Vietnamsrealestatemarketintheperiodof2011-2013

Những hệ quả của một thời gian dài dựa vào sự phát triển nóng thị trường bất động sản BĐS, trong một môi trường thiếu tính minh bạch nghiêm trọng đã khiến cho phần lớn những mục tiêu đượ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2011 – 2013

TS Nguyễn Minh Ngọc Khoa Bất động sản & KTTN

Tel: 0912359472 LỜI MỞ ĐẦU

Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011 – 2015 đã thực hiện được một nửa chặng đường Những khó khăn và bất lợi trong môi trường kinh tế toàn cầu cũng như những yếu kém nội tại của nền kinh tế đã tạo ra những trở lực rất lớn đối với nền kinh tế Những hệ quả của một thời gian dài dựa vào sự phát triển nóng thị trường bất động sản (BĐS), trong một môi trường thiếu tính minh bạch nghiêm trọng đã khiến cho phần lớn những mục tiêu được đặt ra trong kế hoạch 5 năm sẽ không thực hiện được Sự phát triển của thị trường BĐS theo nguyên lý phải là hệ quả của sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, hỗ trợ và thúc đẩy nền kinh tế Tuy nhiên thực tế diễn ra lại không tuân theo quy luật tự nhiên khi thị trường BĐS lại đôi lúc dẫn dắt nền kinh tế, là mục tiêu và nơi hút các nguồn lực tiềm năng nhất của nền kinh tế Sự hình thành nên “tính ảo” của thị trường BĐS đã gây ra tác hại

to lớn và cũng mau chóng lộ rõ những khiếm khuyết cơ bản Vì vậy, việc rà soát lại những vấn đề căn bản của thị trường trong nửa đầu của kế hoạch 5 năm phát triển kinh tế xã hội có ý nghĩa quan trọng

Từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS đang đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền

tệ Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường Tiền vốn vẫn là bài toán trung tâm của thị trường BĐS Qua đó, các động thái về tăng nguồn cung tiền cho BĐS sẽ làm cho thị trường “ấm lên” và ngược lại Khó khăn về vốn là nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS luôn trong tình trạng bất ổn Ngân hàng là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các

dự án, nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngân

VỐN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Đã có nhiều bài báo, công trình nghiên cứu đề cập đến những vấn đề lớn và

đa dạng trong thị trường như: chính sách; tái cơ cấu thị trường; quản lí thị trường… trong đó vấn đề vốn cho thị trường luôn là điểm nóng Tác giả bài viết cũng sẽ tập trung vào những khía cạnh liên quan đến vốn, được coi là vấn đề cốt lõi cho thị trường BĐS hiện nay

Có thể ví vốn cho thị trường BĐS như là “máu” cho cơ thể hoạt động Mặt khác cũng không thể coi vốn là liều thuốc “kháng sinh” mạnh khi thị trường lâm vào tình nguy cấp để cứu chữa Cần coi vốn là loại thuốc nam, ngấm dần dần, dùng

để điều trị từ xa, cùng với chính sách để ngăn ngừa thị trường “phát bệnh” Trong 5 năm phát triển gần đây của thị trường BĐS, chính sự điều tiết dòng vốn cho thị trường theo kiểu: mở bung – siết chặt đột ngột – rồi lại mở đã làm cho thị trường không thể vận hành suôn sẻ Thị trường BĐS đặc biệt cần sự ổn định về chính vĩ

mô và sự phát triển minh bạch của nền kinh tế Bên cạnh đó đòi hỏi những người tham gia thị trường có cách tiếp cận và cái nhìn dài hạn, và vốn cũng cần dài hạn Dưới đây là tổng hợp dư nợ cho vay BĐS của một số mục đích vay chính trong thị trường

Biểu đồ 1: Dư nợ bất động sản theo mục đích vay vốn giai đoạn 2010 – 2012

Đơn vị: Tỉ đồng

Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia

Qua quan sát biểu đồ 1 thấy rằng mục đính vay để giải ngân ở 2 phân khúc khu công nghiệp – khu chế xuất và đất đai chỉ chiếm tỉ trọng nhỏ trong tổng dư nợ Điều này thể hiện 2 mục tiêu rõ ràng: một là để kinh doanh, khai thác và hai là đầu

tư dài hạn bằng nguồn vốn tự có là chính Bên cạnh đó, ta thấy mục đích vay để sửa chữa, mua nhà để ở và đầu tư kinh doanh BĐS khác vào cuối năm 2010, đầu năm 2011 là rất cao Đây cũng là giai đoạn thị trường còn đang sôi động, dẫn đến

số lượng các nhân và tổ chức tham gia thị trường là rất đông đảo Một vấn đề khác thấy rõ trên biểu đồ, phản ánh đúng kỳ vọng thị trường từ giữa năm 2011 đến giữa năm 2012 là thị trường thể hiện sự trầm lắng, mất niềm tin khi dư nợ cho vay BĐS thấp

Biểu đồ 2 thể hiện tỉ lệ dư nợ vay ngắn hạn và trung – dài hạn trong giai đoạn nghiên cứu

Biểu đồ 2: Tỉ lệ dư nợ bất động sản theo kỳ hạn

Đơn vị: %

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Kết hợp biểu đồ 1 và 2 ta thấy rằng, trong khoảng thời gian tháng 12/2011

và tháng 12/2012, khi dư nợ cho vay BĐS là thấp thì các khoản vay đều mang tính dài hạn Mục đích vay trong 2 khoảng thời gian này chủ yếu là mua nhà và đầu tư các loại BĐS khác Vào cuối năm 2012, khi thị trường đã trải qua 02 năm trầm lắng, cảm nhận là thị trường đã xuống “vùng đáy” nên tín dụng BĐS có xu hướng gia tăng với những khoản vay dài hạn

Trong giai 2007 – 2010, nhiều dòng vốn lớn đã chảy vào thị trường BĐS, làm thị trường nóng lên bất thường Trong những dòng vốn này, chủ yếu vẫn là vốn tín dụng từ ngân hàng Vì vậy khi thị trường suy giảm rồi đóng băng, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng là rất lớn Trong đó tỉ lệ nợ xấu là rất lớn, gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế và bản thân các ngân hàng Dưới đây là biểu đồ phản ánh tỉ lệ nợ xấu cho vay BĐS của khối ngân hàng Việt Nam

Biểu đồ 3: Dư nợ bất động sản và tỉ lệ nợ xấu bất động sản

Đơn vị: Tỉ đồng, %

Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia

Phân tích số liệu của biểu đồ 3 cho thấy vào thời suy thoái của thị trường BĐS từ giữa năm 2011 đến cuối năm 2012, thị trường đã tác động mạnh đến sự ổn định của các ngân hàng Con số thực tế chắc chắn còn cao hơn so với số liệu điều tra chính thức (khoảng 12%) Chính tỉ lệ nợ xấu cho vay BĐS cao dẫn đến sự thắt chặt nguồn vốn cung thêm vào thị trường Hệ quả là thị trường lại càng ảm đạm do thiếu vốn Trong năm 2010, khi tính thanh khoản của thị trường còn đang tốt, mặc

dù dư nợ cho vay BĐS là cao nhưng tỉ lệ nợ xấu lại thấp (1.75%) Điều này chứng

tỏ việc tạo ra môi trường thuận lợi, tâm lí thị trường tốt là điều kiện tiên quyết để thúc đẩy thị trường, tạo tính thanh khoản cho BĐS Vào thời điểm cuối 2012 đầu

2013, khi dư nợ BĐS vẫn cao nhưng tính thanh khoản phần nào được cải thiện do các dòng tiền bắt đầu chảy vào thị trường tìm cơ hội Tỉ lệ nợ xấu vì vậy cũng giảm: giảm 25% so với thời điểm giữa năm 2012 Biểu đồ 3 cũng cho thấy tính

thanh khoản của thị trường BĐS cũng quyết định tỉ lệ nợ xấu của khối ngân hàng cao hay thấp, gần như ít phụ thuộc vào số lượng dư nợ cho vay

Biểu đồ 4: Tín dụng BĐS và tỷ lệ nợ xấu BĐS/Nợ xấu toàn ngành

Đơn vị: Tỉ đồng

Nguồn: Hoàng Kim Huyền, Thị trường BĐS và hệ thống tài chính, 2011

Trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương với 245.000 tỷ đồng tại thời điểm 30/06/2011) Tỷ lệ này khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (6%) và Malaysia (7%) Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng

nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011 Bên cạnh đó, bất ổn của thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu Đáng lưu ý là tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các Ngân hàng thương mại quy mô nhỏ Nhiều Ngân hàng thương mại có dư nợ BĐS chiếm 30-40% trên tổng dư nợ, cá biệt có Ngân hàng thương mại tỷ lệ này lên tới trên 50% [1, trang 2]

Một dòng vốn quan trọng khác trong nhiều năm qua đã hỗ trợ mạnh mẽ thị trường BĐS là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI Nhìn vào biểu đồ 4 có thể thấy được lượng vốn FDI đăng kí vào BĐS qua các năm

Biểu đồ 5: Vốn FDI đăng kí vào bất động sản

Đơn vị: Tỉ USD

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Số liệu thể hiện ở biểu 4 cho thấy giai đoạn 2011 – 2013 vốn FDI được giải ngân là rất thấp Trong tổng lượng vốn FDI được giải ngân này thì lượng vốn chảy vào BĐS chỉ chiếm con số rất khiêm tốn Điều này cho thấy sự mất niềm tin, sự giảm sút kì vọng trong thị trường BĐS của các doanh nghiệp nước ngoài Tuy nhiên trong 8 tháng đầu năm 2013 dòng vốn này có sự cải thiện tốt Điều này cũng trùng hợp với giả định về tâm lí thị trường ở phần trên khi giá BĐS được cho là đã

ở “vùng đáy”

Để phân tích rõ ràng hơn bức tranh của thị trường BĐS trong giai đoạn 2011 – 2013, cần phân tích thêm về những doanh nghiệp được coi là có sự minh bạch nhất về tài chính trong thị trường BĐS Đó là các doanh nghiệp được niêm yết trên

2 sàn giao dịch chứng khoán của Việt Nam Trong giai đoạn nghiên cứu, số lượng này giao động khoảng 60 doanh nghiệp Biểu 5 tổng hợp về chỉ số giá của các doanh nghiệp niêm yết trên 2 sàn giao dịch chứng khoán

Biểu đồ 6: Chỉ số giá doanh nghiệp bất động sản trên 2 sàn giao dịch

chứng khoán Hà Nội và TP Hồ Chí Minh 1

Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia

Từ biểu đồ 5 cho thấy, chỉ số giá của các doanh nghiệp BĐS sụt giảm 65% trong giai đoạn 2010 – 2012 Đây là mức sụt giảm rất lớn, khiến giá trị vốn hóa của các doanh nghiệp BĐS cũng sụt giảm rất mạnh Điều này góp phần lớn làm giảm giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 37% vào cuối năm 2010 xuống còn 26% năm 2012 Cần phân tích thêm rằng đây mới chỉ là những doanh nghiệp niêm yết trên 2 sàn giao dịch, được coi là những doanh nghiệp có xuất phát điểm và “sức khỏe” tốt Nếu tính toàn bộ các doanh nghiệp có kinh doanh BĐS trên toàn Việt Nam thì giá trị vốn hóa BĐS trong giai đoạn nghiên cứu bị “bốc hơi” một con số khổng lồ

Đóng góp vào sự ổn định và phát triển của thị trường BĐS cần tính đến vai trò và tác động của kiều hối Trong những năm trước giai đoạn nghiên cứu, tỉ lệ lượng kiều hối được đưa vào thị trường BĐS là rất lớn (theo ước tính của Bộ Kế hoạch và Đầu tư là trung bình khoảng 60 - 70% trong giai đoạn 2001 – 2009) Tỉ lệ này giảm xuống 52% trong năm 2011 Đặc biệt trong năm 2012, tỉ lệ kiều hối đầu

tư vào BĐS sụt giảm mạnh xuống còn 23% Tuy nhiên tốc độ tăng giá nhà đất thường tỉ lệ thuận với tỉ lệ tăng lượng kiều hối Biểu đồ 6 biểu thị sự tăng trưởng tín dụng nói chung, tăng trưởng tín dụng BDS và kiều hối

Biểu đồ 7: Tăng trưởng tín dụng, dư nợ bất động sản và kiều hối

Đơn vị: %

Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia

Tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng tín dụng (độ trễ 2-3 tháng) Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng năm 2011, tín dụng BĐS có dấu hiệu suy giảm mạnh, tác động mạnh lên tính thanh khoản của thị trường BĐS Bên cạnh đó, sự suy giảm này còn xuất phát từ các chính sách kiềm chế tín dụng BĐS

từ Ngân hàng Nhà nước như: (i) đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao nhất tại các NHTM (250%); (ii) hạn chế tín dụng phi sản xuất 22% (30/06/2011) và giảm xuống còn 16% (31/12/2011) [1, trang 3]

Thị trường BĐS có xu hướng sôi động khi tín dụng được nới lỏng, tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại (độ trễ từ 2 - 3 tháng) Tuy nhiên, do thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này rất lớn Số liệu thể hiện trên biểu đồ 6 một lần nữa cho thấy sự suy thoái của thị trường BĐS trong giai đoạn nghiên cứu, thể hiện trong năm 2011 tăng trưởng tín dụng BĐS là -22,5% so với năm 2010 Biểu đồ cũng cho thấy lượng kiều hối sụt giảm mạnh trong giai đoạn 2007 – 2009 do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới Kiều hối lại tiếp tục được phục hồi trong giai đoạn 2009 – 2012, góp phần ổn định nguồn vốn cho thị trường BĐS, đặc biệt là tác động từ yếu tố tâm lí

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT

Tác động xấu của thị trường BĐS đến nền kinh tế nói chung trong giai đoạn

2011 – 2013 là khá nghiêm trọng Một mặt làm suy yếu thị trường, gây ảnh hưởng

xấu đến các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư Mặt khác làm trầm trọng thêm tác động từ khủng hoảng kinh tế thế giới đến nền kinh tế Việt Nam Qua những phân tích trên đây thấy rằng, sự suy giảm, “đóng băng” của thị trường nặng nề nhất là trong giai đoạn cuối năm 2010 đến cuối năm 2012 Từ đầu quý 2 năm 2013 thị trường đã bắt đầu có sự phục hồi nhẹ ở một số phân khúc sản phẩm Sau đây là một số đề xuất ngắn gọn nhằm phần nào khôi phục thị trường BĐS cho giai đoạn

2014 – 2015

- Quyết liệt trong việc gây dựng lại niềm tin trong thị trường Vấn đề này cần thực hiện từ cấp Trung Ương đến cơ sở, thông qua những chính sách đơn giản nhưng hiệu quả Đối với doanh BĐS nghiệp kinh doanh cần thực hiện những động thái tích cực và cụ thể

- Kích cầu thông qua mở gói cứu trợ không chỉ cho người thu nhập thấp mà tất cả các sản phẩm đang có trong thị trường (nhưng cần có quy định cụ thể và sự kiểm soát chặt) Kéo dài thời gian cho vay ưu đãi thành 25 – 30 năm

- Cho phép người nước ngoài mua đất đai và công trình xây dựng không hạn chế số lượng trong sự kiểm soát đặc biệt Có thể mở cửa cho vấn đề này trong thời gian 3 – 5 năm

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Hoàng Kim Huyền, Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính, 2011

2 Nguyễn Minh Ngọc, Thị trường bất động sản và những vấn đề đặt ra cho giai đoạn 2013 – 2015, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, số 03/2013

3 Hồng Phúc, Phần lớn kiều hối đã vào bất động sản, Thời báo kinh tế Sài Gòn (1/6/2011)

4 Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Tài liệu báo cáo, 2013

5 Trang web: http://cafef.vn