NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM Lịch sử ngành xây dựng Việt Nam được đánh dấu bởi những cải cách kinh tế – xã hội theo hướng gỡ bỏ hạn chế, hấp dẫn các doanh nghiệp tư nhân và nước ngoài tha
NGÀNH XÂY DỰNG THẾ GIỚI
Tóm lược lịch sử ngành xây dựng
Ngành xây dựng là một trong những ngành có lịch sử lâu đời nhất trên thế giới, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền văn minh nhân loại Những công trình xây dựng cổ xưa nhất còn tồn tại đến ngày nay như tường của đền Göbekli Tepe, còn được gọi là Đồi Bụng Phệ, chứng minh cho kỹ năng và trình độ của các cư dân cổ đại trong việc xây dựng các công trình kiên cố và mang giá trị lịch sử vô giá.
- Potbelly Hill) tại phía Đông Nam Thổ Nhĩ Kỳ Bức tường đã tồn tại khoảng 12.000 năm, được xây dựng vào khởi điểm của thời kỳ Đồ đá mới – đây là khi con người bắt đầu dịch chuyển từ cuộc sống du cư sang định cư, dẫn tới nảy sinh nhu cầu xây dựng để trú ẩn, chống lại thời tiết và thú săn mồi
Nhu cầu xây dựng ngày càng đa dạng với quy mô ngày càng lớn chính là động lực thúc đẩy ngành xây dựng không ngừng phát triển Sự phát triển này nằm trong cả ba yếu tố đầu vào quan trọng của ngành xây dựng, đó là: nguyên vật liệu, thiết bị và con người Trong đó, sự phát triển của nguyên vật liệu và thiết bị có thể dễ dàng thấy được trong xã hội hiện đại Cuộc Cách mạng Công nghiệp lần thứ nhất (thế kỷ 18 – 19) mang lại hai phát minh đột phá cho ngành xây dựng, lần lượt là
(1) bê tông cốt thép làm từ xi măng Portland và (2) các máy móc xây dựng chuyên dụng sử dụng động cơ đốt trong và hệ thống thủy lực Nhờ vào hai phát minh này, đến nay loài người đã có thể hoàn thành những công trình có quy mô khổng lồ với khả năng tồn tại hàng trăm năm như những tòa nhà chọc trời, những con đập ngăn sông hay những con đường vượt biển
Tuy nhiên, trong gần 200 năm sau hai phát minh đột phá trên, tốc độ đổi mới của ngành xây dựng đã bị chậm lại Theo McKinsey, năng suất lao động của ngành xây dựng chỉ tăng trưởng trung bình 1%/năm trong 20 năm qua, bằng khoảng 1/3 trung bình thế giới (2,8%) Những công nghệ xây dựng mới cần nhiều thời gian để chứng minh hiệu quả và được khách hàng tiếp nhận, chủ yếu do thiệt hại rất lớn có thể xảy ra nếu công nghệ này thất bại Do nhu cầu công nghệ mới thấp, các doanh nghiệp xây dựng chi tiêu rất ít cho nghiên cứu và phát triển Đổi mới chậm khiến cho các doanh nghiệp có khả năng kỹ thuật tương đương nhau và cạnh tranh về giá ngày càng trở nên phổ biến Do đó, các doanh nghiệp xây dựng hiện đại nói chung đều phải chịu áp lực cạnh tranh cao và có biên lợi nhuận sau thuế thấp, trung bình ở mức dưới 5% 1
1 Theo Deloitte, biên lợi nhuận sau thuế trung bình của 30 doanh nghiệp xây dựng lớn nhất toàn cầu chỉ đạt lần lượt 3,6% và 3,7% trong năm 2017 và 2018.
Quy mô và phân bổ ngành xây dựng trên thế giới
Ngành xây dựng là một trong những ngành có quy mô lớn và tiêu thụ nhiều tài nguyên nhất thế giới, chiếm khoảng 50% nguyên vật liệu và 40% năng lượng tiêu thụ toàn cầu (theo
Economy Watch) Về mặt giá trị, GlobalData ước tính thị trường xây dựng toàn cầu năm 2018 đạt
11,4 nghìn tỷ USD 2 , tương đương 13,5% GDP thế giới
Giá trị xây dựng toàn cầu chủ yếu tập trung tại các quốc gia có nền kinh tế phát triển mạnh và dân số đông, là hai nhân tố chính thúc đẩy nhu cầu xây dựng Theo nghiên cứu của chúng tôi, top 10 quốc gia lớn nhất đóng góp hơn 60% tổng giá trị xây dựng toàn cầu, trong đó Trung Quốc, Mỹ và Nhật Bản đứng đầu danh sách.
Trung Quốc là thị trường xây dựng đáng chú ý nhất nhờ quy mô lớn và tốc độ tăng trưởng vượt bật trong gần 10 năm qua.
Biểu đồ 1 - Nguồn: GlobalData, FPTS Research
2 Thị trường xây dựng được đo lường qua giá trị sản phẩm xây dựng toàn cầu
3 Theo Bruce Shaw Report, quy mô thị trường xây dựng Trung Quốc và Mỹ tương đương nhau (15% và
14% toàn cầu) trong năm 2010 Đến 2017, thị trường Trung Quốc đã bỏ xa thị trường Mỹ
Nhật Bản; 5,4% Ấn Độ; 4,3% Đức; 3,6%
Top 10 thị trường xây dựng thế giới 2017
Vòng đời ngành xây dựng thế giới
Ngành xây dựng phát triển song song với kinh tế thế giới và tới nay đã bão hòa, đặc biệt tại các quốc gia phát triển Theo Trung tâm Thông tin Xây dựng (Construction Intelligence
Center – CIC), trong giai đoạn 2010 – 2018, thị trường xây dựng toàn cầu tăng trưởng thực trung bình
3,0%/năm, thấp hơn tăng trưởng GDP toàn cầu ở mức 3,6%/năm 4 Xu hướng này được dự phóng sẽ tiếp tục trong tương lai, giá trị sản phẩm xây dựng thế giới sẽ tăng trưởng khoảng 3,4%/năm so với tăng trưởng kinh tế ở mức 3,5%/năm đến 2023
Biểu đồ 2 - Nguồn: CIC, IMF
Ngành xây dựng tại các quốc gia đang phát triển vẫn duy trì mức tăng trưởng cao, trở thành động lực chính cho ngành xây dựng toàn cầu trong tương lai Xây dựng đóng vai trò thiết yếu đối với sự phát triển kinh tế của các quốc gia này, thường chiếm tỷ trọng lớn hơn trong GDP và có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn so với các quốc gia phát triển Trong giai đoạn 2014-2018, thị trường xây dựng tại các quốc gia đang phát triển trung bình tăng 4,2%/năm, gấp đôi tốc độ tăng trưởng 2,0%/năm của nhóm còn lại Dự kiến đến năm 2023, mức tăng trưởng của thị trường xây dựng tại các quốc gia này sẽ đạt 4,6%/năm, càng làm nổi bật vai trò quan trọng của ngành trong sự phát triển bền vững của các thị trường này.
03 lần tăng trưởng tại các quốc gia đã phát triển ở mức 1,7%/năm Các thị trường đang phát triển sẽ là động lực chính cho ngành xây dựng toàn cầu, đóng góp 80% tăng trưởng tới năm 2023
4 Theo Triển vọng kinh tế toàn cầu (Global Economic Outlook) cập nhật tháng 04 năm 2019 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (International Monetary Fund – IMF)
5 Theo Global Infrastructure Outlook – Triển vọng Hạ tầng Toàn cầu bởi Trung tâm Hạ tầng Toàn cầu
Ngành xây dựng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu, góp phần vào giá trị thặng dư của nền kinh tế Theo Data của Global Infrastructure Hub (GIH), ngành xây dựng đóng góp khoảng 8% vào GDP của các quốc gia đang phát triển, trong khi tại các quốc gia phát triển, tỷ lệ này là khoảng 5% Trung bình quốc tế, ngành xây dựng đóng góp khoảng 6% vào GDP toàn cầu, thể hiện tầm ảnh hưởng lớn của ngành này đối với sự phát triển kinh tế toàn cầu.
Tăng trưởng thực GDP và giá trị xây dựng toàn cầu
Tăng trưởng thực GDP toàn cầu
Tăng trưởng thực giá trị xây dựng toàn cầu
Biểu đồ 3 - Nguồn: CIC, IMF
Về mặt địa lý, các khu vực tập trung nhiều thị trường mới nổi như Châu Phi – Trung Đông và
Châu Á – Thái Bình Dương có tốc độ tăng trưởng cao nhất, lần lượt được dự phóng đạt trung bình
5,4% và 4,2%/năm đến 2023, gấp khoảng 02 đến 04 lần tăng trưởng tại Châu Mỹ và Châu Âu
Giá trị xây dựng và tăng trưởng dự phóng các khu vực đến 2023
(Tỷ USD, giá so sánh 2017)
Ngành xây dựng tại các quốc gia đang phát triển có triển vọng tăng trưởng cao nhưng đi kèm với rủi ro lớn hơn do kinh tế – xã hội còn non trẻ, quy mô nhỏ và dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nội địa và quốc tế Theo CIC, các khu vực đang phát triển như Mỹ đang đối mặt với những thách thức này, ảnh hưởng đến sự ổn định và phát triển của ngành xây dựng trong khu vực.
Tăng trưởng thực Xây dựng và GDP
Tăng trưởng thực giá trị xây dựng - Đang phát triển
Tăng trưởng thực GDP - Đang phát triển
Tăng trưởng thực giá trị xây dựng - Phát triển
Tăng trưởng thực GDP - Phát triển
Latin, Châu Phi Hạ Sahara, Bắc Phi – Trung Đông, Nam và Đông Nam Á đều có chỉ số rủi ro cao
Các khu vực phát triển như Bắc Mỹ và Tây Âu có mức rủi ro thấp hơn, giúp các nhà đầu tư an tâm hơn về độ an toàn của danh mục đầu tư Theo biểu đồ minh họa, những khu vực nằm dưới đường hồi quy chỉ số rủi ro – tăng trưởng cho thấy tiềm năng sinh lời hấp dẫn hơn so với các khu vực nằm trên, mang lại cơ hội tối ưu hóa lợi nhuận trong dài hạn.
*: Chỉ số rủi ro xây dựng được CIC tổng hợp từ phân tích rủi ro thị trường, hoạt động, tài chính, kinh tế và chính trị có thể khiến dự án xây dựng bị chậm, dừng hoặc hủy
**: Độ lớn của các vòng tròn thể hiện quy mô của các thị trường xây dựng
Dù thị trường đang phát triển có tiềm năng dài hạn lớn, tuy nhiên, những bất ổn về kinh tế và xã hội hiện tại có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng ngắn hạn của khu vực này.
Khu vực Mỹ Latin là một minh chứng cho điều này Tại đây có nhiều quốc gia đang phát triển, ba trong số đó nằm trong top 10 thế giới (Brazil, Mexico và Argentina) Tuy nhiên, khu vực Mỹ Latin lại chỉ có triển vọng tăng trưởng kém trung bình (2,8%/năm), chủ yếu do những khó khăn kinh tế và chính trị ở ba quốc gia đang phát triển lớn 6 , trong khi mức độ rủi ro khu vực chỉ kém Châu Phi Hạ Sahara
Argentina đang đối mặt với khủng hoảng kinh tế sau nhiều năm không kiểm soát được lạm phát và nợ công Trong khi đó, Mexico và Brazil đang gặp khó khăn trong quá trình phục hồi nền kinh tế sau giai đoạn suy thoái Khu vực Đông Bắc Á, Nam Á và Đông Nam Á cũng đang chứng kiến những diễn biến đáng chú ý về tăng trưởng và thách thức kinh tế.
Bắc Phi và Trung Đông Châu Phi Hạ Sahara
Chỉ số rủi ro xây dựng* (100 = rủi ro cao)
Tốc độ tăng trưởng trung bình thị trường xây dựng 2018 - 2023
Triển vọng tăng trưởng và Rủi ro
Xu hướng ngành xây dựng thế giới: Toàn cầu hóa
Ngành xây dựng truyền thống có tính khu vực cao, khi nhà thầu xây dựng hoạt động quốc tế thường đối mặt với lợi nhuận thấp hơn so với thị trường trong nước Tuy nhiên, các nhà thầu này phải chấp nhận mức rủi ro cao hơn do sự biến động của thị trường quốc tế, các yếu tố pháp lý khác biệt, và thách thức về quản lý dự án xuyên biên giới Do đó, hoạt động xây dựng quốc tế đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và khả năng thích nghi cao của các doanh nghiệp trong ngành.
Rào cản gia nhập thị trường xây dựng quốc tế do sự khác biệt về pháp lý, hành chính và tiêu chuẩn xây dựng giữa các quốc gia gây khó khăn cho nhà thầu Điều này buộc các doanh nghiệp phải chấp nhận mức rủi ro cao hơn khi hoạt động xây dựng ở nước ngoài, ảnh hưởng đến khả năng mở rộng và cạnh tranh trên thị trường toàn cầu.
Thiếu mạng lưới nhà cung cấp tại thị trường mới khiến nhà thầu quốc tế gặp khó khăn cạnh tranh với nhà thầu nội địa về mặt chi phí, dẫn đến lợi nhuận dự án bị giảm sút.
Dù vậy, toàn cầu hóa vẫn là một xu hướng chủ đạo trong ngành xây dựng thế giới ngày nay Các thị trường phát triển bão hòa khiến ngày càng nhiều các nhà thầu tham gia dự án quốc tế hoặc thâu tóm doanh nghiệp xây dựng ở thị trường nước ngoài với nhiều mục đích khác nhau, trong đó có thể kể đến hai lý do chính:
Xâm nhập vào thị trường mới có tăng trưởng cao: Nhóm thị trường đang phát triển có tốc độ tăng trưởng gấp 02 – 04 lần nhóm phát triển trong 05 năm tới;
Đa dạng hóa nguồn công việc và chia tách rủi ro là chiến lược quan trọng trong ngành xây dựng Toàn cầu hóa đóng vai trò như một công cụ hữu hiệu giúp giảm thiểu rủi ro, nhờ tính khu vực cao của ngành này, khi thị trường xây dựng tại các khu vực khác nhau có thể phát triển với diễn biến khác biệt nhau.
NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM
Lịch sử và vòng đời ngành xây dựng Việt Nam
Sau giải phóng năm 1954, miền Bắc đạt được độc lập và phát triển theo hướng kinh tế kế hoạch tập trung, trong đó Nhà nước nắm quyền điều hành toàn diện và dần loại bỏ kinh tế tư nhân Ngành xây dựng thời kỳ này chủ yếu do các đơn vị trực thuộc Chính phủ đảm nhiệm, chi phối hoạt động huy động nhân lực, vật lực và thực hiện các dự án xây dựng quan trọng Năm 1958, Bộ Kiến trúc (sau này là Bộ Xây dựng) được thành lập, trở thành cơ quan quản lý nhà nước chịu trách nhiệm về quy hoạch, đầu tư và xây dựng toàn ngành.
Trong giai đoạn giải phóng miền Nam kéo dài 20 năm (1954-1975), nền kinh tế của cả hai miền Nam Bắc đều phụ thuộc vào viện trợ quốc tế, đặc biệt từ các nước như Mỹ, Nga và Trung Quốc, góp phần ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển kinh tế của khu vực.
Tại miền Bắc, các nỗ lực xây dựng được tập trung vào hạ tầng và công nghiệp để khôi phục kinh tế sau nhiều năm chiến tranh Nhiều công trình lớn được khởi công và hoàn thành trong giai đoạn này, trong đó có thể kể đến Thủy điện Lào Cai, Thủy điện Thác Bà, Khu công nghiệp Gang thép Thái
Khu công nghiệp Việt Trì đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, trong đó năm 1965 là thời điểm ngành xây dựng chuyển hướng ưu tiên các công trình quốc phòng do tác động của chiến tranh phá hoại của Mỹ Một trong những dự án tiêu biểu thời kỳ này là Sân bay Hòa, biểu tượng cho sự thích nghi và phục hồi của ngành xây dựng trong hoàn cảnh chiến tranh khắc nghiệt.
Lạc, Sân bay Đa Phúc và các công trình phòng không
Sau năm 1975, Việt Nam bước vào giai đoạn Bao cấp kéo dài 10 năm (1976-1985), đánh dấu thời kỳ khó khăn lớn cho cả nền kinh tế và ngành xây dựng Kinh tế miền Nam suy sụp do nguồn viện trợ và dòng tiền từ Mỹ bị chấm dứt, trong khi miền Bắc cũng cạn kiệt viện trợ từ các quốc gia xã hội chủ nghĩa Chế độ kinh tế kế hoạch tập trung xuất hiện nhiều điểm yếu, gây ra tình trạng đình trệ kéo dài Tuy nhiên, ngành xây dựng vẫn đạt được những thành tựu quan trọng trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng và công nghiệp nhằm khắc phục hậu quả chiến tranh, góp phần vào quá trình phục hồi đất nước.
Nhiệt điện Phả Lại, Thủy điện Hòa Bình, Thủy điện Trị An, Xi măng Hà Tiên và các công trình dầu khí ở Vũng Tàu
Trong hơn 20 năm chiến tranh, viện trợ hàng năm cho Việt Nam đạt khoảng hai đến ba lần tổng sản phẩm quốc nội, thể hiện mức độ hỗ trợ tài chính lớn từ các nguồn quốc tế Chính phủ Việt Nam Cộng Hòa (miền Nam) nhận khoảng 20 tỷ USD viện trợ từ Mỹ, tương đương khoảng 147 tỷ USD hiện nay, trong khi Chính phủ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa (miền Bắc) nhận khoảng 3,5 tỷ USD Sự hỗ trợ tài chính này đã góp phần vào quá trình phát triển và tái thiết đất nước sau chiến tranh.
