Tài liệu mang giá trị cao và đầy đủ cho mọi người làm môi giới bất động sản SKKN: Tài liệu cho anh em tham khảo định dạng bằng file word, cad,… đem lại cho anh em kiến thức bất động sản và ôn thi môi giới bất động sản
Trang 1Đề I Câu 1: Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
1.Trước tiên là những hoạt động này cần tuyên thủ pháp luật của Việt Nam.Không một hành vi,động thái nào được pép sai lệch với những luật lệ, quy đinh đã ban hành
2.Thứ hai hoạt động môi giới phải dực trên sự công bằng, minh bạch về thông tin
3.Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng,bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới
4.Thứ tự hoạt động môi giới phải thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất
5.Thứ năm hoạt động môi giơi phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp
Câu 2: Hãy nêu điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn nhà môi giới
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bđs,các cá nhân, tổ chức cần hội đủ những điều kiện sau: -Tổ chức,cá nhân khi kinh doanh BDS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã , phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh dịch vụ bđs theo quy định của pháp luật
-Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bđs pải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới bđs
-Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bđs độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của páp luật và có chứng chỉ môi giới bđs
Câu 3: Đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bđs cần những yêu cầu gì?
Người môi giới bđs cần yêu cầu sau:
+Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới, không dùng các thủ thuật không được phép
để lợi cho mình, có tinh thần trách nhiệm khi môi giới giữa người mua và người bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhưng an toàn cho cả các bên
+Không được cho ng khác mượn, thuê chứng chỉ hành nghề
+Hành nghề k đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ hành nghê
+Nếu có dấu hiệu vi phạm thì phải tuân theo quy định pháp luật về xử lý hành chonhs trong kinh doanh bđs
-Tuân thủ quy tác đăọ đức của hiệp hội bđs Việt Nam
Trang 2Đề II Cầu 1:Anh chị nêu quyền nghĩa vụ của tổ chức
1.Tổ chức,cá nhân tham gia sàn giao dịch bđs có quyền sau đây
-Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bđs cung cấp hồ sơ,thông tin về bđs -Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn bdsd để mua bán chuyển nượng cho thuê,cho thuê lại,cho thuê mua bđs
-Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bđs bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bđs gây ra
-Các quyền khác trong hợp đồng
2.Tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch bđs có nghĩa vụ sau:
-THực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bđs
-Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bds
-Bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra
-Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
Câu 2: Yêu tố ảnh hướng đến môi giới bđs
1.Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp
Các yêu tố ảnh hưởng trực tiếp gồm: chính sách, chủ trương,các quy định pháp luật của nhà nước
về quản lý BĐS và quản lý thị trường BDS
-Luật kinh doanh BĐS,Luật nhà ở,luật đất đai,luật đầu tư,luật xây dựng,Luật thuế BĐS
-Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất,chỉnh trang đô thị
Chính sách kích cầu,khuyến khích đầu tư trong nước
-Các chủ trương thu hút vốn đầu tư nước ngoài,quy định về quản lý,sở hữu,đầu tư BĐS của cá nhân,pháp nhân có yếu tố nước ngoài,cam kết của chính phủ VN với chính phủ các nước
2.Yếu tố ảnh hươg gián tiếp
Các nhân tố ảnh hưởng yêu tố cấu
-Tình hình kinh tế phát triển tạo công ăn việc làm sẽ làm tăng nhu cầu về chỗ ở, đất cho SXKD,văn phòng làm việc
Câu 3: Khả năng thu nhập của ng dân
Sự hỗ trợ của ngân hành;biến động thị trường tiền tệ thị trường
Giá của BĐS ổn định hợp lý sẽ làm tăng khả năng giao dịch,tình trạng đô thị hóa, chỉnh trang đô thị đầu tư hạ tầng
Các nhân tố ảnh hưởng yêu tố cung
Khả năng tài chính của nhà đầu tư,sự tham gia đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài, nguồn cung chưa đáp ưng cầu…
Sự mở rộng hay thắt chặt tín dụng ngân hàng, tình hình giao dịch của thị trường chứng khoán,sự hình thành các công cụ huy động vốn đầu tư;quy định về việc huy động đầu tư của nhà nước -Mức độ công khai minh bạch của thị trường BĐS,sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xã hội, chu kỳ phát triển thị trường BĐS
Trang 3Đề III Câu 1: Nội dung cuẩ môi giới BDS
Theo diều 63 luật kinh doanh BĐS 2014 quy định về nội dung môi giới BĐS
1.Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng 2.Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán,chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại,cho thuê mua bđs
3.Cung cấp thông tin,hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán,ký kết hợp đồng mua bán,chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua bđs
Câu 2: môi giới đc thù lao ntn?
Theo quy định luật kinh doanh 2014 thù lao môi giới và hoa hồng dc quy định như sau
Điều 64:Thù lao môi giới bđs
1.Doanh nghiệp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bđs được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng p phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bđs giữa khách hàng và ng thứ ba
2.Mức thù lao môi giới bđs do các bên thoat thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch mội giới
ĐIều 65:Hoa hồng môi giới bđs
1.Doanh nghiệp,cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bđs được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại,cho thuê mua
2.Mức hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận trong hợp đồng
Câu 3: Điều kiện tổ chức cá nhân kinh doanh bđs
Theo điều 62,Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiêp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS,trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này +Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế
_+Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong 1 giao dịch kinh doanh BĐS
Trang 4Đề IV Câu 1: Quyền ngĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh tư vấn dịch vụ môi giới
1.Thực hiện dịch vụ môi giới bđs theo quy định luật này
2.Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ,thông tin về bđs
3.Hưởng thù lao,hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã kỹ với khách hàng
4.Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bđs,cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bđs sàn độc lập khác thực hiện công việc môi giới bđs trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bđs đã
ký với khách hàng,nhưng pải chịu trách nhiệm trước khách hàng
5.Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
6.Thực hiện nghĩa vụ về thuế với nhà nước theo quy định của pháp luật
7.Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
Câu 3: Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp
Theo điều 71 luật kinh doanh bđs 2014 quy định
Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ ,thông tin về bđs đưa lên sàn giao dịch bđs
Từ chôi đưa lên sàn giao dịch bđs các bđs k đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bđs được đưa lên sàn giao dịch bđs
Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi khách hàng gây ra
Các quyền trong HĐ
Theo dideuf 72 luật kinh doanh
Bảo đảm bđs được đưa lên sàn giao dịch phải có điều kiện được giao dịch
Cung cấp đầy đủ ,trung thực hồ sơ,thông tin về bđs và chịu trách nhiệm về hồ sơ ,thông tin do mình cung cấp
Bảo đảm cơ sở vật chất
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định
Bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
Trang 61Đề I Câu 1: Anh chị hãy nêu các trường hợp phát triển nhà ở và trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án Theo điều 18 Luật nhà ở 2014 quy đinh như sau:
1.Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm:
+Phát triển nhà ở thương mại
+ Phát triển nhà ở xã hội
+ Phát triển nhà ở công vụ
+ Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư
+Phát triển nhà ở hộ gia đình,cá nhân
2.Các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
+Phát triển nhà ở để cho thuê,cho thuê mua,để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản + Cải tạo,xây dựng lại nhà chung cư,khu nhà ở cũ
+Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
+Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Câu 2: Trình bày khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS
a.Khái niệm thị trường BĐS: Là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến BĐS
b.Đặc điểm của thị trường BĐS:
+Thị trường BĐS không pải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
+Thị trường BĐS phát triển có tính chu kỳ
+Thị trường BĐS phụ thuộc vào chính sách tiền tệ
+ Thị trươg BĐS liên quan đến các thị trường khác
+ Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
+Trị trường BĐS là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật
+Thị trường BĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo + Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác
+ Giao dịch trên thị trường BĐS cần có những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao Câu 3:Trình bày vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế xã hội:
+Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển , tác động đến sự phát triển của tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế
+ Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
+ Phát triển thị trường BDS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước
+ Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân
+THị trường BĐS tạo chỗ ở cho người dân
+ Thị trường BĐS tạo công ăn việc làm
Đề II Câu 1: Ông A cư trú tại quận Thủ Đức TPHCM đươc chính quyền cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất………… không?
+ Theo điểm e điều 100 luật đất đai 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,cá nhân,cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thửa đât của ông A có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất nên ông A có thể đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng thửa đất này
+Đồng thời theo khoản 2 điều 9 luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện của BDS đưa vào kinh doanh thì nếu thỏa mãn đủ điều kiện sau đây:
+Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
+Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án
+Trong thời hạn sử dụng đất
Thì ông A được quyền kinh doanh thửa đất trên.Còn nếu ông A dùng giấy chứng nhận của chế độ
cũ thì không được thực hiện giao dịch
Trang 62Câu 2: Điều kiện của tổ chức,cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là gì?
Theo điều 62,Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiêp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS,trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này +Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế
_+Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong 1 giao dịch kinh doanh BĐS
Câu 3:Anh chị hãy nêu các bước chính trong quá trình đầu tư kinh doanh 1 dự án bất đông sản +Các bước chính trong quá trình đầu tư bao gồm:
+Chuẩn bị đầu tư
+Thiết kế kỹ thuật
+ Chuẩn bị vốn thực hiện dự án
+Đấu thầu xây lắp
+Thi công công trình
+Tổ chức bán bất động sản
Đề III Câu 1: Anh chị nêu các loại BĐS đưa vào kinh doanh
Theo điều 5 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định
Các loại BĐS dựa vào kinh doanh theo quy định của luật này (sau gọi là BDS)
+Nhà,công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân
+Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân
+Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho pép đưa vào kinh donah
+Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định luật về đất đai thi được pép kinh doanh quyền sử dụng đất
Câu 2: Trách nhiệm làm thủ tục đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về CĐT hay khách hàng?
Theo khoản 4, điều 13 luật kinh doanh BĐS 2014 thì trách nhiệm này thuộc về CĐT dự án
BĐS.Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà,công trình xây dựng cho người mua hoặc kể
từ ngày hết hạn thuê mua thì pải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua
Trừ trường hợp bên mua,bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Câu 3: CHế độ thu tiền thuế sử dụng đât ở nước mình đã chặt chẽ hay chưa?Biện páp?
-Chế độ thu thuế sử dụng đất ở nước ta chưa chặt chẽ.Còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý thu thuế
+ Nhiều đối tượng không chấp hành nộp thuế đầy đủ,trốn thuế
+Ý thức chấp hành nghĩa vụ thuế của hộ kinh doanh chưa cao
+Hộ kinh doanh có khả năng nộp thuế nhưng cố tình chây ỳ,kéo dài thời gian nộp
+Các luật thuế thường xuyên sửa đổi,bổ sung chậm được hướng dẫn,trả lời cũng gây khó khăn cho quá trình thực hiện
+Trốn thuế gây thất thoát thuế và làm giảm thu ngân sách
Nhằm giảm thiểu hành vi trốn thuế, biện pháp hay áp dụng là:
+Khấu trừ tại nguồn
+Thuế do bộ phận định giá của cơ quan thu tiến hành
+Tuyên truyền giáo dục nhằm nâng cao tinh thần tự giác của người nộp thuế
+Đặt ra các mức phạt thích hợp(tiền,bỏ tù) nếu hành vi trốn thuế bị phát hiện nhằm thay đổi kết quả tính toán lợi hại của việc trốn thuế ở người nộp thuế
+Hoàn thiện hành lang pháp lý và chính sách về thuế
+Hoàn thiện phương thức quản lý thu thuế
+Nâng cao trách nhiệm của Kiểm tán viên nhà nước
Trang 63+Tăng cường phối hợp với các ngân hàng thương mại, các tổ chức đại lý thuế…Để mở rộng hình thức nộp thuế hiện đại
+Thường xuyên theo dõi, kiểm tra, giám sát chặt chẽ cán bộ công chức thuế trong quá trình thực thi công vụ
Đề IV Câu 1:Những trường hợp nào sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất?
Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013 những trường hợp sau được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
1.Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo những trường hợp sau đây
a)Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,101 và 102 của Luật đất đai năm
2013
b)Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành; c)Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,được thừa kế,nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d)Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e)Người sử dụng đất trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao,khu kinh tế;
g)Người mua nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất;
h,I,k…
Câu 2: Anh chị nêu các loại BĐS đưa vào kinh doanh ? (giống câu 1 đề III)
Theo điều 5 Luật kinh doanh BDS 2014 quy định:
Các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quy đinh của Luật này( sau đây gọi là BĐS) bao gồm Câu 3: Anh chị nêu trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS?
Theo điều 13 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định :
Thực hiện việc đầu tư xây dựng,kinh doanh,quản lý khai thác dự án BĐS theo quy định của pháp luật
2.Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến đọ đã được phê duyệt
3.Chỉ được phép bàn giao nhà,công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà,công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt,bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà , công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phận mặt ngoài của nhà; công trình xây dựng đó
4.Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà,công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua,bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
5.Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh
và góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,cho thuê mua bất động sản