(TIỂU LUẬN) TIỂU LUẬN môn học THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản đề tài THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản tại địa CHỈ, PHƯỜNG HIỆP THÀNH, QUẬN 12, THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNHTRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETINGKHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ,

BỘ TÀI CHÍNHTRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ, PHƯỜNG HIỆP THÀNH,

QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

1 Nguyễn Tri Tân

(nhóm trưởng) 1921004643

Phần I, II, IV, VII, Phục lục

5 và 6, tổng hợp bài 100%

2 Huỳnh Ngọc Thành 1921004653 Phần V, VII, IX, phục lục 4 100%

3 Phạm Thị Lan Anh 1921004296 Phần 3.1, VI, VII, phục lục

4 Trần Yến Nhi 1921004559 Phần 3.2, VII, VIII, phục lục

5 Trần Thảo Vy 1921004813 Phần 3.2, VII, X, phục lục 3 100%

MỤC LỤC

1 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 7

2 DANH MỤC HÌNH ẢNH 8

3 DANH MỤC BẢNG BIỂU 8

4 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 9

I Thông tin về đơn vị thẩm định giá 9

II Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá 9

2.1 Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản 9

2.2 Thông tin về tài sản: 9

2.3 Căn cứ pháp lý thẩm định giá 9

III Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá 10

3.1 Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu 10

3.1.1 Lịch sử hình thành 10

3.1.2 Vị trí địa lí 11

3.1.3 Kinh tế, văn hoá – xã hội 12

3.1.4 Giao thông 13

3.1.5 Quy hoạch quan trọng trong phường Hiệp Thành quận 12 14

3.1.5.1 Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030 14

3.1.5.2 Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng: 16

3.1.5.3 Quy hoạch khu dân cư 18

3.2 Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc 19

IV Thông tin về tài sản thẩm định giá 21

4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá 21

4.2 Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá 21

4.2.1 Quyền sử dụng đất 22

4.2.2 Công trình xây dựng trên đất 22

V Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá 22

VI Các giả thiết và giả thiết đặc biệt 23

VII Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá 24

7.1 Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ nhất) 24

7.2 Xây dựng hệ số tương quan: 25

7.3 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 26

7.3.1 Xác định đơn giá xây dựng mới 26

7.3.2 Thông tin giao dịch thị trường và các yếu tố so sánh 30

7.3.3 Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá 32

7.3.4 Bảng điều chỉnh 32

7.3.5 Thống nhất mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định giá: 34

IX Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 35

X Những điều kiện loại trừ và hạn chế 35

5 PHỤ LỤC 36

2 DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1 Sơ đồ vị trí phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM 10

Hình 2 Bản đồ hành chính quận 12, TP.HCM 10

Hình 3 Bản đồ quy hoạch phát triển không gian quận 12 15

Hình 4 Tổng quát tài sản thẩm định giá 35

Hình 5 Đường trước nhà tài sản thẩm định giá 35

Hình 6 Sơ đồ tài sản thẩm định và các tài sản so sánh 36

3 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 7 1 Bảng hệ số điều chỉnh mẫu 24

Bảng 7 2 Bảng tính hệ số tương quan 25

Bảng 7 3 Bảng tỷ lệ tương quan 25

Bảng 7 4 Bảng đơn giá xây dựng mới 26

Bảng 7 5 Thông tin các tài sản đang giao dịch trên thị trường và các yếu tố so sánh 30

Bảng 7 6 Bảng điều chỉnh 32

Bảng 7 7 Kết quả thẩm định giá của bất động sản tại phường Hiệp Thành, Quận 12 33

CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ABC

Số: 04/2021/BC

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Tp Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 11 năm 2021

4 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

I Thông tin về đơn vị thẩm định giá

– Tên Công ty: Công ty thẩm định giá ABC

– Địa chỉ: Trường Đại học Tài chính – Marketing

– Số điện thoại:0987.XXX.XXX Fax:

– Website:……… Email:……….

– Người đại diện: Nhóm 4 Chức vụ:Thẩm định viên

II Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá

2.1 Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản

– Tên khách hàng: Trịnh Thanh Tuấn

– Địa chỉ: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM – Số CMND/CCCD: 024086472

2.2 Thông tin về tài sản:

– Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

– Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí

– Cơ sở thẩm định giá: cơ sở thị trường

2.3 Căn cứ pháp lý thẩm định giá

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0316031572 ngày 21/11/2019 do Sở

kế hoạch đầu tư cấp;

– Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, mã số

361/TĐG ngày 10/01/2020 do Bộ Tài chính cấp;

– Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp;

– Chứng chỉ định giá bất động sản do Sở Xây dựng cấp.

III Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá

3.1 Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu 3.1.1 Lịch sử hình thành

Quận 12 được công bố thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 theo Nghị định số03/CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ về việc thành lập Quận Thủ Đức, Quận 2,Quận 7, Quận 9, Quận 12 và các Phường thuộc các Quận mới thành phố Hồ Chí Minhtrên cơ sở toàn bộ diện tích các xã Thạnh Lộc, An Phú Đông, Tân Thới Hiệp, ĐôngHưng Thuận, Tân Thới Nhất, một phần xã Tân Chánh Hiệp; một phần xã Trung MỹTây thuộc huyện Hóc Môn trước đây Tổng diện tích đất tự nhiên 5.274,89 ha, dân sốhiện nay trên 622.500 người, trong đó nhân khẩu thường trú 288.603 người, tạm trútrên 333.900 người (theo kết quả Tổng điều tra dân số năm 2019)

Nguồn: (UBND Quận 12 TP.HCM)

Quận 12 là một quận nội thành thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, là quận cửa ngõphía Bắc của khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Quận 12 có nhiều địa điểmtham quan như: căn cứ Vườn Cau ở Thạnh Lộc, chùa Thiên Vân, chùa Quảng Đức,làng cá sấu, các vườn mai, vườn kiểng,… và cũng là địa điểm đặt trung tâm công nghệthông tin lớn nhất nước là công viên phần mềm Quang Trung

Phường Hiệp Thành được thành lập vào ngày 6 tháng 1 năm 1997 trên cơ sở

255 ha diện tích tự nhiên và 5.121 nhân khẩu của xã Tân Thới Hiệp; 276 ha diện tích

tự nhiên và 4.116 nhân khẩu của xã Tân Chánh Hiệp thuộc huyện Hóc Môn Saukhi thành lập, phường có 531 ha diện tích tự nhiên và 9.237 người Theo số liệu thống

kê mới nhất tại UBND quận 12 năm 2021 diện tích của phường Hiệp Thành là 542,36ha

Hình 1 Sơ đồ vị trí phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM

(Nguồn: Tác giả thực hiện)

3.1.2 Vị trí địa lí

Hình 2 Bản đồ hành chính quận 12, TP.HCM

(Nguồn: UBND quận 12,Tp.HCM)

Quận 12 có vị trí địa lý thuận lợi với những tuyến đường huyết mạch, là cửangõ vào Thành phố, kết nối các vùng phụ cận, các địa phương khác với trung tâmThành phố Quận 12 nằm về phía tây bắc Thành phố Hồ Chí Minh, nằm dọc theoQuốc lộ 1A, quận là ngõ giao thông khá quan trọng của thành phố nối liền với các tỉnhmiền Đông Nam Bộ Quận 12 còn có sông Sài Gòn bao bọc phía đông, là đường giaothông thủy quan trọng Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua.

Quận 12 nằm phía bắc Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí địa lý như sau: PhíaBắc giáp huyện Hóc Môn; phía Đông giáp tỉnh Bình Dương, Quận Thủ Đức; phíaNam giáp quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh; phía Tây giáp huyện Bình Tân; xã BàĐiểm Có 11 phường trực thuộc là: Thạnh Xuân: diện tích 968,58 ha, Hiệp Thành:diện tích 542,36 ha, Thới An: diện tích 518,45 ha, Thạnh Lộc: diện tích 583,29 ha,Tân Chánh Hiệp: diện tích 421,37 ha, Tân Thới Hiệp: diện tích 261,97 ha, An PhúĐông: diện tích 881,96 ha, Trung Mỹ Tây: diện tích 270,63 ha, Tân Thới Nhất: diệntích 389,97 ha, Đông Hưng Thuận: diện tích 255,20 ha, Tân Hưng Thuận: diện tích181,08 ha, được tách ra từ phường Đông Hưng Thuận (bao gồm khu phố 6, khu phố 7

và một phần khu phố 4, khu phố 5) theo nghị định 143/2006/ NĐ-CP ngày 23/11/2006của Chính phủ

3.1.3 Kinh tế, văn hoá – xã hội

Được Thành phố chọn thí điểm xây dựng đô thị thông minh, và cùng với nhữngkết quả đạt được trong những năm qua, Quận 12 có nhiều điều kiện thuận lợi và cơhội để phát triển kinh tế - xã hội, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hướng tới côngnghiệp hóa, hiện đại hóa Hiện nay trên địa bàn quận 12 đã và đang hình thành một sốkhu đô thị mới như khu đô thị An Phú Đông Riverside, khu đô thị Senturia Vườn Lài,khu đô thị Thới An City, khu đô thị Phú Long Riverside,khu nhà phố cao cấp GoldenCity Hà Huy Giáp, khu đô thị Hiệp Thành City Dù hạ tầng giao thông chưa hoànthiện nhưng giá bất động sản quận 12 đã tăng rõ nét trong những năm qua Cácchuyên gia bất động sản đánh giá, khi hạ tầng giao thông hoàn thiện và đi vào sử dụng

thì bất động sản nơi đây chắc chắn sẽ thiết lập mặt bằng giá mới và tăng với biên độlớn.

Tuy là quận nội thành nhưng Quận 12 lại bán nông bán thị, kinh tế có cả nôngnghiệp, cả công nghiệp, tiểu thủ công, dịch vụ và thương mại,… Ở phường HiệpThành, kinh tế chủ yếu là thủ công nghiệp, buôn bán nhỏ, dịch vụ và thương mại Đây

là nơi giao thoa của kết cấu kinh tế độc đáo và hình thành từ sự kết hợp những tầnglớp dân cư hội tụ về đây Bất động sản tại quận 12 có nhiều cơ sở để gia tăng giá trịkhi các công trình giao thông lớn được triển khai, mở rộng Có thể kể đến như tuyếnQuốc lộ 1A được mở rộng và đồng bộ với các tuyến đường nhánh đi vào các quậnnhư: Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp giúp rút ngắn thời gian di chuyển Các tuyến Quốc

lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp nối với Củ Chi, Bình Dương, TâyNinh là những tuyến đường xương sống trong việc đưa khu vực này phát triển

3.1.4 Giao thông

Quận 12 có hệ thống đường bộ với Quốc lộ 22 (nay là đường Trường Chinh),

xa lộ vành đai ngoài (nay là Quốc lộ 1A), các Tỉnh lộ 9, 12, 14, 15, 16, hệ thống cáchương lộ này khá dày, Quận 12 có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho phát triển kinh tế – xãhội Đường Trường Chinh, đại lộ nối từ quận Tân Bình, xuyên qua quận 12 đến tậncửa ngõ Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh đã được mở rộng đến 10 làn xe Rấtnhiều trung tâm mua sắm sầm uất, các khu cao ốc, căn hộ cao cấp cũng nhanh chónghình thành dọc theo đại lộ này làm cho các khu dân cư của quận 12 nhanh chóng hìnhthành và rộng mở Nhiều trường đại học mở thêm cơ sở đào tạo, nhiều công ty mởthêm chi nhánh, kho bãi, trạm trung chuyển, tại khu vực này làm cho bộ mặt củaquận 12 nhanh chóng thay đổi sau 15 năm thành lập quận

Quận 12 còn có sông Sài Gòn bao bọc phía đông, là đường giao thông thủyquan trọng Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua với những thuận lợi đóQuận 12 lợi để bố trí các khu dân cư, khu công nghiệp, thương mại – dịch vụ – du lịch

để đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế – xã hội, hướng tới công nghiệphóa, hiện đại hóa

3.1.5 Quy hoạch quan trọng trong phường Hiệp Thành quận 12

3.1.5.1 Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030

Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030 bao gồm toàn bộđịa giới hành chính quận 12, gồm 11 phường, có diện tích 52,74 km², nằm về phía TâyBắc thành phố Hồ Chí Minh, các mặt giáp giới như sau: Phía đông giáp thành phốThuận An, tỉnh Bình Dương và thành phố Thủ Đức với ranh giới là sông Sài Gòn,Phía tây giáp quận Bình Tân Phía nam giáp các quận Gò Vấp, Tân Bình và Tân Phúvới ranh giới là sông Vàm Thuật – Bến Cát – Trường Đai – kênh Tham Lương Phíabắc và tây bắc giáp huyện Hóc Môn

Quận 12 có 11 phường: An Phú Đông, Đông Hưng Thuận, Hiệp Thành, TânChánh Hiệp, Tân Hưng Thuận, Tân Thới Hiệp, Tân Thới Nhất, Thạnh Lộc, ThạnhXuân, Thới An, Trung Mỹ Tây

Tính chất chức năng quy hoạch:

Cơ cấu kinh tế của quận 12 giai đoạn đầu chuyển dịch theo hướng công nghiệp– dịch vụ – nông nghiệp Giai đoạn sau theo hướng dịch vụ – công nghiệp – du lịch

Tính chất, chức năng là khu đô thị phát triển mới của thành phố bao gồm cáckhu chức năng như sau: Khu dân cư đô thị, Khu dịch vụ thương mại, Khu công nghiệp– tiểu thủ công nghiệp, Khu công viên văn hóa, vui chơi giải trí, kết hợp du lịch sôngnước, vườn cây ăn trái và di tích lịch sử, Đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật đôthị

Hình 3 Bản đồ quy hoạch phát triển không gian quận 12

3.1.5.2 Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng:

Các khu, cụm công nghiệp:

Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp điều chỉnh giảm quy mô còn khoảng 28 ha.Cụm công nghiệp Hiệp Thành quy mô khoảng 50 ha, Cụm công nghiệp Tân ThớiNhất quy mô khoảng 23,55 ha Các xí nghiệp công nghiệp hiện nay tại khu vựcphường Tân Thới Nhất, phường Đông Hưng Thuận, phường An Phú Đông, dự kiếnchuyển đổi thành khu hỗn hợp Tổng diện tích đất công nghiệp (kể cả kho) khoảng114,5 ha, chiếm tỷ lệ 2,2% tổng diện tích đất

Hệ thống trung tâm và công trình công cộng:

Đảm bảo các loại hình phục vụ thiết yếu, quy mô phục vụ và bố trí thuận tiện,đảm bảo bán kính phục vụ Giữ lại các công trình công cộng hiện có, cải tạo kết hợpvới xây dựng mới

Khu trung tâm thương mại – dịch vụ cấp thành phố, điều chỉnh bố trí sang khu

đô thị Tây Bắc thành phố Công viên phần mềm Quang Trung quy mô 43,45 ha Cáctrường đào tạo, dạy nghề quy mô khoảng 14,7 ha

Trung tâm thương mại:

Hội chợ Quang Trung điều chỉnh bố trí dọc trục đường Lê Thị Riêng quy mô34,6 ha Dọc trục Quốc lộ 1A từ đường Vườn Lài đến đường Hà Huy Giáp quy mô15,6 ha Khu hỗn hợp, chức năng ở cao tầng kết hợp công trình công cộng, thươngmại, xây dựng cao tầng, bố trí tại khu vực phường Trung Mỹ Tây và phường Tân ThớiNhất, phường Đông Hưng Thuận, phường An Phú Đông với tổng diện tích 344,92 ha.Trung tâm hành chánh quận: bố trí tại khu vực đường Lê Thị Riêng và Quốc lộ 1A.

Mạng lưới y tế:

Mở rộng mặt bằng, hiện đại hóa các trạm y tế quy mô mỗi trạm ≥ 500m2, xâydựng một số phòng khám khu vực quy mô 3.000 m2/phòng khám, xây dựng khu y tế:phường Thới An quy mô 6,5 ha

Mạng lưới giáo dục:

Tiến hành duy tu, bảo dưỡng và nâng cấp các công trình giáo dục hiện hữu.Xây dựng một số trường đảm bảo bán kính phục vụ Khuyến khích xã hội hóa tronglĩnh vực hình thành các cơ sở giáo dục Dự kiến mạng lưới giáo dục: Căn cứ quyhoạch mạng lưới giáo dục và đào tạo trên địa bàn quận 12 của Ủy ban nhân dân quận12

Mạng lưới thể dục thể thao:

Phát triển mạng lưới thể dục thể thao liên phường Sân thể thao cơ bản, sân vậnđộng và trung tâm thể dục thể thao cấp quận theo tiêu chuẩn quốc gia Dự kiến đất thểdục thể thao khoảng 100 ha Mạng lưới văn hóa thông tin: gồm trung tâm văn hóa, thưviện, bảo tàng, khu triển lãm rạp chiếu phim… quy mô 10 -18 ha Công trình côngcộng cấp phường: bố trí phân tán theo 5 khu vực, đảm bảo bán kính phục vụ

3.1.5.3 Quy hoạch khu dân cư

Quận 12 chia thành 5 khu vực, trong đó: khu 1, 2, 3 là khu có mật độ xây dựngcao và nhà cao tầng ưu tiên bố trí xây dựng ở các khu dân cư này Khu dân cư 4 và 5

là vùng đất trũng, sông rạch nhiều, đất có giá trị phát triển kinh tế vườn, là khu dân cưnhà vườn sinh thái, mật độ xây dựng thấp, kết hợp với cảnh quan dọc sông Sài Gònphát triển du lịch

Khu 1: Vị trí nằm ở phía Tây Nam của quận bao gồm phường Tân Thới Nhất

và phường Đông Hưng Thuận và một phần phường Tân Thới Hiệp; diện tích đất tựnhiên 886,45ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 120.000 người

Khu ở hiện hữu: Chỉnh trang nâng cấp hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tầngcao > 2 tầng, mật độ xây dựng 40 – 50 % Khu ở mới: Xây dựng hạ tầng xã hội, hạtầng kỹ thuật trước khi xây dựng nhà ở, tầng cao 2-5 tầng, mật độ xây dựng ≤ 40 %

Khu 2: Vị trí nằm ở phía Tây Bắc của quận bao gồm phường Trung Mỹ Tây và

phường Tân Chánh Hiệp; diện tích đất tự nhiên 692,01 ha, quy mô dân số dự kiếnkhoảng 95.000 người

Đây là khu vực dân cư có tốc độ đô thị hóa cao do Công viên phần mềm QuangTrung, khu Nông nghiệp kỹ thuật cao (trại rau Đồng Tiến) đang hình thành Khu nàyđược chỉnh trang, nâng cấp thông qua việc xác định thêm các tuyến đường nội bộ, hệthống hạ tầng kỹ thuật, đồng thời sắp xếp lại để tạo thêm quy đã xây dựng công cộng,cải thiện môi trường sống cho khu vực Khu ở hiện hữu: Chỉnh trang xây dựng xen càigiữa dân cư hiện hữu và dân cư xây mới, tầng cao > 2 tầng, mật độ xây dựng 40-50 %.Khu ở mới: xây dựng khu chung cư cao tầng, tái định cư phục vụ các khu côngnghiệp, tầng cao > 2 tầng, mật độ xây dựng ≤ 40 %

Khu 3: Vị trí gồm các phường Hiệp Thành và một phần phường Thới An,

phường Tân Thới Hiệp; diện tích đất tự nhiên 1.199,15 ha, quy mô dân số dự kiếnkhoảng 150.000 người Khu ở hiện hữu sẽ cải tạo chỉnh trang, phát triển khu ở mớitheo hướng xây dựng khu chung cư cao tầng phục vụ tái định cư, khu ở cho đối tượngkhu nhập thấp

Khu ở hiện hữu: Chỉnh trang xây dựng xen cài giữa dân cư hiện hữu và dân cưxây mới, tầng cao > 2 tầng, mật độ xây dựng 40 – 50% Khu ở mới: xây dựng khuchung cư cao tầng, tái định cư phục vụ các khu công nghiệp, tầng cao > 2 tầng, mật độxây dựng ≤ 40%

Khu 4: Vị trí nằm ở phía Đông Bắc của quận giới hạn bởi đường Quốc lộ 1A,

gồm một phần phường Thạnh Xuân, phường Thạnh Lộc và phường An Phú Đông;diện tích đất tự nhiên 1.679 ha, số dân dự kiến khoảng 55.000 người

Khu dân cư mật độ thấp, vùng đất trũng, sông rạch nhiều, đất có giá trị phát triển kinh

tế vườn Xây dựng khu dân cư sinh thái kết hợp phát triển du lịch, mật độ xây dựngthấp < 25%

Khu 5: Phía Nam đường Quốc lộ 1A, bao gồm một phần phường Thạnh Xuân,

Thạnh Lộc, phường An Phú Đông và phường Thới An; diện tích đất tự nhiên 818,3

ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 30.000 người

Khu dân cư mật độ thấp, vùng đất trũng, sông rạch nhiều, đất có giá trị phát triển kinh

tế vườn Xây dựng khu dân cư kết hợp phát triển du lịch, mật độ xây dựng thấp <25%

(Theo công ty cổ phần Nhà đất mới )

3.2 Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc

Theo cafef.vn, Quận 12 được đánh giá là khu vực đang có quỹ đất lớn với diệntích đất tự nhiên hơn 5.200 ha cùng nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai khi đây làmột trong ba khu vực được chú trọng đầu tư theo đề án Quy hoạch phát triển củaTP.HCM

Diện mạo thị trường nhà đất quận 12 khởi sắc, phát triển nhờ vào các dự án mởrộng hạ tầng giao thông quan trọng đã và đang hoàn thiện Chẳng hạn, tuyến Quốc lộ1A được mở rộng và đồng bộ với các tuyến đường nhánh, giao cắt từ các quận trungtâm trở ra như Tân Bình, Gò Vấp, Tân Phú; nút giao thông ngã tư An Sương; cầu sắtthay thế phà An Phú Đông, kết nối quận 12 và Gò Vấp đã khánh thành… giúp choviệc lưu thông, đi lại thuận tiện, rút ngắn thời gian di chuyển Các tuyến đường Quốc

lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp nối với Củ Chi, Bình Dương, TâyNinh đã được đầu tư mở rộng, hình thành các trung tâm thương mại quy mô, khu cao

ốc, căn hộ Đặc biệt, khu đô thị Tây Bắc Củ Chi và tuyến cao tốc Mộc Bài - TP.HCMkhi đưa vào vận hành sẽ giúp bất động sản quận 12 thêm giá trị

Đặc biệt là tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Khu đô thị Hiệp Phước) và tuyếnMetro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đang gấp rút giải phóng mặt bằng, dự kiến sẽđược khởi công vào năm nay Hai tuyến Metro này sau khi hoàn thiện sẽ nâng tầm bất

động sản quận 12 Theo nhiều nghiên cứu trên thế giới, giá nhà đất gần các tuyếnMetro đi qua có khả năng tăng giá tốt hơn các vị trí khác, ít nhất là từ 10-20%

Các tuyến quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp nối với CủChi, Bình Dương, Tây Ninh là những tuyến đường xương sống trong việc đưa khuvực này phát triển

Tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đi qua quận 12 dự kiến đượckhởi công vào năm 2021 và tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Nguyễn Văn Linh).Trong tương lai sau khi hai tuyến Metro được hoàn thành sẽ nâng tầm Quận 12 lênmột tầm cao mới

Dự án cầu An Phú Đông nối Quận 12 - Gò Vấp, dự án cầu Vàm Thuật nối quận

12 - Bình Thạnh cũng sẽ được triển khai trong tương lai

Dự án mở rộng đường Trường Chinh, một trong những tuyến đường quan trọngtrong việc lưu thông từ các quận trung tâm TP.HCM tới quận 12

Hầm chui An Sương đang được xây dựng và sẽ hoàn thành trong thời gian tới.Trên địa bàn phường Hiệp Thành hiện nay có nhiều tuyến đường lớn đã được

mở, trong đó phải kể đến các tuyến huyết mạch là: Lê Văn Khương, Nguyễn ÁnhThủ Các trục đường này giúp người dân di chuyển thuận lợi vào trung tâm quận 1,cũng như lên các địa phương phía bắc (quận Thủ Đức; TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai )hoặc phía đông (quận 9; thị trấn Long Thành, Đồng Nai…) Bên cạnh đó, đường LêVăn Khương cũng là một trục đường quan trọng trên địa bàn phường Hiệp Thành khi

di chuyển vào trung tâm thành phố Tình hình giao dịch bất động sản trên 2 tuyến

sát thực tế của nhóm bằng các trang web bán nhà thì hẻm có giao dịch sầm uất hơn.Nhóm đi tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá của quyền sử dụng đất để cónhững hệ số làm bài, nhưng phần đơn giá này chỉ ở vị trí mặt tiền còn hẻm vì nhómchưa tìm hiểu kỹ được

Qua việc khảo sát, nhóm nhận thấy có các yếu tố ảnh hưởng đến giá đáng kểnhư quy mô, chiều rộng, chiều dài Trong đó, các tỷ lệ 100% được lấy dựa trên đặcđiểm tài sản có giao dịch phổ biến nhất Vị trí mặt tiền thì theo nhóm khảo sát đượcquy mô diện tích chủ yếu của các tuyến đường sẽ từ 110m2 trở lên nên nhóm sẽ lấyquy mô này làm 100% Về chiều rộng chủ yếu dưới 5m nên nhóm sẽ lấy chiều rộngnày làm 100% Còn về chiều dài thì từ 25m trở lên nhóm sẽ lấy nó làm 100% trongphần hệ số tương quan của bài làm để làm ra được phần tỷ lệ tương quan để phân tíchtài sản thẩm định và các tài sản so sánh Hình dáng thì qua tìm hiểu thì hầu hết đềukhá vuông vức nên nhóm không lấy để làm tương quan

IV Thông tin về tài sản thẩm định giá

4.1 Đă ̣c điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

Giấy chứng nhận được tách thửa từ Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất số 10367 do Ủy ban nhân dân Quận 12 ký ngày 22/10/2003

4.2 Đă ̣c điểm kinh tế – kỹ thuâ ̣t của tài sản thẩm định giá

Nằm trên tuyến đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ thuận tiện di chuyển và kinhdoanh buôn bán, hiện tại đang kinh doanh quán cà phê (Hoa trà mi)

Nằm gần các tiện ích xã hội như: Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m), trungTâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m), chợ Hiệp Thành (750m), Co.oop Mart HiệpThành (900m)

4.2.1 Quyền sử dụng đất

– Vị trí địa chính: Số thửa 9 - 42, số tờ bản đồ 5I(sơ đồ nền)

– Vị trí hành chính: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12,

TP.HCM

– Vị trí địa lý: mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ

– Thời hạn: lâu dài

– Mục đích sử dụng đất: đất ở tại đô thị

– Hình dáng: vuông vức

– Kích thước: 4m x 26,91m

– Năm xây dựng: 2009

– Hiện trạng khu đất: Đất dân dụng có công trình xây dựng trên đất

– Khả năng tiếp câ ̣n: nằm trên tuyến đường Nguyễn Ảnh Thủ thông ra các tuyến

đường lớn Bùi Văn Ngữ và Lê Văn Khương

– Cơ sở hạ tầng: Nhà ở riêng lẻ

– Kinh tế, văn hóa, an ninh:

o Nằm trên mặt tiền đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ thuận tiện cho việc kinh

doanh

o Nằm trong khu vực an ninh xã hội, gần UBNN Phường Hiệp Thành.

4.2.2 Công trình xây dựng trên đất

– Diê ̣n tích xây dựng: 70,3 m2

– Diê ̣n tích sử dụng: 70,3 m2

– Cấp loại, số tầng: Cấp 4, 1 tầng

– Kết cấu chung: tường gạch; mái tôn.

– Hiện trạng: đang kinh doanh quán cà phê.

– Các tiện ích khác:

o Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m)

o Trung Tâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m)

o Chợ Hiệp Thành (750m)

o Co.oop Mart Hiệp Thành (900m)

– Thông tin sử dụng: sử dụng để ở hoặc kinh doanh.

V Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Dựa vào những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và pháp lý của tài sản; giágiao dịch của tài sản trong thực tế có thể so sánh được trên thị trường; dựa vào mức độ

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản nhằm giúp tài sản đạt được giá trị caonhất căn cứ vào những dữ liệu thông tin tài sản trên thị trường và dựa vào kết quảkhảo sát thực tế trên thị trường; trên cơ sở mục đích thẩm định giá là chuyển nhượng;

cơ sở giá trị được xác định trong trường hợp này là cơ sở giá trị thị trường

Theo tiêu chuẩn TĐGVN02: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sảntại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua vàmột bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủthông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị

ép buộc.”