USD từ các nước Xã hội Chủ nghĩa (~26 tỷ USD hiện nay)
Trong 8 năm qua, chất lượng cuộc sống của người dân Việt Nam vẫn còn ở mức thấp và gần như chưa có sự cải thiện đáng kể Giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) bình quân đầu người chỉ tăng trung bình 1% mỗi năm, phản ánh những thách thức trong phát triển kinh tế và nâng cao đời sống người dân.
2 Giai đoạn Tăng trưởng (1986 – nay)
Kinh tế Việt Nam đã trải qua giai đoạn đình trệ kéo dài cùng với thất bại của các nỗ lực cải cách trước đó, như chính sách cải cách Giá – Lương – Tiền năm 1985 Chính phủ nhận thấy cần có một cuộc cải cách toàn diện để thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững Vào tháng 12/1986, Đại hội Đại biểu Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI đã thông qua chính sách Đổi Mới, một chiến lược cải cách toàn diện tập trung chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường xã hội Đây là bước ngoặt quan trọng, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nhiều thành phần, hoạt động theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước.
Thay đổi mô hình kinh tế là điểm bắt đầu của giai đoạn Tăng trưởng kéo dài tới ngày nay của ngành Xây dựng Việt Nam Trong hơn 30 năm từ cải cách Đổi Mới, ngành xây dựng Việt Nam đạt tăng trưởng thực trung bình 8,8%/năm, theo Tổng cục Thống kê (General Statistics Office – GSO)
Biểu đồ 6 - Nguồn: GSO, FPTS ước tính
Sau Đổi Mới, những cải cách quan trọng đối với ngành xây dựng trong giai đoạn bao gồm:
Áp dụng phương pháp đấu thầu trong xây dựng dân dụng và công nghiệp (1986 – 1990): gia tăng tính minh bạch và cạnh tranh của ngành xây dựng;
Tách biệt quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh (1996 – 2000): tăng hiệu quả sử dụng vốn đầu tư cũng như tính cạnh tranh của thị trường;
Hoàn thiện khung pháp lý (Luật Xây dựng 2003, 2014; Luật Nhà ở 2005, 2014; Luật Đấu thầu
2005, 2013…): quy định rõ ràng trách nhiệm cũng như quyền lợi của các bên liên quan, tạo điều kiện cho thị trường phát triển
Kinh tế thị trường thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp tư nhân và nước ngoài tham gia vào ngành xây dựng, dẫn đến sự giảm độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước và tăng tính cạnh tranh trong ngành Theo GSO, đến năm 2016, doanh nghiệp nhà nước chỉ chiếm 8% thị phần xây dựng, trong khi các doanh nghiệp tư nhân chiếm tới 87% và các doanh nghiệp quốc tế chiếm 5%, thể hiện sự chuyển dịch mạnh mẽ trong cơ cấu thị phần ngành xây dựng.
Hiện tại, Việt Nam có khoảng 74.000 doanh nghiệp xây dựng hoạt động, phần lớn là các doanh nghiệp nhỏ, góp phần làm thị trường xây dựng trở nên phân mảnh và đối mặt với áp lực cạnh tranh cao.
Giá trị thặng dư xây dựng theo giá so sánh 2010
Trong 30 năm tăng trưởng, ngành xây dựng Việt Nam cho thấy tính chu kỳ cao, thể hiện qua quá trình tăng trưởng được chia thành nhiều chu kỳ tăng tốc – giảm tốc và khác biệt cao giữa tốc độ tăng trưởng đỉnh và đáy mỗi chu kỳ (lên đến trên 10 điểm phần trăm)
Biểu đồ 8 - Nguồn: GSO, BMI, FPTS ước tính
Ngành xây dựng Việt Nam đang ở cuối giai đoạn tăng trưởng khi xu hướng giảm dần của tốc độ tăng trưởng và các đỉnh đáy chu kỳ thấp hơn so với chu kỳ trước cho thấy Dự kiến, ngành sẽ bước vào giai đoạn Tái cấu trúc, trong đó tốc độ tăng trưởng và mức độ biến động của chu kỳ sẽ giảm dần Theo dự báo của BMI, ngành xây dựng Việt Nam có thể duy trì mức tăng trưởng trung bình khoảng 7,0% mỗi năm trong thời gian tới.
Dự kiến, tốc độ tăng trưởng năm 2026 sẽ thấp hơn 1,8 điểm phần trăm so với mức trung bình từ năm 1990, nhưng vẫn duy trì ở mức cao so với các thị trường xây dựng phát triển khác, đạt trung bình 4,2% mỗi năm.
Tốc độ tăng trưởng giảm dần đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh gia tăng Thêm nữa, xu hướng toàn cầu hóa cũng sẽ tạo thêm áp lực lên các nhà thầu Việt Nam Quy mô thị trường lớn, tăng trưởng cao nhưng các doanh nghiệp có năng suất lao động thấp sẽ khiến thị trường xây dựng Việt Nam là điểm đến hấp dẫn với các nhà thầu quốc tế
Chuỗi giá trị ngành xây dựng
Hoạt động xây dựng là (1) quy trình thiết kế và thi công nên các công trình kiến trúc và
(2) được thực hiện tại địa điểm và theo yêu cầu cụ thể của khách hàng Hai yếu tố này khiến cho ngành xây dựng không giống với ngành sản xuất mà mang nhiều tính chất của ngành dịch vụ:
Yếu tố quan trọng nhất trong các tính chất dịch vụ là sản phẩm phụ thuộc vào yêu cầu khách hàng
Trong ngành xây dựng, chuỗi giá trị của nhà thầu phải linh hoạt để phù hợp với yêu cầu của sản phẩm đầu ra, khác biệt hoàn toàn so với các ngành sản xuất khác nơi đầu ra thường do chuỗi giá trị như máy móc và dây chuyền sản xuất quyết định Điều này đòi hỏi các nhà thầu xây dựng phải thích nghi nhanh chóng với các yêu cầu đặc thù của dự án nhằm đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình Sự linh hoạt trong chuỗi giá trị giúp nâng cao hiệu quả hoạt động, đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn khách hàng và thúc đẩy sự cạnh tranh trên thị trường xây dựng.
Bởi ảnh hưởng quan trọng của sản phẩm đầu ra tới hoạt động xây dựng, chúng tôi bắt đầu phân tích chuỗi giá trị của ngành xây dựng bắt nguồn từ đầu ra
Theo GlobalData, giá trị sản phẩm xây dựng tại Việt Nam năm 2018 đạt 1.356 nghìn tỷ VND, chiếm 24,5% giá trị GDP cả nước và gần gấp đôi tỷ lệ trung bình thế giới (13,5%), cho thấy ngành xây dựng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Ngành xây dựng có nguồn phát triển đa dạng và không có phương thức phân loại chính thống nào, tuy nhiên trong báo cáo này, chúng tôi chủ yếu phân loại theo mục đích sử dụng gồm nhà ở, nhà không để ở và cơ sở hạ tầng Ngoài ra, các loại nhà còn được phân chia thành dân dụng như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và công nghiệp như khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà máy, phản ánh sự đa dạng trong hoạt động xây dựng tại Việt Nam.
Về mặt giá trị, chúng tôi ước tính nhà ở có tỷ trọng cao nhất ở mức 45%, sau đó là nhà không để ở
32% và cơ sở hạ tầng 23%
Biểu đồ 9 - Nguồn: BMI, GSO, FPTS ước tính
Ví dụ về các nhóm sản phẩm xây dựng:
Nhà ở: phục vụ lưu trú
Nhà phố Biệt thự Chung cư
Nhà không để ở: phục vụ thương mại, du lịch, văn phòng, công nghiệp…
Trung tâm thương mại Khách sạn Văn phòng
Cơ cấu giá trị sản phẩm xây dựng
Nhà kho Nhà xưởng, nhà máy Khu công nghiệp
Cơ sở hạ tầng: phục vụ các tiện ích công cộng như giao thông, viễn thông và năng lượng Đường bộ Cảng biển Nhà máy điện
Một số đặc điểm có thể rút ra về sản phẩm xây dựng như sau:
Sản phẩm xây dựng là hàng tiêu dùng lâu bền , thường có giá trị lớn và thời gian sử dụng trên 10 năm Do đó, nhu cầu của các sản phẩm này thường có biến động lớn Khách hàng sẽ chỉ đầu tư vào những sản phẩm này khi họ tin tưởng vào điều kiện kinh tế tương lai thuận lợi
Ngược lại, trong môi trường kinh tế bất lợi, khách hàng sẽ chỉ thuê hoặc kéo dài thời gian sử dụng sản phẩm hiện có, đẩy lùi nhu cầu xây mới tới tương lai Đây là lý do ngành xây dựng có tính chu kỳ cao, thể hiện trong biến động tốc độ tăng trưởng thực của ngành xây dựng Việt
Nam trong 30 năm trở lại đây
Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, phục vụ nhiều nhu cầu khác nhau, đặc biệt đối với cơ sở hạ tầng Điều này dẫn tới sự chuyên môn hóa theo loại hình sản phẩm đầu ra trong ngành xây dựng, tương ứng là các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, nhà không để ở, cơ sở hạ tầng Dưới đây là đánh giá chung của chúng tôi về sự khác nhau của các sản phẩm (với những ngoại lệ trong từng phân khúc nằm trong ngoặc đơn): Điều kiện thi công Yêu cầu kỹ thuật Yêu cầu thẩm mỹ, tiện ích
Diện tích nhỏ tới trung bình, nằm gần khu dân cư – thích hợp cho máy móc hạng nhẹ và các phương pháp thi công ít gây tiếng ồn
Trung bình (trừ tòa nhà siêu cao tầng 9 có yêu cầu cao về nền móng và kết cấu chịu lực)
Xây dựng nhà không để ở
Diện tích trung bình, thường nằm gần khu dân cư (trừ các dự án công nghiệp)
Thấp (trừ dự án công nghiệp nặng có yêu cầu cao về kỹ thuật lắp đặt máy móc, dây chuyền)
Trung bình – thích hợp các vật liệu tiền chế để tiết kiệm thời gian thi công cho nhà máy, kho…
Xây dựng cơ sở hạ tầng
Các công trình thường có diện tích lớn, nằm xa khu dân cư, phù hợp với các hoạt động sử dụng máy móc hạng nặng Điều này giúp đảm bảo thi công diễn ra thuận lợi và an toàn trên quy mô rộng, đồng thời tối ưu hóa hiệu quả công việc và giảm thiểu ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.
Cao – mỗi loại dự án thường yêu cầu kỹ thuật đặc thù riêng
Thấp – (trừ một số dự án đặc thù như cảng, sân bay…)
Các sản phẩm xây dựng có độ phức tạp cao với nhiều yêu cầu khác nhau, dẫn tới việc tìm nhà thầu phù hợp không dễ dàng Khách hàng thường có yêu cầu cụ thể về chất lượng, thời gian thực hiện và chi phí nhưng thiếu kỹ năng chuyên môn về kỹ thuật và giải pháp thi công Do đó, để bảo đảm hiệu quả dự án, khách hàng xây dựng phải thông qua quá trình đấu thầu để tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu với giải pháp kỹ thuật, tiến độ thi công và chi phí phù hợp nhất với yêu cầu dự án
2 Đấu thầu Đấu thầu là quá trình giúp chủ đầu tư và nhà thầu tìm kiếm đối tác thích hợp, thường được áp dụng trong ngành xây dựng do dự án có quy mô lớn và độ phức tạp cao Chủ đầu tư có thể lựa chọn nhà thầu tối ưu trong các nhà thầu đã tham gia, ngược lại nhà thầu có thể lựa chọn chủ đầu tư thích hợp để tham gia đấu thầu Việc tìm được đối tác thích hợp trong giai đoạn này có ý nghĩa quan trọng, do hợp đồng xây dựng thường có quy mô lớn và thời gian thực hiện dài, mọi vấn đề xảy ra trong thời gian thực hiện hợp đồng đều có thể gây ra thiệt hại lớn cho cả hai bên
Hình thức đấu thầu phổ biến nhất là đấu thầu rộng rãi, không giới hạn số lượng nhà thầu tham dự Ngoài ra, khách hàng có thể thực hiện đấu thầu hạn chế (chỉ mời một số nhà thầu nhất định dự thầu, thường được áp dụng trong trường hợp gói thầu có yêu cầu cao về kỹ thuật hoặc kỹ thuật có tính đặc thù) hoặc chỉ định thầu (trực tiếp lựa chọn nhà thầu mà không qua quá trình đấu thầu)
9 Tuy không có định nghĩa phổ quát, theo Hội nhà cao tầng của Liên hợp quốc, nhà siêu cao tầng là nhà có trên 40 tầng (tại Hội thảo Quốc tế lần thứ IV về nhà cao tầng tại Hong Kong năm 1990)
Hình thức chỉ định thầu tuy tiết kiệm thời gian và chi phí đấu thầu nhưng có tính minh bạch thấp và chỉ được áp dụng trong một số trường hợp đối với các dự án sử dụng vốn công 10
Quy trình đấu thầu có thể được chia thành: (1) Mời thầu → (2) Dự thầu → (3) Mở thầu
→ (4) Đánh giá → (5) Lựa chọn → (6) Ký hợp đồng Thời gian thực hiện quy trình này phụ thuộc quy mô dự án, có thể lên tới vài tháng Quý nhà đầu tư có thể tham khảo quy trình đấu thầu giản lược trong Phụ lục
Mời thầu là bước đầu tiên và công khai nhất trong quá trình đấu thầu, tất cả các bước sau đều được thực hiện giữa chủ đầu tư và các nhà thầu tham dự Trong giai đoạn này, chủ đầu tư quyết định các tiêu chí, yêu cầu đối với gói thầu; cách đánh giá các tiêu chí trên; và phương thức đấu thầu để phù hợp với đặc điểm của dự án (về quy mô, kỹ thuật cũng như thời gian)
2.2 Dự thầu, mở thầu, đánh giá và lựa chọn nhà thầu
Môi trường cạnh tranh ngành xây dựng tại Việt Nam
Để đánh giá môi trường cạnh tranh của ngành xây dựng tại Việt Nam, chúng tôi áp dụng mô hình Năm Áp lực Cạnh tranh của Michael E Porter (Porter’s Five Forces) Mô hình này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cạnh tranh trong ngành xây dựng như sức mạnh của nhà cung cấp, sức mạnh của khách hàng, sự đe dọa của các công ty mới gia nhập, sức mạnh của các đối thủ cạnh tranh hiện tại và mối đe dọa từ hàng hóa thay thế Việc sử dụng Porter’s Five Forces giúp xác định các yếu tố cạnh tranh chính, hiểu rõ các cơ hội và thách thức trong ngành xây dựng tại Việt Nam, đồng thời cung cấp cơ sở để xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp và nâng cao lợi thế cạnh tranh trong thị trường ngày càng cạnh tranh gay gắt.
Sự cạnh tranh của các đối thủ hiện tại và Sức mạnh mặc cả của khách hàng là hai yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất tới môi trường cạnh tranh của ngành
Biểu đồ 23 - Nguồn: FPTS Research
Dưới đây là đánh giá của chúng tôi về năm yếu tố trên, theo thứ tự mức độ ảnh hưởng của chúng tới môi trường cạnh tranh của ngành xây dựng (tham khảo đánh giá cụ thể từng yếu tố trong
Trong ngành xây dựng hiện nay, mức độ cạnh tranh từ các đối thủ ngày càng cao, khiến các công ty chủ yếu cạnh tranh bằng giá để giành thị phần Chiến lược này tạo ra áp lực giảm lợi nhuận và làm tăng rủi ro kinh doanh trong ngành, đặt ra thách thức lớn cho sự bền vững và phát triển lâu dài của các doanh nghiệp xây dựng.
Sức mạnh mặc cả của khách hàng: Cao, đặc biệt đối với các nhà thầu phụ hoặc nhà thầu xây dựng nhà ở Sức mạnh mặc cả của khách hàng cao khiến nhà thầu phải chấp nhận lợi nhuận thấp hơn hoặc các điều khoản thanh toán kém hơn
Nguy cơ đối thủ mới gia nhập: Trung bình, chủ yếu do rào cản gia nhập ngành thấp nhưng biên lợi nhuận thiếu hấp dẫn khi so sánh với các ngành khác
Sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp: Trung bình, do các nguyên vật liệu đầu vào xây dựng chủ yếu là các hàng hóa thông dụng với nhiều nhà cung cấp quy mô trung bình
Nguy cơ từ các sản phẩm thay thế trong ngành xây dựng là rất thấp do các sản phẩm thay thế hiện chỉ mang tính không hoàn hảo và chủ yếu được sử dụng vì tiện ích di chuyển, như lều cắm trại hoặc nhà di động trên xe hoặc thuyền Tuy nhiên, các nhà thầu xây dựng truyền thống hiện đang phải đối mặt với rủi ro từ các sản phẩm đột phá có khả năng thay đổi chuỗi giá trị của ngành, và mặc dù rủi ro này chưa rõ rệt hiện nay, nhưng sẽ ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển của các công nghệ mới, đặc biệt là công nghệ in 3D trong xây dựng.
22 Mô hình này được Porter thảo luận chi tiết trong cuốn sách Chiến lược cạnh tranh của ông, xuất bản lần đầu năm 1980 và tới nay đã được tiếp nhận và áp dụng trên toàn cầu
Sự cạnh tranh của các đối thủ hiện tại
Nguy cơ đối thủ mới gia nhập
Nguy cơ sản phẩm thay thế
Sức mạnh mặc cả của khách hàng
Sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp
Môi trường cạnh tranh ngành xây dựng Việt Nam
Triển vọng thị trường xây dựng
Chúng tôi sẽ tập trung phân tích triển vọng của các thị trường xây dựng do đây là yếu tố quyết định tới triển vọng của nhà thầu, ngược lại các yếu tố chi phí đầu vào thường khá tương đồng và có ảnh hưởng nhiều hơn tới lợi nhuận trong kỳ của nhà thầu hơn là triển vọng kinh doanh tương lai
1 Triển vọng thị trường xây dựng và các yếu tố ảnh hưởng chung
Ngành xây dựng Việt Nam được dự phóng có tốc độ tăng trưởng trung bình 6,9%/năm trong 10 năm tới ( theo BMI ), tuy giảm nhẹ so với trung bình 10 năm trước (7,1%/năm) nhưng vẫn ở mức cao so với trung bình thế giới, phù hợp với đánh giá ngành xây dựng Việt Nam đã đến cuối giai đoạn Tăng trưởng, chuẩn bị bước vào giai đoạn Tái cấu trúc
Biểu đồ 24 - Nguồn: BMI, GlobalData
Trong khuôn khổ của báo cáo này, chúng tôi sẽ đánh giá triển vọng cả ngành xây dựng nói chung đầu tiên, sau đó là triển vọng của các sản phẩm xây dựng, dựa trên phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường xây dựng Do ngành xây dựng chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố phức tạp, chúng tôi sẽ phân tích các yếu tố này theo thứ tự ảnh hưởng từ dài hạn tới ngắn hạn, bao gồm:
Yếu tố nhân khẩu học: tạo nên tiềm năng tăng trưởng dài hạn;
Yếu tố kinh tế: ảnh hưởng quyết định đầu tư của khách hàng trong trung hạn;
Hệ thống pháp lý: định hình môi trường cạnh tranh, có ảnh hưởng quan trọng tới kinh doanh trong ngắn hạn
1.1 Các yếu tố nhân khẩu học
Dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao của Việt Nam là hai động lực thúc đẩy nhu cầu xây dựng, tập trung vào nhà ở, nhà máy, văn phòng và cơ sở hạ tầng đô thị
Dân số trẻ là nguồn nhân lực phong phú và vai trò thúc đẩy xu hướng xây dựng dài hạn tại Việt Nam Tính đến năm 2018, dân số Việt Nam đã đạt khoảng 95,5 triệu người, xếp thứ ba trong khu vực Đông Nam Á sau Indonesia và Philippines Với độ tuổi trung bình chỉ 31 và khoảng 66,4 triệu người trong độ tuổi lao động, dân số Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng bắt đầu từ năm 2006 và dự kiến kéo dài đến 2033 theo Ngân hàng Thế giới (WB) Đến cuối thời kỳ dân số vàng, nhu cầu xây dựng dự kiến sẽ chuyển dịch từ các công trình như trường học, nhà máy, văn phòng sang các dự án y tế nhằm phục vụ dân số đang già hóa.
Thời kỳ dân số vàng là giai đoạn khi tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-64 tuổi) vượt quá 67%, cho thấy số người lao động gấp đôi số người phụ thuộc (trẻ dưới 15 tuổi và người cao tuổi trên 64 tuổi) Đây là thời kỳ hiệu quả của nguồn lực nhân lực, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển bền vững của đất nước Khi đạt đến giai đoạn dân số vàng, Việt Nam có tiềm năng lớn để đẩy mạnh các lĩnh vực kinh tế, giảm áp lực gia tăng dân số trẻ và già, và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Tốc độ tăng trưởng thị trường xây dựng
Toàn cầu Đang phát triểnPhát triểnViệt Nam
Xu hướng đô thị hóa thúc đẩy nhu cầu nhà ở, công trình thương mại, công cộng và cơ sở hạ tầng đô thị Tới nay, mới chỉ trên 1/3 dân số Việt Nam sống ở các khu vực đô thị, khá thấp so với các nước khác trong khu vực Điều này chỉ ra dư địa phát triển lớn của các đô thị
Việt Nam Trong 10 năm tới, dân số đô thị Việt Nam dự phóng tăng trưởng trung bình
Theo Ngân hàng Thế giới (WB), tỷ lệ tăng trưởng dân số đô thị tại Việt Nam đạt 2,6% mỗi năm, đứng thứ ba trong các quốc gia ASEAN Đến năm 2039, hơn 50% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại các khu vực đô thị, và dự kiến tỷ lệ này tăng lên 57,3% vào năm 2050, thể hiện xu hướng chuyển dịch dân cư mạnh mẽ hướng đến đô thị hóa nhanh chóng.
Biểu đồ 26 - Nguồn: WB Biểu đồ 27 - Nguồn: WB
Cơ cấu dân số Việt Nam
Tỷ lệ đô thị hóa ASEAN
Thailand Malaysia Myanmar Philippines Indonesia Vietnam Lao PDR Cambodia
Tốc độ đô thị hóa ASEAN
Thời kỳ dân số vàng: trên 2/3 dân số trong độ tuổi lao động
1.2 Các yếu tố kinh tế
Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, ổn định; lạm phát và lãi suất được kiểm soát ở mức thấp là điều kiện thuận lợi cho nhu cầu xây dựng
Nhu cầu xây dựng được thúc đẩy bởi nền kinh tế Việt Nam có độ ổn định và tốc độ tăng trưởng hàng đầu thế giới Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam có độ ổn định thứ ba thế giới (xét về độ lệch chuẩn 24 tăng trưởng) và tốc độ tăng trưởng hàng đầu khu vực GDP Việt Nam dự kiến tăng trưởng 6,5% trong năm 2019, theo Triển vọng Kinh tế Thế giới tháng 10/2019 của
Quỹ Tiền tệ Quốc tế (International Monetary Fund – IMF), đứng thứ 14/192 quốc gia và vùng lãnh thổ toàn cầu và đứng thứ hai trong các quốc gia ASEAN
Biểu đồ 28 - Nguồn: IMF Biểu đồ 29 - Nguồn: IMF
Lạm phát và mặt bằng lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp là môi trường thuận lợi cho cả nhà thầu và khách hàng xây dựng Lạm phát tăng cao gây xói mòn biên lợi nhuận vốn đã thấp của nhà thầu xây dựng, đồng thời tạo áp lực khiến lãi suất tăng, ảnh hưởng tiêu cực tới nhu cầu xây dựng Trong những năm gần đây, lạm phát Việt Nam được ổn định ở mức 03
Lạm phát Việt Nam hiện đang ở mức cao so với khu vực và có xu hướng tăng dần, với tỷ lệ khoảng 4% mỗi năm, bằng gần một nửa mức trung bình trong 20 năm qua Điều này chủ yếu do áp lực từ việc điều chỉnh tăng giá các mặt hàng và dịch vụ do nhà nước quản lý, như điện, y tế, giáo dục, thuế bảo vệ môi trường xăng dầu Bên cạnh đó, nền kinh tế Việt Nam đang sản xuất vượt mức tiềm năng, điều này có thể đẩy giá các mặt hàng phổ thông tăng cao.
24 Độ lệch chuẩn là một đại lượng thống kê mô tả dùng để đo mức độ phân tán của một tập dữ liệu, hệ số này càng thấp thì độ phân tán của tập dữ liệu càng nhỏ Tại đây, chúng tôi sử dụng độ lệch chuẩn để đo lường sự ổn định của tốc độ phát triển kinh tế các quốc gia
Dự phóng tăng trưởng GDP
Australia Bangladesh Vietnam Tanzania Lao PDR
Azerbaijan Eritrea Iraq Equatorial Guinea
T o p 5 t h ấ p n h ấ t T o p 5 c a o n h ấ t Độ lệch chuẩn tăng trưởng GDP
Biểu đồ 30 - Nguồn: GSO Biểu đồ 31 - Nguồn: IMF
Lãi suất cho vay Việt Nam ổn định ở mức thấp từ năm 2015 tới nay, thuận lợi cho cả khách hàng và nhà thầu xây dựng Chúng tôi đánh giá lãi suất Việt Nam sẽ tiếp tục được giữ ổn định dù lạm phát đang chịu áp lực tăng, do mặt bằng lãi suất toàn cầu có xu hướng giảm để thúc đấy hoạt động kinh tế trước căng thẳng thương mại
Biểu đồ 32 - Nguồn: WB, SBV
Lạm phát Lạm phát trung bình
2011: kinh tế tăng trưởng nóng, chính sách tài khóa và tiền tệ nới lỏng
Cambodia Indonesia Vietnam Philippines Myanmar
Lãi suất cho vay Việt Nam
Lãi suất cho vay ngắn hạn Lãi suất cho vay trung và dài hạn
Lãi suất tăng mạnh để kiềm chế lạm phát
2008: Việt Nam gia nhập WTO, thu hút dòng tiền quốc tế
Những ảnh hưởng của môi trường kinh tế tới tâm lý người tiêu dùng có thể được đánh giá qua chỉ số Niềm tin người tiêu dùng ( Consumer Confidence Index – CCI ) 25 CCI được coi là chỉ báo nhanh đối với xu hướng kinh tế, CCI cao có thể là dấu hiệu nhu cầu xây nhà ở tăng trong tương lai Tại Việt Nam, CCI có xu hướng tăng từ năm 2013 tới nay, đạt 128 điểm trong Q3/2019, đứng thứ 03 toàn cầu, chỉ thấp hơn Philippines (131) và Ấn Độ (135)
Biểu đồ 33 - Nguồn: The Conference Board, Nielsen
Ngành xây dựng là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước theo quy định pháp luật Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước chính trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam Luật Xây dựng 2014 đóng vai trò là văn bản pháp lý quan trọng nhất quy định các hoạt động xây dựng, đảm bảo tuân thủ pháp luật và kiểm soát chặt chẽ các hoạt động trong ngành.
Rủi ro ngành xây dựng
1 Rủi ro biến động giá nguyên vật liệu xây dựng
Rủi ro biến động giá nguyên vật liệu là rủi ro lớn nhất mà các nhà thầu xây dựng phải chịu, do
(1) nguồn cung nguyên vật liệu phụ thuộc vào địa điểm dự án, khó kiểm soát, (2) chi phi nguyên vật liệu chiếm 70% trên tổng chi phí sản xuất kinh doanh và (3) biên lợi nhuận trước thuế ngành xây dựng nhỏ, trung bình luôn ở mức dưới 05% Rủi ro này tỷ lệ thuận với quy mô dự án, không chỉ do giá trị dự án cao mà còn do thời gian thực hiện thường kéo dài Các nhà thầu có thể hạn chế rủi ro này bằng cách ký kết hợp đồng theo đơn giá sửa đổi thay vì hợp đồng trọn gói hay hợp đồng đơn giá cố định, tuy nhiên phương pháp này có hiệu quả hạn chế và làm giảm lợi nhuận dự kiến của dự án
2 Rủi ro thu hồi công nợ
Nhà thầu xây dựng thường bị khách hàng chiếm dụng vốn trong quá trình thực hiện dự án
Trong thời gian hợp đồng, nếu khách hàng gặp phải khó khăn tài chính và không thể thanh toán sẽ gây thiệt hại lớn cho nhà thầu, đặc biệt với những nhà thầu có biên lợi nhuận thấp Ví dụ, nếu khách hàng không thể thanh toán một dự án, nhà thầu với biên lợi nhuận 20% đã bỏ ra 80% chi phí cho dự án đầu tiên và cần thực hiện 4 dự án quy mô tương đương để bù lại số vốn này; nhưng với biên lợi nhuận ở mức 02 – 04% của ngành xây dựng, nhà thầu xây dựng cần thực hiện 24 – 49 dự án quy mô tương đương mới đủ Để hạn chế rủi ro này, nhà thầu cần xem xét, đánh giá kỹ tiềm năng tài chính của khách hàng trước khi tham gia đấu thầu và ký kết hợp đồng
3 Rủi ro biến động nhu cầu xây dựng
Ngành xây dựng mang tính chu kỳ cao do nhu cầu xây dựng rất nhạy cảm với các thay đổi trong môi trường kinh tế và pháp lý Thêm nữa, doanh thu của nhà thầu phụ thuộc vào dự án ký kết, do đó khối lượng công việc của một nhà thầu thường không ổn định, có thể biến động lớn giữa các thời kỳ Để hạn chế rủi ro này, các nhà thầu xây dựng cần tăng tính linh hoạt của bộ máy sản xuất thông qua sử dụng thầu phụ, lao động thời vụ và thuê máy móc thi công Tuy nhiên, các biện pháp này cũng làm giảm lợi nhuận dự kiến của dự án.