+Để nõng cao chất lợng hoạt động định giỏ bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI, bờn cạnh việc đào tạo chuyờn mụn, nghiệp vụ cho cỏn bộ định giỏ; nhà nớc ban hành một khung giỏ phự hợp với thị trờng hiện nay và một văn bản quy
định phơng phỏp trỡnh tự định giỏ bất động sản, thỡ ngời định giỏ bất động sản thế chấp cũng cần phải lu tõm đến mối quan hệ giữa giỏ cả bất động sản với chu kỳ tớn dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tớn dụng đối với những trờng hợp này.
Trờn giỏc độ nghiệp vụ ngõn hàng thỡ giữa tớn dụng và bất động sản thế chấp tồn tại cỏc mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch. Bất động sản thế chấp th- ờng đợc giải thớch nh một cỏi gỡ đú xỏc định năng lực tớn dụng của con nợ, khụng phụ thuộc vào việc nú cú đợc đa vào làm vật thế chấp hay khụng. Bất động sản thế chấp cú thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tơng lai. Cỏi khú khăn chủ yếu trong việc xỏc định giỏ trị thực của bất
động sản thế chấp là ở chỗ, giỏ thị trờng của nú là một đại lợng biến đổi và phụ thuộc vào cỏc giai đoạn của chu kỳ phỏt triển kinh tế. Nh vậy một nền kinh tế mạnh cú năng lực hấp thụ tớn dụng cao, về nguyờn tắc, cỏc bất động sản thế chấp thờng đợc định giỏ cao và đỏnh giỏ cao cỏc luồng thu nhập dự kiến của ngời đi
76
Giỏ cả bất động sản thế chấp
Thời gian cho vay
Chu kỳ phỏt triển tớn dụng
Xu hướng lạm phỏt
Mối quan hệ giưa chu kỳ phỏt triển tớn dụng và diễn biến giỏ cả bất động sản thế chấp
Giỏ cả bất động sản thế chấp
Mối quan hệ giưa chu kỳ phỏt triển tớn dụng và diễn
vay; đồng thời kỳ suy thoỏi kinh tế, giỏ trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đú, để định giỏ bất động sản thế chấp một cỏch hợp lý, cần lu tõm đến
động thỏi của nền kinh tế quốc dõn, tức là cú chỳ ý đến tỡnh hỡnh kinh tế vĩ mụ.
Rừ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tớn dụng (nhỡn chung cũng tơng ứng của chu kỳ phỏt triển kinh tế) cú đảm bảo bất động sản, bất động sản đợc định giỏ theo giỏ thời kỳ này thỡ khi phỏt mại để thu hồi nợ, ngõn hàng sẽ bị thua lỗ.(xem hỡnh vẽ)
Vỡ vậy nảy sinh vấn đề khỏ phức tạp là xỏc định thời hạn cho vay tối u. Thời hạn cho vay cần đợc xỏc định sao cho giỏ cả bất động sản thế chấp vào thời điểm hoàn toàn khụng đợc thấp quỏ, trong trờng hợp ngợc lại rủi ro khụng trả đợc nợ sẽ tăng cao (đợc thể hiện trờn hỡnh vẽ). Vấn đề xỏc định cho vay tối u càng trở nờn bức xỳc trong điều kiện lạm phỏt cao, bởi vỡ tốc độ tăng giỏ mạnh khụng đợc dự kiến cú thể hoàn toàn ăn vào vốn gốc và lói vay, gõy thiệt hại cho ngõn hàng.
Túm lại, bờn cạnh hàng loạt cỏc yếu tố phải cõn nhắc đến khi định giỏ bất
động sản thế chấp để trỏnh rủi ro cho ngõn hàng thỡ ngời định giỏ khi đa ta quyết
Giỏ cả bất động sản thế chấp
Thời gian cho vay
Chu kỳ phỏt triển tớn dụng
Xu hướng lạm phỏt
Mối quan hệ giưa chu kỳ phỏt triển tớn dụng và diễn biến giỏ cả bất động sản thế chấp
định cần phải quan tõm đến sự ảnh hởng của chu kỳ tớn dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giỏ cả bất động sản thế chấp
+Trong giỏ trị bất động sản thế chấp, giỏ trị của nhà thờng chiếm tỷ lệ tơng
đối nhỏ so với giỏ trị của quyền sử dụng đất, Tuy vậy khụng vỡ thế mà coi nhẹ
đỏnh giỏ hời hợt, qua loa giỏ trị của nhà, cũng nh cỏc tài sản khỏc gắn trờn đất.
Khụng nh đất giỏ trị của nhà và tài sản gắn trờn đất luụn bị hao mũn và giảm theo thời gian, khi định giỏ nhà ta phải đề cập đến vấn đề này.
* Giỏ trị nhà đợc tớnh = Tổng diện tớch sử dụng * tỷ lệ cũn lại * đơn giỏ
* Giỏ trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xỏc định giỏ trị cũn lại của nhà và đơn giỏ.
Để đảm bảo an toàn khi định giỏ nhà, em đề nghị nờn tớnh và trừ đi cả phần hao mũn của nhà trong thời gian thế chấp.
Vớ dụ nh: Một căn nhà cú tuổi thọ thiết kế là 50 năm đó sử dụng đợc 7 năm,
đợc thế chấp trong thời hạn 3 năm.
Lẽ ra tớnh phần hao mũn đợc tớnh là 0,14( 14%)
50
7 = ≈
tức là giỏ trị cũn lại của nhà là 86%
Nhng để an toàn em đề nghị nờn tớnh lợng hao mũn là:
%) 20 ( 2 , 50 0
3
7+ = ≈
và giỏ trị cũn lại của nhà là 80%
Ngoài việc xỏc định giỏ trị cũn lại của nhà, thỡ việc xỏc định đơn giỏ nhà cũng đúng vai trũ quan trọng khụng kộm. Nếu ngời định giỏ sử dụng hoỏ đơn chứng từ mua nguyờn vật liệu khi xõy dựng để xỏc định giỏ nhà thỡ rừ ràng khụng hợp lý, bởi vỡ thị trờng nguyờn vật liệu, nhõn cụng luụn biến động về giỏ cả...
thụng thờng ngời ta sử dụng chi phớ thay thể tức là chi phớ ở hiện tại để tạo ra một cụng trỡnh mới tơng tự, cỏch này tỏ ra rất hợp lý khi định giỏ nhà với mục đớch chuyển nhợng, cho thuờ... nhng đối với những bất động sản thế chấp thế chấp, giỏ
trị của nú mang tớnh chất thời kỳ, tức là chịu sự tỏc động của lạm phỏt làm tăng giỏ cả nguyờn vật liệu, nhõn cụng, quản lý... làm tăng chi phớ đề tạo ra một bất
động sản thế chấp mới nh vậy. Từ sự phõn tớch này em xin đề nghị, khi tớnh đơn giỏ của nhà và cụng trỡnh gắn trờn đất nờn tớnh cả tỷ lệ lạm phỏt.
Theo vớ dụ trờn ngụi nhà đợc thế chấp trong 3 năm, tỷ lệ lạm phỏt dự bỏo trong thời kỳ này là 10%, chi phớ hiện tại cho một m2 sàn sử dụng là 1triệu đồng thỡ nờn tớnh đơn giỏ nhà là 1,1triệu đồng và giả sử diện tớch sử dụng của ngụi nhà là 100m2 thỡ giỏ trị ngụi nhà đợc xỏc định với mục đớch thế chấp là:
100m2 x 1,1 tr x 80% = 88(tr)
Kết quả trờn cũng khỏc tơng đối so với cỏch tớnh khụng đề cập đến lạm phỏt, theo vớ dụ trờn nếu khụng tớnh đến lạm phỏt thỡ giỏ trị của nhà là:
100m2 x 1tr x 86%=86(tr)
Tuy nhiờn cỏch trờn cũng cú hạn chế là gặp phải khú khăn trong việc dự bỏo tỷlệ lạm phỏt.