luận văn kinh tế đầu tư Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội

Sau đây là nội dung của “kiểm soát pháttriển đô thị theo dự án”: Quy trình phát triển đất đai của các dự án đầu tư ở đô thị Việc phát triển đô thị theo kiểu tự phát hoặc thiên về cải tạ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ 3

I.1 Đô thị, đô thị hóa và phát triển đô thị theo dự án 3

I.1.1 Đô thị và phân loại đô thị 3

I.1.2 Đô thị hóa và phát triển đô thị theo dự án 4

I.2 Dự án đầu tư xây dựng 11

I.2.1 Khái niệm 11

I.2.2 Đặc điểm và phân loại dự án đầu tư xây dựng 12

I.2.3 Quy trình và thủ tục một dự án đầu tư xây dựng 13

I.3 Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng ở đô thị 19

I.3.1 Hiệu quả kinh tế xã hội 19

I.3.2 Hiệu quả kinh tế tài chính 21

I.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư Xây dựng 22

I.4.1 Điều kiện tự nhiên 22

I.4.2 Công tác kế hoạch hoá và chủ trương của dự án 22

I.4.3 Công tác quản lý nhà nước về đầu tư Xây dựng cơ bản 23

I.4.4 Nguồn nhân lực phục vụ trực tiếp cho công tác đầu tư Xây dựng cơ bản 23

CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH ĐÂU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ NEW SKYLINE, KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN, HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI 26

II.1 Sự cần thiết đầu tư 26

II.1.1 Lý do đầu tư 26

II.1.2 Mục tiêu của dự án: 27

II.2 Giới thiệu về dự án New skyline 28

II.2.1 Dự án New skyline 28

II.2.2 Điều kiện tự nhiên 29

II.2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật xung quanh lô đất CC-02: 30

II.3 Tổng mức đầu tư 30

II.3.1 Thành phần của vốn đầu tư 30

II.3.2 Xác định vốn đầu tư 32

II.3.3 Tổng hợp vốn đầu tư: 38

II.3.4 Nguồn vốn đầu tư: 39

II.4 Phân tích hiệu quả đầu tư 39

II.4.1 Phân tích hiệu quả về tài chính 39

II.4.1.1 Phương án bảo toàn vốn đầu tư: 39

II.4.1.2 Phương án kinh doanh thu hồi vốn: 40

II.4.1.3 Hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án: 40

II.4.2 Phân tích hiệu quả xã hội của dự án: 41

II.5 Đánh giá tác động môi trường 42

II.5.1 Nguồn gây ô nhiễm nước: 42

II.5.2 Nguồn gây ô nhiễm không khí: 43

II.5.3 Nguồn gây tiếng ồn: 44

II.5.4 Chất thải rắn: 45

CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ 47

III.1 Nâng cao hiệu quả kinh tế 47

III.1.1 Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư và chất lượng cấp giấy phép đầu tư 47

III.1.2 Huy động và sử dụng vốn đầu tư có hiệu quả 48

III.1.3 Nâng cao chất lượng của ban quản lý công trình 49

III.1.4 Đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực 50

III.1.5 Đổi mới công tác kế hoạch hoá và chủ trương đầu tư của các dự án 51

III.1.6 Áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật,công nghệ mới 52

III.2 Nâng cao hiệu quả xã hội 53

III.2.1 Giảm thiểu và khống chế tác động tiêu cực 53

III.2.1.1 Phương án xử lý nước thải: 53

Phương án xử lý khí thải: 54

III.2.1.2 Phương án khống chế tiếng ồn: 54

III.2.1.3 Phương án xử lý chất thải rắn: 54

III.2.2 Quy hoạch xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng thế đô thị 55

III.3 Một số kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền 55

KẾT LUẬN 57

DANH MỤC BẢNG

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết đề tài

Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội củaChính phủ, trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trìnhxây dựng và phát triển các ngành kinh tế thuộc nhiều lĩnh vực đã và đang được triểnkhai trên khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước Cùng với quá trình đô thị hóa diễn

ra mạnh mẽ, bộ mặt đô thị cũng đang ngày một đổi thay theo chiều hướng tích cực

Hà Nội - trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước cũng đang từngbước chuyển mình, phát triển đi lên Hàng loạt công trình đã, đang và sẽ được xâydựng trên địa bàn thủ đô Tuy nhiên, một vấn đề nan giải là tình trạng một số các dự

án xây dựng đô thị trên địa bàn được đầu tư lớn mà hiệu quả mang lại về kinh tế xãhội chưa cao Điều đó không những gây ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh màcòn ảnh hưởng tới đời sống nhân nhân Vì vậy, đánh giá đúng hiệu quả đầu tư, tìmhiểu rõ nguyên nhân, qua đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm khắc phục tìnhtrạng nói trên là việc cần làm của các cấp chính quyền, Thành phố Hà Nội và củacác doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng

Qua một thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và xây dựngHUD-CIC, tôi đã hiểu được phần nào các dự án đầu tư gần đây mang lại hiệu quảkhông cao qua các báo cáo tổng kết hàng tháng, hàng quý, thường niên của Công ty.Nhờ được tiếp cận với các tài liệu của Công ty, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tìnhcủa các anh chị của phòng Dự án dự toán, tôi đã phần nào nắm được thực trạng,

nguyên nhân của vấn đề Vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài: “ Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội”

2.Câu hỏi chuyên đề

Chuyên đề nhằm giải quyết một số câu hỏi đối với dự ánxây dựng nói chung và dự

án New skyline nói riêng như:

 Quy trình tiến hành của dự án xây dựng như thế nao?

 Để đánh giá dự án có hiệu quả hay không cần dựa trên các tiêu chí nào?

 Làm thế nào để nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng trong tìnhhình kinh tế, kỹ thuật nước ta ngày càng tiến bộ?

3.Mục đích chuyên đề

 Hệ thống hóa các lý luận về dự án đầu tư xây dựng ở đô thị

 Xem xét, phân tích thực trạng đầu tư xây dựng dự án New skyline nói riêng

từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cáo hiệu quả đầu tư ở dự án New skyline nóiriềng, các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Hà Nội nói chung

4.Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp và phân tíchđịnh tính, phương pháp logic và các phương pháp nghiên cứu kinh tế khác

5.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu đề tài là dự án đầu tư xây dựng ở đô thị, phạm vi cụ thể

là dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thị mới Văn Quán; ngoài ra đề tài cóthể áp dụng cho các dự án khác trên địa bàn Hà Nội

6.Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần mở đầu và phần kết thúc, nội dung chính của chuyên đề gồm có bachương

Chương I: Một số lý luận chung về dự án đầu tư xây dựng ở đô thị

Chương II: Tình hình đầu tư dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu đô thịmới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội

Chương III:Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng ở đô thị

CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ

1 Đô thị, đô thị hóa và phát triển đô thị theo dự án

1.1 Đô thị và phân loại đô thị

Có rất nhiều định nghĩa về đô thị dưới nhiều góc độ khác nhau của các chuyêngia, nhưng một khái niệm chung nhất, đầy đủ nhất đã được đưa ra:

Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, trong huyện.

(tr5, giáo trình Quản lý đô thị, Đại học Kinh tế quốc dân)

Còn ở Việt Nam, theo nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm

2001 của Chính phủ, quy định: Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơquan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập Đó là điểm tập trung dân cư,

có các yếu tố cơ bản sau:

 Là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành có vai trò thúc đẩy sự phát triểnkinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;

 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;

 Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mứctiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị;

 Quy mô dân số ít nhất là 4000 người;

 Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đôthị

Dựa vào các yếu tố cơ bản trên, ở Việt Nam người ta chia đô thị ra thành 6loại, trong đó: loại đặc biệt có hai thành phố lớn là thủ đô Hà Nội và TP Hồ ChíMinh; loại I gồm các thành phố: Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, Cần Thơ; loại II và IIIgồm các thành phố trực thuộc tỉnh; loại IV là các thị xã; loại V gồm các thị trấn

1.2 Đô thị hóa và phát triển đô thị theo dự án

Quá trình đô thị hóa diễn ra hết sức mạnh mẽ làm cho bộ mặt đô thị của thủ đô

Hà Nội nói riêng và đất nước nói chung đang có nhiều chuyển biến tích cực Nhiềungôi nhà cao tầng mọc lên, nhiều trung tâm thương mại được xây dựng, nhiều khu

đô thị mới được xây dựng và đưa vào sử dụng Đã từ lâu, “đô thị hóa” đã trở thành

một thuật ngữ quen thuộc, được sử dụng rất nhiều trong đời sống Do đô thị hóachứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, nên cóthể hiểu nó dưới nhiều góc độ

Trên quan điểm một vùng: Đô thị hóa là một quá trình hình thành, phát triển

các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.

Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hóa là một quá trình biến đổi về sự

phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải đô thị thành đô thị Đô thị hóa là sự quá độ từ hình thức sống nông thôn lên hình thức sống đô thị.

Theo một định nghĩa khái quát: Đô thị hóa chính là quá trình phát triển,

chuyển hóa của mạng lưới đô thị theo hướng tích cực hoặc theo hướng tiêu cực nhất thời do các lực tác động của chính bản thân đô thị (nội lực) hoặc từ bên ngoài tới (ngoại lực).

Ngày nay, đô thị hóa với tốc độ cao là xu thế tất yếu của hầu hết các quốc giađang phát triển trên thế giới và Việt Nam cũng không là ngoại lệ trong số đó Trong

sự nghiệp phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội của các quốc gia, đô thị đóng vai trịnhư những hạt nhân quan trọng bởi lẽ hầu hết các hoạt động kinh tế văn hóa củaquốc gia đều diễn ra chủ yếu ở các đô thị Đối với một nước đang phát triển nhưViệt Nam thì đô thị hóa là một đặc điểm phát triển quan trọng, đó là một tiến trìnhkhông thể tránh khỏi và gắn liền với sự phát triển kinh tế Đô thị hóa được coi lànhiệm vụ chính trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa Đến năm 2020, gầnmột nửa (45%) người Việt Nam sẽ sống ở các vùng đô thị Tuy nhiên, nếu Chínhphủ quá coi trọng giá trị của việc đô thị hóa như là động lực phát triển kinh tế màkhông nhận thấy mối nguy cơ tiềm năng của việc đô thị hóa thiếu sự kiểm soát, sẽ

là nguồn gốc tạo ra những thành phố hỗn độn và gây thiệt hại cho môi trường Vìvậy phát triển đô thị theo dự án là một nhiệm vụ quan trọng nhằm tạo nên một thể

thống nhất cho đô thị: hài hòa và cân đối Sau đây là nội dung của “kiểm soát pháttriển đô thị theo dự án”:

 Quy trình phát triển đất đai của các dự án đầu tư ở đô thị

Việc phát triển đô thị theo kiểu tự phát hoặc thiên về cải tạo và xây mới cáccông trình nhỏ lẻ đã dẫn tới phá vụn bộ mặt đô thị hoặc hình thành những khu ổchuột, phát triển không theo quy hoạch và không thể kiểm soát được chất lượng vệsinh, chất lượng sống nói chung Chính vì thế, yêu cầu phải kiểm soát đô thị theocác dự án phát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụmcông trình hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội Đểkiểm soát được quá trình xây dựng này, hiện nay có một số quy trình chủ yếu là quytrình kiểm soát phát triển đô thị nói chung, được quy định tại Nghị định 52/CP/1999

và quy trình kiểm soát phát triển đô thị mới là sự vận dụng của Nghị định52/CP/1999 nói trên Việc kiểm soát quy trình đầu tư xây dựng một dự án theo Nghịđịnh 52/CP/1999 theo sơ đồ sau:

Giai đoạn 1

Chuẩn bị đầu tư Nghiên cứu

Sự cần thiết đầu tư Quy mô đầu tư Lựa chọn địa điểm xây dựng

Điều tra khảo sát Lập dự án

Thẩm định dự án Quyết định đầu tư

Giai đoạn 2

Thực hiện đầu tư

Giao đất Thuê đất Đền bù giải phóng mặt bằng Khảo sát - thiết kế xây dựng Thẩm định - phê duyệt xây dựng Xin phép xây dựng ( nếu có) Thi công

Kiểm tra giám sát công trình Nghiệm thu, vận hành thử Quyết toán vốn đầu tư

Sơ đồ 1.1: Quy trình đầu tư xây dựng theo dự án, theo Nghị định 52/CP/1999

Với quy trình như trên, việc kiểm soát xây dựng các dự án nói chung sẽ đượckiểm soát từ đầu, cho dù đó là dự án của Nhà nước hay tư nhân Sự khác biệt giữahai khu vực này chỉ là vấn đề về mặt tài chính quyết toán và quyết định đầu tư, còn

về mặt quy hoạch hoàn toàn giống nhau Việc kiểm soát đó sẽ giúp cho đô thị pháttriển theo một quy hoạch thống nhất, đồng bộ về mặt kỹ thuật cũng như cảnh quan,góp phần tạo nên một diện mạo đẹp cho đô thị

 Quy trình lập và xét duyệt dự án phát triển khu đô thị mới

“Khu đô thị mới” là một thuật ngữ được nhiều người biết đến, đặc biệt là trongquá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh như hiện nay “Khu đô thị mới là khuxây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh,đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có hoặc vớimột đô thị mới đang hình thành có ranh giới và chức năng được xác định phù hợpvới quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.Sau đây là quy trình lập quy hoạch chi tiết và xét duyệt các khu đô thị mới:

Sơ đồ 1.2: Quy trình kiểm soát phát triển đô thị mới

Các bước của quy trình kiểm soát phát triển đô thị mới:

B1 - Giới thiệu địa điểm

B2 - Lập quy hoạch chi tiết 1/2000

B3 - Lập quy hoạch chi tiết 1/500

B4 - Thỏa thuận quy hoạch đối với các ngành liên quan

Quy trình cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp phép xây dựng

 Quy trình cấp chứng chỉ quy hoạch:

Mục đích của việc cấp chứng chỉ quy hoạch là để nhà đầu tư triển khai dự ánđầu tư phát triển và cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp chứngchỉ quy hoạch là bắt buộc đối với những trường hợp sau:

- Dựng để lập dự án phát triển trong đô thị có sử dụng ở quy mô nhất định khiphát triển tại các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết;

- Lập các dự án phát triển có sử dụng đất đô thị mà quy hoạch chi tiết chưa dựtrù các nội dung cho các tình huống mà dự án phát triển yêu cầu;

- Các dự án trên là dự án có quy mô nhất định, đối với các công trình nhà ởnhân dân tự xây, không thay đổi mục đích sử dụng không áp dụng chứng chỉ quyhoạch mà chỉ cấp phép xây dựng

- Việc cấp chứng chỉ quy hoạch thực hiện sau khi đã có dự kiến về địa điểm(khi chủ đầu tư xin giới thiệu địa điểm hoặc chủ đầu tư trình dự án khả thi đã có

đất) Cơ quan quy hoạch sẽ xem xét các nội dung kiểm soát quy hoạch phát triểnnhư mục đích sử dụng đất, các vấn đề liên quan đến hạ tầng, môi trường cảnh quan

và ra quyết định chấp nhận/ sửa đổi, bổ sung/ hoặc không chấp nhận về việc pháttriển tại địa điểm đó

Căn cứ vào chứng chỉ quy hoạch, chủ đầu tư tiếp tục thiết kế chi tiết và hoànthành các thủ tục khác (cấp đất, cấp phép xây dựng) để hoàn thành việc chuẩn bị dự

án Trên thực tế, quá trình xây dựng hồ sơ cần có các bước chuẩn bị để thống nhất

về mặt nguyên tắc trước khi xem xét thủ tục quy hoạch Sau khi trình lên, các nộidung vẫn có thể tiếp tục được chỉnh sửa cho đến khi hoàn thành thủ tục

 Quy trình cấp phép xây dựng:

Theo thông tư 09/1999 TTLB BXD-TCĐC của Bộ Xây dựng và Tổng cục địachính về hướng dẫn cấp phép cải tạo và xây dựng công trình trong đô thị, quy địnhtrình tự cấp giấy phép xây dựng và theo dõi quá trình thực hiện giấy phép xây dựngđược tiến hành như sau:

(1) Tiếp nhận và phân loại hồ sơ xin cấp phép xây dựng

Cơ quan cấp có thẩm quyền cấp phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán bộ có đủthẩm quyền và năng lực tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, kiểm tra nội dung

và quy cách hồ sơ, sau đó phân loại ghi vào sổ theo dịi

Khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số vào phiếunhận, có chữ ký của bên giao, biên nhận hồ sơ và có giấy hẹn ngày giải quyết Phiếunhận hồ sơ làm thành 2 bản, một bản giao cho chủ đầu tư và một bản lưu tại cơquan cấp giấy phép xây dựng

Đối với hồ sơ chưa hợp lệ trong thời gian tối đa 7 ngày kể từ ngày nhận được

hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng phải trực tiếp thông báo bằngvăn bản cho đương sự biết về yêu cầu bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ Chủ đầu tư cóquyền đề nghị người tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu cần bổ sung vàhoàn chỉnh hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đáp ứng đề nghị đó củađương sự Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời gian thụ lý hồ sơ

Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, thì người trực tiếp

nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải trả lời bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý

do từ chối cho đương sự biết

(2) Xin ý kiến các tổ chức có liên quan

Khi giải quyết cấp giấy phép xây dựng, trong trường hợp cần thiết cơ quan cấpgiấy phép xây dựng có thể gửi văn bản cho các tổ chức có liên quan như: kiến trúc,quy hoạch, địa chính, văn hóa, y tế, công nghệ môi trường, phòng cháy chữa cháy,giao thông công chính, quốc phòng và Ủy ban nhân dân sở tại để xin ý kiến

Sau 10 ngày kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức và cá nhânđược hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xâydựng

(3) Giải quyết các khiếu nại

Khi nhận được khiếu nại về việc cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp giấyphép xây dựng phải cử cán bộ có đủ khả năng và thẩm quyền nhận đơn và trả lờicho chủ đầu tư

Trường hợp chủ đầu tư vẫn không thống nhất với ý kiến trả lời của người đạidiện cơ quan cấp giấy phép xây dựng, thì thủ trưởng cơ quan cấp giấy phép xâydựng phải trực tiếp gặp và giải quyết khiếu nại đó của dân hoặc chủ đầu tư; nếu chủđầu tư vẫn không thống nhất với cách giải quyết của thủ trưởng cơ quan cấp giấyphép xây dựng thì khiếu nại lên cơ quan cấp có thẩm quyền giải quyết theo quyđịnh của pháp luật

(4) Thẩm tra hồ sơ, quyết định cấp giấy phép xây dựng và thu lệ phí

Căn cứ vào hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, các ý kiến tham vấn, chứng chỉquy hoạch (nếu có), quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và các văn bản pháp luậtkhác có liên quan, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thẩm định hồ sơ,kiểm tra tại thực địa để quyết định hoặc từ chối cấp giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng được lập thành 2 bản chính, một bản cấp cho người xincấp giấy phép xây dựng và một bản lưu ở cơ quan cấp giấy phép xây dựng Trườnghợp giấy phép xây dựng bị mất, người xin cấp giấy phép xây dựng phải thông báocho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết để xét cấp lại

Trước khi giao giấy phép xây dựng cho người xin cấp giấy phép xây dựng, cơquan cấp giấy phép xây dựng thu lệ phí theo quy định của Bộ Tài chính.

Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải thông báo ngày khởi công cho cơ quancấp giấy phép xây dựng và chính quyền sở tại cấp xã biết

Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận được giấy phép xây dựng mà công trìnhvẫn chưa có điều kiện khởi công thì chủ đầu tư phải xin phép gia hạn Thời hạn giahạn thêm là 12 tháng; quá thời hạn trên mà chủ đầu tư vẫn không khởi công côngtrình xây dựng thì giấy phép xây dựng không còn giá trị

(5) Kiểm tra, theo dõi việc thực hiện giấy phép xây dựng

Các chủ đầu tư phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định tại giấy phép xây dựng.Khi có nhu cầu thay đổi, bổ sung những nội dung ghi trong giấy phép xâydựng, chủ đầu tư phải làm đơn xin phép cơ quan cấp giấy phép xây dựng, trong đóphải giải trình rõ lý do và nội dung cần thay đổi, bổ sung

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xem xét và quyết định thayđổi, bổ sung giấy phép xây dựng trong thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày nhậnđược đơn giải trình của chủ đầu tư

Khi tiến hành định vị công trình, xác định cao độ nền cốt 0.00, xây móng vàcông trình ngầm, chủ đầu tư phải báo cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết để

cử cán bộ đến kiểm tra tại hiện trường và xác nhận việc thi công công trình theođúng giấy phép xây dựng đã cấp Sau ba ngày, kể từ khi nhận được giấy báo củachủ đầu tư mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng không cử người đến kiểm tra, xácminh tại hiện trường thì chủ đầu tư được tiếp tục triển khai thi công công trình Mọisai sót do việc kiểm tra chậm trễ gây ra, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải chịutrách nhiệm

Đối với các giai đoạn thi công còn lại, chủ đầu tư phải thi công theo đúng giấyphép xây dựng được cấp Trường hợp chủ đầu tư xây dựng sai với quy định củagiấy phép xây dựng thì phải được xử lý theo quy định pháp luật, sau đó mới đượctiếp tục thi công

Khi công trình đã được xây dựng xong, chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thutheo đúng quy định của Bộ Xây dựng tại Điều lệ quản lý chất lượng công trình xâydựng.

Trường hợp công trình xây dựng khồn đúng với giấy phép xây dựng đã cấp,những có lý do chính đáng và đã được cơ quan cấp giấy phép xây dựng chấp thuậncho phép điều chỉnh thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn công Thành phần hồ sơhoàn công như thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và chỉ phải thể hiện lạinhững bản vẽ mà thực tế xây dựng công trình có những thay đổi so với giấy phépxây dựng

(6) Lưu trữ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ cấp giấy phépxây dựng và hồ sơ hoàn công để quản lý chặt chẽ việc cải tạo và xây dựng các côngtrình

Việc kiểm soát phát triển đô thị theo dự án như trên sẽ góp phần kiểm soát tốc

độ đô thị hóa phù hợp với điều kiện cũng như những tiềm năng vốn có của vùng.Đồng thời việc kiểm soát phát triển đô thị theo dự án sẽ tạo nên bộ mặt cho đô thị,hài hòa và đồng nhất Ở Việt Nam, công việc này càng quan trọng hơn cả Vì hiệnnay, công tác quy hoạch đô thị đang gặp rất nhiều khó khăn, hệ thống cơ sở hạ tầng

từ quá khứ để lại xuống cấp, các nhà dân mọc lên không theo một quy hoạch nào,quá manh mún và thiếu đồng bộ Vì vậy, phát triển đô thị theo dự án là một việclàm hết sức cần thiết, với hy vọng đem lại một quy hoạch có tính khoa học cao

2 Dự án đầu tư xây dựng

2.1 Khái niệm

Thường có hai cách hiểu về dự án: theo cách hiểu thứ nhất (“tĩnh”) thì dự án

là hình tượng về một tình huống (một trạng thái) mà ta muốn đạt tới Còn theo cáchhiểu thứ hai (“động”) thì dự án là một hoạt động đặc thù, tạo nên một cách cóphương pháp và định tiến, với phương tiện (nguồn lực) đã cho nên một thực tế mới

Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở

rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số

lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trongmột khoảng thời gian xác định.

Như vậy, khi chúng ta nói tới dự án đầu tư xây dựng, có nghĩa là chúng ta

đang nói tới:

 Tập hợp đề xuất về kinh tế - kỹ thuật liên quan tới việc bỏ vốn đầu tư

 Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về số lượng, chất lượng sảnphẩm - dịch vụ và thu lợi cao

 Tập hợp đề xuất đó được thực hiện trong khoảng thời gian xác định

2.2 Đặc điểm và phân loại dự án đầu tư xây dựng.

Đầu từ là khởi đầu của quá trình kinh doanh, nhưng đông thơi cũng là khâu cóvai trò quyết định đến kết quả và hiệu quả kinh doanh Đầu từ là một quá trình, cóliên quan đến nhiều lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế Có nhiều cách phân loạiđầu tư khác nhau, trong đó đáng chú ý là cách phân loại để hình thành đầu tư xâydựng cơn trình Đầu tư xây dựng công trình là hoạt động đầu tư được thực hiệnthông qua việc thực hiện các phương pháp thi công xây dựng công trình Đến lượt

nó, đầu tư xây dựng công trình lại chia ra:

Xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, hiên đại

Đầu tư theo chiều sâu, theo chiều rộng

Đầu tư bằng nguồn vốn NSNN và bằng các nguồn vốn khác

Việc phân loại dự án xây dựng có thể được xem xét trên một số góc độ khácnhau:

 Các cách phân loại phổ biến bao gồm: theo người khởi xướng; theo ngànhkinh tế- xã hội; theo địa chỉ khách hang; theo thời gian thực hiện; theo quy mô dựán…

 Ở mỹ, người ta chia thành 4 loại dự án chủ yếu: dự án xây dựng nhà ở, dự

án xây dựng nhà cao tầng, dự án xây dựng công trình lớn, dự án xây dựng côngnghiệp

 Ở Việt Nam, các dự án đầu tư xây dựng coongtrinhf được phân loại nhưsau:

a) Theo quy mô và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét,quyết định về chủ trương đầu tư; các dự án còn được phân thành nhóm A, B, C (quy

mô của từng nhóm được quy định cụ thể tại từng thời điểm do chính phủ ban hành)b) Theo nguồn vốn đầu tư:

Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước;

Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư pháttriển của Nhà nước;

Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợpnhiều nguồi vốn

2.3 Quy trình và thủ tục một dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng là kết quả của một quá trình từ lúc hình thành ý tưởngđầu tư cho đến khi dự án được đưa vào vận hành, khai thác sử dụng Quá trình này

có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí có những dự án đầu tư xây dựng với quy mô lớnthì quá trình này có thể lên đến hàng chục năm Sản phẩm của quá trình này là cáccông trình xây dựng cơ bản sẽ được đưa vào vận hành và khai thác, đem lại lợi íchkinh tế cho con người Đây là một quá trình lâu dài, với nhiều thủ tục liên quan bắtbuộc mỗi dự án đều phải trải qua Sau đây là bảng khái quát các bước công việc củaquá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư xây dựng:

Bảng 1.1: Chi tiết các bước công việc của quá trình hình thành và thực hiện một dự

án đầu tư xây dựng

hồ sơ xin phép đầu tư

- Lập công văn xin chủ trương lập dự án đầu tư

- Xin giới thiệu địa điểm cấp thuê đất

- Xin thỏa thuận môi trường

- Lập dự án đầu tư khả thi

- Hoàn tất các thủ tục liên quan hồ sơ xin phép đầu tư

Xin quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư

- Lập sơ đồ bố trí tổng thể mặt bằng

- Xin chỉ giới quy hoạch

Thực hiện

đầu tư xây

dựng

Chuẩn bị xây dựng

- Lập phương án đền bù giải tỏa

- Lập báo cáo xây dựng môi trường

- Ký hợp đồng thuê cấp đất

- Ký hợp đồng thuê thiết kế kỹ thuật chi tiết công trình

- Xin giấy phép xây dựng

- Lập dự toán chi phí công trình

- Lập kế hoạch xin cấp và vay vốn

- Ký hợp đồng giao thầu xây dựng

- Lập kế hoạch tiến độ thi công xây lắp

- Ký hợp đồng mời thầu cung ứng vật tư xây dựng

- Ký hợp đồng mời thầu cung ứng máy móc thiết bị

Tổ chức thi công xây dựng

- Tiếp nhận vốn vay, vốn cấp

- Thực hiện đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng xây dựng

- Tiếp cận và bảo quản vật tư xây dựng

- Tổ chức thi công xây dựng

- Giám sát thi công xây dựng

- Tiếp nhận, giám sát lắp đặt thiết bị

- Hoàn thiện xây dựng, lắp đặt công trình

- Chuẩn bị bộ máy quản lý, tuyển dụng đào tạo nhân lực

- Nghiệm thu bàn giao công trình

- Thanh quyết toán xây dựng công trình

- Vận hành thử công trình Khai thác Đưa công trình vào vận hành khai thác

Bất kỳ một dự án đầu tư xây dựng nào cũng trải qua một quy trình gồm babước từ lúc chuẩn bị đầu tư đến lúc thực hiện đầu tư xây dựng và cho đến lúc đưa

dự án vào vận hành khai thác Mỗi bước ấy lại bao gồm nhiều công việc khác nhau

mà chủ đầu tư có thể trực tiếp làm hoặc thuê tư vấn Và một điều không thể thiếutrong quy trình ấy, đó chính là các thủ tục hành chính liên quan Tại điều 4 chương

II của nghị định 16/2005/NĐ-CP ban hành ngày 7 tháng 2 năm 2005 về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình, đã quy định:

Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, sau khi tìm kiếm được cơ hội đầu tư, nhà đâu

tư có thể tự mình hoặc thuê tư vấn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo

sơ bộ về dự án để xem xét và quyết định việc đầu tư có thực sự đúng đắn và manglại hiệu quả về mặt tài chính cũng như hiệu quả về mặt kinh tế xã hội hay không?Sau khi báo cáo sơ bộ được thông qua, chủ đầu tư xây dựng công trình sẽ tiến hànhlập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình và xin phép đầu tư.

Đối với các dự án quan trọng quốc gia phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng côngtrình để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án nhóm Akhông phân biệt nguồn vốn phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trìnhThủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng côngtrình bao gồm:

Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình; các điều kiện thuận lợi và khókhăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;

Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục côngtrình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; dự kiến vềđịa điểm xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất;

Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật

tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóngmặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với môi trường, sinhthái, phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;

Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án,phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và phân

kỳ đầu tư nếu có

Sau khi hoàn tất những nội dung trên, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Báo cáođầu tư xây dựng công trình tới Bộ quản lý ngành Bộ quản lý ngành là cơ quan đầumối giúp Thủ tướng Chính phủ lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương liên quan,tổng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính phủ

Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Báo cáo đầu tư xây dựngcông trình, Bộ quản lý ngành phải gửi văn bản lấy ý kiển của các Bộ, ngành, địaphương có liên quan

Trong vòng 30 ngày làm việc kể từ khi nhận được đề nghị, cơ quan được hỏi ýkiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình

Trong vòng 7 ngày sau khi nhận được văn bản trả lời theo thời hạn trên, Bộ quản lýngành phải lập báo cáo để trình Thủ tướng Chính phủ Báo cáo trình Thủ tướngChính phủ bao gồm: tóm tắt nội dung Báo cáo đầu tư, tóm tắt ý kiến các Bộ, ngành

và đề xuất ý kiến về việc cho phép đầu tư xây dựng công trình kèm theo bản gốcvăn bản ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan

Bước sang giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự

án đề làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, trừnhững trường hợp sau:

Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trìnhquy định tại khoản 1 điều 12 của Nghị định này;

Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại khoản 5 điều

35 của Luật Xây dựng

Đối với những dự án nhóm B chưa có trong quy hoạch kinh tế - xã hội, quyhoạch ngành, quy hoạch xây dựng thì trước khi lập dự án phải có ý kiến thỏa thuậnbằng văn bản của có quan có thẩm quyền phê duyệt về quy hoạch Nội dung dự ánbao gồm: phần thuyết minh của dự án và nội dung thiết kế cơ sở của dự án

Phần thuyết minh của dự án bao gồm những nội dung sau:

Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sảnphẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh hình thức đầu tư xay dựng công trình; địađiểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu vàcác yếu tố đầu vào khác

Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trìnhbao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọnphương án kỹ thuật , công nghệ và công suất

Các giải pháp thực hiện bao gồm:

- Phương án đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xâydựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

- Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình

có yếu cầu kiến trúc;

- Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động

- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và cácyêu cầu về an ninh, quốc phòng

Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năngcấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn;các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án

Nội dung thiết kế cơ sở của dự án: nội dung thiết kế cơ sở của dự án phải thể

hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mứcđầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản

vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình vớiquy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu với điều kiện tự nhiên, tải trọng và tácđộng; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồcông nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quanđến thiết kế xây dựng

Thuyết minh xây dựng:

- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao

độ và tọa độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nơi; diện tích sửdụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụngđất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác

- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyếncông trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chínhtrên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm của công trình nếu có;

- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ củacông trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởngcủa phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợpvới điều kiện khí hậu, môi trường, văn hóa, xã hội tại khu vực xây dựng;

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia

cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật củacông trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phân mềm sử dụng trong thiết kế;

- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường;

- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư vàthời gian xây dựng công trình

Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹthuật chủ yếu;

Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,

hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượngchủ yếu, các mốc giới, tọa độ và cao độ xây dựng;

tư xây dựng công trình bao gồm:

Tờ trình phê duyệt dự án theo mẫu đã được quy định sẵn;

Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở; văn bản thẩm định củacác Bộ, ngành liên quan (nếu có);

Văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền đối với các dự án quantrong quốc gia, dự án nhóm A

Sau khi hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình đã được gửi tới người quyếtđịnh đầu tư để thẩm định và đưa ra quyết định phê duyệt, những cơ quan, ban ngành

có liên quan sẽ xem xét, đánh giá và ra quyết định có đầu tư hay không? Lúc đó, dự

án mới thực sự bắt đầu bước vào giai đoạn tổ chức thi công xây dựng.

Trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng công trình đã được quyết định đầu

tư, tuy nhiên do một vài nguyên nhân khách quan như : xuất hiện các yếu tố bất khảkháng do thiên tai như động đất, bão, lũ, lụt, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc cónguy cơ xảy ra chiến tranh; do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, dothay đổi tỷ giá hối đoái đối với phần vốn có sử dụng ngoại tệ hoặc do Nhà nước banhành các chế độ, chính sách mới có quy định được thay đổi mặt bằng giá đầu tư xâydựng công trình; do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuấthiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao hơn cho dự án; khi quyhoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án thì dự án

có thể được điều chỉnh

Khi điều chỉnh dự án phải đảm bảo: không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu

tư và không vượt quá tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép

tự điều chỉnh dự án Trong trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở

về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu

tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết đầu tư xem xét, quyếtđịnh Những nội dung thay đổi phải thẩm định lại Người quyết định điều chỉnh dự

án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật

Trong quá trình dự án đang được thi công, chủ đầu tư cũng sẽ chịu sự quản lýcủa các cơ quan, ban ngành có liên quan như: ủy ban nhân dân thành phố, quận nơixây dựng dự án, của sở giao thông công chính, của Bộ Xây dựng, của chính chủ đầu

tư hay bên tư vấn giám sát do chủ đầu tư thuê trực tiếp quản lý Điều này sẽ đượclàm rõ ở phần tiếp theo

3 Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng ở đô thị

3.1 Hiệu quả xã hội

Hiệu quả xã hội được đánh gia qua một số chỉ tiêu sau:

a) Chỉ số lao động có việc làm

Bao gồm số lao động trực tiếp và số lao động gián tiếp do dự án tạo ra ( các dự

án liên đới, đó là các dự án được thực hiện do sự đòi hỏi của dự án Việc xác định

số lao động trực tiếp và lao động gián tiếp do thực hiện dự án như sau:

 Xác định số lao động cần thiết cho dự án đang xem xét tại năm hoạt độngbình thường của dự án

 Xác định số lao động cần thiết cho dự án liên đới đối với dự án đang xemxét cả đầu vào lẫn đầu ra Đây chính là số lao động gián tiếp nhờ vào việc thực hiện

dự án

 Tổng hợp số lao động trực tiếp và gián tiếp sau khi đã được tính toán trênđây ta sẽ có số lao động có việc làm nhờ thực hiện dự án

b) Tiêu chuẩn để đánh giá:

 Nâng cao mức sống dân cư: Được thể hiện gián tiếp thông qua các số liệu

cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập, tốc độ tăngtrưởng và phát triển kinh tế

 Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện qua sự đóng góp củacông cuộc đầu tư vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và việc đẩymạnh công bằng xã hội

 Gia tăng số lao động có việc làm: Đây là một trong những mục tiêu chủyếu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của các nước thừa lao động, thiếu việclàm

 Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nước đang phát triển không chỉnghèo mà còn là nước nhập siêu Do đó, đẩy mạnh xuất khẩu, hạn chế nhập khẩu làmục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế

3.2 Hiệu quả tài chính

Hiệu quả kinh tế tài chính được đánh giá thông qua các chỉ tiêu sau:

Giá trị hiện tại thuần NPV được tính

Fi: khoản thu hồi thuần của dự án tại năm (i) tính từ năm gốc.

Ii: khoản đầu tư của dự án tại năm (i) tính từ năm gốc

Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR

Hay còn gọi là hệ số hoàn vốn nội bộ, chính là lãi suất chiết khấu (IRR) màứng với nó tổng giá trị hiện tại của thu hồi thuần bằng đúng tổng hiện giá vốn đầu tưtức là tổng thu của dự án sẽ cân bằng với tổng chi trong cùng mặt bằng thời gianhiện tại Suất thu hồi nội bộ sẽ là nghiệm của phương trình:

Chỉ tiêu tỷ số lợi ích / chi phí (B/C)

Được xác định bằng tỷ số giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra Lợi ích và chiphí của dự án có thể tính theo giá trị ở mặt bằng thời điểm hiện tại hoặc thời điểmtương lai Công thức tính như sau:

Trong đó: Bi: thu nhập (doanh thu) tại năm i

Ci: chi phí sản xuất tại năm i

(1+IRR) i

n i=0

n i=0

( 3 1 )

Khi đánh giá dự án, đối với các dự án độc lập thì B/C  1 là có thể chấp nhậnđược Khi đó, tổng các khoản lợi ích của dự án đủ để bù đắp chi phí phải bỏ ra của

dự án và dự án có khả năng sinh lợi Ngược lại, nếu B/C < 1 dự án bị bác bỏ

4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư Xây dựng

4.1 Điều kiện tự nhiên

Xây dựng cơ bản thường được tiến hành ngoài trời , do đó nó chịu ảnh hưởngcủa điều kiện khí hậu Ở mỗi vùng, mỗi lãnh thổ có điều kiện tự nhiên khác nhau, từ

đó mà nó cho phép khai thác các kiến trúc phù hợp với điều kiện thực tế

Khả năng huy động và sử dụng vốn đầu tư Xây dựng cơ bản có hiệu quả

Vốn là yếu tố vật chất quan trọng trong các yếu tố tác động đến tăng trưởng.Nguồn vốn đầu tư là một yếu tố đầu vào của sản xuất , muốn đạt được tốc độ tăngtrưởng GDP theo dự kiến thì cần phải giải quyết mối quan hệ cung cầu về vốn vàcác yếu tố khác Trong nền kinh tế thị trường vốn là một hàng hoá “đặc biệt “, mà

đã là hàng hoá thì tât yếu phải vận đọng theo một quy luật chung là lượng cầu vốnthường lớn hơn lượng cung về vốn Do đó , muốn khai thác tốt nhất các nhân tốcung về vốn để thoả mãn như cầu về vốn trong nền kinh tế Huy động đợpc nhưngcần xây dựng các phương án sử dụng vốn đúng mục đích và có kế hoạch , tránh thấtthoát lãng phí

4.2 Công tác kế hoạch hoá và chủ trương của dự án

Công tác kế hoạch hoá vừa là nội dung vừa là công cụ để quản lý hoạt độngđầu tư Trong nền kinh tế thị trường công tác kế hoạch hoá có vai trò rất quantrọng Nếu buông lỏng công tác kế hoạch hoá thì thị thường sẽ phát triển tự do ,thiếu định hướng gây ra những tác động tiêu cực, tác động xấu đến nền kinh tế

Kế hoạch hoá phải quán triệt những nguyên tắc :

-Kế hoạch hoá phải xuất phát từ nhu cầu của nền kinh tế

-Kế hoạch hoá đầu tư phải dựa vào các định hướng phát triển lâu dài của đấtnước, phù hợp với các quy định của pháp luật

-Kế hoạch hoá phải dựa trên khả năng huy động các nguồn lực trong và ngoàinước

-Kế hoạch hoá phải có mục tiêu rõ rệt

-Kế hoạch hoá phải đảm bảo được tính khoa học và tính đồng bộ

-Kế hoạch hoá phải có tính linh hoạt kịp thời

-Kế hoạch phải có tính linh hoạt gối đầu

-Kế hoạch hoá phải kết hợp tốt kế hoạch năm và kế hoạch dài hạn

-Kế hoạch hoá phái có độ tin cậy và tính tối ưu

-Kế hoạch đầu tư trực tiếp phải được xây dựng từ dưới lên

-Kế hoạch định hướng của nhà nước phải là kế hoạch chủ yếu

4.3 Công tác quản lý nhà nước về đầu tư Xây dựng cơ bản

Nhân tố này tác động trên các khía cạnh là:

-Khi xây dựng các dự án phải đúng các chủ trương đầu tư thì mới quyết địnhđầu tư

-Nâng cao tính chủ động và tự chịu trách nhiệm đối với các doanh nghiệp nóichung và các doanh nghiệp nói riêng trong hoạt động đầu tư Xây dựng cơ bản

-Đảm bảo tính chính xác trong thiết kế: Trong khâu này cần có tổ chức chuyênmôn có đủ tư cách pháp nhân, uy tín nghề nghiệp lập theo tiêu chuẩn của nhà nướcban hành Thực tế có rất nhiều công trình xấu kém chất lượng, do lỗi của nhà thiết

kế Đây là nguyên nhân gây ra tình trạng thất thoát lãng phí nguồn vốn đầu tư Xâydựng cơ bản

-Nâng cao hiệu quả công tác đấu thầu: Đấu thầu là một quá trình lựa chọn nhàthầy đáp ứng được yêu cầu của bên mời thầu trên cơ sở cạnh tranh giữa các nhàthầu Lợi ích của hình thức này là chọn được nhà thầu có phương án đáp ứng đượccác yêu cầu kỹ thuật của công trình và có chi phí tài chính thấp nhất

4.4 Nguồn nhân lực phục vụ trực tiếp cho công tác đầu tư Xây dựng cơ bản

Đây là nhân tố tác động trực tiếp đến công tác Xây dựng cơ bản , hoạt độngđầu tư rất phức tạp và đa dạng , liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp , nhiều lĩnhvực Vì vậy cán bộ , công nhân lao động trong xây dựng cơ bản cần phải có khảnăng , đào tạo kỹ , hoàn thành tốt những nhiệm vụ được giao

Ở bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội nào , con người vẫn là trung tâm của mọi sựphát triển, nhất là thời đại ngày nay, thời đại công nghiệp hoá - hiện đại hoá, việcchăm lo đầy đủ cho con người là đảm bảo chắc chắn cho sự phồn vinh và thịnhvượng Công nghiệp hóa, hiện đại hoá và cách mạng con người là hai mặt của quátrình thống nhất Đầu tư Xây dựng cơ bản là một lĩnh vực có vị trí quan trọng trongviệc tạo đà phát triển kinh tế theo hướng Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá, theo chủtrương chính sách của Đảng Thực hiện tốt quá trình đầu tư Xây dựng cơ bản sẽđem lại được hiệu quả cao nhất.

Dự án New skyline

CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH ĐÂU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ NEW SKYLINE, KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN,

- Trong thời gian vừa qua, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nhanh chóngcung cấp một quỹ nhà ở lớn phục vụ nhân dân, đồng thời tạo ra một bộ mặt vănminh, hiện đại đô thị, Tổng công ty đã đề xuất và triển khai thực hiện các dự án xâydựng chung cư cao tầng có thang máy và các dịch vụ kèm theo Tổ chức không giankiến trúc của các chung cư cao tầng này đã được nghiên cứu thiết kế xây dựng trên

cơ sở đáp ứng với tập quán sinh hoạt và nhu cầu ngày càng cao của nhân dân cũngnhư phù hợp với các điều kiện tự nhiên xã hội, khắc phục được các nhược điểm củacác chung cư thời kỳ trước Do đó, nhà chung cư cao tầng đã được đông đảo nhândân chấp nhận và nhu cầu về loại hình nhà ở này ngày càng cao trong khi số lượngxây dựng không kịp đáp ứng

- Qua những kết quả ban đầu trong việc đầu tư xây dựng và kinh doanh căn hộchung cư cao tầng, có thể rút ra những yếu tố cơ bản dẫn đến thành công của môhình kinh doanh này như sau:

+ Căn hộ được thiết kế khép kín với việc bố trí mặt bằng cũng như cơ cấu cácphòng hợp lý, có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng, khắc phục được các nhược

điểm của những khu tập thể cũ, đáp ứng được nhu cầu sống ngày càng cao của các

hộ gia đình

+ Thang máy cũng như các tiện nghi khác được sử dụng đã khắc phục đượctâm lý e ngại sống ở tầng cao, đồng thời các dịch vụ trông giữ xe và các cửa hàngphục vụ những mặt hàng thiết yếu ở tầng 1 cũng tạo điều kiện thuận lợi cho đờisống sinh hoạt của khách hàng

- Việc quản lý chung cư được Tổng công ty tổ chức thực hiện có bài bản, qua

đó xác định “chủ quản lý” thực sự, khắc phục tình trạng không có sự quản lý tại cáckhu chung cư hiện có ở Hà Nội, tạo tâm lý yên tâm, tin tưởng từ phía khách hàng

- Nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai xây dựng dự án Khu đô thị mới VănQuán-Yên Phúc, Hà Đông, Hà Nội theo quy hoạch chi tiết được duyệt đáp ứng nhucầu ở, sinh hoạt của nhân dân Hà Nội nói chung và nhân dân địa phương nói riêngcũng như đáp nhu cầu văn phòng cho thuê của các doanh nghiệp, Tổng công ty Đầu

tư phát triển nhà và đô thị chủ trương nhanh chóng triển khai Dự án đầu tư xâydựng tòa nhà New Skyline tại lô đất CC-02 nằm trong khu đô thị mới Văn Quán -Yên Phúc, Hà Đông, Hà Nội

- Khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc, Hà Đông, Hà Nội cho đến nay đãđược đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, tạo thành một khu dân cư đô thị mới khang trang,

có cảnh quan và môi trường xanh, sạch, đẹp cùng với các công trình hạ tầng xã hộinhư nhà trẻ, siêu thị, trung tâm y tế,… Hiện nay, khu nhà ở này đã có nhiều ngườidân chuyển đến sống và trở nên đông vui với nhiều dịch vụ phục vụ sinh hoạt, vuichơi giải trí Đây là điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh khai thác khu nhà ở,văn phòng trong tình hình hiện nay

5.2 Mục tiêu của dự án:

- Tiếp tục thực hiện những định hướng xây dựng thủ đô theo các dự án pháttriển đô thị phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020

đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

- Hoàn chỉnh dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc,thành phố Hà Đông, Hà Nội theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt