Tt Tran Tuan Anh.pdf

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRẦN TUẤN ANH PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành Luật Kinh tế Mã số 838 01 07 TÓM[.]

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

THỪA THIÊN HUẾ, NĂM 2022

Công trình được hoàn thành tại:

Trường Đại học Luật, Đại học Huế

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đoàn Đức Lương

Phản biện 1: :

Phản biện 2:

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận

văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật

Vào lúc giờ ngày tháng năm

Trường Đại học Luật, Đại học Huế

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 4

7 Kết cấu của luận văn 5

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Khái quát về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 6

1.1.1 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 6

1.1.2 Khái niệm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 7

1.2 Khái quát pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 8

1.2.2 Nội dung pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 8

1.2.3 Vai trò của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 8

Tiểu kết Chương 1 9 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 10 2.1 Thực trạng pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 10

2.1.1 Pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 102.1.2 Đánh giá quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 13

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản ở Việt Nam 13

2.2.1 Khái quát về thị trường giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 132.2.2 Vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự

án bất động sản 15

Tiểu kết Chương 2 17 Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 18 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 18

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản phải đảm bảo theo đúng đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản 183.1.2 Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản phải đặt trong mối quan hệ xây dựng hoàn thiện thị trường kinh doanh bất động sản 183.1.3 Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản phải nhằm khắc phục các bất cập của

pháp luật hiện hành và đảm bảo tính thống nhất luật chung với luật

chuyên ngành, giữa luật chuyên ngành với nhau 19

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 20

3.2.1 Hoàn thiện các quy định pháp luật về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 20

3.2.2 Hoàn thiện các quy định pháp luật điều kiện về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất & tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 20

3.2.3 Hoàn thiện các quy định pháp luật điều kiện về các chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 21

3.2.4 Hoàn thiện các quy định pháp luật pháp luật điều kiện về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 21

3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 22

3.3.1 Đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 22

3.3.2 Đối với cơ quan quản lý nhà nước về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 22

Tiểu kết Chương 3 23

KẾT LUẬN 24

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 25

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là quyền cơ bản trong các quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ; đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục và chiếm tỷ lệ lớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Nhận thấy được tầm quan trọng của đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nói chung và tính chất linh hoạt nhưng cũng rất phức tạp của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trên thực tế nói riêng, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan qua các thời kỳ được xây dựng, sửa đổi, bổ sung

và hoàn thiện theo hướng ngày càng hợp lý hơn, toàn diện và đầy đủ hơn Dưới góc độ pháp luật, mặc dù hàng loạt các văn bản pháp luật được ban hành và điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, song xét trong mối quan hệ tổng thể của sự thống nhất pháp luật nhằm điều chỉnh các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng cho thấy, pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều quy định chưa thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn và loại trừ lẫn nhau, nhiều quy định xét về mục đích, ý nghĩa là sự cần thiết, song lại xa rời với thực tiễn thực thi và khó hiện thực hóa được trên thực tế; nhiều quy định tỏ ra lỏng lẻo và thiếu cơ chế bảo đảm để thực thi có hiệu quả trên thực tế và chúng là hệ lụy cho những động thái lách luật, vi phạm khi ký kết và thực hiện hợp đồng Đó là lý do

tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về điều kiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản” để nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Ở nước ta, trong những năm qua đã có một số công trình nghiên cứu, bài viết liên quan trực tiếp, gián tiếp hoặc có liên quan đến vấn

đề, có thể kể đến:

- Hoàng Thị Hải Yến, Hồ Thị Hải (2020), “Điều kiện công

nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức”, Tạp chí Toà án nhân dân, số 9

2

- Đào Thị Nhung (2022), “Nhận diện một số rủi ro pháp lý

trong thực tiễn giao dịch kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí

Pháp luật và Thực tiễn Số 50/2022

- Nguyễn Thùy Trang (2017), “Điều kiện thực hiện quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, Tạp chí Nghiên cứu lập

pháp, số 06(334)

- Đặng Anh Quân (2014), Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn

đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 4/2014

- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

- Lưu Ngọc Ánh (2019), “Pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản”, Luận

văn thạc sĩ Luật học, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

- Trần Văn Dũng (2018), Pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ

Luật Kinh tế, Trường Đại học Mở Hà Nội

Luận văn kế thừa một số nội dung sau:

Về lý luận pháp luật: Luận văn kế thừa một số khái niệm, đặc

điểm về QSDĐ, về kinh doanh BĐS; kế thừa một số gợi mở trong đánh giá pháp luật hiện hành và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Về thực tiễn: Luận văn kế thừa một số phân tích trong thực tiễn

thực thi pháp luật hiện hành, vướng mắc được các công trình chỉ ra Luận văn nghiên cứu có hệ thống và sâu sắc hơn lĩnh vực pháp luật về về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là đề xuất những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản hướng tới đảm bảo

sự vận hành của các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn

3

liền với đất thuận lợi, an toàn, minh bạch trên cơ sở quy luật vận động của thị trường KDBĐS và phù hợp với xu thế hội nhập quốc

tế

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được các mục đích nêu trên, Luận văn tập trung giải quyết các nhiệm vụ chủ yếu sau:

Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận về điều kiện

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong

dự án bất động sản như khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về điều kiện

chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS; qua nghiên cứu chỉ ra một số hạn chế của pháp luật hiện hành làm

cơ sở cho giải pháp ở Chương 3

Thứ ba, phân tích thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện

chuyển nhượng QSDĐ, và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS trên cơ sở đó chỉ ra một số hạn chế, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu một số vấn đề lý luận về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

Luận văn nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS thông qua các vụ việc, bản án, số liệu về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung: Luận văn nghiên cứu pháp luật về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

Phạm vi về thời gian: Từ giai đoạn năm 2017 đến năm 2021 Phạm vi địa bàn nghiên cứu: Cả nước

4

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này, luận văn dựa trên các phương pháp và

cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê Nin về nhà nước và pháp luật; Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

5.1 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này cũng được sử dụng trong tất cả các chương của luận văn, cụ thể được sử dụng để trình bày các hiện tượng, các quan điểm pháp lý về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS; khái quát để phân tích rút ra những thuộc tính, đặc trưng bản chất, các quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS Từ đó, rút ra những đánh giá, kết luận, kiến nghị về định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

- Phương pháp tổng hợp, thống kê (số liệu thứ cấp): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng nhằm đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS trên thực tế qua các số liệu tổng kết, các vụ việc, các tranh chấp phát sinh tại Tòa hoặc những giao dịch chuyển nhượng vướng mắc, ngưng trệ trên thực tế Trên cơ sở đó, tìm ra đâu là nguyên nhân của những thực tế đó để có định hướng và giải pháp khắc phục

- Phương pháp hệ thống hóa: Được sử dụng xuyên suốt toàn bộ trong các chương của Luận văn, nhằm trình bày các vấn đề, nội dung nghiên cứu theo một trình tự, bố cục hợp lý, chặt chẽ, logic và gắn kết được những vấn đề cần nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu điển hình: Lựa chọn một số vụ việc điển hình để phân tích, đối sánh việc thực hiện pháp luật để chỉ ra một số vướng mắc

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa về lý luận

Luận văn sẽ bổ sung và góp phần hoàn thiện lý luận về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS; Luận văn đóng góp về phương diện lý luận cho việc nghiên

5

cứu pháp luật, xây dựng, hoàn thiện và thực thi pháp luật về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

6.2 Ý nghĩa về thực tiễn

Luận văn đánh giá thực tiễn và chỉ ra một số vướng mắc trong

áp dụng pháp luật về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

Ngoài ra, Luận văn là có thể sử dụng là tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, giảng dạy tại các cơ sở đào tạo

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được chia thành ba(03) Chương :

Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

6

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

1.1.1 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm, đặc trưng của dự án bất động sản

Thứ nhất, khái niệm dự án bất động sản

Có thể hiểu: “Dự án bất động sản là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”

Thứ hai, đặc trưng của dự án bất động sản

Một là, dự án BĐS yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn bởi đặc điểm

của bất động sản là có giá trị lớn, việc tiến hành đầu tư xây dựng hàng loạt thì nhu cầu sử dụng vốn càng lớn

Hai là, dự án BĐS có thời gian thực hiện kéo dài; bởi việc thực

hiện dự án Bất động sản là một công việc phức tạp, yêu cầu cần nghiên cứu kỹ về đặc tính của đất, nước ngầm, bảo vệ môi trường

Ba là, dự án BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài 1.1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Trong khoa học pháp lý, đa số các quan điểm thống nhất về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ & tài sản gắn liền với đất thể hiện các dấu hiệu pháp lý cơ bản sau đây:

Thứ nhất, là sự kiện pháp lý làm hình thành giữa các bên một

quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

Thứ hai, là quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và tài

sản gắn liền với đất

Thứ ba, là sự thỏa thuận về ý chí giữa các bên

Từ các phân tích trên có thể đưa ra khái niệm về chuyển nhượng QSDĐ & tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

như sau: Chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong

7

dự án bất động sản là sự thỏa thuận ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh một quan hệ pháp luật mà trong đó, một bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên kia với tư cách là chuyển giao quyền sở hữu một tài sản còn bên kia có nghĩa

vụ thanh toán cho bên đã chuyển giao QSDĐ và tài sản gắn liền với đất một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được xác định theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở một diện tích đất nhất định

