Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)

Luận văn gồm có 2 chương: Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex). Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex).

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ 2

LỜI MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX 6

I Lý thuyết về đầu tư bất động sản 6

1 Khái niệm và Đặc điểm 6

1.1 Khái niệm 6

1.2 Đặc điểm 7

2 Phân loại đầu tư bất động sản 7

2.1 Theo nguồn vốn 7

2.2 Theo nội dung đầu tư 9

2.3 Theo hình thức đầu tư 9

3 Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản 9

3.1 Vốn đầu tư bất động sản 9

3.2 Nguồn huy động: 10

4 Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản 11

4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 11

4.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 12

4.3 Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư 12

5 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản 13

5.1 Kết quả đầu tư 13

5.2 Hiệu quả đầu tư 15

6 Vài nét về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện

nay 19

II Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex 20

1 Quá trình hình thành và phát triển 20

2 Cơ cấu tổ chức 21

3 Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu 23

III Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex 25

1 Vốn và nguồn vốn 25

1.1 Vốn 25

1.2 Nguồn vốn 27

2 Nội dung đầu tư 31

2.1 Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới 33

2.2 Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê 37

2.3 Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch 40

2.4 Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại 44

2.5 Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp 48

3 Quản lý của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 50

3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 50

3.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 51

3.3 Giai đoạn vận hành 53

IV Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex 54

1 Phân tích hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty theo mô hình S.W.O.T 54

1.1 Điểm mạnh (S – Strengths) 54

1.2 Điểm yếu (W - Weaknesses) 55

1.3 Cơ hội (O – Opportunities) 56

1.4 Thách thức (T – Threats) 57

2 Đánh giá hiệu quả đầu tư 57

2.1 Hiệu quả tài chính 58

2.2 Hiệu quả kinh tế xã hội 60

3 Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 63

CHƯƠNG 2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX 65

I Định hướng của tổng công ty về chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 65

1 Chiến lược chung 65

2 Chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 66

II Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex 68

1 Nhóm giải pháp về cơ cấu tổ chức và nhân sự 68

2 Nhóm giải pháp về quản lý hoạt động đầu tư 70

3 Nhóm giải pháp về kỹ thuật và công nghệ 71

4 Nhóm giải pháp về huy động vốn 72

5 Nhóm giải pháp về sử dụng vốn 73

6 Nhóm giải pháp về chiến lược kinh doanh 74

7 Nhóm giải pháp về quảng bá và phát triển thương hiệu 75

KẾT LUẬN 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

 ODA: Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistant)

 FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)

 KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

 Bảng 1.12 Một số dự án đầu tư khách sạn – khu du lịch Vinaconex đã vàđang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư

 Bảng 1.13 Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của tổngcông ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008

 Bảng 1.14 Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex đã và đangthực hiện

 Bảng 1.15 Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp của tổng công

ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008

 Bảng 1.16 Các dự án đầu tư khu công nghiệp Vinaconex đang thực hiện vàtìm kiếm cơ hội đầu tư

 Bảng 1.17 Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinhdoanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)

 Bảng 1.18 Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinhdoanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)

 Bảng 1.19 Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất độngsản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)

 Bảng 1.20 Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bấtđộng sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)

B Hình vẽ

 Hình 1.1 Sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex

 Hình 1.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công tyVinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)

LỜI MỞ ĐẦU

Kể từ khi chính thức mở cửa, hội nhập lại với khu vực và Thế Giới, đặc biệt

là từ khi Hoa Kỳ chính thức xóa bỏ lệnh cấm vận với nước ta năm 1995, Việt Nam

đã và đang có những sự chuyển mình thật sự hết sức mạnh mẽ, tốc độ tăng trưởngluôn ở mức cao (bình quân từ 1995 là khoảng 7%/năm), đời sống người dân khôngngừng được cải thiện và cùng với đó là sự xuất hiện ngày một nhiều của nhữngcông trình, những khu đô thị mới, những tòa cao ốc vô cùng hiện đại và hoành trángnhư: khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Nam Thăng Long (Ciputra), tòa nhà trụ sở tậpđoàn dầu khí quốc gia, trung tâm thương mại Vincom, các khách sạn năm saoDaewoo, Sofitel, Melia, Caravelle… Tất cả cho thấy một điều, Việt Nam đang thực

sự là mảnh đất rất màu mỡ đối với những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cả ởtrong và ngoài nước

Hiểu rõ được điều này, kể từ những năm đầu thế kỷ 21 tới nay, tổng công ty

cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã sớm tham gia vàothị trường bất động sản đầy tiềm năng trong nước với hàng loạt các dự án quy môlớn như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khách sạn Holiday View, trungtâm thương mại Tràng Tiền, tòa nhà Vinaconex Tower… Trong suốt quá trình thựchiện này, Vinaconex đã đạt được rất nhiều những thành tựu đáng kể cả với tổngcông ty nói riêng và với toàn xã hội nói chung, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại ở đó một

số hạn chế cần phải sớm khắc phục để đưa tổng công ty trở thành một nhà đầu tưlớn không chỉ đối với Việt Nam mà còn trên toàn Thế Giới

Chính vì vậy, rất hy vọng rằng đề tài “Thực trạng và một số giải pháp nâng

cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)” mà em đã nghiên cứu và thực hiện dưới

đây sẽ đưa ra những cái nhìn chân thật nhất về tình hình hoạt động đầu tư kinhdoanh bất động sản tại tổng công ty và qua đó tìm ra được những hướng đi, nhữnggiải pháp đúng đắn nhất

Luận văn gồm có 2 chương:

Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex).

Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex).

Do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm cũng như những khó khăn khách quantrong việc thu thập số liệu nên chuyên đề của em vẫn còn những thiếu sót khôngtránh khỏi, bởi vậy, em rất mong sẽ nhận được sự đóng góp, phê bình từ các thầy côgiáo cũng như tất cả các bạn

Em xin chân thành cảm ơn thạc sỹ Phan Thu Hiền đã rất nhiệt tình chỉ bảo,hướng dẫn để em có thể hoàn thành một cách tốt nhất chuyên đề này!

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN

XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX

I Lý thuyết về đầu tư bất động sản

1 Khái niệm và Đặc điểm

1.1 Khái niệm

Tại hầu hết các nước, bất động sản được coi là đất đai và những tài sản cóliên quan đến đất đai Tuy nhiên, tại mỗi một quốc gia khác nhau thì những kháiniệm về đất đai cũng như những tài sản liên quan kia lại không giống nhau Chẳnghạn, tại Nga, bất động sản được quy định là “mảnh đất” chứ không phải là đất đainói chung (Điều 130 Luật dân sự cộng hòa liên bang Nga), hay ở Thái Lan, người taquan niệm “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cảnhững quyền gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100 Luật dân sự Thái Lan) Nhưvậy, có thể khẳng định rằng khái niệm bất động sản là rất rộng và đa dạng, hoàntoàn tùy thuộc vào các quy định cụ thể của pháp luật mỗi nước

Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam, bất động sản được hiểu là:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Vậy, có thể khái niệm về hoạt động đầu tư bất động sản như sau:

Đầu tư bất động sản là sự bỏ ra hay sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại đểtiến hành các hoạt động nhằm tạo ra đất đai, các công trình và các tài sản khác gắnliền với công trình đó

1.2 Đặc điểm

Với việc có thể được xem như là một trong những hoạt động điển hình nhấtcủa đầu tư phát triển, hoạt động đầu tư bất động sản bao gồm những đặc điểm nhưsau:

 Quy mô tiền vốn và vật tư cần thiết cho hoạt động đầu tư bất động sảnthường là rất lớn Vốn đầu tư nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình thực hiện hoạtđộng đầu tư

 Lao động cần cho các dự án bất động sản cũng rất lớn, đặc biệt là đối vớinhững dự án trọng điểm, quy mô lớn

 Thời kỳ đầu tư (thời gian tính từ khi khởi công thực hiện dự án đến lúc

dự án được hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác) kéo dài Nhiều dự án bấtđộng sản có thời gian đầu tư có thể lên đến 5 hay 10 năm

 Thời gian vận hành khai thác các bất động sản sau khi đã hoàn tất côngcuộc đầu tư xây dựng là rất dài

 Các công trình sau khi được hoàn thành sẽ phát huy tác dụng ngay tại nơi

nó được tạo dựng nên Chính vì vậy, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳvận hành các kết quả đầu tư sẽ chịu những ảnh hưởng rất lớn của các nhân tố về tựnhiên, kinh tế, chính trị hay xã hội của vùng hay địa phương đó

 Độ rủi ro tương đối cao Trong đó, rủi ro bao gồm có từ nguyên nhân chủquan (trình độ kỹ thuật, công nghệ, quản lý…) và nguyên nhân khách quan (điềukiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội…)

2 Phân loại đầu tư bất động sản

2.1 Theo nguồn vốn

Theo nguồn vốn đầu tư, đầu tư bất động sản có thể chia ra làm hai loại chínhsau:

+ Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước.

+ Vốn của các doanh nghiệp nhà nước

 Vốn huy động từ dân cư và khu vực tư nhân

b) Vốn từ nước ngoài

 Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA – Official Development Assistant

 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI – Foreign Direct Investment

 Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại Quốc Tế

 Vốn huy động từ thị trường vốn Quốc Tế

2.1.2 Vi mô

a) Bên trong

 Tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp

 Khấu hao hàng năm

+ Phát hành trái phiếu công ty.

 Phát hành cổ phiếu ra công chúng

2.2 Theo nội dung đầu tư

Phân theo nội dung, đầu tư bất động bao gồm các loại:

 Đầu tư chung cư cao tầng và khu đô thị mới

 Đầu tư cao ốc văn phòng

 Đầu tư khách sạn – khu du lịch

 Đầu tư trung tâm thương mại

 Đầu tư khu công nghiệp

 Một số loại hình khác: khu công nghệ cao, chợ

2.3 Theo hình thức đầu tư

 Đầu tư trực tiếp

 Đầu tư gián tiếp

 Liên doanh liên kết

3 Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản

 Phân loại:

+ Nguồn bên trong: Từ chính các doanh nghiệp

+ Nguồn bên ngoài: Từ các cá nhân, các tổ chức và các chính phủ

+ Thúc đẩy và mở rộng các mối quan hệ kinh tế quốc tế.

+ Nâng cao uy tín của quốc gia cũng như các doanh nghiệp trên trườngquốc tế

4 Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản

Như đã nói ở phần đặc điểm, là một hình thái điển hình của hoạt động đầu tưphát triển, quá trình đầu tư bất động sản đương nhiên bao gồm tất cả các giai đoạncủa đầu tư phát triển, đó là:

+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

+ Giai đoạn thực hiện đầu tư

+ Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư

4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Là giai đoạn đầu tiên của quá trình đầu tư, giai đoạn này tạo tiền đề và quyếtđịnh sự thành bại cho cả hai giai đoạn sau Các công việc cần phải làm trong giaiđoạn chuẩn bị đầu tư bao gồm:

+ Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư

+ Nghiên cứu tiền khả thi

+ Nghiên cứu khả thi (Lập dự án)

+ Đánh giá và quyết định (Thẩm định dự án)

Vấn đề quan trọng nhất được đặt ra trong giai đoạn đầu tiên này là chấtlượng, tính chính xác của các kết quả nghiên cứu, tính toán cũng như dự đoán Làmtốt được các công tác này, giai đoạn sau sẽ có điều kiện thuận lợi để hoạt động,nhanh chóng phát huy hết năng lực vận hành dự kiến, qua đó nhanh chóng thu hồiđược vốn đầu tư để dần tiến đến có lợi nhuận

4.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư

Các công việc của giai đoạn này bao gồm có:

+ Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện đầu tư.

+ Thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình

+ Thi công xây lắp công trình

+ Chạy thử và nghiệm thu sử dụng

Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, vấn đề thời gian được xem là quan trọnghơn cả Ở giai đoạn này, vốn đầu tư nằm khê đọng, không sinh lời trong suốt nhữngnăm tháng thực hiện Do đó, thời gian thực hiện đầu tư mà càng kéo dài thì vốn ứđọng sẽ càng nhiều, tổn thất sẽ càng lớn Thêm vào đó, còn phải kể đến những thiệthại ngoài dự tính như từ thiên tai gây ra đối với dự án Chính vì vậy, chủ đầu tư cầnphải hết sức sát sao đối với tiến độ đã đề ra hoặc đã điều chỉnh đối với các dự án bấtđộng sản

4.3 Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư

Đây là giai đoạn nhằm hiện thực hóa các mục tiêu ban đầu của dự án Thôngthường, giai đoạn này thường được chia ra làm ba phân đoạn nhỏ khác là:

+ Giai đoạn sử dụng chưa hết công suất

+ Giai đoạn sử dụng công suất ở mức cao nhất

+ Giai đoạn công suất giảm dần và kết thúc dự án

Nếu các kết quả do giai đoạn thực hiện đầu tư tạo ra đảm bảo tính đồng bộ,giá thành hợp lý, chất lượng tốt, đúng tiến độ, địa điểm thích hợp hay quy mô tối ưuthì hiệu quả hoạt động của các kết quả này và mục tiêu cụ thể của dự án chỉ còn phụthuộc hoàn toàn vào quá trình tổ chức quản lý hoạt động của các kết quả Chính vìvậy, yêu cầu đặt ra đối với giai đoạn cuối cùng của quá trình đầu tư bất động sản làphải thành lập ra được một đội ngủ quản lý có trình độ chuyên môn cao, nhiều kinhnghiệm để vận hành các thành quả đầu tư

Nói tóm lại, đối với bất cứ một dự án đầu tư phát triển nói chung hay một dự

án đầu tư bất động sản nói riêng nào đó thì tầm quan trọng của cả ba giai đoạn đều

cần phải hết sức quan tâm, tuy nhiên, giai đoạn đầu tiên vẫn được coi là quan trọngnhất vì nó tạo ra tiền đề, cơ sở để hai giai đoạn sau có thể phát huy được một cáchtốt nhất.

5 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản

5.1 Kết quả đầu tư

q TPDN

b) Phương pháp xác định:

KLVĐTTH = CPXD + CPTB + CPGPMB + CPQL + CPTV + CP ≠

Trong đó:

+ CPXD: Chi phí xây dựng, bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, phá vàtháo dỡ các vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình tạm, công trìnhphụ trợ…

+ CPTB: Chi phí thiết bị, bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, đào tạo vàchuyển giao công nghệ (nếu có), vận chuyển, lưu kho, lưu bãi (nếu có), thuế và bảohiểm, lắp đặt thiết bị và thí nghiệm…

+ CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng, bao gồm: Chi phí đền bù nhà cửa,vật kiến trúc cũ, cây trồng trên đất, tái định cư…

+ CPQL: Chi phí quản lý, bao gồm: Chi phí lập báo cáo đầu tư, tổ chức thituyển thiết kế kiến trúc, thẩm định, lựa chọn nhà thầu, quản lý chất lượng, tiến độ,tuyên truyền, quảng cáo

+ CPTV: Chi phí tư vấn, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng, giámsát, lập hồ sơ mời thầu…

+ CP ≠: Chi phí khác, bao gồm: Thẩm tra tổng mức đầu tư, rà phá bom mìn,bảo hiểm công trình, di chuyển thiết bị thi công, đảm bảo an toàn giao thông phục

vụ công trình…

c) Ý nghĩa:

Làm căn cứ để tính toán hiệu quả đầu tư sau này

5.1.3 Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm

a) Khái niệm:

+ Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình, đối tượngxây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập và hiện giờ đã kết thúc quá trìnhxây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng và có thể đưa vào hoạtđộng được ngay cùng với lượng máy móc thiết bị đã được mua sắm, lắp đặt và đủ

điều kiện đưa vào sử dụng Tài sản cố định huy động chính là sản phẩm của côngcuộc đầu tư, ví dụ: bệnh viện, nhà cửa, trung tâm thương mại, khách sạn…

+ Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sảnxuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ranhững sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ Nói cách khác, năng lực sảnxuất phục vụ tăng thêm chính là công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của cáctài sản cố định đã được huy động, ví dụ như: số giường nằm của một bệnh viện, hay

số phòng của một trường học…

b) Phương pháp xác định:

Giá trị tài sản cố định huy động được tính theo công thức:

F = Ivb + Ivr – C - IveTrong đó:

+ Ivb: Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động chuyển sang kỳ nghiên cứu (xây dựng dở dang đầu kỳ)

+ Ivr: Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ

+ C: Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định, bao gồm: chi phí

do các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch họa… và giá trị khối lượng đượchủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

5.2 Hiệu quả đầu tư

5.2.1 Hiệu quả tài chính

a) Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư:

 Phương pháp xác định:

1

DT N

I



Trong đó:

+ ∆DT: Doanh thu tăng thêm.

+ I: Vốn đầu tư

 Ý nghĩa:

Phản ánh một đồng vốn bỏ ra sẽ thu được bao nhiêu đồng doanh thu

b) Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư:

 Phương pháp xác định:

2

LN N

+ Phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

c) Hệ số huy động tài sản cố định của doanh nghiệp:

 Phương pháp xác định:

3

F N

+ Phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong tổng vốn đầu tư đã thựchiện.

+ Cho biết doanh nghiệp có đầu tư dàn trải hay không

d) Suất đầu tư của doanh nghiệp:

 Phương pháp xác định:

4

I N

NLSX





Trong đó:

+ I: Vốn đầu tư trong kỳ

+ ∆NLSX: Năng lực sản xuất tăng thêm của doanh nghiệp trong kỳ

 Ý nghĩa:

+ Phản ánh mức độ hao phí vốn cho một đơn vị NLSX

+ Cho phép đánh giá các biện pháp tiết kiệm trong hoạt động đầu tư

5.2.2 Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội

Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội bao gồm 2 nhóm chính:

I



Trong đó:

+ ∆NNS: Nộp ngân sách tăng thêm của doanh nghiệp

+ I: Vốn đầu tư.

b) Mức tiết kiệm ngoại tệ:

6

NTTT N

 Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế

 Nâng cao trình độ, tay nghề của người lao động

 Mức độ đáp ứng các mục tiêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hộicủa đất nước

6 Vài nét về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Có thể nói, hơn lúc nào hết, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở ViệtNam đang hết sức sôi động, đặc biệt là sau khi thị trường bất động sản nước ta đangdần tan băng kể từ đầu năm 2009 nhờ một loạt các tín hiệu rất tích cực từ phíaChính phủ mà tiêu biểu là chính sách kích cầu đang được thực hiện Việc các ngânhàng hạ mạnh lãi suất cũng như việc Chính phủ công bố các biện pháp ngăn chặn

suy giảm kinh tế vừa qua chắc chắn sẽ tạo ra những tác động hết sức tích cực đếnthị trường bất động sản Việt Nam và đây thực sự là cơ hội để các nhà đầu tư cảtrong và ngoài nước tiếp tục rót vốn vào các dự án đã, đang và sắp thực hiện.

Thực tế đã chứng minh, bên cạnh những dự án bất động sản đã hoàn thành vàđưa vào khai thác như: Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội) hay khu

đô thị Phú Mỹ Hưng (Thành phố Hồ Chí Minh)… thì càng ngày càng có thêm rấtnhiều dự án lớn với quy mô đồ sộ đã và sẽ chuẩn bị được khởi động như: Tổ hợpcao ốc Keangnam Landmark Tower, khu đô thị mới Bắc An Khánh, trung tâmthương mại Chợ Mơ, khách sạn năm sao HanoiPlaza (Hà Nội), khu đô thị mới AnVân Dương (Huế) hay khu đô thị mới Thảo Điền, The Vista (Thành phố Hồ ChíMinh)… mà đi cùng với đó là sự hiện diện của một loạt các nhà đầu tư đến cả từtrong và ngoài nước như: Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng ViệtNam – Vinaconex, Tổng công ty cổ phần Sông Đà, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai,tổng công ty lắp máy Lilama (Việt Nam), Posco, Keangnam (Hàn Quốc), Accor(châu Âu), Intercontinental (Mỹ) và sắp tới là các “đại gia” đến từ Trung Đông nhưIFA hay Kingdom Hotel Investment… Chắc chắn, sự có mặt của các tổ chức, cáctập đoàn trên sẽ tạo nên một bức tranh sôi động với nhiều màu sắc của thị trườngbất động sản tại Việt Nam năm 2009 và qua đó làm tăng tính cạnh tranh trong hoạtđộng đầu tư bất động sản tại dải đất hình chữ S

II Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex

1 Quá trình hình thành và phát triển

Trải qua 20 năm trưởng thành và phát triển, đến nay Vinaconex đã trở thànhmột tổng công ty đa doanh hàng đầu trong ngành xây dựng Việt Nam với chức năngchính là: kinh doanh bất động sản, xây lắp, tư vấn đầu tư - thiết kế - khảo sát quyhoạch, kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và cácngành kinh tế khác, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, xuất khẩu chuyêngia và lao động ra nước ngoài hay đặc biệt là đầu tư vào các lĩnh vực quan trọng

hàng đầu nhằm chuyển đổi cơ cấu và mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, phấnđấu trở thành một tập đoàn kinh tế mạnh của đất nước.

Thành lập ngày 27/09/1988, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex), tiền thân là công ty dịch vụ và xây dựng nước ngoài (có nhiệm vụ quản lý cán bộ và công nhân ngành xây dựng của Việt Nam làm việc ở nước ngoài), với trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc đã xác định đa doanh, đa lĩnh vực và đa sản phẩm là mục tiêu lâu dài

Ngày 20/11/1995, thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng

bộ xây dựng đã có quyết định số 992/BXD-TCLĐ về việc thành lập lại tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) theo mô hình tổng công ty 90 với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và phạm vi hoạt động rộng hơn Theo quyết định này, Vinaconex được bộ xây dựng cho phép tiếp nhận một số công ty xây dựng trực thuộc bộ về tổng công ty.

Khác với các đơn vị khác trực thuộc bộ xây dựng, ngay từ khi mới thành lập,Vinaconex đã xác định phương châm kinh doanh đa ngành và hiện là một trongnhững tổng công ty đa doanh hàng đầu của bộ xây dựng với chức năng chính là xâylắp các công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng, cấp thoát nước và môitrường, xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và cácngành kinh tế khác; đưa lao động đi làm việc có thời hạn ở nước ngoài và đầu tưvào các lĩnh vực như sản xuất vật liệu xây dựng, các khu đô thị, khu công nghiệp…

Thêm vào đó, nhằm tận dụng được tiềm năng của thị trường vốn để nâng cao năng lực cạnh tranh và sản xuất cũng như mở rộng quy mô, Vinaconex đã mạnh dạn đi đầu trong việc cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức

sở hữu doanh nghiệp Ngày 01/12/2006 được coi là một dấu ấn quan trọng của Vinaconex khi tổng công ty chuyển sang hoạt động theo mô hình tổng công ty cổ phần Đây là một bước ngoặt hết sức có ý nghĩa, đánh dấu bước

phát triển mới trong quá trình xây dựng tổng công ty trở thành một tập đoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam và khu vực

Tổng công ty hiện có trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc hoạt động trên khắp mọi miền đất nước với hơn 40.000 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân viên có kiến thức chuyên sâu và giàu kinh nghiệm Trong quá trình phát triển của mình, Vinaconex luôn coi trọng và xác định chữ tín với khách hàng là yếu

tố quan trọng hàng đầu Đến nay, tổng công ty đã thực sự tạo dựng được uy tín và thương hiệu trên thị trường, được các khách hàng trong và ngoài nước quan tâm, tôn trọng, đánh giá cao và đặt niềm tin để thiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh trong các lĩnh vực mà hai bên cùng quan tâm.

 Ban kiểm soát

 Các đơn vị hạch toán phụ thuộc

 Các phòng ban chức năng

 Các ban quản lý dự án trọng điểm

 Các văn phòng đại diện

 Các đơn vị có vốn góp chi phối của tổng công ty

 Các đơn vị có vốn góp không chi phối của tổng công ty

Các bộ phận này có quan hệ phụ thuộc với nhau theo sơ đồ ở hình 1.1 về sơ

đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex như sau:

Hình 1.1 Sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex

3 Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu

Từ chỗ chỉ là một công ty hoạt động trong lĩnh vực xuất nhập khẩu lao động,trải qua quá trình phát triển không ngừng, đến nay Vinaconex đã một trong nhữngtổng công ty đa doanh lớn nhất Việt Nam với các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu:

 Đầu tư kinh doanh bất động sản

+ Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng & khu đô thị mới

+ Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê

+ Đầu tư kinh doanh các khách sạn – khu du lịch

+ Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại.

+ Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp

+ Các công trình cấp thoát nước, xử lý chất thải, môi trường

+ Các công trình thủy điện, nhiệt điện, trạm biến áp đến 500kV

 Sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng

+ Xi măng

+ Đá ốp lát cao cấp

+ Kính an toàn cao cấp

+ Cấu kiện bê tông dự ứng lực theo công nghệ châu Âu

+ Nước tinh khiết, nước sạch

…

 Tư vấn thiết kế

+ Tư vấn đầu tư và xây dựng

+ Lập dự án

+ Tư vấn đấu thầu

+ Tư vấn giám sát và quản lý dự án

…

 Xuất khẩu lao động và xuất nhập khẩu

+ Xuất khẩu lao động và chuyên gia

+ Xuất nhập khẩu phục vụ ngành xây dựng

+ Xuất nhập khẩu phục vụ ngành hàng tiêu dùng

 Đầu tư tài chính

+ Phát hành chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu)

+ Góp vốn

+ Thành lập công ty tài chính

 Giáo dục đào tạo

+ Giáo dục phổ thông (từ mầm non tới phổ thông trung học)

Dưới đây là các bảng số liệu khái quát về quy mô, tốc độ tăng trưởng cũngnhư tình hình bỏ vốn vào hoạt động đầu tư bất động sản của tổng công tyVinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008.

Bảng 1.1 Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008

2007 2.957,2 75,71

(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)

Bảng 1.2 Tỷ trọng vốn đầu tư bất động sản trong tổng vốn đầu tư

của tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008

(tỷ đồng)

Vốn đầu tư bất động sản

(tỷ đồng)

Tỷ trọng(%)

(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)

Tuy không hình thành một xu hướng rõ rệt cả về giá trị tương đối và tuyệtđối (do tính chất đặc thù của công cuộc đầu tư xây dựng công trình) nhưng nhìnchung trong giai đoạn này, vốn dành cho đầu tư bất động sản của Vinaconex luôn ởmức cao, đạt bình quân 1.124,82 tỷ đồng/năm, tỷ trọng bình quân ở mức32,275%/năm Trong đó, đặc biệt là vào các năm 2006 và 2007 với số vốn đầu tưdành cho bất động sản lần lượt là 1.683 tỷ đồng và 2.957,2 tỷ đồng Điều đó chứng

tỏ rõ rệt sự quan tâm của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư này

Việc tổng vốn dành cho hoạt động đầu tư bất động sản của Vinaconex làkhông ổn định qua các năm, đặc biệt là trong hai năm 2006 và 2007, có thể xem làđiều dễ hiểu bởi trong hai năm này, cùng với những dự án đang được thực hiện theođúng tiến độ và chuẩn bị đi vào vận hành khai thác như: khu đô thị mới Trung Hòa– Nhân Chính, hai trung tâm thương mại Hà Đông và Thanh Hóa… thì những dự ánlớn nhất của Vinaconex như: tòa nhà Vinaconex Tower, khu công nghiệp Bắc PhúCát, khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà, Hải Phòng), khu đô thị mới Thảo Điền haytrung tâm thương mại Chợ Mơ… đều lần lượt được bắt tay vào khởi công.

Rõ ràng với tổng số vốn bỏ ra cho giai đoạn 2003 – 2008 lên đến 6.748,92 tỷđồng, Vinaconex thực sự cho thấy đầu tư kinh doanh bất động sản đã và vẫn đang làlĩnh vực mũi nhọn của mình

1.2 Nguồn vốn

Để có thể có đủ khả năng đầu tư vào một dự án nào đó nói chung và đặc biệt

là các dự án bất động sản nói riêng, không một doanh nghiệp nào có thể tự huyđộng toàn bộ từ nguồn vốn nội tại của mình bởi lẽ nó thường đòi hỏi một khốilượng rất lớn mà không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đáp ứng được.Vinaconex dù là một trong những tổng công ty hàng đầu của Việt Nam với tiềm lựctài chính hùng hậu cũng không phải là một ngoại lệ Chính vì lẽ đó mà tổng công ty

đã sớm có những phương án nhằm huy động tạo vốn từ một số nguồn vốn như:

+ Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước

tư bất động sản tại tổng công ty Vinaconex trong giai đoạn 6 năm kể từ 2003 đến

Nguồn vốnTín dụng

đầu tưphát triểnnhà nước

Nướcngoài

Tín dụngthươngmại

Vốn tự có

Cácnguồnkhác

(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)

Nhìn qua bảng số liệu 1.3, dễ thấy được sự áp đảo về giá trị tuyệt đối của hainguồn vốn tín dụng thương mại và nguồn vốn khác so với ba nguồn còn lại là tíndụng đầu tư phát triển nhà nước, vốn nước ngoài và vốn tự có Để có được cái nhìnchi tiết hơn về tỷ trọng của từng nguồn vốn, ta có bảng số liệu 1.4 và đồ thị hình 1.2

về tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư bất động sản của tổng công tyVinaconex giai đoạn 2003 – 2008 như sau:

Bảng 1.4 Tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư bất động sản

của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008

(đơn vị tính: %)

Năm

Tổng vốn

đầu tư bất động sản

Nguồn vốnTín dụng

đầu tưphát triểnnhà nước

Nướcngoài

Tín dụngthươngmại

Vốn tự có

Cácnguồnkhác

(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)

Hình 1.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản

tại tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)

về tỷ trọng của nguồn vốn khác (từ 34,67% năm 2003 lên 47,81% năm 2008) chứng

tỏ chiến lược của tổng công ty trong việc tìm kiếm vốn cho các dự án bất động sảnchính là việc huy động nguồn lực nhàn rỗi ngay từ các khách hàng của mình

Về xu hướng, ngoại trừ nguồn vốn nước ngoài thể hiện rõ sự giảm sút về tỉtrọng (từ 6,88% năm 2003 đến 5,58% năm 2006 và 4,53% năm 2007) thì tất cả cácnguồn vốn còn lại đều không thể hiện rõ xu hướng tăng giảm mà biến động thấtthường qua các năm, ví dụ như nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước, nếunhư năm 2007 chỉ chiếm 5,95% tổng nguồn vốn thì đến 2008 đã lên đến 35,81%

2 Nội dung đầu tư

Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công tyVinaconex trong những năm qua được thể hiện rất rõ nét qua 5 nội dung đầu tư chủyếu sau:

+ Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới

+ Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê

+ Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch

+ Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại

+ Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp

Trước khi phân tích từng nội dung cụ thể trên, ta nghiên cứu bảng số liệu 1.5sau về vốn đầu tư kinh doanh bất động sản theo từng nội dung của Vinaconex

Bảng 1.5 Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung

(đơn vị tính: tỷ đồng)

Năm Tổng vốn

đầu tư

Chung cưcao tầng

và KĐTmới

Cao ốcvănphòng

Kháchsạn & khu

du lịch

Trungtâmthươngmại

Khu côngnghiệp

Ngoài những số liệu tuyệt đối trên đây, bảng số liệu 1.6 về tỷ trọng vốn đầu

tư kinh doanh bất động sản theo từng nội dung dưới đây cho phép chúng ta có cáinhìn hết sức rõ ràng về cơ cấu vốn của tổng công ty

Bảng 1.6 Tỷ trọng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung

(đơn vị tính: %)

Năm Tổng vốn

đầu tư

Chung cưcao tầng

và KĐTmới

Cao ốcvănphòng

Kháchsạn & khu

du lịch

Trungtâmthươngmại

Khu côngnghiệp

(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)

Qua hai bảng số liệu trên, rất dễ nhận thấy, đầu tư kinh doanh chung cư caotầng và khu đô thị mới chính là nội dung chủ đạo trong hoạt động đầu tư kinh doanhbất động sản của tổng công ty với tỷ trọng bình quân giai đoạn 2003 – 2008 lên đến61,87%, tiếp theo lần lượt là trung tâm thương mại (17,36%) và khách sạn – khu dulịch với 11,10% Hai nội dung còn lại do mới được tổng công ty khai thác nhữngnăm gần đây (cụ thể, khu công nghiệp năm 2006 và văn phòng cho thuê năm 2007)

nên chỉ chiếm một tỷ trọng rất khiêm tốn: 4,48% đối với nội dung đầu tư kinhdoanh cao ốc văn phòng và 5,19% đối với khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, về xu hướng, phải nói đến sự sụt giảm rất đáng kể cả về sốtuyệt đối và tương đối của hai nội dung đầu tư khách sạn – khu du lịch và trung tâmthương mại, lần lượt là từ 110,5 tỷ đồng (tương đương 15,20% tổng vốn đầu tư bấtđộng sản) năm 2003 xuống còn 40 tỷ đồng (6,36%) năm 2008 đối với khách sạn –khu du lịch và từ 215,46 tỷ đồng (29,64%) năm 2003 xuống 36,01 tỷ đồng (5,75%)đối với trung tâm thương mại Nguyên nhân của hiện tượng này có thể lý giải là do

có sự xuất hiện kể từ giai đoạn 2006 - 2007 của hai mảng đầu tư mới: cao ốc vănphòng và khu công nghiệp Đây cũng là hai nội dung thể hiện xu hướng tăng về tỷtrọng vốn đầu tư trong giai đoạn này, đối với cao ốc văn phòng là từ 10,99% (năm2007) lên 15,91% (năm 2008) và từ 5,18% (năm 2006) tăng lên 9,74% (năm 2007)rồi 16,23% (năm 2006) đối với khu công nghiệp Mặc dù có sự sụt giảm về giá trịtuyệt đối năm 2008 (cao ốc văn phòng giảm từ 325,2 tỷ đồng năm 2007 xuống còn

100 tỷ đồng năm 2008, khu công nhiệp giảm từ 288 tỷ đồng năm 2007 xuống còn

102 tỷ đồng năm 2008) nhưng đó có thể xem là sự sụt giảm nói chung của toàn bộhoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản do gặp khó khăn bởi cuộc khủng hoảngkinh tế toàn cầu

Sau đây, chúng ta đi sâu vào nghiên cứu từng nội dung cụ thể trong hoạtđộng đầu tư bất động sản của Vinaconex

2.1 Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới

Như đã phân tích ở trên, đây có thể xem là nội dung đầu tư chủ đạo và quantrọng nhất của Vinaconex Bảng số liệu tổng hợp về vốn đầu tư kinh doanh chung

cư cao tầng và khu đô thị mới giai đoạn 2003 – 2008 dưới đây là minh chứng rõ rệtcho điều này

Bảng 1.7 Vốn đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và KĐT mới

của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.

(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)

Với mục tiêu xuyên suốt mau chóng trở thành tổng công ty xây dựng hàngđầu của Việt Nam và mau chóng vươn ra tầm Thế Giới, ngay từ cuối năm 2001,tổng công ty Vinaconex đã sớm đi tắt đón đầu xu thế mới khi bắt đầu khởi động dự

án khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính với tổng mức đầu tư lên đến gần 1.400

tỷ đồng Đây được coi là bước ngoặt lớn trong quá trình phát triển của Vinaconexkhi lần đầu tiên tổng công ty thâm nhập vào một lĩnh vực hoàn toàn mới mẻ: Đầu tưkinh doanh khu đô thị mới Dự án này cũng đã thực sự đưa Vinaconex lên hàng đạigia trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam khi mà cho đến giờ, Trung Hòa –Nhân Chính vẫn là một trong những khu đô thị được ưa chuộng bậc nhất Hà Nội

Không dừng lại ở đó, đến giữa 2006 (năm mà vốn đầu tư cho nội dung nàyđạt kỷ lục 1.400 tỷ đồng, chiếm 83,18% tổng vốn đầu tư bất động sản), Vinaconextiếp tục gây tiếng vang rất lớn trong làng bất động sản nước ta khi cùng với PoscoE&C (thuộc tập đoàn Posco – Hàn Quốc) giới thiệu siêu dự án “khu đô thị mới Bắc

An Khánh” với tổng mức đầu tư ước tính lên đến con số 2 tỷ USD Tiếp đà pháttriển như vũ bão ấy, kể từ năm 2007 tới nay, tổng công ty đã và đang thực hiện cũngnhư tìm kiếm rất nhiều các cơ hội đầu tư vào các dự án khu đô thị mới như ThảoĐiền (Thành phố Hồ Chí Minh) hay Ngọc Thụy Gia Lâm (Hà Nội)

Bên cạnh đó, tổng công ty cũng đẩy mạnh việc thực hiện đầu tư và tìm kiếm

cơ hội đầu tư vào một số cụm nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, quy mô lớn như:cụm nhà ở cao cấp N05 phía đông nam đường Trần Duy Hưng, nhà chung cư caotầng 15T (Trung Hòa – Nhân Chính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cưThượng Đình hay Thanh Xuân Bắc…

Dưới đây là bảng số liệu về tình hình thực hiện các dự án của Vinaconextrong lĩnh vực này cũng như các dự án mà tổng công ty đang tìm kiếm cơ hội

Bảng 1.8 Một số dự án đầu tư chung cư cao tầng & khu đô thị mới

Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư

(đơn vị tính: tỷ đồng)

dự kiến

Tổng vốnđầu tư

Vốn đã thựchiện tới hết2008

Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư

8 Khu CCThanh Xuân Bắc

(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)

Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung

cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễnhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao

tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng Ước tính saumười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công

ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốnnhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần củamình ở thị trường trong nước

Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu

đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cảcác dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điểnhình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mứcđầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thựchiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dựán) Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng khôngsáng sủa hơn là mấy, cụ thể:

+ Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đãthực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%

+ Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%

+ Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%

Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiệntương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷđồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án

Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công

ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tánnguồn lực, thiếu vốn Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểmhoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chínhthức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đôthị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05