DUC BAO CAO KHOA QUAN LY DAT DAI

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của chuyên đề 1 2. Mục đích của chuyên đề 2 3. Yêu cầu của chuyên đề 3 4. Ý nghĩa của chuyên đề 3 5. Cấu trúc của chuyên đề 3 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN 4 1.1.1 Một số khái niệm 4 1.1.2 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 5 1.1.3 Mục đích của việc đăng ký, cấp GCN 7 1.1.4 Vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN 7 1.2. Cơ sở pháp lý 9 1.2.1 Một số văn bản pháp lý 9 1.2.2 Một số quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 11 1.3. Cơ sở thực tiễn 22 CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1. Đối tượng nghiên cứu 24 2.2. Phạm vi nghiên cứu 24 2.3. Nội dung nghiêng cứu 24 2.4. Phương pháp nghiên cứu 24 2.4.1 Phương pháp điều tra cơ bản 24 2.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 25 2.4.3 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá 25 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 30 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 34 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của thị xã Sầm Sơn 36 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 36 3.2.2 Tình hình sử dụng đất 37 3.3. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến 2015 41 3.3.1 Một số căn cứ để thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương 41 3.3.2 Quy định chung về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sầm Sơn. 41 3.3.3 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015 45 3.3.4 Đánh giá chung công tác đăng kí đất đai, cấp GCN 49 3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Sầm Sơn 51 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 1. Kết luận 54 2. Kiến nghị 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHUYÊN ĐỀ 1

2 MỤC ĐÍCH CỦA CHUYÊN ĐỀ 2

3 YÊU CẦU CỦA CHUYÊN ĐỀ 3

4 Ý NGHĨA CỦA CHUYÊN ĐỀ 3

5 CẤU TRÚC CỦA CHUYÊN ĐỀ 3

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐKĐĐ, CẤP GCN 4

1.1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM 4

1.1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1.3 MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GCN 7

1.1.4 VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCN 7

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ 9

1.2.1 MỘT SỐ VĂN BẢN PHÁP LÝ 9

1.2.2 MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 11

1.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN 22

CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 24

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 24

2.3 NỘI DUNG NGHIÊNG CỨU 24

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.4.1 PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU TRA CƠ BẢN 24

2.4.2 PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU 25 2.4.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH, PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ 25 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ SẦM SƠN, TỈNH THANH HÓA 26 3.1.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 26 3.1.2 ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI 30 3.1.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI 34 3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THỊ XÃ SẦM SƠN 36 3.2.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 36 3.2.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT 37 3.3 CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SẦM SƠN TÍNH ĐẾN 2015 41 3.3.1 MỘT SỐ CĂN CỨ ĐỂ THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNG 41 3.3.2 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐƯỢC THỰC HIỆN TẠI PHÒNG TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG THỊ XÃ SẦM SƠN 41

3.3.3 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015 45

3.3.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI, CẤP GCN 49

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Sầm Sơn 51

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

1 KẾT LUẬN 54

2 KIẾN NGHỊ 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

14 TN&MT Tài nguyên và môi trường

15 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ

2 Bảng 3.1 Hiện trạng dân số và lao động tính đến năm 2015 31

3 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015 38

4 Hình 3.2: Sơ đồ cấp GCN lần đầu trên địa bàn thị xã Sầm Sơn 44

5 Bảng 3.3: Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ gia đình,

cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015

45

6 Bảng 3.4: Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở đô thị cho hộ gia đình, cá nhân ở các đơn

vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015

46

7 Bảng 3.5 Các trường hợp chưa được cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở

các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015

48

8 Bảng 3.6: Kết quả đăng ký đất, cấp GCN đất ở nông thôn cho các hộ gia đình, cá

nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015

49

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bànphân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng, là yếu tốcấu thành nên lãnh thổ mỗi quốc gia

Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trongcuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiếnhành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho

sự tồn tại của mình Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm, do đó cầnphải quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trởlên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tàinguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay

Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế pháttriển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh

mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích Chính những điều này làm cho việc phân bổđất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đaicàng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp

Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có vai trò hếtsức quan trọng ĐKĐĐ thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một

hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ

sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụngtrên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật Từ

đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiếtkiệm, hiệu quả Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất

ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tếchính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dânvào đảng và nhà nước ta

Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương, diễn ra rất chậm, hiệuquả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa chính xác, việc muabán chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua cơ quan nhà nước, tình hìnhlấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xảy ra nhiều.

