Bài giảng Đầu tư bất động sản

Bài giảng Đầu tư bất động sản

Chương 4.

Đầu tư Bất động sản

Mục đích

† Nắm được các nội dung chính của đầu

tư kinh doanh bất động sản.

† Các loại hình đầu tư kinh doanh bất

động sản.

† Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu

tư kinh doanh bất động sản.

Nội dung

1 Những vấn đề chung về đầu tư kinh doanh BĐS

2 Lựa chọn đầu tư

3 Nhà đầu tư

4 Nguồn vốn đầu tư

5 Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh

doanh bất động sản

6 Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS

7 Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động

sản

8 Thông tin và hồ sơ bất động sản

1 Các vấn đề chung về đầu tư

bất động sản

1 Các khái niệm và định nghĩa

„ Đầu tư: là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài

sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp

luật (Điều 3, Luật Đầu tư).

„ Các hình thức đầu tư:

† Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ

vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

† Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc

mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không

trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

1 Các vấn đề chung về đầu tư

bất động sản

† Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đầu tư có điều kiện,

có nghĩa là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định (Điều 29

- Luật Đầu tư)

† Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc

các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Điều 12, Luật Kinh doanh bất

động sản).

† Nhà nước có các chính sách khuyến khích đầu

tư BĐS (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản).

1 Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

† Các trách nhiệm cụ thể của Nhà nước:

„ xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài

hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án.

„ giải phóng mặt bằng;

„ miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

„ vay ưu đãi đầu tư;

„ có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS

1 Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

† Các khái niệm về kinh doanh BĐS :

„ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo

lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

„ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động

hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

1 Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

† Các khái niệm về kinh doanh BĐS :

„ Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh

doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức,

cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản

„ Bất động sản được kinh doanh:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu

hình)

b) Quyền sử dụng đất (tài sản vô hình)

1 Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

„ Bất động sản được kinh doanh (Nghị định

153/2007/NĐ-CP):

a) Công trình dân dụng; công trình công nghiệp;

công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ các loại bị cấm)

b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất

động sản theo quy định của pháp luật về đất đai

c) Có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của

Luật Kinh doanh bất động sản

1 Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

† Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh

doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật

KDBĐS)

† Nhà, công trình xây dựng:

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Bảo đảm chất lượng;

c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

d) Không bị kê biên;

e) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ;

f) Có hồ sơ theo quy định

1 Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

† Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh

doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật

KDBĐS)

† Quyền sử dụng đất:

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng

đất;

c) Không có tranh chấp ;

d) Trong thời hạn sử dụng đất ;

e) Không bị kê biên ;

f) Đất công trình đô thị phải có các công trình hạ

2 Lựa chọn Đầu tư

1 Đầu tư vào đâu? Đầu tư mua cổcủa các công typhiếu

Đầu tư mua trái

phiếu với lãi suất cố

2 Lựa chọn Đầu tư

2 Đầu tư theo tiêu chí nào?

Cổ phiếu các cty

Đầu tư mua trái

phiếu với lãi

Nâng được giá trị vốn đầu tư ?

† An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro

bị mất đồng vốn Đây là mối quan tâm hàng

đầu của tất cả các nhà đầu tư

† Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu

tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư

vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v…

Bảo đảm an toàn vốn đầu tư

† Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều

nhà đầu tư Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư an tâm trong viêc thu hồi vốn Đây làchỉ tiêu mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm thường chú trọng đến

† Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi

phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu

nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ

quan trọng

Tính chất đều đặn của thu nhập

† Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhanh

chóng trên thị trường và chi phí mua bán thấp cũng như không mất thời gian cho quản lý

† Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư

khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và chi phí

† Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu

tư Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác cóthể chia nhỏ ra để bán từng phần Đây là

điểm yếu của đầu tư BĐS

Quản lý dễ dàng và chi phí thấp

† Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó

giá trị của tài sản và lợi tức cũng tăng theo

† Người đi vay trở nên có ít thu nhập hơn để

tham gia thị trường Hơn nữa, khi có lạm phát, lãi suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người cho vay nhiều hơn: mất vốn và không tính được thời gian hoàn vốn Những người cho vay sẽ

phải chịu những thiệt hại mà không thể thu hồi được

Ít ảnh hưởng bởi lạm phát

† Giá trị của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm

phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giátrị thực có tăng lên theo thời gian?

† Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi

trên với mức độ khác nhau Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế

khác của các loại tài sản đầu tư

† Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường

có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu

hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá

Nâng cao được giá trị vốn

† Thuận lợi:

„ Bảo đảm vốn đầu tư.

„ Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm

bảo.

„ Cách thức tốt nhất để chống lạm phát.

„ Nâng cao giá trị vốn.

Đặc điểm của đầu tư KD BĐS

† Bất thuận lợi:

„ Cần một khoản vốn đầu tư lớn.

„ Không dễ dàng mua bán (khó thanh

khoản).

„ Chi phí quản lý cao.

„ Chi phí mua bán giao dịch cao.

Đặc điểm của đầu tư KD BĐS

LoạiTiêu chí

Chứng khoán

Trái phiếu

Bất động sản

4 Ảnh hưởng bởi

lạm phát

Đặc điểm của đầu tư KD BĐS

Cổ phiếu các công ty

Có thể được hoàn thiện thông qua việc

bỏ thêm vốn và thực hiện quản lý tích

cực

Chủ sở hữu cổ phiếu không thể làm gì để nâng cao chất lượng hoạt động của công ty.

BĐS hay Cổ phiếu?

Cổ phiếu các công ty

Đầu tư bất động sản

Bất động sản Cổ phiếu

Không có thị trường tập trung cho BĐS;

mang tính địa phương; thời gian mua bán

dài.

Thị trường tập trung, người bán và người mua tiếp xúc với nhau; giá thị trường thống nhất.

Các thông tin thị trường không đầy đủ; bí

mật.

Thông tin đều được công khai.

Dòng thu nhập thường ổn định trong một

khoản thời gian dài.

Thu nhập từ cổ tức có thể thay đổi liên tục.

2 Lựa chọn đầu tư

† Các loại hình đầu tư BĐS

„ Đất ở, nhà ở;

„ Văn phòng và địa điểm kinh doanh;

„ Trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại;

„ Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích

kinh doanh;

„ Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe;

„ Bất động sản trong nông nghiệp;

„ Đầu tư bất động sản ở nước ngoài;

Đầu tư vào các loại hình BĐS

2 Lựa chọn đầu tư

1 Đất

„ Đất thô

„ Các khu phân lô đất nền nhà ở

„ Diện tích dành cho vui chơi, giải trí

„ Nông trại, trại chăn nuôi, và khu trồng cây

lâm nghiệp

2 Lựa chọn đầu tư

† Các lưu ý khi đầu tư vào Đất

„ Có nhiều rủi ro nhất;

„ Phải biết rõ loại hình quy hoạch phát triển;

„ Phải biết rõ thời điểm của quy hoạch phát triển;

† Các nhân tố ảnh hưởng

1 Khả năng tiếp cận hệ thống giao thông;

2 Địa hình và loại đất;

3 Phân vùng và quy hoạch của miếng đất và khả năng

bị quy hoạch lại để sử dụng tốt hơn, và nhiều hơn;

4 Sự sẵn có các tiện ích như nước và hệ thống cống

thải, điện, gas, điện thoại, và

2 Lựa chọn đầu tư

† Các khía cạnh tài chính khi đầu tư vào Đất

„ Dòng tiền âm (lãi vay, thuế, bảo hiểm v.v);

„ Có được khấu trừ thuế (tính vào chi phí) hay không?

„ Khó vay ngân hàng; phải đầu tư bằng vốn tự có;

† Nhân tố quan trọng:

„ Giá trị thị trường của đất tăng;

„ Tăng bao nhiêu là tốt? 20-30%/năm?

„ Đầu tư mạo hiểm: lợi nhuận cao và rủi ro cao.

2 Lựa chọn đầu tư

2 Đầu tư kinh doanh Nhà ở

„ Phù hợp với nhà đầu tư cá nhân, vốn ít, mới vào

nghề;

„ Hình thức đầu tư: cho thuê để ở (nhà riêng, nhà

chung cư, nhà trọ công nhân, nhà của chính mình);

„ Nhà vườn, nhà biệt thự, căn hộ chung cư cao cấp:

các phân khúc thị trường cho người có thu nhập cao; người nước ngoài làm việc tạm thời;

2 Lựa chọn đầu tư

† Các lưu ý khi đầu tư vào Nhà ở

„ Sản phẩm gắn liền với các đặc điểm nhân khẩu

học:

† Khách hàng là ai? Sở thích, thị hiếu?

† Những đặc điểm về dân cư trong khu vực?

† Lợi thế về vị trí của nhà ở: gần nơi làm việc? Khu vực thương mại? Vui chơi giải trí? Trường học?

„ Là lợi thế của nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ

„ Khó với nhà đầu tư lớn: đất nền đắt; khả năng

chi trả thấp; chưa có thói quen thuê ở; các chính sách về đất, tín dụng và thuế.

† Nhà ở cho người dân bình thường còn ít được

chú trọng đến

† Khó khăn ở lĩnh vực này:

„ Chi phí đầu tư quá cao so với mức giá thuê

„ Thu nhập từ tiền công, lương quá thấp, không đủ

trang trải tiền thuê nhà

„ Kênh tài chính hỗ trợ chưa phát triển Ở các nước

việc cho vay mua nhà tiến hành dễ dàng và người

2 Đầu tư kinh doanh nhà ở

2 Lựa chọn đầu tư

† Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên:

„ Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng

một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.

„ Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê

nhà thường rất thấp.

„ Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa

mang tính phổ biến

„ Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc

nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp được nhau.

2 Đầu tư kinh doanh nhà ở

2 Lựa chọn đầu tư

2 Lựa chọn đầu tư

3 Đầu tư kinh doanh

Mặt bằng bán lẻ

TRUNG TÂM MUA SẮM VÀ BÁN LẺ

Cửa hàng Nhà hàng Chuỗi cửa hàng fastfood Cây xăng

Siêu thị bán sỉ, bán lẻ Phố buôn bán

Các khu trung tâm vệ tinh, cộng đồng và khu vực

Bãi đậu xe và gara

Mở thêm cửa hàng ở các phố mua

sắm chính

Mở rộng và tận dụng các diện tích

của các trung tâm thương mại

Xây dựng các trung tâm thương

mại mới ở các khu vực ven đô

Xây dựng các siêu thị độc lập

2 Lựa chọn đầu tư

3 Xu hướng phát triển

Kết hợp mô hình chợ truyền thống và trung tâm

thương mại

Gắn kết với trung tâm giải trí hiện đại (rạp chiếu

phim; khu vực trò chơi điện tử) và không gian ẩm thực

Trong điều kiện đang thiếu các hình thức giải trí ở

khu vực dân cư trẻ, đông đúc và đang dần đô thi

hóa, TTTM sẽ trở thành một điểm nhấn mới của

thành phố, và khu giải trí chính là yếu tố mấu chốt

2 Lựa chọn đầu tư

† Các lưu ý khi đầu tư vào Bất

động sản thương mại

tiền đường chính;

mại, siêu thị, chuỗi cửa hàng;

2 Lựa chọn đầu tư

† Các nhân tố ảnh hưởng

† Vị trí của BĐS: nằm ở khu thương mại, phố

chuyên buôn bán, mặt tiền đường, thuận tiện giao thông - tiếp cận, khu vực an ninh;

„ Cơ sở hạ tầng: giao thông thuận tiện

(đườngphố, phương tiện giao thông công cộng…)

† Khả năng bố trí, thiết kế gian hàng;

2 Lựa chọn đầu tư

3 Đầu tư kinh doanh mặt bằn g bán lẻ

(Trung tâm mua sắm, thương mại)

„ Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên

môn của nhà đầu tư nhiều nhất;

„ Các thỏa thuận cho thuê thường rất phức tạp và

khó chọn lựa khách cho thuê ;

„ Rủi ro lớn, thu nhập cao;

„ Các nhà cho vay ưa thích: tài sản có giá trị thế

chấp, nhà đầu tư có vốn lớn và am tường kinh doanh.

2 Lựa chọn đầu tư

4 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

„ Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên

môn của nhà đầu tư nhiều nhất;

„ Rủi ro lớn, sinh lợi cao;

„ Loại sản phẩm:

† Cao ốc: trung tâm hoặc ngoại vi thành phố

† Văn phòng thấp tầng ở ngoại ô

† Việc phát triển mạnh các loại hình công ty

trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê

văn phòng lên rất cao

4 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

(Nguồn: Sở Tài nguyên môi trường TP.HCM – 2005)

2 Lựa chọn đầu tư

Thị trường cao ốc văn phòng

CBRE

05/08

Diện tích cao ốc văn phòng tại TP HCM (1.000 m2)

Thị trường cao ốc văn phòng

CBRE

05/08

Thị trường cao ốc văn phòng

CBRE

05/08

Thị trường cao ốc văn phòng

CBRE

05/08

† Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp

tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập WTO

4 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

2 Lựa chọn đầu tư

Xu hướng thị trường

52

2 Lựa chọn đầu tư

4 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

„ Yếu tố ảnh hưởng:

† Sự phát triển của nền kinh tế và các hoạt động

dịch vụ

† Danh tiếng: tạo ra cơ hội lựa chọn khách hàng

thuê văn phòng tương xứng

2 Lựa chọn đầu tư

4 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

„ Yếu tố ảnh hưởng:

† Dáng vẻ sang trọng của tòa nhà.

† Cách thức hoạt động của các văn phòng;

† Chất lượng văn phòng;

† Tiết kiệm diện tích;

† Sự thuận lợi trong giao dịch, tổ chức và sắp

xếp công việc;

† CSHT công nghệ thông tin liên lạc

Yếu tố thiết kế

Yếu tố thiết kế

56

Yếu tố thiết kế

Yếu tố thiết kế

2 Lựa chọn đầu tư

5 Đầu tư xây dựng nhà xưởng công nghiệp,

• Khó hoán đổi chức năng;

• Nhà đầu tư chuyên nghiệp;

† Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này

cần chú ý những vấn đề sau:

„ Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng

thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng.

„ Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều

kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho những người thuê địa điểm.

„ Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở

5 Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi

2 Lựa chọn đầu tư

† Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh

vực này bao gồm:

„ Các công viên và các khu vui chơi, giải trí.

„ Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập.

„ Các vũ trường, quán bar.

„ Các trung tâm chăm sóc sức khỏe.

„ Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino…

6 Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí , resort …

2 Lựa chọn đầu tư

† Đầu tư vào lĩnh vực này thường mang lại nhiều

lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng cũng không ít rủi ro Hầu hết các nhà đầu tư vào lĩnh vực này chủ yếu nhắm vào đối tượng là khách du lịch

như Vinpearl Land, Mũi né Resort … và thu được lợi nhuận cao

† Trái lại nhiều khu vui chơi giải trí được đầu tư

lớn nhưng không thu hút được khách và bỏ phế

2 Lựa chọn đầu tư

6 Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí , resort …

1 Các nhà đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực đầu

tư BĐS bao gồm:

„ Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ

đầu tư, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí…);

„ Các công ty kinh doanh bất động sản;

„ Các công ty xây dựng;

„ Các nhà đầu tư tư nhân;

„ Các nhà đầu tư nước ngoài;