Đầu tư kinh doanh bất động sản

Nội dung Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh BĐS Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS Hợp đồng trong hoạ

ĐẦU TƯ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

ThS NGÔ THẢOKhoa Thẩm Định Giá Trường ĐH Marketing

Nội dung

Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh BĐS

Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản

Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động

sản

Thông tin và hồ sơ bất động sản

Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh

BĐS

I.1 Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu

tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục

Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ

tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu

tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần,

cho thuê, cho thuê mua đối với người có công,

người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ

tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng

phục vụ sản xuất

Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động

sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng

Việt Nam

(Điều 12 - Luật kinh doanh BĐS)

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Theo NĐ 153/2007/NĐ-CP các loại BĐS

được đưa vào kinh doanh bao gồm:

Nhà, công trình xây dựng theo quy định của

pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh

doanh

Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường

bất động sản theo quy định của pháp luật về

đất đai

Các bất động sản khác theo quy định của

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

1.1 Các loại BĐS đưa vào kinh doanh

Điều kiện đối với bất động sản đưa vào

kinh doanh:

Thuộc đối tượng được phép kinh doanh

Bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp

luật về xây dựng

Không có tranh chấp về quyền sở hữu

Có đầy đủ hồ sơ pháp lý

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

1.1 Các loại BĐS đưa vào kinh doanh

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Đầu tư kinh doanh bất động sản là một

trong những hướng đầu tư lớn trong cơ

cấu thị trường đầu tư

Khi lựa chọn đầu tư người ta cân nhắc

giữa các loại đầu tư:

Mua cổ phiếu của các công ty

Mua các trái phiếu với lãi suất cố định

Đầu tư bất động sản

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Lựa chọn loại hình đầu tư

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Lựa chọn loại hình đầu tư

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Các tiêu chí cơ bản để lựa chọn chất

lượng đầu tư:

Bảo đảm an toàn vốn đầu tư

Tính chất đều đặn của thu nhập

Quản lý dễ dàng và chi phí thấp

Ít ảnh hưởng bởi lạm phát

Nâng đươc giá trị vốn

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro

bị mất đồng vốn Đây là mối quan tâm hàng

đầu của tất cả các nhà đầu tư

Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu

tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư

vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu,

chứng chỉ tiền gửi v.v…

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

B
o đ
m an toàn vn đu t

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà

đầu tư Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư

an tâm trong viêc thu hồi vốn Đây là chỉ tiêu

mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm

thường chú trọng đến

Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí

thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ

tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhánh chóng

trên thị trường và chi phí mua bán thấp cũng

như không mất thời gian cho quản lý

Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác,

vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và

chi phí

Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư

Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể

chia nhỏ ra để bán từng phần Đây là điểm yếu

của đầu tư BĐS

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Qu
n lý d dàng và chi phí thp

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó giá

trị của tài sản và lợi tức cũng tăng theo

Người đi vay trở nên có ít thu nhập hơn để tham

gia thị trường Hơn nữa, khi có lạm phát, lãi

suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người cho

vay nhiều hơn: mất vốn và không tính được thời

gian hoàn vốn Những người cho vay sẽ phải

chịu những thiệt hại mà không thể thu hồi được

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Giá tri của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm

phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá

trị thực có tăng lên theo thời gian?

Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi

trên với mức độ khác nhau Thông thường có sự

đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế

khác của các loại tài sản đầu tư

Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường

có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu

hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Nâng cao đc giá tr vn

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Thuận lợi:

Bảo đảm vốn đầu tư

Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo

Cách thức tốt nhất để chống lạm phát

Nâng cao giá trị vốn

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

Bất thuận lợi:

Cần một khoản vốn đầu tư lớn

Không dễ dàng mua bán (thanh khoản)

Chi phí quản lý cao

Chi phí mua bán giao dịch cao

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Thấp Cao

T.bình

4 Ảnh hưởng bởi

lạm phát

Thấp Cao

Cao

3 Dễ giao dịch

T.bình Cao

Thấp

2 Thu nhập đều

Cao Cao

Thấp

1 An toàn

Bất động sản

Trái phiếu

Chứng khoán

LoạiTiêu chí

So sánh BĐS và các đầu tư cổ phiếu

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Chủ sở hữu cổ phiếu không thể nâng cao chất lượng của cổ phiếu

So sánh BĐS và các đầu tư cổ phiếu

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Thông tin được công khai.

Thông tin thị trường không

Giá cả giao dịch tuỳ thuộc vào

ý thích của người mua, bán.

Thời gian mua bán nhanh gọn Thời gian mua bán dài.

Thị trường tập trung Không có thị trường tập trung.

CỔ PHIẾUBẤT ĐỘNG SẢN

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Có thể chia thành các loại hình sau đây:

Đầu tư cho hệ thống thương mại

Văn phòng và địa điểm kinh doanh

Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho

Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe

Bất động sản trong nông nghiệp

Nhà ở

Đầu tư bất động sản ở nước ngoài

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Các dạng cửa hàng được quan tâm đầu tư bao gồm:

Mở thêm các cửa hàng ở các phố mua sắm chính

Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thương

mại đang hoạt động.

Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven

đô (Metro, Melinh Plaza…)

Xây dựng các siêu thị độc lập.

Các trung tâm hội chợ, triển lãm.

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong

thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên

rất cao

Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục

tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước

ngoài vào Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập

WTO

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

b Đu t xây dng văn phòng cho thuê

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của các

nhân tố:

Sự thuận lợi trong giao dịch, tổ chức và sắp xếp

công việc Các chi phí quản lý đã được bên cho

thuê đảm nhận

Vẻ sang trọng, uy nghi của các toà nhà cao ốc văn

phòng làm tăng giá trị công ty và thuận tiện trong

giao dịch

Công nghệ hiện đại cũng cho phép giảm thiểu số

nhân viên của các văn phòng và làm cho nhu cầu

về diện tích văn phòng giảm đi

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Đây là lĩnh vực được xem là chứa đựng nhiều rủi ro

nhất bởi lẽ mặt bằng nhà xưởng, kho bãi thường

được thiết kế riêng cho từng loại hình sản xuất đặc

thù, nghĩa là phạm vi các khách hàng tương đối hẹp

Loại hình này thường tập trung ở các khu công

nghiệp, các khu vực sản xuất tập trung và có yêu cầu

cao trong việc xử lý rác thải công nghiệp

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

c Đu t xây dng nhà x ng, kho bãi

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này cần chú ý

những vấn đề sau:

Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng thời chú

trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù

hợp với sự thay đổi khách hàng.

Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận

lợi cho hoạt động kinh doanh cho những người thuê địa

điểm.

Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong

tương lai, đồng thời phù hợp với khả năng về nguồn lực

cũng như khả năng quản lý.

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực

này bao gồm:

Các công viên và các khu vui chơi, giải trí

Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập

Các vũ trường, quán bar

Các trung tâm chăm sóc sức khỏe

Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino…

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

resort …

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Đầu tư vào lĩnh vực này thường mang lại nhiều lợi

nhuận cho nhà đầu tư, nhưng cũng không ít rủi ro

Hầu hết các nhà đầu tư vào lĩnh vực này chủ yếu

nhắm vào đối tượng là khách du lịch như Vinpearl

Land, Mũi né Resort … và thu được lợi nhuận cao

Trái lại nhiều khu vui chơi giải trí được đầu tư lớn

nhưng không thu hút được khách và bỏ phế sau một

thời gian hoạt động

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

resort …

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Đây là lĩnh vực kinh doanh khó khăn nhất Mặc dù

nhu cầu về thuê nhà ở các thành phố lớn, các khu

công nghiệp hiện rất lớn nhưng có rất ít các nhà đầu

tư trong nước thực sự quan tâm đến lĩnh vực này

Trong những năm gần đây nhu cầu đầu tư kinh

doanh xây dựng nhà ở để bán có xu hướng phát triển

mạnh Các công ty nước ngoài như Đài loan, Hàn

quốc, Nhật bản đang có nhiều dự án đầu tư cho nhà

ở dạng cao cấp như Phú Mỹ Hưng

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

e Đu t kinh doanh nhà

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Nhà ở cho người dân bình thường còn ít được

chú trọng đến.

Khó khăn ở lĩnh vực này là việc thu hồi vốn

khó khăn Ở các nước việc cho vay mua nhà

tiến hành dễ dàng và người dân dễ có điều

kiện thuận lợi trong việc mua bán nhà

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

e Đu t kinh doanh nhà

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là:

Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một

cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.

Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê nhà

thường rất thấp.

Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang

tính phổ biến

Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt

nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

e Đu t kinh doanh nhà

Nhà đầu tư trong nước

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

Các công ty kinh doanh bất động sản.

Các nhà đầu tư nước ngoài.

Các công ty xây dựng.

Các nhà đầu tư tư nhân.

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

a/ Đối với nhà đầu tư trong nước:

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

b/ Đối với nhà đầu tư nước ngoài:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để

bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ

tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ

tầng;

Kinh doanh dịch vụ bất động sản như nhà đầu

tư trong nước

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều

lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh vực

này đòi hỏi số vốn rất lớn

Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ

lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào BĐS

là một hướng vô cùng quan trọng, bởi lẽ

nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu tư

vào các BĐS

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

I.4 Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí đầu tư và xây

dựng (kể cả vốn sản xuất ban đầu) và là giới hạn chi

phí tối đa của dự án được xác định trong quyết định

đầu tư

Vốn cho chuẩn bị đầu tư; Vốn chuẩn bị thực hiện dự án đầu

tư; Vốn thực hiện đầu tư

Chi phí chuẩn bị xây dựng; Nghiệm thu công trình

Lãi vay của Chủ đầu tư

Chi phí bảo hiểm công trình; Dự phòng; Quản lý dự án

Các khoản thuế theo quy định

Thẩm định phê duyệt quyết toán

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Tổng mức đầu tư

I.4 Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn

đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án

(NĐ 153/2007):

Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu

công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của

dự án.

Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức

đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không

thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử

dụng đất từ 20 ha trở lên.

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Vốn nhà đầu tư (chủ sở hữu)

I.4 Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

 Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng

lực tài chính của mình để thực hiện dự án

thông qua việc lập danh mục các dự án đang

thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn

đầu tư của từng dự án.

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Vốn nhà đầu tư (chủ sở hữu)

I.4 Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

 Trình tự, thủ tục xác nhận vốn thuộc sở hữu

của chủ đầu tư khi đăng ký thực hiện dự án

đầu tư:

 Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có

của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm

chủ đầu tư thực hiện dự án được xác định thông

qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp, có sự xác

nhận của tổ chức kiểm toán độc lập

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Vốn nhà đầu tư (chủ sở hữu)

I.4 Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

Đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp thành lập mới,

vốn thực có được xác định như sau:

Đối với số vốn là tiền: phải được ngân hàng thương mại nơi

doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi

của doanh nghiệp Thời điểm xác nhận trong thời hạn ba

mươi (30) ngày tính đến ngày nộp hồ sơ xin phê duyệt dự

án;

Đối với số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có

chức năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả

định giá tài sản của doanh nghiệp Chứng thư phải đảm bảo

còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ xin phê duyệt dự án.

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Vốn nhà đầu tư (chủ sở hữu)

I.4 Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

Tín dụng là nguồn chủ yếu trong kinh doanh bất động

sản, việc nắm rõ hoạt động của thị trường cho vay là

nền tảng cơ bản đối với chuyên gia bất động sản

Đầu tư thành công, phát triển tài sản, gia tăng thương

vụ tuỳ thuộc vào hiểu biết tài chính của nhà đầu tư

Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp

phải nằm nhiều cách khác nhau để gia tăng tiềm năng

thu lợi và hạn chế rủi ro thất bại

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Vốn vay

I.4 Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách

hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán

nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm các nguyên

tắc và yêu cầu sau đây:

Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần

đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển

khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và

nội dung của dự án đã được phê duyệt

Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước

của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;

I. ĐẦ U TƯ KINH DOANH BĐS

Vốn ứng trước từ khách hàng

Đầu tư thành công, phát triển tài sản, gia tăng thương

vụ tuỳ thuộc vào hiểu biết tài nhà đầu tư

Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp...

Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ

tầng đất th thuê đất có hạ

tầng;

Kinh doanh dịch vụ bất động sản nhà đầu

tư nước

I.... Nguồn vốn đầu tư KD BĐS

Tín dụng nguồn chủ yếu kinh doanh bất động

sản, việc nắm rõ hoạt động thị trường cho vay

nền tảng chuyên gia bất động sản