ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHU DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ XA-LA HÀ ĐÔNG

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DÀNH CHO SINH VIÊN ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ XÂY DỰNG NĂM 3, TÀI LIỆU MANG TÍNH CHẤT THAM KHẢO HƯỚNG DẪN ,MÌNH ĐÃ ĐẠT 8.5 MÔN NÀY VÀ TỰ TIN CHIA SẺ CHO CÁC BẠN KHÓA DƯỚI .CHÚC CÁC BẠN ĐẠT ĐIỂM CAO TRONG MÔN HỌC

BỘ MÔN KINH TẾ VÀ ĐẦU TƯ XD

Đề số: 01 Ngày giao: 19/6/2021

(nhóm, khu đất và các loại mẫu nhà được giao)

KẾT QUẢ HỌC TẬP

Ngày bảo vệ:

CHƯƠNG MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

- Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bịtrong toàn nền kinh tế quốc dân Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiếnlược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư và Xây dựng ( Đầu tư-Xây Dựng ) cóvai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau:

+ Đầu Tư-Xây Dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tàisản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển cácngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

+ Đầu Tư-Xây Dựng đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đờisống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúccủa dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái

+ Đầu Tư-Xây Dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

+ Tiến hành hoạt động Đầu Tư-Xây Dựng nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạngcác công trình xây dựng, đó chính là các tài sản cố định tạo tiền đề về cơ sở vật chất banđầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi

+ Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vậtchất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sảnphẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài ra nó còn đóng góp mộtnguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, )

+ Hoạt động Đầu Tư-Xây Dựng chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia,trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệuquả, đầu tư không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô cùng lớn, ảnhhưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế

+ Thông qua các hoạt động Đầu Tư-Xây Dựng góp phần thúc đẩy phát triển khoa họccông nghệ, đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, góp phần làmtăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao

động, điều kiện sống và sinh hoạt cho người dân Góp phần bảo vệ và cải thiện điều kiệnmôi trường.

- Tóm lại công nghiệp xây dựng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nóquyết định quy mô và trình độ kỹ thuật của xã hội của đất nước nói chung và sự nghiệpcông nghiệp hoá hiện đại hoá trong giai đoạn hiện nay nói riêng

2 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng

- Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ đểtrình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư xây dựng là căn cứxin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạtđược các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó

- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểmsoát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như anninh quốc phòng

- Dự án đầu tư là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển hoádần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiệnthực

- Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khảthi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt kinhtế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

- Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật Nó còn là mộtbản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dựkiến

- Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổchức thực hiện và quản lý dự án

- Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không

- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhàquản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

- Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các côngviệc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dựán…

3 Nội dung của dự án đầu tư xây

Căn cứ Luật xây dựng 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành

Nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng:

Phần Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình

xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sửdụng Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trìnhthuộc tổng mặt bằng xây dựng;

b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kếtcấu chính của công trình xây dựng;

d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựngcho từng công trình;

đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng,chống cháy, nổ;

e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lậpthiết kế cơ sở

Phần Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:

1-Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng vàdiện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;

2-Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọncông nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầutrong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xâydựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sửdụng công trình và bảo vệ môi trường;

3-Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng,chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;

4-Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sửdụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phốihợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;

5-Các nội dung khác có liên quan

4.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư

-Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trêngiác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quantrọng nhất của một dự án.

- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi íchthu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu

tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin và

cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

- Đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là

cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấyphép đầu tư

-Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

a Tính toán, xác định toàn bộ các yếu tố đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòngtiền)

- Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư)

- Doanh thu của dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự

án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành,chú ý không có thuế VATđầu ra) căn cứ vào chương trình khai thác dự án

- Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (Phần thu nhập bất thường của dự án)

- Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm).Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tàisản cố định,tiền thuê trả đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động)

- Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

- Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

 Trên cơ sở doanh thu và chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tínhtoán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấuhao + Lãi tín dụng)

- Xác định nguồn vốn đầu tư, cơ cấu vốn cho dự án và giá sử dụng vốn

- Lập kế hoạch trả nợ và chi phí trả lãi cho vận hành

- Xác định tiền sử dụng đất hàng năm

- Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãisuất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước)

b Tiến hành phân tích lãi, lỗ cho dự án

Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu Có 2 chỉ tiêu:

- Lợi nhuận trước thuế:

LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

- Lợi nhuận ròng:

LNR = LNTT – Thuế TNDN+ Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Nếu NPV ≥ 0  dự án đáng giá

Nếu NPV < 0  dự án không đáng giá

+ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

Nếu IRR ≥ 0  dự án đáng giá

Nếu IRR < r  dự án không đáng giá

Trong đó: r là lãi suất hay chi phí cơ hội của vốn

c Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án thông qua hệ thống các chỉ tiêu đánhgiá hiệu quả:

- Hiệu quả tài chính chính là các chỉ tiêu NPV và IRR đã nói ở trên

d Phân tích đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án

 Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tàitrợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

V −∑

t =0

T hv

N hv, t=0

Trong đó: Nhv,t– nguồn hoàn vốn ở năm t.

 Phân tích điểm hoà vốn

- Doanh thu hoà vốn:

R h= FC

1−VC

R

Trong đó:

FC – chi phí cố định của dự án;

VC – chi phí biến đổi của dự án;

R – doanh thu của dự án

- Sản lượng hoà vốn của dự án:

Q h= FC

P−v

Trong đó:

P – giá bán 1 đơn vị sản phẩm;

v – chi phí khả biến 1 đơn vị sản phẩm

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

- Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:

At – số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi;

Knt < 1 – dự án không có khả năng trả nợ;

Knt ≥ 1 – dự án có khả năng trả nợ;

2 < Knt< 4 – dự án có khả năng trả nợ vững chắc.

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư

- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án;

- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án;

- Mức thu hút lao động vào làm việc;

- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dựán;

- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế(gọi là các chỉ tiêu lợi ích kinh tế vĩ mô)

Các chỉ tiêu xã hội: Thể hiện chủ yếu ở mức cải thiện đời sống vật chất và tinh thầncho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giải quyết thất nghiệp, công bằng xã hội, antoàn và văn minh trong đời sống…

Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án như: Bảo vệ môi trường sinh thái, nângcao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân

5 Giới thiệu dự án

 Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

 Chủ đầu tư: Tổng công ty đầu tư và phát triển VINHOMES

 Địa điểm xây dựng: Khu đô thị XaLa-Hà Đông-Hà Nội

 Quy mô dự án: Gồm hạng mục chính: 8 nhà A; 5 nhà B; 8 nhà C; 3 nhà D

Bảng 1 Quy mô của các hạng mục chính được thể hiện ở bảng sau

STT Nhà Số lượng Tầng

Diện tích sàntừng tầng tínhcho một hạngmục

Tổng diện tíchsàn xây dựngcho một hạngmục

Tổng diệntích sàn xâydựng cho dự

án

Diện tíchchiếmđất

mái 93,30

2 127,73

Đơn vị tính: m2

Bảng 2 Bảng diện tích các hạng mục dự án

STT Tên hạng mục Diện tích(m²) Tỷ lệ chiếm đất (%)

1 Xây dựng các nhàbiệt thự A,B,C,D 5.909,10 41,10

2 Đường giao thông 1.663,24 11,56

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

- Tiến độ của dự án: 02 năm từ quý III/2021 đến quý đầu II/2023

- Thời gian phân tích dự án: 17 năm (2 năm xây dựng và 15 năm vận hành)

Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm

văn phòng

- Giải pháp xây dựng tổng thể và trang thiết bị:

+ Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại;

+ Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng,…) được thểhiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế hai bước);

+ Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch;

+ Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 41,1%;

+ Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: công trình cấp III;

+ Phần trang thiết bị mới đồng bộ cho từng hạng mục công trình

- Mặt bằng tổng thể khu đất và quy hoạch sơ bộ cho từng hạng mục:

Mặt bằng dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê

CHƯƠNG I

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1: XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN.

* Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp sau:

- Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết kháccủa dự án;

- Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình;

- Xác định từ dữ liệu về chi phí các công trình tương tự đã hoặc đang thực hiện;

- Kết hợp các phương pháp trên

* Khi biết suất vốn đầu tư xây dựng công trình; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thìTổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:

V TM = G XD + G TB + G BT,TĐC + G QL + G TV + G K + G DP (1)

+ Trong đó:

GXD - chi phí xây dựng;

GTB - chi phí thiết bị;

GBT,TĐC - chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư;

GQL - chi phí quản lý dự án;

GTV - chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng;

GK - chi phí khác;

GDP - chi phí dự phòng

1.1: Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GBT-TĐC) được xác định theo khối lượng phảibồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giábồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyềnphê duyệt hoặc ban hành Cụ thể:

- Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trênmặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;

- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;

- Chi phí tái định cư (nếu có);

- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

- Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có);

- Các chi phí có liên quan khác

a Nội dung chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

- Chủ đầu tư được nhận đất từ nhà nước đã giải phóng mặt bằng nên sẽ chỉ có chi phí về tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.

