kinh tế đất và môi trường

Thị trường bất động sản và giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản LỜI MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề: Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường. Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. NỘI DUNG I. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu: 1. Khái niệm về thị trường bất động sản: 1.1. Khái niệm Bất động sản: Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do phấp luật quy định. Với tư cách là vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con người, BĐS được mua đi bán lại và đã nhanh chóng trở thành hàng hoá trên thị trường.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

- -

TIỂU LUẬN MÔN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT

Chuyên đề:

Thị trường bất động sản và giải pháp thúc đẩy

sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta đến năm 2020

Giảng viên: PGS.TS Đỗ Thị Lan Học viên: Trương Thị Thảo Lớp: K23A – Quản lý đất đai

Thái Nguyên - 2016

Danh mục các từ viết tắt

LỜI MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề:

Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia

Ở nước ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS được hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ Tuy thị trường BĐS mới hình thành

và nhưng đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Ngày nay, thị trường BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của

hệ thống các loại thị trường, nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian vừa qua Tuy nhiên, đến nay thị trường BĐS ở nước ta đang trong giai đoạn manh nha nên còn nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về công tác quản lý và hoạt động của thị trường

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện chuyên đề: “Thị trường bất

động sản và giải pháp thúc đẩy sự phát triển bất động sản ở nước ta đến năm 2020” là cấp thiết để ổn định và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam

trong thời gian tới

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, điều tra nghiên cứu thực địa

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Để hiểu rõ thêm về đặc diểm, vai trò, các hoạt dộng của thị trường BĐS,

cũng như muốn vận dụng những kiến thức đã học có liên quan đến thị trường BĐS

ở một phạm vi giới hạn nhằm dưa ra một số biện pháp khắc phục những tồn tại và hạn chế của thị trường BĐS trong nước, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường

BĐS ở Việt Nam

3 Ý nghĩa thực tiễn của chuyên đề:

- Tổng quát hóa được lý thuyết và thực tiễn của thị trường bất động sản.

- Kết quả nghiên cứu phục vụ cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về thị

trường bất động sản hiện nay

- Đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản nước ta

đến năm 2020

NỘI DUNG

I Tổng quan về vấn đề nghiên cứu:

1 Khái niệm về thị trường bất động sản:

1.1 Khái niệm Bất động sản:

Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do phấp luật quy định Với tư cách là vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con người, BĐS được mua đi bán lại và đã nhanh chóng trở thành hàng hoá trên thị trường

1.2 Khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá

cả hàng hoá BĐS Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đất ở nước ta hiện nay, thị trường nhà đất đã và đang được hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS

Trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, Nhà nước đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu nhà ở Thị trường nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau Tuỳ theo số lượng, quy mô của từng người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán.

1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị truờng bất động sản là thị truờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau:

- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có

được từ việc sở hữu đất đai Bởi vậy, đất đai không bao giờ hóa mòn và mất đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khách, cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lưọi ích do đất đai mang lại

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động

sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng khôngthể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đượng Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên cả nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau Do đó nhu cầu về bất động sản

là khác nhau về số lượng, kiểu cách mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy

mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy,thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn Ngya cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thị cũng có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác

- Thị trường bất động sản chị sự chi phối cuả yếu tố pháp luật : Bất

động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu

sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản

- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản: khi

cầu bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hoá thông thường Việc tạo ra hàng hoá bất động sản,các công trình xây dựng… đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết k, thi công…Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thưòng là khá phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn

- Thị truờng bất động sản có mối quan hệ mật thiêtú với thị trường vốn:

hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu lớn về vốn M ột phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy dộng trên thị truờng vốn Đồng thời, một lượng vốn huy đông được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản

2 Vai trò của thị trường bất động sản:

Thị trường BĐS phát triển là một nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư

2.1 Thị trường Bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS:

Trên thị trường BĐS, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, BĐS nói chung mà chủ yếu là đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá BĐS luôn luôn phong phú Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái

hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm như nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả đất đai được vật hoá trong sản phẩm Để tiến hành qúa trình tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hình thái hiện vật thành hình thái tiền Công việc chuyển hoá hình thái vốn này được thực hiện thông qua thị trường Thị trường BĐS nhìn từ góc độ xử lý đầu ra của sản phẩm có ảnh hưởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh

Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế

2.2 Thị trường Bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán BĐS cũng như mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất:

Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá, người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sản phẩm đó sẽ được đem bán Trong khi đó những người tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó Để giải quyết mâu thuãn này, nơi gặp gỡ chính là thị trường Thông qua thị trường bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện quá trình sản xuất diễn ra bình thường

2.3 Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở (BĐS), bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất:

Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, chịu sự tác động tương

hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sụ tồn tại và

vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rờinhau Mỗi sự biến thiên của yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của yếu tố khác và ngược lại Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.

Như vậy trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường, nhờ việc áp dụng khoa học công nghệ, cải tiến công nghệ mà nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư và nền kinh tế quốc dân

2.4 Hoạt động của Thị trường BĐS Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế - xã hội khác:

Thị trường BĐS được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá Trên cơ sở đó, cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng

Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục bổ xung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện chi thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta Thị trường BĐS hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người

sử dụng đất và các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng

cơ bản, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước

2.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh:

Trên thị trường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường

và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, Địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị,… để mở rộng thị trường

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống của các thị trường Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển các loại thị trường Trên cơ sở đó, cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng

2.6 Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao:

Nếu thị trường được mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lý thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn của các doanh gia trong và ngoài nước cũng như vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư, tạo ra khả năng mở rộng qui mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần quan trọng khai thác và

sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai và tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước

Thông qua việc xây dựng pháp luật và hoạch định các chính sách cũng như tổ chức quản lý và thực hiện có hiệu quả kinh doanh BĐS Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần xóa bỏ tình trạng kiunh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS

3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.

3.1 Sự phát triển kinh tế.

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại Bên cahj đó, sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ trong nền kinh tế nói chung hay của ngành công nghệ và vật liệu xây dựng nói riêng, lại tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những bất động sản mới phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng như đời sống Quá trình đó, một mặt đã tạo ra các hàng hóa mới, mặt khác đó cũng chính là quá trình cải tạo các BĐS cũ thành những hàng hóa mới phù hợp với sản xuất kinh doanh và đời sống nhân dân Tuy nhiên, chu kỳ đổi mới của BĐS có thể chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng đây cũng là một nhân tố vô cùng quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng khi nền kinh tế phát triển.

Sự phát triển của kinh tế xã hội đã tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về BĐS nên các giao dịch về BĐS trên thị trường cũng sẽ tăng theo

3.2 Sự gia tăng dân số.

Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở Khi mà dân số của xã hội tăng thì quy mô và số lượng các gia đình cũng tăng theo mà nguồn lực đất đai bị giới hạn Điều đó không những làm cho thị trường bất động sản hoạt động ngày càng trở nên sôi động mà mặt khác, đó còn là nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá của bất động sản trên thị trường

Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đó dẫn đến tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp Khi mà sức ép về đất đai trong khu vực nông nghiệp như vậy, những

dòng di chuyển dân cư đến các thành phố, thị xã, thị trấn lại tạo ra sức ép mới về đất ở và đất để sản xuất kinh doanh Điều đó chủ yếu phải được giải quyết thông qua thị trường bất động sản.

Sự gia tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về đất đai làm đường giao thông, bất động sản cho các trường học, bệnh viện, các công viên, các trung tâm thương mại, dịch vụ dân cư Tất cả những điều đó đã trực tiếp và gián tiếp làm cho thị trường bất động sản ngày càng mở rộng và phát triển

3.3 Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai.

Hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn

đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Có thể nói

hệ thống pháp luật nói chung cùng với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã tạo ra hành lạng pháp lý ngày một hoàn thiện đã và đang tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển

3.4 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp.

Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng đướng sá, sân bay, bến cảng Các địa phương dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia cũng có những quy hoạch riêng cho địa phương mình và đi cùng với các quy hoạch đó là các chính

sách ưu đãi để thu hút đầu tư Trên thực tế, cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu thì các khu công nghiệp phát triển đến đó và kéo theo nó là sự gia tăng về dân số rồi các khu dân cư hình thành Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Cũng tương tự như vậy, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ và chính quyền các cấp không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số sẽ di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục

vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không những không tăng mà

có thể còn giảm xuống, dẫn đến đóng băng của thị trường bất động sản

Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai nói chung và bất động sản nói riêng Đô thị hóa là một xu hướng tất yếu của mọi quốc gia trong tiến trình phát triển kinh tế Đó cũng chính là quá trình tập trung dân số và mật độ dân

số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các cơ sở vui chơi giải trí theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng Do đó, quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu

về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ cấu bất động sản

3.5 Tập quán, truyền thống và thị hiếu.

Ở các thị trường khác như thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động hay thị trường vốn, sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp trên thị trường bất động sản, làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch trên các

phương diện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê mặt khác, lại tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán Điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán, đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán.

Thị hiếu và thói quen cũng ảnh hưởng đế thị trường bất động sản trên các phương diện chủ yếu như: thói quen về nhà ở, đất ở Ví dụ: nếu mọi người đều

có thói quen ở nhà chung cư thì thị trường nhà chung cư trở nên sôi động, ngược lại thói quen ở các biệt thự độc lập thì thị trường nhà, đất biện thự ở khu ven đô lại nhộn nhịp Kiểu dáng về kiến trúc, nội thất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Nếu những công ty kiến trúc, xây dựng nhà phù hợp với thị hiếu của mọi người thì người mua sẽ nhiều hơn và ngược lại

4 Tình hình thị trường bất động sản trên thế giới.

4.1 Thị trường BĐS ở Đức.

Khung pháp lý về thị trường bất động sản ở Đức là vấn đề quan tâm hàng đầu Ở đây có hai mảng vấn đề: một là, việc tạo khung pháp lý bảo đảm cho việc chuyển đổi bất động sản; hai là, xây dựng khuôn khổ pháp lý theo nguyên tắc thị trường Nhìn chung, xét về lâu dài thì Nước Đức hướng tới tạo dựng một thị trường bất động sản bền vững, thông suốt, những can thiệp từ phía Nhà nước sẽ được giảm dần

Hàng hóa trên thị trường bất động sản ở Đức gồm đất, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng Để đất có thể giao dịch mua bán được thì trước hết đất đó phải được quy hoạch theo mục đích sử dụng được xác định trong quy hoạch hướng dẫn xây dựng; tiếp đến là xác định chủ sở hữu bất động sản Hiện nay bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước được mua bán theo quy định của Luật công; thị trường nhà ở, văn phòng, đất kinh doanh được thực hiện theo Luật tư

Việc giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản đều thực hiện thông qua hợp đồng với giá thỏa thuận Hợp đồng phải qua công chứng như một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới được đăng ký vào sổ địa bạ tại tòa án Để tránh đầu cơ, Nhà nước quy định việc người mua (tổ chức) bất động sản nếu sau đó lại bán bất động sản trong vòng 10 năm kể từ khi trở thành chủ sở hữu, thì người này phải chịu nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.

Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng phải thông thoáng, không bị méo mó bởi những can thiệp khác nhau Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của Đức thì vấn đề nhà ở không thể phó mặc hoàn toàn cho thị trường tự do được Nhà nước vẫn phải có sự can thiệp nhất định thông qua các hình thức như thuế, phí, các quy định chống đầu cơ và các chính sách hỗ trợ nhà ở Ở Đức, N hà nước có nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở như hỗ trợ sở hữu nhà, hỗ trợ tuỳ theo thu nhập, hỗ trợ xây dựng căn hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang và bảo dưỡng nhà hiện có Các chương trình hỗ trợ được thực hiện thông qua các hình thức như cho vay ưu đãi, hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, trợ cấp nhà, cho vay không lãi để cải tạo nhà, trợ cấp nhà ở

4.2 Thị trường BĐS ở Singapore và Trung Quốc.

Thị trường bất động sản tại Singapore cũng phát triển mạnh với các loại hình kinh doanh bất động sản như cho thuê văn phòng, mua bán nhà, cho thuê căn hộ, các dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản …Trong đó, thị trường cho thuê văn phòng diễn ra sôi động với tốc độ tăng trưởng hàng năm là 6,4% do sự mở rộng của một số đối tượng thuê văn phòng ở các khuôn viên hiện tại cũng như việc di chuyển địa điểm, các công ty nước ngoài đầu tư vào Singapore ngày càng tăng Các công ty chuyên về lĩnh vực tài chính, các dịch vụ pháp luật và các ngành công nghệ thông tin (IT) vẫn tiếp tục là các nguồn nhu cầu chính đối với diện tích văn phòng Thị trường nhà ở, thị trường cho thuê căn hộ, các dịch vụ liên quan đến bất động sản phát triển điều đặn trong những năm qua Để đạt được những kết quả đó, Nhà nước đã chú trọng

công tác lập quy hoạch sử dụng đất, công tác quy hoạch này phân định rõ từng khu vực được phép phát triển những loại bất động sản nào và Nhà nước rất chú trọng đến việc xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, cảnh quang đô thị Hệ thống chính sách pháp luật về bất động sản được xây dựng đồng bộ, trong đó Nhà nước chú trọng và ưu tiên phát triển mảng thị trường cho thuê bất động sản Nhà nước quản lý công dân bằng thẻ cư trú Thẻ cư trú có hai loại là thẻ vàng và thẻ xanh Căn cứ để cấp thẻ cho công dân là thời gian cư trú và thời gian đóng góp cho nền kinh tế Singapore Những công dân được cấp thẻ vàng sẽ được thuê nhà với giá rẻ hơn những người được cấp thẻ xanh Do vậy, chính sách này tạo điều kiện cho việc huy động nguồn lực nhàn rỗi trong dân cư để phát trên nền kinh tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong công tác quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Thị trường bất động sản ở Trung Quốc: Nền kinh tế Trung Quốc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường được vài thập kỷ, nhưng nền kinh tế nước này được đánh giá có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới Kể từ khi Chính phủ Trung Quốc bãi bỏ việc cấp nhà miễn phí

và trợ cấp, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển nhanh chóng, giá nhà đất tăng nhanh trung bình khoảng 5,5%/năm, nguồn vốn đổ vào đầu tư bất động sản hàng năm tăng khoảng 30%, tạo ra nguy cơ phá vỡ quy hoạch chung Trước nguy cơ đó, Chính phủ Trung Quốc đã nỗ lực xây dựng và ban hành nhiều chính sách, thể chế để hạ nhiệt thị trường bất động sản và họ đã thành công Trong hệ thống chính sách đó, Trung Quốc chú trọng đến công tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển không gian đô thị, các đặc khu kinh tế, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng

… Phát triển các hình thức mua bán, cho thuê bất động sản, trong đó Nhà nước khuyến khích xây dựng căn hộ để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu cho đại đa số người dân, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong công tác quy hoạch, thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế xã hội

4.3 Thị trường BĐS ở Australia.

Australia có hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản đạt tới trình độ phát triển rất cao Hiện nay có ba loại sở hữu đất ở Australia là đất tư nhân, đất công cộng, sở hữu của người thổ dân Thị trường bất động sản ở Australia có các giao dịch bất động sản hoàn toàn chính thức Xấp xỉ 100% các giao dịch đất đai được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại các

cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước Chính phủ khuyến khích đầu tư vào bất động sản đối với những người mua nhà lần đầu và các chính sách cho vay của các thể chế tài chính bằng cách làm cho các khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng hơn Hơn nữa, hệ thống thông tin địa chính hiện nay ở Australia đã được số hóa, bao gồm các thông tin về tất cả các mảnh đất tại Australia và để tạo thành một cơ

sở dữ liệu quốc gia Với bộ cơ sở dữ liệu này cho phép cho phép xây dựng bản đồ địa chính thống nhất để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai, tra cứu thông tin, lập quy hoạch và đặc biệt là lập quy hoạch về môi trường

Vấn đề định giá bất động sản: Bất động sản được định giá nhằm tính thuế bất động sản; là cơ sở cho việc đền bù khi bất động sản được trưng dụng; cung cấp thông tin cho các tổ chức tín dụng; là cơ sở định ra giá bán đất; là cơ sở cho quyết định đầu tư vào bất động sản Để đảm bảo tính nhất quán của các bộ dữ liệu định giá, chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chuyên gia do các cơ quan lập pháp quản lý Việc định giá đất rất phức tạp, dựa trên giá bán các bất động sản tương đương, ước tính về giá trị vốn của đất và nhà, không xét tới đồ đạc

và các tài sản có thể duy chuyển khác trong ngôi nhà

5 Tình hình TTBĐS tại Việt Nam.

Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển