Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành sau thành công của Cách mạng tháng 8 vào ngày 29 tháng 12 năm 1987 đã khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất qu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy

và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo

vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Phạm Quỳnh Lan

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 6

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất 6 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất 13

1.1.3 Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường 18

1.2 Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19

1.2.2 Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 25

1.2.3 Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 26

CHƯƠNG 2 31

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 31

2.1 Khái lược quy định của pháp luật Việt Nam về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến nay 31

2.1.1 Giai đoạn từ 1993 đến 2003 31

2.1.2 Giai đoạn từ 2003 đến nay 33

2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất 36

2.3 Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 38

2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 42

2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê 42

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê 45

2.5 Trình tự và thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất 50

2.5 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 52

2.6 Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 53

CHƯƠNG 3 58

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58

VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 58

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 60

3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng60 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng62 3.2.3 Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện cho thuê đất 63

3.2.4 Hoàn thiện một số quy định khác về thuê quyền sử dụng đất 65

3.3 Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lượng thi hành pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 66

KẾT LUẬN 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ xưa đến nay đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, lịch sử loài người đã chứng kiến không ít những cuộc chiến tranh xuất phát từ nguyên nhân tranh giành nguồn tài sản vô giá này Đất đai được nhắc đến nhiều với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, nhưng quan trọng hơn cả đất đai là một trong những thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống [33], là nơi chứng kiến sự sinh trưởng, phát triển của loài người, nơi mà gắn với nó, là những giá trị lịch sử, vật chất và tinh thần vô cùng to lớn

Trải qua hơn bốn ngàn năm lịch sử dựng nước và giữ nước, mỗi tấc đất của tổ quốc Việt Nam ngày hôm nay là thành quả của sự đấu tranh, hi sinh của các thế hệ nhân dân Trong thời kì phong kiến và thời kì bị thực dân, đế quốc xâm lược, đất đai luôn nằm trong tay tầng lớp thống trị, cho đến khi Cách mạng tháng 8 thành công, nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, đất đai mới thực sự thuộc về tay nhân dân Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành sau thành công của Cách mạng tháng 8 vào ngày 29 tháng 12 năm

1987 đã khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất

quản lý", tuy nhiên pháp luật đất đai thời kì này mới chỉ quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh” [31, Điều 3]

Với sự ra đời của Hiến pháp 1992, nhiều nội dung quan trọng được thay đổi, trên cơ sở đó Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp, đánh dấu bước ngoặt mới khi cho phép các chủ thể có quyền chuyển nhượng, cho

thuê quyền sử dụng đất, đây chính là tiền đề cơ bản cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Kế tiếp tinh thần đó, Luật Đất đai

2003 và mới đây nhất là Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong những năm gần đây, bên cạnh các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến hơn do tính chất linh hoạt, đơn giản và phù hợp với điều kiện kinh tế của các chủ thể hoạt động sản xuất kinh doanh Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, càng nhiều giao dịch thuê quyền sử dụng đất được thực hiện thì càng nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp và vi phạm pháp luật trong hoạt động này Đây là lý do chính để học viên nghiên cứu và tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó góp phần đóng góp ý kiến và hoàn thiện pháp luật về đất đai

Từ những nguyên nhân trên đây, học viên đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn thạc sĩ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua, những nghiên cứu của các chuyên gia, nhà khoa học tập trung chủ yếu vào thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất như luận văn

tiến sĩ luật học “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Hải An, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, luận văn thạc sĩ luật học “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, luận văn thạc sĩ luật học “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy, luận án tiến sĩ luật học “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam 2005” của tác giả Nguyễn Ngọc Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta” của tác giả Trần Đăng Vinh Các công trình nghiên cứu trên tập trung chủ

yếu vào nghiên cứu các loại hình chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, và chưa có một công trình nghiên cứu khoa học nào nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Trên cơ sở kế thừa những đánh giá và nghiên cứu của các nhà khoa học, các tác giả đi trước, học viên đã nghiên cứu một cách có hệ thống quy định của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó phân tích và đưa

ra những nhận định, đánh giá cá nhân các quy định pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nước ta

Từ những phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về thuê quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này, tác giả đã đề xuất kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

3 Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

Pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về các loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Trong

đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ pháp luật khá phổ biến hiện nay nhưng chưa có nhiều công trình nghiên cứu sâu, đó là quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự

Luận văn không nghiên cứu về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng mà bên cho thuê là Nhà nước

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định pháp luật về quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để trên

cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

Để đạt được mục đích trên, tác giả đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất và phân tích các nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, các phương pháp nghiên cứu chủ yếu được áp dụng trong quá trình thực hiện đề tài bao gồm:

- Phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và Nhà nước về đất đai;

- Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp, đối chiếu, suy luận để nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thuê quyền sử dụng đất ở Việt Nam

5 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nước ta

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thuê quyền sử dụng và hợp đồng thuê

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ "quyền sử dụng đất" được nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều không đưa ra khái niệm thế nào là quyền sử dụng đất Để tìm hiểu nội hàm của khái niệm này, cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau Các điều kiện kinh tế - chính trị, pháp luật, lịch sử, phong tục tập quán của các quốc gia sẽ tạo nên những quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất

Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng là một trong ba quyền của chủ sở hữu bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [36, Điều 164] Các chủ thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu và định đoạt theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu [36, Điều 173]

Dưới góc độ lịch sử, kinh tế - chính trị, các quốc gia có hình thức sở hữu khác nhau sẽ dẫn tới các cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất Trên thực tế, đối với các nước thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, người sở hữu đất đai là cá nhân, tổ chức có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, được quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình, khi đó quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu Ví dụ tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh mặc dù hình thức

sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý

nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật Ngoài ra nữ hoàng cũng sở hữu những diện tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước [19] Đối với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu toàn dân về đất đai như Việt Nam, Trung Quốc, chỉ có Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất

và có đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất mà giao lại cho các cá nhân, tổ chức sử dụng Như vậy, khái niệm quyền sử dụng đất ở các nước này sẽ có những điểm khác biệt Tại Trung Quốc trước năm 1978, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ra đời đã tạo ra những thay đổi căn bản, theo đó đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể [43, Điều 10] Tương tự như Trung Quốc, quan

hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam đã có nhiều chuyển biến qua từng giai đoạn Trong thời kì phong kiến, nhà vua có quyền sở hữu tuyệt đối và tối cao với công thổ quốc gia, bên cạnh đó hình thức sở hữu của cộng đồng làng xã như tịch điền, công thổ và sở hữu tư nhân cũng được thừa nhận và bảo vệ Trong quá trình nước ta bị thực dân, đế quốc đô hộ, với đặc trưng của chế độ tư bản, chế độ sở hữu tư nhân được duy trì và phát triển, nghĩa là đất đai thuộc sở hữu

cá nhân, phần lớn đất đai nằm trong tay giới địa chủ, quan lại Cho đến khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, trong thời kì đầu, nhà nước ta vẫn công nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai của các chủ sở hữu từ thời Pháp thuộc để lại, cụ thể bằng quy định tại Hiến pháp 1946 "quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm" [29, Điều 12] Sự công nhận này

còn được tiếp tục duy trì và khẳng định trong Điều 11 Hiến pháp 1959: "Hình thức sở hữu của Nhà nước là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thành sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc"

Ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

đã thông qua Hiến pháp 1980 với nhiều thay đổi quan trọng về chế độ sở hữu

và sử dụng đất đai, sau một thời gian dài thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình

thức sở hữu khác nhau trong nền kinh tế: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do

Nhà nước thống nhất quản lý" [30, Điều 19] Các văn bản pháp luật được ban

hành trong thời kì sau đó như Luật Đất đai 1987, Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều khẳng định lại nội dung này

Như vậy, qua tiến trình lịch sử, ở nước ta đã tồn tại nhiều hình thức sở hữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân về đất đai Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đến nay, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân

Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại điện chủ sở hữu được xác lập, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền

sử dụng đất để sử dụng [38, Điều 4, 5], từ đó khái niệm quyền sử dụng đất ra đời Đây là một khái niệm rất quan trọng, song hiện nay trong hệ thống pháp luật đất đai không có một khái niệm chung về quyền sử dụng đất do các nhà làm luật đưa ra, và trên thực tế cũng đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau

về khái niệm quyền sử dụng đất

Có thể nói, khái niệm quyền sử dụng đất là một khái niệm đặc thù, xuất phát từ việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta Điều 192 BLDS 2005 quy định "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" Theo quy định của pháp luật, một quyền được coi

là quyền tài sản nếu nó trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao [36, Điều 181] Căn cứ vào các dấu hiệu trên thì quyền sử dụng đất cũng là một loại quyền tài sản

Có quan điểm nhận định "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [51, tr17] Quan điểm trên đã đưa ra

những nội dung cơ bản của quyền sử dụng đất, đó là người có quyền sử dụng đất được thực hiện các hành vi để khai thác các thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp và được chuyển quyền khai thác cho chủ thể khác Tuy nhiên việc khai thác và chuyển quyền sử dụng chỉ được thực hiện trong thời gian Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay việc thực hiện các quyền này phải tuân theo quy định của pháp luật thì khái niệm chưa đề cập tới

Quan điểm khác cho rằng "Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền" [48, tr14] Quan điểm này

xem xét quyền sử đụng đất dưới hai góc độ Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các chủ thể sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất được thực hiện trong những giới hạn nhất định do Nhà nước đặt ra Trong khi quyền sử dụng đất ở nước ta được thực hiện trong những thời hạn nhất định chứ không tồn tại mãi mãi, cả hai khái niệm đã trình bày đều chưa nêu ra được đặc điểm này

TS Lê Xuân Bá cho rằng "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất" [1,

tr83] Khái niệm trên đã chỉ ra tương đối đầy đủ đặc điểm của quyền sử dụng đất, bản chất quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, đồng thời xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể

Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp thì:

"Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng" [42, tr655] Khái

niệm trên đã xác định quan hệ giữa Nhà nước và chủ thể sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất của các chủ thể do được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ chủ thể khác

Các quan điểm được phân tích nêu trên đã phản ánh được bản chất của của quyền sử dụng đất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quyền sử dụng đất không chỉ được hiểu là quyền khai thác và hưởng những hoa lợi về đất đai

mà đã trở thành một loại quyền về tài sản có giá trị được giao lưu trên thị trường Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau:

"Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự

và thủ tục do pháp luật quy định"

1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Trước hết, cần khẳng định rằng quyền sử dụng đất là quyền tự nhiên, từ thời tiền sử, con người đã thực hiện các hoạt động trồng trọt, săn bắt, hái lượm trên những mảnh đất màu mỡ mà họ khai phá ra Cùng với sự phát triển của xã hội loài người và sự ra đời của nhà nước, đất đai dần bị phân chia, tuy

nhiên điều đó không làm thay đổi thực tế rằng con người khi sinh ra đã có quyền sử dụng đất đai, mặc dù mỗi quốc gia đều có những quy định khác nhau về cách thức sử dụng quyền năng đó

Ở Việt Nam, Hiến pháp và các đạo luật đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là tổ chức đại diện chủ sở hữu, quản lý thống nhất đất đai trên phạm vi cả nước Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước

có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng với mục đích phục vụ cho việc phát triển kinh tế và đời sống xã hội, đổi lại các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất

Như vậy, có thể thấy rằng có hai chủ thể có quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đó là quyền sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu - Nhà nước và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được coi là một loại tài sản, nếu như trong quan hệ dân sự, các chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình, định đoạt số phận pháp lý của tài sản thì quyền sử dụng đất do Nhà nước trao người sử dụng tuy

là tài sản của họ, song lại là quyền tài sản đặc biệt Cũng bởi tính chất này mà quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng so với với các loại tài sản khác, thể hiện ở các mặt sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai Ở đây có sự tách bạch nhất định giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu đất đai là "toàn dân", tuy nhiên tập thể này sẽ không thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà phải thông qua đại diện là Nhà nước, từ đó Nhà nước sẽ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình Các chủ thể này được phép chuyển quyền sử dụng đất

của mình cho chủ thể khác nên quyền sử dụng đất đã trở thành một quyền tương đối độc lập.

Thứ hai, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất

đai Trong đó quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền có sau, chỉ được hình thành sau khi chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Sau khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình Mặc dù là một quyền năng tương đối độc lập, nhưng quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ như quyền sở hữu

Cụ thể, người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của mình trong quá trình sử dụng đất, mặc dù những chủ thể này cũng có những quyền năng của chủ sở hữu như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ [38, Khoản 1, Điều 167]

Thứ ba, các chủ thể có quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo các điều

kiện, quy định của Nhà nước về đất đai Chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, khi đó họ có các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định, tuy nhiên chỉ trong thời hạn sử dụng đất [26, tr.184] Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó khác với các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, các chủ thể của quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi pháp luật đất đai Cụ thể, để có được quyền sử dụng loại tài sản này, chủ thể cần đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của nhà nước, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó, người sử dụng đất sẽ được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất Đồng thời, trong quá trình sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ được pháp luật quy định chặt chẽ

Có thể dễ dàng nhận thấy, việc xác lập quyền sở hữu, khai thác và sử dụng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác so với các loại tài sản thông thường trong giao lưu dân sự - khi một người có thể dễ dàng xác lập quyền sở hữu và được toàn quyền khai thác, sử dụng, định đoạt số phận tài sản của mình Hơn nữa, không phải quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có thể chuyển giao Pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác dưới các hình thức chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đủ các quyền năng nói trên, thông thường chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức như giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mới được hưởng đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất [18]

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm thuê quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất trước hết cũng là một loại hàng hóa nhưng là loại hàng hóa đặc biệt, không do con người tạo ra, không mất đi qua quá trình sử dụng Ở những nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu, trong khi đó ở nước ta, các giao dịch về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất sẽ có đối tượng là quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu Quyền sử dụng đất như đã trình bày ở trên bắt nguồn từ việc nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoăc do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác Chủ thể có quyền sử dụng đất

ngoài quyền được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi từ đất còn được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác bằng các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, tặng cho, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn Trong khi việc cho thuê đất của nhà nước thường mang tính mệnh lệnh, hành chính, thì việc cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân mang tính tự nguyện, tự do thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai

Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng phát hành năm 1995 đã

đưa ra định nghĩa "thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng" Đối với

thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền tài sản

là một loại tài sản [36, Điều 163], do vậy thuê quyền sử dụng đất là một dạng của thuê tài sản

Khi cần thuê một mảnh đất để sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa "thuê đất" và "thuê quyền sử dụng đất" Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, đây là hai hình thức thuê tài sản khác nhau Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc

Điện đã chỉ rõ: "Thuê đất là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất

từ tay người cho thuê là nhà nước - người chủ chủ sở hữu đối với đất và trở thành người có quyền sử dụng đất của mình trong thời gian thuê, còn thuê quyền sử dụng đất tức là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ tay người cho thuê là người có quyền sử dụng đất được nhà nước thừa nhận và trở thành người có quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê" [4, tr268] Sự khác biệt này xuất phát từ quyền của nhà nước phát sinh

trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai với tư cách đại diện chủ sở hữu, trong

đó có quyền cho tổ chức, cá nhân thuê đất, và việc cho thuê đất được thực

hiện bằng một quyết định hành chính hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 3 Khoản 8] Trong khi đó, quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được nhà nước trao cho hoặc được nhà nước công nhận Do tài sản ở đây là quyền

sử dụng đất - một loại quyền tài sản đặc thù gắn với tài sản đặc biệt là đất đai, người có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu phải được sự đồng ý của chủ sở hữu và đáp ứng các quy định của pháp luật về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê quyền sử dụng đất Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo dạng này bị khống chế bởi thời hạn, diện tích, mục đích, loại đất và chủ thể có quyền sử dụng đất

Tóm lại, thuê quyền sử dụng đất là việc người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ người cho thuê trong một thời hạn nhất định và người cho thuê được nhận lại một khoản vật chất tương ứng Việc thuê quyền

sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

1.1.2.2 Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là thuê quyền sử dụng đất có đầy đủ các đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ các quy định chung về thuê tài sản tại BLDS Việc thuê tài sản trước hết là sự thỏa thuận của các bên, được lập thành hợp đồng, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê [36,

Điều 480] Ngoài ra, do tính chất đặc thù của loại tài sản này, thuê quyền sử

dụng đất có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng

của quan hệ thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tượng của

cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 167] Quyền sử dụng đất trong quan hệ

thuê quyền sử dụng đất có thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp như đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; cũng có thể là quyền sử dụng đất phi nông nghiệp như đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế

Thứ hai, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình, bên cho thuê

cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật Cụ thể, người sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây [38, Điều 188]:

Người sử dụng đất phải “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định giao đất, cho thuê đất” [38, Điều 168 Khoản 1] Điều 3 Khoản 16 Luật Đất đai 2013 cũng đưa ra khái niệm "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất" Như vậy, những

giấy tờ trên là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người cho thuê là hoàn toàn hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận, bảo hộ Căn cứ vào đó, bên thuê có thể dễ dàng biết được thông tin về loại đất, hạng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất để quyết định có tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụng đất hay không

Quyền sử dụng đất là đối tượng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất không có tranh chấp Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên thuê, chỉ những mảnh đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới được phép cho thuê Đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm xác lập hợp đồng, quyền sử dụng của bên cho thuê không bị khiếu kiện, không có mâu thuẫn với các chủ thể sử dụng khác

Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Khi Tòa án và cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên tài sản nghĩa là người sử dụng đất phải tạm thời ngưng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình trong thời gian đó, điều này cũng đồng nghĩa với việc bên cho thuê tạm thời mất đi quyền định đoạt đối với tài sản của mình, do đó quyền sử dụng đất lúc này không thể đưa ra giao dịch

Diện tích đất cho thuê vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất Dưới chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên, quyền

sử dụng này không phải là vô hạn mà căn cứ vào loại đất, tình trạng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước cho phép các chủ thể được sử dụng đất trong những thời hạn khác nhau Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian

mà pháp luật quy định cho phép người sử dụng đất được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất đó Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng thuê tài sản chỉ có thể thực hiện được khi đối tượng của hợp đồng là tài sản còn tồn tại, như vậy đây chính là điều kiện để hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể thực hiện trên thực tế

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật đất đai một số chủ thể sử dụng đất như các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất [38, Điều 173 Khoản 2], các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư [38, Điều 181], các đơn vị sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng [38, Điều 156 Khoản

4 điểm a] không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Thứ ba, thuê quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp

đồng, bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Đây là những điều kiện bắt buộc để quan hệ thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực, trong khi đối các tài sản thông thường, chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê mà

không cần phải đăng ký hay hình thức giao kết hợp đồng có thể bằng miệng hoặc văn bản

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, chính vì sự đặc thù đó nên khi quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa và được đưa vào lưu thông trên thị trường việc xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng cũng được thực hiện theo một trình tự khác biệt Việc này là cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho các bên trong giao dịch và sự thống nhất trong quản lý đất đai của nhà nước Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các thủ tục quá mức chặt chẽ này dường như là con dao hai lưỡi đang kìm hãm việc đưa các tài sản có giá trị lớn là các quyền sử dụng đất vào thị trường bất động sản, không tạo ra được nhiều giá trị vật chất cho nền kinh tế

1.1.3 Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

Trước đây, trong thời kì kinh tế bao cấp, pháp luật Việt Nam không thừa nhận đất đai có giá trị, không được phép giao dịch trên thị trường, đất đai được phân chia cào bằng theo đầu người Các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất cũng không được pháp luật thừa nhận, nguyên nhân đó khiến cho đất đai không được khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, dẫn tới lãng phí

Sự ra đời của Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã đánh dấu bước thay đổi quan trọng, Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về đất đai nếu thỏa mãn các điều kiện nhất định Từ

đó đến nay, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường để hội nhập kinh

tế quốc tế, các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản đã diễn ra rộng khắp, mang lại lợi ích kinh tế cho các doanh

nghiệp, cho hộ gia đình, cá nhân, tạo động lực cho đầu tư khai thác đất đai làm tăng giá trị của đất, đầu tư xây dựng công trình trên đất để mua bán, cho thuê, kiếm lời, tạo lập nhiều hàng hóa bất động sản

Là một trong các loại hình chuyển quyền sử dụng đất, các giao dịch thuê quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản Thuê quyền sử đụng đất đặc biệt phù hợp với nhu cầu của các tổ chức, cá nhân có đất nhưng không có tiền để đầu tư, hoặc không muốn đầu tư do số vốn quá lớn, các doanh nghiệp không đủ điều kiện mua đứt quyền sử dụng, hoặc không muốn đầu tư lâu dài

Các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc phân phối tài nguyên đất đai, góp phần không nhỏ vào việc quản lý sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao, đảm bảo lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước

Thuê quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến, tạo ra nhiều giá trị vật chất Trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản, hoạt động này đã giúp đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, cá nhân về đất đai, thúc đẩy kinh doanh bất động sản thông qua các biện pháp đầu tư vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc đa dạng, phong phú về mẫu mã, nhiều về

số lượng tạo thêm giá trị cho bất động sản Thị trường bất động sản vốn có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác, khi thị trường này khởi sắc

sẽ tạo ra sự ảnh hưởng thúc đẩy kinh tế nói chung phát triển

1.2 Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Con người luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội, kinh tế để tồn tại

và phát triển, thông qua các giao dịch này, con người trao đổi các lợi ích tinh thần, vật chất với nhau để đáp ứng nhu cầu của bản thân và gia đình Sự phát

triển của nền kinh tế đã tạo điều kiện cho các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất trở nên phổ biến và phát triển, đặc biệt khi nhu cầu thuê đất đai để sản xuất, kinh doanh ngày tăng cao Trong giao dịch thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng, và để nhận được sự chuyển giao này, bên thuê phải trả một khoản tiền thuê nhất định Mặc dù có

sự chuyển giao đất nhưng sự chuyển giao này chỉ trong một thời hạn nhất định, hay nói cách khác, về mặt pháp lý, người có quyền sử dụng đất cho thuê không mất đi quyền sử dụng đất với tư cách là người được nhà nước trao quyền sử dụng đất Đồng thời, mặc dù họ không còn trực tiếp sử dụng đất nhưng vẫn có thể thu được một khoản lợi ích vật chất Trong khi đó người đi thuê có thể dễ dàng tìm kiếm được mặt bằng sản xuất, kinh doanh với những thủ tục hết sức đơn giản, thuận lợi Dưới góc độ kinh tế, trong bối cảnh hiện nay, các giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất không chỉ còn mang tính chất nhằm phục vụ đời sống, sinh hoạt thông thường mà nhằm mục tiêu lợi nhuận, tuy nhiên khác với các trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho và nhận thừa kế quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất không được cấp GCNQSDĐ Theo quy định của pháp luật Việt Nam, các giao dịch về chuyển

quyền sử dụng đất đều phải lập thành hợp đồng, và “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.” [36, Điều 703]

Như vậy, hợp đồng trước hết là sự thỏa thuận, thống nhất về ý chí giữa các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng Chủ thể và đối tượng của hợp đồng như đã phân tích ở phần trên, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện của theo quy định của pháp luật để hợp đồng có hiệu lực Về bản chất, thuê quyền sử dụng đất là thuê tài sản nên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một dạng của hợp

đồng thuê tài sản, do đó nó cũng mang các đặc điểm của một hợp đồng thuê tài sản thông thường đó là hợp đồng song vụ và có tính chất đền bù Trong hợp đồng này, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, cụ thể là bên cho thuê phải chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong thời hạn hợp đồng, ngược lại, bên thuê có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, bảo quản tài sản theo đúng công dụng, mục đích như đã thỏa thuận và trả lại đất khi đã hết thời hạn thuê

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mà BLDS quy định nói trên không phải là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất,

mà là loại hợp đồng giữa một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng đất [41, tr236] Hợp đồng này được xác lập trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về việc thuê quyền sử dụng đất, tuân thủ các quy định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng thuê tài sản, do tính chất đặc thù hợp đồng thuê quyền sử dụng đất còn có những khác biệt, mà trong đó tương đối rõ nét là việc hạn chế

tự do ý chí, hay nói cách khác là các bên được tự do thỏa thuận nhưng "trong khuôn khổ"

Thứ nhất, bên cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy

định mới được cho thuê quyền sử dụng đất Cụ thể bên cho thuê quyền sử dụng đất là những chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự Trong khi đó, bên thuê có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất

và mong muốn tham gia ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Thứ hai, nội dung và hình thức hợp đồng phải tuân thủ các quy định bắt

buộc mới có hiệu lực Về nguyên tắc, các bên có quyền tự thỏa thuận với nhau các nội dung của hợp đồng, tuy nhiên đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, BLDS quy định các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng [38, Điều 704] Ngoài ra, hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực và tiến hành đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

là một dạng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về đặc điểm của loại hợp đồng này thông qua việc so sánh với một số loại

hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác sau đây

So sánh hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về cơ bản hai loại hợp đồng này có nhiều điểm tương đồng như yêu cầu về chủ thể, yêu cầu về nội dung và hình thức hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng/bên thuê đều phải trả một khoản tiền để nhận được quyền sử dụng đất

từ bên chuyển nhượng, bên cho thuê Tuy nhiên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số nét khác biệt căn bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm chấm dứt

hoàn toàn quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và chuyển sang cho bên nhận chuyển nhượng còn trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thuê và bên thuê chỉ tạm thời chuyển giao quyền này sang cho bên thuê trong thời hạn của hợp đồng

Thứ hai, trên cơ sở hợp đồng được giao kết giữa các bên, bên nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là người sử dụng đất trong giấy CNQSDĐ, có quyền sử dụng đất thực tế và có quyền thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất" [41] Đối với

hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có quyền

sử dụng đất thực tế, bên cho thuê không mất đi quyền sở hữu của mình và vẫn đứng tên trong giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất mà không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thứ ba, về thời điểm chấm dứt của hợp đồng Hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ chấm dứt khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ với nhau và hoàn thiện các giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất sang cho bên nhận chuyển nhượng Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt khi hết thời hạn của hợp đồng theo thỏa thuận của các bên, hoặc bị Nhà nước thu hồi đất hay hết thời hạn được Nhà nước giao đất, thuê đất

So sánh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị, vì vậy từ lâu nay đã được

sử dụng như một tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Thuê quyền

sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất đều có điểm chung là quyền sử dụng đất về mặt pháp lý vẫn thuộc về bên cho thuê/bên nhận thế chấp trong thời hạn hợp đồng Có thể phân biệt hai loại hợp đồng này ở những điểm sau:

Thứ nhất, cả hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất đều không làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên cho thuê/bên thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ hai, trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê được trực

tiếp khai thác, sử dụng đất Trong khi đó, bên nhận thế chấp chỉ nhận giấy tờ

về quyền sử dụng đất mà không nhận chuyển giao đất để sử dụng Bên thuê

để sản xuất, kinh doanh trên thực tế nhưng không có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Trong quan hệ thế

chấp, với mục đích dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nên bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng thửa đất đã thế chấp và hưởng hoa lợi từ đất, đồng thời bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý

Thứ ba, theo hợp đồng khi chấm dứt thời hạn thuê đất, các bên hoàn

thành nghĩa vụ đối với nhau, bên thuê phải trả xong tiền thuê đất và trả lại đất cho bên cho thuê, nếu một trong các bên không thực hiện đúng thỏa thuận, bên còn lại có quyền khởi kiện ra Tòa án Trong khi đó, nếu hết thời hạn thế chấp mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp

có quyền giữ lại GCNQSDĐ và xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng, cụ thể ở đây bên nhận thế chấp có thể yêu cầu bán đấu giá quyền

sử dụng đất, hay nhận chuyển nhượng từ bên thế chấp hoặc khởi kiện ra Tòa án

Từ việc phân tích các đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

và so sánh với các loại hợp đồng nói trên, có thể thấy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được thực hiện với mục đích tạo ra lợi ích vật chất, tinh thần cho cả bên cho thuê và bên thuê, là căn cứ để các bên trong quan hệ thuê quyền sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Về bản chất, việc ký kết hợp đồng không làm mất đi quyền sử dụng đất về mặt pháp lý của bên cho thuê, bên thuê được quyền khai thác, sử dụng đất nhưng không có các quyền của người sử dụng đất mà Nhà nước cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn Đây là những căn cứ, đặc điểm ban đầu để chúng ta tiếp tục đi sâu nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của hợp đồng này

1.2.2 Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa thuận, trên cơ sở đó xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng Về nguyên tắc, các bên được tự

do thỏa thuận mọi vấn đề của hợp đồng nhưng các nội dung này không được

vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội Chính vì vậy, khi một trong các bên có hành vi thực hiện không đúng, không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng do các bên đã cam kết, thỏa thuận hay dựa trên quy định của pháp luật thì khi đó hành vi đó sẽ bị coi là hành vi

vi phạm hợp đồng và bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý theo như đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Theo các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định tại BLDS 1995 [Điều 717], trong hợp đồng bắt buộc phải có các nội dung chủ yếu theo quy định, điều khoản này tiếp tục được kế thừa và giữ nguyên trong Bộ luật dân sự 2005 [38, Điều 704] Cũng theo quy định của BLDS 2005, các bên tham gia ký kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không phải nêu rõ trong hợp đồng điều khoản về lý do cho thuê quyền sử dụng đất như BLDS 1995, tuy nhiên, khi sử dụng đất thuê, bên thuê quyền sử dụng đất vẫn phải bảo đảm sử dụng đúng loại đất mà cơ quan nhà nước đã xác định, không được chuyển mục đích sử dụng [41]

Điều 704 BLDS 2005 quy định nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải bao gồm các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa

vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn thuê; giá thuê; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất thuê; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn Mỗi một nội dung, điều khoản trong hợp đồng đều có ý nghĩa pháp lý riêng, không

chỉ là căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, mà còn là căn cứ để các cơ quan có liên quan thực hiện nhiệm vụ quản lý về đất đai

Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, ngoài các nội dung về đối tượng của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá cả và phương thức thanh toán, giải quyết tranh chấp hợp đồng là những nội dung các bên đặc biệt quan tâm, còn có một số nội dung thường được đưa vào hợp đồng như quyền được tiếp tục thuê khi bên cho thuê chết, hay bồi thường thiệt hại do đất bị Nhà nước thu hồi Tất cả những nội dung này nếu được quy định đầy đủ, rõ ràng chi tiết sẽ tạo điều kiện cho các bên thuận lợi thực hiện quyền và nghĩa

vụ của mình trên thực tế, đồng thời là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp một cách chính xác, công bằng

1.2.3 Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, bên thứ ba và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận Qua đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không Hình thức của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập thỏa thuận, xác định

rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này

Cho thuê quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất

từ bên cho thuê sang bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định thông qua hình thức hợp đồng Do đó, các bên ngoài việc tuân thủ các điều kiện của việc cho thuê quyền sử đụng đất như điều kiện về chủ thể, đối tượng, nội dung của

hợp đồng thì hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực

Trước đây trong BLDS 1995, tại Điều 716 quy định rõ về hình thức

"hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản" và "việc thuê quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai" BLDS 2005 đã bỏ đi điều này, tuy nhiên, BLDS 2005 không quy định cụ thể mà chỉ có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực [36, Điều 689]

Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng, nên pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng cho thuê loại tài sản này, cụ thể là hình thức của hợp đồng cho thuê phải bằng văn bản Trong trường hợp mà không lập thành văn bản thì Tòa án,

cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có quyền quyết định buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng quy định này trong một thời gian nhất định, nếu các bên không tuân theo, thì hợp đồng thuê quyền sử dụng sẽ bị coi là vô hiệu Đồng thời, nguyên nhân hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản cũng do đây là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, văn bản này sẽ là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển, quản lý quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, cũng như

là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên phải công chứng, chứng thực Việc này nhằm xác định

và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về

quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất,

từ đó tạo ra môi trường pháp lý ổn định cho việc thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai

2013 nêu rõ "việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" Như vậy, sau khi đã được lập thành văn bản, các bên phải

thực hiện việc công chứng, chứng thực, và hợp đồng chỉ được coi là có hiệu lực sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương, cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương I, tác giả đã khái quát những vấn đề lý luận cơ bản về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Tác giả đã đi sâu tìm hiểu khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, khái niệm và đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Hiện nay, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất diễn

ra ngày càng nhiều hơn, tạo ra những khoản lợi ích cả về vật chất và tinh thần cho các chủ thể tham gia, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, giúp cho đất đai được

sử dụng hiệu quả, đúng mục đích Trong bối cảnh Hiến pháp 2013 ra đời, Luật Đất 2013 đã có hiệu lực, BLDS sửa đổi đã được thông qua, nhiều quy định liên quan đến quyền sử dụng đất được sửa đổi Chính vì vậy, tác giả đã nghiên cứu và thấy cần thiết phải thống nhất cách hiểu khái niệm quyền sử dụng đất, sửa đổi một số quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho các giao dịch thuê quyền sử dụng đất được tiến hành một cách thuận lợi, tạo ra những giá trị vật chất, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật

về quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, có thể rút ra một

số kết luận sau:

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định Người được trao quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng của đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất và các lợi ích khác theo quy định của pháp luật Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể đưa vào lưu thông trong thị trường bất động sản

Thuê quyền sử dụng đất là một dạng của thuê tài sản, vì vậy các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng mang các đặc điểm của giao dịch thuê tài sản và tuân theo pháp luật dân sự

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để có hiệu lực cần tuân thủ các điều kiện về nội dung và hình thức quy định tại BLDS Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần đảm bảo các tiêu chí theo quy định của pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất nào cũng đƣợc cho thuê

2.1.1 Giai đoạn từ 1993 đến 2003

Sau khi bản Hiến pháp mới ra đời, Luật Đất đai năm 1993 cũng được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 15/10/1993, Luật Đất đai 1993 khẳng định tinh thần của Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân Điểm mới của Luật Đất đai 1993 là công nhận và đưa đất đai vận động theo

cơ chế thị trường, cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất của mình, quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất [33, Điều 3] Lần đầu tiên hình thức thuê đất được đề cập tại Điều 1, Luật Đất đai 1993, tuy nhiên, các quy định về thuê quyền sử dụng đất mới chỉ

dừng lại ở các quy định mang tính nguyên tắc, trên thực tế việc cho thuê quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn

Ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật dân sự 1995, trong đó có các quy định cụ thể về thuê quyền sử dụng đất cũng như hợp đồng thuê quyền

sử dụng đất, các vấn đề được bộ luật dân sự quy định về thuê quyền sử dụng đất bao gồm chủ thể, đối tượng, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê BLDS 1995 quy định việc thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê quyền sử dụng đất với bên có nhu cầu sử dụng đất (gọi là bên thuê QSDĐ) theo các điều kiện, nội dung được quy định tại Điều 715, 716,

717 BLDS

Nhìn chung, thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và BLDS

1995 là vấn đề mà nhà nhước không khuyến khích Bởi vậy, chỉ có một số đối tượng thật đặc biệt sử dụng một loại đất trong những điều kiện hoàn cảnh đặc biệt mới được quyền cho thuê, đó là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản được quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn; do thiếu sức lao động; do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định [33, Điều 78]

Tuy pháp luật trong thời kì này đã có các quy định về thuê quyền sử dụng đất, nhưng vẫn còn rất hạn chế Mặc dù cho phép các chủ thể được thuê quyền sử dụng đất nhưng kèm theo đó là các quy định khắt khe như “người đi thuê không có quyền cho thuê lại”, “thời hạn thuê không quá 3 năm, trong trường hợp đặc biệt cho thuê có thể kéo dài nhưng không quá 10 năm và phải được sự đồng ý của Chính phủ [20, Điều 715, Điều 15] Các quy định về quyền thuê đất trong Luật Đất đai 1993 và BLDS 1995 mới chỉ là các giải

pháp mang tính chất tình thế và để giải quyết cho một trường hợp cụ thể, nhất định

Trong khi nhu cầu có đất để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng bức xúc hơn, cùng với sự phát triển ngày càng đa dạng của các thành phần kinh tế, việc thuê và cho thuê quyền sử dụng đất để phát triển sản xuất và kinh doanh, các nhà đầu tư đã phát triển hơn, họ tìm mọi cách để có địa điểm, mặt bằng phục vụ cho quá trình sản xuất Các giao dịch về đất đai trong đó có hình thức thuê đất cũng ngày càng mở rộng hơn Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Nghị định 17/CP/1999 đã khắc phục được hạn chế nêu trên bằng việc mở rộng quyền cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân, quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất Lần đầu tiên quyền cho thuê quyền sử dụng đất của tổ chức được đề cập trong luật Đây là quy định hoàn toàn phù hợp với thực tế với thực tế khách quan, tạo sự chủ động, linh hoạt cho tổ chức trong quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Theo Điều 15 của Nghị định 17/CP/1999 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không chỉ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản mà còn được cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dụng Quy định này đã tạo ra khả năng rộng mở hơn, là cơ hội cho đất đai được khai thác hết tiềm năng Thông qua việc cho thuê, người cho thuê sẽ có một khoản tiền để sử dụng cho các nhu cầu cuộc sống hoặc để đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực mới mà mình có khả năng điều kiện, nâng cao năng lực tự chủ cho hộ gia đinh, cá nhân trong phát triển kinh tế

2.1.2 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Ngày 26/11/2003, tại kì họp thứ IV, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003, thay thế Luật Đất đai sửa dổi 1993, sửa đổi bổ sung các năm

1998, 2001 Luật Đât đai 2003 đã kế thừa các quy định tiến bộ của các luật trước đó, đồng thời bổ sung thêm những quy định mới để hoàn thiện hơn nữa các quy định về thuê quyền sử dụng đất như: tiếp tục khẳng định người có quyền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, ghi nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, đưa quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản Năm 2005, BLDS ra đời thay thế BLDS 1995 có các quy định mới để tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử đụng đất, phù hợp với pháp luật đất đai Chế định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đến đây đã tương đối hoàn thiện Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được quy định tại chương XXIX BLDS 2005, bao gồm 11 điều từ Điều 703 đến Điều 713 Một điểm nổi bật dễ nhận thấy là thuê quyền sử dụng đất trong giai đoạn này khác hẳn về bản chất so với việc thuê quyền sử dụng đất trong thời kì cũ, đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đai Pháp luật cũng quy định thuê quyền sử dụng đất là một trong những hình thức để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định thuê quyền sử dụng đất

là một trong những hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất, việc kinh doanh này được thực hiện bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh kinh doanh bất động sản, về cơ bản, các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không có điểm khác biệt so với các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quy định tại Bộ luật dân sự và Luật đất đai

Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28-11-2013 Các quy định về đất đai trong Hiến pháp được sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể hiện quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời khẳng