+ Tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất vào mục đích kinh doanh đã thuê đất của nhà nước nay có thể chuyển sang hình thức gia
Trang 1Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 2)
IV Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1 Về các hình thức giao đất và cho thuê đất
Nhìn chung, xét về mặt hình thức thì giữa Luật đất đai năm 2003 so với Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung về cơ bản không có nhiều sự thay đổi lớn Các thay đổi chỉ là, họ có quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất Điều 108 xác định:
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng vì mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất
+ Người Việt nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất vào các mục đích khác nhau có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần
Trang 2+ Tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất vào mục đích kinh doanh đã thuê đất của nhà nước nay có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền nếu có nhu cầu và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Sự thay đổi lớn thứ hai là, không còn hình thức cho thuê trả tiền thuê nhiều năm như trước đây
2 Chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 36 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành 2 loại: chuyển mục đích phải xin phép và chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Khoản 1 quy định các trường hợp phải xin phép bao gồm:
+ Chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng và đất nuôi trồng thuỷ sản
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở
Đối với việc chuyển mục đích cần phải lưu ý những điểm sau:
- Đối với những trường hợp không quy định tại khoản 1 Điều 36 thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc uỷ ban nhân dân cấp xã
Trang 3- Khi chuyển mục đích thì nghĩa vụ tài chính và thời hạn cũng như các quyền và nghĩa vụ được áp dụng cho loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng mới
- Đối với loại đất khi chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng phải nộp tiền theo mục đích sử dụng
V Vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai
Từ trước đến nay, vấn đề quy hoạch sử dụng đất được nói đến nhiều tại các diễn đàn, hội nghị song dường như công tác quy hoạch vẫn chưa đáp ứng được các nhu cầu của sự phát triển, đó là sự xa rời thực tiễn của nhiều quy hoạch, quy hoạch thường đi sau một bước so với thực trạng nhà ở, đất ở
đã và đang sử dụng, khi thực hiện quy hoạch thường gây nhiều tốn kém trong giải phóng mặt bằng và đôi khi không thể thực hiện được đúng quy hoạch, còn bê trễ trong quản lý quy hoạch khiến các quy hoạch không thống nhất có tính cục bộ vùng miền, không thống nhất giữa quy hoạch ngành và lãnh thổ
Nhìn chung các quy định trong Luật đất đai năm 1993 còn chung chung chỉ mang tính nguyên tắc là chủ yếu mà chưa xác định được rõ các nội dung cụ thể như nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyền, cơ chế lập, trình duyệt
và quyết định quy hoạch, việc công bố quy hoạch và thực thi quy hoạch Trên thực tế, Chính phủ đã có Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001
về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai, song với phạm vi điều chỉnh chỉ
là lập, xét duyệt và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì văn bản nêu trên vẫn chưa đáp ứng được quá trình xây dựng quy hoạch cho công cuộc phát triển đất nước Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 từ Điều 21 đến Điều 30
Trang 4dành một mục trong chương quản lý nhà nước về đất đai để quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai với những điểm cần lưu ý sau đây:
+ Các quy định đã chính thức luật hoá và mở rộng phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 tạo khuôn khổ pháp lý để xây dựng và quản lý quy hoạch sử dụng đất có nề nếp và kỷ cương hơn + Lần đầu tiên chúng ta quy định tại Điều 21 về nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai Đây là quy định mang tính chỉ đạo về mặt đường lối khi xây dựng quy hoạch, vì thiếu nó chúng ta sẽ thiếu các định hướng có tầm vĩ mô khi hoạch định chính sách Quy hoach sử dụng đất trước hết phải có cái nhìn tổng thể, hướng tới tương lai trong sự phát triển, là
sự hài hoá giữa kinh tế và môi trường sống, là sự bảo vệ các giá trị văn hoá truyền thống và văn hoá đương đại Cho nên khi lập quy hoạch sử dụng đất, các nhà xây dựng chính sách phải xuất phát từ chiến lược phát triển kinh tế
xã hội của đất nước được đề cập trong các văn kiện của Đảng, được xây dựng có tầm bao quát rộng về mặt không gian và thời gian
+ Cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung, thẩm quyền quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được xây dựng một cách đồng bộ từ trung ương đến các địa phương, có sự phân công phân nhiệm rõ ràng giữa các cơ quan quyền lực nhà nước, cơ quan hành chính nhà nước và hoạt động chuyên ngành của cơ quan chuyên môn
+ Một vấn đề mà nhiều người quan tâm không chỉ là người dân thuần tuý mà ngay cả nhiều tổ chức quản lý sử dụng đất đai đều mong muốn là quy hoạch khi xây dựng, khi công bố quy hoạch chi tiết phải có tiếng nói của nhân dân đóng góp ý kiến Thông qua quá trình này, chắc rằng quy hoạch sử dụng đất không chỉ gắn với một không gian rộng lớn của sự phát triển mà có
sự hài hoà về truyền thống, nét đẹp về văn hoá được gìn giữ cho muôn đời
Trang 5sau Với việc góp ý cho việc giữ gìn làng đào truyền thống của người Hà nội hay tôn tạo, bảo vệ các khu phố cổ ở Hà Nội, Huế, Hội An không chỉ giữ gìn các giá trị văn hoá mà còn là điểm hẹn du lịch hấp dẫn cho du khách trong nước và nước ngoài là những ví dụ cụ thể về chiến lược này
+ Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 đã có cái nhìn dứt khoát đối với những quy hoạch được xây dựng nhưng không mang tính khả thi thì cần xem xét lại để điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch Bởi vì, những người
sử dụng đất nằm trong quy hoạch luôn chịu một sức ép từ quy hoạch được phê duyệt nhưng không biết bao giờ thực hiện Nhiều người dân phản ánh là đất đai của họ nằm trong quy hoạch và quy hoạch đó được vạch ra từ hàng chục năm qua, bản thân gia đình họ không được nhập hộ khẩu vì đất quy hoạch, không được xây dựng cải tạo cơi nới nhà ở vì không được phép xây dựng trên đất quy hoạch, bán nhà không ai mua vì khu vực quy hoạch Tình hình đó không biết sẽ kéo dài đến bao giờ và bao giờ thì quy hoạch được triển khai, người dân chỉ biết chờ đợi trong sự thất vọng Cho nên” quy hoạch” treo là hiện tượng phổ biến ở nhiều nơi, nếu sau 3 năm kể từ ngày công bố thu hồi đất để thực hiện dự án mà không thực hiện được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch đó và công
bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng
VI Về quyền của người sử dụng đất
So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai mới thể hiện một số điểm mới như sau:
Thứ nhất, lần đầu tiên trong Luật đất đai quyền của mọi người sử
dụng đất, dù đó là tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Trang 6Việt Nam định cư ở nước ngoài hay hộ gia đình, cá nhân trong nước đều được quy định chính thức trong luật, không có tình trạng được điều chỉnh ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật và thể hiện sự phân biệt giữa các chủ thể khác nhau
Thứ hai, người sử dụng đất có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất
có thu tiền hoặc được nhà nước cho thuê đất, từ đó cân nhắc về quyền cụ thể của mình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
Thứ ba, quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn nhiều so với
quy định trước đây, ví dụ như tổ chức trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với cộng đồng dân
cư sử dụng đất hoặc tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất cho người có công với nước Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền tặng cho quyền
sử dụng đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật và cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất Đây là các quyền lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật đất đai dành cho hộ gia đình, cá nhân trong nước
Thứ tư, các thủ tục hành chính về thực hiện quyền của người sử dụng
đất được quy định trong luật thay thế các quy định trước đây tại các Nghị định của Chính phủ với cơ chế đơn giản, dễ thực hiện và có sự cải cách đáng
kể về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất Người
sử dụng đất tự xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với các quy định trong Bộ luật dân sự mà không nhất thiết phải theo các mẫu hợp đồng được quy định trong những văn bản pháp luật đất đai trước đây Mặt khác, hồ sơ của người sử dụng đất được quy định khá đơn giản, chỉ còn hai loại giấy tờ là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ hợp lệ được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử
Trang 7dụng đất và người sử dụng cũng nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
từ nơi nộp hồ sơ theo cơ chế một cửa
Thứ năm, nếu như trong Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai
sửa đổi bổ sung còn ghi nhận nhiều hình thức cho thuê đất đối với tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước thì nay chỉ còn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm Hình thức cho thuê đất trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi xây dựng trụ sở làm việc hoặc thực hiện các dự án đầu tư tại việt Nam Từ đó để xác định quyền cho người sử dụng đất
VII Các quy định về tài chính đất đai và giá đất
Một trong những tiêu chí khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 là xuất phát từ việc coi đất đai là nguồn nội lực, nguồn tài chính tiềm năng lớn của đất nước trong tiến trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước Vì vậy, Nhà nước cần phải xác định rõ ràng các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất để điều tiết nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mặt khác tạo sự công bằng trong việc bồi thường tái định cư khi nhà nước thu hồi đất vì lợi ích của nhà nước và xã hội
1 Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
Cho đến nay, nguồn thu ngân sách nhà nước từ các khoản thuế, phí và
lệ phí liên quan đến đất đai mỗi năm thu được khoảng 4500 tỷ đồng, năm cao nhất đạt 7268 tỷ đồng ( nguồn: Tổng cục thuế- Báo cáo của Bộ tài chính
về đánh gía chính sách thu hiện hành đối với đất đai và hướng hoàn thiện tháng 4/2003 ) Như vậy, tuy là nguồn nội lực quan trọng song trên thực tế các khoản thu từ đất không lớn Tới đây, Nhà nước tiếp tục miễn thuế cho hộ
Trang 8gia đình, cá nhân trong hạn mức nông nghiệp đến năm 2010 thì nguồn thu tiếp tục giảm, nhà nước đầu tư nhiều công trình hạ tầng xã hội để cho nhiều người sử dụng đất hưởng lợi mà không điều tiết nguồn lợi này vào ngân sách nhà nước thì đây quả là một khiếm khuyết không nhỏ Vì vậy, theo Điều 54 Luật đất đai năm 2003 nguồn thu ngân sách từ đất đai sẽ bao gồm:
+ Thu từ tiền sử dụng đất đối người được giao đất có thu tiền, người chuyển mục đích từ loại không thu tiền sang loại có thu tiền, từ hình thức thuê đất chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền
+ Tiền thuê đất đối đất do nhà nước cho thuê
+ Tiền thuế sử dụng đất
+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
+ Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai
+ Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản
lý và sử dụng đất
+ Các khoản phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất
Bên cạnh những nguồn thu nêu trên, Nhà nước cần hướng tới việc điều tiết thu nhập từ việc hưởng lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước làm quy hoạch hoặc khi Nhà nước đầu tư lớn vào cơ sở hạ tầng mà người sử dụng đất hưởng lợi từ các công trình này Như vậy, một mặt Nhà nước điều tiết được nguồn thu cho ngân sách của mình, mặt khác thể hiện sự công bằng trong việc thụ hưởng lợi ích từ mọi đối tượng sử dụng đất
1 Các quy định về giá đất
Trang 9Từ sau khi có Luật đất đai năm 1993, Chính phủ đã quy định khung giá các loại đất để thực hiện các khoản thu cho ngân sách Nhà nước và bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất Mặc dù Chính phủ đã điều chỉnh bằng nhiều văn bản khác nhau song giá đất Nhà nước quy định vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trường Điều đó dẫn đến một hậu quả là, khi Nhà nước giao đất với giá đất thấp thì người được giao đất hưởng lợi cho nên có thể bao chiếm nhiều đất đai mà khai thác không hiệu quả để lãng phí đất đai, trong khi đó người bị thu hồi đất không chịu nhận bồi thường với giá đất thấp hơn nhiều so với thị trường gây khiếu kiện rất nghiêm trọng ở nhiều nơi trong cả nước Từ thực tế đó, Luật đất đai
năm 2003 quy định từng vấn đề cụ thể sau đây:
2 Căn cứ xác định giá đất
Theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật đất đai năm 2003 thì giá đất do UBND các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương công bố hàng năm vào ngày 1/1 căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp và khung giá các loại đất đất mà Chính phủ quy định làm cơ sở để thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Như vậy, UBND cấp tỉnh trên cơ sở các quy định của Chính phủ và căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương để xác định giá đất phù hợp với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường Điều đó có nghĩa là, giá đất mà uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố về cơ bản sẽ sát với giá đất thị trường, để tránh tình trạng có sự chênh lệnh quá lớn giữa gía đất Nhà nước và giá đất thị trường Chúng tôi cho rằng, mục tiêu của Đảng và nhà nước Việt Nam là xây dựng một nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa Vì vậy, giá đất phải phù hợp với thị trường và đáp ứng các
Trang 10yêu cầu của nền kinh tế thị trường mà không thoát ly với các định hướng của Nhà nước và thực tế cuộc sống
VIII Vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai
So với các quy định trước đây, cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai có những điểm mới quan trọng cần phải lưu ý
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, các tranh chấp đất đai khi xẩy ra trong nội bộ nhân dân thì các bên chủ động gặp gỡ để tự hoà giải, nếu không thoản thuận được thì thông qua hoà giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai Trường hợp các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hoà giải Trong thời hạn 30 ngày làm việc UBND cấp xã có trách nhiệm hoà giải, việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên, có xác nhận của uỷ ban nhân dân về hoà giải thành hoặc không thành
Như vậy, việc hoà giải tại uỷ ban nhân dân cấp xã là một cơ chế bắt buộc trước khi các bên tranh chấp trong trường hợp hoà giải không thành được quyền yêu cầu cơ quan tư pháp hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo luật định
Thứ hai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân
đã có sự mở rộng đáng kể so với Luật đất đai năm 1993 Cụ thể, toà án nhân dân giải quyết các trường hợp sau:
+ Toà án nhân dân giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo các Luật đất đai năm 1987, 1993 và Luật đất đai năm 2003 với các mẫu giấy