HỎI ĐÁP MỘT SỐ NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm: a Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy

HỎI ĐÁP MỘT SỐ NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

Hiện tại tôi là chủ một doanh nghiệp tư nhân tại thành phố A Doanh nghiệp của tôi đã hoạt động được hơn 4 năm nay và mọi vấn đề về kinh doanh đều tốt đẹp Để

mở rộng kinh doanh tôi có ý định đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, tôi muốn xây dựng nhà để cho thuê nếu ai có nhu cầu Tuy nhiên, hiện tại tôi không có đất để đầu tư Xin hỏi tôi có được thuê đất của nhà nước không và nếu muốn thì tôi phải đáp ứng những điều kiện gì?

1.

Đáp:

Theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 Luật đất

đai 2013: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.” Theo đó, doanh nghiệp tư

nhân của bạn là một tổ chức kinh tế theo Luật đấtđai

Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai quyđịnh về cho thuê đất như sau:

“Điều 56 Cho thuê đất

1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) …

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà

ở để cho thuê;

…”

Như vậy, tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu

tư nhà ở để cho thuê thì thuộc đối tượng nhà nướccho thuê đất Nhưng để thuê đất thực hiện dự ánđầu tư thì doanh nghiệp của bạn phải đáp ứng đượcnhững điều kiện pháp luật đưa ra Điều kiện đểđược thuê đất được quy định tại Điều 14 Nghị định43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đainhư sau:

“Điều 14 Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư

1 Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

2 Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với

dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện

dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

3 Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

a) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại

Sở Tài nguyên và Môi trường;

b) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

4 Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu

tư, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định

được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất”.

Công ty tôi có thuế đất ở Khu Công nghiệp, thời hạn thuê đất là 50 năm và trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê Công ty tôi là công ty may mặc có xây dựng xưởng sản xuất trên phần đất thuê Năm 2016, công ty ngừng hoạt động xưởng may đó và muốn chuyển nhượng phần đất thuê cho 1 công ty khác Cho tôi hỏi công ty tôi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất thuê hay không

và được quy định tại văn bản nào?

2.

Đáp:

Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định về quyền

và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê như sau:

"1 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư

để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật".

Như vậy, theo quy định đã được trích dẫn ởtrên thì công ty của bạn với tư cách là một tổ chứckinh tế được nhà nước cho thuê đất 50 năm và đãtrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nênđược phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tàisản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất thuê

Doanh nghiệp tôi được UBND tỉnh cho thuê đất 50 năm, thu tiền thuê đất hằng năm (đã được bàn giao đất) Trong 5 năm đầu được tỉnh cho thuê đất, doanh nghiệp tôi không sử dụng hết đất đã cho doanh nghiệp khác thuê lại 1/2 diện tích đất để doanh nghiệp

đó dựng xưởng (có cùng mục đích sử dụng đất với doanh nghiệp tôi được thuê đất) Vậy trường hợp trên có vi phạm pháp luật về đất đai không?

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều

166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.

Như vậy, với quy định của pháp luật đã đượctrích dẫn ở trên thì Doanh nghiệp không đượcquyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Việc Doanhnghiệp cho thuê lại quyền sử dụng đất là vi phạmquy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Đất đai 2013(Những hành vi bị nghiêm cấm)

Việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được quy định như thế nào?

4.

Đáp:

Việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán,chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanhnghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đượcquy định tại Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CPhướng dẫn thi hành Luật Đất đai như sau: (Điềunày được sửa đổi bởi Khoản 27 Điều 2 Nghị định01/2017/NĐ-CP)

“1 Việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng không thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không phải làm thủ tục đăng

ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

b) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất mà thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự

án đầu tư nhưng không vượt quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai.

c) Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần của Nhà nước tại doanh nghiệp thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào vốn hoặc cổ phần của Nhà nước được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp và pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần của Nhà nước quy định tại Điểm này phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm chuyển nhượng Việc

mua, bán, chuyển nhượng vốn góp hoặc cổ phần thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

2 Việc quản lý, sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm rà soát toàn bộ quỹ đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước và trình cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.

Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa là thành phần hồ sơ khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa và được thực hiện công khai theo quy định của pháp luật.

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu, doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Đối với đất Nhà nước đã giao không thu tiền

sử dụng đất cho doanh nghiệp nhà nước thì doanh nghiệp cổ phần phải chuyển sang thuê đất nếu thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai; doanh nghiệp cổ phần được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá đất Nhà nước cho thuê đất, giao đất được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp cổ phần Doanh nghiệp

cổ phần có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Đối với đất đã được Nhà nước cho doanh nghiệp nhà nước thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đất do doanh nghiệp nhà nước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất thuê đã trả tiền thuê một lần cho Nhà nước thì doanh nghiệp cổ phần được tiếp tục thuê đất trong thời hạn thuê đất còn lại Doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm thực hiện thủ tục thuê đất và ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu Việc xử lý số tiền doanh nghiệp nhà nước đã nộp hoặc đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa.

Đối với đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất do doanh nghiệp nhà nước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà nay thuộc trường hợp được thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì khi cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần phải chuyển sang thuê đất Việc xử

lý số tiền doanh nghiệp nhà nước đã nộp khi Nhà nước giao đất hoặc đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa Đối với đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất do doanh nghiệp nhà nước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà nay thuộc trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì khi cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức đã được giao.

c) Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi

cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nhưng phải đảm bảo nguyên tắc giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai.

Cơ quan có trách nhiệm xác định giá đất cụ thể để tính giá trị quyền sử dụng đất, tính giá thuê đất khi cổ phân hóa doanh nghiệp nhà nước đăng công khai giá đất đã xác định trên Trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ít nhất là 15 ngày trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

3 Xử lý tồn tại đối với các trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa đang sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất theo quy định: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện kiểm tra, rà soát việc quản lý sử dụng đất đai theo phương án cổ phần hóa đã được phê duyệt để hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho doanh nghiệp cổ phần theo quy định.

Trường hợp phát hiện có vi phạm trong quản

lý sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thanh tra, kiểm tra để xử lý dứt điểm trước khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận cho doanh nghiệp cổ phần b) Doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Việc xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có) thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật về cổ phần hóa.

c) Các thủ tục đất đai quy định tại điểm a và điểm b khoản này phải được hoàn thành sau 180 ngày kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

4 Trường hợp doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóa trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đã xử lý quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức đã được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại”.

Tôi đang có dự định thành lập một công ty chuyên thực hiện hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tôi

đã biết được các thủ tục để thành lập doanh nghiệp, nhưng còn vấn đề khác tôi quan tâm là liệu doanh nghiệp sau khi tôi thành lập làm thế nào để được phép tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Tôi xin chân thành cảm ơn!

5.

Đáp:

Nội dung quy định về việc tư vấn lập quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất là một nội dung mớiđược Luật đất đai 2013 ghi nhận tại Điều 47 Theo

đó, Luật quy định trong quá trình lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, cơ quan chịu trách nhiệm chủ trìviệc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thuê

tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật cũng giao Chính phủ quy định điều kiệncủa tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo đó, Điều 10Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

- Cá nhân được hành nghề tư vấn lập quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tổ chức có chứcnăng tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtkhi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực hành vi dân sự;

+ Có một trong các bằng tốt nghiệp đại học,sau đại học chuyên ngành về quản lý đất đai, địachính và các chuyên ngành khác có liên quan đếnquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Có thời gian công tác trong lĩnh vực quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạchchuyên ngành khác từ 24 tháng trở lên

- Tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp được hoạtđộng tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtkhi có đủ các điều kiện sau:

+ Có chức năng tư vấn lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất;

+ Có ít nhất 05 cá nhân đủ điều kiện như quyđịnh nêu trên

Như vậy, Nếu doanh nghiệp của bạn đáp ứngcác điều kiện trên, khi đó doanh nghiệp của bạn cóthể thực hiện hoạt động tư vấn lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất

Công ty TNHH MTV Thoát nước đô thị A có 100% vốn Nhà nước Hiện nay Công ty muốn sử dụng nguồn vốn tự có

và vay Ngân hàng thương mại để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công ty hỏi, thủ tục mua đất trong trường hợp này như thế nào?

6.

Đáp:

Doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước sử dụngvốn Nhà nước để nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất thì thực hiện theo quy định của pháp luật

về quản lý vốn Nhà nước trong doanh nghiệp vàpháp luật về quản lý tài sản Nhà nước

Trường hợp nếu được nhận chuyển nhượng thìquyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất củaCông ty được thực hiện theo quy định tại Điểm b,Khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai

Trình tự thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 củaChính phủ quy định chi tiết thi hành một số điềucủa Luật Đất đai

Hồ sơ thực hiện thủ tục theo Khoản 2 Điều 7Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính

Giá đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất và các nội dung của hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất do bên chuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng thỏa thuận theo quy định củapháp luật về dân sự

Theo tôi được biết thì "Tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin, dữ liệu đất đai được khai thác, sử dụng qua7.

cổng thông tin đất đai ở trung ương, địa phương

và phải nộp phí; khi thực hiện khai thác thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện đúng quy định của pháp luật- Khoản 3 điều 122 Luật đất đai 2013" Hiện nay doanh nghiệp tôi có nhu cầu được biết và sao chụp bản vẽ quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt tại xã và huyện tôi đang sinh sống, cả hiện tại và các thời kỳ trước Vậy tôi có được quyền biết và đề nghị sao chụp bản vẽ quy hoạch tại nơi cư trú không? Và nếu được tôi cần làm những thủ tục cần thiết nào?

Đáp:

Điều 36 Luật đất đai 2013 quy định hệ thốngquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm: cấp quốcgia, cấp tỉnh, cấp huyện, đất quốc phòng, đất anninh (không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcấp xã)

- Điều 40 quy định : Nội dung quy hoạch sửdụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàngnăm của cấp huyện phải xác định diện tích các loạiđất theo nhu cầu sử dụng đất cấp huyện và cấp xã

- Điều 48 quy định:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốcgia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhànước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phảiđược công bố công khai (Khoản 1)

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệmcông bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tinđiện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bốcông khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấntại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (Điểm điểm ckhoản 2):

+ Thời điểm, thời hạn công bố công khai quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây(Khoản 3):

a) Việc công bố công khai được thực hiệntrong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quannhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;b) Việc công khai được thực hiện trong suốt

kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai thìbạn có quyền được biết về quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất của cấp huyện có liên quan đến xã,phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã(nơi bạn đang sinh sống)

Luật Tiếp cận thông tin 2016 quy định côngdân được tiếp cận thông tin của cơ quan nhà nước,trừ thông tin không được tiếp cận quy định tại Điều

6 của Luật; được tiếp cận có Điều kiện đối vớithông tin quy định tại Điều 7 của Luật

“Tại Điều 9 quy định phạm vi và trách nhiệm cung cấp thông tin:

1 Cơ quan nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin do mình tạo ra, trừ trường hợp quy định tại Điều 6 của Luật này; đối với trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này thì cung cấp thông tin khi có đủ Điều kiện theo quy định.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp thông tin do mình tạo ra và thông tin do mình nhận được để trực tiếp thực hiện chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn của mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 6 của Luật này; đối với trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này thì cung cấp thông tin khi có đủ Điều kiện theo quy định.

2 Cơ quan nhà nước trực tiếp tổ chức thực hiện việc cung cấp thông tin, trừ các trường hợp sau đây:

h) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp cho công dân cư trú trên địa bàn thông tin do mình và do các cơ quan ở cấp mình tạo ra, thông tin do mình nhận được để trực tiếp thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn; cung cấp cho công dân khác thông tin này trong trường hợp liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ;

Đối chiếu với quy định thì việc tiếp cận thông tin đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 6, Điều 7 của Luật Tiếp cận thông tin.

Điều 10 quy định cách thức tiếp cận thông tin của công dân bằng các cách thức sau:

1 Tự do tiếp cận thông tin được cơ quan nhà nước công khai;

2 Yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin Điều 12 quy định chi phí tiếp cận thông tin:

1 Công dân được cung cấp thông tin không phải trả phí, lệ phí, trừ trường hợp luật khác có quy định.

2 Người yêu cầu cung cấp thông tin phải trả chi phí thực tế để in, sao, chụp, gửi thông tin”

Với những quy định nêu trên thì bạn có quyềnbiết và đề nghị sao chụp bản vẽ quy hoạch (bản đồquy hoạch sử dụng đất) và trả các chi phí liên quan

Công ty tôi được nhà nước giao đất để thực hiện dự án xây dựng khu giải trí, tuy nhiên kể từ ngày được bàn giao đất trên thực địa, do gặp một số vấn đề về tài chính nên công trình chưa tiến hành Tính đến thời điểm này cũng gần 12 tháng Không biết chúng tôi có bị nhà nước thu hồi lại đất không?

8.

Đáp:

Căn cứ điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đaiquy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạmpháp luật về đất đai:

“i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu

tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng

24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu

tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Theo quy định trên, đất được Nhà nước giao

để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụngtrong 12 tháng liên tục thì sẽ bị thu hồi đất do viphạm pháp luật về đất đai Tuy nhiên, chủ đầu tư dự

án được phép gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộpcho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền

sử dụng đất đối với thời gian chậm tiến độ thựchiện dự án trong thời gian này

Về việc gia hạn được hướng dẫn cụ thể tạiKhoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quyđịnh chi tiết thi hành luật đất đai

“2 Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến

độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:

a) Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;

b) Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.

c) Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá

12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn

sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia

hạn Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn

30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị;

d) Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn.

Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định;

đ) Bộ Tài chính quy định cụ thể việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.”

Như vậy, công ty bạn đã không sử dụng đất liêntục trong 12 tháng kể từ ngày được bàn giao trên thựcđịa nên được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng 13

kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa Do đó, công

ty bạn chưa bị nhà nước thu hồi đất, nhưng nếu sau thời

hạn 24 tháng mà dự án không được hoàn thành thì sẽthu hồi theo quy định của pháp luật.

Xin hỏi đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhưng khu vực dự án có đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng (Đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp) thì phải xử lý như thế nào? Trường hợp đã nhận chuyển nhượng là tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở thì việc xác định nghĩa

vụ tài chính của người nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?

9.

Đáp:

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đểthực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh được thựchiện theo Điều 73 của Luật Đất đai, Điều 16 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấtđai, Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CPngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quyđịnh chi tiết thi hành luật đất đai

Đối với trường hợp đủ điều kiện để cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất như bạn nêu thì người sử

Doanh nghiệp X dự kiến đầu tư trên địa bàn huyện A, tỉnh Z (dự

án nằm ngoài khu công nghiệp trên địa bàn huyện A

+ Doanh nghiệp có được thế chấp tài sản trên đất để huy động vốn không?

+ Giả sử doanh nghiệp không dùng hết diện tích đất đã thuê, có được cho đơn vị khác thuê lại phần diện tích đất không dùng?

Đáp:

Thứ nhất, về thẩm quyền cấp Giấy chứng

nhận đăng ký đầu tư: Theo quy định tại Điểm a,Khoản 1, Điều 28, Nghị định số 118/2015/NĐ-CPhướng dẫn thi hành Luật Đầu tư quy định Sở Kếhoạch và Đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồiGiấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án

đầu tư sau: ”Dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế” Do

đó trong trường hợp này thẩm quyền cấp Giấy chứngnhận đăng ký đầu tư là Sở Kế hoạch và Đầu tư

Thứ hai, liên quan đến đất đai: Doanh nghiệp có

nhu cầu thuê đất của nhà nước để sản xuất theo hìnhthức thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình thuê Tại khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013quy định như sau:

“2 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và

nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư

để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài theo quy định của pháp luật”

Như vậy, căn cứ quy định đã được trích dẫn ởtrên thì doanh nghiệp X thuê đất trả tiền một lầncho cả thời gian thuê thì được phép thế chấp tài sảntrên đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Do nhu cầu cần nguồn vốn trong phát triển sản xuất, kinh doanh ông Nguyễn Văn A là chủ Doanh nghiệp tư nhân Chiến Thắng đã đến Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh X

để đề nghị vay vốn Tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh X, cán bộ tín dụng đề nghị ông Nguyễn Văn A lập hồ sơ vay vốn theo quy định và phải có tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn Trong quá trình trao đổi, ông Nguyễn Văn A cung cấp thông tin hiện nay doanh nghiệp đang sử dụng

và quản lý 1.000m2 đất; hệ thống dây chuyền sản xuất sản phẩm nông sản và doanh nghiệp sẽ thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất, hệ thống dây chuyền sản xuất để làm tài sản bảo đảm vay vốn (toàn bộ quyền sử dụng đất, hệ thống dây chuyền sản xuất thuộc quyền quản lý, sử dụng

và sở hữu của doanh nghiệp)

11.

Xin hỏi:

- Biện pháp bảo đảm là thế chấp là gì? Quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp?

- Giả sử ông Nguyễn Văn A chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất là hệ thống dây chuyền sản xuất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì xử

lý như thế nào?

Đáp:

Tại Điều 317, Bộ Luật dân sự năm 2015 (viếttắt là Bộ Luật dân sự) quy định về thế chấp tài sảnnhư sau:

"1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2 Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Điều 320, 321 quy định về quyền, nghĩa vụcủa bên thế chấp như sau:

"Điều 320 Nghĩa vụ của bên thế chấp

1 Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2 Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3 Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4 Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5 Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6 Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp

xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7 Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản

và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321 Quyền của bên thế chấp

’1 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2 Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3 Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ

và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4 Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5 Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong