Chiến lược đầu tư bất động sản

DONALD TRUMP

B n quy n ti ng Vi t Công ty Sách Alpha

D án ebook cho thi t b di đ ng

Phát hành ebook http://www.taisachhay.com

T o ebook Tô H i Tri u

Ebook th c hi n dành cho nh ng b n ch a có đi u ki n mua sách

N u b n có kh năng hãy mua sách g c đ ng h tác gi ng i d ch và Nhà Xu t B n

M C L C

DONALD TRUMP - CHI N L C Đ U T B T Đ NG S N 2

L I T A 4

L ) NÓ) Đ U C A DONALD TRUMP 7

1 (ÃY BÁN C(ÍN( MÌN( N( TRUMP 16

2 SUY NG(Ĩ L N 28

3 CÁC NGUYÊN T C TRONG ĐÀM P(ÁN 41

4 CÁC K NĂNG VÀ M C T)ÊU ĐÀM P(ÁN B T Đ NG S N CÓ S C M NH L N 56

5 NÉT Đ C TR NG TRONG TRUMP 75

6 T(U (ÚT V N 90

7 TÌM K) M S G)ÚP Đ C A CÁC C(UYÊN G)A B T Đ NG S N GI I NH T 106

8.T I SAO NH NG D ÁN B T Đ NG S N C A TRUMP L ) LUÔN LUÔN ĐÚNG LÚC VÀ TRONG NGÂN SÁC( D TÍN( 114

9 NH NG CHI N L C TI P TH C A TRUMP 121

10 LÀM T( NÀO Đ QU N L8 B T Đ NG S N N( TRUMP 129

11 CHI N L C N M GI VÀ C() N L C BÁN B T Đ NG S N 136

L I T A

Th tr ng b t đ ng s n BĐS t i Vi t Nam chính th c đ c hình thành t năm sau khi Lu t Đ t đai cho phép chuy n nh ng quy n s d ng đ t Năm l n đ u tiên khái

ni m Th tr ng b t đ ng s n đ c chính th c đ c p trong văn ki n Đ i h i Đ ng toàn

qu c l n th VIII V i s ra đ i c a Lu t Đ t đai D th o Lu t Kinh doanh BĐS Lu t Nhà và hàng lo t nh ng văn b n d i lu t h ng d n thi hành đã kh ng đ nh s t n t i và phát tri n c a th tr ng BĐS n c ta

Có th kh ng đ nh r ng kinh t BĐSlà m t thành ph n quan tr ng, chi m t tr ng đáng k trong n n kinh t c a t t c các n c phát tri n Đ i v i các n c đang phát tri n, kinh t BĐS có vai trò t o nên tích lũy tài chính ban đ u c a quá trình công nghi p hóa đ t n c

Đi u này đã đ c ch ng minh b ng th c t các n c và vùng lãnh th nh Singapore (àn Qu c Đài Loan (ong Kong

Vi t Nam trong nh ng năm g n đây kinh t BĐS đã thu hút ngày càng nhi u ngu n v n trong xã h i và đóng góp nhi u cho tăng tr ng kinh t Tuy nhiên kinh t BĐS n c ta nhìn chung đã và đang phát tri n m t cách t phát ph n l n ho t đ ng ngoài s ki m soát

c a nhà n c, mang nhi u tính ch t đ u c và là ho t đ ng không đúng h ng M c dù trong quá trình đ i m i, Vi t Nam đã thu đ c nh ng thành t u l n v nhi u m t nh ng trong lĩnh v c kinh doanh BĐS thì s phát tri n còn y u kém (i u qu ho t đ ng th p trong lĩnh v c này nh h ng đ n s tăng giá BĐS đ n chóng m t làm gi m nhi t trong

c u v BĐS chuy n sang c u các m t hàng khác T phía cung nghĩa là trong vi c s n xu t các m t hàng và d ch v c a khu v c BĐS còn t n t i nhi u khó khăn trên con đ ng nâng cao hi u qu ho t đ ng nh s thi u chu n m c trong quá trình xây d ng khai thác s a

ch a; nh ng qui đ nh làm kéo dài và tăng chi phí đ u t khó khăn trong vi c ti p c n đ t đai và các kho n tín d ng c n thi t

Lĩnh v c khoa h c v BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng cho đ n nay v n còn r t

m i m t i Vi t Nam, th m chí r t m i đ i v i nh ng ng i làm trong các ngành liên quan

đ n đ t đai và xây d ng Khi c n đ n s giúp đ v nh ng v n đ liên quan đ n BĐS ph n

l n m i ng i đ u tìm đ n tr c tiên là ng i quen, b n bè sau đó là lu t s ki n trúc s

cò môi gi i nhân viên ngân hàng nh ng ng i mà h quen bi t Trong ph n l n các

tr ng h p, nh ng mong đ i c a h đ u không đ c đáp ng Đây cũng là v n đ còn gây nhi u b c xúc trong khi th tr ng mua bán cho thuê BĐS đang phát tri n r ng kh p, cho

dù đó ch là m t khu đ t nh căn h chung c hay đ n gi n ch là m t ch khiêm t n trong phòng tr

Cu n sách mà các b n đang c m trong tay s là m t c m nang quý giá và h u ích đ giúp chúng ta gi i quy t đ c ph n nào nh ng b c xúc nêu trên Ph i là chuyên gia hàng đ u,

v i m t kho kinh nghi m phong phú ho t đ ng trong th tr ng b t đ ng s n kh c li t

nh t th gi i - Thành ph New York, m i có th vi t đ c cu n sách th c ti n, d hi u, ki n

th c phong phú xem xét v n đ m t cách t ng quát nh v y v lĩnh v c BĐS George ( Ross - tác gi cu n sách - là m t lu t s nhà t v n kinh doanh và th ng thuy t n i ti ng

t i M Trong cu c đ i ho t đ ng trong lĩnh v c BĐS G Ross đã t ng th t lên r ng th t hân

h nh và may m n cho tôi đ c c ng hi n nh ng năm thành công r c r nh t trong s nghi p v i t cách là cánh tay ph i c a Donald Trump và Trump là m t đ i tài trong kinh

doanh BĐS m t ng i vĩ đ i trong công vi c Nh ng Donald Trump là ai mà nh n đ c s kính ph c c a G Ross đ n v y?

Donald Trump đ c coi là ông trùm c a các ông trùm BĐS M Danh m c b t đ ng s n thu c quy n s h u và qu n lý c a ông trùm này bao g m vô s các khách s n n i ti ng các khu gi i trí casino toà nhà văn phòng và chung c cao c p r t nhi u thành ph l n trên toàn c u

Donald Trump không ch là m t trong nh ng ng i giàu nh t mà còn là m t trong nh ng

ng i bi t cách kinh doanh nh t Thêm vào đó ông cũng là ng i hòa nhã phung phí và ngông cu ng Th t khó có th tìm đ c m t ng i M không ng ng m ông M c dù

tr ng thành trong đi u ki n v t ch t đ y đ ông đã không đ c th a h ng b t kỳ tài s n nào Ông n i ti ng và giàu có nh vào nh ng thành t u c a chính mình trong kinh doanh

Đi u làm cho Donald Trump th t s tr nên r t đ c bi t là ông đã thành công đ tr thành

m t trong nh ng ng i bi t cách thay đ i ph ng pháp kinh doanh xu t s c nh t trong l ch

s Chính tài năng đã giúp ông tr nên giàu có nh ng đi u làm ông n i b t trong th gi i

ng i giàu là tính b c tr c, th ng th n dám nói lên các sai l m c a mình tr c công chúng Ngày nay th tr ng BĐS t i Vi t Nam đang b t đ u phát tri n m t cách đ ng b theo xu

h ng h i nh p và m c a Nh ng c h i phát tri n kinh doanh BĐS hi n t i và trong

t ng lai là r t l n C h i này chia đ u cho m i ng i trong chúng ta cho b t kỳ ai quan tâm yêu thích lĩnh v c đ y ti m năng này

B ng nh ng kinh nghi m quý giá có đ c t nh ng năm sát cánh bên D Trump trong các

th ng v BĐS G Ross đã cho ra đ i cu n sách vô cùng thú v v ngh thu t đ u t và kinh doanh BĐS Nh ng bài h c G Ross rút ra s là ch d n cho nh ng ai bi t áp d ng m t cách linh ho t trong ho t đ ng c a mình Qua vi c gi i thi u m t s th ng v c th , nh ng mô hình đ u t BĐS r t khác nhau đ c bi t là mô hình quy mô nh , v i nh ng chi ti t sáng t o

và b t ng , cu n sách đã thu hút đ c r t nhi u đ c gi trên toàn th gi i

Đây là cu n sách h u ích không ch cho các nhà đ u t kinh doanh BĐS m i quy mô các

lu t s nhà t v n và môi gi i nhà qu n lý b t đ ng s n mà còn đ c bi t b ích cho các nhà khoa h c sinh viên các ngành kinh t liên quan đ n lĩnh v c BĐS Nh ng ki n th c trong

cu n sách s giúp cho chúng ta tránh kh i nh ng r c r i không đáng có ti t ki m th i gian,

ti n b c và b o đ m m c đ thành công cao trong các th ng v BĐS M i m t ch ng

c a cu n sách Donald Trump - Chi n l c đ u t b t đ ng s n: Nh ng bài h c c a t phú Trump cho các nhà đ u t nh c a tác gi George Ross là m t t p h p ki n th c phong phú

v nh ng v n đ liên quan đ n marketing tài chính qu n lý và kinh doanh đàm phán trong lĩnh v c BĐS

Hi n nay khi nh ng cu n sách vi t v đ tài BĐS còn khá hi m khó tìm thì vi c gi i thi u

cu n sách này v i đ c gi là m t vi c làm k p th i đáng khích l Nh l i c a Jared Shlaes,

m t nhà t v n BĐS n i ti ng ho t đ ng trong Hi p h i các nhà t v n t i M thì Ki n th c không ch mang đ n quy n l c mà còn c ti n b c V i t cách là m t ng i ho t đ ng trong lĩnh v c khoa h c v BĐS tôi xin trân tr ng gi i thi u t i đ c gi cu n sách thú v v

L I NÓI Đ U C A DONALD TRUMP

G i George,

Không có ai trên đ i này gi ng anh c Ch có anh và tôi bi t r ng vai trò

c a anh quan tr ng đ n th nào trong nh ng thành công c a tôi Xin

nh (arry (elmsley Sam LeFrak Bill Zeckendorf và Donald Trump Th t hân h nh và may

m n cho tôi đ c c ng hi n nh ng năm thành công r c r nh t trong s nghi p c a tôi v i

t cách là cánh tay ph i c a Donald Trump

Nh ng ngày này m i ng i bi t tôi nhi u nh t qua ch ng trình truy n hình n i Carolyn Kepcher và tôi giúp Donald đ a ra m t quy t đ nh vô cùng khó khăn v vi c ai s nhóm

l a và ai s gi l a Ch ng trình r t vui nh ng ph n l n công vi c tôi làm cho Trump trong su t h n năm qua là th gi i b t đ ng s n Tôi đã t ng là m t nhà t v n nhà

th ng thuy t và m t lu t s trong r t nhi u v đ u t b t đ ng s n l n nh t và thành công

nh t c a Trump, bao g m vi c giành đ c và c i t o tòa nhà GM Tháp Trump Đ i l s 5, Khách s n Grand (yatt và tòa nhà tôi yêu thích s 40 ph Wall

Trong su t s nghi p c a mình tôi đã có c h i s h u m t l ng l n ki n th c và kinh nghi m trong đ u t kinh doanh b t đ ng s n Tôi hy v ng s truy n t i đ n các b n nh ng

ki n th c và kinh nghi m y qua cu n sách này Ví d , trong su t năm t năm đ n khi Sol Goldman và Alex DiLorenzo Jr tr thành hai trong s nh ng ch s h u b t

đ ng s n l n nh t c a thành ph New York cá nhân tôi đã đ ng tên mua khu b t đ ng

s n cá nhân Tôi đã có liên quan t i r t nhi u d án vĩ đ i nh t c a thành ph New York,

nh là tòa nhà Chrysler và Khách s n St Regis đây là nh ng d án tôi mua giúp cho m t trong nh ng khách hàng c a mình Tôi cũng có c h i ch ng ki n Donald Trump ho t đ ng

b i vì ông th c s t o ra nh ng v đ u t vĩ đ i trong l ch s kinh doanh b t đ ng s n

Cu n sách này miêu t nh ng chi n l c mà Donald Trump áp d ng đ t o d ng nên c đ kinh doanh b t đ ng s n và nh ng nhà đ u t nh có th áp d ng chúng nh th nào đ

đ u t trong nhi u ph m vi quy mô khác nhau áp d ng cho khu b t đ ng s n cho m t gia đình thuê Tôi s miêu t v cách Trump ti n hành m t s chi n l c mang d u n c a ông

nh th nào nh là sáng t o ra s sang tr ng giá tr đ c lĩnh h i tính đ c đáo và s lôi

cu n đ n t ng chi ti t, t t c nh ng y u t này hòa quy n cùng nhau đ nâng cao t i đa giá

tr đ u t Đây là lý do t i sao b t đ ng s n c a Trump luôn ki m đ c nhi u ti n h n g p nhi u l n so v i nh ng đ i th c nh tranh c a ông

M i ch ng s t p trung vào m t v đ u t c th mà tôi tr c ti p tham gia th ng thuy t

ho c t v n cho Trump S d ng ví d này tôi đã rút ra nh ng bài h c và gi i thích đ c

nh ng chi n l c t ng t mà Trump đã s d ng đ t o ra l i nhu n kh ng l này có th

áp d ng cho nh ng d án nh h n c a b n nh th nào M c dù Trump làm m i vi c trên quy mô l n và th tr ng m c tiêu c a ông th ng là khách hàng sang tr ng nh ng nh ng chi n l c b t đ ng s n c b n c a Trump t p trung vào

 B t c ai quan tâm và yêu thích đ c s h u ho c phát tri n b t đ ng s n

 B t c ai không ch c ch n v vi c th ng thuy t m t giao d ch b t đ ng s n nh

th nào

 B t c ai trong ngành b t đ ng s n quy mô nh nh ng mu n làm to h n

 B t c ai quan tâm ho c yêu thích h c cách Donald Trump làm o thu t trong lĩnh v c b t đ ng s n

Đây là cu n sách đ u tiên v nh ng chi n l c c a Trump dành cho nhà đ u t b t đ ng

s n Tuy có nhi u h ng d n và nguyên t c đ u t t m c th nh ng ch m t mình cu n sách này không th giúp b n tr thành nhà đ u t l n Nh tôi đã nói v i nh ng sinh viên tham d khóa h c v th ng thuy t c a tôi Đ i h c New York r ng Ch ng có cách nào

mà trong vòng ti ng đ ng h tôi có th bi n các b n thành nhà th ng thuy t tài gi i

đ c Đi u này là không th T t c nh ng gì tôi mu n làm là m r ng đ u óc c a các b n

t i nh ng kh năng và s c m nh c a th ng thuy t và m t s nh ng k thu t c b n Đ

r i khi các b n g p m t tình hu ng c th các b n có th tìm l i nh ng ghi chép này và t

h i: George đã gi i quy t vi c này nh th nào ông ta đã g i ý nh ng gì B n đã có m t vài ý t ng v b t đ ng s n r i nh ng tôi đã h c đ c r t nhi u trong năm làm vi c v i Trump và năm kinh doanh lĩnh v c b t đ ng s n tôi mu n truy n l i t t c cho các b n

N u tôi thành công thì cu n sách này s giúp các b n th ng thuy t các giao d ch t t h n

r t nhi u, s p x p các v n đ tài chính t t h n đ u t t t h n và ki m đ c nhi u ti n h n trong lĩnh v c b t đ ng s n

Tôi b ng nh l i ngày đ u tiên tôi g p Donald Trump vào năm Ông b c vào văn phòng c a tôi Công ty Lu t c a Dreyer và Traub v i v r ng r và tâm huy t nói v m t

d án mà ông tha thi t mu n c i t o khách s n Commodore n m trên ph thành ph New York Khi đó ông ch m i 27 tu i và tôi là m t đ i tác cao c p đ c bi t đ n nh đã hoàn t t xong nh ng giao d ch ph c t p nh ng tôi đã đ ng ý g p ông theo cách th c xã giao

vì tôi đã đ i di n cho cha ông tr c đây ngài Fred Trump Fred đã ph n kh i nói v l i h a

c a Donald nh m t ngôi sao t ng lai trong th gi i b t đ ng s n

Donald đã lên k ho ch ph c h p hoàn h o đ mua khách s n l n, bu n t và làm ăn thua l bên c nh Nhà ga trung tâm Grand và bi n nó thành m t khách s n h ng nh t đ p sang

tr ng và kinh doanh phát đ t Tôi đã nói v i ông ta đó là m t ý t ng tuy t v i nh ng

ch ng có cách nào khi n nó ho t đ ng đ c vì nó n m trong tay m t s ng i có quy n l c

và nh ng c quan b ngành c a chính ph mà ông ph i thuy t ph c h đ h có th cho ông

nh ng u đãi chính Ng c l i, n u ông s n sàng tr phí pháp lu t tôi s s n lòng giúp ông làm vi c đó Chúng tôi đã m t năm th ng thuy t v i nhân viên hãng đ ng s t, quan

ch c c a bang và c a thành ph , nh ng nhà cho vay và nh ng cán b (yatt đang ti n hành

nh ng giao d ch Trong su t hai năm h n đ n y Donald và tôi đã phát tri n m t m i quan

h làm ăn l n và tôn tr ng l n nhau Khi ông th ng giao d ch này m t cách ngo n m c thì tôi

ch c ch n r ng ông s đ t đ c thành công l n trong lĩnh v c b t đ ng s n mà tôi tr thành

ng i lu t s ng i t v n thân c y nh t c a ông

S nghi p c a tôi kh i đ u nh th nào

Khi còn nh tôi sinh ra và l n lên Brooklyn thành ph New York tôi đã lên k ho ch t i M)T đ tr thành m t k s nh ng cha tôi đ t ng t qua đ i khi tôi m i 16 tu i và k ho ch này c a tôi cũng ch t theo cha 17 tu i tôi nh p ngũ trong quân đ i M b i vì quân đ i h a

s cho tôi đi h c sau khi hoàn thành nghĩa v quân s Khi nh n nhi m v tôi đ c hu n luy n đ tr thành m t chi n sĩ gi i m t mã và ph n l n th i gian ng n ng i trong quân ngũ tôi Washington DC Nh ng k năng phân tích tính kiên nh n và trí nh siêu đ ng mà tôi

h c đ c khi còn là chi n sĩ gi i m t mã đã giúp tôi khi ph i đ i m t v i nh ng v n đ b t

đ ng s n t ng ch ng không th gi i quy t n i

Nh s giúp đ c a G) Bill tôi đã đ t đ c b ng c nhân t i Đ i h c Brooklyn và tôi vào Đ i

h c Lu t Brooklyn Làm m t lúc ba ngh và nh s đ ng viên giúp đ c a v tôi tôi đã t t nghi p và đ c nh n vào New York Bar vào năm

Trong khi tìm vi c tôi nhìn th y m t m u qu ng cáo tìm th ký lu t trên t Law Journal

Th t may m n ng i tr l i đi n tho i là Bill m t ng i b n trong tr ng lu t c a tôi Anh

ta đang làm vi c cho hãng lu t Dreyer và Traub m t công ty lu t b t đ ng s n n i ti ng Bill nói Anh s không thích công vi c này đâu Anh s ch là m t ng i đ a tin và ch nh n

đ c đô la m i tu n Nh ng tôi đã đ ng ý làm công vi c đó cho dù nó nh th nào Đó là

s kh i đ u không may trong s nghi p lu t s c a tôi

M c dù Dreyer và Traub là m t công ty lu t ch y u gi i quy t nh ng v n đ b t đ ng s n,

h gi i quy t nh ng tranh ch p ki n t ng u đãi riêng v i khách hàng c a h Bill và tôi làm

vi c trong phòng t t ng Nhi u tháng sau đó trên t ng có m m t phòng b t đ ng s n và

ti n hành cho thuê n i đây t o ra nh ng đ ng ti n t kinh doanh b t đ ng s n th c s Đây

là c h i tuy t v i đ i v i tôi đ phát tri n trong lĩnh v c b t đ ng s n và Bill ki m đ c r t nhi u ti n t công vi c này Tôi đ m nhi m công vi c tranh t ng c a Bill Nh ng tr c khi anh ta b t đ u công vi c kinh doanh b t đ ng s n thì anh ta l i ph i nh p ngũ và anh đã đ ngh tôi đ m nhi m v trí kinh doanh b t đ ng s n y c a anh M t l n khi lên c u thang tôi

có may m n đ c h c vi c ông Murray Felton - m t ng i giao vi c r t kh t khe Ông y

kh t khe đ n n i mà ch c n tôi đánh m t d u ph y sai ông y cũng nh c nh ngày này qua

ngày khác nh ng Felton là m t chuyên gia cao c p và đ c đánh giá cao trong th gi i b t

đ ng s n Tôi bi t r ng làm vi c v i ông là m t c h i l n đ h c đ c nh ng v n đ ph c

t p nh t t m t chuyên gia gi i giang nh t v lu t b t đ ng s n Vì v y tôi th m nhu n m i thông tin có ích nh nh t mà tôi có th h c t ông Tôi tr nên tinh thông lĩnh v c cho thuê tài li u b t đ ng s n và tham gia vào t t c các lo i giao d ch Kinh nghi m tranh t ng đ u tiên cùng v i năng l c tri giác đã giúp tôi tr thành m t nhà kinh doanh b t đ ng s n có đ năng l c cho dù còn r t tr

H c kinh doanh b t đ ng s n

Năm m t khách hàng c a tôi yêu c u tôi phác th o k ho ch kinh doanh cho thuê

th ng m i cho dù anh ta là m t ng i đi thuê nhà Thông th ng ng i ch đ t s phác

th o k ho ch cho thuê nh ng trong tr ng h p này ng i ch đ t l i yêu c u khách hàng

c a tôi tìm cho ông ta m t lu t s đ chu n b v vi c cho thuê Vì v y tôi đã phác th o ra

m t k ho ch cho thuê và thêm vào m t đi u kho n ch rõ r ng ng i thuê nhà s không

ph i tr b t c ti n thuê nào tr c khi ng i cho thuê l p đ t m t h th ng thang máy ho t

đ ng nh t đ nh Khách hàng c a tôi đã chuy n đ n và thì ra viên thanh tra thang máy c a thành ph New York không ch p nh n vi c ch nhà s a ch a thang máy mà khăng khăng yêu c u ch nhà l p m t chi c thang máy m i toanh Chi c thang máy y không ho t đ ng trong m t th i gian dài nh ng trong th i gian đó khách hàng c a tôi v n có th xúc ti n

ho t đ ng kinh doanh bình th ng c a mình

Nh ng ng i cho thuê nhà là Sol Goldman và Alex DiLorenzo Jr đã đ cho m t ng i thuê nhà l i d ng lu t b t đ ng s n đ ho t đ ng kinh doanh bình th ng nh ng theo th a thu n trong th i gian thuê nhà ng i thuê nhà s không ph i tr m t kho n ti n thuê nhà nào M c dù nh ng ng i cho thuê không hài lòng nh ng h đành ch u vì không ai có th giúp đ c h

Gi a nh ng năm Goldman và DiLorenzo c hai đ u là nh ng đ i tri u phú đã quy t

đ nh đ u t quy mô l n vào b t đ ng s n Tôi đã quy t đ nh r i kh i công ty lu t Dreyer và Traub b i ng i ta nói r ng tôi s không th tr thành m t đ i tác c a công ty tôi tình c

nh c đ n phòng t t ng c a tôi v i Sol Goldman và vài ngày sau ông ta đã g i đi n cho tôi và nói George Alex và tôi mu n m i anh làm nhà t v n pháp lu t cho chúng tôi Tôi h i:

T i sao l i ch n tôi Ông ta tr l i Chúng tôi đã m t đô la ti n cho thuê nhà vì anh chúng tôi s làm cho ngôi nhà tr nên có giá tr trong giây lát n u anh tr thành c v n pháp lu t cho chúng tôi Tôi đã ch p thu n l i đ ngh y

M i v n đ đ u có giá c a chúng

R t nhanh tôi đã h c đ c r ng m i nhà đ u t b t đ ng s n c n ph i hi u r ng có m t s khác bi t r t l n gi a lĩnh v c pháp lý c a b t đ ng s n và kinh doanh đ u t b t đ ng s n Tôi ph i xem xét l i toàn b cách nghĩ c a mình B t c khi nào tôi phát hi n ra m t v n đ pháp lý trong m t giao d ch b t đ ng s n thì Goldman s nói Có tr m tr ng đ n n i ph i

hu b giao dch này không N u tôi nói K(ÔNG thì ông ta s h i ti p Tôi có th gi m giá cho thuê bao nhiêu vì v n đ này Ph n l n các lu t s bình th ng s khuyên khách hàng

c a h không nên ti p t c giao d ch n u h tìm ra nh ng v n đ v ng m c pháp lý các lu t

s này không th ho c không hi n k kinh doanh cho khách hàng Goldman yêu c u tôi ph i suy nghĩ nh m t th ng nhân ch không ch nh m t lu t s bình th ng và tôi đã nh n

ra r ng h u h t m i v n đ đ u có giá c a chúng Ông yêu c u tôi ph i nhìn nh n nh ng v n

đ pháp lý c n th n nh là cách phát tri n giao d ch v y Ông ta s nói Tôi đ c gì n u tôi xem k l i v n đ này Đ tìm ra câu tr l i tôi ph i đào sâu v n đ

Ví d Goldman và DiLorenzo đã ký h p đ ng mua Harborside Terminal c a thành ph Jersey thu c bang New Jersey t hãng xe l a Khu b t đ ng s n này g m có m t kho ch a hàng r ng có đ l nh v i di n tích g n feet vuông ti p giáp v i con sông (udson phía ph i đ i di n v i con sông ch y xu ng t Manhattan Giá mua khu b t đ ng s n này

d ng nh r t h p lý cho dù đây là m t giao d ch hoàn toàn b ng ti n m t Tuy nhiên quy n s h u khu đ t y có m t ngo i l có th x y ra là bang New Jersey có th tuyên b

l y l i khu đ t có kho hàng

Tôi nh n th y m t đi u rõ ràng là t i sao hãng đ ng s t l i khó tìm đ c ng i mua khu

đ t y Không m t lu t s nào có th đ khách hàng mua m t khu b t đ ng s n có v n đ và

t t nhiên không m t ngân hàng nào cho phép đ t th ch p khu đ t y Nh ng v n đ liên quan đ n đ t đai d i n c đã đ c gi i quy t trong kho ng th i gian nh ng năm

M t lu t s có kinh nghi m ph i bi t r ng n u b t đ ng s n d i n c đ c l p đ y nh

nh ng ng i l p k c n tr c năm thì ng i có công l p đ t y có quy n s h u nó

N u nh nó đ c l p sau năm thì quy n s h u khu đ t đó thu c v bang New Jersey Tôi không th ch ng minh nó đ c l p đ y khi nào và ai đã l p nó hay có ph i là bang New Jersey hay không

Tôi đã nói v i Sol r ng chúng ta nên th ng l ng đ đ c gi m giá và cũng nên thuy t

ph c hãng đ ng s t cho phép chúng ta th ch p ti n mua đ t dài h n tr l i v i lãi su t

th p b i vì không m t nhà cho vay nào có th l y lãi khi có nh ng sai sót đ t đai (ãng xe

l a đ ng ý gi m giá xu ng còn đô la và ch p thu n th ch p theo kích c có th c a khu b t đ ng s n vì v y chúng tôi đã k t thúc giao d ch Nhi u năm đã qua đi nh ng tr

ng i v quy n s h u b t đ ng s n v n còn in đ m trong tâm trí tôi Tôi ch c ch n r ng bang New Jersey s g p ph i v n đ t ng t khi x a b i vì ph n nhi u khu đ t ti p giáp

v i sông (udson là đ t đã đ c l p đ y Tôi liên l c v i bang New Jersey và bi t r ng h đã

nh n ra v n đ này và thay vì b đòi quy n s h u không minh b ch, h đã chuy n nh ng cho bang quy n s h u khu đ t này b ng cách hoán đ i thành giá tr ti n m t trong khu đ t

b tranh ch p này Theo ti n trình đã v ch ra trên chúng tôi đã b ra m t l ng ti n t i thi u và nh n đ c quy n s h u khu đ t đang tranh ch p này t bang New Jersey K t qu

là khu đ t này đ c đánh giá là có giá tr nhi u đ n n i mà m t ngân hàng cho m n m t kho n th ch p đ u tiên v t quá nhi u l n t ng giá mua khu đ t c a Goldman và DiLorenzo

T năm đ n năm Goldman và DiLorenzo đ c ví là B t đ ng s n New York Khi tôi đ n Goldman và DiLorenzo vào năm thì h đã s h u 18 khu b t đ ng s n khi tôi

r i đi năm h đã s h u 720 khu Ch có r t ít nh ng giám sát c a h , t tôi đã th ng thuy t và gi i quy t h u h t t t c nh ng v mua bán này Chúng tôi đang mua m nh đ t Manhattan v i hàng tá kho bãi c ng New York và nh ng tòa nhà văn phòng vài tri u đô la

Chúng tôi đang giao d ch v i nh ng con s l n và ph n nhi u đ c tr b ng ti n m t Tôi đã nhi u l n đi vào ngõ c t v m t khu b t đ ng s n v i m t ngân phi u giá tr hàng tri u đô la trong túi Goldman và DiLorenzo cũng đã đ a m t kho n đ t c c s n đ th ng thuy t Goldman và DiLorenzo s nói v i tôi lo i giao d ch mà h mu n và công vi c c a tôi là ti n hành giao d ch đó ( không ph i nh ng ng i mua lo l ng v tài chính vì v y, n u tôi không nghĩ r ng giao d ch đó phù h p v i nh ng đi u kho n c a h tôi s t b nó và ti p

t c v i nh ng giao d ch ti p theo Đó là nh ng gì khi n h yêu c u nhi u b t đ ng s n đ n

nh v y và nhanh nh v y Trong su t quãng th i gian năm đó tôi đã mua tòa nhà Chrysler Khách s n Regis khu đ t phía d i khách s n Plaza, Harborside Terminal thành

ph Jersey và thay m t h cho thuê r t nhi u khu đ t khác cho thuê đ t nghĩa là cho thuê dài h n trên đó có tòa nhà và trao cho ng i thuê đ t t t c quy n và nghĩa v đi u hành khu b t đ ng s n tr quy n làm ch khu đ t)

Nhu c u b t đ ng s n c a Goldman và DiLorenzo là vô cùng l n H có m i liên h tài chính tuy t v i khi n tôi có th đóng giao d ch nhanh chóng Là lu t s và đ i di n kinh doanh duy nh t c a h tôi h u nh có quy n l c vô h n đ th ng tr quy n tăng giá Tôi đã

th ng thuy t v i (arry (elmsley Bill Zeckendorf và Moris Karp đ s d ng tên g i c a

h Đây là t t c nh ng tên tu i l n trong làng b t đ ng s n New York t i th i gian đó - giao phó cho m t lu t s tu i

Trong vài năm đ u tiên tôi làm vi c cho Goldman và DiLorenzo tôi làm theo cách mà chính tôi cũng ch a bao gi nghĩ t i công ty lu t Dreyervaf Traub tôi đang đóng giao d ch cho

m t h gia đình nh New Jersey Tôi ch a bao gi làm m t h p đ ng và đóng giao d ch

b t kỳ tòa nhà văn phòng b t c quy mô nào Gi đây tôi b đ y vào th ng tr ng và

đi u hành nh ng tòa nhà văn phòng l n Tôi th c s không có kinh nghi m hay đ c đào

t o tr c Nh ng m i ng i nghĩ tôi quá tr mà đ c đ i di n cho nh ng đ i tri u phú này thì ch c h n ph i vô cùng tài gi i vì v y h luôn coi tr ng tôi Tôi bi t rõ kh năng c a mình

nh ng tôi cũng không tranh lu n nh ng nh n xét c a h v tôi Tôi h c t nh ng ng i ti p xúc v i mình r t nhanh đó là nh ng ng i bên đ i tác nh ng lu t s và nh ng chuyên gia khác và chính nh ng nhà s h u b t đ ng s n Tôi t p trung vào nh ng gì h làm cách

h làm h hành đ ng và ph n h i c a h trong nh ng tình hu ng nh t đ nh và t t c nh ng

th khác l p đ y kho ng tr ng ki n th c và k năng c a tôi Tôi nh mi ng b t bi n th m

s ch m i thông tin dù là nh nh t trong kh năng t i đa c a mình Tr c khi khóa h c b t

đ ng s n c a tôi mang l i hi u qu thì tôi đã t v n cho khách hàng nh ng ý ki n h p lý v các giao d ch nào suôn s và giao d ch nào không và cái giá ph i tr Đi u này giúp tôi có

đ c s k t n i đ c đáo c a tài năng ( u h t các lu t s không bi t kinh doanh b t đ ng

s n và vì th h không đ c trang b ki n th c đ đ a ra quy t đ nh kinh doanh H s n sàng đ a ra l i khuyên v b t c v n đ pháp lý nào nh ng không giúp khách hàng đ a ra quy t đ nh kinh doanh

Nh ng ngày kinh doanh phát thanh

B t c m t lu t s gi i nào cũng s làm ra r t nhi u ti n nh ng lu t s là m t d ch v kinh doanh, thu nh p c a lu t s s không còn n u lu t s đó xu ng d c Tôi nh n th y s c n thi t ph i đ u t vào m t vài công ty s có giá tr trong nh ng năm sau này c a tôi Năm

1966, anh r tôi Martin Beck d i b đ i lý Katz m t đ i lý n i ti ng trong ngành kinh doanh bán th i l ng phát sóng Anh y đ ngh tôi cùng tìm ki m c h i đ u t v i nhau Anh y nghĩ kinh doanh phát thanh trên hòn đ o Long s thu l i l i nhu n đáng k Tôi nói

v i anh y Em không bi t gì v kinh doanh phát thanh Anh r tôi nói Anh bi t t ng t n

v phát thanh nh ng anh không bi t cách t o ra v n c n thi t cho d án kinh doanh Tôi nói Anh tìm và đi u hành tr m phát thanh còn em s xoay ti n Năm chúng tôi xây

d ng T p đoàn thông tin Beck-Ross và mua tr m phát thanh đ u tiên trên hòn đ o Long, WGLI, v i giá g n đô la Marty bi t cách làm ra ti n b ng cách phát sóng truy n thanh S d ng l i nhu n này và b ng cách m r ng quan h tài chính c a mình chúng tôi

b t đ u m t k ho ch m r ng kinh doanh Kênh FM v n còn tình tr ng tr ng n c

nh ng tính n i tr i c a âm thanh khi n phát thanh tr thành m t lĩnh v c tri n v ng đ y

cu n hút Chúng tôi đã mua r t nhi u tr m phát thanh khác c AM và FM làm gia tăng th

ph n và sau đó l i bán chúng đi đ thu l i l n Năm Marty và tôi đã mua t t c c a

nh ng nhà đ u t c a chúng tôi g p 25 l n đ u t ban đ u Vào năm chúng tôi ph i

đ i m t v i m t quy t đ nh là r t nhi u nhà đ u t cùng c nh tranh đ m r ng kinh doanh

ho c là bán t t c cho nh ng ai có th Chúng tôi ch n cách thu l i nhu n kh ng l và m

r ng kinh doanh t i ng i mua

Nh ng kinh doanh phát thanh ch là ngh ph đ i v i s nghi p lu t s c a tôi Năm sau năm làm vi c v i Goldman và DiLorenzo danh ti ng c a tôi l n m nh đ n đ tôi có

th có đ i tác v i b t c hãng lu t l n nào trong ngành b t đ ng s n Tôi đã l a ch n tr v làm đ i tác cho công ty lu t tr c đây - Dreyer và Traub n i tôi đã đ c công nh n là m t

đ i tác cao c p Tôi nh n ra r ng ch có hai lu t s tr tu i tr thành nh ng đ i tác m i trong su t năm qua và nh ng đ i tác cũ ph i v h u đây s là hình nh trong vài năm

c a công ty tôi Đó chính xác là nh ng gì đã x y ra Đ u nh ng năm tôi tr thành m t trong b n đ i tác đ ng đ u c a m t trong nh ng công ty lu t b t đ ng s n l n nh t Tôi đã lãnh đ o công ty lu t đó trong h n năm

Cu i cùng tôi c m th y m t m i vì gi i quy t công vi c v i nh ng đ i tác chính tr , t b ngành lu t đ y năng đ ng m t th i gian và tham gia vào công ty Edward S Gordon n i này công vi c c a tôi là chuyên gia t v n b t đ ng s n cho các khách hàng l n nh Công Ngh Liên (i p, IBM, Th i báo New York và AT T

Tôi đã đ n làm vi c cho Donald Trump nh th nào

M c dù tôi thôi làm lu t s năm nh ng tôi v n gi quan h thân thi t v i Donald Trump và m c dù tôi đã t ng làm vi c v i ông trong r t nhi u d án thành công nh t nh ng tôi không còn là lu t s c a ông n a Khi th tr ng b t đ ng s n thành ph New York đã bão hòa năm Trump đã g p khó khăn Không ph i là do thi u nh y bén kinh doanh

mà là s thành công phi th ng c a ông đã khi n ông b t đ u nghĩ r ng b t c lĩnh v c kinh doanh nào ông tham gia đ u s bi n thành vàng

Ngân hàng s n sàng cho ông vay ti n N u ông h i vay 60 tri u đô la đ đ u t vào m t tòa nhà thì ngân hàng s cho ông vay 80 tri u Khi th tr ng b t đ ng s n t t d c xu ng t n cùng ông n ngân hàng t i 990 tri u đô la Ông đã làm ch m t s ti n quá l n đ n n i mà

các ngân hàng th a hi u r ng n u h bu c ông phá s n thì s gây ra m t tác đ ng x u đ i

v i th tr ng b t đ ng s n Ngân hàng có r t nhi u n khó đòi mà h không mu n xóa Vì

v y h v ch ra m t k ho ch giúp ông có th kinh doanh tr l i b ng cách ch p thu n mi n

gi m đáng k n u kho n vay đ c tr vào m t ngày nh t đ nh trong t ng lai

M c dù tôi không còn là m t thành viên c a công ty lu t n a nh ng tôi mu n giúp ông Tôi

đã nói v i Donald r ng n u ông c n t v n pháp lý khi g p khó khăn tôi s s n sàng giúp ông mi n phí Ông r t n t ng và h i tôi t i sao tôi l i làm nh v y Tôi nói Donald tôi nghĩ m t lu t s có trách nhi m đ i di n cho khách hàng c khi anh ta th t b i ch không

ch khi anh ta thành công Tôi luôn c nh ông b t c khi nào ông c n tôi Trump không bao gi ch p nh n l i đ ngh giúp đ c a tôi b i vì đó không ph i là phong cách c a ông

nh n th gì mà l i không tr th gì Nh ng tôi ch c ch n r ng ông đánh giá cao hành đ ng

c a tôi Tri t lý c a tôi là thanh toán sòng ph ng - v i Donald Trump lòng trung thành là

r c r i và khi n nh ng giao d ch đó ho t đ ng Trong khi tôi đang ti n hành công vi c tôi

đã nói v i Donald r ng tôi chán ng y cu c s ng Gordon r i và tôi đang đ nh ngh h u Ông

đ ngh tôi gia nh p T ch c Trump Ông nói Tôi có r t nhi u công vi c hay và ông s thích thú Chúng tôi nhanh chóng h p tác tôi ch làm vi c b n ngày m t tu n và tôi v n đóng vai trò quan tr ng trong công ty c a Trump

Ch c danh c a tôi là Phó ch t ch c p cao và t v n c p cao c a T ch c Trump và nhi m v quan tr ng c a tôi là t v n pháp lý và kinh doanh cho Donald Trump Tôi đ a ra nh ng ý

ki n đ làm kh thi nh ng d án đã đ nh c a ông nh ng d án này ông không ch p thu n cũng không lo i b Ông thích tham kh o ý ki n c a tôi tr c khi đ a ra quy t đ nh cu i cùng Ông bi t r ng tôi s gi i quy t v n đ nh là tôi đã nhìn th y v n đ c n gi i quy t đ

r i t v n cho ông m t ý ki n khách quan (i n nay tôi có trách nhi m đ i v i vi c phát tri n nhi u công ty n c ngoài cho Trump và giám sát vi c cho thuê và ho t đ ng c a Tòa nhà ph Wall và Tháp Trump

Ngoài ra tôi d y m t khóa h c t i Đ i h c New York v th ng thuy t Th ng thuy t là môn khoa h c mà tôi đã nghiên c u r t sâu trong s nghi p c a mình b i vì nó là m t y u

t quan tr ng quy t đ nh thành công c a kinh doanh b t đ ng s n Tôi cũng d dàng vi t

m t cu n sách v ch đ này Đ bàn lu n thêm v m t s nguyên t c và k thu t mà Trump

đã t ng s d ng tôi cho là có giá tr nh t, m i b n xem Ch ng và 4

Trump là m t ng i vĩ đ i trong công vi c Trong năm ông ch a bao gi h i tôi đang đâu và làm gì Đó là s tin c y gi a chúng tôi Khi ông giao trách nhi m qu n lý tòa nhà s

40 ph Wall cho tôi tôi đã đ m nhi m và bi n tòa nhà m t tri u feet vuông g n nh tr ng

r ng mà ông mua v i giá tri u đô la thành m t tòa nhà văn phòng làm ăn phát đ t tr giá

h n tri u đô la Sau khi Tòa nhà ph Wall đ c thuê kín và mang l i l i nhu n k ch

xù cho Trump tôi nói v i Trump Theo tôi tôi đ c quy n chia l i t c đ i v i Tòa nhà

ph Wall Trump đáp l i Th ông nghĩ ông đ c chia bao nhiêu Tôi đ a ra m t con s Ông nói (ãy nh n l y nó đi

Đó là m t hành đ ng khi n cho tôi c m th y r t hân h nh đ c làm vi c cho Trump

Fred Trump đã t ng nói v i Donald khi ông c n m t lu t s Con ph i truy tìm b ng đ c

m t lu t s m t nhà t v n gi i h n trung thành h n khôn ngoan h n George Ross Tôi

r t vui m ng vì Donald đã ghi nh l i khuyên y và cho tôi c h i đ c làm vi c v i m t thiên tài b t đ ng s n Gi đây tôi hy v ng s truy n sang b n m t s chi n l c đ u t

m nh m tôi đã h c đ c t m t trong nh ng đ i tài kinh doanh b t đ ng s n

L i c m n

Xin bày t lòng bi t n sâu s c t i Donald J Trump vì ông đã tr thành m t ph n quan

tr ng trong cu c s ng c a tôi nh m t ng i b n và cho tôi c h i duy nh t trong s nghi p

c a tôi là giúp ông bi n nh ng t m nhìn v d án ngo n m c c a ông thành hi n th c

1 HÃY BÁN CHÍNH MÌNH NH TRUMP

Năm ph m ch t cá nhân b n c n có đ thành công trong lĩnh v c kinh doanh b t đ ng s n

NH NG Đ) M C(ÍN(

 Dùng lòng nhi t tình đ thúc đ y nh ng ng i khác

 Xây d ng m i quan h v i nh ng ng i tham gia giao d ch

 Ngh thu t t qu ng cáo là m t chi n thu t kinh doanh b t đ ng s n

 (ãy chu n b chu đáo và t t h n b t kỳ ai

 (ãy kiên trì

Donald Trump tr thành m t t phú trong lĩnh v c b t đ ng s n nh m t lo t nh ng đ u t thành công sáng t o đáng kinh ng c c a ông vào th tr ng b t đ ng s n c a thành ph New York Gi đây ông là nhà đ u t b t đ ng s n l n nh t New York và đ c bi t đ n nh

là m t trong nh ng b óc đ u t b t đ ng s n l ng danh kh p th gi i Ví d vào đ u th p niên ông đã m t tay t o ra th tr ng nhà cao c p h ng nh t cho thành ph New York là Tòa tháp Trump trên Đ i l S năm ti p t c ghi d u chu i thành công trong

s nghi p kinh doanh b t đ ng s n c a ông đó là trong s khu căn h đ c bán v i giá cao nh t lên t i hàng tri u đô la m i căn đ u là nh ng khu căn h trong Tòa nhà Trump Nhà đ u t b t đ ng s n nh có th h c gì t m t t phú b t đ ng s n nh Trump Sau khi

t v n cho Trump đ u t vào nh ng d án l n nh t c a ông tôi tin ch c r ng các nhà đ u

t nh đ u có th s d ng thành công nh ng quy t c t ng t sau đ có th ki m hàng tri u đô la nh Trump Nh ng quy t c này không ph i là bàn cân đ cân đong đo đ m

nh ng d án đ u t b t đ ng s n c a b n Dù b n đang đ u t vào cho thuê m t căn h nh hay cho thuê m t căn h cao b n t ng hay m t tòa nhà văn phòng tr giá hàng vài tri u đô la thì thành công v m t tài chính c a nh ng d án c th c a b n cũng không có gì khác bi t

Đi u quan tr ng nh t là b n s d ng chi n l c đ u t b t đ ng s n nh th nào đ thu l i nhu n và phát tri n cách th c mà b n v ch đ nh và chuy n nh ng b t đ ng s n cho ng i mua ho c ng i thuê R t nhi u nh ng quy t c c b n gi ng nhau đã đ c áp d ng cho m t trong nh ng tòa nhà ch c tr i tr giá tri u đô la thì cũng có th áp d ng t t cho nh ng

d án b t đ ng s n nh h n Nghiên c u nh ng chi n l c đ u t b t đ ng s n c a Trump

s đem l i l i nhu n nh t đ nh cho b t c ai yêu thích đ u t b t đ ng s n

Ví d nh b n không th ti n hành đ u t vào lĩnh v c b t đ ng s n th c s mang l i l i nhu n dù l n hay nh mà không đ nh h ng năng l c cá nhân c a mình đ t o ni m tin v i

ng i khác và khi n ng i ta mu n giúp mình ho c mu n xem cách mình làm Nh ng đ c tính t i c n thi t là lòng nhi t tình các k năng xây d ng quan h , ngh thu t qu ng cáo s chu n b k l ng và tính kiên nh n Donald Trump đã n m gi t t c nh ng ph m ch t này Ông đã minh ch ng b ng d án b t đ ng s n l n đ u tiên c a ông là chuy n đ i Khách

s n Commodore đ nát trên Ph 42 t i thành ph New York thành tòa nhà Grand (yatt tráng l Đi u đáng ph c nh t là Trump đã s d ng s v n ít i c a ông trong vi c chuy n

đ i này không lâu sau ông đã bán m t n a l i nhu n c a tòa nhà (yatt tr giá tri u đô

D án Commodore Hyatt c a Trump

Vi c đ u t b t đ ng s n này là m t con quái v t v i t t c nh ng gì ph c t p và r i ren

nh t Đó là vào năm trong khi c thành ph New York đang v t l n đ sinh t n thì Trump nh n đ nh r ng đây là th i đi m lý t ng đ mua m t tòa nhà to đ nát và g n nh

tr ng không trên Ph 42, g n sân ga trung tâm Grand Gi ng nh nhi u nhà đ u t b t đ ng

s n gi i giang nh t ông nhìn nh ng b t đ ng s n đang g p v n đ khó khăn và th y nh ng

c h i kinh doanh tòa nhà này trong t ng lai K ho ch c a Trump là chuy n đ i tòa nhà - Khách s n Commodore cũ k này thành khách s n ti n nghi h ng nh t g m phòng - đây là khách s n l n nh t k t khi khách s n New York (ilton đ c xây d ng tr c đó năm

Khi Donald Trump 27 tu i ông trình bày ý t ng vĩ đ i v i tôi trong su t cu c g p đ u tiên

c a chúng tôi tôi đã khuyên ông là d a vào nh ng đi u ki n hi n t i thì ông đang theo đu i

m t gi c m hão huy n không bao gi tr thành hi n th c Tôi nghĩ ý t ng c a ông th t to

l n nh ng nó hoàn toàn phi th c t trong môi tr ng kinh t xã h i đ ng th i và hàng

lo t nhân v t trong xã h i khi y đã ph i ôm m t m nh ng khái ni m hoàn toàn m i m cho nh ng ý t ng c n bi n thành hi n th c Trump s ph i giành đ c nh ng s ng h

v tài chính c b n t :

1 (ãng đ ng s t Trung tâm Penn hãng đ ng s t đã phá s n đang n m gi khu

đ t n i khách s n Commodore đã đ c xây d ng

2 Thành ph New York đang đ i m t v i tình tr ng phá s n

3 Bang New York không có ti n đ đ u t vào b t c d án kinh doanh nào

4 M t ng i cho vay đang n m gi r t nhi u kho n n trên th tr ng b t đ ng

s n New York

5 M t chu i các khách s n l n New York không mua thêm nh ng trang thi t b

m i k t khi ngành du l ch th t th và t l l p đ y các khách s n quá th p

6 Nh ng ng i thuê hi n t i đang chi m gi các tòa nhà

Giao dch này có liên quan t i s th ng thuy t thành công c a r t nhi u giao d ch b i tín

v i nhau N u Trump th t b i trong vi c dàn x p v i b t c m t trong sáu giao d ch trên thì

nó s nh n chìm toàn b d án c a ông S d ng năm ph m ch t đã đ c nêu ra trong

gi 15 tri u đô la ti n thu c a (ãng đ ng s t Trung tâm Penn

3 Thuy t ph c thành ph New York ch p thu n 12 tri u đô đ thu h i 15 tri u đô

ti n thu và đ ng ý cho thuê dài h n khách s n đ thành ph đ c chia m t kho n l i nhu n thay cho thu b t đ ng s n trong t ng lai

4 Thuy t ph c Công ty phát tri n Đô th , m t S c a bang New York, ch p thu n

đ ng ra làm t cách pháp nhân cho m nh đ t này sau đó công ty này cho phép Trump thuê dài h n khu đ t này và s d ng quy n chính ch l y tài s n riêng vào vi c công sau khi đ n bù thích đáng đ đ t đ c quy n s h u khu đ t trên

t ch đ t hi n t i

5 Tìm m t ng i đi u hành khách s n chính s n sàng cùng s h u và đi u hành khách s n m i đ t o ra l i nhu n L i nhu n này s ph i chia c cho lãnh đ o thành ph New York

6 Tìm m t ngân hàng s n sàng cho vay tri u đô la M đ trang tr i cho t t c các chi phí liên quan đ n vi c mua và phát tri n khu b t đ ng s n này

T t c nh ng đi u này r t ph c t p Tr c đây nh ng vi c nh th này ch a t ng x y ra

Đ đ n tr c h i k t c a câu chuy n này Trump đã làm tr n m i th , thuy t ph c t t c các bên cùng làm vi c v i ông Ông dùng s nhi t tình các k năng xây d ng quan h , ngh thu t t qu ng cáo s chu n b tr c k l ng và đ c tính ngoan c ng đ y kiên trì Tháng năm Khách s n Grand (yatt đ c khai tr ng và cho t i ngày nay đó là m t thành công vĩ đ i Khách s n (yatt đã đ c nâng c p đáng k sau đó chính nó đã đem l i s c s ng

m i cho toàn b vùng giáp ranh Sân ga trung tâm Grand c a thành ph New York Vào th p

k chính Khách s n (yatt đã đóng m t vai trò quan tr ng trong vi c t o ra m t hình

nh m i, m t s h i sinh m i trái ng c l i v i hình nh đ v và phá s n c a thành ph New York T i năm t ng l i nhu n ho t đ ng c a Khách s n (yatt v t quá tri u

đô la M m t năm Nh ng năm sau đó sau khi thu h i l i đ c kha khá s v n đ u t ti n

m t vào b t đ ng s n Trump đã bán m t n a l i nhu n này v i giá tri u đô la M

Đây là cách Donald Trump đã s d ng t t c các ph m ch t c n thi t nói trên đ gi i quy t

nh ng giao d ch b t đ ng s n ngo n m c y B n có th s d ng nh ng ph m ch t t ng t trong các th ng v c a chính b n mà không c n quan tâm đ n tính ph c t p hay qui mô

c a chúng

Dùng lòng nhi t tình đ thúc đ y nh ng ng i khác

Đ c tính nhi t tình là m t y u t quy t đ nh c a cu c ch i đ u t S thành công c a b n

ph thu c ch y u vào vi c thu hút kh năng sáng t o và s h p tác ch t ch gi a nh ng

ng i ch i ch ch t ng i bán ng i mua ng i cho vay, ch đ t nhà th u và nh ng đ i tác khác N u không nhi t tình v ý t ng đ u t b t đ ng s n thì s không có cách nào thuy t ph c nh ng ng i khác cùng tham gia (ãy nh r ng ban đ u m i ng i s nghi

ng b t c th gì b n nói Trump cũng v y ông đã g p r t nhi u khó khăn N u b n có th

gi đ c m c đ cam k t và có s nhi t tình thì b n đã đ t b c chân đ u tiên trong vi c có

đ c s ng h c n thi t cho thành công c a b n Trump bi t r ng lòng nhi t tình có tính lây truy n

Ví d nh s nhi t tình c a Trump đ i v i d án b t đ ng s n Commodore - (yatt và cách ông hình dung r ng nh ng l i ích cho toàn b thành ph New York là vô h n Ông đã truy n

t m nhìn m nh m c a ông cho t t c m i ng i trong nh ng c quan t ch c đ i di n cho chính ph bao g m văn phòng th tr ng và ngành đ ng s t Ông cho r ng ch m t d án này cũng có tác đ ng làm b ng sáng c vùng Manhattan đang tàn l i T t c h đ u đ ng ý

r ng vi c xây d ng tòa nhà Commodore này r t quan tr ng vì v trí đ c bi t c a nó ngay

c nh Sân ga trung tâm Grand Ph m ch t nhi t tình c a Trump thuy t ph c h r ng ông là

ng i duy nh t có kh năng k t h p m i th hài hòa Ví d nh ông đã nói v i thành ph

r ng (ãy quên thu b t đ ng s n đi và hãy quan tâm t i s ti n mà thành ph s thu đ c

t thu thuê nhà thu thu nh p c a nh ng nhân viên làm vi c trong khách s n m i và l i nhu n t vi c đi u hành ho t đ ng c a khách s n Trump đã đ a ra l i đ ngh thành ph New York là m t đ i tác trong vi c phân chia l i nhu n (ãy nghĩ đ n vi c xây d ng khách

s n m i s mang l i nh ng vi c làm c n thi t cho thành ph New York và tái thi t thành

ph đ nó tr thành th đô c a th gi i nh th nào

Lòng nhi t tình c a Trump là ch t xúc tác khi n nh ng ng i có vai trò ch ch t ng h ông

đ đ t đ c thành công quan tâm t i giao d ch này và khi n thành ph đi theo ý t ng c a ông Ông đã chu n b nh ng bi u đ và đ th ch ra nh ng tình tr ng t i tàn hi n t i c a vùng này kh năng th t lùi trong giá tr b t đ ng s n ngày càng l n d n t i s xói mòn c a

h th ng thu c a thành ph Ông gi i thích Đây là nh ng gì anh có lúc này nh ng đây là

nh ng gì tôi có th làm cho anh Sau đó ông trình bày hình nh r t n t ng c a tòa nhà sau khi đã đ c nâng c p và bán đi nh đ c đi m n i b t, d u hi u cho s tái sinh c a khu

v c Trung tâm Grand Ng c l i, khu v c này l i là n n t ng c a vi c tái xây d ng hình nh

c a thành ph New York T t c nh ng gì ông tìm ki m ban đ u là thành ph s th a nh n

r ng đây là m t ý t ng vĩ đ i song song v i m t s cam k t s h p tác ch t ch đ mang l i

hi u qu cho thành ph n u nh thành ph có đ c m i th h mu n Ông không bao gi nói chuy n v nh ng con s v i nh ng thành viên ch ch t cho t i khi ông có đ c bi u

th c l i nhu n ban đ u và có đ c s ng h cho d án Ông bi t r ng nói v nh ng con s

quá s m s làm cho ng i ta có lý do đ nói không v i d án c a mình Đây là m t bài h c đáng giá cho b n (ãy nh r ng trong b t kỳ d án b t đ ng s n nào c a b n thì lòng nhi t tình tho t đ u ph i t p trung vào t m vĩ mô h n là nh ng con s tài chính c th có th chi n th ng m i c n tr

Các nhà đ u t b t đ ng s n nh có th v n d ng ph m ch t nhi t tình nh th nào

Vi c c i t o khách s n Commodore là m t d án l n Ph i m t h n hai năm v i 23 l n

th ng l ng ph c t p m i hoàn thành vi c thuê đ t Nh ng dù cho d án b t đ ng s n

c a b n to l n hay ph c t p nh th nào nh ng giai đo n khác nhau c a vi c giao d ch,

b n s c n thuy t ph c nh ng ng i khác giúp đ b n và hãy làm t t c nh ng gì b n mu n

ng i khác làm cho b n Đi u này c n s nhi t tình và tính kiên nh n (ãy chia s v i ng i bán ng i cho vay ti n nhà th u và nh ng ng i khác nh ng gì b n hình dung v d án

mà b n mu n mua ho c mu n c i t o (ãy k m t câu chuy n l n v vi c b n đã tìm ra nó

nh th nào b n đã thúc đ y đi u gì và nh ng khó khăn b n đã ph i v t qua (ãy ti n hành nh ng gì b n cho là t t nh t ho c đ c đáo nh t Trump cho r ng ng i ta thích b kích

đ ng B n ch c n ph i tìm ra nh ng cách th c sáng t o đ làm h b kích đ ng

N u b n không nhi t tình thì nh ng ng i mà b n đang c g ng thuy t ph c cho b n vay

ti n, nh ng ng i mà b n c g ng thuy t ph c bán đ t cho b n ho c nh ng ng i mà b n đang c g ng thuy t ph c cùng đ u t vào d án b t đ ng s n s không nhúng tay vào

Nh ng n u b n có th k m t câu chuy n hay v ý t ng đ u t c a b n, n u b n có liên k t

và nhi t tình v c h i mà b n đang m i chào nh ng ng i khác thì b n đang trên đ ng phát tri n m i quan h t t y u v i ng i mua ng i bán ng i cho vay ho c nh ng ng i

có quy n quy t đ nh khác

Xây d ng m i quan h v i nh ng ng i tham gia giao d ch

Thành công c a b t kỳ d án b t đ ng s n hay giao d ch kinh doanh nào đ u không hoàn toàn ch là v n đ ti n b c R t nhi u thành công nh nh ng m i quan h xã h i: kh năng

ti n t i nh ng quan h h p tác ch t ch v i t t c các bên đ i tác tr c ti p hay gián ti p Trump đã làm đi u này b ng cách dành th i gian c n thi t đ hi u th u các đ i tác ( là ai

H làm gì ( đi u hành kinh doanh nh th nào Các thành viên trong gia đình và b n bè

c a h là nh ng ai Và n u có th , s thích c a nh ng ng i này là gì N u b n có th thi t

l p m t m i quan h t t và tin c y l n nhau thì nh ng cu c th ng thuy t s tr nên d dàng h n Vi c gi i quy t nh ng v n đ phát sinh s nhanh chóng và thu n l i h n đây nguyên t c là ch ng ai có ý đ nh mua s tin c y nh ng ng i ta s b ti n mua nó n u nó

đ c khai sinh (ãy đ m i ng i có lý do đ tin b n b ng cách xây d ng m i quan h v i

h và b n s đ t n n móng cho s thành công trong vi c đ u t b t đ ng s n lâu dài

Lý do b n ph i xây d ng m i quan h đ c bi t là giai đo n đ u c a giao d ch b t đ ng s n,

là b n ch t t nhiên c a con ng i là nghi ng nh ng ng i khác Cho t i khi b n xây d ng

đ c m t ni m tin nh t đ nh khi đó nh ng gì b n nói có th s b tr hao ph n nào

Có m t cách đ xây d ng m t m i quan h t t là th a nh n giao d ch hi n t i b n đang ti n hành ch là s b t đ u c a vi c th ng thuy t trong r t nhi u giao d ch v i đ i tác Làm vi c

chăm ch đ t o ra n t ng là m t con ng i tuy t v i đ cùng làm ăn M t s giao d ch thành công nh t c a Trump là k t qu c a s g i g m ni m tin t nh ng đ i tác mà ông đã

t ng làm vi c tr c đó Đ l i nh ng n t ng đ p đ là cách qu ng cáo con ng i hi u qu

nh t trong b t kỳ giao d ch b t đ ng s n nào

Vi c c i t o l i Khách s n Commodore (yatt là m t ví d tiêu bi u cho k năng xây d ng quan h c a Trump Trump ch a bao gi g p Victor Palmieri, m t chuyên viên cho (ãng

đ ng s t Trung tâm Penn ch s h u Khách s n Commodore nh ng Trump bi t Palmieri

s đóng vai trò ch ch t n u ý t ng Khách s n Commodore c a Trump tr thành hi n

th c Tràn đ y t tin v d án và kh năng kinh doanh c a mình Donald Trump đã g i đi n cho Palmieri ông đã t gi i thi u v b n thân (ãy dành cho tôi phút và tôi có th b o

đ m không đ thành ph New York b xu ng d c và làm tăng giá tr tài s n cho (ãng đ ng

s t Trung tâm Penn Trong bu i g p m t Trump đã gây đ c s chú ý c a Palmieri và t o

đ c m t m i quan h làm vi c v ng ch c N u Trump không xây d ng đ c m i quan h

ch t ch v i Victori Palmieri ng i có quy n quy t đ nh đ i v i (ãng đ ng s t Trung tâm Penn ông s không bao gi có c h i mua đ c Khách s n Commodore t hãng xe l a này nói chi đ n vi c nh n đ c s giúp đ c a Palmieri trong vi c gây s c ép cho thành ph

ph i h p tác Đi u này mang tính phê bình sâu s c sau này

Nh ng nhà đ u t nh có xu h ng nghĩ r ng h không có n n t ng đ xây d ng các m i quan h và vì th , s không có s c thuy t ph c hay th ng thuy t Đi u đó khi n h b t c

B n nên gi i quy t v n đ này v i m t ng i đ t nhi u thành công ho c v i nh ng ng i đang làm vi c cho m t ngân hàng l n khách quan Có th b n nghĩ r ng h không th liên quan gì t i mình nh ng không ph i nh v y Con ng i luôn luôn có th liên quan v i nhau (ãy tìm ki m b t c th gì có th là đi m chung

N u b n g p g m i ng i trong cu c h p hãy s n sàng h c t h càng nhi u càng t t hãy

h i thêm nh ng ng i khác v h tìm hi u xem h bi t nh ng gì N u b n mu n g p ng i

ch cho thuê đ t hãy nói chuy n v i ng i thuê m nh đ t tr c đây (ãy đ t ra nh ng câu

h i nh là M nh đ t y có đ p không Anh nghĩ gì v ch đ t Bây gi b n đã có nh ng thông tin giúp b n thi t l p m i quan h t t v i ch đ t và có th đây s là hành trang h u

hi u cho b n đ th ng thuy t sau này

Ngh thu t t qu ng cáo là m t chi n thu t kinh doanh b t đ ng s n

M t khi b n tin r ng vi c đ u t b t đ ng s n c a anh không ch đem l i l i nhu n cho anh

mà còn cho đ i tác thì b c ti p theo s là tìm ki m nh ng cách th c c th đ di n t t m nhìn c a b n v i nh ng đ i tác b t đ ng s n ti m năng B t c ai liên quan t i giao d ch b t

đ ng s n đ c bi t là nh ng d án c i t o ho c nh ng d án xây m i đ u t n r t nhi u th i gian và công s c đ suy nghĩ v nh ng v n đ nh D án s ho t đ ng ra sao? T i sao nó l i

t t đ i v i nh ng ng i có liên quan Nó s thành công nh th nào Và ph n th ng cu i cùng s là gì Gi đây thách th c là ph i t ng k t nh ng th mà b n đã làm và suy nghĩ k càng v nh ng th mà b n có th ch ra ho c thuy t ph c nh ng ng i khác vì th , h có

th cùng chung lòng nhi t tình v i b n Đi u này r t khó nh ng đó là thách th c đ i v i

b n (ãy nh r ng nh ng ng i giúp đ b n có th đang b t đ u th ( không t n hàng

tu n hàng tháng s ng v i d án c a b n Đ có đ c s chia s c a h trong m c c a

b n, b n ph i tìm đ c cách làm cho m c c a mình có s c h p d n ng i khác Đi u này

g i là ngh thu t t qu ng cáo - và đây là m t nét tiêu bi u c a Trump

M t ví d tiêu bi u v ngh thu t t qu ng cáo c a Trump là vi c ông thuê (enry Pearce

m t ch ngân hàng đ c kính tr ng c a thành ph New York ng i có hàng ch c năm kinh nghi m đ giúp đ ông trong vi c đ t đ c v n đ tài chính cho Khách s n Commodore Trump lúc đó ch m i 27 tu i và ông bi t r ng các ch ngân hàng s ng v c v vi c cho

m t ng i quá tr m n quá nhi u ti n Ngh thu t t qu ng cáo trong tr ng h p này có nghĩa là truy n bi u t ng s c m nh c a s tin c y và s an toàn t i nh ng ch ngân hàng

b o th Đây chính là nh ng gì Trump đã làm khi ông ng i xu ng bàn ti c c nh Pearce Thay

vì vi c đang nhìn th y m t ng i đàn ông tu i h i vay hàng tri u đô la ch ngân hàng đã nhìn th y Trump nh ng i ông đã t ng làm vi c trong nhi u năm cho dù s th t là ông ch

là m t tay súng thuê t m th i cho Trump

M t ví d khác minh ch ng rõ ràng h n cho ngh thu t t qu ng cáo c a Trump là cách mà ông đã s d ng ngh thu t ki n trúc hào nhoáng đ khi n ng i khác ph n khích v Khách

s n (yatt Dùng ngh thu t b t m t và b t đ u cu c h i tho i là m t trong nh ng chi n thu t tiêu bi u c a Trump và đó là đ c đi m chung c a m i nhà đ u t b t đ ng s n chuyên nghi p cho dù nó có nh bé cũng ph i đ tâm xem xét M t thi t k đ p và nh ng ý t ng

đ c đáo t m t ki n trúc s thêm vào r t có th mang l i giá tr cao h n cho d án so v i s

ti n ph i tr cho ki n trúc s N u b n có th t o ra m t th n t ng và d phân bi t, b n

s có th nh n đ c giá thuê ho c giá bán cao h n cho b t đ ng s n c a h

Trump c m th y r ng Khách s n Commodore đang d n m t đi giá tr b i vì trông nó quá t i tăm và b n th u K ho ch c a ông là xây d ng m t m t ti n m i đ i ng c hoàn toàn v i

ki n trúc x ng x u cũ k b ng kính ho c b ng đ ng n u đi u này kh thi, n u không thì ông s phá hu tòa nhà hi n t i và xây m t tòa nhà m i Nó ph i là hi n thân c a ngh thu t t qu ng cáo - m t tòa nhà v i v r c r và sôi đ ng khi n m i ng i ph i d ng l i

và ng m nhìn Ông đã thuê m t ki n trúc s tr tu i tài năng tên là Der Scutt giúp ông hi n

th c hóa ý t ng

Ti p theo Trump đã s d ng ngh thu t t qu ng cáo đ có đ c s đ ng ý c a thành ph New York gi m thu liên ti p trong năm và thay vào đó ông s chia s l i nhu n cùng thành ph Đây là m t ph n đáng đ bình lu n trong d án c a ông Nh ng Trump hi u

r ng thuy t ph c các chính tr gia và gi i quan liêu công ch c trong gi i c m quy n c a thành ph New York cùng tham gia vào d án là đi u vô cùng khó khăn (ãy t ng t ng

r ng Khách s n Commodore đang thua l , thu b t đ ng s n không th tr và g n nh tr ng

r ng và thành ph lâm vào hoàn c nh vô cùng khó khăn Do v y, vi c tuyên b bi n Khách

s n Commodore thành m t trong nh ng khách s n sang tr ng và phát đ t nh t c a Manhattan là l i tuyên b khó tin nh t đ i v i b t kỳ ai Ông ph i đ a ra tr c h i đ ng đánh giá đi u gì đó th c t có th nhìn th y, s th y đ bi n ý t ng thành hi n th c

Trump đã nh ki n trúc s thi t k nh ng phác th o và n n móng c a tòa nhà đ ông có th

s d ng trong khi trình bày v i thành ph và nh ng ng i cho vay Ông đã nói v i Der r ng

đ có đ c nh ng phác th o này ông đã t n r t nhi u ti n M t bài trình bày tuy t v i có

th s gây n t ng t t đ p Và nó đã x y ra đúng nh th M i ng i b t đ u tin vào ý

t ng c a Trump

Nh ng nhà đ u t nh có th s d ng ngh thu t t qu ng cáo nh th nào

Có r t nhi u cách ít t n kém h n đ s d ng ngh thu t t qu ng cáo cho nh ng nhà đ u t

b t đ ng s n nh Ví d thay vì ch ra nh ng ng i mua t ng lai m t khu đ t b không hãy ch cho h th y nét c b n c a d án sau khi đ c xây d ng (ãy thuê m t ho sĩ n u

c n thi t Nó có th đáng giá đ u t trong m t mô hình đ n v b t đ ng s n đ r i ng i mua có th hình dung ra s n ph m cu i cùng

B n ăn m c th nào hình th c ra sao cũng nói lên đôi đi u đ i v i nh ng ng i mà b n đang c g ng tác đ ng Donald Trump luôn luôn ăn m c theo cách mà khi n ng i khác có

n t ng r t t t, nh t là nh ng ng i mà ông đang c n s giúp đ V i m c tiêu mũi nh n

là xây d ng m t khách s n sang tr ng t i trung tâm c a bang Manhattan, m t b comlê s c

nh và chi c ca vát b ng l a là phù h p nh t Nh ng do tính phù h p cũng nh tính trách nhi m thông qua giao ti p b ngoài nên Trump hi u r ng qu n ka ki và áo th thao là phù

h p trong nh ng bu i th ng thuy t trên sân gôn M t chi c mũ c ng r t phù h p v i

nh ng d án xây d ng trên công tr ng B n nên l a ch n trang ph c làm sao khi n ng i khác th y tin r ng b n có th đ t đ c nh ng gì b n đang nói trong t ng lai

(ãy nghĩ v nh ng ng i mà b n đang c n s giúp đ t h đ vi c đ u t c a b n đ c thành công Khi g p ngân hàng b n có th mu n m c m t b vét nh ng m t đôi gi y cao

ho c trang đi m đ m có th khi n ng i đ i di n m t c m tình N u b n g p g m t nhà

th u hãy đ nó nh m t bu i g p g tình c đ ng ăn m c quá c u kỳ nh ng hãy đ i mũ đeo găng tay t nhiên đ trông v n t o n t ng n t ng ban đ u t o ra m t phát ngôn

đ y s c m nh

(ãy chu n b chu đáo và t t h n b t kỳ ai

Ph n l n m i ng i không nh n ra r ng có nhi u s chu n b k l ng s khi n m i ng i

ph n h i l i theo cách b n mu n Chìa khóa c a v n đ là l ng tr c nh ng câu h i mà

nh ng ng i khác s h i v k ho ch đ xu t và b n ph i s n sàng có câu tr l i Donald Trump dành r t nhi u th i gian chu n b cho nh ng bu i h p quan tr ng khi ông c n thuy t ph c nh ng ng i hay nhóm ng i ch ch t

Đây là m t ví d cho nh ng nhà đ u t nh : b n mu n bán m t ngôi nhà cho m t khách hàng ti m năng Ng i mua nói r ng ông ta mu n mua ngôi nhà nh ng ngôi nhà này s tr thành v t th ch p Đây là n i k ho ch c a b n ph i chi phí N u b n đã làm xong m i vi c

t tr c và b n đã liên l c đ c v i m t ngân hàng Ngân hàng này đã ch p nh n cho b n

c m c ngôi nhà v i X đô la b n đã đoán tr c đ c kh năng này B n có th nói v i ng i mua r ng Tôi đã có m t ngân hàng lý t ng cho ông Tôi s tr c ti p giúp ông đ n th ng ngân hàng thay vì ông s ph i đi qua c a th t r c r i

B n có th bán m t ngôi nhà cùng chi c t l nh cũ k và b n không mu n mua m t cái m i

B n đoán tr c đ c m c đích c a ng i mua qua l i nói Tôi s b o đ m r ng n u cái t này không ch y đ c m t năm thì tôi s mua cho ông cái m i B n ph i đoán tr c đ c

v n đ Vì v y thay vì vi c ng i mua yêu c u gi m giá vì ông ta mu n có m t cái t l nh

m i đ n gi n là b n ph i b o đ m cho ông ta m t năm s d ng chi c t l nh B t k tình

hu ng nào cho dù b n mua hay b n bán hãy c g ng đoán tr c b t k tình hu ng nào có

th x y ra

B n làm vi c này b ng cách mang đ i t ng nhìn th y kèm v i nh ng gì b n đang c g ng bán B n hãy nói r ng n u tôi là ng i mua tôi s tìm cái gì đó không hài lòng (ãy đ t mình vào v trí c a đ i tác và đ t ra câu h i h mu n h i Th ng có nh ng ý ki n hay nh t

hi n trong quá trình giao d ch, s có m t s đi u mà b n c n gi i quy t đ b n có th nhanh chóng ti p c n v i đ i tác không chú ý đ n nó (ãy gi m c đích c a b n trong đ u và nghĩ v b t c khó khăn nào có th x y ra và s n sàng có gi i pháp h p lý

N u b n đang chu n b cho cu c h p, b n c n ph i nghĩ cách làm th nào b n có th dùng

cu c h p đ xây d ng m i quan h t t đ p ch không ch t p trung vào m c đích c a mình

Có th b n mu n nh ng ng i khác đ u t có th b n mu n h ch p thu n kh năng b n

đ a ra dù b t c tr ng h p nào b n ph i chu n b k càng cho cu c h p B n s nói gì

B n s làm gì Và ai s nghe b n nói và b n s x s ra sao? B ng cách này b n có th đ t

đ c hi u qu cao nh t N u b n không chu n b b n s th t b i hoàn toàn

M t nhà nghiên c u tên là Ziff đã t ng nghiên c u v h c thuy t th ng thuy t Ông đã phát tri n khá ni m tên là Nguyên t c n l c ít nh t c a Ziff Nguyên t c này đã ch ng minh

r ng ph n l n m i ng i s ít n l c trong các giao d ch mà h có th ti n hành Khi tôi đ c

h c thuy t này b ng nhiên tôi nh n ra nó đúng trong lĩnh v c b t đ ng s n Ph n l n m i

ng i đ u không s n sàng dành nhi u th i gian đ chu n b tr c khi quy t đ nh đ u t

m t b t đ ng s n m i Và n u b n s n sàng đ làm nh ng gì ng i khác không mu n thì

b n có th bi n vi c làm này thành m t đi m m nh c a b n Hi u r ng nh ng ng i khác

ch mu n c g ng ít nh ng ng i thành công nh Trump đóng vai trò l p đ y kho ng tr ng

và n l c h t mình theo yêu c u c a giao d ch H làm đi u này thay m t nh ng ng i có liên quan đ n giao d ch nh ng không mu n làm đi u đó Trump luôn luôn chu n b k càng

h n nh ng ng i khác và đi u này khi n ông x lý t t h n trong nh ng tình hu ng khó x

Ví d , khi Trump l p m t k ho ch đ thu hút các nhà đ u t vì hi u rõ b n ch t con ng i, nên ông s không mong đ i b n t n nhi u th i gian và công s c đ c chi ti t Ông s tính toán m i vi c cho b n trong k ho ch và cu i trang ông s vi t r t to L i nhu n c a b n là năm Ph n l n m i ng i s đ ng ý v i m c l i nhu n năm ( s không quan tâm sâu đ n chi ti t H đã r t hài lòng v i con s 20%

Khi Trump có m t khách hàng quan tâm đ n giao d ch ông s làm t t c m i th có th đ làm cho giao d ch d dàng h n Ví d Tôi s làm đi u này vì v y b n không ph i làm n a; Tôi s g i cho b n cái này tôi s tr l i m i cu c đi n tho i c a b n B n mu n gi m i

ng i khác tránh kh i v n đ th c ch t trong giao ti p th t s vì th b n có th đi u hành

chi ti t (ãy t n d ng th c t khi mà ph n l n m i ng i không s n sàng dành th i gian vào

vi c chu n b

Trump đã dành r t nhi u th i gian chu n b cho Ban d án thành ph New York mà trong

cu c g p đ u tiên đã tán thành giao d ch toàn b Khách s n Commodore vào cu i tháng năm M t trong nh ng th ông đã làm tr c đó m t tu n là đ n g p Victor Palmieri, chuyên viên c a (ãng đ ng s t Trung tâm Penn, ch Khách s n Commodore và gi i thích

v i ông ta r ng n u ông ta mu n thành ph này s p đ nghiêm tr ng thì h xin g i thông

đi p r ng Khách s n Commodore s xu ng c p nhanh chóng và nó s không t n t i đ c lâu h n n a Palmieri đ ng ý v i ông Ngày tháng Palmieri đã thông báo r ng rãi trên các ph ng ti n thông tin đ i chúng r ng Khách s n Commodore đã m t 1,2 t đô la trong năm và d đoán s l nhi u h n vào năm K t qu là Khách s n s ph i đóng c a vĩnh vi n tr c ngày tháng năm Thông báo này t nó không làm thay đ i ý ki n

c a ban d báo nh ng h đ ng ý t ch c nhi u cu c g p g h n v i Trump Tuy nhiên t

đ u cu c th ng thuy t không m t ai trong ban lãnh đ o thành ph mu n nhìn th y Khách

s n Commodore b đóng c a Vì v y thông tin v vi c đóng c a Khách s n Commodore

tr c cu c h p tháng khi n ban d báo lo l ng Ti p theo vào mùa xuân năm sau ngày tháng năm m t tu n tr c khi ban d báo b phi u l n th t v vi c gi m thu cho Trump Trump đã nh Palmieri thông báo r ng (ãng đ ng s t Trung tâm Penn s đóng c a vĩnh vi n Khách s n Commodore trong vòng sáu ngày Palmieri gi i thích v i gi i báo chí truy n thông r ng t l l p đ y c a khách s n s gi m t trong năm tr c

xu ng còn trong năm nay và năm c tính s b l 4,6 tri u đô la

Nh đ thêm đ u vào l a ngày tháng vi c nh ng ng i thuê khách s n cu i cùng cũng đã bu c ph i ra kh i Khách s n Commodore xu t hi n trên trang nh t c a t t c các t báo đ a ph ng B n tin này đ a ra câu chuy n v hàng trăm ng i lao đ ng gi đây đang tìm vi c làm và s suy s p tinh th n c a ng i bán l đ a ph ng tr c thông tin Khách s n Commodore b đóng c a

Ngày tháng nh m t ph n vào nh ng chu n b chi n l c c a Trump trong b n cu c

g p c a ông v i ban d báo thành ph , cu i cùng Ban d án đã b phi u nh t trí cho Trump

gi m thu hoàn toàn theo ý ông năm đ c gi m thu đã ti t ki m cho Trump hàng ch c tri u đô la Đây là đi m n i b t c a Trump v s chu n b chi n l c cho nh ng cu c g p quan tr ng Ông s kéo dài th i gian đ đ a ra nh ng đi u ki n mà s tăng thêm thi n chí dành cho ông trong su t bu i g p g

Nh ng nhà đ u t nh v n d ng vi c chu n b k l ng cho l i th c a mình nh th nào

Ví d , gi s b n c n vay v n đ nâng c p m t công trình Tr c khi h i vay hãy nói chuy n

v i nh ng ng i đã nh n kho n vay t ng t H đã làm gì đ có đ t cách vay Phí vay hay lãi su t vay là bao nhiêu ( có hài lòng v i ng i cho vay không (ãy làm thành càng nhi u m ng l i làm vi c càng t t đ tìm ra ng i có kinh nghi m tr c ti p và có ki n th c

v lo i vay mà b n mu n và ai có th cho b n bi t chuy n n i b v vi c m t cái gì đ nh n

đ c kho n cho vay v i th i h n nh ý mu n L y thông tin t nh ng ng i trong cu c

ho c nh ng ng i mà bi t nhi u thông tin h n b n là s chu n b t t nh t mà b n có th làm cho bu i g p hay bu i th ng thuy t quan tr ng

S chu n b là khâu quan tr ng nh t trong t t c các khâu c a vi c đ u t b t đ ng s n Đó

là Nó ch ra k ho ch c a b n đ c hình thành nh th nào đ i v i vi c nâng c p và bán

b t đ ng s n và có bao nhiêu kho n chi tiêu b t ng mà b n ph i chu n b ; B n s trình bày

nh th nào v i ng i cho vay và li u b n chu n b tr l i tr c hàng lo t nh ng câu h i

mà nh ng ng i cho vay có th đ t ra; B n nói nh th nào v b t đ ng s n c a b n theo

nh ng cách khác nhau đ i v i nh ng ng i khác nhau mà b n đang c g ng bán ngân hàng nhà đ u t b xây d ng B n c n lên k ho ch cho vi c làm th nào đ nh n m nh vào nh ng nhân t khác nhau c a d án đ i v i m i thành viên tham gia ph thu c vào cái

gì là quan tr ng đ i v i h Chu n b có nghĩa là tìm ra nh ng gì h mu n t d án và ch ra

b n có đem đ n cho h b ng cách nào trong khi v n đ t đ c nh ng đi u b n mu n

Vi c chu n b có th liên quan đ n vi c d n m t ng i đ i lý b t đ ng s n đi ăn tr a (o c

ch cho ông ta m t khu b t đ ng s n khác mà b n v a mua và v a bán mà mang l i nh ng

gì b n mu n đ t đ c B n có th chu n b tr l i nh ng câu h i v giá c c a d án b ng cách xem xét c n th n cho t i khi b n tìm đ c m t tòa nhà khác v a m i đ c c i t o và mang l i nh ng gì b n mu n đ t đ c (ãy ch ra đi u này cho nhà th u c a b n và nói v i ông r ng hãy nhìn này tôi đã đ nh đi u này trong đ u Tôi s h c th t nhi u v r i ro, chi phí và tính kh thi c a ý t ng c a ông Nh ng đ làm đi u đó b n ph i chu n b b ng cách tìm m t tòa nhà t ng đ ng đ xem xét

N u b n tham d vào cu c h p mà ch a chu n b gì c , b n s không có thu n l i đ i v i

nh ng ng i b n đang làm vi c cùng và b n s không làm ch đ c tình hu ng B n càng chu n b k bao nhiêu m c đ thành công c a b n càng l n b y nhiêu

(ãy kiên trì

B t c khi nào b n đang gi i quy t các kho n đ u t kh ng l v th i gian và ti n b c mà

đ u t b t đ ng s n đòi h i thì b n cũng đang làm vi c v i nh ng ng i tin t ng vào l i nhu n n đ nh c a khu b t đ ng s n ho c nh ng ng i không có b t kỳ l i nhu n gì đ c

bi t trong vi c giúp b n nâng c p khu b t đ ng s n B n s ph i kiên trì đ tranh th s giúp đ c a m i ng i N u đi u này d dàng có th không có nhi u l i nhu n trong vi c này Nh ng d án thu nhi u l i nhu n nh t c a Trump nh là ph Wall (s đ c bàn các ch ng sau n i mà ông ki m đ c r t ít t m t m nh đ t b i vì m t lo t các nhà đ u

t ban đ u đã th t b i m nh đ t này và ch có ông đ kiên nh n và t m nhìn đ kinh doanh có lãi m nh đ t này M i th th c s thành công là k t qu c a s làm vi c chăm ch

mà không m t ai khác có th làm đ c Đi u duy nh t mà Trump n m gi đ c toàn b Khách s n Commodore - (yatt là tính kiên trì - ông gi ng nh m t con bò đói

Trong su t các cu c th ng thuy t ban đ u v i thành ph New York v Khách s n Commodore, m t trong nh ng v n đ ch ch t c a thành ph là ai s đi u hành khách s n

m i H nói Ông nói ông s tr ti n thuê cho chúng tôi và ông s chia s l i nhu n v i chúng tôi nh ng Donald Trump ông bi t gì v vi c đi u hành m t khách s n h ng sang

Và đ u tiên ông đã không có câu tr l i Nh ng ông nói Đ c thôi tôi s ra ngoài và thuê

m t chuyên gia đi u hành nó Và thành ph đã ph n h i nh sau Cũng đ c, n u ông mang v m t ng i đi u hành khách s n chuyên nghi p chúng tôi s cùng chung s c v i ông Cam k t thăm dò này t thành ph đã cho ông m t v trí quy n l c đ t đó th ng thuy t v i m t công ty kinh doanh khách s n và ông k t thúc b ng vi c đem đ n (yatt nh

m t đ i tác M t l n n a tính kiên nh n l i giúp ông bi n v t c n thành l i ích tăng thêm cho đ u t này

M t trong nh ng khó khăn l n nh t mà nhà đ u t nh s ph i đ i m t là ng i cho vay th

ch p Tính kiên nh n có th giúp ích r t nhi u đây N u ng i cho vay đ u tiên mà b n

ti p c n t ch i kho n vay c a b n hãy ti p t c c g ng v i nh ng ng i khác (ãy h i han

b n bè hàng xóm v vi c ai đó đang vay th ch p trong khu b n N u b n quan sát đ k

l ng, b n s tìm ra ng i cho vay m c dù b n có th ph i tr lãi cho kho n vay này

M t khó khăn ti m n n a có th là ng i bán r t ngoan c đây b n ph i tìm ra chính xác

t i sao ông ta ho c bà ta không mu n bán sau đó hãy kiên quy t gi i quy t t ng v n đ

Nh ng khó khăn khác có th g p ph i là s t ch i do nh ng khác bi t v quy ho ch hay

vi c cho phép xây d ng B n l i ph i ti p c n v n đ m t cách kiên trì Tìm ra nh ng v n đ quan tâm đ c bi t c a quan ch c đ i v i k ho ch c a b n sau đó gi i quy t nh ng v n đ này Làm m i vi c đáng giá th t khó và đ gi i quy t tr n v n vi c này b n ph i kiên nh n

K t lu n

B n b t đ u cu n sách này m t cách th n tr ng v i ch ng v ph m ch t con ng i vì ph n

l n m i ng i không nh n ra vai trò c a nh ng k năng c a con ng i trong thành công

đ u t b t đ ng s n Không ch là v n đ v tài chính vi c mua b t đ ng s n đ p có đ c

ng i thuê và vân vân T t c nh ng nhân t này đ c xây d ng trên m t n n t ng có

nh ng ph m ch t cá nhân phù h p Nh ng nhà đ u t b t đ ng s n l n nh Trump cũng là

nh ng doanh nhân l n H bi t cách khi n m i ng i ham thích nh ng ý t ng táo b o c a

h H không n n lòng khi g p nh ng v n đ khó khăn trong khi nh ng ng i khác s n sàng b cu c

2 SUY NGHĨ L N

Trump ch n b t đ ng s n đ đ u t nh th nào

N ) DUNG C(ÍN(

 S n sàng tr m c giá cao cho m t v trí quan tr ng

 Không mua khi không th y tr c đ c giá tr tăng thêm đáng k

 B n th Trump tìm ki m cho m t v trí

 Gi i quy t sáng t o v n đ s đem l i m c l i nhu n l n

 (ãy vi t m t b n k ho ch kinh doanh tr c khi mua b t đ ng s n

Tòa tháp Th gi i Trump t i khu Trung tâm Liên ( p Qu c

Ch c b n đã nghe câu nói c a mi ng v ba đi u quan tr ng nh t trong kinh doanh b t đ ng

s n là v trí v trí và v trí Trump l i cho r ng nói nh v y là sai l m V trí c a b t đ ng

s n là quan tr ng nh ng có m t v trí tuy t v i không đ m b o cho b t c đi u gì Đó ch là

đi m kh i đ u cho m t th ng v đ u t t t Tuy nhiên m t nhà đ u t b t đ ng s n thi u năng l c có th s h u m t b t đ ng s n m t v trí tuy t v i và đ m t c m t gia tài M t trong nh ng n n t ng trong tri t lý c a Trump là C i thi n b t k m t v trí nào Nói cách khác s d ng kh năng sáng t o và t m nhìn s c bén đ thay đ i cách s d ng v trí mà anh

có Trump không bao gi tham gia vào nh ng vi c t m th ng - mà ph i là cái gì đó th t đ c

bi t N u ông đang xây d ng m t tòa nhà chung c đó ph i là m t tòa nhà sang tr ng nh t,

l n nh t và t t nh t trong khu v c Nh ng nhà đ u t nh có th đi u ch nh l i nguyên t c này b ng cách th c hi n đi u gì đó mang tính c p ti n đ i v i b t đ ng s n c a h thay đ i

s phân chia trong khu v c b t đ ng s n thay đ i cách s d ng b t đ ng s n, hay c i ti n

nó n t ng đ n n i khi n m i ng i nghĩ v v trí c a b t đ ng s n đó theo m t cách m i

Đó là đi u mà ông quy t đ nh th c hi n khi ông đ a ra sáng ki n v Tòa tháp Th gi i Trump t i khu Trung tâm Liên ( p Qu c (United Nations Plaza)

(ÃY XEM XÉT TR NG H P Đ) N (ÌN(

Tòa tháp Th gi i Trump t i khu Trung tâm Liên ( p Qu c

Khi Donald l n đ u tiên phát hi n ra khu b t đ ng s n này vào năm nó là m t tòa nhà hai t ng n m ngang trên con ph đ i di n v i khu Liên ( p Qu c thành ph New York Toà nhà là tr s c a m t t ch c k s Nh ng ng i đ ng đ u t ch c này quy t đ nh bán

nó vì giá đ t đai đ xây d ng m i đã tăng v t và v i v trí hoàn h o nh v y, h tin r ng có

th có đ c m c giá bán cao và chuy n văn phòng c a h t i m t v trí t t h n g n h n v i Trung tâm Th ng m i c a thành ph New York Quy đ nh v phân vùng nh h ng c a đ a

đi m h n ch quy mô c a b t k tòa nhà m i nào xây d ng trên b t đ ng s n v i t l 10:1:

B t kỳ m t c u trúc xây d ng m i nào cũng không đ c có di n tích g p 10 l n di n tích

c a khu đ t Vì di n tích khu đ t kho ng feet vuông đi u này s gi i h n Trump xây

d ng m t tòa nhà có di n tích là feet vuông trên khu đ t Trump bi t r ng khu b t

đ ng s n này r t đ t nh ng nó là m t khu hoàn thi n t Ph đ n Ph 48 v i góc nhìn chéo sang phía tr s c a Liên ( p Qu c và sông Đông East River Ông c m th y r ng ông

ph i xây d ng m t cái gì đó khác th ng x ng v i m c giá cao c a m nh đ t và t n d ng

đ c không gian c a khu b t đ ng s n Th t ng u nhiên kho ng phân vùng bao quát khu

v c b t đ ng s n cho phép chuy n đ i quy n s h u không gian không s d ng c a m t

m nh đ t cho m nh đ t li n k trên cùng m t khu Khi vi t lu t phân vùng Thành ph

mu n gi i h n m c đ c ng k nh c a m t tòa nhà c th nh ng không ph i là đ cao c a

nó Lu t này không quan tâm đ n đ c ng k nh đó c a m t tòa nhà hay c a tòa nhà Nói cách khác n u m t tòa nhà trên m nh đ t A có di n tích là feet vuông nh ng di n tích phân vùng cho phép là feet vuông ch m nh đ t A có th bán feet th a

c a tòa nhà quy n s d ng không gian cho ch m nh đ t B Trên th c th , Ban qu n lý xây d ng c a thành ph mu n đ l n c a tòa nhà ph i n m trên m t c u trúc vì nó s mang

l i nhi u ánh sáng và không gian cho khu v c lân c n Vì ng i n m gi quy n s d ng không gian th a s không s d ng chúng vi c bán quy n này cho ng i s h u m nh đ t

k c n mu n s h u quy n đó s mang l i cho m nh đ t giá tr cao h n r t nhi u cho ng i

có đ c quy n đó

Sau khi có nh ng đánh giá ti n kh thi, Trump, v i suy nghĩ l n nh ông v n th ng th c

hi n đã quy t đ nh xây d ng tòa tháp chung c s d ng quy n s d ng không gian c a các khu b t đ ng s n li n k Không có m t nhà đ u t b t đ ng s n nào nh n ra kh năng này

và đó chính là chìa khóa đ Trump bi n khu b t đ ng s n bình th ng này thành m t cái

gì đó khác th ng Nh ng quá trình th c hi n l i c c kỳ khó khăn Tr c tiên Trump s

ph i ch p nh n mua b t đ ng s n c a hi p h i k s Sau đó ông s ph i thuy t ph c ch s

h u c a các khu b t đ ng s n k c n bán l i cho ông quy n s h u không gian mà h không

s d ng (oàn toàn h p pháp Trump sau đó có th k t h p các quy n s d ng không gian này v i khu đ t ông đã mua và xin đ c c p phép xây d ng m t tòa nhà l n h n nhi u N u

có th mua đ quy n s d ng không gian ông có th xây d ng đ c m t th s đ c nh t -

m t khu nhà chung c cao nh t thành ph New York

Chìa khóa đ th c hi n ý t ng này là ph i l ng l đ t đ c quy n s d ng không gian c a các tòa nhà li n k Ch s h u các tòa nhà thành ph New York có th a quy n s d ng không gian s s n sàng bán chúng vì h coi nh ng đ ng đô la có đ c do bán quy n s

d ng không gian th a c a mình là ti n nh t đ c Nh ng n u ch s h u c a các tòa nhà

k c n bi t đ c đi u mà Trump đang th c hi n giá bán quy n s d ng không gian th a

c a các tòa nhà này s tăng đ i mái c a chúng M t v n đ khó khăn c n ph i v t qua là

ch có quy n s d ng không gian c a các khu đ t li n sát v i khu đ t ông mua m i có giá tr Ông ph i th ng l ng đ có đ c quy n s d ng không gian trên m nh đ t li n k v i

m nh đ t ông mua sau đó ph i làm vi c v i các ch s h u khác đ có đ c quy n s d ng không gian c a m t vài khu đ t k c n nhau khác Do đó ông l a ch n trong s nhi u b t

đ ng s n đ ngh dành cho h m t giá cao tuỳ vào kh năng có đ c quy n s h u không gian c n thi t đ thi t l p chu i phân vùng cho phép Vi c mua toàn b các khu đ t lân c n

là không th đ c vì m t trong các khu đ t là m t nhà th có th s s n sàng bán quy n s

d ng không gian c a nó nh ng không bao gi bán nhà th

t ng t đ i v i ông

Sau khi có đ c quy n s d ng không gian t b y khu đ t k c n chúng tôi đã trình đ n lên phòng xây d ng đ xin gi y phép xây d ng tòa tháp có di n tích móng feet vuông

v i căn h chung c - tòa nhà cao nh t thành ph New York Chúng tôi đã ch ng t

v i Thành ph r ng chúng tôi hoàn toàn tuân th lu t pháp v các gi i pháp phân vùng và chúng tôi x ng đáng đ c c p phép xây d ng Chúng tôi s xây d ng nh m t l đ ng nhiên nghĩa là chúng tôi không c n ph i có b t c m t gi y phép đ c bi t nào c a ban phân vùng Phòng xây d ng c a thành ph New York đã đ ng ý M t s đ i bi u nói Có th chúng tôi không thích tòa nhà mà chúng tôi đã cho phép xây d ng nh ng vi c xây d ng tòa nhà là hoàn toàn h p pháp ( th y r ng n u t ch i c p phép xây d ng tòa nhà này thì h

s ph i ra tòa và có th s d n đ n m t m c ph t l n

Vì v y, Ban qu n lý xây d ng c a thành ph đã c p gi y phép Ngay l p t c Trump đã ti n hành xây d ng Ông làm v y đ t n d ng l i th c a vi c đã đào móng phòng tr ng h p

ng i ta s đ a s vi c ra tòa nh m có đ c l nh hu n th đ i v i vi c xây d ng tòa nhà

Vì rõ ràng tòa nhà là khu nhà chung c cao nh t thành ph New York và có th s tr thành tòa chung c cao nh t th gi i, m t s ng i có máu m t s ng trong khu v c đã quy t đ nh

ph n đ i d án ( đã c dùng áp l c chính tr nh ng đ c thông báo là Trump đang th c

hi n r t đúng pháp lu t M t nhóm dân c giàu có trong khu v c trong đó có Walter Cronkite đã đ đ n ra tòa nh m d ng công vi c xây d ng l i H cho r ng vi c phân vùng

trong khu v c là nh m đ cho phép xây d ng m t cái gì đó hoàn toàn khác bi t; Trump không th xây m t con quái v t 90 t ng ngay tr c tr s c a Liên ( p Qu c Chúng tôi đã

gi i thích r ng đó không ph i là tòa nhà t ng tòa nhà ch cao 72 t ng nó cao t ng

đ ng t ng vì tr n nhà cao h n so v i bình th ng - đ cao c a tr n nhà không nh

h ng đ n di n tích móng cho phép Dù nh ng ng i ph n đ i không h thích s th t đó

nh ng th c s là chúng tôi đã hành đ ng theo đúng pháp lu t

Th t d hi u khi ng i ta đ a s vi c ra tòa đ ch m d t vi c xây d ng tòa nhà nh ng ch cho vay ch p nh n b v n xây d ng tòa nhà đã lo l ng H c m th y th c s tòa nhà có th

s không bao gi đ c xây d ng nh Trunp đã t ng hình dung Nh ng Trump đã có k

ho ch B Ông đã thi t l p m i quan h v i Daewoo - m t trong nh ng công ty l n nh t (àn

Qu c - công ty này s n sàng là đ i tác v i ông và s đ m b o tr món n n u k ho ch xây

d ng tòa nhà không th c hi n đ c Vì th bên cho vay th ch p đã không còn lo l ng v s công khai ch ng đ i hay đ n ki n H đã có Daewoo công ty v i hàng t đô la (àn Qu c

và ngang ng a v i General Motors đ m b o tr các kho n n n u c n

Trong khi đó tòa nhà v n ti p t c đ c xây d ng và nh ng ng i ph n đ i v n c g ng ngăn c n vi c xây d ng H tuyên b r ng n u tòa nhà c a Trump đ c phép xây d ng h

s m t đi quang c nh tuy t v i nhìn sang phía sông Đông ( đã ki n Donald Trump và thành ph New York vì đã sai l m c p phép cho xây d ng tòa nhà nh ng Trump cũng ki n

ng c l i đ đòi b i th ng thi t h i do vi c khi u ki n c a nhóm ch ng đ i gây ra và phán quy t c a tòa v c p gi y phép xây d ng là phù h p V căn b n tòa tuyên b r ng Thành

ph có đ quy n h n c p gi y phép và Trump có đ quy n h n đ xây d ng tòa nhà theo

gi y phép đã c p H s không đ a ra m t l nh hu n th nào trong tr ng h p này vì thi t

h i s r t l n và s không có nhi u kh năng v trí hi n gi c a Trump s b đ o l n khi kháng cáo ( đã cho phép vi c xây d ng đ c ti p t c

Nhóm ph n đ i đã b thua ki n tòa c p d i và cu i cùng h ki n ti p lên Toà th ng

th m - tòa án cao nh t trong h th ng tòa án thu c bang New York Tòa th ng th m không cân nh c xem xét có l t l i n a hay không Nh n xét c a h đ i v i nguyên đ n là N u các ông không thích lu t phân vùng này hãy thay đ i nó Nh ng b t k thay đ i nào sau này v

lu t phân vùng cũng s không gây đ c nh h ng nào đ n tòa nhà này vì nó đang đ c xây d ng theo lu t hi n hành

Toà tháp Th Gi i Trump hi n nay là m t trong nh ng tòa tháp chung c sang tr ng nh t

th gi i và đ c x p h ng năm sao R t nhi u căn h trong Tòa nhà có phòng dành cho

ng i ph c v lò s i đ t c i và v i đ cao tr n 16 feet M t căn h b n phòng ng đ c bán v i giá t i 13,5 tri u đô la Tòa nhà là m t thành công l n và kho n vay cho công trình

đã đ c tr h t s m h n nhi u so v i ngày đáo h n b ng các kho n ti n bán các căn h trong tòa nhà

Th t n c c i khi Tòa tháp Th Gi i Trump đ c hoàn thành m t s ng i đã t ng ph n

đ i công trình vì nó đã che khu t t m nhìn c a h đã mua m t s căn h c a Tòa tháp th

gi i Trump vì tòa tháp siêu h ng này và t m nhìn siêu xa c a nó

Nguyên t c 1: S n sàng tr m c giá cao cho m t v trí quan tr ng

Bài c a George Câu chuy n v vi c tr m c giá cao thông minh

Có th m t ví d v vi c tr giá cao cho m t khu b t đ ng s n x y ra vào năm khi tôi còn là chuyên viên t v n cho Sol Goldman và Alex Dilorenzo Jr nh ng tri u phú tôi đã làm

vi c cho h t nh ng ngày đ u m i b c chân vào ngh Vì h đ c bi t đ n nh nh ng

ng i mua b t đ ng s n năng n nh t, m i ngày h nh n đ c hàng tá danh sách b t đ ng

s n chào bán M t ph n công vi c c a tôi là ki m tra các b n chào bán b t đ ng s n và l y ý

ki n c a Sol xem ông quan tâm đ n b n chào bán nào M t hôm có m t ng i môi gi i già

ăn m c nh ch nhác đ n văn phòng và đ a cho tôi m t t danh sách nhàu nát chào bán m t khu chung c Brooklyn (eights mà ch khu nhà đã xây d ng và s h u nó trên năm Giá chào bán là đô la mà th i đó là m t s ti n l n Tôi không bi t giá đó là cao hay th p nh ng tôi bi t ch c Brooklyn (eights là m t khu nhi u ng i mong mu n vì v y

mà tôi đã mang t danh sách đó t i phòng c a Goldman Tôi nói v i ông y r ng ng i môi

gi i là m t ng i t m th ng và tôi nghi ng vi c ông ta có th mang l i m t cái gì đó có giá tr nh ng tôi nghĩ Sol cũng nên bi t v t danh sách này Goldman nhìn l t qua t danh sách và nói v i tôi George anh hãy ki m tra xem ng i môi gi i đó đã chào giá khu nhà chung c đó cho bao nhiêu ng i Tôi đã làm nh yêu c u và khi quay tr l i phòng Sol tôi nói Ông ta bi t ngài là ng i mua b t đ ng s n s m t Brooklyn nên ngài là ng i đ u tiên bi t v b n chào giá này Sau khi nghe tôi nói Sol nói v i tôi Tôi bi t m i th v khu

b t đ ng s n này ki u căn h giá thuê vi c nó đ c xây d ng và ho t đ ng nh th nào và tôi đã bí m t tìm cách mua nó mà không đ c N u b n danh sách chào bán này đ c tung

ra ngoài th tr ng, m t cu c chi n v giá s n ra và tôi mu n b ng m i giá ph i tránh đi u

đó (ãy ra ngoài và nói v i ng i môi gi i r ng v khách hàng kỳ qu c c a anh s tr m c giá đô la cho khu b t đ ng s n đó Tôi nói Sol h ch yêu c u đô la cho khu nhà đó v y ngài có th mua đ c khu nhà đó v i giá đô la t i sao ngài l i đ a

ra m c giá đô la Sol yêu c u tôi hãy làm nh ông h ng d n Tôi bi n minh: Tôi ph i làm th nào đ ng i môi gi i hi u đ c m t l i tr giá cao nh v y

S luôn có c u v đ a đi m t t và ng i ta s luôn tr m t giá cao cho m t đ a đi m t t B n

c n ph i tránh cái b y c a vi c ch tìm ki m nh ng m c giá trung bình trên th tr ng b t

đ ng s n đ a ph ng và hãy s n sàng tr giá cao n u vi c tr giá cao đ c đ m b o Nói cách khác cái g i là m c giá th tr ng trung bình c a m t b t đ ng s n đ c tính toán

d a trên ngu n thông tin h n ch liên h t i toàn b khu v c xung quanh nó mà không ph i

là giá tr c a m t b t đ ng s n c th có di n tích mong mu n và m t v trí t t h n B n có

th s ph i tr giá cao h n t đ n đ có đ c m t khu b t đ ng s n t t m t v trí

đ p nh ng s r t đáng đ làm nh v y n u nó cho phép b n thu hút khách thuê ho c

nh ng ng i mua có đ ng c p và n u b n có th c i ti n khu b t đ ng s n đó đ thu đ c giá tr cao nh t t nó

Toà tháp Th gi i Trump là ví d hoàn h o v vi c tr m c giá cao cho m t v trí t t Khi Trump tìm th y nó b t đ ng s n bao g m m t khu nhà hai t ng đã l i th i do nhóm k s

s h u L ng ti n mà h yêu c u cho khu b t đ ng s n này qu là l n Nh ng Donald Trump đã tr m c giá đó vì ông bi t r ng nh ng khu nhà khác cùng khu v c còn quy n s

d ng không gian mà h không dùng đ n và ông có th mua l i các quy n đó m t m c giá

ph i chăng và sau đó ông có th xây d ng m t cái gì đó khác th ng

Trump luôn luôn s n sàng tr m t m c giá cao cho m t v trí t t nh ng ông cũng bi t r ng không có m c giá t t cho m t b t đ ng s n không phù h p Ông s không mua m t th gì

đó ch b i vì nó r , n u ông không th nhìn th y cách đ t o thêm cho nó giá tr đ c bi t

Th c t là m t khía c nh nào đó m i m t b t đ ng s n là đ c nh t và ch c ch n có giá tr cao ho c th p h n m c giá bán trung bình so v i các khu nhà khác trong khu v c Ví d Đ i

l Công viên Park Avenue khu Manhatan là m t v trí t t và v lý thuy t s yêu

c u m t m c giá thuê cao và s chuy n thành m t m c giá bán cao Nh ng và đây là m t t

nh ng l n khu nhà đ c xây d ng v i m t m t ti n không bình th ng v i nh ng c a

s có hình cong Có th nhìn t trên ph khu nhà s b t m t nh ng các c a s đ c t o dáng khác th ng và đ t đ cao cũng khác th ng so v i sàn và tr n nhà ( n n a, h

th ng s i không đ c l p đ t sát t ng ngoài và nhô ra ph n không gian sàn có th s

d ng Vì thi t k t ng nhà và c a s b u n l ch không gian bên trong không phù h p v i không gian dành cho các văn phòng Nh ng gì mà b n có là m t tòa nhà văn phòng v i tr n

th p không gian s d ng không phù h p và các c a s đ c thi t k m t cách v ng v dù cho tòa nhà đó có giá cao do n m trên Đ i l Công viên nó v n không ph i là m t tòa nhà phù h p B n v n s không th có đ c giá cho thuê cao đ i v i tòa nhà tr khi b n thi t k

l i t đ u mà nh v y s c c kỳ t n kém Đó là m t tòa nhà văn phòng không th đóng vai trò là m t tòa nhà văn phòng cao c p Bài h c đây là không nên mua m t b t đ ng s n

th lý gi i cho vi c tr giá quá cao Đ u tiên n u b n có m t đ a đi m t t, b n có th có

đ c nh ng khách thuê t t Nh ng đi u đó ch a đ đ đ m b o cho m c giá cao mà b n

ph i tr Trump s ch tr giá cao cho m t b t đ ng s n m t v trí t t n u ông có th đ a

ra m t k ho ch làm thay đ i ngo n m c cách nhìn nh n và đánh giá c a ng i khác v b t

đ ng s n đó Đ có th h p d n Trump ho c b t kỳ nhà đ u t thông minh nào khác b t

đ ng s n ph i có ti m năng ch a đ c khám phá đ làm tăng thêm giá tr đ c bi t c a nó và giá tr đó ch a đ c coi là m t y u t trong giá bán c a tòa nhà

Ví d , n u nh ng ng i lãnh đ o c a t ch c k s bi t r ng có th xây d ng đ c m t tòa nhà cao t ng trên khu đ t c a h , h s bán ý t ng đó cho r t nhi u nhà phát tri n khác

đ có đ c m c giá cao h n nhi u H u h t m i ng i khi xem xét khu v c này ch th y m t

kh năng xây m t tòa nhà cao t ng v i di n tích móng feet vuông gi i h n cho phép theo quy đ nh phân vùng c a thành ph lúc đó Đi u làm cho th ng v c a Trump thành công là t m nhìn đ y sáng t o c a Trump khi mua h t các quy n s d ng không gian khu v c và s d ng nh ng quy n đó đ xây d ng m t c u trúc có di n tích móng

feet vuông v i tr n nhà cao c a s l n t sàn nhà đ n tr n do đó đã đ u t v n vào quang

c nh tuy t v i đ y ti m năng c a khu đ t Tài năng c a Trump đây là ông có th k t h p

các m nh ghép l i v i nhau m c giá n đ nh v i m c giá bán d tính mà ông có đ c đ i

K t lu n đây là b t c khi nào b n cân nh c vi c mua m t b t đ ng s n đ đ u t vào nó hãy tìm ki m các ph ng th c đ C i thi n V trí c a nó

Nguyên t c 3: B n th Trump tìm ki m cho m t v trí

C nh quan tuy t v i

Đi u mà Trump thích nh t v trí ông xây d ng Tòa tháp Th gi i Trump là ti m năng v quang c nh ngo n m c nhìn xu ng phía dòng sông Đông Không có đi u đó ông đã không mua khu b t đ ng s n đó Th c t , quang c nh cũng là m t nhân t quan tr ng đ ng sau thành công c a tòa nhà s 40 ph Wall có quang c nh tuy t v i nhìn xu ng C ng New York

t các t ng cao c a tòa nhà Tòa tháp Trump nhìn xu ng Công viên Trung tâm Khách s n

và Tòa tháp Qu c t Trump cũng nhìn xu ng Công viên Trung Tâm và các tòa tháp Phía Tây nhìn xu ng dòng sông (udson Đ i v i nhà đ u t nh , quang c nh t t có th có ý nghĩa khác h n m t chút và khiêm t n h n nh ng cũng r t quan tr ng đ i v i b t đ ng s n Ví

d , m t tòa nhà chung c khiêm t n có th có quang c nh nhìn sang m t lùm cây phía sau khu b t đ ng s n đó Vi c bi n chúng thành ki u quang c nh gi ng nh quang c nh nhìn ra phía công viên có th s làm tăng giá tr c a tòa nhà Đ i v i m t trong nh ng tòa nhà c a mình Trump đã táo b o m r ng nh ng ô c a s l n h n so v i c u trúc cũ đ c i thi n quang c nh nhìn xu ng khu Công viên Trung tâm T m quan tr ng c a quang c nh ph thu c vào cách s d ng đ c bi t c a b t đ ng s n mà b n hình dung trong đ u Ch c ch n không ai mu n s ng g n m t bãi rác ho c m t nhà máy x lý rác th i nh ng m t khu ph yên tĩnh s là m t quang c nh lý t ng cho m t khu nhà chung c c trung bình m c t i thi u tìm ki m m t quang c nh t ng x ng v i l i s ng c a nh ng c dân trong khu b t

đ ng s n c a b n và v y là b n đã v t qua đ c yêu c u v quang c nh

s Đ a ch này cũng có uy tín ch ng kém đ a ch c a Tòa nhà Trump s 40 ph Wall M t nhà đ u t nh mua m t khu b t đ ng s n nên xem xét li u đ a đi m hay đ a ch mà ông ta

s h u có h p d n nh ng ng i mà ông ta mu n thu hút hay không N u m c tiêu c a b n

là các gia đình có thu nh p cao, b n s ph i mua b t đ ng s n khu v c đã có s n nh ng khu dân c sang tr ng N u m c tiêu c a b n là các gia đình có m c thu nh p trung bình

ho c th p hãy ch n m t khu v c mà các thành viên c a nhóm dân c đó mong mu n

Ti m năng phát tri n

B t kỳ m t b t đ ng s n nào Trump mua ph i có m t vài ti m năng phát tri n ho c ph i thu hút đ c s quan tâm c a ông Nh ng câu h i quan tr ng nh t c n tr l i là Li u đ u t này có theo k p v i nh ng thay đ i c a th i gian hay không Li u giá thuê có theo k p t c đ

l m phát hay không Li u khu v c đó có n đ nh, s ti n tri n t t h n hay tr nên t i đi

B t kỳ nhà đ u t b t đ ng s n nghiêm túc nào cũng s h i và tr l i nh ng câu h i t ng

t n u h mong mu n thành công M t trong nh ng n i t t nh t đ tìm ki m b t đ ng s n

b đánh giá th p là nh ng khu v c ranh gi i giáp v i nh ng đ a đi m r t thành công

Nghi p v kinh doanh đ t đai có th phù h p trong nhi u tr ng h p Lý thuy t mà nghi p

v kinh doanh đ t đai d a trên là cùng v i th i gian, b t đ ng s n s lên giá có th vì nó

n m m t v trí chi n l c Trong khi đó b n s ph i đóng thu và các chi phí khác liên quan đ n khu b t đ ng s n đó Trong tr ng h p b n không có kho n thu nh p bù l i - đó

s là kho n đ u t c a b n Có th b n không có d đ nh t đ u t phát tri n hay xây d ng khu b t đ ng s n đó D đ nh c a b n có th là gi b t đ ng s n đó cho đ n khi giá tr v v trí c a nó tăng lên Thành ph New York, m t ví d đi n hình v nghi p v kinh doanh

đ t đai có th là vi c mua m t bãi đ xe gi a các m nh đ t ch a s d ng hi u qu D

ki n hi n t i c a b n có th là ti p t c s d ng t m th i khu b t đ ng s n nh m t bãi đ xe cho đ n khi b n tìm ra m t cách s d ng khác mang l i nhi u l i nhu n h n

Nghi p v kinh doanh đ t đai luôn là m t kho n đ u t m o hi m nh ng cũng có th mang

l i r t nhi u l i nhu n n u b n có phán đoán chính xác Tham gia kinh doanh đ t đai là m t

ý ki n hay đ s d ng s ti n mà b n s n sàng b m t đi ho c đ nguyên trong két trong

m t kho ng th i gian dài Đi u này s ho t đ ng đ c bi t t t khi có m t khu v c ho c khu

v c xung quanh đó đang trong giai đo n chuy n đ i, ho c có v đang có s chuy n đ i Ví

d , b n th y m t khu v c trì tr , m t khu v c khác không xa đó l m đang b t đ u phát tri n đang đ c xây d ng l i và đang trên đà phát tri n, b n có th t nh tôi có th mua n i này khi nó còn r vì s m hay mu n nó s tăng tr ng theo suy đoán c a tôi và tôi

mu n đó khi đi u này x y ra Vì v y, b n mua v i lý thuy t r ng s có s ti n tri n m t

th i đi m nào đó có th đoán tr c đ c trong t ng lai B n không bi t đ c s ph i m t bao lâu đi u đó m i x y ra Tuy nhiên có m t đi u ch c ch n mua càng s m giá càng r và

ng c l i càng mua mu n - m t khi s phát tri n c a khu lân c n tr nên sôi n i - giá s cao h n

S ti n l i

M t th khác mà Trump tìm ki m m t đ a đi m là s ti n l i đ i v i các khách hàng ông

d ki n cho dù h là ch các căn h hay ng i thuê văn phòng S ti n l i bao g m kho ng

cách t i khu v c mua s m giao thông tr ng h c đ a đi m th cúng tôn giáo và các ti n ích khác S s n có c a l c l ng lao đ ng phù h p là m t y u t đ xem xét quy t đ nh

m c đ mong mu n c a văn phòng hay không gian dành cho th ng m i N u b n có ý đ nh

s ng ho c làm vi c trong khu b t đ ng s n mà b n d ki n mua, b n ch c n t h i li u b t

đ ng s n đó có đáp ng đ c các yêu c u c a mình hay không b n có th t ng t ng mình có h nh phúc không khi trong môi tr ng đó N u câu tr l i là có vi c mua bán là

t t Nh ng khách hàng t ng lai c a b n có th s ph n ng t ng t N u đó không ph i là

m t n i mà b n c m th y tho i mái b n nên b qua

Nguyên t c 4: Gi i quy t sáng t o v n đ s đem l i m c l i nhu n l n

Trong năm đ i di n cho các nhà đ u t b t đ ng s n l n tr c khi g p Donald Trump, tôi đã có chút ti ng tăm c a m t chuyên viên gi i quy t v n đ liên quan đ n b t đ ng s n

và đó cũng là m t trong nh ng lý do ông thuê tôi Đó t ng là chìa khóa cho thành công c a tôi trong lĩnh v c b t đ ng s n và lu t và tôi khuy n khích m i nhà đ u t b t đ ng s n nh hãy nghĩ v các v n đ c a b t đ ng s n đ c bi t là trong giai đo n mua bán nh là các c

h i Th c t , c Donald và tôi quan sát nh ng th mà các chuyên gia khác cho r ng không

có kh năng mà đ n gi n là s m t nhi u th i gian h n đ th c hi n Đây là đi u x y ra v i

th ng v v Khách s n Commodore mà tôi đã đ a ra trong Ch ng và đi m chung này

đã tr thành m t trong nh ng n n t ng đ chúng tôi làm vi c cùng nhau Chúng tôi đã tr

thành m t s k t h p khó có th v t qua và hi n nay đi u đó v n t n t i

Nh tôi đã đ c p, m t trong nh ng đi u mà tôi h c đ c khi làm vi c v i Sol Goldman,

ng i có ti ng trong lĩnh v c b t đ ng s n New York là m i v n đ đ u có giá riêng c a

th ng Đó là cách mà Donald và tôi đã cùng gi i quy t m t th ng v đem l i cho Niketown m t v trí thu n l i thành ph New York

Gi i quy t v n đ m t cách sáng t o: Trump Ross )BM và tòa nhà Nike Building trên Đ i l

s 5

Trong quá trình ph i h p bàn b c v khu b t đ ng s n đ xây d ng Tòa tháp Trump tôi s

k cho các b n câu chuy n này trong Ch ng Trump đã mua tòa nhà Bonwit Teller Đ i

l s Tuy nhiên m nh đ t cho thuê c a khu này do m t nhà đ u t m t c u chi n binh

ng i New York có tên là Leonard Kandell s h u Bonwit Teller đã thuê khu v c này

d i m c giá thuê c a th tr ng và đ n năm đã g p khó khăn ( mu n ng ng thuê khu đ t và s n sàng tr ti n đ đ c đ c mi n Gallerie Lafayette, m t h th ng siêu th cao

c p c a Pháp đã mu n có m t khu bán hàng New York vì v y mà Trump đã bán cho h

v i ý t ng s ti p qu n khu bán hàng c a Bonwit Teller - m c giá thuê v t qua m c thuê cũ c a Bonwit t i trên tri u đô la m t năm Sau đó ông ch p nh n đ Bonwit ng ng

h p đ ng thuê đ t và Bonwit đã tr m t vài tri u đô la đ đ c mi n nhi m Thành công

mà Gallerie Lafayette trông đ i đã không x y ra và kho ng năm -1994, h cũng mu n

t b và cũng s n sàng tr ti n đ đ c đ c mi n Lúc đó Nike mong mu n xây d ng m t khu bán hàng cao c p Ph 57 Khu v c Bonwit/ Lafayette/Kandell v i m t ti n r ng 50 feet là quá nh nh ng Trump cũng thuê dài h n m t khu đ t do IBM s h u n m bên c nh khu Kandell và cũng có m t ti n feet Trump đã đ ngh hãng Nike N u tôi có th k t

h p hai khu v c này đ có đ c 100 feet m t ti n và feet chi u sâu li u các ông có đ ng

ý thuê dài h n không Nike đã r t thích ý ki n đó và đ ng ý thuê v i m c giá bình quân tri u đô la m t năm ( cũng đ ng ý d b các khu nhà hai khu đ t và xây d ng trên đó tòa nhà m i Niketown tr giá tri u đô la b ng chi phí riêng c a h Bây gi v n đ mà Trump ph i đ i m t là thuy t ph c hai ch cho thuê c a hai m nh đ t riêng bi t Kandell và IBM) s a sang và m r ng m t b ng cho thuê c a h và cùng v i Trump cho phép Nike xây

d ng Tr c đó Trump là m t khách hàng truy n th ng c a tôi nh ng tôi đã không làm đ i

di n cho ông trong vòng b y năm Lúc đó tôi đang là lu t s cho Leolard Kandell Trump đã

g i hai tr lý c a ông đ đàm phán v i tôi v m t b ng cho thuê c a Kandell M c dù lúc đó tôi không còn làm vi c cho Donald nh ng tôi v n mu n giúp n u vi c đó mang l i l i ích cho Kandell Đ i di n c a Trump nói r ng h c m th y khu Kandell có giá tr 2,5 tri u đô la và

h s n sàng tr m c giá thuê kh i đ u là đô la m t năm Tôi đã nói v i h r ng tôi không th đ ng ý v i giá mà h đ a ra cho khu đ t vì h đã quên m t m t s tri u đô

la là con s chính xác Câu tr l i c a tôi đã làm cho h b s c và h quay tr l i đ thông báo v i Trump v s th t b i c a cu c đàm phán ( phàn nàn Ngài đã nói v i chúng tôi

r ng chúng ta có th có đ c m t th ng v công b ng v i George Ross nh ng đi u mà ông

ta mu n th t là quá Khi h nói v i Trump v m c giá h đ a ra ông đã nói Các anh trông

đ i vào đi u gì Các anh đã c g ng h th p anh ta nh ng anh ta đã làm đi u đó còn t t h n các anh Tôi s t gi i quy t

Donald g i cho tôi và s p x p m t cu c h n T i cu c h n ông đã k cho tôi nghe v th ng

v làm ăn v i Nike và h i xem tôi có th làm gì đ giúp ông th c hi n th ng v đó M t l n

n a tôi l i c m th y có n t ng v i cách gi i quy t v n đ đ y sáng t o và tài tình c a Trump khi hình dung ra k ho ch ph c t p này Tôi đã nói v i ông n u ông tăng giá thuê lên

m c phù h p tôi s thuy t ph c Kandell đ ng ý s a đ i h p đ ng thuê cho phép th c hi n

th ng v v i Nike Nh ng đ đi u ch nh đ c h p đ ng thuê v i )BM là c v n đ đ i v i ông khi Ed Minskoff đ i di n cho )BM là ng i không d dàng thuy t ph c Tôi đã đúng Minskoff đã t o thêm c n tr khó ho c là không th v t qua nh là yêu c u đ c ki m soát khu đ t c a Kandell M i khi n y sinh v n đ , Trump l i g i cho tôi đ h i tôi v l i khuyên Tôi đã nói v i ông Donald cái ông c n là Minskoff ch p nh n m t m t b n th a thu n v vi c s h u chung có đ a ra quy n l i c a Kandell và )BM khi h p đ ng thuê đ t

v i Nike h t h n Donald nói Tôi ch a bao gi trông th y m t b n th a thu n v vi c s

h u chung Tôi đáp l i Tôi cũng v y cho đ n vài năm tr c khi tôi c n m t b n và tôi đã không th tìm đ c b t kỳ ai đã t ng th o m t b n th a thu n nh v y Tôi đã m t c tháng

tr i th o ra m t b n phù h p v i t t c các c s Tôi đã nói v i ông tôi s g i nó cho ông

và n u Minskoff mu n đi u ch nh ông có th g i cho tôi Minskoff thích ý t ng v m t b n

th a thu n s h u chung và nói v i Trump r ng n u h có th ch p nh n m t b n kéo dài

th i gian thuê và ch nh s a h p đ ng thuê đ t c a Trump v i )BM ông có th th c hi n

đ c th ng v Trump và Minskoff đ ng ý v i các đi u kho n và trên th c t tòa nhà Nike

đã ho t đ ng r t hi u qu Và cũng nh nh ng gì th ng x y ra trong đ u t b t đ ng s n,

th ng v này đã có th th t b i b t kỳ th i đi m nào n u không có cách gi i quy t v n

đ sáng t o

Bài c a George cách gi i quy t v n đ sáng t o đ i v i tòa tháp Olympic trên Đ i l s 5

Nh tôi đã đ c p tôi đã h c cách không suy nghĩ nh m t lu t s mà suy nghĩ nh m t

ng i gi i quy t v n đ khi còn làm vi c cho Sol Goldman ng i đã bu c tôi ph i đ a ra

m t m c giá cho m i m t v n đ b t đ ng s n Vào đ u nh ng năm ki n th c v vi c

gi i quy t v n đ c a tôi cu i cùng đã khi n tôi l t vào t m m t c a Arthur Cohen, m t thiên tài sáng t o khác tham gia vào kinh doanh b t đ ng s n và là ng i đ ng đ u công ty Arlen Realty và Development Corporation m t công ty th ng m i công c ng Cohen đã xu t hi n

v i ý ki n ban đ u c a ông là xây d ng m t tòa nhà s d ng k t h p trên Ph s và Ph

s 5 thành ph New York v i t ng tr t là các khu v c bán hàng kho ng 20 t ng ti p theo

s là các văn phòng và t ng trên cùng s là các căn h k t h p sang tr ng Tuy nhiên b t

đ ng s n duy nh t mà ông có th ki m soát là m t d i đ t h p n m gi a khu D i đ t có

m t ti n trên Đ i l s và do Olympic Airways m t công ty do Aristotle Onasis s h u, chi m gi 8 ki n ban đ u c a Cohen là mua quy n s d ng ph n không gian trên m nh đ t

l n góc Đ i l s và Ph s do hãng Best và Co s h u Sau đó ông cũng s mua quy n s d ng không gian phía trên c a tòa nhà Cartier trên Đ i l s và Ph s 52 Khu Olympic s đ c s d ng cho thang máy t i khu ti n s nh t ng th ng m t tòa nhà m i s mút chìa đ bao l n phía trên tòa nhà Best Co Tôi đã đ t cho tòa nhà khác th ng này cái tên k t m th ng Nh ng không bao gi cái tên y đ c thông qua Thay vào đó m t

đi u thú v đã di n ra trên khu đ t

Cohen đã tr thành b n thân c a Meshulam Riklis ng i s h u Best Co Riklis đã ch p

nh n bán cho Cohen khu đ t c a Best Co và m t tòa nhà có dáng d p bình th ng v i cái tên Tháp Olympic gi đây đã có th đ c xây d ng trên khu đ t này ch khi tôi có th gi i quy t đ c tranh ch p gi a Riklis và Aristotle Onasis C hai đ u mu n các khu văn phòng

c a mình thu c các t ng trên cùng c a tòa nhà m i Vì Rilkis cam k t s thuê m t s t ng

c a tòa nhà m i do đã ch p thu n bán l i khu đ t c a Best và Co ông yêu c u ph i đ c mua b n t ng cao nh t Nh ng lòng t tr ng c a Onasis không cho phép văn

Nguyên t c (ãy vi t m t b n k ho ch kinh doanh tr c khi mua b t đ ng s n

M i khi Trump d đ nh mua m t b t đ ng s n ông yêu c u nh ng tr lý c a mình chu n b

m t b n d án kinh doanh bao g m các ph n sau:

 Chi phí d tính cho các kho n khác nhau

 B n ch t và chi phí c a tình hình tài chính hi n t i,

 Thu nh p d tính

M t b n l trình d án ch rõ khi nào chi phí phát sinh và khi nào s có thu nh p

L p m t b n k ho ch kinh doanh ti n kh thi là nguyên t c quan tr ng đ b n th c hi n vì

nó bu c b n ph i suy nghĩ thông su t v nh ng nhân t quan tr ng nh t c a vi c s h u

m t khu b t đ ng s n c th Nó cũng bu c b n ph i suy nghĩ v nh ng k ho ch trong

t ng lai cho b t đ ng s n đó và th i h n đ i v i l n mua bán cu i cùng B n mong đ i m t kho n thu nh p an toàn hay kho n thu nh p mang tính đ u c hay b n mong đ i m t c

h i mua và th c hi n đi u gì đó v i khu b t đ ng s n đó làm tăng giá tr c a nó m t cách ngo n m c d a trên kh năng suy đoán sáng t o c a b n và sau đó bán toàn b ho c m t

ph n b t đ ng s n đó đ thu l i nhu n Rõ ràng Trump thích cách ti p c n sau h n Chìa khóa đ quy t đ nh mua hay không mua chính là câu tr l i cho câu h i Li u th ng v mua bán có giúp anh đ t đ c m c tiêu d tính nh m t ph n trong k ho ch đ u t c a anh hay không (ãy t h i mình Tôi có trông mong thu l i đ c m t kho n nào đó hay không Li u đó s là ng n h n hay dài h n Tôi có mong ch mua và gi b t đ ng s n này

nh m t ph n s h u b t đ ng s n c a mình Tôi có mong ch vi c trao đ i có l i ích l n

v thu , m c chi phí c a nh ng ích l i ti n b c khác Đi u đó ph thu c vào b n ch t c a

m c tiêu mà li u r ng t i th i đi m đó vi c mua bán có phù h p v i các m c tiêu c a b n hay không Kh năng đó là l n, h p logic và h p d n đ i v i m t nhà đ u t nh luôn mua

nh ng b t đ ng s n khác nhau v i nh ng m c tiêu khác nhau

Ví d , b n có th mua m t m nh đ t ngo i ô thành ph xây d ng và l p k ho ch trong ba năm anh s bán nó và nhân đôi s ti n mình có (o c, m t khu v c khác c a thành ph

b n có th mua m t khu nào đó mà b n có th cho m t ng i thuê b t đ ng s n có ti ng mang l i cho b n kho n thu nh p an toàn b ng 8% s ti n b n b ra m t khu v c khác anh có th xem xét mua m t khu nào đó m i m v i ý t ng s bán cho thuê ho c s h u lâu dài

Đây là m t vài câu h i đ b n tr l i khi l p k ho ch cho b t đ ng s n c a mình

 Làm th nào đ tăng giá tr c a b t c cái gì mà b n có ý đ nh mua?

 Chi phí d tính c a vi c tân t o l i, thu nh p và chi tiêu (ãy làm m t b ng phân tích tài chính v b t đ ng s n đó đ tìm ra câu tr l i

 Đây là kho n đ u t ng n h n hay dài h n? B n d đ nh s bán l i b t đ ng s n

đó hay mua và s h u nó

 B n d đ nh qu n lý b t đ ng s n đó nh th nào

 B n s c p v n cho b t đ ng s n đó nh th nào B n có ý đ nh thu hút các nhà

đ u t hay t huy đ ng v n qua ngân hàng

 N u b n c n các nhà đ u t anh s làm th nào đ thu hút h ? T l thu l i theo

ph n trăm s ti n b ra c a các nhà đ u t s là bao nhiêu

 Chi n l c và l trình bán b t đ ng s n c a anh nh th nào

Vi c c n th n xem xét m t d án kinh doanh s không ch giúp b n gi i thích m t cách thuy t ph c đ i v i nh ng ng i cho vay v nh ng k ho ch tuy t v i mà b n s th c hi n

đ i v i b t đ ng s n đó mà nó còn giúp b n ti p c n g n h n v i chi phí và l i nhu n th c

t c a d án