Đối với cỏc quy định về chuyển quyền sử dụng đất được ghi nhận tại phần V của Bộ luật dõn sự, cú tỏc giả đề nghị huỷ toàn bộ cỏc chương này chuyển giao nú cho luật đất đai và cỏc văn bản
Trang 1ThS Trần Quang Huy *
iện nay có nhiều ý kiến khỏc nhau của
cỏc chuyờn gia trong nước và nước
ngoài về việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung
Bộ luật dõn sự Đối với cỏc quy định về
chuyển quyền sử dụng đất được ghi nhận tại
phần V của Bộ luật dõn sự, cú tỏc giả đề nghị
huỷ toàn bộ cỏc chương này chuyển giao nú
cho luật đất đai và cỏc văn bản phỏp luật cú
liờn quan đến đất đai.(1) Mặt khỏc, cú tỏc giả
cho rằng trờn cơ sở chế độ sở hữu toàn dõn
về đất đai, việc Nhà nước mở rộng quyền cho
người sử dụng đất thỡ quyền sử dụng đất (tài
sản đặc biệt) chớnh là đối tượng của luật dõn
sự Vỡ thế khụng cần tranh cói là nờn hay
khụng nờn đưa cỏc quy định về chuyển quyền
sử dụng đất vào Bộ luật dõn sự mà quan
trọng là vạch ra phương hướng để sửa đổi, bổ
sung Bộ luật dõn sự.(2)
Trong bài viết này chỳng tụi trỡnh bày một số quan điểm cỏ nhõn
và hướng sửa đổi cỏc quy định về chuyển
quyền sử dụng đất trong Bộ luật dõn sự trong
tương quan hiện tại với cỏc quy định của
phỏp luật đất đai hiện hành
I Các vấn đề mang tính nguyên tắc
Bộ luật dõn sự cú vai trũ là nền tảng trong
hệ thống luật tư điều chỉnh cỏc quan hệ xó
hội về nhõn thõn và tài sản được xỏc lập trờn
cơ sở tự do ý chớ, bỡnh đẳng và tự chịu trỏch
nhiệm của cỏc chủ thể Vỡ vậy, Bộ luật dõn
sự được ỏp dụng trong trường hợp cỏc luật chuyờn ngành cú liờn quan khụng quy định
cụ thể Cho nờn, đối với cỏc quy định về chuyển quyền sử dụng đất, phạm vi và mức
độ tỏc động tới cỏc giao dịch dõn sự về đất đai cần phải xỏc định rừ ràng, trỏnh tỡnh trạng chồng chộo giữa cỏc quy định của Bộ luật dõn sự tới cỏc luật chuyờn ngành khỏc Trước khi cú Luật đất đai năm 1993, cỏc dự thảo dự
ỏn luật cũn nộ trỏnh việc quy định cỏc quyền của người sử dụng đất và cơ chế thực hiện cỏc quyền đú Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiờn quy định 5 quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong nước, chưa chớnh thức luật hoỏ cỏc quyền của tổ chức trong nước, tổ chức và
cỏ nhõn nước ngoài Những quy định về cỏc quyền này mới mang tớnh nguyờn tắc, chưa xõy dựng cơ chế thực hiện Vỡ vậy, với sự ra đời của Bộ luật dõn sự năm 1995, việc thực hiện cỏc giao dịch dõn sự về đất đai được chớnh thức quy định
Trong quan hệ giữa Luật đất đai và Bộ luật dõn sự về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất cú những điểm cần phải xem xét lại, đú là trong khi Luật đất đai đỏng lẽ phải quy định chi tiết trỡnh tự, thủ tục để thực hiện cỏc
H
* Giảng viờn chớnh Khoa phỏp luật kinh tế Trường đại học luật Hà Nội
Trang 2quyền, điều kiện thực hiện cỏc quyền thỡ Bộ
luật dõn sự lại chi tiết hoỏ và cụ thể hoỏ cỏc
quy định về quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
và cỏc giao dịch dõn sự về đất đai Đõy là sự
thống nhất theo quy trỡnh ngược, bởi phải coi
Bộ luật dõn sự là đạo luật chung chiếm vị trớ
cốt yếu trong hệ thống luật tư trong việc điều
chỉnh cỏc quan hệ tài sản, cỏc luật chuyờn
ngành phải chi tiết hoỏ và cụ thể hoỏ cỏc vấn
đề cũn mang tớnh nguyờn tắc trong Bộ luật
dõn sự.Tuy nhiờn, trong quỏ trỡnh xỏc lập cơ
chế phỏp lớ cho việc chuyển quyền sử dụng
đất của tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn trong
nước cũn nhiều lỳng tỳng, quan điểm chưa
thống nhất thỡ việc ban hành Bộ luật dõn sự
đó thực sự giải quyết một trong những vướng
mắc mà phỏp luật đất đai ở thời điểm đú chưa
giải quyết được
Với quỏ trỡnh phỏt triển, Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 đó chớnh thức
luật hoỏ cỏc quyền của tổ chức trong nước,
mở rộng thờm một số quyền cho hộ gia đỡnh
và cỏ nhõn đồng thời xỏc định rừ trỏch nhiệm
của Chớnh phủ trong việc ban hành văn bản
về trỡnh tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
của tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn trong
nước Theo đú, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP
ngày 29/3/1999 của Chớnh phủ ra đời quy
định khỏ chi tiết trỡnh tự thực hiện cỏc quyền
của tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn trong
nước Tiếp theo đú, Luật đất đai sửa đổi, bổ
sung ngày 29/6/2001 ra đời cho phộp những
tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong nước
được thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất
thỡ được quyền thế chấp hoặc bảo lónh để vay
tiền của mọi tổ chức tớn dụng hoạt động tại
Việt Nam Đõy là quyền năng mới và trỡnh tự
thực hiện chưa được quy định Vỡ vậy, ngày 1/11/2001, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định
số 79/2001/NĐ-CP nhằm thực hiện cỏc giao dịch dõn sự về đất đai ngày một thụng thoỏng hơn và xỏc định trỡnh tự về bảo lónh bằng giỏ trị quyền sử dụng đất Với quỏ trỡnh như vậy, qua 7 năm thi hành Bộ luật dõn sự, cỏc quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dõn sự đó phần nào khập khiễng với thực
tế cuộc sống, đó lạc hậu hơn rất nhiều so với cỏc quy định của phỏp luật đất đai Cho nờn, việc sửa đổi, bổ sung cỏc quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dõn sự cho phự hợp với sự phỏt triển núi chung của phỏp luật là rất cần thiết
Tuy nhiờn, chỳng tụi khụng thống nhất với quan điểm của luật sư Muto cho rằng
“khụng nờn đưa phần chuyển quyền sử dụng đất vào trong Bộ luật dõn sự mà nờn để cho Luật đất đai và cỏc văn bản thi hành quy định là tốt hơn” và "đề nghị huỷ bỏ phần V của Bộ luật dõn sự và giao nú cho Luật đất đai và cỏc văn bản phỏp luật liờn quan về đất đai quy định”.(3)
Chỳng tụi rất ngạc nhiờn về
sự am hiểu uyờn thõm của học giả Nhật Bản nờu trờn về Bộ luật dõn sự của Việt Nam song vấn đề khụng phải là với quỏ trỡnh phỏt triển của phỏp luật đất đai, cỏc quy định của Bộ luật dõn sự về chuyển quyền sử dụng đất đó khụng cũn ý nghĩa Vấn đề về mặt phương phỏp luận
là khụng phải chuyển giao cỏc quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dõn
sự sang Luật đất đai mà là thiết kế lại cỏc quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dõn sự sao cho phự hợp với cỏc quy định hiện hành của cỏc luật chuyờn ngành
Mặt khỏc, chỳng tụi cũng khụng thống
Trang 3nhất với nhóm tác giả khi cho rằng không
nên tranh luận lµ nên hay không nªn đưa các
quy định về chuyển quyền sử dụng đất vào
Bộ luật dân sự vì do đặc điểm chế độ kinh tế
của Việt Nam và nền tảng của chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai.(4)
Các tranh luận khoa học luôn rất cần thiết, bởi các chính kiến về
khoa học mà bị áp đặt thì bản thân nó không
còn sức sống mãnh liệt của khoa học Vì vậy,
việc quy định trong Bộ luật dân sự các giao
dịch dân sự về đất đai là lẽ đương nhiên
nhưng phải thiết kế lại theo tinh thần sau:
1 Nhóm các quy định chung từ §iều 690
đến §iều 698 chỉ giữ lại một số điều mang
tính nguyên tắc nhất
2 Nhóm các điều từ 699 đến 744 chỉ giữ
lại các điều liên quan tới các khái niệm về
hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và
thừa kế quyền sử dụng đất, các điều liên quan
tới quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực
hiện các giao dịch dân sự về đất đai
3 Bổ sung nhóm các giao dịch dân sự về
đất đai của tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất từ người khác
4 Bổ sung nhóm các quy định về cho
thuê lại đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản có trên đất, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trong nước
Trên cơ sở giữ lại các điều cần thiết và bổ
sung các nhóm vấn đề trên, chúng tôi cho
rằng phần quy định về chuyển quyền sử dụng
đất trong Bộ luật dân sự sẽ bao quát được đầy
đủ các giao dịch dân sự về đất đai của các
pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân và các quy
định sẽ không còn tình trạng chồng chéo với các quy định chi tiết tại Luật đất đai và các văn bản thi hành Luật đất đai
II C¸C VÊN §Ò Cô THÓ
1 Phần các quy định chung
+ Theo chúng tôi, Điều 690 nói về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất không còn thích hợp, bởi lẽ, khi xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí thì
đó không phải là căn cứ mà là nguyên tắc xuyên suốt của quá trình quản lí và sử dụng đất của nhà nước Mặt khác, khoản 1 ®iều
1 của Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 quy định còn rõ hơn rất nhiều khi xác định việc Nhà nước giao cho người
sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài với hình thức giao đất không thu tiền, có thu tiền Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác
Vì vậy, §iều 690 cần sửa đổi cho phù hợp với quan niệm hiện tại trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung
+ Điều 691 cần xác định lại các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo các quyền hiện nay là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Các hợp đồng đó được xác lập trên cơ sở các quy định của pháp luật đất đai, có xác nhận của
uỷ ban nhân dân cấp xã đối với hộ gia đình,
cá nhân, có xác nhận của cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh trong trường hợp đối với tổ chức trong nước
+ Bỏ Điều 692 vì các thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất đã quy định rất chi tiết tại Nghị
Trang 4định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và
Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001
của Chớnh phủ
+ Bỏ Điều 693 về điều kiện chuyển
quyền sử dụng đất Bởi vỡ, trong từng quyền
cụ thể cỏc nghị định của Chớnh phủ về vấn đề
này đó quy định chi tiết Cỏc quy định chung
ở đõy, theo chỳng tụi trở nờn khụng cần thiết
Mặt khỏc, việc quy định cỏc chủ thể phải cú
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
mọi giao dịch dõn sự về đất đai là khụng phự
hợp với thực tiễn cuộc sống và trỏi với cỏc
quy định chi tiết trong cỏc luật chuyờn ngành
+ Sửa đổi Điều 694 về giỏ chuyển quyền
sử dụng đất Theo chỳng tụi, giỏ chuyển
quyền sử dụng đất trờn cơ sở khung giỏ của
Chớnh phủ khụng phự hợp với thực tế chuyển
nhượng tại cỏc địa phương Giỏ đất đ-ợc quy
định tại cỏc địa phương thấp hơn nhiều lần so
với giỏ thực tế, vớ dụ: Ở Nam Định giỏ đất
chuyển nhượng cao hơn từ 2,5 đến 5 lần, Hải
Dương từ 1,5 đến 4,28 lần, Bà Rịa - Vũng
Tàu 5 lần, Lạng Sơn 3 lần, An Giang theo giỏ
thoả thuận, Bến Tre cao gấp 15 lần.(5)
Vỡ vậy,
đó là giao dịch dõn sự trong đời sống, nờn
chăng khụng quy định một khung giỏ cứng từ
phớa Nhà nước mà thực hiện theo thoả thuận
của cỏc bờn
+ Điều 695 nờn giữ nguyờn
+ Về hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất được quy định tại Điều 696 Bộ
luật dõn sự sẽ phỏt sinh sau khi đăng kớ tại cơ
quan nhà nước cú thẩm quyền Trờn thực tế,
cỏc hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuờ, cho thuờ lại, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn
liờn doanh của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đều phải
đăng kớ tại uỷ ban nhõn dõn cấp xó Việc cho
phộp thực hiện cỏc hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất núi trờn là do uỷ ban nhõn dõn cấp huyện xỏc nhận Như vậy, điều gỡ sẽ xảy
ra nếu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp trờn đó cho phộp nhưng vỡ người sử dụng đất khụng đăng kớ quyền sử dụng đất tại cấp xó nên chưa phỏt sinh hiệu lực của hợp đồng?
Vỡ vậy, theo chỳng tụi khụng nờn nhầm lẫn giữa cụng việc quản lớ hợp đồng với trỏch nhiệm quản lớ đất đai của chớnh quyền cơ sở Bản thõn việc kờ khai, đăng kớ đất đai là trỏch nhiệm của người sử dụng đất, là cơ sở để sau này họ được chớnh quyền địa phương đề nghị cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong khi đú, phần lớn các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đó cú giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất Cho nờn, quan điểm của chỳng tụi cho rằng với việc đăng kớ quyền sử dụng đất chưa được làm tốt như hiện nay thỡ nờn chăng thời điểm cú hiệu lực phỏp lớ của hợp đồng là thời điểm được uỷ ban nhõn dõn cấp huyện xỏc nhận cho phộp chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn và thời điểm xỏc nhận của cơ quan quản lớ đất đai cấp tỉnh trong trường hợp là tổ chức sử dụng đất + Giữ nguyờn cỏc Điều 697 và Điều 698 của Bộ luật dân sự
2 Cỏc quy định từ chương II đến chương VI
2.1 Về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (từ Điều 699 đến Điều 704)
Cỏc quy định trong chương này nờn giữ lại cỏc điều 699, 701, 702 và 704 Đối với
Điều 700, cỏc quy định của phỏp luật đất đai đó quy định rất chi tiết cỏc điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đối với đất nụng nghiệp, lõm nghiệp, đất ở tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP
Trang 5Vỡ vậy, Bộ luật dõn sự khụng cần thiết phải
quy định về vấn đề này Riờng về hỡnh thức
chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định
tại Điều 701, theo chỳng tụi nờn sửa lại là
“hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
phải lập thành văn bản theo mẫu thống nhất
do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ban
hành Thủ tục chuyển đổi và đăng kớ quyền
sử dụng đất thực hiện theo cỏc quy định của
phỏp luật đất đai”
Đối với khoản 5 Điều 703 của Bộ luật
dõn sự cần thống nhất quan điểm với khoản 4
Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
ngày 21/12/1999 là miễn thuế chuyển quyền
sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi
quyền sử dụng đất Khoản 5 Điều 703 cần
sửa đổi cho phự hợp với luật chuyờn ngành
2.2 Về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất (từ Điều 705 đến Điều 713)
Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa
Bộ luật dõn sự và cỏc quy định của phỏp luật
đất đai cú nhiều điểm khụng đồng bộ, đó là:
Thứ nhất, Bộ luật dõn sự quy định cỏc điều
kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng
nghiệp, đất lõm nghiệp để trồng rừng, đất ở đối
với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tại khoản 1 và 2 Điều
706 là nhắc lại khoản 1 và 2 Điều 75 của Luật
đất đai là khụng cần thiết Thậm chớ tại Nghị
định số 17/1999/NĐ-CP cũn quy định chi tiết
hơn rất nhiều so với Bộ luật dõn sự.(6) Vỡ vậy,
chỳng tụi cho rằng nờn bỏ Điều 706
Thứ hai, Bộ luật dõn sự quy định việc
chuyển nhượng phải xin phộp cơ quan nhà
nước cú thẩm quyền Trong khi đú Điều 3
Luật đất đai quy định người được Nhà nước
giao đất cú quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất Như vậy, vấn đề đặt ra là nếu người
sử dụng đất đỏp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm đỳng thủ tục theo luật định thỡ họ khụng nhất thiết phải xin phộp bất cứ cơ quan nhà nước nào, cỏc thủ tục đú là đương nhiờn Hơn nữa, khụng cần thiết một thủ tục hành chớnh để cản trở giao dịch dõn sự đương nhiờn Vỡ vậy, Điều
707 cần xỏc định lại nội hàm của quy định cho chớnh xỏc
Thứ ba, khoản 1 Điều 709 bỏ phần nghĩa
vụ của người chuyển quyền sử dụng đất phải xin phộp cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, đồng thời khoản 5 của điều này cũng xỏc định lại nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất cho phự hợp với Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất ngày 21/12/1999 vỡ điểm 1 khoản 3 Điều 1 của Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất quy định: “Trong trường hợp
người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thỡ người đú
cú trỏch nhiệm kờ khai, nộp thuế theo quy định tại Điều 10 của Luật thuế” Như vậy,
việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất khụng nhất thiết là nghĩa vụ riờng của người chuyển quyền sử dụng đất như quy định tại
Bộ luật dõn sự
Thứ tư, khoản 2 Điều 711 quy định điều
kiện cho bờn nhận quyền sử dụng đất là chưa
cú đất hoặc đang sử dụng dưới hạn mức, sau khi nhận chuyển nhượng cũng khụng được phộp vượt hạn mức quy định Quy định nờu trờn là chưa phự hợp với cỏch xử lớ đất vượt hạn mức được quy định tại Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 và trỏi với quan điểm về phỏt triển kinh tế trang trại tại Nghị
Trang 6quyết sè 02/NQ ngày 2/2/2000 của Chính phủ
2.3 Về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
(từ Điều 714 đến Điều 726)
Hiện nay, việc quy định về điều kiện cho
thuê quyền sử dụng đất đã quy định tại §iều
78 Luật đất đai và được chi tiết hoá tại §iều
15 của Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP Vì vậy,
không cần thiết phải quy định điều này trong
Bộ luật dân sự
2.4 Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất (từ Điều 727 đến Điều 737)
Các quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất trong Bộ luật dân sự và các văn bản pháp
luật về đất đai có nhiều điểm không thống
nhất §ã lµ các vấn đề sau:
Thứ nhất, các khái niệm “thế chấp quyền
sử dụng đất” và “thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất” được sử dụng ở nhiều văn bản
pháp luật khác nhau, vậy nội hàm của các
khái niệm này là như nhau hay khác nhau th×
các văn bản l¹i quy định không thống nhất, ví
dụ, Bộ luật dân sự quy định tài sản gắn liền
với đất có thuộc tài sản thế chấp hay không là
do các bên thoả thuận, trong khi đó Nghị
định số 178/1999/NĐ-CP quy định khi thế
chấp tài sản gắn liền với đất phải thế chấp cả
giá trị quyền sử dụng đất Đương nhiên, về
hiệu lực pháp lí thì Bộ luật rõ ràng là cao hơn
nghị định song dưới góc độ thực tiễn thì Nghị
định số 178/1999/NĐ-CP đang được áp dụng
có hiệu quả
Thứ hai, tại Điều 77 của Luật đất đai đã
quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
của hộ gia đình và cá nhân trong nước, cũng
với nội dung như vậy Bộ luật dân sự lại tách
thành 2 điều (Điều 729 và Điều 730) Như vậy
Bộ luật dân sự đã nhắc lại quy định này một cách không cần thiết, trong khi đó Điều 24 và
27 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định
về điều kiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước còn cụ thể hơn rất nhiều so với Bộ luật dân sự
Thứ ba, Bộ luật dân sự quy định tại Điều
737 cách thức xử lí quyền sử dụng đất khi mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá Đây là hình thức xử
lí duy nhất trong Bộ luật dân sự về thế chấp quyền sử dụng đất Trong khi đó, tại Nghị định
số 79/2001/ NĐ-CP ngày 1/11/2001 quy định 3 cách thức xử lí là chuyển nhượng, bán đấu giá
và khởi kiện tại toà án trong trường hợp không
xử lí được theo thoả thuận trong hợp đồng, được áp dụng chung cho mọi đối tượng thế chấp và nhận thế chấp.(7)
Với quy định trên đây, Bộ luật dân sự đã có nhiều điểm lạc hậu
so với thực tiễn cuộc sống Vì vậy, chúng tôi
đề nghị sửa đổi Điều 737 của Bộ luật dân sự cho phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật đất đai
Thứ tư, theo các quy định của pháp luật
về đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng Để tạo ra sự bình đẳng giữa người sử dụng đất trong nước và nước ngoài, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 29/6/2001 đã quy định tại Điều 78g cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong
Trang 7nước nếu được thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì
có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại
các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam
Với vấn đề trên, Bộ luật dân sự mới chỉ cho
phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp
quyền sử dụng đất để vay tiền của tổ chức tín
dụng trong nước là chưa phù hợp, chưa thể
hiện sự thông thoáng trong các giao dịch dân
sự về đất đai Cho nên chúng tôi đề nghị sửa
Điều 729 và Điều 730 cho phù hợp với thực
tế hiện nay
2.5 Về thừa kế quyền sử dụng đất (từ
Điều 738 đến Điều 744)
Các quy định về thừa kế quyền sử dụng
đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với
đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản
của những người được quy định tại Điều 679
và Điều 680 phải gắn với điều kiện được quy
định tại Điều 740 của Bộ luật dân sự là quá
ngặt nghèo Mặt khác, Luật đất đai không
quy định hạn mức đất nông nghiệp đối với cá
nhân, vì thế việc quy định điều kiện thừa kế
đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thuỷ sản tại khoản 2 Điều 740 là
không chính xác Hơn nữa, cơ sở khoa học và
thực tiễn để xác định các điều kiện được thừa
kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng
năm, nuôi trồng thuỷ sản với việc thừa kế đất
nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm
nghiệp để trồng rừng, đất ở là không rõ ràng
Vì vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi quy định
này trong Bộ luật dân sự theo hướng bỏ điều
kiện thừa kế tại Điều 740, coi việc thừa kế
đất nông nghiệp trồng cây hàng năm như việc
thừa kế đối với các loại đất có tài sản khác
3 Các quy định cần phải bổ sung trong
Bộ luật dân sự
Cho đến nay, lộ trình các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tiến những bước dài trong các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001 Từ 5 quyền được quy định trong Luật đất đai năm
1993, cho đến nay hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền cho thuê lại đất, quyền góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình vay tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam Như vậy, với các sửa đổi nhanh chóng của pháp luật đất đai cho phù hợp với thực tiễn của đời sống, các quy định trong Bộ luật dân sự đã thiếu vắng nhiều quy định quan trọng Cho nên, để sửa đổi Bộ luật dân sự cho phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội và đồng bộ với các luật chuyên ngành, chúng tôi thấy rằng, Bộ luật cần bổ sung các quy định sau:
+ Bổ sung các quy định về giao dịch dân
sự liên quan đến quyền cho thuê lại đất Đây
là quyền quan trọng của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh được quy định tại Luật đất đai sửa đổi,
bổ sung ngày 2/12/1998 Như vậy, với thời hạn được Nhà nước cho thuê đất mà người sử dụng đất trả tiÒn thuê hàng năm, trả tiền cho
cả thời gian thuê, trả tiền thuê nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì người sử dụng được bảo hộ các quyền năng khác nhau Các quyền đó đảm bảo cho hộ gia đình và cá nhân thực hiện khả năng kinh doanh của mình, thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong
Trang 8thời hạn thuê đất Cho nên, trong Bộ luật dân
sự cần quy định về hợp đồng thuê lại quyền sử
dụng đất, hình thức, nội dung và quyền, nghĩa
vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng Việc bổ
sung đó sẽ góp phần đồng bộ giữa các quy định
về quyền của người sử dụng đất trong Luật đất
đai với cơ chế thực hiện các giao dịch dân sự
về đất đai trong Bộ luật dân sự
+ Bổ sung các quy định về bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất để vay tiền của các tổ chức tín dụng hoạt
động tại Việt Nam Bộ luật dân sự cần xác
định rõ về hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất, hình thức, nội dung,
quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện
giao dịch dân sự về đất đai này
+ Bổ sung hình thức góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân
Suy cho cùng thì hình thức góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất cũng là sự hợp tác giữa
những người sử dụng đất Cho nên trong Bộ
luật dân sự cần chính thức xác định hình thức,
nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên khi
góp vốn liên doanh và trách nhiệm pháp lí của
các bên khi chấm dứt việc góp vốn, xử lí quyền
sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất
+ Bổ sung các quy định về quyền sử dụng
đất của pháp nhân trong nước Bộ luật dân sự
hiện hành mới quy định về quyền sử dụng đất
của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, chưa
quy định các giao địch dân sự về đất đai của
tổ chức trong nước Nhưng nếu xem luật dân
sự là luật chung của luật tài sản thì theo
chúng tôi cần bổ sung phần quyền của tổ
chức trong nước Chúng tôi hiểu rằng khi Bộ
luật dân sự ra đời thì các quyền của tổ chức
trong nước chưa chính thức được luật hoá
trong Luật đất đai, cho nên qua 2 lần sửa đổi,
bổ sung vào năm 1998 và năm 2001 Luật đất đai đã quy định khá đầy đủ các quyền của tổ chức trong nước Vì vậy, đã đến lúc Bộ luật dân sự cần chính thức quy định các giao dịch dân sự về đất đai của tổ chức trong nước Theo chúng tôi, phần các quyền cụ thể sẽ sắp xếp thành 2 mục, mục về quyền của hộ gia đình và cá nhân, mục về quyền của tổ chức trong nước
Tóm lại, việc bổ sung thêm các quy định
mà chúng tôi nêu trên sẽ góp phần dân sự hoá một số các giao dịch về đất đai chưa được thể hiện trong Bộ luật dân sự, trong khi các quyền đó đã được bảo hộ trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung Từ đó, các quyền của người
sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai có sự thống nhất hài hoà trong các giao lưu dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự./
(1), (3).Xem: Muto trong bài viết “ý k iến về những điểm cần sửa đổi trong bộ luật dân sự Việt Nam” trong chuyên đề “Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự Việt Nam”, Thông tin khoa học pháp lí, Viện
nghiên cứu khoa học pháp lí - Bộ tư pháp tr 299
(2), (4).Xem:“Tổng quan k ết quả nghiên cứu sửa đổi,
bổ sung Bộ luật dân sự Việt Nam”, trong chuyên đề
“Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự Việt Nam”, Thông tin khoa học pháp lí, Viện nghiên cứu
khoa học pháp lí - Bộ tư pháp tr 86
(5) Số liệu lấy từ báo cáo của Ban kinh tế trung ương Đảng về tình hình thực hiện chính sách và pháp luật đất đai ngày 19/8/2002, tr 83
(6).Xem: Điều 8 và Điều 9 Nghị định sè 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
(7).Xem: Khoản 18 §iều 1 của Nghị định sè 79/2001/ NĐ-CP ngày 1/11/2001 về sửa đổi một số quy định của Nghị định sè 17/1999/ NĐ-CP