Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước

LỜI NÓI ĐẦU

Tìm hiểu về định giá đất, bất động sản và một số mô hình trên thế giới

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việcđịnh giá đất nói riêng và bất động sản nói chung phải được thực hiện kháchquan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụngđất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất,giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trườngbất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát giá thị trường,giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tìnhtrạng đầu cơ tích luỹ

Về định giá đất, bất động sản

Định giá đất, bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới,

kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từnhiều thập kỷ qua Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc,Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đãtrở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu vềgiá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và bất động sản đã đượcđưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho cácgiao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạtđộng định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là mộtcông cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là mộtloại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát củanhà nước

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nướcnhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất

và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rấtgiống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:

Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước.

Nhờ có hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước có thểxác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thuỵ Điển, tổng giá trị thị trường củabất động sản là 540 tỷ USD (trong đó có 350.000 bất động sản nông lâmnghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷUSD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 bất động sản côngnghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130

tỷ USD

Ngoài ra, thông qua hoạt động này nhà nước tăng cường sức mạnh củamình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổnđịnh dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sảnkhác phải nộp theo quy định của pháp luật

Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp

lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.

Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định

giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá cácloại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sựchuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản đượctiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy địnhcủa mỗi nước Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế,thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc địnhgiá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu

Về phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nước đều sử dụng

những phương pháp định giá truyền thống, đó là:

Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những bấtđộng sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh)làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá.

Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyếtcho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tínhbằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấuhao

Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu

tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai

Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của nhà

nước và tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản

lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước

Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bấtđộng sản; thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất độngsản trên phạm vi cả nước Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá vàban hành theo chu kỳ hhoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trịlớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được

Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thườngxuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giáTrung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia) Trường hợpnhững thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếukết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà cácbên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyếtđịnh của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơchế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khuvực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng,thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp

nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên cóliên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công

Cơ quan định giá Trung ương là Vụ Định giá thuộc Bộ Nội vụ có chứcnăng nghiên cứu chính sách, xây dựng quy trình, quy phạm và đào tạo cánbộ

Cơ quan định giá địa phương là Hội đồng định giá trực thuộc chínhquyền địa phương (25 Hội đồng thành phố, quận, huyện) gồm các đại diệnchính quyền, các cơ quan chuyên môn địa chính, tài chính, ngân hàng, thuế

vụ, công chứng Nhiệm vụ của Hội đồng là thẩm định và công bố giá đấtcông cáo (định kỳ 3 năm) và giá công cáo hiện hành (vào 01 tháng 7 hàngnăm)

Cấp cơ sở có 108 văn phòng định giá thực hiện các nghiệp vụ định giá

Hệ thống định giá nhà nước có khoảng 600 biên chế

Thái Lan

Cơ quan định giá Trung ương (CVA) trực thuộc Cục Đất đai Bộ Nội

vụ, chịu sự chỉ đạo của Ủy ban Định giá Trung ương (gồm đại diện các BộTài chính, Bộ Nội vụ, Ngân hàng Trung ương, CVA, và tổ chức định giá tưnhân) CVA có 200 biên chế, được tổ chức thành 5 phòng: Hành chính, Địnhgiá, Bản đồ định giá, Truy cập số liệu và lưu trữ CVA không có hệ thống địaphương, việc định giá đất địa phương thực hiện theo hợp đồng với văn phòngquản lý đất đai các tỉnh Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt độngdưới hình thức Công ty TNHH theo giấy phép hành nghề do Hội Định giá

Định giá Trung ương có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, có đại diện trong

Ủy ban Định giá Trung ương Các Công ty định giá tư nhân có thể có chinhánh tại các địa phương (Công ty TNHH Surida có 17 văn phòng đại diệntại các địa phương)

Malaysia

Cơ quan thực hiện chức năng định giá bất động sản là Cục Dịch vụ địnhgiá và bất động sản (JPPH), trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia JPPH liênbang có 9 phòng: Điều phối quản lý, Hỗ trợ quản lý, Công nghệ thông tin,Đầu tư, Định giá bất động sản, Quản lý bất động sản, Thư ký định giá, Đàotạo JPPH có chi nhánh tại 13 bang, mỗi chi nhánh có 5 phòng: Định giá, Kếhoạch, Công nghệ thông tin, Thông tin bất động sản, Hành chính JPPHkhông có chi nhánh cấp huyện, JPPH vùng chịu trách nhiệm quản lý và thựchiện định giá bất động sản cho một số quận, huyện Tổ chức định giá bấtđộng sản tư nhân hoạt động dưới hình thức Công ty TNHH và cá nhân hànhnghề tư vấn định giá và dịch vụ bất động sản theo giấy phép do Ủy ban Địnhgiá Trung ương cấp Các tổ chức định giá tư nhân và cá nhân tập hợp trong

tổ chức nghề nghiệp của Hiệp hội Định giá Trung ương có điều lệ, quy chếhoạt động riêng và có đại diện trong Ủy ban Định giá Trung ương Ủy banĐịnh giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17 chuyên gia định giá nhànước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện Hiệp hội Định giá Trungương Hội đồng có trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị bất động sản đượcđịnh giá định kỳ 5 năm và danh mục giá trị hàng năm của bất động sản

Singapore

Cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng Đấtđai thuộc Bộ Pháp luật và Văn phòng Định giá thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tàichính Trong đó, Văn phòng Đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lýnhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng cácvăn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giábất động sản Văn phòng Đất đai có 4 phòng: Bán đất, Thu hồi đất, Quản lý

đất nhà nước, Hợp tác phát triển về đất Văn phòng Định giá có chức năngthực hiện việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định củapháp luật Văn phòng Định giá có 4 phòng: Xử lý thông tin, Định giá bấtđộng sản (đất trống và đất có nhà), Định giá bất động sản đặc biệt (sân gol,sân bóng đá, casino…), Định giá theo tổng giá trị bất động sản Tổ chức địnhgiá tư nhân hoạt động theo hình thức Công ty trách nhiệm bất động sản kinhdoanh bất động sản Công ty tư vấn dịch vụ định giá theo giấy phép hànhnghề do Hội Định giá Trung ương cấp Tổ chức hội nghề nghiệp là ViệnĐịnh giá Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng.

Trung Quốc

Cơ quan định giá bất động sản là Trung tâm Tư vấn Định giá bất độngsản Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc Trungtâm có tư cách pháp nhân định giá tài sản nhà nước, thực hiện chức năngđịnh giá, công chứng, tư vấn cung cấp thông tin có liên quan đến bất độngsản Tổ chức của Trung tâm gồm 12 phòng nghiệp vụ, 28 chi nhánh trong vàngoài nước với trên 400 biên chế Được thành lập tháng 8/1992, đến cuốinăm 1995 Trung tâm Tư vấn Định giá bất động sản Trung Quốc đã xây dựngtiêu chuẩn định giá của 26 thành phố, định giá cho 200 tổ hợp, hạng mục lớn

về nhà đất, định giá 26 doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hoá

Thuỵ Điển

Cơ quan định giá thuộc Tổng cục Địa chính (National Land Survey)thuộc Bộ Môi trường Biên chế 470 người Nhiệm vụ định giá bất động sảncông nghiệp, thương nghiệp, năng lượng và các bất động sản khác bắt đầu từ

1988 theo chu kỳ 6 năm một lần; định giá nhà ở (quy mô 1-2 gia đình) bắtđầu từ 1990, theo chu kỳ 6 năm một lần; định giá bất động sản nông nghiệp,bắt đầu từ 1992, theo chu kỳ 6 năm một lần

I GI ỚI THIỆU CHUNG

A/ GIỚI THIỆU CHUNG

1 Lịch sử hình thành và phát triển

Công ty là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại ViệtNam Tiền thân của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là mộtđơn vị trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, được thành lập tháng 02 năm 1998

Từ tháng 8 năm 2003, Công ty là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Bộ Tài chính.Ngày 06/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính ký Quyết định số 3004/QĐ-BTCPhê duyệt phương án chuyển Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính thànhCông ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Luật doanhnghiệp

Tên giao dịch bằng tiếng Việt:

CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM

Tên giao dịch bằng tiếng Anh:

VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY COMPANY

Tên giao dịch viết tắt: V V F C

Địa chỉ: số 3 - Thuỵ Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội

Điện thoại: 0804 3139/ 0804 4186 Fax: 04.847 2271/ 04.7281550

Công ty có các Chi nhánh và Văn phòng đại diện:

- Khu vực miền Nam:

Địa chỉ: Lầu 7, 49 Pasteur, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Điện thoại: 08.8218874, 08.9142930 Fax: 08.8218901

Điện thoại: 0280.655285 Fax: 0280.655284

- Khu vực Tây Bắc:

Địa chỉ: Phường Mường Thanh, Thành phố Điện Biên

Điện thoại / Fax: 0230.831615

Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông quaviệc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa

Thực hiện nghiệp vụ chuyên môn

Hiện nay, Công ty đã tham gia vào Ban chấp hành của Hội thẩm địnhgiá Việt Nam (VVA), đồng thời là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giáASEAN (AVA)

Công ty đã được Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vươngquốc Anh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêuchuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005

2 Phạm vi hoạt động

Lãnh đạo Công ty làm việc với Hội Thẩm đinh giá Ucraina tháng 10/2005

2.1 Kinh doanh dịch vụ:

- Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá, động sản, bất động sản

và dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh

- Xác định giá trị doanh nghiệp.

- Đánh giá uy tín doanh nghiệp

- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng

- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (bất động sản, động sản, doanhnghiệp)

- Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanhcủa công ty như: kinh tế tài chính, kinh tế thị trường, giá cả bằng tiếngViệt, tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật

- Tổ chức điều tra, nghiên cứu, ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thịtrường giá cả, kinh tế tài chính, tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh

tế thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật

- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất

và tiêu dùng

2.2 Tư vấn:

- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá

- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp

- Tư vấn tài chính doanh nghiệp (giá thành, giá bán sản phẩm, thuế )

- Tư vấn đấu giá tài sản

- Tư vấn Marketing

2.3 Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật cho phép.

3 Đội ngũ chuyên nghiệp

Là một đơn vị hoạt động tư vấn, Công ty luôn coi trọng trình độ và kinhnghiệm của đội ngũ nhân viên Chúng tôi tự hào có đội ngũ nhân viênchuyên nghiệp có trình độ, năng động, sáng tạo, có tính thần trách nhiệmcao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn Thẩm định giá do Nhà nước ban hànhcũng như các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được chấp nhận chung

Các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của Công ty 100% tốt nghiệp đạihọc và trên đại học, trong đó gần 30% là thạc sỹ hoặc đang theo học cao học

Đội ngũ nhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liêntục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức Hàng năm,Công ty đều gửi các chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do

Mỹ, Canađa, Úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia tổ chức Bên cạnh đó, cácchuyên viên thẩm định giá luôn ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nângcao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trongmôi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật

Hiện nay, số lượng các nhân viên làm về thẩm định giá ở Việt Nam được cấpThẻ thẩm định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do Hộiđồng thi Quốc gia tổ chức rất nghiêm ngặt Công ty hiện đang có số lượngThẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam

Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của Công ty là bố trí các thẩm định viên cónăng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hàng đề nghị thẩm địnhgiá, nhằm đảm bảo cung cấp dịch vụ hoàn hảo nhất Ban Lãnh đạo Công tygiám sát trực tiếp các nhóm để đảm bảo việc thẩm định theo đúng các quyđịnh của Nhà nước và đạt được chất lượng cao nhất

4 Phương châm và tôn chỉ hành động

Cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" đã trở thànhphương châm, giá trị và niềm tin của Công ty, và giờ đây trở thành một phầnkhông thể tách rời trong văn hóa của Công ty, đòi hỏi Công ty phải khôngngừng tự đổi mới và phát triển

Tôn chỉ hành động của chúng tôi là: “Nhu cầu thẩm định giá của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng ta”.

5 Những cột mốc và thành tựu đáng nhớ

Ngày 08/5/1997, Thủ tướng Chính phủ có công văn số 2263/VP-UB chophép Ban Vật giá Chính phủ là cơ quan đại diện của Việt Nam gia nhập Hiệphội Thẩm định giá ASEAN và tham gia vào Uỷ ban Chuẩn mực quốc tế vềthẩm định giá với tư cách là Hội viên thông tấn Đồng thời cũng giao cho

Ban Vật giá Chính phủ phối hợp với các Bộ có liên quan xây dựng đề ánthành lập Trung tâm Thẩm định giá Việt Nam.

Tháng 02/1998, Trung tâm Thẩm định giá được thành lập theo Quyết định số14/1998-QĐ-BVGCP của Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ với tên gọiban đầu là “Trung tâm Tư vấn, dịch vụ Kiểm định giá” Trung tâm là mộtpháp nhân trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, hạch toán kinh tế độc lập, tựtrang trải một phần kinh phí hoạt động Đây chính là đơn vị thẩm định giáđầu tiên được thành lập tại Việt Nam

Ngày 19/9/2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 122/2002/QĐ-TTgsát nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính

Từ ngày 01/8/2003, Trung tâm Thẩm định giá trở thành đơn vị trực thuộc BộTài chính theo Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tàichính

Tháng 10/2005, Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương quốcAnh (UKAS) cấp Giấy chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêuchuẩn quốc tế ISO 9001: 2000

Trung tâm Thẩm định giá là ủy viên Ban vận động thành lập Hội Thẩm địnhgiá Việt Nam, hiện thành viên chủ chốt Hội Thẩm định giá Việt Nam, thànhviên Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN

Ngày 01/7/2007, Khai trương Website: www.Valuation.vn

Ngày 31/12/2007, Trung tâm Thẩm định giá chính thức trở thành Công tyĐịnh giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) theo Phương án chuyển đổi

đã được Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt tại Quyết định số 3004/QĐ-BTCngày 06/9/2007

Tổng số thẩm định viên về giá hiện có: 26 người; số đấu giá viên hiện có: 7người

VVFC hiện đã tổ chức 12 khóa học nghiệp vụ thẩm định giá với gần 1.000

B/ SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM

C/MẠNG LƯỚI THẨM ĐỊNH GIÁ