BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁYêu cầu số: 11P04TĐ1863 Ngày: 14062011I.Thông tin cơ bản1.Người yêu cầu: NAME? NAME?2.Loại tài sản: Bất động sản3.Thời điểm thẩm định giá: Tháng 0620114.Tên đơn vị thẩm định giá: Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện (PTFV)5.Họ tên thẩm định viên lập báo cáo: Nguyễn Văn Dũng6.Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá: Đào Trọng Đức7. Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở khách hàng vay vốn Ngân hàng
Trang 1BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
Yêu cầu số: 11P04TĐ1863
Ngày: 14/06/2011
I Thông tin cơ bản
1 Người yêu cầu: ÔNG ĐỖ THẾ NINH
2 Loại tài sản: Bất động sản
3 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 06/2011
4 Tên đơn vị thẩm định giá: Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu
điện (PTFV)
5 Họ tên thẩm định viên lập báo cáo: Nguyễn Văn Dũng
6 Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá: Đào Trọng Đức
7 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở khách hàng vay vốn Ngân hàng
II Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá:
1 Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01
2 Cơ sở pháp lý:
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 qui định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP
- Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 2)
- Quyết định 06/2005/QĐ-BTC về phương pháp tính giá hàng hóa và sản phẩm dịch vụ
- Căn cứ vào Giấy yêu cầu số 1863/YC-TĐBĐS/2011 ngày 13/06/2011 của Ông Đỗ Thế Ninh về việc thẩm định giá bất động sản
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 009332 của UBND huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây cấp ngày 30 tháng 10 năm 2001
Trang 2III Mô tả đặc điểm bất động sản về mặt kỹ thuật
3.1 Đặc điểm của Bất động sản tại: Thửa đất số 83, tờ bản đồ số 06, xã Canh Nậu,
huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây nay thuộc thành phố Hà Nội
a Đặc điểm chung
- Vị trí bất động sản: Thửa đất số 83, tờ bản đồ số 06, xã Canh Nậu, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây nay thuộc thành phố Hà Nội
- Ranh giới:
+ Hướng đông bắc giáp
+ Hướng tây bắc giáp
+ Hướng đông nam giáp
+ Hướng tây nam giáp
: : : :
Đường làng
Hộ dân lân cận Ngõ xóm
Hộ dân lân cận
- Giao thông : Đường làng phía trước bất động sản thẩm định
rộng 5,5m, chỗ nhỏ nhất rộng 4,3m, cách đường tỉnh lộ 420 khoảng 1,5km Ngõ xóm phía đông nam bất động sản thẩm định rộng 2,9m, chỗ nhỏ nhất rộng 2,5m
- Vị trí bất động sản : Nằm trong khu vực dân cư nông thôn xã Canh
Nậu
- Hệ thống cấp nước : Sử dụng nước giếng khoan
- Hệ thống cấp điện : Thành phố
- Hệ thống thoát nước : Cống lộ thiên (có nắp đậy)
- Thông tin, liên lạc : Điện thoại di động, cố định, internet hoạt động
tốt
- Chiếu sáng : Không có hệ thống chiếu sáng công cộng
- Môi trường kinh doanh : Thích hợp cho việc để ở và kinh doanh
b Đặc điểm chi tiết
Trang 3- Địa điểm tài sản : Thửa đất số 83, tờ bản đồ số 06, xã Canh Nậu,
huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây nay thuộc thành phố
Hà Nội
- Diện tích đất : 122,0 m2
- Công trình xây dựng : Nhà đã cũ
- Mục đích sử dụng : Đất ở
- Thời hạn sử dụng : Lâu dài
IV Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
- Căn cứ vào Giấy yêu cầu số 1863/YC-TĐBĐS/2011 ngày 13/06/2011 của Ông Đỗ Thế Ninh về việc thẩm định giá bất động sản
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 009332 của UBND huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây cấp ngày 30 tháng 10 năm 2001
V Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản
- Thị trường Bất động sản của Việt Nam còn thiếu minh bạch về các thông tin mua bán trên thị trường Do giá đất theo khung của nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất giao dịch trên thị trường nên giá giao dịch trong các hợp đồng giao dịch thường được đưa ra rất thấp để tránh phần thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Thói quen giao dịch không thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp nên các thông tin về thị trường đối với người tham gia giao dịch là không nhiều
- Việc giao dịch các lô đất lớn trên thị trường là rất ít, thậm chí vài tháng mới có một giao dịch nên rất khó cho thẩm định viên xác định giá
- Giá xây dựng công trình xây dựng ở khu vực khác nhau có giá cũng khác nhau
VI Phương pháp thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Trang 4VII Những lập luận về mức giá cuối cùng
1 áp dụng phương pháp so sánh để tính giá trị quyền sử dụng đất
a Các bất động sản so sánh
Địa chỉ
Bất động sản tại thôn 3, Canh Nậu, Thạch Thất, Hà Nội
Bất động sản tại thôn
3, Canh Nậu, Thạch Thất, Hà Nội
Bất động sản tại
xã Dị Nậu, gần UBND xã Dị Nậu
Nguồn thông tin muaban.net muaban.net bandatthachthat.b
atdongsan.com.vn
Diện
tích
Mô tả
BĐS so sánh 1 có diện tích 120m2 mặt tiền khoảng 12m, đường đi rộng 5m
BĐS so sánh 2 có diện tích 570m2 từ đường làng vào ngõ chỗ nhỏ nhất rộng khoảng 2m, cách đường làng khoảng 30m, mặt tiền khoảng 30m
BĐS so sánh 3 diện tích 120m2, mặt tiền khoảng 6m, đường đi khoảng 5m, gần UBND xã Dị Nậu
Pháp lý Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ
Liên hệ
Anh Vương 129 Nguyễn Trãi, Hà Nội ĐT: 0983331771
Đỗ Hữu Ngữ 58 Dương Quảng Hàm
ĐT 0982678707
Chị Oanh ĐT: 01673474677
Giá
Bán
Giá XD:
GiáQSDĐ/m 2 14,0 triệu đ/m 2 10,0 triệu/m 2 15,0 triệu/m 2
b Phân tích và đánh giá các thương vụ so sánh:
Thương vụ 1:
Trang 5BĐS so sánh 1 có vị trí tại khu đất, các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tương đồng như BĐS Thẩm định Xét về quy mô đất đai BĐS so sánh 1 và BĐS thẩm định tương đương nhau Tuy nhiên BĐS thẩm định có 2 mặt tiền
Giá QSDĐ: 14.000.000 đ/m 2.
Thương vụ 2:
BĐS so sánh 2 có quy mô diện tích lớn hơn so với bất động sản thẩm định So vị trí, môi trường kinh doanh, bất động sản thẩm định có lợi thế hơn rất nhiều so với bất động sản so sánh 2
Giá QSDĐ: 10.000.000 đ/m 2
Thương vụ 3:
BĐS so sánh 3 có vị trí tại khu đất có các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tương đồng như BĐS hẩm định Xét về quy mô đất đai cũng như xây dựng thì bất động sản so sánh 1 có diều kiện tương đương bất động sản thẩm định Bất động sản thẩm định có 2 mặt tiền
Giá QSDĐ: 15.000.000 đ/m 2
c Phân tích và đánh giá chi tiết trên cơ sở so sánh:
Sau khi so sánh, phân tích căn cứ vào CSHT kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trường sống, môi trường kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản, Phòng thẩm định giá đã ước tính giá Quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng trao đổi và mua bán ở thời điểm hiện tại đối với bất động sản tại vị trí tương tự như
BĐS thẩm định có giá từ 10,0 triệu/m 2 đến 15,0 triệu/m 2
d Kết luận giá trị Quyền sử dụng đất đối với bất động sản:
Tính toán:
Căn cứ vào một số đặc điểm liên quan đến BĐS thẩm định như: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy mô diện tích, hướng, hình dạng thửa đất, môi trường nơi BĐS tọa lạc, v.v…Phòng thẩm định giá đã ước tính giá trị Quyền sử dụng đất của BĐS thẩm
định có giá: 11.000.000 đ/m 2 Giá trị trên được tính toán trên cơ sở diện tích đất không
Trang 6vi phạm quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý của Bất động sản
Giá trị quyền sử dụng đất ở:
Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m 2 ) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m 2 )
= 122,0 m2 x 11.000.000 đ/m2 = 1.342.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ ba trăm bốn mươi hai triệu đồng chẵn)
V KẾT QUẢ
Kết quả thẩm định ước tính giá trị bất động sản tại Thửa đất số 83, tờ bản đồ số 06, xã Canh Nậu, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây nay thuộc thành phố Hà Nội làm cơ sở tư vấn để khách hàng vay vốn ngân hàng tại thời điểm tháng 06 năm 2011 là:
(m 2 )
Giá thẩm định (VND)
1
Thửa đất số 83, tờ bản đồ số 06, xã Canh Nậu,
huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây nay thuộc thành
phố Hà Nội
122,00 1.342.000.000
(Bằng chữ: Một tỷ ba trăm bốn mươi hai triệu đồng chẵn)
Ghi chú: Giá trị thẩm định trên chỉ đúng với diện tích đất không vi phạm quy hoạch và hoàn
thành nghĩa vụ tài chính cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý của Bất động sản.
Đính kèm:
- Ghi chép kết quả: tờ
- Phụ lục tính toán: tờ
Ngày lập báo cáo: 14/06/2011