Đối với các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư thì bên mua đã có quyền sở hữu đối với các hộ chung cư chưa và bên mua có được tiếp tục chuyển nhượng cho người mua tiếp theo hay không?” Phầ
Trang 1Bài chuẩn bị trả lời cho câu hỏi: “Rủi ro khi mua nhà chung cư bằng các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư như thế nào? Đối với các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu
tư thì bên mua đã có quyền sở hữu đối với các hộ chung cư chưa và bên mua có được tiếp tục chuyển nhượng cho người mua tiếp theo hay không?”
Phần trả lời:
I/ Rủi ro khi mua nhà chung cư bằng các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư như thế nào?
Khi mua nhà chung cư (vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh) dưới hình thức Hợp đồng góp vốn hoặc Hợp đồng hợp tác đầu tư, Nhà đầu tư thường gặp những rủi
ro như sau:
_ Rủi ro Hợp đồng vô hiệu
_ Rủi ro năng lực của Chủ đầu tư
_ Rủi ro các điều khoản trong Hợp đồng không chặt chẽ
a) Về rủi ro Hợp đồng vô hiệu:
Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu
Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng
Do vậy, việc soạn thảo một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên
Ví dụ, tại hợp đồng góp vốn của một khách hàng nhà ở tại dự án huyện Hoài Đức, chủ đầu tư bắt bí khách hàng về khoản bảo mật Trong đó, yêu cầu khách hàng không được cung cấp hợp đồng cho bên thứ 3 nếu không được phép của chủ đầu tư Trường hợp khách hàng muốn đem cầm cố, thế chấp tại ngân hàng phải thông báo cho chủ đầu tư và phải được chủ đầu tư chấp thuận Nếu khách hàng vi phạm coi như hợp đồng bị vô hiệu Chị Quách Thu Nguyệt – nhà đầu tư cho biết, chỉ với khoản mục
“Bảo mật” nếu khách hàng sơ ý vi phạm, chủ đầu tư hoàn toàn có quyền hủy hợp
Trang 2đồng thấp hơn giá thị trường nhiều Trong trường hợp thị trường bất động sản sôi động, giá tăng cao thì chủ đầu tư có thể quay lưng lại với khách hàng của mình
b) Về rủi ro năng lực của Chủ đầu tư:
Hình thức đầu tư mua các bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng
Trước khi ký kết, khách hàng cũng cần phải chú ý xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng bởi thực tế qua những vụ việc cụ thể thì trong các hợp đồng này, trách nhiệm của khách hàng thì nhiều, còn đối với chủ đầu tư thì ngược lại Khi khách hàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình qua các đợt nộp tiền cũng cần phải yêu cầu chủ đầu tư cho xem xét tiến độ thực hiện dự án, rồi cơ sở hạ tầng như: đường xá, điện, nước… ví dụ như đợt 1 đóng 30% giá trị hợp đồng thì dự án thực hiện đến đâu, đợt 2 đóng 35% giá trị hợp đồng thì tiến độ dự án ở giai đoạn nào Khách hàng cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm cho người mua nhà biết mọi vấn đề liên quan đến tiến độ thực hiện dự án
Thêm nữa, người mua nhà cũng cần phải "chọn mặt gửi vàng" với các chủ đầu
tư có uy tín vì thời gian qua đã xảy ra rất nhiều những vụ lừa đảo, những chủ đầu tư làm ăn không đúng theo các quy định của pháp luật
Bên cạnh những hợp đồng mua nhà theo hình thức góp vốn có nguy cơ không được cấp sổ đỏ hiện này là tình trạng rất nhiều chung cư mini cũng khó có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, và số lượng chung cư mini này cũng không nhỏ Yêu cầu bắt buộc với chung cư mini là phải có giấy phép xây dựng đảm bảo nhiều yếu
tố như quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, phải nộp thuế và các lệ phí kinh doanh…
c) Về rủi ro các điều khoản trong Hợp đồng không chặt chẽ:
Nhiều chủ đầu tư bất động sản khi soạn thảo các mẫu hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… đã đưa ra điều khoản hết sức chặt chẽ để ràng buộc trách nhiệm giữa người bán và người mua Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư đưa ra những hợp đồng như để cài bẫy khách hàng Thậm chí, họ cài vào đó những câu chữ để đẩy rủi ro về cho khách hàng của mình
Trong bản hợp đồng góp vốn mua đất tại một dự án quận Hoàng Mai của chị Nguyễn Minh Anh, chủ đầu tư ghi rõ, về "giá bán có 2 khoản mục Thứ nhất, giá trị vốn góp tạm tính 35 triệu đồng/m2 Thứ 2, đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi dự án được triển khai theo tiến độ của pháp luật và bên B mong muốn sẽ được ưu tiên nhận lại lô đất A với mức 35 triệu đồng/m2, hệ số giá trị vị trí đất 1,2 Đơn giá này chưa bao gồm thuế VAT và các lệ phí khác…"
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án: Tiến hành thi công hạ tầng, bàn giao mặt bằng lô đất cho khách hàng sau khi khách hàng thanh toán toàn bộ giá trị lô đất Trường hợp khách hàng thanh toán giá trị lô đất trước hạn công ty sẽ bàn giao mặt
Trang 3bằng trước quý 4/2012 Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành xong đúng tiến độ sẽ chịu lãi suất theo ngân hàng
Trong khi đó, trách nhiệm của khách hàng nộp tiền đầy đủ, nếu không góp vốn đúng thời hạn cam kết khách hàng sẽ chịu lãi suất ngân hàng Nếu quá 60 ngày đến hạn chuyển tiền không thanh toán, khách hàng sẽ được hiểu là đơn phương chấm dứt hợp đồng Ngoài ra, khách hàng sẽ chịu phạt số tiền 30% tổng số vốn góp…
II/ Đối với các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư thì bên mua đã có quyền sở hữu đối với các hộ chung cư chưa và bên mua có được tiếp tục chuyển nhượng cho người mua tiếp theo hay không?
Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây xin gọi tắt là Nghị định 71) quy định, khi
dự án đã hoàn thành xong phần móng thì chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở (đã ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư với Chủ đầu tư công trình để được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở
tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận) để thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó
Tổ chức, cá nhân có nhà ở do được phân chia như trên được phép bán lại nhà ở
đó cho người khác Tuy nhiên, chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở sau khi đã có hợp đồng mua bán
ký với Chủ đầu tư Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện qua sản giao dịch bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo Luật Nhà ở và Nghị định
71 Trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở và chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó thì thực hiện bán nhà theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng