PHANTHYTUONGVI-LUATDATDAI

- Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh Khoản 2 Điều 57 NĐ 43/2014/NĐ

1 Luật Đất đai 2013 (hiệu lực 01/7/2014);

8 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

quy định về giấy chứng nhận;

9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

quy định về hồ sơ địa chính;

10.Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014

quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh QH,

KHSDĐ;

11.Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014

quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

12.Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014

hướng dẫn Nghị định 44/2014/NĐ-CP;

13.Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014

hướng dẫn Nghị định 47/2014/NĐ-CP;

14.Thông tư 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/6/2014

17.Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày

27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của

NĐ 43/2014/NĐ-CP và NĐ 44/2014/NĐ-CP

1 Chế độ sở hữu đối với đất đai

1.1 Sở hữu nhà nước đối với đất đai

Là hình thức sở hữu, trong đó Nhà nước là chủ sở hữu của một phần hoặc toàn

bộ diện tích đất quốc gia

 Là một trong nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai và Nhà nước là một trong số

những chủ sở hữu đối với đất đai

 Tùy thuộc mỗi quốc gia, sở hữu nhà nước đối với đất đai là một trong nhiều hình thức

sở hữu hay chỉ là hình thức sở hữu duy

nhất

1.2 Sở hữu toàn dân đối với đất đai

Là hình thức sở hữu của toàn thể nhân dân đối với đất đai, trong đó quyền sở hữu được thực hiện bởi một tổ chức đại diện do nhân dân lập ra là Nhà nước

 Là hình thức sở hữu mang tính trừu

tượng

 Là khái niệm xuất phát từ các nước

XHCN và phái sinh từ khái niệm sở hữu nhà nước

Ở Việt Nam, khái niệm này được chính thức quy định tại Điều 19 Hiến pháp 1980, sau

đó là Điều 18 Hiến pháp 1992, và hiện nay

là Điều 53 Hiến pháp 2013

- Được cụ thể hóa trong quy định của Luật

Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, và nay là Luật Đất đai 2013 (Điều 4)

- Còn được quy định trong Bộ luật Dân sự

1995, và nay là Bộ luật Dân sự 2005 (Điều

200, 201, 688)

1.3 Cơ sở xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tại Việt Nam

Bản chất của chế độ XHCN không cho phép tồn tại người bóc lột người nên không thừa nhận có sự tư hữu đất đai

 Đất đai là sản vật tự nhiên trao tặng con người nên không ai có quyền chiếm giữ,

hưởng lợi riêng mình

 Đất đai có tầm quan trọng trên mọi lĩnh vực nên việc sử dụng đất phải mang tính

cộng đồng

2 Khái niệm Luật Đất đai

2.1 Quá trình phát triển Luật Đất đai:

Hiến pháp 1980

Hiến pháp 1992

Hiến pháp 2013

Luật Đất đai 1987

Luật sửa đổi, bổ sung (01/01/1999

)

Luật sửa đổi, bổ sung (01/10/2001

)

Luật Đất đai

1993 (15/10/1993

)

Luật Đất đai

2013 (01/7 /2014 )

Trước Hiến

pháp 1980

2.2 Khái niệm Luật Đất đai:

- Theo nghĩa hẹp: Luật Đất đai là một đạo luật

- Theo nghĩa rộng: Luật Đất đai là một lĩnh vực pháp luật trong hệ thống pháp luật VN, bao gồm tổng hợp toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội

phát sinh trong quá trình sở hữu, sử dụng

và quản lý đất đai nhằm khai thác đất đai một các có hiệu quả, phù hợp giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

3 Đối tượng điều chỉnh và Phương pháp điều chỉnh của Luật Đất đai

3.1 Đối tượng điều chỉnh:

Là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai.

 Là những quan hệ phát sinh trực tiếp

 Bao gồm hai nhóm quan hệ:

Nhóm quan hệ sở hữu, quản lý giữa:

+ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau, và

+ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với người sử dụng đất

- Nhóm quan hệ sử dụng giữa:

+ người sử dụng đất với nhau, và

+ người sử dụng đất với chủ thể khác tham gia quan hệ

4 Các nguyên tắc của Luật Đất đai:

4.1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

4.2 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và theo pháp luật

4.3 Ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

4.4 Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, bảo vệ môi trường và cải tạo, bồi bổ đất

5 Nguồn của Luật Đất đai

1 Định nghĩa

2 Các yếu tố cấu thành

2.1 Chủ thể:

- Quốc hội và HĐND các cấp (Khoản 1,2 Điều 21)

- Hệ thống cơ quan quản lý (Khoản 3 Điều 21, và các Điều 23, 24 và 25; Điều 4 NĐ 43/2014/NĐ-

+ Văn phòng Đăng ký đất đai:

 đơn vị sự nghiệp công do UBND cấp tỉnh thành lập, trực thuộc Sở TN-MT;

 có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng, được mở tài khoản để hoạt động;

 có chi nhánh tại cấp huyện;

 chức năng: thực hiện đăng ký bất động sản; xây dựng, quản lý hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai

+ Tổ chức Phát triển Quỹ đất:

 đơn vị sự nghiệp công; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng, được mở tài khoản để hoạt động;

 có chi nhánh tại cấp huyện;

 chức năng: tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường; nhận

chuyển nhượng qsdđ; đấu giá qsdđ và thực hiện

các dịch vụ khác.

* VPĐKĐĐ và TCPTQĐ phải được thành lập hoặc tổ chức lại trước ngày 31/12/2015.

+ Quỹ phát triển đất (Điều 111 LĐĐ; Điều 6 NĐ 43/2014/NĐ-CP):

 đơn vị sự nghiệp công, tổ chức tài chính nhà nước do UBND cấp tỉnh thành lập, hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương (trước 01/01/2015), trực thuộc UBND cấp tỉnh;

 có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu

riêng, được mở tài khoản để hoạt động;

 chức năng: ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, và tạo quỹ đất theo QH,

KHSDĐ đã được phê duyệt

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan.

- Người sử dụng đất (Điều 5 và các Khoản 26,

27, 29 và 30 Điều 3): cần đáp ứng hai điều

kiện:

+ Có năng lực chủ thể, và

+ Có quyền sử dụng đất từ:

(i)Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

(ii)Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác;

(iii)Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

- Chủ thể khác

hiện quyền Gián tiếp Hầu như trực tiếp

Giới hạn Không bị giới

hạn Giới hạn không gian, thời gian,

có thể bị chấm dứt.

- Quyền sử dụng;

- Quyền định đoạt.

-1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Khoản 2, 3 Điều 3 và Điều 35  Điều 51 LĐĐ

XH và đơn vị hành chính trongmột thời gian xác định.

- KHSDĐ: là việc phân chia QHSDĐ theo thời gian để thực hiện trong kỳ QHSDĐ.

QH, KHSDĐ

an ninh

QH, KHSDĐ cấp huyện

1.6 Trách nhiệm, thẩm quyền liên quan QH, KHSDĐ

(Điều 42  Điều 46 và Điều 48, Điều 49)

1.7 Báo cáo thực hiện QH, KHSDĐ (Điều 50)

Chính phủ

Bộ Quốc phòng

Bộ Công an

Quốc hội trình

2 Giao đất, cho thuê đất

Điều 52  60 LĐĐ; Điều 13  14 NĐ 43;

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

2.1 Định nghĩa: Khoản 7, 8 Điều 3

- Nhà nước giao đất: là việc Nhà nước ban

hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử

dụng đất.

- Nhà nước cho thuê đất: là việc Nhà nước

quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

2.2 Căn cứ giao đất, cho thuê đất: Điều 52

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được

phê duyệt; và

- Nhu cầu sử dụng đất.

Lưu ý:

- Đến 01/7/2014 mà KHSDĐ cấp huyện chưa được phê

duyệt thì căn cứ vào (Khoản 2 Điều 51):

+ KHSDĐ cấp tỉnh; và

+ Danh mục dự án phục vụ phát triển KT-XH cấp huyện do

UBND cấp tỉnh phê duyệt.

- Đất đang có người sử dụng thì việc giao, cho thuê chỉ

được thực hiện sau khi (Điều 53):

+ Có quyết định thu hồi đất; và

+ Phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Thuê đất (Điều 56, Điều 172):

+ thu tiền thuê đất hàng năm; và

+ thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê

2.3.1 Giao đất không thu tiền sử dụng

không kinh doanh

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài

chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp

2.3.1 Giao đất không thu tiền sử dụng

đất

- Tổ chức sử dụng đất xây dựng nhà ở tái

định cư theo dự án của Nhà nước

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông

nghiệp

- Cơ sở tôn giáo sử dụng đất tôn giáo.

- Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh (Khoản 2 Điều 57 NĐ 43/2014/NĐ-CP)

2.3.2 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở;

- Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng

nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng.

2.3.3 Thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:

- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất:

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người VN

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch,

suối để NTTS (Khoản 1 Điều 163).

2.3.4 Thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc

một lần

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng hoặc sử

dụng vượt hạn mức đất NN, LN, NTTS, LM.

- Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện

dự án NN, LN, NTTS, LM; dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người VN

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất có mặt nước ven biển, đất bãi bồi ven sông, ven biển để sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp (Điều 140, 141).

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người VN

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp, xây dựng công trình công cộng có

mục đích kinh doanh,

2.3.4 Thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc

một lần

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người VN

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm

đồ gốm.

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ

tài chính, người VN định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

- Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng

đất xây dựng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh (Khoản 1 Điều 57 NĐ 43/2014/NĐ-CP).

- Tổ chức ngoại giao sử dụng đất xây dựng trụ sở

làm việc.

Lưu ý:

- Hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho

thuê đất thuộc quỹ đất công ích theo hình

thức đấu giá để sản xuất NN, NTTS Thời hạn

sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 5 năm (Khoản 3 Điều 132)  chưa rõ thu tiền thuê đất hàng năm hay một lần.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có mặt nước

chuyên dùng để quản lý kết hợp sử dụng,

khai thác vào mục đích phi nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng và khai thác thủy sản (Khoản 1 Điều 163).

- Trường hợp giao đất, cho thuê đất trước

01/7/2014 (Điều 60) (xem sơ đồ).

Trước 01/7/2014 Hình thức SDĐ

từ 01/7/2014 Xử lý từ 01/7/2014

Được Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng

Được Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng

Được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất Thuê đất - Tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại; không chuyển

sang thuê;

- Hết thời hạn, được gia hạn thì chuyển sang thuê đất.

Hình thức SDĐ trước

01/7/2014 Hình thức SDĐ từ 01/7/2014 Xử lý từ 01/7/2014

Nhận chuyển quyền

SDĐ hợp pháp

Thuê đất Tiếp tục sử dụng trong thời

hạn còn lại; không chuyển sang thuê.

Được Nhà nước cho

thuê đất trả tiền thuê

đất một lần xây dựng

nhà ở để bán, hoặc bán

kết hợp cho thuê

Giao đất có thu tiền sử dụng đất Tiếp tục thuê trong thời hạn còn lại, hoặc chuyển sang

giao đất có thu tiền sử dụng đất (nếu có nhu cầu).

Phân biệt NSDĐ hình thức giao/thuê với

NSDĐ được Nhà nước giao/cho thuê

NSDĐ

hình thức

giao/thuê

Người được Nhà nước giao đất Người được Nhà nước cho thuê Người được Nhà nước công nhận Người nhận chuyển quyền

2.4 Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án

đầu tư: (Điều 58 và Điểm a Khoản 2 Điều 59 LĐĐ; Điều 13 -

Văn bản chấp thuận của TTCP

Chuyển mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa, dưới 20 ha đất RPH, đất RĐD

Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh

Hộ gia đình, cá nhân thuê

đất nông nghiệp sử dụng

cho thương mại, dịch vụ

Chuyển mục đích từ 0,5

ha đất nông nghiệp trở lên

Văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh

2.4.1 Cần có sự chấp thuận trước khi giao, cho

thuê

Dự án có vốn đầu tư trực

tiếp của nhà đầu tư nước

ngoài không thuộc

Tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề khu đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng

Văn bản chấp thuận của Bộ QP

Tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề khu đất

sử dụng vào mục đích an ninh

Văn bản chấp thuận của Bộ CA

2.4.2 Điều kiện đối với chủ đầu tư

Áp dụng đối với các dự án có sử dụng đất, gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;

- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

khác;

- Dự án sản xuất kinh doanh không sử dụng

vốn từ ngân sách nhà nước

2.4.2 Điều kiện đối với chủ đầu tư

Điều kiện:

đất theo tiến độ của dự án:

20% tổng mức đầu tư dự án.

hơn 15% tổng mức đầu tư dự án.

dụng đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

2.4.2 Điều kiện đối với chủ đầu tư

hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ;

phát triển khu công nghệ cao được cơ quan có thẩm quyền thành lập đầu tư hạ tầng KCN, KCX, KCNC, khu chức năng trong KKT.

đất và chi phí xây dựng công trình công cộng của

dự án.

đoạn, mức ký quỹ được tính theo VĐT dự án từng giai đoạn.

vụ ký quỹ tương ứng số tiền đã tạm ứng.

- Giảm tiền ký quỹ:

KCHT).

điều kiện KT-XH khó khăn;

KCHT).

- Thực hiện ký quỹ:

với cơ quan đăng ký đầu tư:

sau khi được QĐ chủ trương nhưng trước thời

điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép CMĐSDĐ;

phép CMĐSDĐ;

đầu tư mở tại ngân hàng thương mại VN do nhà đầu tư chọn Nhà đầu tư chịu các chi phí liên

quan.

- Hoàn trả tiền ký quỹ:

(i) 50% tại thời điểm hoàn thành thủ tục giao đất, cho

thuê đất, cho phép CMĐSDĐ và được cấp các giấy phép, chấp thuận để xây dựng không chậm hơn tiến

độ trong GCNĐKĐT, hoặc chủ trương đầu tư;

(ii) Phần còn lại + tiền lãi từ ký quỹ nộp tại thời điểm

hoàn thành nghiệm thu công trình xây dựng, lắp đặt máy móc, thiết bị để dự án hoạt động không chậm hơn tiến độ trong GCNĐKĐT, hoặc chủ trương đầu tư; (iii) Hoàn trả tiền ký quỹ giảm tương ứng VĐT giảm theo

GCNĐKĐT hoặc chủ trương đầu tư điều chỉnh;

(iv) Hoàn trả theo thỏa thuận nếu dự án không thể thực

hiện do BKK hoặc lỗi của cơ quan thẩm quyền trong thực hiện thủ tục hành chính.

2.5 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê

Sẽ nghiên cứu cùng với quy định về các

thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, và cấp giấy chứng nhận đối với QSDĐ.

2.7 Thời hạn sử dụng đất

2.7.1 Đất sử dụng ổn định, lâu dài: Điều 125

2.7.2 Đất được giao, cho thuê có thời hạn:

Điều 126

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ

ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích  xác

định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

- HGĐ, CN sử dụng đất nông nghiệp trước

01/7/2014 mà chưa được cấp GCN thì thời hạn

sử dụng đất khi cấp GCN tính từ ngày 01/7/2014 (Khoản 4 Điều 210).

- Thời hạn cụ thể:

\so do - bang bieu\Dat duoc giao_cho thue co t hoi han 2.2014.pdf

2.8 Hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân

2.8.1 Hạn mức đất nông nghiệp:

2.8.1.1 Do Nhà nước giao: Điều 129

2.8.1.2 Do nhận chuyển quyền: Điều 130 LĐĐ,

Điều 44 NĐ 43

2.8.2 Hạn mức đất ở: Điều 143, Điều 144 LĐĐ

- Định nghĩa đất ở

- Hạn mức: UBND cấp tỉnh quy định

- Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có

vườn, ao trong cùng thửa đất đang có nhà ở: Điều 103.