1.Kiến nghị với chớnh phủ và cơ quan cú thẩm quyền.
1.1.Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lừi trong nghiệp vụ của Ngõn hàng thơng mại,để tồn tại và phỏt triển bờn cạnh việc nhận tiền gửi thỡ ngõn hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tớn dụng, trong đú ngời vay là cỏc cỏ nhõn, hộ gia đỡnh và cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đúng vai trũ quan trọng và gia tăng khụng ngừng. Nhng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải cú tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần cỏc đối tợng trờn khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yờu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và sở hữu nhà. Nhiều trờng hợp cú nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhng nhà đất cha cú giấy tờ trờn nờn khụng thế chấp để vay vốn đợc, đành để cơ
hội kinh doanh qua đi. Tỡnh hỡnh này cũng gúp phần làm hạn chế chủ trơng tăng quy mụ tớn dụng của ngõn hàng.
Cho đến nay, cũn một phần rất lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng nh trờn cả n- ớc) cha đợc cấp quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tỡnh hỡnh này do nhiều nguyờn nhõn, hiện nay sở địa chớnh nhà đất Thành Phố Hà Nội đó cú những giải phỏp để thỳc đẩy tiến trỡnh cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn nh sở đó uỷ
quyền cho cấp quận huyện cú thẩm quyền trong việc xột và cấp giấy chứng nhận; hay xột cấp giấy chứng nhận cho tất cả trờng hợp chứng minh đợc tớnh hợp phỏp, sử dụng ổn định và khụng cú tranh chấp của nhà đất. Đõy cũng là tớn hiệu
đỏng mừng đối với ngành ngõn hàng, vỡ khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đợc đẩy mạnh thỡ những trờng hợp cú đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lờn, quy mụ tớn dụng đợc mở rộng, ngõn hàng sẽ ngày càng phỏt triển và lớn mạnh.
1.2Ban hành văn bản phỏp luật quy định ph ơng phỏp trỡnh tự thủ tục
định giỏ bất động sản.
Nh đó biết, định giỏ bất động sản ở nớc ta cũn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khỏc lại cha cú văn bản phỏp luật nào hớng dẫn định giỏ, điều này gõy rất nhiều khú khăn cho những cơ quan luụn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giỏ bất động sản thế chấp, cỏc văn bản phỏp luật hiện hành chỉ h- ớng dẫn: đối với cỏc trờng hợp đơn giản thỡ cỏc bờn tự thoả thuận giỏ trị tài sản thế chấp, cũn đối với cỏc thị trờng phức tạp thỡ thuờ tổ chức cú thẩm quyền định giỏ (thờng thuờ cơ quan kiểm toỏn ; sở địa chớnh nhà đất), nhng cả đối với những tổ chức thuờ trờn cũng cha cú một phơng phỏp định giỏ thống nhất và đợc quy
định bằng văn bản nhà nớc. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trờng bất động sản, khi thị trờng bất động sản hỡnh thành và phỏt triển thỡ
việc cú một phơng phỏp định giỏ núi chung và định giỏ bất động sản núi riờng là rất cần thiết và cấp bỏch. Đề nghị chớn phủ cựng cỏc bộ liờn quan nghiờn cứu và ban hành một văn bản phỏp luật đỏp ứng yờu cầu trờn.
1.3.Nõng cao giải phỏp quản lý thỳc đẩy thị tr ờng bất động sản phỏt triển.
Mặc dự đất thuộc sở hữu toàn dõn nhng quyền sử dụng đất đợc giao cho tổ chức, cỏ nhõn dới hỡnh thức giao và cho thuờ đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất
đai cha cú giấy xỏc nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoỏ của thị trờng bất động sản chỉ là nữa hợp phỏp nhng văn bản liờn quan đến nhà đất hiện nay cũn chắp vỏ, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quỏn, tạo ra nhiều kể hở. Cha cú một văn bản chớnh thức nào xỏc định rừ và đầy đủ vai trũ, vị trớ, nội dung, phơng phỏp vận hành của thị trờng bất động sản. Cỏc cấp chớnh quyền cũng nh nhõn dõn vẫn
lỳng tỳng trong việc thực hiện cỏc thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng
đất dẫn đến tỡnh trạng phổ biến là tự phỏt, giao dịch ngầm về bất động sản. Thậm chớ thị trờng này cũn tự phỏt theo hớng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất
động sản trở thanh lĩnh vực cú nhiều điều kiện nhất, đồng thời là mỗi trờng thuận lợi cho tham ụ, hối lộ và thu nhập bất chớnh. Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu cụng khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quỏn trong nhận thức về cụng tỏc quản lý bất động sản.. đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của ngời mua, ngời bỏn một cỏch chớnh quy trờn thị trờng bất động sản. Nguyờn tắc thị tr- ờng trong hỡnh thành giỏ cả cha đợc tuõn thủ, đặc biệt trong khõu đền bự giải phúng mặt bằng. Để quản lý và thỳc đẫy thị trờng này phỏt triển thỡ trớc mắt cơ
quan nhà nớc phải kiểm tra, hạn chế mua bỏn trao tay bất động sản, xoỏ thị trờng
ảo, khụng cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nớc... và giải phỏp cú tớnh chất lõu dài và toàn cục là:
+Sửa đổi quyền tổ chức nhà nớc và cỏ nhõn trong mua bỏn nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nớc đối với đất. Thực tế hiện nay núi là cú quyền nhng nhà nớc vẫn đứng ngoài thị trờng bất động sản, bởi cơ
chế giao đất, cho thuờ đất cha phự hợp. Luật đất đai đó sữa đổi nhng cha thể hiện ý chớ của nhà nớc trong việc quản lý và điều chỉnh cỏc hành vi giao dịch nhà đất.
Nhà nớc cú quyền ra văn bản phỏp lý để giữ quyền sở hữu và cú quyền đa ra cỏc chớnh sỏch, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiờn cần phõn biệt giữa quyền điều hành của nhà nớc với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nớc
+Tạo lập hàng hoỏ cho thị trờng bất động sản, điều này chớnh là tăng cờng và cụng khai cụng tỏc quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đụ thị hoỏ nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng nh nguồn đất cho thị trờng bất động sản. Bờn cạnh
đú, nhà nớc cần bổ sung cơ chế quản lý bất động sản cụng hiện nay đang cũn quỏ
lớn trong cỏc cơ quan cụng quyền nh đất đai, trụ sở, diện tớch mặt bằng sản xuất và cỏc bất động sản khỏc. Kinh nghiệm cho thấy thị trờng bất động sản sẽ sụi nổi khi nhà nớc cụng bố quy hoạch và tiến hành xõy dựng cơ sở hạ tầng.
+ Tạo điều kiện hỡnh thành và phỏt triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Ngời bỏn ngời mua thờng cần tới sự t vấn của cỏc tổ chức mụi giới và cần cả
sự hổ trợ của cỏc tổ chức tài chớnh, tớn dụng trong thanh toỏn. Do vậy cần đa dạng hoỏ cỏc hỡnh thức cần tham gia vào thị trờng bất động sản và đõy là yếu tố cần thiết để thu hỳt trực tiếp dõn c và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn
đề đặt ra là nõng cao chất lợng dự bỏo, thiết lập hệ thống thụng tin, tổ chức mụi giới cú tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất.
+ Giỏ cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trờn thị trờng bất động sản.Cần nghiờn cứu một cơ chế lói suất phự hợp và giao dịch theo cơ chế một giỏ, chứ khụng thể phõn chia theo đối tợng sử dụng nh hiện nay, giải phỏp cho vấn đề này khụng gỡ khỏc là tổ chức cụng bố rộng rói cỏc thụng tin liờn quan đến đất đai và cỏc loại bất động sản khỏc. Bờn cạnh đú phải cú sự can thiệp của nhà nớc thụng qua cỏc khoản thuế, phớ và lệ phớ... nh vậy việc quản lý và thỳc đẩy thị trờng bất
động sản phỏt triển nhà nớc đó tạo ra mỗi trờng bất động sản thế chấp.Tức là cỏc bất động sản thế chấp cú khả năng chuyển dịch, mua bỏn dễ dàng hơn.
1.4.Ban hành bảng khung giỏ đất và giỏ tối thiểu xõy dựng nhà ở mới.
Trờn thị trờng bất động sản, cung- cầu vận động hỡnh thành nờn giỏ cả, đến lợt nú, giỏ cả lại tỏc động ngợc trở lại cung - cầu và làm thay đổi cung-cầu về bất
động sản. Bất động sản là một hàng hoỏ đặc biệt, cung bất động sản thờng biến
đổi chậm hơn sự biến đổi của cầu. Khi cầu về nhà ở, văn phũng, nhà xuởng sản xuất.. tăng lờn thỡ khụng phải đó cú ngay cung mà phải cú một thời gian sau cung mới đỏp ứng đợc cầu, vỡ vậy nếu cầu tăng mạnh thỡ sẽ giảm tăng giỏ bất động sản trờn thị trờng. Nhng trong thị trờng bất động sản, nh ở nớc ta hiện nay, chẳng hạn việc xỏc định cung, cầu bất động sản trờn thị trờng là một việc rất khú khăn và khụng thể làm đợc, vỡ chỳng ở dạng đơn lẻ, manh mỳn và nhà nớc cha kiểm soỏt
đợc, dẫn tới những khú khăn trong việc xỏc định giỏ trị của bất động sản một cỏch chớnh xỏc. Để phục vụ cho việc tớnh giỏ đất cho cỏc mục đớch khỏc nhau, chớnh phủ đó ban hành nghị định 87/CP năm 1994 và UBND thành phố Hà Nội căn cứ vào NĐ 87/CP ban hành bảng giỏ tại Hà Nội, nhng cho đến nay cả hai bảng giỏ
trờn đều khụng phự hợp so với thực tế. Cho nờn đối với những bất động sản thế
chấp nếu ngõn hàng căn cứ vài khung giỏ của nhà nớc để xỏc định giỏ trị thỡ sẽ rất thấp, khụng đỏp ứng đợc nhu cầu vốn vay của khỏch hàng, hiện nay điều này cả khỏch hàng và phớa ngõn hàng đều khụng muốn. Do vậy để cải thiện tỡnh hỡnh trờn cỏc ngõn hàng thờng xỏc định giỏ bất động sản thế chấp theo nhận định của mỡnh, nhng việc tồn tại một khung giỏ mới, tơng ứng với thị trờng để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngõn hàng. Và khi đó cú khung giỏ mới của chớnh phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nờn đa ra một biờn độ giỏ giao động thớch hợp đối với mỗi mức giỏ để ỏp dụng vào định giỏ bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giỏ “cứng nhắc” và nếu ỏp dụng vào định giỏ bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giỏ trị tài sản tại thời điểm định giỏ thế chấp khỏc xa so với giỏ trị của tài sản đú tại thời điểm phỏt mói, đặc biệt đối với cỏc tài sản cú sự biến động lờn xuống của thị trờng. Biờn độ giao động sẽ khỏc nhau đối với mỗi loại tài sản, biờn
độ giao động sẽ lớn nếu tài sản cú sự nhạy cảm với sự biến động của thị trờngvà sẽ nhỏ hoặc khụng cú biờn độ giao động nếu tài sản đú ớt biến động, để đảm bảo việc định giỏ sẽ sỏt với thực tiễn hơn. Một khung giỏ cú biờn độ giao động sẽ giỳp cho giỏ trị của bất động sản thế chấp khụng quỏ chờnh lệch so với gớa thị trờng tại thời điểm định giỏ và cũng khụng quỏ thấp khi phỏt mói đề thu nợ.
Bờn cạnh khung giỏ đất, bảng giỏ tối thiểu xõy dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chớnh là mức giỏ quy định rất thấp so với tỡnh hỡnh thị trờng. Để xoỏ bỏ điều này, chớnh phủ cỏc bộ cần phối hợp ban hành một khung giỏ khỏc phự hợp hơn.
1.5.Cải cỏch hành chớnh thành lập cơ quan định giỏ bất động sản
Sự đổi mới về đờng lối và phỏt triển kinh tế đó dẫn tới sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế và sự phỏt triển nhanh của khoa học cụng nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ mỏy quản lý. Bộ mỏy tổ chức quản lý phải đợc xõy dựng theo hớng gọn nhẹ, tinh giảm đợc biờn chế; phẩm chất, năng lực và trỡnh độ, trỡnh
độ nghiệp vụ của đội ngũ cỏn bộ phải ngày càng đợc nõng cao đỏp ứng ngày càng tốt hơn yờu cầu của cụng tỏc quản lý. Cải cỏch hành chớnh phải đợc thực hiện trờn mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào cú thể sỏp nhập thỡ sỏp nhập, thiếu thỡ phải bổ sung... nh vậy mới đỏp ứng đợc đũi hỏi của thực tiển. Hiện nay
chớnh phủ và cỏc cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện phỏp thỳc đẩy và quản lý thị trờng bất động sản. Trong thị trờng bất động sản thỡ giỏ cả bất động sản là rất quan trọng, khụng những thế nú cũn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nớc về đất đai thụng qua điều tra, xỏc định giỏ cỏc loại đất với cỏc mục đớch khỏc nhau trong thị trờng. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyờn định giỏ bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này cú thể làm tham mu cho cỏc cơ
quan, tổ chức thờng xuyờn đụng chạm đến vấn đề định giỏ, và chịu trỏch nhiệm trớc phỏp luật về kết luận của mỡnh.
1.6.Cần đ a ra chớnh sỏch về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất
động sản thế chấp.
1.6.1.Đ a ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp./
+ Quy định những hỡnh thức xử lý bất động sản thế chấp mà cỏc bờn cú thể thoả thuận, lựa chọn khi ký kết hợp đồng nh:
- Bờn thuờ chấp nhận bỏn tài sản.
- Cả hai bờn cựng bỏn tài sản.
- Giao cho ngõn hàng bỏn tài sản - Gỏn nợ bằng tài sản tài sản thế chấp - Thoả thuận bằng cỏc phơng phỏp khỏc
+ Nõng cao quyền hạn của ngõn hàng đợc quyền chủ động bỏn tài sản thế chấp trong trờng hợp tài sản thế chấp khụng đợc xử lý theo hớng tớch cực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ nh:
+ Sau một thời gian quy định kể từ ngày nợ đến hạn trả mà tài sản khụng đ- ợc cỏc bờn xử lý theo cỏc phơng thức đó thoả thuận.
+ Quy định chi tiết trỡnh tự, thủ tục cỏc bớc tiến hành của từng phơng thức xử lý tài sản thế chấp.
+ Đề ra nhiều phơng thức bỏn tài sản thế chấp để cỏc bờn vận dụng một cỏch linh hoạt phự hợp với điều kiện từng nơi và điều kiện của cỏc bờn nh:
- Bỏn trực tiếp cho ngời cú nhu cầu mua tài sản
- Bỏn đấu giỏ qua trung tõm hoặc doanh nghiệp bỏn đấu giỏ tài sản đợc thành lập và hoạt động theo quy định của phỏp luật.
- Tổ chức tớn dụng đợc tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản ở những nơi mà cha cú trung tõm hoặc xa trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản để thu nợ một cỏch nhanh nhất.
- Thu nợ bằng chớnh tài sản thế chấp nếu ngõn hàng đồng ý và thấy cần thiết
để dựng vào kinh doanh, khai thỏc cho thuờ và để bỏn thu tiền về.
1.6.2.Phỏt mói tài sản thế chấp thụng quan hỡnh thức đấu giỏ, đề nghị nhà n ớc nờn :
- Thành lập trung tõm bỏn đấu giỏ trờn cả nớc, đỏp ứng yờu cầu xử lý bất
động sản thế chấp nhất là đấu giỏ quyền sử dụng đất.
- Quản lý lệ phớ bỏn đấu giỏ tài sản phải nộp cho trung tõm hay doanh nghiệp ỏn đấu giỏ với tài sản cú giỏ trị cao.
- Giao thờm chức năng, nghiệp vụ cho trung tõm bỏn đấu giỏ đợc quyền quyết định giỏ khởi điểm, lập hoạ đồ bất động sản, xỏc minh bất động sản khụng bị tranh chấp, giải toả.
- Đơn giản hoỏ cỏc thủ tục hành chớnh, phỏp lý khụng cần thiết tạo điều kiện để tài sản đợc mua bỏn chuyển nhợng dễ dàng.
2.Kiến nghị với ngõn hàng nhà n ớc.
Ngõn hành nhà nớc cần sớm trỡnh lờn chớnh phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hớng dẫn việc xỏc định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, cỏc tài sản khỏc gắn trờn đất, sớm hoàn tất cỏc giấy tờ liờn quan đến bất động sản thế chấp nh: thỳc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho cỏc ngõn hàng và khỏch hàngthuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dựng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bờn cho vay, ngõn hàng nhà nớc quy định, mỗi lần thế chấp phải
đúng dấu tại cơ quan nhà nớc cú thẩm quyền và cỏc lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải cú chứng thực của cơ quan cụng chứng nhà nớc. Nhng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với cỏc doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trờng hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ớc vay vốn, nếu phải đa ra cụng chứng sẽ rất phiền hà và tốn kộm cho đơn vị, trờn thực tế cha ngõn hàng nào thực hiện đợc điều này. Vậy đề nghị ngõn hàng nhà nớc xem xột cỏc điều khoản
để cú sự chấn chỉnh hoặc cú văn bản để hớng dẫn để quỏ trỡnh hớng dẫn đợc dễ dàng thuận lợi.
Ngõn hàng nhà nớc cũng sớm cú quy định về việc lập quỹ bự đắp rủi ro tớn dụng, việc trớch dự phũng này cú tỏc dụng bự đắp những phần vốn bị mất khi bỏn những tài sản thế chấp mà khụng thu hồi d nợ. Quỹ bự đắp này cú thể đợc thiết lập với những quy định :
+ Trớch lập theo từng kỳ với mức tỷ lệ thớch hợp khỏc nhau thay vỡ trớch lập từ đầu năm.
+ Việc trớch lập dựa vào số d quý trớc và bảng phõn tớch d nợ qua hạn.
+ Cần xem xột lại tỷ lệ t quy định về trớch lập quỹ dự phũng. Trờn cơ sở mối tơng quan giữa tỷ lệ nợ quỏ hạn và số rủi ro cú thể xảy ra cần phải xử lý
đồng thời phõn loại thớch hợp cho từng loại tài sản theo tớnh chất của chỳng.
+ Giỏ trị dự phũng nờn trớch lập theo từng nhúm tài sản cú phõn loại.
Quyết định 217- ngõn hàng ngày 17/05/1996 của ngõn hàng nhà nớc và cú
điều 341, 359 của bộ luật dõn sự, thụng t liờn bộ số 03/TTLB- BTP-BCH-TCD về xử lý tài sản đảm bảo, cho phộp ngõn hàng bỏn đấu giỏ bất động sản thế chấp nếu
đỏo hạn mà con nợ khụng thanh toỏn. Nhng trờn thực tế rất khú khăn khi ỏp dụng, vỡ bờn bỏn tự phỏt mói mà khụng đợc phũng trớc bạ cụng nhận nờn khụng chuyển
đợc quyền sở hữu, quyền sử dụng cho ngời mua. Nếu yờu cầu trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản thỡ phải ký hợp đồng uỷ quyền giữa ba bờn: trung tõm bỏn đấu giỏ, ngõn hàng, con nợ. Vỡ vậy khi con nợ bỏ trốn trỏnh khụng ký hợp đồng thỡ trung tõm bỏn đấu giỏ khụng dỏm nhận bỏn do con nợ khụng giao nhà cho ngời trỳng
đấu giỏ. Theo quy định để đảm bảo thu hồi nợ ngõn hàng phải thực hiện theo thủ tục sau gồm 3 bớc:
+ Khiếu kiện con nợ tại toà ỏn để cú phỏn quyết cho phỏt mói tài sản.
+ Làm đơn xin thi hành ỏn
+ Đề nghị phũng thi hành ỏn ký hợp đồng với trung tõm bỏn đấu giỏ.
Thời gian 3 bớc này kộo dài 6 thỏng và cú thể lõu hơn nữa, nếu con nợ cho ngời trả giỏ cao nhng khụng mua, dự bị mất tiền ký quỹ. Vậy kiến nghị ngõn hàng nhà nớc, bộ t phỏp, tổng cục địa chớnh, tũa ỏn nhõn dõn tối cao... phối hợp nghiờn