Phương thức góp vốn Phương thức góp vốn

Untitled LUAT DAT DAI luan van tiểu luận (Trường Đại học Ngoại ngữ Đại học Quốc gia Hà Nội) StuDocu is not sponsored or endorsed by any college or university ( lOMoARcPSD|18635327 ) ( Downloaded by Hà.

LUAT DAT DAI - luan van

tiểu luận (Trường Đại học Ngoại ngữ- Đại học Quốc gia

Hà Nội)

StuDocu is not sponsored or endorsed by any college or university

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TIỂU LUẬN

LUẬT ĐẤT ĐAI

HỌC VIÊN:

MSSV:

EMAIL:

ĐỀ TÀI:

PHƯƠNG THỨC GÓP VỐN BẰNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LỜI MỞ ĐẦU

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó nhà nước giữ vai trò

là người đại diện toàn dân về sở hũu đất đai và thống nhất về việc quản lý đất đai Với vai trò trách nhiệm đó nhà nước không ngừng quan tâm đến việc gìn giữ , bảo vệ và phát huy tính bền vững nguồn tài nguyên quí giá này Nhà nước giao quyền sử dụng đất đai cho từng tổ chức cá nhân cụ thể trong phạm vi phù hợp với định hướng phát triển của đất nước Trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong đó Nhà nước giữ vai trò người đại diện chủ sở hữu nó thể hiện được sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là người quản lý hành chính về đất đâi, điều tiết và giám sát quá trình hợp tác giữ những người có quyền sử dụng đất với nhau Trong tất cả các quan hệ về đất đai thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện nay được nhiều người quan tâm vì nó phù hợp với nhiều doanh nghiệp hiện nay đặc biệt là các Doanh nghiệp có nhu cầu về đất đai số lương lớn

Trong khuôn khổ bài tiểu luận hết môn nghiên cứu về Luật Đất Đai em xin trình bày một số quan điểm của mình về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư hiểu rõ hơn về loại hình góp vốn này và những thủ tục cũng như những vướng mắc có thể xảy ra

PHẦN 1

NHỮNG ĐIỀU KIỆN CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Chủ thể trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất

a) Người có quyền sử dụng đất mang đi góp vốn

Trước tiên người có quyền sử dụng đất mang đi góp vốn thì phải người góp vốn phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất do nhà nước cấp của thửa đất mang đi góp vốn trừ một số trường hợp thuộc khoản 3 điều 186 luật đất đai 2013 về trường hợp tất cả những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều

là người nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng

Thửa đất mang đi góp vốn không nằm trong tình trạng bị tranh chấp; Quyền sử dụng đất mang đi góp vốn không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;

Quyền sử dụng đất mang đi góp vốn phải còn trong thời hạn sử dụng Chủ thể tham gia giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện theo quy định tại Khoản 1 Điều 177 Bộ luật Dân sự năm 2015 Căn cứ Pháp lý Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

b) Người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện như:

Người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được cơ qua nhà nước

có thẩm quyền chấp nhận bằng văn về việc nhận góp vốn bằng đất nông nghiệp

để thực hiện dự án

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phần diện tích mang đi góp vốn phải

có mục đích sử dụng phù hợp với tình hình qui hoạch chung cũng như kế hoạch

sử dụng đất chung được cấp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà thửa đất thuộc diện đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng mục đích sử dụng phi nông nghiệp thì phải nộp một khoản tiền để chuyển mục đích nhằm để nhà nước bổ sung diện tích đất trồng lúa bị mất theo qui định pháp luật

1.2 Quyền sử dụng đất mang đi góp vốn

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải luôn đảm bảo bởi các nguyên tắc:

Quyền sử dụng đất mang đi góp vốn phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khu vực được ủy ban huyện công bố được phê duyệt hằng năm

Chủ đầu tư nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với phương thức phải chuyển mục đích sử dụng đất thì việc nhận vốn góp chỉ được thực hiện sau khi được cấp có thẩm quyền cho phép bằng văn bản về việc chuyển mục đích sử dụng thửa đất mang đi góp vốn và thời hạn sử dụng đất phải được điều chỉnh bổ sung sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng nhằm mục đích sử dụng của doanh nghiệp

Nếu việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà trong đó có một phần diện tích có tài sản gắn liền trên đất mà phần diện tích đó không có góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì lúc đó chủ đầu tư có thể thỏa thuận với người sử dụng đất

để mua lại phần tài sản gắn liền trên đất, sau đó nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi lai đất và chuyển đổi mục đích sử dụng của thửa đất đó cho phù hợp với công năng sử dụng và sau đó thì cho chủ đầu tư sẽ thuê lại thửa đất đó để thực hiện dự án, và khi đó người bán tài sản phải thể hiện rõ thiện chí tự nguyên chấp nhận cho nhà nước thu hồi thửa đất có tài sản gắn liền trên đất với giá cả thỏa thuận

PHẦN 2

THỦ TỤC, CÁCH THỨC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Trình tự thủ tục

a) Chuẩn bị và nộp hồ sơ thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng (QSD) đất

Người thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chuẩn bị bộ hồ sơ nộp tại

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp huyện – văn phòng đăng ký đất đai, hoặc tại chi nhánh VP đăng ký đất đai trực thuộc sở TNMT được quy định tại Khoản 3 Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định

về hồ sơ địa chính , hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động về đất đai theo mẫu qui định

+ Bản chính giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Văn bản thông báo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện đồng ý việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể

+ Bản trích lục bản đồ địa chính của thửa đất mang đi góp vốn

+ Các giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền nếu có và các giấy tờ liên quan có công chứng

b) Thẩm định hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ tiếp nhận và gửi thông báo đến cơ quan quản lý thuế để xác định nghĩa vụ về các khoản thuế,

lệ phí cần phải thực hiện theo qui định, cập nhật biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định của Bộ Tài nguyên môi trường

c) Thông báo và trả kết quả

Sau khi văn phòng đăng ký đất đai cập nhận biến động lwn Giấy chứng nhận thì se thông báo trả kết quả trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ đăng

ký hợp lệ

2.2 Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

_ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất dưới hình thức hợp tác kinh doanh, theo đó người góp vốn bằng quyền sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình góp vốn dưới hình thức hợp tác kinh doanh, Bằng hình thức này thì bên nhận góp vốn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nói cách khác không thay đổi chủ thể trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi thời hạn góp vốn đã hết hoặc việc góp vốn được chấm dứt theo thỏa thuận giữ các thì bên góp vốn bằng QSD đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất đó trong khoảng thời gian còn lại

_ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới hoặc cùng sản xuất kinh doanh với pháp nhân đã được thành lập trước Với trường hợp này thì quyền sử dụng đất được chuyển từ người góp vốn sang người nhận góp vốn lúc

đó pháp nhân sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển QSD đất, thành viên thực hiện góp vốn phải đén cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục để chuyển QSD đó cho công ty Việc chuyển QSD trong trường hợp này được miễn thuế trước bạ

2.3 Góp vốn bằng QSD đất nhằm vào mục đích sử dụng đất vào việc sản xuất kinh doanh

Góp vốn bằng QSD đất nhằm vào mục đích sử dụng đất vào việc sản xuất kinh doanh phải đẩm bảo các nguyên cơ bản sau đây:

_ Quyền sử dụng đất mang đi góp vốn phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cơ quan nhà nước cs thẩm quyền phê duyệt và công bố _ Trong khu vực không còn quỹ đất để sử dụng cho việc sản xuất kinh doanh theo chủ trương chung vào các lĩnh vực được khuyến khích đầu tư

_ Trường hợp QSD đất thực hiện dự án nếu việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà trong đó có một phần diện tích có tài sản gắn liền trên đất mà phần diện

tích đó không có góp vốn bằng QSD đất thì chủ đầu tư có thể thỏa thuận để mua lại phần tài sarngawsn liền trên đất và sau đó nhà nước sẽ thực hiện thu hồi phần đất trên chuyển đổi mục đích sử dụng cho phù hợp và cho bên chủ đầu tư thuê lại đẻ chủ đầu tư thực hiện dự án đã được duyệt

2.4 Cách thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì theo luật Doanh nghiệp thì tài sản quyền sử dụng đất phải được định giá và qui đổi ra tiền đồng, việc định giá thực hiện bởi chuyên gia định giad và phải thông qua hội đồng thành viên, hội đồng cổ đông hoặc cổ đong sáng lập

Cụ thể:

_ Tài sản là quyền sử dụng đất khi góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được một tổ chức chuyên nghiệp thẩm định giá trị và được sự thống nhất của thành viên hay cổ Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được đa số các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận Nếu như tài sản góp vốn được định giá mà giá thẩm định chênh lệch cao hơn so với giá tại thời điểm góp vốn các cổ đông sáng lập sẽ phải cùng góp thêm số tiền bằng số chênh lệch mọi thiệt hại do cố ý đinh giá sai phải cùng nhau liên đới trách nhiệm

_ Tài sản là quyền sử dụng đất khi góp vốn trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc mời một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thông qua sự nhất trí cao của các thành viên Nếu tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản quyền sử dụng đất góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp thống nhất đòng ý Nếu có sự chênh lệch cao hơn thì các cổ đông sáng lập phải thống nhất góp thêm phần chênh lêch mọi thiệt hại do

cố ý đinh giá sai phải cùng nhau liên đới chịu trách nhiệm

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai

PHẦN 3

XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHẤM DỨT VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi một tài sản bằng quyền sử dụng đất đem đi góp vốn sau , vì lý do nào

đó mà việc góp vốn được chấm dứt có thể truosc thời hạn hạc đúng thời hạn hay

lý do đặc biệt nào đó thì chúng ta phải có những hướng xử lý tài sản này sau khi chấm dứt việc góp vốn, tùy theo từng trường hợp mà có những hướng xử lý khác nhau sao cho phù hợp với qui định pháp luật

Trong trường hợp hết thời hạn góp vốn theo thỏa thuận giữ các bên hoặc có thể kết thúc trước hạn mà có sự thống nhất của bên nhận góp vốn và bên góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đó trong thời gian còn lại

Nếu như bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã hoàn thành thủ tục góp vốn mà sau đó bên nhận góp vốn làm thủ tục đăng ký chuển mục địch sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu sử dụng thì khi hết thời hạn góp vốn thì khi đó hai bên sẽ bàn bạc thỏa thuận quyền lợi của các bên theo đúng qui định pháp luật Nếu như trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất mà bên góp vốn và bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất tiếp tục thì nhà nước sẽ thu hồi đất trên

Nếu như trong trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết mà bên góp vốn không có nhu cầu sử dụng mà bên nhân góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì nhà nước sẽ thu hồi lại và tiếp tục cho bên nhận góp vốn thuê quyền sử dụng đất đó

Nếu như các bên vi phạm về luật đất đai đối với quyền sử dụng đất đang góp vốn thì hai bên chấm dứt việc góp vốn và nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất đó

QSD đất được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân nếu như một trong các bên tham gia trong quá trình góp vốn tuyên bố phá sản

Người nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất theo phán quyết của Tòa

án thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại đúng với mục địch đã công nhận, Nhà nước sẽ thu hồi nếu như QSD đất đó không có người đứng ra nhận

QSD đất đem đi góp vốn vẫn được thuwd kế hợp pháp theo luật định nếu như cá nhân đứng ra góp vốn chết

Trường hợp cá nhân tham gia góp vốn bị tuyên bố mất tích hay mất năng lực hành vi dân sự thid vẫn được giải quyết theo qui định của luật dân

Việc xử lý theo thỏa thuận giữa các bên sao cho phù hợp với quy định của Luật Đất Đai và các quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp có liên quan đối với doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc tổ chức góp vốn giải thể

PHẦN 4

TÌNH HUỐNG VỀ VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ MỘT VÀI KIẾN NGHỊ

Theo khoản 2 Điều 730 BLDS, thì bên góp vốn được để lại thừa kế phần vốn góp bằng trị giá quyền sử dụng đất Việc áp dụng quy định này đối với góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất đang gặp nhiều vướng mắc Trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không chuyển quyền sử dụng đất thì di sản thừa kế sẽ bao gồm phần vốn đã góp và quyền sử dụng đất sau khi đã hết thời hạn góp vốn

Một trường hợp cụ thể như năm 2015, ông A góp vốn bằng quyền sử dụng đất thời hạn 20 năm quyền sử dụng này được định giá năm tỷ đồng đẻ thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn X cùng với ông B nhưng hai năm sau ông a qua

ty

X, Trong trường hợp này ông A góp vốn với hình thức không chuyền quyền sử dụng đất do đó khi hết thời hạn góp vốn thì quyền sử dụng đất này sẽ được phân chia theo pháp luật của những người thừa kế hợp pháp cò Bà C được thừa kế theo di chúc phần vốn góp tại công ty

Qua trường hợp trên dẫn đến tình trạng các thừa kế muốn rút tài sản của ông A ra khỏi công ty để được chia di sản còn bà C thì muốn giữ lại để hưởng lợi tức từ phần góp vốn Vấn đề đặt ra ở đây là Bà C có được tiếp tục với tư cách đại diện góp vốn theo di chúc hay không và các thừa kế khác có quyền yêu cầu rút tài sản góp vốn ra để chia di sản là quyền sử dụng đất hay không

Như vậy chúng ta có thể thấy được một số vướn mắc trong một vài trường hợp xảy ra khi thực hiện góp vốn bằng QSD đất mà không chuyển QSD đất cho bên nhận góp vốn cả bên nhận góp vốn và bên góp vốn đều không rõ ràng trong việc định đoạt, quản lý và sử dụng giá trị của quyền sử dụng đất được đem đi góp vốn

Đối với bên nhận góp vốn bằng QSD đất sau khi đã hoàn thành việc nhận góp vốn thì không thể dùng tài sản này đi cầm cố thế chấp hay mua bán trao đổi

đẻ có một tài sản tốt hơn mà chỉ có quyền quản lý và sử dụng

Trân trọng cảm ơn./

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Luật Đất Đai 2013

2 Luật Doanh Nghiệp 2014

3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

4 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

Về phiếu chuyển số 21 của phòng KTCL phần về Quy trình thực hiện công tác Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình có ý kiến như sau:

1/ Đề xuất kết hợp thêm về Lập Quy trình đầu tư xây dựng công trình khẩn cấp vốn đầu tư công.

2/ Tại Mục 8 về lưu trữ hồ sơ dự án cần được quy định cụ thể hơn

về thành phần, hình thức, số lượng,nơi lưu trữ,….