Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chính vì vậy, bộ luật dân sự ngay từ khi ra đời đã xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có p

MỞ ĐẦU

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta đã và đang phát triển với những biểu hiện tích cực nhưng cũng đã bộc lộ những mặt trái của nó, trong đó đất đai và các bất động sản được coi là đối tượng đặc biệt của giao dịch dân sự Tuy nhiên, một bất động sản chỉ có giá trị khi bất động sản đó phải tiếp cận được với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và có lối đi ra đường công cộng để khai thác được giá trị của Bất động sản đó Chính vì vậy,

bộ luật dân sự ngay từ khi ra đời đã xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có phía nào tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ sở kỹ thuật Một trong số những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề về lối đi cho bất động sản bị vây bọc thì ít nhiều cũng ảnh hưởng tới quyền lợi và các hoạt động bình thường của chủ sở hữu bất động sản liền kề Vì vậy, thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là quyền

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất

NỘI DUNG

I, Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

1 Khái niệm chung về bất động sản

Theo Khoản 1 điều 174 bộ luật dân sự quy định:

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo đó, bất động sản chủ yếu là đất đai (không thể chuyển dịch cơ học), nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai

- Đất đai (mảnh đất) với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất với khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất Thông thường Đất đai (mảnh đất) là đối tượng của giao lưu dân sự được xác định với diện tích và kích thước, các cạnh của mảnh đất cùng tiếp giáp các mảnh đất liền kề, tọa lạc tại một vị trí nhất định và từ đó con người có quyền sử dụng đất đương nhiên có quyền đối với khoảng không, chiều sâu lòng đất trong khuôn viên mảnh đất đó

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các

công trình xây dựng Chỉ có đất đai mới được coi là tài sản “không di, dời”

được Nhà ở, các công trình xây dựng chiếm khoảng không cũng như phần chiều sâu trong lòng đất của mảnh đất đó Khoảng không và phần lòng đất mà nhà ở,

các công trình xây dựng đã choán chỗ không làm mất đi tính “không di, dời”

của đất đai Không có đất đai thì cũng không tồn tại nhà ở, công trình xây dựng

Có thể xêm đất đai là vật chính còn nhà ở, các công trình xây dựng là vật phụ Nhưng điều ngược lại không được suy doán mặc nhiên, không có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì đất đai vẫn tồn tại

_ Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đều coi là bất đọng sản Với quy định này, phạm vi bất động sản đã được mở rộng gần như

vô hạn định bởi việc “gắn” một tài sản vào “nhà ở, các công trình xây dựng” là công việc của một chủ sở hữu tài sản Tuy nhiên, không phải bất cứ một việc

“gắn” nào cũng đều được coi là bất động sản mà việc “gắn” đó phải thỏa mãn những điều kiện nhất định

- Thứ nhất, việc gắn một động sản vào nhà ở, các công trình xây dựng phải

có mục đích nhằm hoàn chỉnh nhà ở, các công trình xây dựng đó tạo thành một

chỉnh thể thống nhất, phục vụ mục đích sử dụng nhà ở, các công trình xây dựng đúng với tính năng sử dụng khi xây dựng nhà ở, công trình nhằm để hoàn thiện

nó tốt hơn Vật gắn vào đươc coi là vật phụ thuộc, phục vụ cho vật chính là bất động sản trong tổng thể bất động sản chính (nhà ở, các công trình xây dựng) Như vậy, các thiết bị phục vụ cho nhà ở, các công trình xây dựng được coi là tài sản “gắn liền” với nhà ở (hệ thống điện, nước, thông khí, cửa sổ…) Việc gắn tài sản là động sản vào công trình xây dựng lại tùy thuộc vào bản chất, mục đích sử dụng của công trình xây dựng đó Mỗi loại công trình xây dựng có công dụng và mục đích sử dụng khác nhau, cần rất nhiều những tài sản khác nhau để gắn vào nhà ở, các công trình xây dựng, nhất là trong điều kiện phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật hiện nay, nhu cầu sinh hoạt cũng như sản xuất, kinh doanh cần có nhiều các vật phụ trợ mới có thể đáp ứng được các nhu cầu đó Vì vậy, khái quát chung có thể nói việc “gắn vào” là làm hoàn thiện, làm gia tăng giá trị

