tiểu luận Phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản

Bộ giáo dục& Đào tạo Trường: Học viện Tài chính Tiểu luận Môn thi: Định giá tài sản Họ và tên: Đỗ Thị Huyền Số thứ tự : 33 Lớp tín chỉ: CQ56.11.05LT1 Tên tiểu luận: Phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản Hà Nội, ngày 23, tháng 5, năm 2020 1 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi hoàn toàn độc lập nghiên cứu Ký và ghi rõ họ tên 2 Mục lục A.Lý thuyết3-6 1. Khái niệm BĐS và các đặc diểm của BĐS 3 2. Phương pháp định giá BĐS:Phương pháp thặng dư 3 B.Ví dụ cụ thể phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá 6-10 1. Ví dụ 16 2. Ví dụ 28 3. Ví dụ 39 4. Ví dụ 410 5. Hạn chế của phương pháp thặng dư 10 C. Các biện pháp thay đổi kết quả do những hạn chế gây ra khi nhà thẩm định giá muốn thay đổi 11-12 1. Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất 11 2. Chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều kiện của môi trường . 11 3. Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với tham số chi phí và giá bán 11 4. Phương pháp thặng dư không đến giá trị thời gian của tiền 12

Bộ giáo dục& Đào tạoTrường:HọcviệnTàichín h

Tiểu luận

Môn thi: Định giá tài

sảnHọ và tên: Đỗ Thị HuyềnSốthứ

tự : 33

Lớptínchỉ:CQ56.11.05LT1

Têntiểuluận:Phântíchhạnchếcủaphươngphápthặngdưthôngquatìnhhuốngthẩ

m địnhgiá bấtđ ộ n g s ả n

Hà Nội, ngày 23, tháng5, năm 2020

Lờicamđoan

Tôixin camđoanbảntiểuluậnnày làdo tôihoàn toàn độclậpnghiêncứu

Kývà ghirõ họtên

A.Lý thuyết3-6

1 KháiniệmBĐSvàcác đặcdiểmcủa BĐS 3

2 PhươngphápđịnhgiáBĐS:Phươngphápthặngdư 3

B.Vídụcụthểphântíchhạnchếcủaphươngphápthặngdưtrongthẩmđịnhgiá

6-10

1 Vídụ16

2 Vídụ28

3 Vídụ39

4 Vídụ410

5 Hạnchếcủa phươngphápthặngdư 10

C.Cácbiệnphápthayđổikếtquảdonhữnghạnchếgâyrakhinhàthẩmđịnhgiámuốntha yđổi

11-12

1 Khókhăn trongviệcxác địnhtốt nhấtvà hiệuquảnhất 11

2 Chiphívà giábán đã thay đổitheo điềukiệncủamôitrường 11

3 Giátrịcuốicùng rấtnhạycảmvớithamsốc h i phívàgiábán 11

4 Phươngphápthặngdưkhôngđếngiátrịthờigiancủa tiền1 2

A Lýthuyết

1. Kháiniệmbấtđộng sản,cácđặcđiểm củabấtđộngsản.

a Kháiniệm

* Theođiều 174củaBộluậtDân sựViệtNamnăm2015:“Bất độngsản

làcáctàisảnkhông di dời được”,bao gồm:

-Đất đai

-Nhà ở,côngtrìnhxâydựnggắnliềnvới đấtđai, kểcảcác

tàisảngắnliềnvớinhàở,côngtrình xâydựng đó

- Các tàisảnkhácgắnliềnvớiđấtđai

- Các tàisảnkhácdo phápluật quyđịnh

b Cácđ ặ c điểmcủabấtđộngsản

-BĐS cótínhcốđịnhvềvịtrí

-BĐS cótínhbềnvững

-Tínhkhácbiệt

-Tínhkhanhiếm

-Tínhcógiátrịlớn

-Tínhảnhhưởnglẫnnhau

2. PhươngphápđịnhgiáBĐS:phươngphápthặngdư

- Khái niệm: phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sảndựatrên phầnđóng gópcủanó vàodựánpháttriểncủanóvàodự án

pháttriểnbấtđộngsảntheohướngtốt nhất vàhiệu quả nhất

- Phươngphápthặngdưchủyếu dựavào nguyêntắcdựkiếndònglợiíchtươnglaivà nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc này giá trị của một BĐS được xác địnhdựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lênhaygiảm đi bao nhiêu

* Nguyêntắcđónggóp

-Cơ sởnguyêntắc:giátrịtàisản biểuhiệnbằngtiềnvềnhữnglợiíchmàtàisnarmanglại chochủthể

Một ngôi nhà không có gara ở tàng 1 bán với giá là 5 tỷ đồng Nhưng nếu có garathì có thể bán được 6 tỷ đồng, khi đó giá trị của gara được thừa nhận là 1 tỷ đồngnhưngtrênthựctếchiphí xây dựng thựcrachỉ hết 100tr đồng

-Yêucầukhivậndụng

Thẩm định viên khi ước tính giá trị tài sản dựa trên nguyên tắc đóng góp nhất thiếtkhông được cộng dồn những bộ phận tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cậnbằngcáchước tínhgiátrịtổngthểtrướcvớivốntrừlùiđốivớicác bộphận tàisảnhiệndiệnhay không hiệndiệntrongtổng thể tài sản

*Nguyêntắcdựkiếndònglợiíchtươnglai

-Cơ sởlýluận:

làbiểuhiệnbằngtiềnvềnhữnglợiíchmàtàisảnmanglạichochủthể nào đótại mộtthời điểm nhấtđịnh

-Bản chất của thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến các khoản lợiíchtrongtươnglaimàtàisản manglạichochủthể,là căncứđểướctínhgiátrịcủatàisản -Nộidungnguyên tắc

Giátrịcủamộttài sản luôn được quyết địnhbởi nhữnglợi ích

trongtươnglaimàtàisảnmang lạichochủthể,vìvậy nhấtthiếtphảidựavào các

khoảnlợiíchnày đểướctính giátrị cáctài sảncần thẩm định

-Ví dụ :mua một ngôi nhà để ở và mua một ngôi nhà để cho thuê Đối với ngôi nhàđểở thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân và lợi íchtươnglaicủaviệcsở hữungôi nhàđểởlàyếutố rấtđịnhtínhtứclà rấtkhó so sánhvề mặt chủ quan- lượi ích cá nhân , song có thể dựa vào giá trị thị trường để ướctính, tức là sử dụng nguyên tắc thay thế Còn đối với ngôi nhà cho thuê thì hoàntoàncóthểdựavàothu nhậpbằngtiền trong tươnglai để địnhlượnggiátrị

-Yêucầukhivậndụngnguyêntắc

Thẩmđịnhviênphảidựkiếnđược nhữnglợiíchmàtàisản manglạivànhấtthiếtphảnphải dựavàocáckhoản lợiíchnày đểướctính giátrị củatàisản

Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽcó ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo rathunhập bằng tiền

Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định cụthểcácthông tinvề giácả,mứcgiábán, giáchothuê,tỷ lệchiếtkhấu,thờihạnđầutư và các động thái của thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh vàướctính giátrị củatàisảncầnthẩmđịnh

b. Cácbước tiến hành

-Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, các thức khai thác tốt nhất và hiệu

quảnhấtdựán,phùhợp vớiquy địnhpháp luật, khảthi vềđiềukiệntài

chínhvàmanglạigiátrị caonhất chodự án

- Bước 2 :ướctínhdoanhthucủasựpháttriểntheohướngSNTNVHQN.

- Bước 3 :ướctínhchiphícơhộicủa côngtrìnhxâydựngtrênđấtbaogồm:chiphí xây dựng ,

chi phí tài chính , các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhàđầu tư xây dựng

-Bước 4: Xácđịnhgiáđấtcăn cứvàochênhlệchkết quảtínhtoán củabước2vàbước3.

c Ưuđiểm vàđiềukiệnápdụng

* Ưuđiểm

- ĐượcsửdụngđểđánhgiáBĐScótiềmnăngpháttriển

-Đây làmứcgiáthíchhợpđể đưaramứcgiákhi đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tưvàoBĐS.Vìvậy, nócógiátrị quantrọng để tưvấn vềchi phíxây dựngtối đa

vàtiềnchothuêtốithiểucầnđạtđượckhithựchiệncho thuê dự ánpháttriểnBĐS

* Điềukiệnápdụng

-PhùhợpkhiđịnhgiáBĐScó yêucầuvềsự pháttriểnkhôngphứctạp

cácyếutốướctínhliênquan đếngiábán, giácho thuêvàchiphíđạt đượcởđộ tincậycao -Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xácđịnhđúng cơhội SDTNVHQN

-Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển

cácBĐSnàycóthể thể làđấttrốnghayđấtcócáckếtcấu xâydựnglỗithời đang

tồntạicầnphải thay thế haycải tạo

-Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tíchxácsuấtvớisựtrợgiúpcủa cácphươngtiệnhiệnđạikhiđánhgiá cácphươngánpháttriểnBĐS

-Làphươngphápđ ư ợ c các nhàthầuxâydựng,các côngtyKDBDSsử dụngmộtcách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vàoBĐS… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền đểcảithiệnvà hiệnđại hóa thìsẽlàmchongôinhà cógiá trị caohơn chiphí bỏra.

B Ví dụcụthểphântíchhạnchếcủaphươngphápthặngdưtrongthẩmđịnhgiá

1.

Ví dụ1 :

Khuđấtcódiệntích10000m2đượcđấu thầuvới mục đíchthươngmại( xây khu dâncư,xây trung tâm thươngmại, )

- Đối với xây nhà chung cư:mật độ xây dựng 60%, xây cao 20 tầng, thời gian ướctính hoàn thành trong vòng 1 năm Tổng chi phíxây dựng ước tính 400000 triệuđồng, ngoài ra vay ngân hàng 50% tổng chi phíxây dựng với lãi suất

12%/năm.Giá bán căn chung cư bình quân là 10 triệu đồng/1m2( chưa VAT), tổng diện tíchcác căn hộ chiếm 85% diện tích sàn xây dựng khu chung cư Lợi nhuận nhà đầu tưkìvọnglà20%d o a n h t h u dựán.Chiphíquảngcáovàbán nhàtổng

cộng150trieuđồng

- Đối với xây dựng trung tâm thương mại:đây là đất giao sản xuất phi nông

nghiệp50năm cóthutiềnđất đãtrả1 lầnkhi giaođất, đấtsẽđượcgiaovào 30/12/2020 Dựkiếnxâydựng trong5năm Diệnt í c h đượcxâydựnglà70%,xâycao22 tầng,diện tích sử dụng là 85%, tỷ lệ phủ đầy của các trung tâm thương mại tương tựlà95% Tổng chi phí xây dựng dự kiến cho dự án là 30000000 triệu tỉ suất vốn hóalợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu là

12%/năm Lợi nhuận yêu cầu từ dự án là 30% tổngdoanh thu

Đơngiáchothuê(chưaVAT):

Từ tầng 1 đến tầng 10: là 10 triệu/m2/1

thángTừtầng11đếntầng22:là 6triệu/m2/1tháng

Chiphívậnhàngcho trungtâmthươngmạitươngtựlà20%tổng doanhthutrongvòng

1 năm

*Yêucầuđặtrađólàhãyxácđịnhđâu làphươngánsửdụng tốtnhất và hiệuquảnhất?

Bước 1:Có Thẩm định viên cho rằng phương án xây dựng trung tâm thươngmạiđểchothuêmặtbằnglàphươngánsửdụngtốtnhấtvàhiệuquảnhấtcủamảnh đất đấuthầu.

Bước2:Ướctínhdoanhthutừviệcchothuêmặtbằngtrungtâmthươngmại

Tuổithọkinhtếcủadựán làN=48năm

Diệntíchđấtđượcphépxâydựnglà:10000m2×70%=7000m2

Doanhthutừ việcchothuêtừ tầng1đến tầng10 trongvòng1

nămlà:10triệu×10tầng×7000m2×85%×95%×12tháng=6783 000 triệu

Doanhthutừviệcchothuêtừviệccho thuê từtầng 11đếntầng22trong1nămlà:6

t r i ệ u ×12tầng×7000m2×85%×95%×12tháng= 4883 760triệu

Tổngdoanh thutrong 1 năm:6 783000+ 4 883760=11 666760 triệu

Doanh thu ròng là: 11666760×1− ¿ ¿=98 801008

triệuBước3:ƯớctínhchiphícơhộichodựánpháttriểnChip

hí xây dựng: 30000000 triệu

Tổngchiphívậnhành tòatrung

tâmthươngmạitrong48n ă m là:20%×11666760×1− ¿¿=19360201triệu

Tổnglợinhuận mànhàđầutưyêu cầutừ dựánlà:

30%×98801008=29640302triệu

Tổngchiphívàlợinhuậnlà:3000000+19360201+29640303=52000504triệu

Bước4:giátrịướctínhcủamảnhđấttrốnglà

98801008-52000504=46800501triệu

Còn trên thực tế nếumảnh đất đóđược sử dụng để xâydựngkhu dâncư thì:

- Bước1:C ó thẩmđịnhviênchorằngphươngánxâydựngkhudâncưlàphươngánsử

dụng tốt nhất và hiệuquả nhất

-Bước2:Xácđịnhdoanhthutừviệcbáncáccănhộchungcư

+Diệnt í c h d ư ợ c p h é p x â y d ự n g : 1 0 0 00m2×60%=6000m2

+Doanhthuthuđượctừviệcbáncác

cănhộchungcưlà:6000m2×85%×10triệu×20tầng=1020000triệu

+Doanhthuthuầntừviệcbáncác

cănhộchungcưlà:1020000-150=1029850triệu

-Bước3:Ướctínhtổngchiphícơhộichopháttriểndựán

Tổngchiphíxâydựng:400000 triệu

Chiphílãivaylà:50%×400000tr×10%=¿20000triệu

Lợinhuậnnhàđầutưyêucầulà:20%×1020000=204000triệuTổng chi

phí và lợi nhuận với công trình xây dựng trên đất là:400000+20000+204000=624000triệu

- Bước4:Ướctínhgiátrịcủamảnhđấtcầnđấuthầu

1029850-624000=405850triệuđồng

Ta

có thểthấy nếu địnhgiá mảnhđất cầnđấuthầu mảnhđất theo phươngán 1 thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn nên sẽ có thẩm định viên sử dụng phương án 1 nhưng trên thực tế phương án 2 mới

là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quảnhất bởi vì khả năng tài chính của nhà đấu thầu khi thực hiện phương án 1 làkhông khả quan

→chothấy cácnhà thẩmđịnhgiá đãmắc phảihạn chế thứnhất củaphương

phápthặngdưđấychínhlà:“ khó khăntrong việc xác định tốt nhấtvà hiệuquả nhất”

2.

ngôi nhà là 180m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán đấugiá trên thị trường Gía bán thị trường dự báo mỗi ngôi nhà là 4000 triệu Các chiphí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 100 triệu đồng chi phí quảng cáo ,đại lý môi giới bán nhà là

50 triệu đồng.(bài tập số 41- sách Bài tập Định giá tàisản-HVTC)

Bước1:Phươngántrênđưaralàphươngánsửdụngtốtnhấtvàhiệuquảnhấtc ủ a mả nhđất trống

Bước2:Ướctínhdoanhthuthừviệcpháttriểndựán

Doanhthudobán5ngôinhàlà:5×4000tr=20000tr

Doanhthu thuầnkhi bán 5ngôi nhà là:2 0 0 0 0 - 1 0 0 - 5 0 = 1 9 8 5 0 t r

Bước3:Chiphícơhộichoviệc pháttriểndựán

Chiphínguyênvậtliệu,nhâncônglà:4,5tr×5×180m

2=4050triệu

Chiphíchuyênmônlà:10

%×4050tr=405triệu

Chiphí vayvốn xâydựng là:

15%=334,125triệu

2 Tổngchiphívàlợinhuậncho

côngtrìnhxâydựnglà:4050+405+334,125+500=5289,125triệu

Bước4:Ướctínhgiátrịcủamảnhđấtlà:

19850-5289,125=14560,875tr

Nênmua đấtvới giátốiđa là:14560,875tr

Nhưng trên thực tế thì khi đang trong quá trình xây dựng, mảnh đất bên cạnh cũng xây dựng nhà có kết cấu tương tự để bán nhưng mảnh đất bên cạnh áp dụng

kĩ

thuật côngnghệ hiện đại nênchiphíxây dựng của nó rẻ hơnvà chức năng của nhà cũng hiện đại hơn nên dẫn đến giá của mỗi ngôi nhà trên mảnh đất bên cạnh thôngqua phương pháp thặng dư đã ước tính được mỗi căn nhà trên mảnh đất bên cạnh chỉ có giá 3500tr/1 căn , dẫn đến giá bán của 5 ngôi nhà trên

trống

→ Điều trên đã cho ta thấy rõ là“ chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều

kiện của môi trường” :trongtrường hợpnàycácyếutốmôitrường dẫnđến sự

thayđổiđấychính là yếutố côngnghệvàáp lựccạnhtranhthị trường.

3.

Ví dụ3:

Tươngtựnhưvídụ2tacóthấy: giátrịcònlạicuốicùng=giábán sau khipháttriển-chi phí chosựphát triển

Trướckhicósựxuấthiệncủacácngôinhà đượcxâydựngtrênmảnhđất bêncạnhthìgiátrị cònlại =14560,875 triệuđồng

Nhưng sau khi xuất hiện các ngôi nhà trên mảnh đất bên cạnh với chức năng hiệnđại hơn, mẫu mã đẹp hơn dẫn đến sự thay đổi về giá của các căn nhà trên dự ánpháttriểncủa

mảnhđấttrốngcần định giátrongkhichiphíkhôngthayđổi ->giátrịcònlại

cuốicùng(giácủa mảnhđấtcầnđịnhgiácũngthay đổi)

Cụthể:giábáncủa nhữngcănnhà trênmảnhđấtcầnđịnhgiásẽ giảm

xuốngcòn3400triệu/ căn( doáplựccạnh tranhđểbán đượcnhà)

Vậytổngdoanhthutừviệcbánnhàcủa dựánpháttriển trênmảnhđấtcần địnhgiá: 3400 tr×5 căn=17000triệu

Tổngchiphívàlợinhuậncủa dựánpháttriển

làkhôngthayđổi:5289,125trGiátrịcủa mảnhđấtmụctiêulà:

17000-5289,125=11710,875triệu

Hoặc:Để giá bán không thay đổi người đầu tư sẽ thực hiện thêm nguyên tắc

“đónggóp”đ ể làm tănggiátrịcủanhữngcănnhà(chiphí xâydựngdựántănglên)để

bánđượcnhà

Điềunàycũngdẫnđến giátrịướctínhcủamảnhđấtcũngt h a y đổi

→ Hai sự thay đổi này cho thấy thêm một hạn chế của phương pháp thặng dư“ giá

trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số chi phí vàgiábán”

4.

Ví dụ4

Tươngtựởvídụ1 ởphươngánxâydựngnhà chungcưlàphươngánsử dụngtốtnhất và hiệu quảnhất.Ta có thể thấy việc đánh giá doanh thu do bán các căn nhàchung cư , với giá 10 triệu/1m2là “giá trong tương lai” ( sau khi hoàn thành đầu tưkỹthuật hạ tầng)

Màchúng tađangđịnhgiámảnhđất tạithờiđiểm hiệntại nênkhitính radoanh

thuvàgiátrịcủaBĐSchungstađãbỏ quagiá trịthời gian củatiền.

→Theovídụtrênchúng tađãthấy rõràng “phương pháp giá trị thặng dư không tính đến giá trị thời gian củatiền”

5. Hạnchếcủaphươngphápthặngdư:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:trên thực tế đểxácđịnhđượcphươngánsửdụngtốtnhấtvàhiệuquảnhấtcủaBĐS thì Thẩmđịnhviên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt các giả định tình huốngphi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đòi hỏi Thẩmđịnh viên phải có kinh nghiệm cùng khả năng vô cùng tốt thì mới xác định chínhxácgiátrị củaBĐSmụctiêutheo

phươngphápthằngdư

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường:

thịtrường luôn biến đối, ở mỗi thời gian khác nhau thì sẽ có các yếu tố khác nhau tácđộng đến giá tị của tài sản Trong thực tế cần phải xác định rõ đâu là điều kiện thịtrườngtácđộngđếngiábánvàchiphíchẳnghạn như:yếutốcung cầu,sựtănggiácủa các yếu

tố đầu vào , cạnh tranh thị trường , sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật,yếutố chính trị , vănhóa- xã hội ,…

-Gíatrịcuốicùngrấtnhạycảmđốivớicác thamsốvềchiphívàgiábán:chỉcầnmột tác động nhỏ làm thay đổi chi phí và giá bán thôi nó cũng tác động trực

tiếpđếngiátrịcuốicùng.Vìvậykhixácđịnhnguyênnhânlàmgiátrịcuốicùngthayđổi, chúng ta

có thể có hướng giải quyết bằng cách tác động đồng thời cả vào chiphí và giábán

-Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền: vì là phương

phápkhôngtínhđếngiátrịthờigiancủa tiền nênảnhhưởngtrựctiếpđến vớixác

địnhthiếuchínhxáccủaBĐSmụctiêu.Đểtránhxảyratìnhtrạngnaychugstacần

sửdụngcácbiệnpháp như chiếtkhấu giátrị dòngtiềnvềhiện tại, khấuhao,…

C.Cácbiệnphápthayđổikếtquảdonhữnghạnchế

gâyrakhinhàthẩmđịnhgiámuốnthayđổi

1 Khókhăntrongviệcxácđịnhtốtnhấtvàhiệuquảnhất

Từvídụ1ởphầnB,nhàthẩm địnhgiámuốnxácđịnh đúngđâulàphươngánsửdụngtốt nhất

và hiệuquả nhất

Làm thế nào để xác định đâu là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

củamảnh đất mục tiêu? Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hôi của tài sản,phân biệt được các tình huống sử dụng phi thực tế,sử dụng sai pháp luật và khôngkhảthivềmặt tàichính(ví dụ1).ởvídụ1 ,sau khi ướctínhtổng chiphíxâydựngtrung tâm thương mại là 30000000 triệu so với khả năng tài chính là không khả thithìnhà Thẩm địnhgiáphải chuyển ngay sangphươngánkhác

2 Chiphívàgiábánđãthayđổitheođiềukiệncủamôitrường.

Vídụ2: Đểkhông thayđổi kếtquả nhàThẩm

địnhgiácầnxácđịnhđượcviệcgiảmgiábán đấy do nguyên nhânnào?

Mộttrongnhững cáchhay đểtìm đượclí dogiảmgiáđấychính là do haomòn

lỗithờichứcnăng

Cụ thể ở ví dụ 2 ta có thể trích hao mòn do lỗi thời chức năng chính bằng

chênhlệchgiữagiában đầuvà giásaukhigiảmlà:4 0 0 0 triệu-3400 triệu=600triệu / 1căn( đây chính làphàn hao mòn do lỗithời chứcnăng)

Lí do dẫn đến lỗi thời chức năng đấy chính là sự ra đời của các căn nhà trên

mảnhđấtbêncạnhvớichứcnănghiệnđại ,mẫumãbắt mắthơncùngvớigiábánrẻhơn Đây làcách cụ thể, bên cạnh đó ta cũng có thể sử dụng một số cách khác để

hạnchếtácđộngcủa điềukiệnmôitrườngchẳnghạn như:áp

dụngkhoahọckĩthuật,tríchkhấuhao,…

3 Giátrịcuốicùngrấtnhạycảmvớithamsốc h i phívàgiábán

Ởví dụ 3: ta có thể thấy chi phí thay đổi ( giá bán không đổi) hoặc giá bán

thayđổi(chi phikhông đổi) thìđều làm chogiátrị cuố cùngthayđổi

Vậycách nàođểlàmchogiátrịcuối cùngthayđổiítnhấtcóthể?

Chúngtacóthểđồngthờilàmchi phítăng(giábán tăng), hoặc giá bán giảm(chiphígiảm) TH1:chiphítăngvà đồngthờigiábán cũngtăng

Chúngtasẽxâydựng, bổsung thêmnhữngchức năng màngôi

nhàtrêmảnhđấtmụctiêukhông cóchẳnghạn:trangbị thêm hồ bơi,garađể ô tô