Thị Xã Sầm Sơn là đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông tỉnh Thanh Hóa,cách thành phố Thanh Hóa khoảng 16 km về phía Đông Nam theo đường quốc lộ

47 và có 6 km đường bờ biển kéo dài từ cửa Hới đến chân núi Trường Lệ, có diệntích tự nhiên 1783.56ha và dân số 57.325 người Có đặc điểm địa lý tự nhiên thuậnlợi trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, Thị xã Sầm Sơn có điều kiện trở thành mộttrung tâm kinh tế thương mại, du lịch của tỉnh

Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từngthửa đất, từng đối tượng sử dụng, Thị xã Sầm Sơn đã xác định đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất(GCN) là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyềnlợi cho người sử dụng Thời gian qua Thị xã Sầm Sơn đã chú trọng công tác tuyêntruyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn

Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp GCN, được sự chophép của nhà trường, được sự hướng dẫn của Th.s Vũ Thị Thu Hiền, em đã tiến

hành thực hiện chuyên đề : “ Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thị xã Sầm Sơn – tỉnh Thanh Hóa tính đến năm 2015”.

2 Mục đích của chuyên đề

- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã học ở nhàtrường;

- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công đăng ký đất đai, cấpcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất;

- Tìm hiểu tình hình kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Sầm Sơn;

- Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCN;

- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công táccấp GCN cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn của thị xã Sầm Sơn

3 Yêu cầu của chuyên đề

- Số liệu, thông tin điều tra thu thập phải đảm bảo chính xác, phản ánhtrung thực, khách quan thực trạng tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địabàn Thị xã Sầm Sơn

- Các giải pháp khắc phục phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng địaphương và phù hợp với Luật Đất đai do nhà nước qui định

4 Ý nghĩa của chuyên đề

- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Bổ sung, hoàn thiện, củng cố nhữngkiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác đăng ký, cấp GCN ngoài thực tế

- Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề xuất với địa phương những giải phápcho công tác đăng ký, cấp GCN nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đainói chung đạt hiệu quả tốt hơn

5 Cấu trúc của chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, chuyên đề gồm 3 chương:

- Chương I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

- Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu

- Chương III: Kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1 Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN

Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtthực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sảngắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

+ Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: là việc đăng ký quyền sử dụng đấtthực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp mộtloại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, chothuê đất để sử dụng

+ Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất: là thựchiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà cóthay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứngnhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền vàlợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất.

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thưpháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàquyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

a) Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt:

Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người

sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước vànhững người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai

Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có nhữnghình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sửdụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật

Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệthống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện

Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mụcđích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khảnăng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai.Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sửdụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉđạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chínhxác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

b) Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai.

Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, doNhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồngthời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó,đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai

Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sửdụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất Hình thức giao đất hay cho thuêđất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụthể Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa

vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt cácquy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụngđất phải đăng ký

Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cốđịnh trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Các loại tàisản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản Trong nhiều trườnghợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sởhữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữutài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng takhông thể không tính đến đặc điểm này

c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn

Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhândân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổ chứcđăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đấtđai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước củadân, do dân, vì dân”

- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất

ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyềnxét duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật

- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai chocán bộ xã

- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơđịa chính

1.1.3 Mục đích của việc đăng ký, cấp GCN

Đăng ký, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sửdụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trênphạm vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước

Đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng, vừa là phương thức, vừa làcông cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản

lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đấtđược sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đăng ký, cấp GCN là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biệnpháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay.Người sử dụng đất được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất hợp pháp đối vớicác thửa đất đã được đăng ký, cấp GCN

1.1.4 Vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN

a) Vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Thông qua công tác đăng ký, cấp GCN Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp

lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và

cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng Công tác đăng ký, cấp GCN giúp Nhànước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về sốlượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất

Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đấttheo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất Nhà nước thực hiện quyền chuyểngiao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thựchiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất Vì vậycông tác đăng ký, cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong công tácquản lý nhà nước về đất đai.

Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợiích như:

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuếchuyển nhượng

- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển khaimột hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật

- Giám sát giao dịch đất đai

- Phục vụ quy hoạch

- Phục vụ quản lý trật tự trị an…

b) Vai trò của công tác cấp GCN đối với người sử dụng đất

GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sửdụng đất

GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợppháp của mình trong quá trình sử dụng đất

GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản.Đối với người sử dụng đất việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợiích như :

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai

- Khuyến khích đầu tư cá nhân

- Mở rộng khả năng vay vốn

- Giảm tranh chấp đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Một số văn bản pháp lý

a) Văn bản trước khi luật đất sau 2013 có hiệu lực.

- Luật đất đai 2003

- Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg 09/02/2004 của thủ tướng chính phủ về thihành luật đất đai 2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổsung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tựthủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếunại về đất đai

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ tài nguyên vàmôi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lí hồ sơ địa chính

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ tài nguyên

và môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 ngày 02/07/2007 của Bộ

tà nguyên và môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN đất, thuhồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung vềGCN.

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổsung một số nội dung liên quan đén thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Chỉ thị số 1474/2011/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng chính phủ

về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN vàxây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Công văn số 4167/2013/BTNMT-TCQLĐ ngày 18/10/2013 của Bộ tàinguyên và môi trường về việc ghi thời hạn đất nông nghiệp của hộ gia đình cánhân vào GCN

- Nghị định 126/2013/NĐ-CP ngày 15/10/2013 hướng dẫn thi hành Nghịquyết 49/2013/QH13 ngày 21/06/2013 của Quốc hội về việc kéo dài thời hạn sửdụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cảu hộ ga đình

- Chỉ thị số 05/2013/CT-TTg 04/04/2013 của thủ tướng chính phủ về thực hiện một số giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

1.2.2 Một số quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013

có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

b) Điều kiện cấp GCN

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

Tại điều 100 Luật đất đai 2013 điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình cánhận, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ sử dụng đất quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờsau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòamiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đếntrước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyểnquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành

mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiệnnghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đấtđai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quyđịnh cụ thể tại điều 101 như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệulực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013,

có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng

có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã

nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhândân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

+ Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Tại điều 101 Luật đất đai 2013 điều kiện cấp GCN đối với tổ chức, cơ sở tôngiáo đang sử dụng đất được quy định như sau:

- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sửdụng đúng mục đích

- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược giải quyết như sau:

+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhândân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộgia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy bannhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đấtquy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làmthủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtkhông thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người

sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tếnhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênhlệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 củaLuật đất đai 2013.

d) Thẩm quyền cấp GCN

Theo Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể tại Điều 105 như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ

e) Nhiệm vụ của các cấp trong cấp GCN

Đăng kí đất đai, cấp GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đốivới đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trongphạm vi lãnh thổ và để cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạthiệu quả cao nhất Do vậy, công tác cấp GCN đóng vai trò quan trọng trongchiến lược quản lý nhà nước về đất đai Điều đó đòi hỏi các cấp từ Trung ươngđến địa phương phải có chính sách quản lý đất đai phù hợp với thực tế và xuhướng phát triển của xã hội để sử dụng đất hiệu quả và hợp lí

+ Trung ương

- Ban hành các văn bản, chính sách đất đai, thông tư, hướng dẫn, quy trình,biểu mẫu về đăng kí đất đai

- In ấn, phát hành GCN, biểu mẫu, sổ sách, thống nhất trong phạm vi cả nước

- Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho các bộ địa chính các tỉnh trong cảnước về thủ tục đăng kí đất đai, cấp GCN

- Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện đăng kí đất đai, cấp GCN trong

- Chỉnh lí tài liệu, bản đồ địa chình phục vụ cho triển khai công tác cấp GCN

- Tổ chức hướng dẫn chỉ đạo làm thí điểm về cấp GCN và đôn đốc cấp cơ sởlàm kế hoạch triển khai

- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấpGCN cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lý

- Quản lí hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình

sử dụng đất ở xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền quản lý

+ Cấp xã

- Thực hiện triển khai công tác cấp GCN theo đúng kế hoạch cùng với cán bộPhòng Tài nguyên và Môi trường

- Tuyên truyền phổ biến cho nhân dân hiểu và đến đăng kí đất đang sử dụng

- Tổ chức tập huấn lực lượng, thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tư kinh phí,thành lập Hội đồng đăng kí đất để phục vụ cho công tác cấp GCN

- Tổ chức kê khai đăng kí đất đai, xét duyệt đơn xin cấp GCN và lập hồ sơtrình cấp có thẩm quyền xét duyệt

- Thu lệ phí địa chính và giao GCN cho người sử dụng

và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nộidung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai và Điều 18 của Nghị định 43/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

+ Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/NĐ-CP thì xác nhận tình trạngtranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhậnthời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xâydựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình

xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xâydựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việctại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chínhthửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xétgiải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòngđăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xácnhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa cóbản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụngđất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đấtnộp (nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 củaNghị định 43/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loạitài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nướcđối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòngđăng ký đất đai;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trườnghợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quyđịnh của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp

xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền kýquyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy địnhcủa pháp luật.

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

+ Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của phápluật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện cáccông việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều 70 của Nghị định43/2014/NĐ-CP

Về đất ở nông thôn: Đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52 triệu ha,đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới85% (tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%);

Về đất chuyên dùng: Đã cấp được 0,28 triệu giấy với diện tích 0,61triệu ha,đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới85% (có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum,TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang);

Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,178 triệu giấy với diện tích8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%; còn 11tỉnh đạt dưới 85% (không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%).

Ngoài ra, đất lâm nghiệp cả nước đã cấp được 1,972 triệu giấy với diện tích 12,27triệu ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnhđạt dưới 85% (tỉnh Hải Dương đạt dưới 70%)

Mặc dù kết quả cấp GCN chung các loại đất của cả nước đã hoàn thành chỉtiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra, tuy nhiên, hiện nay một số tỉnhcòn một số loại đất chưa hoàn thành cơ bản; một số tỉnh còn nhiều loại đất chưahoàn thành gồm: Bình Phước, Lào Cai, Đắk Lắk, Kiên Giang, Bình Thuận.Đángchú ý là vẫn còn tồn đọng khoảng 300.000 GCN đã ký nhưng người sử dụng đấtchưa đến nhận ở một số tỉnh như: Hưng Yên, Bình Phước, Cao Bằng, Thái Bình,Gia Lai

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU2.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trênđịa bàn Thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa

2.2 Phạm vi nghiên cứu

+ Phạm vi không gian: Địa bàn thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa

+ Phạm vi Thời gian: Tính đến 31/12/2015

2.3 Nội dung nghiêng cứu

+ Tìm hiểu cơ sở pháp lý, cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã Sầm Sơn, Tỉnh Thanh Hóa.+ Tìm hiểu những quy định chung của công tác đăng ký cấp GCN

+ Tình hình quản lý và sử dụng đất của Thị xã Sầm Sơn, Tỉnh Thanh Hóa.

+ Kết quả công tác đăng ký, cấp GCN của Thị xã Sầm Sơn, Tỉnh Thanh Hóa.+ Những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất các giải pháp

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra cơ bản

Điều tra thu thập các số liệu, tài liệu tại các phòng ban chức năng liên quan:+ Phòng Tài nguyên và Môi trường, văn phòng đăng ký đất đai: Các số liệu,tài liệu về công tác cấp GCN, tình hình quản lý, sử dụng đất đai

2.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu

Phương pháp thống kê: thống kê mô tả được sử dụng để mô tả những đặctính cơ bản của dữ liệu thu thập được từ nghiên cứu thực nhiệm qua các cáchthức khác nhau

- Tìm hiểu thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu tại các phòng ban thuộcUBND Thị xã Sầm Sơn, hệ thống hóa điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, số liệuthống kê kiểm kê đất đai, các tài liệu về tình hình sử dụng đất Tổng hợp tàiliệu, số liệu địa chính và các số liệu khác có liên quan

- Phương pháp Tổng hợp: trên cơ sở số thu thập được, phân tích và tổnghơp các số liệu phục vụ mục đích của chuyên đề nghiên cứu

- Trên cơ sở những tài liệu thu thập được tiến hành chọn lọc những thôngtin phù hợp với chuyên đề nghiên cứu

2.4.3 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá

- So sánh giữa thực tế với Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn xem thị xã đãlàm được gì, những tồn đọng và hạn chế;

- So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa

- Phân tích, đánh giá chi tiết số liệu, để có cái nhìn tổng quan về ĐKĐĐ, cấpGCN trên địa bàn thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh hóa