FMB−¿ Tổng diện tích mặt bằng, FMB = 14.354 (m2)

GBTĐ = 14.354×252.000= 3.617.208.000 (đồng)

Chi phí bồi thường lúa: GBTL = Gl × FMB

- Trong đó:

Gl –giá bồi thường tài sản lúa (Theo Thông báo số 7756/2014/STC-BG ngày 30/12/2014

của Sở Tài chính Hà Nội, mục số VI cây lương thực và hoa màu hỗ trợ bồi thường đối với

lúa tẻ là 7000đ/m2

+ FMB = 14.354 (m2)

GBTL = 14.354×7.000 = 100.478.000 (đồng)

Chi phí tái định cư (GTĐC):

Do là đất nông nghiệp dùng để trồng lúa và không có người ở trên khu vực xây dựng nênkhông cần tính chi phí tái định cư  GTĐC = 0

Chi phí ổn định đời sống: GÔĐĐS = Số nhân khẩu×12 ×30 × Giá 1kg gạo

Thực hiện theo điều 21 Quyết định 10/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội và Nghị định số 01/2017 NĐ-CP quy định ngày 6/1/2017: Mức hỗ trợ cho 1 nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo/tháng giá 12.000đ/kg hỗ trợ trong 12 tháng (trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng và không phải di chuyển chỗ ở) (dự kiến có 10 hộ, mỗi hộ có 4 nhân khẩu.(chưa bao gồm VAT).

GÔĐĐS = 10 ×4 ×12 ×30 ×12.000 = 172.800.000 (đồng)

Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm:

Thực hiện điều 22 Quyết định 10/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội và Nghịđịnh số 1/2017 NĐ-CP ngày 6/1/2017 quy định: “Hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đấtnông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đấtnông nghiệp bị thu hồi

GCĐVL = 2 × 252.000 × 14.354 = 7.234.416.000 (đồng)

Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng: Căn cứ quyết định 30/2019/QĐ-UBND

bảng số 5 Quận Hà Đông

Khu vực xây dựng thuộc Quận Hà Đông, địa bàn Xa-La giáp với đường vành đai 3 cógiá đất 9.038.000 đồng/m2/năm

Căn cứ vào Điểm a khoản 1 điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014,trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất mộtnăm

được tính bằng 1% giá đất theo mục đích sử dụng đất cho thuê do ủy ban nhân dânquy định

- Thời gian xây dựng của dự án: 2 năm;

Đơn giá cho thuê đất của dự án: 1% × 9.038.000 = 90.380 (đồng/m²/năm)

Công thức: GTĐ = Diện tích thuê đất × Đơn giá thuê × Thời gian xây dựng

GTĐ = 14.354× 90.380× 2 = 1.297.415.000 (đồng)

Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng tính 1% tổng chi phí bồi thường đất,chi phí tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp

GBT,GPMB= 1% × (GBTĐ + GBTL + GÔĐĐS + GCĐVL)

=1%x (3.617.208.000+100.478.000+172.800.000+7.234.416.000) =111.249.020VNĐ

Bảng 1.1 Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Đơn vị: nghìn đồng

ST

T Nội dung

Chi phítrước thuế

Thuế

VAT

Chi phí sau thuế

1 Chi phí bồi thường đất 3.617.208,00 3.617.208,00

2

Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt

3 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống

172.800,00 10% 190080,004

Chi phí hỗ trợ chuyển đổinghề nghiệp, tìm kiếm việc làm 7.234.416,00 7957857,60

5 Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng

- Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án;

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md, );

- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng;

- Mức thuế suất (VAT) theo quy định hiện hành;

- Chi phí xây dựng (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục côngtrình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự

án, được xác định theo công thức sau :

- Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xâydựng (GXDCT) được xác định theo công thức sau:

GXDCT = SXD × P (3)Trong đó:

SXD - suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do BộXây dựng công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ liệu suất chiphí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án;

P- công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặcnhóm loại công tác xây dựng thuộc dự án

1.2.1: Xác định suất chi phí xây dựng

Xác định diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A, B, C, D

Bảng 1.2 Bảng tổng diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà

Đơn vị: m2

STT Nhà lượngSố Tầng

Diện tíchsàn từngtầng tínhcho mộthạng mục

Tổng diệntích sàn xâydựng cho mộthạng mục

Tổng diệntích sànxây dựngcho dự án

- Đối với nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xâygạch; sàn, mái đổ BTCT tại chỗ không có hầm thì suất vốn đầu tư xây dựng năm 2020 là:9.210 nghìn đồng/m2 sàn (bao gồm cả chi phí xây dựng và thiết bị) Chi phí xây dựng tínhriêng là 8.310 nghìn đồng/m2 (đã bao gồm cả VAT)

+ Suất chi phí xây dựng chưa tính VAT là:

P= 1+ 0,18,301=7.555 nghìn đồng/m2

(sàn)

- Dự án bất đầu thực hiện vào quý III năm 2021 nhưng BXD mới chỉ ban hành tập suấtvốn vào đầu quý III năm 2020 theo 65 /QĐ-BXD ngày 20/01/2021, thông qua chỉ số giáxây dựng bình quân nên suất đầu tư được quy đổi về năm 2021 như sau:

Chỉ số giá xây dựng bình quân Căn cứ

1 I/2018 100,16 1,0000 Số 196 /QĐ-SXD ,ngày 13/4/2018

2 II/2018 100,26 1,001

Số 443 /QĐ-SXD ,ngày 11/7/2018

3 III/2018 100,32 1,0006 Số 732 /QĐ-SXD ,ngày 12/10/2018

4 IV/2018 100,31 0,9999 Số 10 /QĐ-SXD ,ngày 8/1/2018

5 I/2019 100,19 0,9988

Số 301 /QĐ-SXD,ngày 10/4/2019

6 II/2019 100,37 1,0018 Số 747 /QĐ-SXD ,ngày 12/7/2019

7 III/2019 100,34 0,9997

Số 1188 /QĐ-SXD,ngày 30/09/2019

8 IV/2019 100,30 0,9996

Số 305 /QĐ-SXD ,ngày 22/4/2020

9 I/2020 100,09 0,9978

Số 306 /QĐ-SXD ,ngày 22/4/2020

10 II/2020 99,13 0,9902 Số 697 /QĐ-SDX , ngày 15/7/2020

11 III/2020 99,23 1,001

Số 1225 /QĐ-SXD , ngày 7/10/2020

- Suất chi phí xây dựng quý III/2021 (trước thuế VAT):

SXD2020 = 7.555×0,99944 = 7.536,88 (nghìn đồng).

1.2.2: Xác định suất chi phí cho các hạng mục khác:

-Tính chi phí xây dựng đường giao thông (Căn cứ số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 về suất vốn đầu tư năm 2020) Nền đường rộng 5,5m,lề rộng 2x1m trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường , mặt đường láng nhựa tiêu chuẩn 4,5Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu chuẩn,suất chi phí xây dựng là: 11.580 nghìn đồng/m (bao gồm cả VAT)

Chi xây dựng đường giao thông chưa bao gồm thuế là:

(0,9994)4× 11.580

1,1 = 10.502,03 (nghìn /m) -Tính chi phí xây dựng vỉa hè: Chi phí xây dựng vỉa hè tính theo đơn giá là 800.000đồng/1m2 vỉa hè (chưa có VAT) diện tích S= 945,20 (m2)

-Tính chi phí san nền: San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san nền lâytheo các công trình tương tự là 100 nghìn đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

-Tính chi phí xây dựng hệ thống kỹ thuật ngoài nhà:

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát nướcngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

 Mức thuế suất theo quy định hiện hành là 10%

Bảng 1.4 Chi phí xây dựng của dự án

Đơn vị tính (1000đ/m2)

TT Hạng mục Đơn vị xây dựng Diện tích

Sxd ( suất chi phí xây dựng)

Chi phí xây dựng trước thuế (VAT) Thuế dựng sau thuế Chi phí xây

1 Xây dựng nhà A m2 3.709,92 7.536,88 27.961.221,85 10% 30.757.344,03

2 Xây dựng nhà B m2 3.154,00 7.536,88 23.771.319,52 10% 26.148.451,47

3 Xây dựng nhà C m2 4.699,80 7.536,88 35.421.828,62 10% 38.964.011,49

4 Xây dựng nhà D m2 744,69 7.536,88 5.612.639,16 10% 6.173.903,08

Tổng chi phí hạng mục chính 92.767.009,16 10% 102.043.710,005

HT cấp điện

ngoài nhà

2% HMC

1.855.340,18 10% 2.040.874,20

9 HT cấp nước ngoài nhà 1.855.340,18 10% 2.040.874,20

10 HT thoát nước ngoài nhà 1.855.340,18 10% 2.040.874,20

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (3) sau:

(3)Trong đó:

Qi - số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm thiết bị thứ i)

Mi - giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi

mi - giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam

ni - chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Ki - chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container

Vi - chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường

hi - thuế và chi phí bảo hiểm

TTB

VAT - thuế suất thuế GTGT với thiết bị

*Thống kê số lượng các phòng:

Bảng 1.5 Bảng thống kê số lượng các phòng trong các hạng mục của dự án

STT Loại phòng A(8)Nhà B(5)Nhà C(8)Nhà C(3)Nhà Tổng

12 Phòng thể thao, liên hoan 8 0 0 0 8

13 Phòng xông hơi -massage 8 0 0 0 8

15 Phòng thờ 8 5 8 3 24

Bảng 1.6 Chi phí thiết bị.

Đơn vị tính: Nghìn đồng

TT Tên thiết bị Đơn giá lượng Số Đơn giá/1sp (chưa VAT) trước thuế Chi phí Chi phí sau thuế

2 Tủ lạnh Casper Inverter 645 lít

RM-680VBW

Chiếc 24 20.818,20 499.636,80 549.600,48

4 Máy hút mùi Sunhouse

14 Chậu rửa lavabo (TOTO) Chiếc 119 1.800,00 214.200,00 235.620,00

15 Bồn cầu (KELSEY) Chiếc 119 3.150,00 374.850,00 412.335,00

16 Sen Cây Tắm Đứng Hàn Quốc

26 Máy phát điện Chiếc 24 22.500,00 540.000,00 594.000,00

27 Bàn ghế văn

* Căn cứ xác định

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị / giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Đơn giá lắp đặt thiết bị / tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt

- Bảng 1.7: chi phí lắp đặt được tính bằng khối lượng lắp đặt (nhân) × đơn giá lắp đặt,hoặc bằng giá thiết bị cần lắp đặt (nhân) × tỷ lệ chi phí lắp đặt (tỷ lệ lấy theo phần các sốliệu)

Đơn giá lắp đặt hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt (%)

Chi phí lắp đặt trước thuế

Chi phí lắp đặt sau thuế

1 Chuông của màn hình 174.727,30 1 1.747,27 1.922,00

2 Thiết bị vệ sinh (bồn tắm,vòi sen ) 1.167.874,00 1 11.678,74 12.846,61

TT Khoản chiphí Chi phí trướcthuế ThuếVAT Chi phí sauthuế

1 Chi phí mua sắm thiết bị 11.293.164,46 10% 12.422.480,91

2 Chi phí lắp đặt thiết bị 26.270,24 10% 28.897,26Tổng 11.319.434,70 10% 12.451.378,17

1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng)

- Căn cứ xác định:

o Nội dung chi phí

o Các định mức chi phí hiện có, hoặc lập dự toán hoặc từ dữ liệu các dự án tươngtự đã thực hiện

o Khối lượng và đơn giá

o Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định

 Tài liệu tham khảo:

o Thông tư 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019“Hướng dẫn về xác định và quản

lý chi phí đầu tư xây dựng”

o Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 “Hướng dẫn xác định chi phíquản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng”

o Thông tư 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 “Quy định mức thu, chế độ thu,nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toánxây dựng”

o Nghị định 84/2015/NĐ-CP ngày 30/09/2015 “Về giám sát và đánh giá đầu tư”

1.4.1 Chi phí quản lý dự án

- Theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng về việc công

bố định mức quản lý dự án và đầu tư xây dựng: Chi phí quản lý dự án trong tổng mức đầu

tư được xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết

bị (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong tổng mức đầu tư xây dựng của dự án được duyệt

- Chi phí quản lý dự án được xác định theo công thức:

G QLDA = N QLDA x( G XDtt +G TBtt )

Trong đó:

GQLDA – chi phí quản lý dự án;

NQLDA – định mức tỷ lệ phần trăm (%)

GXDtt – chi phí xây lắp trước thuế giá trị gia tăng;

GTBtt – chi phí thiết bị trước thuế

- Ta có: GXDtt + GTBtt ==117.575.447,03+11.319.434,70=128.894.881,73(nghìn đồng)

- Dựa vào bảng số 1.1 theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD và nội suy ta có:

NQLDA = Nb - Nb−Na Ga−Gb × (Gt – Gb) = 1,921 - 1,921−1,796200−100 × (128,89– 100) = 1,885(%)

GQLDA = NQLDA x ( GXDtt + GTBtt ) = 1,885% x 128.894.881,73 =2.429.668,52 nghìn

đồng

1.4.2 Chi phí tư vấn xây dựng

a) Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

- Theo thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 về công bố định mức chi phí dự

án và đầu tư xây dựng: Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi xác định theo định mức

tỷ lệ phần trăm nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (chưa có thuế giá trị giatăng) trong sợ bộ của tổng mức đầu tư của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được duyệthoặc ước tính theo suất vốn đầu tư, dữ liệu chi phí của các dự án có tính chất, quy môtương tự đã hoặc đang thực hiện (trong trường hợp dự án không phải nộp báo cáonghiên cứu tiền khả thi

G LBC = N LBC x ( G XDtt + G TBtt ).

Trong đó:

GLBC: chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi;

NLBC: định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi tỷ lệ (%) lấy theo bảng số 2.2thông tư 16/2019/TT-BXD

GXDtt – chi phí xây lắp trước thuế giá trị gia tăng;

GTBtt – chi phí thiết bị trước thuế

NLBC = Nb - Nb−Na Ga−Gb × (Gt – Gb) = 0,534 - 0,534−0,402200−100 × (128,89– 100) = 0,5%

GLBC = NLBC x (GXDtt + GTBtt) = 0,5% x128.894.881,73 = 644.474,41(nghìn đồng)

b Chi phí thẩm tra thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

- Theo thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/201 chi phí thẩm tra tính khả thi xácđịnh theo mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (chưagiá trị gia tăng)

GTTBC = 128.894.881,73 x 0,089% = 114.716,4447(nghìn đồng)

c.Chi phí thiết kế:

Chi phí thiết kế hạng mục chính:

- Công thức: GTK = GXD × Nt × (0,9 × k + 0,1)

+ Trong đó:

GTK: chi phí thiết kế (đơn vị: giá trị)

Nt: định mức chi phí thiết kế theo công bố (đơn vị tính: %)

GXD: chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu tư được duyệt (đơn vị tính: giá trị)

k: hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do công trình lặp lại trong dự án

k = 1: công trình thứ 1

k = 0.36: công trình thứ 2

k = 0.18: công trình thứ 3 trở đi

0,1: Chi phí giám sát tác giả (10%)

- Các căn cứ:

+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công.+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án GXD = 117.575.447,03 nghìn đồng.+ Chi phí xây dựng (Chưa có thuế VAT) của từng hạng mục là:

Bảng số 2.5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng có yêu cầu thiết kế 2 bước

50−20 ×(23,68581458−20)=2,89(%) Nt(C)=2,95−2,95−2,48

50−20 ×(35,29441705−20)=2,71(%) Nt(D)=3,14(%)

4 Nhà B1 4.737.162,90 2,89 1 136.904,01

Nhà B2 4.737.162,90 2,89 0,424 58.047,29

6 B3÷B5Nhà 4.737.162,90 2,89 0,262 35.868,85Các công trình nhà biệt thự

7 Nhà C1 4.411.802,10 2,71 1 119.559,84

8 Nhà C2 4.411.802,10 2,71 0,424 50.693,37

9 C3÷C8Nhà 4.411.802,10 2,71 0,262 31.324,67

Các công trình nhà biệt thự

10 Nhà D1 1.864.150,20 3,14 1 58.534,32

11 Nhà D2 1.864.150,20 3,14 0,424 24.818,55

12 Nhà D3 1.864.150,20 3,14 0,262 15.335,99Các công trình nhà biệt thự

d Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:

GKS = 30%×GTK =30%x1.054.725,13= 316.417,54(nghìn đồng)

e Chi phí thẩm tra thiết kế:

- Theo thông tư 16/2019/TT-BXD chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng tính theo địnhmức tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chi phí xây dựng (chưa thuế giá trị gia tăng) của côngtrình trong tổng mức đầu tư được duyệt:

G TTTK = G XDtt x N TTTK

Trong đó:

GTTTK – chi phí thẩm tra thiết kế;

GXDtt – chi phí xây dựng trước thuế; GXDtt =117.575.447,03(nghìn đồng);

NTTTK – định mức chi phí thẩm tra thiết kế tính theo định mức tỷ lệ %;

Căn cứ vào bảng số 2.16 của thông tư 16/2019/TT-BXD, ta có định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng này được nội suy như sau:

NTTTK= 0,143 - 0,143−0,108200−100 × (117,57-100) = 0,137%

GTTTK =117.575.447,03 × 0,137% = 161.078,36 (nghìn đồng)

f Chi phí thẩm tra dự toán:

- Theo thông tư 16/2019/TT-BXD chi phí thẩm tra dự toán xây dựng được xác địnhtheo tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chi phí xây dựng (chưa giá trị gia tăng) trong tổngmức đầu tư được duyệt:

G TTDT = G XDtt x N TTDT

Trong đó:

GTTDT - Chi phí thẩm tra dự toán;

GXDtt - Chi phí xây dựng trước thuế; GXDtt = 117.575.447,03 (nghìn đồng);

NTTDT - định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo định mức tỷ lệ %, dựa vào bảng

số 2.17 thông tư 16/2019/TT-BXD và công thức nội suy ta có:

NTTDT= 0,14 - 0,14−0,105200−100 × (117.575.447,03– 100) =0,134(%);

GTTDT = 117.575.447,03 x 0,134% =157551,099(nghìn đồng)

g Chi phí tư vấn đấu thầu:

- Chi phí tư vấn đấu thầu bao gồm chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng (GTVXD) vàchi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị (GTVTB)

- Chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng:

G TVXD = G XDtt x N TVXD

Trong đó:

GTVXD - Chi phí tư vấn xây dựng

GXDtt - Chi phí xây dựng trước thuế; GXDtt = 117.575.447,03nghìn đồng;

NTVXD - định mức chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng tính theo định mức;

tỷ lệ phần trăm dựa vào bảng 2.19 thông tư 16/2019/TT-BXD và công thức nội suy tacó:

GTVTB - Chi phí tư vấn thiết bị;

GTBtt - Chi phí thiết bị trước thuế; GTBtt =11.319.434,70 (nghìn đồng);

NTVTB - định mức chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị theo định mức

tỷ lệ % dựa vào bảng số 2.20 của quyết định 16/2019/TT-BXD và công thức nội suy ta có:

NTVTB= 0,376 - 0,376−0,34620−10 × (11.319.43470– 10) = 0.372%;

GTVTB = 11.319.434,70 x 0,372% = 42.113,02 (nghìn đồng)

h Chi phí giám sát thi công:

- Chi phí giám sát thi công gồm chi phí giám sát thi công xây dựng (GGSXD) và chiphí giám sát lắp đặt thiết bị (GGSTB);

Chi phí giám sát xây dựng: GGSXD = GXDtt x NGSXD

Trong đó:

GGSXD – chi phí giám sát xây dựng;

GXDtt – chi phí xây dựng trước thuế; GXDtt =117.575.447,03 (nghìn đồng);

NGSXD – định mức chi phí giám sát thi công xây dựng tính theo định mức tỷ lệ %, dựa vào bảng số 2.21 của quyết định 16/2019/TT-BXD và công thức nội suy ta có:

NGSXD = 1,845 - 1,845−1.546200−100 × (117,57544703 – 100 ) = 1,792(%)

GGSXD = 117.575.447,03 x 1,792%= 2.106.952,01 (nghìn đồng)

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị: GGSTB = GTBtt x NGSTB

Trong đó:

GGSTB – chi phí tư vấn thiết bị;

GTBtt – chi phí thiết bị trước thuế; GTBtt =11.319.434,70(nghìn đồng);

NGSTB – định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo định mức tỷ lệ %, dựa vào; bảng số 2.22 của quyết định 16/2019/TT-BXD và công thức nội suy ta có:

Trong đó: VTM dự kiến - tổng mức đầu tư dự kiến của dự án;

VTM dự kiến = GBT-TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV

=12.533.566+117.575.447,03+11.319.434,70+2.429.668,52+6.896.031,6904 =150.754.147,9404 (nghìn đồng);

NTT,PD - định mức tỉ lệ đối với chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán;

_Căn cứ vào Điều 20 của thông tư 10/2020/TT-BTC, ta có định mức tỉ lệ đối với chiphí thẩm tra phê duyệt quyết toán được nội suy như sau:

Trong đó:

VTM dự kiến – tổng mức đầu tư dự kiến của dự án,

VTM dự kiến= 150.754.147,9404 (nghìn đồng);

NKTQT - định mức tỉ lệ đối với chi phí kiểm toán quyết toán;

N KTQT=0.345−0.345−0.195

500−100 × (150,7541479404−100 )=0.326 %

GKTQT= 0.326% × 150.754.147,9404= 491.411,4116 (nghìn đồng)

c Chi phí bảo hiểm công trình:

-Căn cứ theo thông tư số 329/2016/TT-BTC và nghị định 119/2015/NĐ-CP lấybằng chi phí thiết bị và chi phí xây dựng:

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

2 Chi phí lập báo cáo nghiên

3 Chi phí thẩm thẩm tra báo

cáo nghiên cứu khả thi 114.716,44 10% 126.188,09

4 Chi phí thiết kế xây dựng 1.054.725,13 10% 1.160.197,64

5 Chi phí khảo sát thiết kế 354.441,73 10% 389.885,91

6 Chi phí thẩm tra thiết kế

10 Chi phí giám sát thi công

1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án (Vốn lưu động trong tổng mức đầu tư)

- Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu

cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng mức vốn lưu động dùng chomua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định (trang bị, dụng cụ,không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhàkhách)

- Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động tổng khâu dự trữ, trongsản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí vận hành hoặc tính theo tỷ lệvốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sảnphẩm Trong dự án này sử dụng cách tính tỉ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích.+ Diện tích cho thuê được tính bằng diện tích 80% sàn: 80%×14.354 m2

+ Đơn giá cho thuê lấy bằng 6.500.000 đồng/ m2/ năm

+Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm: 10%

- Doanh thu cho thuê được tính bằng công thức: D thuê = Scho thuê × Gcho thuê.

Bảng 1.11 Dự trù vốn lưu động theo doanh thu

Đơn giá/

1m2 Doanh thu Tỷ lệ vốn lưu động so với

DT (15%)

Nhu cầu vốn lưu động

1 11.483,20 75 6.500 55.980.600 15 8.397.090

2 11.483,20 80 6.500 59.712.640 15 8.956.896

GBT-TĐC - chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

GXD - chi phí xây dựng của dự án;

GTB - chi phí thiết bị của dự án;

GQL - chi phí quản lí dự án;

GTV - chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

GDP1 = (12.533.566,00+117.575.447,03+11.319.434,70+2.429.668,52+

6.896.031,69+915.633,66)×8%

=12.133.582,53 (nghìn đồng)

Bảng 1.12: Tổng hợp vốn đầu tư (chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng

và chi phí dự phòng 2).

T

T Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế

1 Chi phí bồi thường, hỗtrợ, tái định cư 12.533.566,00 10% 13.786.922,60

2 Chi phí xây dựng 117.575.447,03 10% 129.332.991,70

3 Chi phí thiết bị 11.319.434,70 10% 12.451.378,17

4 Chi phí quản lý dự án 2.429.668,52 10% 2.672.635,37

5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4.870.754,44 10% 7.585.634,86

Tổng vốn chưa VAT

Thuế VAT

Tổng vốn có thuế VAT

30

Bảng 1.14: Tiến độ thực hiện dự án

Bảng 1.15: Phân bổ vốn (chưa có VAT)

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Bảng 1.16: Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng theo quý (chưa có VAT)

Đơn vị tính: Nghìn đồng l

Bảng 1.17: Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng theo quý (có VAT)

Đơn vị tính: Nghìn đồng