1.1.1.3 Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ và

tài sản gắn liền với đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định

Thứ hai, về đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ và

tài sản gắn liền với đất là tài sản “đặc biệt”; bởi QSDĐ thuộc quyền

sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện

Thứ ba, không chỉ quy định chặt chẽ về đối tượng, về chủ thể

chuyển nhượng, pháp luật còn quy định chặt chẽ quy trình, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ & tài sản gắn liền với đất

Thứ tư, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với

đất chịu ảnh hưởng bởi tính chất của thị trường bất động sản

Thứ năm, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

chịu sự chi phối, tác động của đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước

1.1.2 Khái niệm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Có thể hiểu: “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và

tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản là các yêu cầu do pháp luật quy định buộc các bên khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản phải thực hiện và đáp ứng để giao dịch phát sinh hiệu lực có giá trị thi hành bắt buộc đối với các bên tham gia hợp đồng”

8

1.2 Khái quát pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

1.2.1 Khái niệm pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Với những phân tích ở trên, có thể hiểu: “Pháp luật về điều kiện

chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất có thể được hiểu

là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để quy định về yêu cầu buộc các bên khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản phải thực hiện và đáp ứng để giao dịch phát sinh hiệu lực có giá trị thi hành bắt buộc đối với các bên tham gia hợp đồng”

1.2.2 Nội dung pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây

Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh điều kiện về

các chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh điều kiện về hình

thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh điều kiện về nội

dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

Thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh điều kiện thực

hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

1.2.3 Vai trò của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Thứ nhất, về phương diện pháp lý

Một là, tạo hành lang pháp lý cho nhà nước can thiệp, kiểm tra

giám sát việc các chủ thể tham giao dịch tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

Hai là, quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ & tài sản

gắn liền với đất góp phần hạn chế các “rủi ro” về pháp lý khi các

9

bên trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch, từ đó góp phần đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia giao dịch

Thứ hai, về phương diện thực tiễn

Một là, quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ & tài sản

gắn liền với đất góp phần hạn chế hành vi đầu cơ đất đai

Hai là, quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản

gắn liền với đất góp phần tạo lập tính chất minh bạch, công bằng trong thị trường kinh doanh bất động sản

Tiểu kết Chương 1

Chương 1 của luận văn đã hệ thống một số vấn đề lý luận về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản thông qua việc đưa ra khái niệm về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ; đặc điểm, vai trò dưới nhiều góc

đọ khác nhau Qua đó cho thấy trong thị trường BĐS hiện nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khá phổ biến việc nghiên cứu, xác định điều kiện làm cơ sở để pháp luật điều chỉnh tạo hành lang pháp lý có ý nghĩa quan trọng

Luận văn cũng đã hệ thống một số vấn đề lý luận pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản Khái niệm pháp luật được luận giải, trên cơ sở đó luận văn chỉ ra bốn nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản làm cơ sở cho nghiên cứu ở Chương 2

2.1.1 Pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

2.1.1.1 Quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ & tài sản gắn liền với đất

Thứ nhất, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên gọi đầy đủ là “Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước

xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất (Luật đất

đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “đất không có tranh chấp”)

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi

hành án

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất

2.1.1.2 Quy định pháp luật điều kiện về hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Thứ nhất, hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & tài sản

gắn liền với đất trong dự án BĐS

Đối với hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS thì pháp luật hiện hành quy định như sau:

11

Một là, đối với các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & tài sản

gắn liền với đất nói chung thì BLDS năm 2015, Luật đất đai năm

2013 yêu cầu phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc

Hai là, đối với các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & tài sản

gắn liền với đất trong lĩnh vực KBĐS thì thì Khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản

Thứ hai, hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ & tài sản

gắn liền với đất trong dự án BĐS

2.1.1.3 Quy định pháp luật điều kiện về các chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản

Theo Khoản 1, Điều 10 Luật KDBĐS năm 2014 quy định các

tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện

cơ bản sau:

Một là, điều kiện về hình thức, theo đó tổ chức, cá nhân kinh

doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; trừ trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thể KDBĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp

Hai là, điều kiện về vốn Để đảm bảo sự phát triển ổn định của

thị trường BĐS, quyền lợi của người nhận chuyển nhượng BĐS từ các tổ chức kinh doanh BĐS, bảo đảm sự dụng đất hiệu quả, pháp luật quy định nguồn vốn của doanh nghiệp KDBĐS gồm vốn pháp định và vốn thực hiện từng dự án

Bên cạnh đó, với tính chất đặc thù của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong dự án BĐS [Đây là hình thức chuyển quyền SDĐ hoàn toàn về mặt pháp lý, có nghĩa là

nó làm chấm dứt hoàn toàn QSDĐ của bên chuyển nhượng và hình thành nên QSDĐ của bên nhận chuyển nhượng1, do đó pháp luật đã

1 Vũ Thị Hồng Xuyên (2015), “Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 41