B. Xử lý bất động sản thế chấp
1. Căn cứ và hình thức xử lý
a) Căn cứ để xử lý bất động sản thế chấp.
Thông thờng, một hợp đồng tín dụng đợc thanh lý khi đến hạn trả nợ, ngời vay vốn trả đủ nợ gốc và lãi, đối với những hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp cũng vậy, khi nhận đủ nợ gốc và lãi, ngân hàng sẽ thanh lý hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp bất động sản thế chấp bằng việc trả lại khách hàng vay giấy tờ gốc của tài sản thế chấp và thông báo giải chấp đến cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, không phải hợp đồng tín dụng nào cũng vậy, tức là có sự vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng, khi đó, ngân hàng đứng trớc nguy cơ rủi ro tín dụng, rủi ro có thể là khách hàng sẽ trả nợ sai hẹn, và có thể là rủi ro mất vốn. Nguyên nhân của rủi ro tín dụng thì có nhiềum có thể do khách quan nh: do thiên tai, sản phẩm dịch vụ của ngời vay vốn sản xuất kinh doanh không tiêu thụ
đợc do biến động của thị trờng hàng hoá đó, hay nhà cung cấp không cung cấp kịp thời nguyên vật liệu để sản xuất... khi gặp rủi ro nh vậy, nhà sản xuất sẽ không kịp huy động vốn để trả nợ ngân hàng, nh vậy ngân hàng cũng sẽ gặp rủi ro đối với số tiền cho vay của mình, khi đó ngân hàng có thể dựa vào tài sản thế chấp của khách hàng để thu nợ. Vậy ngân hàng sẽ xử lý những tài sản thế chấp của ngời vay khi nào trong trờng hợp rủi ro? Tất nhiên việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ ngân hàng đã có những phơng pháp nhất định ngay từ khi có dấu hiệu ngời vay gặp rủi ro trong sản xuất - kinh doanh. Nhng đặt vấn đề xử lý tài sản thế chấp khi nào thì phải có sự phân tích, tính toán kỹ lỡng. Nếu nh khách hàng gặp phải rủi ro khách quan, mà ngân hàng xét thấy có thể gia hạn nợ cho họ để ngời vay khắc phục rủi ro và có thể trả nợ cho ngân hàng sau một thời gian nhất định thì gia hạn
nợ cho họ, và khi họ trả đủ nợ cả gốc và lãi thì thanh lý hợp đồng tín dụng, hợp
đồng thế chấp. Nếu ngay cả khi thời hạn thanh toán nợ cha đến những xét ngời vay không còn khả năng trả nợ ngân hàng thì cũng phải xúc tiến việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
b) Hình thức xử lý bất động sản thế chấp
Khi công việc xử lý bất động sản thế chấp bắt buộc phải thực hiện để thu hồi nợ thì hình thức đầu tiên là căn cứ vào những thoả thuận xử lý trong hợp đồng thế chấp tài sản, đây đợc coi là giải pháp mềm vì việc giải quyết có thể không gây căng thẳng giữa các bên và chi phí không nhiều. Tuy nhiên, nếu việc xử lý tài sản thế chấp không thực hiện đợc nh thoả thuận trong hợp đồng thì theo: NĐ
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng;
thông t liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hớng dẫn việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng các phơng thức xử lý tài sản thế chấp theo các phơng thức sau:
+ Bán tài sản đảm bảo: là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho ngời mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho ngời mua. Bên thứ ba có thể là: Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng đợc mua tài sản để bán.
+ Nhận chính tài sản đảm bảo để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm. Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy giá tài sản đảm bảo đợc định giá khi xử lý làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) quy trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp đợc thực hiện theo quy
định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo.
2. Tình hình xử lý tài sản thế chấp tại SGDI
Có thể nói, các công việc xét lập hồ sơ thế chấp, định giá tài sản thế chấp, quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp là một chuỗi các công việc liên quan chặt chẽ với nhau, nếu công việc trớc đợc thực hiện nghiêm
chỉnh đúng quy định của pháp luật thì những công việc sau thực hiện sẽ dễ dàng hơn, giảm bớt công việc của những bớc tiếp theo.
Qua nghiên cứu thực trạng tình hình nợ quá hạn của SGDI qua các năm ta thấy: nợ quá hạn của SGDI qua các năm có xu hớng giảm xuống nhng nợ khó đòi lại không giảm nhiều, tơng ứng với những tài sản thế chấp cần phải xử lý để thu hồi nợ. Theo báo cáo từ SGDI thì năm 2001 ngân hàng phải xử lý một lợng tài sản trị giá 30,400 tỷ đồng còn năm 2001 phải xử lý lợng tài sản trị giá 28,080 tỷ đồng.
Số lợng tài sản thế chấp hiện nay phải xử lý tại SGDI chủ yếu là các dây chuyền máy móc thiết bị, nhà cửa và quyền sử dụng đất, còn hàng hoá chỉ chiếm một lợng nhỏ, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 9: Danh mục tài sản phải xử lý tại SGDI
Đơn vị: Triệu đồng
Danh mục tài sản Doanh số Tỷ trọng (%)
1. Nhà cửa, vật kiến trúc 8.360 29,8
2. Quyền sử dụng đất 10.720 38,2
3. Dây truyền máy móc, thiết bị 7.120 25,4
4. Hàng hoá 1.880 6,6
Tổng 28.080 100
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh tại SGDI.
Trong năm 2001, SGDI đã phát mại đợc 10 căn nhà và 5 mảnh đất, tuy nhiên đây là những tài sản có gía trị không lớn, khi xử lý chi phí bỏ ra khá tốn kém cùng với việc trích một khoản nhằm giúp đỡ cho ngời có tài sản bị xử lý nên số tiền thu về cha đủ trả nợ gốc và lãi vay, tuy cha thu đủ nợ vay nhng đã đảm bảo
đợc tính nhân đạo và nâng cao uy tín của sở. Hiện nay đối với những bất động sản thế chấp của doanh nghiệp nhà nớc thì SGDI gặp nhiều khó khăn khi phát mãi, là do doanh nghiệp nhà nớc không có quyền định đoạt với đất đai để thế chấp mà chỉ có cơ quan quản lý mới có quyền định đoạt với số đất đai này. Đơn cử là xí nghiệp đo lờng chuyên sửa chữa và sản xuất các loại dụng cụ đo lờng xí nghiệp vay 95.409USD để mua dây chuyền sản xuất, lãi vay là 4,5%/năm. Xí nghiệp thế chấp bằng 220m2 đất (đợc SGDI định giá là 5 tỷ đồng). Thuộc sở hữu tự quản nh- ng do dây chuyền sản xuất không phát huy hiệu quả, xí nghiệp phải bán một số thiết bị máy móc đó cho hai Công ty Sơn Hà và Thăng Long đợc 61.408USD,
SGDI đã thu hết số tiền này, số lỗ do bán máy móc xí nghiệp không bù đắp đợc để trả nợ nên buộc ngân hàng phải bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên số
đất doanh nghiệp thế chấp tại cơ quan chủ quản cấp trên quản lý nên không đợc phép bán đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho ngân hàng không thể phát mãi tài sản thế chấp đợc. Đối với các trờng hợp ngoài quốc doanh nh các Công ty TNHH hay t nhân, khi xử lý bất động sản thế chấp, ngân hàng cũng gặp phải những khó khăn. Trờng hợp Công ty TNHH Ngọc Thịnh là một ví dụ, Công ty vay 154.000USD với lãi suất 4,5% /năm để đầu t sản xuất bàn ghế văn phòng, tài sản thế chấp bao gồm 186m2 nhà xởng (đợc định giá là 1.279trđ) và dây chuyền máy móc thiết bị(trị giá 154.000USD). Do trình độ quản lý kém, bị nguồn cung cấp máy móc lừa đảo nên máy mua về không đồng bộ, không sản xuất đợc, khi đến hạn không trả nợ đợc nên ngân hàng đã phát mãi đất và máy móc nhng không bán
đợc dây chuyền máy. Hay trờng hợp t nhân Bà Nguyễn Thị Tiệp, ngày 28/2/1998 vay ngân hàng 200 triệu đồng để kinh doanh buôn bán, lãi vay 1,75% tháng, tài sản thế chấp là ngôi nhà thuộc sở hữu t nhân(đợc xác định giá trị là 500trđ). Do kinh doanh thua lỗ không trả đợc nợ khi đến hạn, ngân hàng phải tiến hành bán nhà thế chấp để thu nợ nhng do sự tranh chấp trong nội bộ gia đình ngời thế chấp nên việc phát mãi cha tiến đợc. Qua các trờng hợp điển hình trên ta thấy rằng việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ tại SGDI còn nhiềuvớng mắc khó khăn.
Những khó khăn đó xuất phát từ nhiều phía, nó đã khiến cho việc thu hồi nợ đạt tốc độ chậm và hiệu quả cha cao. Những vớng mắc khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp tại SGDI hiện nay có thể chỉ ra gồm:
- Những khó khăn do bên thế chấp gây trở ngại cho việc xử lý tài sản tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
- Việc bán tài sản thế chấp không thuận lợi do khó tìm đợc ngời mua.
- Các vụ tranh chấp xảy ra cha đợc cơ quan toà án quan tâm xử lý, thời gian thi hành án dài, cha có biện pháp cỡng chế thi hành án.
- Hệ thống văn bản pháp luật quy định về xử lý bất động sản thế chấp cha đ- ợc hoàn chỉnh, đồng bộ và đầy đủ.
Đến nay cha có một văn bản hớng dẫn về trình tự, thủ tục, trách nhiệm quyền hạn của các cơ quan ngân hàng và các bên liên quan về xử lý bất động sản thế chấp, các quy định mới chỉ dừng lại ở mức chung chung, còn có sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các văn bản. Để nâng cao hiệu quả công tác xử lý bất
động sản thế chấp để thu hồi nợ thì phải có sự giúp đỡ của cấp trên cùng các ban ngành liên quan, đồng thời phải có sự nỗ lực cố gắng của SGDI.