QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Chủ yếu được cán bộ và nhân viên của công ty thực hiện thu thập chủ yếu qua mạng internet, trên các trang web rao vặt và thông qua báo Mua và Bán.

LỜI NÓI ĐẦU

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, lòng nhiệt tình giảng dạy của cácthầy cô và ban tổ chức khóa học Môi Giới Bất Động Sản của khoa Bất Động Sản vàKinh Tế Tài Nguyên – trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân

Nhờ sự nhiệt tình, kinh nghiệm cùng khả năng truyền đạt của thầy cô đã giúp cáchọc viên quên đi sự mệt mỏi sau một ngày làm việc để hăng say lắng nghe bài giảng vànghiên cứu sâu hơn vào vấn đề đang được thảo luận

Với niềm đam mê với bất động sản, tôi đã chọn đây là công việc đầu tiên của mình

và khóa học này đã giúp tôi rất nhiều trong công việc hiện tại Trên cơ sở nền tảng kiếnthức đã được học tại khóa học, tôi hy vọng mình sẽ dễ dàng tìm hiểu các kiến thức mớiliên quan tới bất động sản

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Bất Động Sản vàKinh Tế Tài Nguyên đã giúp đỡ tôi hoàn thành khóa học và hoàn thành báo cáo này

PHẦN 1 GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN

Họ và tên: Hoàng Thị Thu Hương

Ngày sinh: 23/09/1987

Nơi sinh: Hà Nội

Địa chỉ: Số 27, Ngõ 91, Sài Đồng, Q Long Biên, Hà Nội

Đơn vị công tác: Công ty TNHH Quản lý Bất động sản CapitaLand Việt NamTrình độ: Đại học chính quy

PHẦN 2 GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP

2.1 Tên công ty và lĩnh vực hoạt động

Tên công ty: Công ty cổ phần Gami Bất động sản

Tên Tiếng Anh: GamiLand Joitn Stock Company (GML, JSC)

Địa chỉ: 11 Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội

- Thực hiện nhiệm vụ nhận ủy thác đầu tư

- Khai thác phát triển dự án công trình xây dựng các khu đô thị mới

2.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy

Công ty cổ phần Gami Bất động sản là công ty trực thuộc công ty cổ phần Tập đoànGami Dưới đây là cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần Tập đoàn Gami

Các thành viên lãnh đạo của công ty cổ phần Gami Bất động sản:

- Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT): Ông Nguyễn Tiến Dũng

- Phó chủ tịch thường trực HĐQT: Ông Đào Tiến Dũng

- Phó chủ tịch HĐQT: Bà Tạ Thị Tú Trinh

- Thành viên HĐQT: Ông Vũ Hồng Nam

- Phó Tổng giám đốc: Ông Tạ Trung Dũng

2.3 Điều kiện kinh tế, kỹ thuật cho lao động

Văn phòng trụ sở chính của công ty có đầy đủ các trang thiết bị phục vụ cho việcgiao dịch bất động sản như: bàn, ghế, tivi, máy chiếu, máy vi tính, điều hòa, điện thoại,internet Với điều kiện như vậy văn phòng công ty đã phần nào đáp ứng yêu cầu của hoạtđộng giao dịch kinh doanh với khách hang cũng như của nhân viên Tuy nhiên, với xu thếcạnh tranh hiện nay của thị trường và các quy định của pháp luật thì việc nâng cao và tiêuchuẩn hóa các trang thiết bị là vô cùng cần thiết, nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhấttrong các hoạt động của công ty, tạo được niềm tin của khách hang, nâng cao khả năngcạnh tranh

Hiện nay, công ty có tổng cộng 30 cán bộ và nhân viên Trình độ và thâm niên được thểhiện qua bảng sau:

Thâm niên công tác

1 năm 1-3 năm 3-6 năm > 6 năm

Qua bảng số liệu trên ta thấy số CB-CNV trong công ty có trình độ:

- ĐH và trên ĐH là 17 người chiếm 57%

- Cao đẳng là 9 người chiếm 30%

- Trung cấp kỹ thuật và nghiệp vụ là 4 người chiếm 13%

Cơ sở dữ liệu của công ty:

Các thông tin về dự án và các bất động sản đều được lưu trữ qua sổ sách và máy vi tính.Việc lưu trữ trên máy vi tính sẽ giúp cho nhân viên dễ dàng tìm kiếm khi cần tới nhữngthông tin đó Với mỗi cá nhân trong công ty với chức năng và quyền hạn của mình sẽđược sử dụng những thông tin ở cấp độ khác nhau để phục vụ cho công việc ở công ty

2.4 Địa bàn hoạt động và các lĩnh vực môi giới chủ yếu

Địa bàn hoạt động của công ty khá rộng và đa dạng, chủ yếu tập trung ở khu vựcphía Tây Nam thủ đô Hà Nội Ngoài ra công ty còn hoạt động tại các tỉnh khác như PhúThọ, Thái Bình, Đà Nẵng…

Đối với hoạt động môi giới, công ty môi giới trong các lĩnh vực như nhà chung cư,nhà văn phòng, nhà ở phân lô, đất xây dựng nhà ở…

PHẦN 3 QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 Quy trình thu thập thông tin liên quan tới Bất động sản

 Các thông tin Cung về bất động sản:

Chủ yếu được cán bộ và nhân viên của công ty thực hiện thu thập chủ yếu qua mạnginternet, trên các trang web rao vặt và thông qua báo Mua và Bán Sauk hi tìm kiếm đượccác thông tin giao bán trên các trang web và báo Mua và Bán về bất động sản, với nhữngkinh nghiệm của bản than, các nhận viên sẽ gọi điện tới các địa chỉ giao bán để hỏi vềthông tin bất động sản Trong trường hợp người bán không phải là người môi giới, nhânviên của công ty sẽ hỏi thăm về các thông tin của bất động sản như: loại bất động sản,diện tích, số tầng, số phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh, giá bán, cơ sở pháp lý…Sau đó sẽ xin hẹn gặp khách hang để xem bất động sản, qua đó có thể thấy được tình hìnhthực tế của bất động sản, đồng thời thấy được các vấn đề môi trường, các điều kiện kinh

tế xã hội và dịch vụ xung quanh liên quan tới bất động sản

 Các thông tin Cầu về bất động sản:

Đối với cầu bất động sản, công ty chủ yếu dựa vào khách hang Khi khách hàng cónhu cầu sẽ tìm tới công ty và đưa ra các chỉ tiêu về bất động sản mà mình muốn mua.Qua đó nhân viên của công ty sẽ tư vấn và xem xét các bất động sản phù hợp để đáp ứngtối đa nhu cầu của khách hàng

Ngoài ra những thông tin về Cung – Cầu còn được khai thác thông qua các mối quan

hệ xã hội, làm ăn cũng như các mối quan hệ khác của cán bộ công nhân viên công ty

3.2 Phân tích khách hàng

Khi khách hàng có nhu cầu cần thuê, mua bất động sản, khách hàng sẽ tới gặp nhânviên của công ty Sau đó khách hàng sẽ được tư vấn sao cho khách hàng có sự lựa chọnphù hợp nhất Khách hàng sẽ tự nói về khả năng tài chính của mình, ví dụ như: “Tôi cầnmua một căn nhà 3 tỷ…” với các điều kiện về bất động sản do khách hàng yêu cầu

Thông qua cuộc trò chuyện, nhân viên của công ty sẽ “dò hỏi” về tình hình tài chính củakhách Đối với các dự án lớn thì khi khách hàng muốn tham gia vào dự án, họ cần phải cócác thủ tục hồ sơ, giấy tờ liên quan cụ thể tới từng dự án, trong đó sẽ có các giấy tờchứng minh khả năng tài chính như: vốn điều lệ của công ty, số dư trong tài khoản ngânhàng…

Các ràng buộc khác đối với bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhu cầu của khách hàng

và sự tư vấn của nhân viên

3.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng và nhận thù lao môi giới

Sau khi khách hàng thống nhất với nhân viên của công ty về giá cả, đặc điểm, cácyêu cầu về kỹ thuật, môi trường, điều kiện xã hội… khách hàng sẽ được nhân viên cungcấp một bản “Báo cáo kết quả thực địa” Tùy từng yêu cầu của khách hàng: mua, thuê,cho thuê, bán thì thông tin về bất động sản sẽ được cung cấp một cách cơ bản trong đó.Tiếp sau đó khách hàng và công ty sẽ ký “Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấn môi giới”.Trong bản hợp đồng này sẽ nêu rõ mục đích của các bên, trách nhiệm và quyền hạn củacác bên tham gia hợp đồng

Khi nhân viên công ty đã tìm được đối tượng phù hợp với yêu cầu của khách hàng,công ty sẽ hẹn với hai bên Cung – Cầu và thu xếp để hai bên gặp mặt nhau, “thăm” bấtđộng sản Nếu bên có nhu cầu thấy ưng ý thì công ty sẽ thu xếp để hai bên gặp nhau vàđám phán giá cả Sauk hi hai bên đã đàm phán được các thỏa thuận và đi tới thống nhấtthực hiện thương vụ, nhân viên của công ty sẽ hỗ trợ hai bên bản “Hợp đồng đặt cọc”.Trong bản hợp đồng này sẽ quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia Bêncung (bên A) sẽ cung cấp bất động sản cho bên cầu (bên B), số tiền đặt cọc, giá trị củabất động sản, thời gian ký kết hợp đồn chính thức

Cuối cùng, sau khi hai bên đã ấn định được ngày giờ để thực hiện hợp đồng chínhthức, dưới sự hỗ trợ của nhân viên công ty, hai bên A và B sẽ cùng nhau ký kết hợp đồngchính thức Trong hợp đồng này sẽ quy định rõ mọi điều khoản và các vấn đề có liênquan tới giao dịch Hợp đồng này được công chứng và có giá trị pháp lý trước tòa Trong

quá trình ký kết các hợp đồng, nhân viên của công ty sẽ luôn đi cùng khách hàng để tránhxảy ra những rủi ro đồng thời sẽ tư vấn, góp ý và giúp đỡ khách hàng ký kết các điềukhoản trong hợp đồng sao cho thuận lợi nhất.

Nhận thù lao môi giới: Thông thường công ty sẽ nhận thù lao môi giới từ cả hai phía

khách hàng Với các thương vụ có giá trị nhỏ hơn 1 tỷ đồng thì mức hoa hồng là 1%, cácthương vụ có giá trị lớn hơn 1 tỷ đồng thì mức hoa hồng sẽ là 0,5% Tuy nhiên trong một

số trường hợp thì việc nhận hoa hồng chỉ được của một bên, ví dụ như một bên kháchhàng không có nhu cầu môi giới

Việc nhận hoa hồng sẽ thực hiện theo như trong “Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấnmôi giới”, điều 5 “Điều khoản thanh toán hợp đồng”, tức là khi khách hàng ký kết hợpđồng đặt cọc thì công ty sẽ nhận được 100% giá trị hoa hồng của thương vụ này

PHẦN 4 ĐÁNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ

4.1 Đánh giá

Qua việc xem xét tình hình thực tế quá trình hoạt động của công ty, có thể thấy đượccác yêu cầu cơ bản trong hoạt động đã được đáp ứng, và công ty đang trên đà phát triểnrất tốt Chính vì vậy công ty cần phải mở rộng hơn nữa quy mô hoạt động cũng như tuyểnthêm cán bộ nhân viên đáp ứng yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ để nâng cao hiệu quả củahoạt động đầu tư, kinh doanh

Đối với các trang thiết bị phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty còn thiếu như:màn hình lớn hoặc máy chiếu, nhằm để giới thiệu về sản phẩm cho khách hàng, giúpkhách hàng có sự tiếp xúc với một cách nhanh nhất với bất động sản Không những vậy,nhân viên kinh doanh của công ty chưa được trang bị máy tính xách tay, máy ảnh hoặcmáy quay kỹ thuật số để phục vụ cho quá trình làm việc

Quá trình thu thập thông tin về bất động sản của công ty giúp cho công ty tiết kiệmđược rất nhiều thời gian và công sức của nhân viên, giảm thiểu chi phí Nhưng việc chưakhai thác được hết các nguồn cung cấp thông tin về bất động sản dẫn đến các thông tin vềbất động sản còn hạn chế Hơn thế nữa, việc tìm hiểu qua báo và mạng internet sẽ gặp rấtnhiều trường hợp cũng là nhà môi giới đăng tin về bất động sản

4.2 Kiến nghị

Để đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của thị trường bất động sản, công ty cần nâng cao

sự chuyên nghiệp của mình, từ cái nhìn hình thức bên ngoài như các trang thiết bị phục

vụ quá trình hoạt động cho tới chất lượng dịch vụ Công ty cũng nên có chính sáchkhuyến khích nhân viên trong công ty tham gia tìm hiểu và học tập các lớp đào tạo về bấtđộng sản cũng như nâng cao khả năng nghiệp vụ của mình

Nâng cao vốn điều lệ của công ty thông qua việc kết nạp thành viên nhằm tăng khảnăng tài chính, nâng cao khả năng cạnh tranh

PHẦN 5 PHỤ LỤC MỘT SỐ BẢN HỢP ĐỒNG

5.1 Báo cáo thực địa

BÁO CÁO KIỂM TRA THỰC ĐỊA

Ngày… tháng….năm……

Tên nhân viên: Nhà bán Nhà ở Nhà mua Nhà cần thuê Loại: Nhà ở Chung cư Đất ở Địa chỉ: Điện thoại liên hệ: Diện tích sử dụng: Hiện trạng xây dựng: ……… Năm xây dựng: ………

Số tầng: ……… Vị trí tầng: ……… Số phòng ngủ: ………

Hướng nhà: ……… Mặt tiền: ………

Kiểu đường: ……… Rộng: ……… Số khúc ngoặt: ……… Tình trạng pháp lý:

Giá trị giao dịch:

Tiện nghi kèm theo:

Đặc điểm khác:

………

………

Báo cáo viên

5.2 Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấn môi giới

V/v: Tư vấn giao dịch bất động sản

Hà Nội, ngày… tháng… năm…

- Căn cứ Luật Dân sự 2005 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI;

- Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;

- Căn cứ nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ

về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

- Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên,

Hôm nay, ngày… tháng… năm… tại văn phòng công ty… địa chỉ…., chúng tôi gồm các bên dưới đây:

Bên có nhu cầu cần dịch vụ tư vấn (gọi tắt là bên A):

- Ông (Bà)………

- CMND số……… do ……… cấp ngày………

- Địa chỉ………

- Điện thoại………

Bên cung cấp dịch vụ (gọi tắt là bên B): - Tên đơn vị………

- Địa chỉ………

- Họ tên người đại diện………

- Chức vụ………

- Điện thoại………

Hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn với những

điều khoản sau:

Điều 1: Nội dung công việc phải thực hiện:

Bên A giao cho bên B thực hiện công việc tư vấn để bên A có thể thực hiện… bất động sản với các yêu cầu về đặc điểm như sau:

- Vị trí: ………

- Đặc điểm: ………

………

………

………

……… Điều 2: Chất lượng và các yêu cầu dịch vụ tư vấn:

Chất lượng do bên B thực hiện phải đáp ứng được tối đa yêu cầu của bên A, và đảm bảo ngắn nhất về mặt thời gian (15 ngày) thực hiện công việc

Điều 3: Thời gian, tiến độ thực hiện:

3.1 Thời gian thực hiện:

Thời gian bắt đầu: ngay sau khi hợp đồng được ký kết

3.2 Bên B có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ (hình ảnh, sơ đồ về hiện trạng bất động sản…) cho bên A, nếu sai phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về những thông tin đã cung cấp

Điều 4: Giá trị hợp đồng:

Là khoản lệ phí mà bên A sẽ trả cho bên B khi nội dung công việc tư vấn hoàn thành bảođảm chất lượng Giá trị hợp đồng được tính bằng khoản tiền mặt trị giá … % giá trị bấtđộng sản giao dịch

Điều 5: Điều khoản thanh toán hợp đồng:

Bên A thanh toán ngay 100% giá trị hợp đồng cho bên B khi công việc tư vấn hoàn tất(đã đặt cọc tiền mua, bán, thuê, cho thuê) về giao dịch bất động sản tại điều 1, với kháchhàng là do bên B tư vấn, quảng cáo giao dịch

Điều 6: Tạm dừng, hủy bỏ hợp đồng:

Trường hợp tạm dừng hoặc hủy thực hiện hợp đồng: do một trong hai bên không còn nhucầu về dịch vụ và phải báo cho bên còn lại biết

Điều 7: Quyền và nghĩa vụ của bên B:

- Cung cấp dịch vụ đã thỏa thuận cho bên A với chất lượng tốt và thời gian ngắnnhất

- Trong trường hợp bên A muốn chấm dứt hợp đồng, bên B phải có trách nhiệmhoàn trả ngay 100% số tiền bên A đã đặt cọc trước đó, không được chậm trễ hoặctìm lý do thoái thác

- Được quyền khiếu nại, tố cáo trong trường hợp có bằng chứng chứng minh bên A

vi phạm những điều khoản đã ký kết trong hợp đồng.’

Điều 8: Quyền và nghĩa vụ của bên A:

- Phối hợp với bên B, kiểm tra đánh giá kỹ các bất động sản do bên B giới thiệu,cung cấp

- Có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên B không hoàn thành nội dungcông việc đã ký kết

- Có quyền khiếu nại tố cáo bên B, đòi bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên B

vi phạm hợp đồng như các điều khoản đã ký kết

- Trường hợp bên A không muốn sử dụng những thông tin mà bên B cung cấp, phảiđược sự đồng ý bằng văn bản của bên B và vẫn phải trả lệ phí môi giới theo hợpđồng đã ký kết

- Không được sử dụng thông tin mà bên B cung cấp để kinh doanh trá hình (chuyểnthông tin mua, bán, thuê, cho thuê cho người thân trong gia đình hoặc bạn bè đểtrốn tránh nghĩa vụ hợp đồng đã ký kết với bên B)

- Thanh toán ngay cho bên B khi hoàn thành xong việc cung cấp dịch vụ theo cácthỏa thuận nêu trên

Điều 9: Điều khoản chung:

9.1 Hai bên cam kết thực hiện tốt các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng

9.2 Hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký, hợp đồng này sẽ tựđộng thanh lý sau khi cả hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình

9.3 Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng trong hoạt động xây dựng, các bênphải có trách nhiệm thương lượng giải quyết

9.4 Trường hợp không đạt được thỏa thuận giữa các bên, việc giải quyết tranh chấpthông qua Tòa án nhân dân quận để Tòa án giải quyết theo quy định của Pháp luật

9.5 Hợp đồng này được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản, có giá trị pháp lý như nhau

và có hiệu lực kể từ ngày ký

5.3 Hợp đồng đặt cọc

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt NamĐộc lập – Tự do – Hạnh phúcHỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ ĐẤTHôm nay, ngày… tháng… năm…

Tại địa điểm:

Hộ khẩu thường trú: ………

Là chủ sở hữu căn nhà (đất) tọa lạc tại: ………