Tiểu luận môn thị trường bất động sản

Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì sàn giao dịch BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại

PHẦN MỞ ĐẦU

Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia

Nó là thành phần sống của xã hội loài người Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân

Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước Các

cơ quan nhà nước chưa có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch

Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát

Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì sàn giao dịch BĐS

ra đời là một điều tất yếu Sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại

PHẦN NỘI DUNG

I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản

I.1. Khái niệm

Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng

ra đời Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định Các hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì thị trường BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường

Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và khái quát Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau:

"TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra

1.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản

- sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê một loại hàng hóa đó là bất động sản Do tính chất cố định

về vị trí địa lý không thể di dời được của bất động sản nên người ta không

thể mang bất động sản đến sàn và người mua cũng không thể đến sàn để xem hàng hóa trước khi đàm phán, kí kết hợp đồng Do đó sàn giao dịch bất động sản khác với các sàn giao dịch khác ở chỗ: tại sàn giao dịch không có bất động sản mà chỉ có thông tin về bất động sản Các thông tin thể hiện qua các bản vẽ, hình ảnh, nhà mẫu của dự án, thông tin về diện tích, hình thể, gía

cả và tình trạng pháp lý của bất động sản

- sàn giao dịch là một loại hình “chợ” tổng hợp ở đó không chỉ diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ này bao gồm: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá BĐS, quản lý BĐS

do nhân viên sàn giao dịch thực hiện dựa trên năng lực và trình độ chuyên môn

- hiện nay nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS là

+ sàn giao dịch BĐS điện tử

+ sàn giao dịch BĐS thực tế

I.2. Vai trò của sàn giao dịch BĐS

* Cung cấp thông tin

Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc Thông qua sàn

mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau:

- Đối với nhà nước:

Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều

kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ thở" "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội"

Hàng hóa bất động sản là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này Sàn giao dịch ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng”

Sự ra đời của sàn giao dịch sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế

- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:

Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh

to lớn

Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng

* Cung cấp dịch vụ

Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn

ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà

Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường

II. Thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay

II.1. Tình hình chung

Tính đến đầu tháng 1/2011 cả nước có hơn 700 sàn BĐS nhưng hoạt động của các sàn vẫn chưa được quản lý một cách hiệu quả và còn nhiều sai phạm dẫn đến tình trạng sàn BĐS mọc lên như nấm nhưng thị trường vẫn rối Theo thông tin của đoàn thanh tra bộ xây dựng trong quá trình rà soát hoạt động của các sàn mặc dù mới kiểm tra 66 sàn trên tổng số 293 sàn giao dịch BĐS TP

Hồ Chí Minh nhưng đã có tới 34 sàn giao dịch vi phạm quy định

Thống kê của Cục quản lý Nhà và BĐS – bộ xây dựng cho biết tính đến tháng 6/2010 TPHCM có 233 sàn BĐS thì đến tháng 9/2010 đã có 293 sàn trung bình mỗi tháng có 20 sàn ra đời

Trong khi đó, giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm khoảng 50%( TP Hà Nội chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lương BĐS qua sàn) Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp của các sàn còn thấp

Quy định buộc bán BĐS qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc bị chia sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giới Hơn nữa, hoạt động của công ty địa

ốc cũng bị ảnh hưởng do không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm Đó là cái cớ khiến nhiều công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch để bán sản phẩm của mình

Trong khi đó, điều kiện để mở sàn giao dịch BĐS của bộ xây dựng là không quá phức tạp, chi phí thành lập và hoạt động không cao nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là rất lớn Lập sàn giao dịch là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc và nếu lập dưới pháp nhân của công ty con thì công ty địa ốc thoát luôn quy định “ không được vừa là bên môi giới vừa là bên bán hoặc bên mua” dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán

Vì vậy, tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài, chỉ mang tính đối phó

Nhiều sàn giao dịch không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức năng Theo thông tin của bộ xây dựng, mặc dù cả nước có khoảng

700 sàn nhưng chỉ có khoảng 20% sàn thực hiện báo cáo về bộ

II.2. Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn

giao dịch bất động sản.

Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững Các sàn giao dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm

Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt động toàn ngược lại Bởi:

Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn Vì vậy các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ

sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy

mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục

đường 70, Từ Liêm – Hà Nội) Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án

Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2% Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá

Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất

Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra Vì vậy"Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu

II.3. Những bất hợp lý của các sàn giao dịch bất động sản

• Giao dịch ít

Các chuyên gia, các nhà quản lý khuyên người dân vào sàn giao dịch BĐS để mua bán cho an toàn, nhưng sàn thì nhiều nhưng hàng ưng ý thì lại hiếm

Thống kê gần đây nhất của bộ xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn chỉ đạt khoảng 20% Rõ ràng, sau một khoảng thời gian dài bàng nổ sự phát triển của các sàn giao dịch BĐS vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng làm minh bạch thị trường BĐS trong nước

Liên tục nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam bị gắn mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cục cao, khoảng 70-80%

Đây cũng chính là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS trong nước chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ “làm giá” Đa số người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị

Cục quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết tính cho đến nay cả nước có 368 sàn được thành lập và đưa lên trang web của mạng các sàn giao dịch BĐS của Việt Nam.các sàn giao dịch này được phân bố tập trung ở các địa phương như:

Hà Nội TPHCM, Hải Phòng, Lạng Sơn, Bình Dương, Đà Nẵng, Quảng Nam Hiện nay vẫn còn một số sàn giao dịch chưa tuân tủ các quy định của pháp luật vừa “đá bóng vừa thổi còi” thậm chí có sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo

• Lách luật

Các sàn giao dịch BĐS cũng đang gặp những rào chắn từ tình trạng bất cập của luật kinh doanh BĐS về vấn đề huy động vốn, vai trò, quyền, trach nhiệm cảu các sàn giao dịch chưa rõ ràng, điều kiện cấp chứng hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề còn quá đơn giản, dễ dãi Bên cạnh đó, nhiều củ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn và lách bằng cách huy động vốn sớm cho dự anstruowcs khi BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin về dự án, người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS và việc thanh- kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch BĐS chưa thường xuyên

• Khó gỡ

Để gỡ rối cho các sàn, các cơ quan chức năng đang vấp phải tình trạng “đụng đâu mắc đó” mà đa phần là dẫm lên các chủ đầu tư trước đây

Theo thứ trưởng bộ xây dựng,nhiều bất cập có thể chỉ ra nhưng để sửa chữa là rất nan giải, cần có phải có thời gian vì phải sửa nghị định, sửa luật Ví dụ như nếu công nhận huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn hợp lên thì sẽ không phản hồi nếu doanh nghiệp phạm pháp, lừa đảo Hay khi cấp giấy chứng nhận cho sàn để tránh “ vàng thau lẫn lộn” lại vấp vấn đề là nếu không cấp sàn sẽ không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn cơ chế “xin- cho” Để nâng cấp cao tính pháp lý của sàn giao dịch BĐS cũng không dễ dàng vì lại do một bộ khác phụ trách

• Giao dịch BĐS qua sàn- mỗi nơi công bố một giá

Số lượng các sàn giao dịch BĐS ở nước ta ngày một tăng Tuy nhiên không ít sàn giao dịch được thành lập chỉ mang tính đối phó và hoạt động của các sàn rất lộn xộn

Đơn cử thang 6/2010, dự án căn hộ Đại Thành ở quận Tân Phú được nhiều sàn giao dịch phân phối với mức giá 13trđ/m2 Tuy nhiên nhằm lôi kéo khách hành nhiều sàn đã tung sản phẩm với các mức giá khác nhau, có nơi đưa ra giá 13trđ/m2 nhưng có kèm theo nhiều hình thức khuyến mại hoặc có nơi đưa ra giá 12,9trđ/m2 việc bán sản phẩm với nhiều mức giá khác nhau khiến nhiều khách hàng không biết đâu là giá thật đâu là giá ảo, gây tâm lý hoang mang Đánh giá thực trạng sàn giao dịch BĐS ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc

sở xây dựng TPHCM cho biết tại TPHCM hiện có hơn 200 sàn BĐS hơn 6.800 chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS được cấp và hơn 3000 thẩm định giá, chiếm hơn 40% của cả nước Tuy nhiên, nhiều sàn giao dịch hoạt động khi chưa đủ điều kiện, nhân viên môi giới trình độ kém, có sàn lập ra với mục đích phân phối dự án của chủ đầu tư

III. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.

- Để nâng cao chất lượng của các sàn giao dịch BĐS thì bộ xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn Khi có tiêu chí phân hạng và được sắp xếp, hoạt động của các sàn sẽ phải chuyên nghiệp và có hiệu quả hơn,

do tính cạnh tranh với nhau để tạo uy tín, thương hiệu

- Các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai thực sự Trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể

để các quy định về xử phạt này thực sự mang lại hiệu quả

- Hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch

vụ BĐS để áp dụng thống nhất “khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao

dịch BĐS với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch” Đây là bài toán đặt ra cho các nhà quản lý cũng như các nhà làm luật cần giải quyết trong thời gian tới

- Pháp luật về kinh doanh BĐS cần quy định rõ về quyền, nghĩa vụ, trach nhiệm của người tổ chức sàn, đặc biệt là các thiệt hại về kinh tế do sàn gây ra cho người giao dịch trên sàn Có như vậy mới tạo được niềm tin cho khách hàng

- Nâng cao chất lượng hệ thống các sàn giao dịch Đã đến lúc, cơ quan chức năng cần tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động đi vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức hoặc làm ăn mang tính chụp giật

- Nhà nước cần tuyên truyền phổ biến, khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch thông qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của các bên

PHẦN KẾT LUẬN

Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện tượng giao dịch ngầm, các thông tin về thị trường không được công khai làm cho thị trường BĐS không được minh bạch và không lành mạnh Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho thị trường BĐS lành mạnh và minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lý cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, thực tế hiên nay cho thấy sự ra đời cua các sàn giao dịch còn nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để hoạt động Các sàn giao dịch hoạt động không theo một chu trình chuẩn Cùng với những giải pháp định hướng như trên sẽ giúp cho các sàn giao dịch BĐS trong thời gian tới hoạt động ngày càng hiệu quả