QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường Bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây có dấu hiệu phát triển rất mạnh, chính vì vậy việc đào tạo nhân lực cho ngành này đang trở thành một nhu cầu cấp bách của nền kinh tế.

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường Bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây có dấu hiệu phát triển rất mạnh, chính vì vậy việc đào tạo nhân lực cho ngành này đang trở thành một nhu cầu cấp bách của nền kinh tế Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân là một trong những đơn

vị đầu tiên được cơ quan quản lí Nhà nước cho phép đào tạo về lĩnh vực Bất động sản Nhằm giúp bản thân có cái nhìn một cách tổng quát và nâng cao khả năng hiểu biết về lĩnh vực Bất động sản, không chỉ riêng tôi mà rất nhiều các anh, chị đã tham gia các khóa đào tạo của nhà trường Sau thời gian tìm hiểu kĩ cơ sở lí thuyết, mỗi học viên sẽ thực hiện phần thực tập của mình tại các cơ sở có các hoạt động về lĩnh vực Bất động sản, nhằm áp dụng những gì đã học vào thực tiễn,để nâng cao sự hiểu biết và các khả năng trong công việc

Được sự giúp đỡ của các thầy, cô trong khoa BẤT ĐỘNG SẢN cũng như ban lãnh đạo, các anh, chị trong công ty tôi đã có thời gian thực tập, tìm hiểu và áp dụng kiến thức

về Bất động sản của bản thân, từ đó rút cho mình nhiều bài học

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy,cô trong khoa BẤT ĐỘNG SẢN cũng như ban lãnh đạo, các anh, chị trong công ty đã giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đợt thực tập này

PHẦN I:

GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN

- Họ và tên: Phạm Thu Hiền

- Sinh ngày: 10/01/1988

- Nơi sinh: Hà Nội

- Địa chỉ: 49 – Phố Sài Đồng – Q Long Biên – Hà Nội

- Đơn vị công tác: Công Ty TNHH Quản lý bất động sản Capitaland Việt Nam

- Trình độ: Đại học

PHẦN II:

GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP

2.1 Tên công ty và lĩnh vực hoạt động

- Tên công ty: Công Ty TNHH Savills Việt Nam

- Địa chỉ: Tầng 13 – Pacific Place – 83B Lý Thường Kiệt – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội

- Fax: +84 4 3946 1302

- Website: www.savills.com.vn

* Lĩnh vực hoạt động:

- Mua bán, đầu tư xây dựng bất động sản

- Môi giới bất động sản

- Khai thác phát triển dự án công trình xây dựng các khu đô thị mới

- Quản lý Bất động sản

2.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy

- Chủ tịch hội đồng quản trị : Jean Dominique Davanne

- Giám đốc điều hành: Claude De Melo

- Trưởng phòng kinh doanh: Lê Quang Thắng

- Trưởng phòng kế toán: Lê Mỹ Hạnh

- Trưởng phòng tổ chức hành chính: Lưu Tuyết Hạnh

2.3 Điều kiện kinh tế, kĩ thuật cho hoạt động

Văn phòng trụ sở chính của công ty có đầy đủ các trang thiết bị phục vụ cho việc giao dịch bất động sản như: bàn, ghế, tivi, máy chiếu, máy vi tính, điều hòa, điện thoại, internet Với điều kiện như vậy văn phòng công ty đã phần nào đáp ứng yêu cầu của hoạt động giao dịch kinh doanh với khách hang cũng như của nhân viên Tuy nhiên, với xu thế

cạnh tranh hiện nay của thị trường và các quy định của pháp luật thì việc nâng cao và tiêu chuẩn hóa các trang thiết bị là vô cùng cần thiết, nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất trong các hoạt động của công ty, tạo được niềm tin của khách hàng, nâng cao khả năng cạnh tranh

Hiện nay, công ty có tổng cộng 40 cán bộ và nhân viên Trình độ và thâm niên được thể hiện qua bảng sau:

Thâm niên công tác

1 năm 1-3 năm 3-6 năm > 6 năm

Qua bảng số liệu trên ta thấy số CB-CNV trong công ty có trình độ:

- ĐH và trên ĐH là 25 người chiếm 63%

- Cao đẳng là 11 người chiếm 28%

- Trung cấp kỹ thuật và nghiệp vụ là 4 người chiếm 9%

2.4 Địa bàn hoạt động và các lĩnh vực môi giới chủ yếu

- Địa bàn hoạt động của công ty khá rộng và đa dạng, chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây Nam thủ đô Hà Nội Ngoài ra công ty còn hoạt động tại các tỉnh khác như TP HCM, Hưng Yên, Đà Nẵng…

- Đối với hoạt động môi giới, công ty môi giới trong các lĩnh vực như nhà chung cư, nhà văn phòng, nhà ở phân lô, đất xây dựng nhà ở…

PHẦN III:

QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 Quy trình thu thập thông tin liên quan tới Bất động sản

* Các thông tin Cung về Bất động sản:

Chủ yếu được các cán bộ nhân viên của Công ty thực hiện thu thập chủ yếu qua mạng Internet, trên các trang web rao vặt và thông qua báo Mua và Bán về Bất động sản, với những kinh nghiệm của bản thân, các nhân viên sẽ gọi điện tới các địa chỉ giao bán để hỏi về thông tin Bất động sản Trong trường hợp người bán không phải là người môi giới, nhân viên của Công ty sẽ hỏi thăm về các thông tin của Bất động sản như: loại Bất động sản, diện tích, số tầng, số phòng ngủ, phòng khách,bếp, nhà về sinh, cơ sở pháp lý… Sau

đó sẽ xin hẹn gặp khách hàng để xem Bất động sản, qua đó có thể thấy được tình hình thực tế của Bất động sản, đồng thời các vấn đề về môi trường, các điều kiện kinh tế xã hội và dịch vụ xung quanh liên quan tới Bất động sản

* Các thông tin về Cầu Bất động sản:

Đối với Cầu Bất động sản, công ty chủ yếu dựa khách hàng Khi khách hàng có nhu cầu sẽ tìm đến Công ty và đưa ra các chỉ tiêu về Bất động sản mà mình muốn mua, qua đó các nhân viên của Công ty sẽ tư vấn và xem xét các Bất động sản phù hợp để đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng

Ngoài ra thông tin về Cung, Cầu còn được khai thác thông qua các mối quan hệ xã hội, làm ăn của cán bộ công nhân viên của Công ty

3.2 Phân tích khách hàng

Khi khách hàng có nhu cầu cần thuê, mua BĐS khách hàng sẽ tới gặp nhân viên của Công ty Sau đó khách hàng sẽ được nhân viên tư vấn,sao cho khách hàng có được sự lựa chọn phù hợp nhất Khách hàng sẽ tự nói về khả năng tài chính của mình, ví dụ như:

“Tôi cần mua một căn nhà 1,2 tỷ…” với các điều kiện BĐS do khách hàng yêu cầu Thông qua cuộc trò chuyện, nhân viên của Công ty sẽ “dò hỏi” về tình hình tài chính của khách Đối với dự án lớn thì khi khách hàng muốn tham gia vào dự án thì cần phải có các thủ tục hồ sơ, giấy tờ liên quan cụ thể tới từng dự án, trong đó sẽ có các giấy tờ chứng minh khả năng tài chính như: vốn điều lệ của Công ty, số dư trong tài khoản ngân hàng…

Các ràng buộc khác đối với BĐS sẽ phụ thuộc vào nhu cầu của khách hàng và sự

tư vấn của nhân viên

3.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng và nhận thù lao môi giới

Sau khi khách hàng thống nhất với nhân viên của Công ty về giá cả, đặc điểm, các yêu cầu về kĩ thuật, môi trường, điều kiện xã hội… Khách hàng sẽ được nhân viên cung cấp cho một bản “Báo cáo kết quả thực địa” Tùy từng nhu cầu của khách hàng: mua, thuê, cho thuê, bán thì thông tin về BĐS sẽ được cung cấp một cách cơ bản trong đó Tiếp sau đó, khách hàng và Công ty sẽ kí “Hợp đồng cung cấp dịch vụ,tư vấn môi giới” Trong bản hợp đồng này sẽ nêu rõ mục đích của các bên, trách nhiệm và quyền hạn của các bên tham gia hợp đồng

Khi nhân viên của Công ty đã tìm được đối tượng phù hợp với yêu cầu của khách hàng, Công ty sẽ hẹn với 2 bên cung, cầu và thu xếp để 2 bên gặp mặt nhau, thăm BĐS Nếu bên có nhu cầu thấy ưng ý thì Công ty sẽ thu xếp để 2 bên đàm phán giá cả Sau khi hai bên đã đàm phán được các thỏa thuận và đi tới thống nhất thực hiện thương vụ, nhân viên Công ty sẽ hỗ trợ hai bên bản “Hợp đồng đặt cọc” Trong bản hợp đồng này sẽ quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia Bên cung (A) sẽ cung cấp BĐS cho bên cầu (B), số tiền đặt cọc, giá trị của BĐS, thời gian kí kết hợp đồng chính thức

Cuối cùng, sau khi hai bên đã ấn định được ngày, giờ cụ thể thì dưới sự hỗ trợ của nhân viên công ty, hai bên A và B sẽ kí kết hợp đồng chính thức Trong hợp đồng này sẽ quy định rõ mọi điều khoản, và các vấn đề có liên quan tới giao dịch Hợp đồng này sẽ được công chứng và có giá trị pháp lý trước tòa Trong quá trình kí kết các hợp đồng, nhân viên của Công ty sẽ luôn đi cùng khách hàng để tránh xảy ra những rủi ro, đồng thời

sẽ tư vấn, góp ý và giúp đỡ khách hàng ký kết các điều khoản trong hợp đồng sao cho thuận lợi nhất

Nhận thù lao môi giới: Thông thường Công ty sẽ nhận thù lao môi giới từ cả 2

phía khách hàng Với các thương vụ có giá trị nhỏ hơn 1 tỷ đồng thì mức thương vụ là 1%, các thương vụ có giá trị lớn hơn 1 tỷ đồng thì mức hoa hồng sẽ là 0.5% Tuy nhiên trong một số trường hợp thì việc nhận hoa hồng chỉ được của một bên, ví dụ như một bên khách hàng không có nhu cầu môi giới

Việc nhận hoa hồng sẽ thực hiện theo như trong “Hợp đồng cung cấp dịch vụ,tư vấn môi giới”, điều 5 “Điều khoản thanh toán hợp đồng”, tức là khi khách hàng kí kết hợp đồng đặt cọc thì Công ty sẽ nhận được 100% giá trị hoa hồng từ thương vụ này

PHẦN IV:

ĐÁNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ

4.1 Đánh giá

Qua việc xem xét đánh giá quá trình hoạt động của Công ty,có thể thấy được các yêu cầu cơ bản trong hoạt động đã được đáp ứng Tuy nhiên, công ty cần phải tăng thêm nữa đội ngũ cán bộ công nhân viên để mở rộng quy mô kinh doanh cũng như nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư trong nước

Đối với trang thiết bị phục vụ hoạt động kinh doanh của Công ty còn thiếu như: màn hình lớn hoặc máy chiếu, nhằm để giới thiệu về sản phẩm cho khách hàng, giúp khách hàng có sự tiếp xúc một cách nhanh nhất với Bất động sản Không những vậy, nhân viên trong Công ty chưa được trang bị máy tính xách tay, máy ảnh hoặc máy quay

kĩ thuật số

Quá trình thu thập thông tin về Bất động sản của Công ty giúp cho Công ty tiết kiệm được rất nhiều thời gian và công sức của nhân viên, giảm thiểu chi phí Nhưng chưa khai thác được hết các nguồn cung cấp thông tin về Bất động sản dẫn đến các thông tin

về Bất động sản còn hạn chế Hơn nữa,việc tìm hiểu qua báo và mạng Internet sẽ gặp rất nhiều trường hợp cũng là môi giới đăng tin Bất động sản

4.2 Kiến nghị

Để đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của thị trường Bất động sản, Công ty cần nâng cao sự chuyên nghiệp của mình, từ các trang thiết bị phục vụ quá trình hoạt động cho tới chất lượng dịch vụ Có chính sách nhân viên trong Công ty tham gia tìm hiểu và trải qua các lớp đào tạo về Bất động sản cũng như nâng cao khả năng nghiệp vụ của mình

Nâng cao vốn điều lệ của Công ty thông qua việc kết nạp thành viên nhằm tăng khả năng tài chính, nâng cao khả năng cạnh tranh

PHẦN V:

PHỤ LỤC MỘT SỐ BẢN HỢP ĐỒNG 5.1 Báo cáo thực địa

BÁO CÁO KIỂM TRA THỰC ĐỊA Ngày….tháng…năm 2010

Tên nhân viên:………

Nhà bán Nhà cho thuê Nhà mua Nhà cần thuê Loại: Nhà ở Chung cư Đất ở Địa chỉ:………

Phường: ……… Quận:………

Điện thoại liên hệ: :………

Diện tích sử dụng: :………

Hiện trạng xây dưng: : ……… Năm xây dựng: :………

Số tầng: ……… Vị trí tầng: ……… Số phòng ngủ: ………

Hướng nhà: ……… Mặt tiền: ……… ……… ………

Kiểu đường: ……… Rộng:.……… Số khúc ngoặt: ………

Tình trang pháp lý: Gần chợ Gần trường Gần bệnh viện Gara ô tô Giá trị giao dịch: ……… ……… ……… ……… ………

Tiện nghi kèm theo: ……… ……… ……… ……… ………

Đặc điểm khác: ……… ……… ……… ……… ……… ………

……… ……… ……… ……… ………

……… ……… ……… ……… ………

Báo cáo viên

5.2 Hợp đồng cung cấp dịch vụ,tư vấn môi giới:

Công ty ……… CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số:……… /HĐHH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

V/v:TƯ VẤN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Hà Nội, ngày……tháng……năm 2010

- Căn cứ Luật Dân sự 2005 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại kì họp thứ 7,Quốc hội khóa XI

- Căn cứ Luật kinh doanh Bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006

- Căn cứ nghị đinh số 153/2007 NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về việc quy định chị tiết và hướng dẫn thi hanh Luật kinh doanh Bất động sản

- Căn cứ nhu cầu và khả năng của 2 bên

Hôm nay, ngày……tháng……năm 2010 tại văn phòng công ty Bất động sản …

địa chỉ … chúng tôi gồm các bên sau đây: Bên có nhu cầu cần dịch vụ tư vấn (gọi tắt là bên A): - Ông (bà): ……… ……… ……… ……… ………

- CMND số: ……… ……… Do: ……… Cấp ngày:………

- Địa chỉ: ……… ……… ……… ……… ……… ………

- Điện thoại: ……… ……… ……… ……… ……… ……

Bên cung cấp dịch vụ (gọi tắt là bên B): - Tên đơn vị: ……… ……… ……… ……… ……… ……

- Địa chỉ: ……… ……… ……… ……… ……… ………

- Họ tên người đại diện: ……… ……… ……… ……… ………

- Chức vụ: ……… ……… ……… ……… ……… ………

- Điện thoại: ……… ……… ……… ……… ……… …….

HAI BÊN THỎA THUẬN KÍ KẾT HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN VỚI NHỮNG ĐIỀU KHOẢN SAU:

Điều 1 : Nội dung công việc phải thực hiện:

Bên A giao cho bên B thực hiện công việc tư vấn để bên A có thể thực hiện……… bất động sản với các yêu cầu về đặc điểm như sau:

-Vị trí: ……… ……… ……… ……… ……… ……… … -Đặc điểm:

……… ……… ……… ……… ……… ……… …………

……… ……… ……… ……… ……… ……… …………

……… ……… ……… ……… ……… ……… …………

Điều 2 : Chất lượng và các yêu cầu dịch vụ tư vấn

Chất lượng công việc do bên B thực hiện phải đáp ứng được tối đa yêu cầu của bên A và đảm bảo ngắn nhất về mặt thời gian (15 ngày) thực hiện công việc

Điều 3: Thời gian tiến độ thực hiện:

3.1 Thời gian thực hiện

-Thời gian bắt đầu: ngay sau khi hợp đồng được kí kết

3.2 Bên B có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ (hình ảnh, sơ đồ, về hiện trạng bất động sản…)cho bên A, nếu sai phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật với những thông tin đã cung cấp

Điều 4: Giá trị hợp đồng

Là khoản lệ phí mà bên A sẽ trả cho bên B khi nội dung công việc tư vấn hoàn thành đảm bảo chất lượng Được tính bằng khoản tiền mặt trị giá….% giá trị bất động sản giao dịch

Điều 5: Điều khoản thanh toán hợp đồng

Bên A thanh toán ngay 100% giá trị hợp đồng cho bên B khi công việc tư vấn hoàn tất (đã đặt cọc tiền mua, bán, thuê, cho thuê) về giao dịch bất động sản tại điều 1, với khách hàng là do bên B tư vấn, quảng cáo giao dịch

Điều 6: Tạm dừng hủy bỏ hợp đồng

Trường hợp tạm dừng hoặc hủy thực hiện hợp đồng: Do 1 trong 2 bên không còn nhu cầu về dịch vụ và cung cấp dịch vụ và phải báo cho bên còn lại biết

Điều 7: Quyền và nghĩa vụ của bên B

- Cung cấp dịch vụ đã thỏa thuận cho bên A với chất lượng tốt và thời gian ngắn nhất

- Trường hợp bên A muốn chấm dứt hợp đồng, bên B phải có trách nhiệm hoàn trả ngay 100% số tiền bên A đã đặt cọc trước đó, không được chậm trễ hoặc tìm lí do thoái thác

- Được quyền khiếu nại,tố cáo trong trường hợp có bằng chứng chứng minh bên A đã vi phạm những điều khoản đã ký kết trong hợp đồng

Điều 8: Quyền và nghĩa vụ bên A

- Phối hợp với bên B,kiểm tra đánh giá kĩ các bất động sản do bên B giới thiệu và cung cấp

- Có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên B không hoàn thành nội dung công việc đã ký kết

- Có quyền khiếu nại,tố cáo bên B, đòi bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên B vị phạm hợp đồng như các điều khoản đã kí kết

- Trường hợp bên A muốn sử dụng những thông tin mà bên B cung cấp, phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên B và vẫn phải trả lệ phí môi giới theo hợp đồng đã kí kết -Không đước sử dụng những thông tin mà bên B cung cấp để kinh doanh trá hình (truyền thông tin mua, bán, thuê, cho thuê cho người thân trong gia đình hoặc bạn bè để trốn tránh nghĩa vụ hợp đồng đã ký kết với bên B)

- Thanh toán ngay cho bên B khi hoàn thành xong việc cung cấp dịch vụ theo các thỏa thuẩn nêu trên

Điều 9: Điều khoản chung

9.1 Hai bên cam kết thực hiện tốt các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng

9.2 Hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký, hợp đồng này sẽ tự động thanh lý sau khi cả 2 bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình

9.3 Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng trong hoạt động xây dựng, các bên phải có trách nhiệm thương lượng giải quyết

9.4 Trường hợp không đạt được thỏa thuận giữa các bên, việc giải quyết tranh chấp thông qua Tòa Án Nhân Dân Quận……… giải quyết theo quy định của pháp luật

9.5 Hợp đồng này được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản, có giá trị pháp lý như nhau và có hiệu lực kể từ ngày ký

ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B