sử dụng, giá trị kinh tế của nhà ở, các công trình xây dựng đó

- Thứ hai, việc gắn vào nhà ở, các công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, các công trình xây dựng đó thực hiện Người có quyền đối với nhà ở, các công trình xây dựng trước tiên là chủ sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng đó Họ sử dụng các động sản để gắn vào, đặt vào (nhà ở, các công trình xây dựng) với những mục đích xác định làm tăng sự tiện lợi của ngôi nhà,

là một phần cấu thành của công trình xây dựng Thông thường, động sản và bất động sản cùng thuộc một chủ sở hữu Tuy nhiên, trong một số trường hợp có thể bất động sản thuộc một chủ sở hữu (đất đai thuê, nhà thuê theo dạng thuê khoán…) thì tài sản (động sản) được gắn vào không nhất thiết thuộc cùng một chủ sơr hữu Người thuê nhà ở, thuê nhà máy có thể gắn các động sản của mình vào các bất động sản đang thuê

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được coi là bất động sản (quy định tại điều 174 BLDS 2005) đó là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng) Những tài sản

tách ra khỏi đất đai (khai thác, hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch…) thì các tài sản này lại trở thành động sản

Xác định một tài sản là bất động sản với những đặc tính của nó làm cơ sở cho việc xác định bất động sản liền kề Khi pháp luật quy định về bất động sản

và quyền đối với bất động sản thì cũng phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với nhau

2 Khái niệm chung về bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

2.1 Khái niệm bất động sản liền kề

Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản Không phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di, dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề Trong các bất động sản có tồn tại ranh giới thì đất đại chiếm vị trí đầu tiên và có vai trò quan trọng nhất

Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di, dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý và pháp lý Theo các quy đinh của BLDS thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công trình xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý được pháp luật ghi nhận Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền

kề và giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào phải chịu “hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản kia Bởi bất kỳ một hạn chế nào đối với quyền của một chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng luôn là một cản trở đối với chủ sở hữu tài sản đó trong việc thực hiện các quyền năng của quyền sở hữu, nhiều khi giá trị của tài sản bị giảm đi đáng kể khi phải chịu sự hạn chế đó

2.2 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam

Các vấn đề liên quan đến hạn chế quyền của chủ sở hữu bất động sản liền

kề được quy định trong chương XVI phần thứ 2 BLDS 2005 bao gồm các quy định về quyền của chủ sở hữu xác định đối với việc sử dụng bất động sản của các chủ sở hữu liền kề để thỏa mãn một số nhu cầu nhất định

Điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền

bù, nếu không có thoả thuận khác”

Theo đó, điều luật không đưa ra khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà chỉ nêu ra những quyền năng của chủ sở hữu

Điều 273 BLDSS 2005 quy định: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền

bù, nếu không có thỏa thuận khác

2.3 Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

* Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định Những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể được quy định trong điều 274 BLDS 2005: “ Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thủa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,

người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”

Tuy nhiên, để tạo ra quyền về mặt chủ quan còn cần phải có những hành vi cùng với những điều kiện nhất định phù hợp với những yêu cầu của pháp luật

* Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Cũng như các quyền dân sự khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền

kề cũng được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện do pháp luật quy định Theo quy định tại điều 284 BLDS 1995 (điều

279 BLDS 2005), thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một

- Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Theo quy định tại điều luật này, chỉ tồn tại hai căn cứ mà luật pháp quy định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luất khác, đó là : “các căn cứ khác do pháp luật quy định” Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không còn căn cứ khác do việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật

Nếu suy rộng hơn thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn, thì chính là căn cứ làm chấn dứt quyền dân sự dạng này

Ví dụ như: Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bằng các hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ (xây tường ngăn lối đi, lắp đường thoát nước,

gỡ bỏ đường dây điện…); không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề do đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng trước đó; thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

II Nội dung về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1 Khái niệm chung về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Điều 273 đã liệt kê một số quyền hạn chế quyền sử dụng bất động sản liền

kề một cách trực tiếp đối với tài sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề Trong

đó, một quyền quan trọng đã được điều này quy định, đó là quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, được cụ thể hóa theo khoản 1 điều 275: “ chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có lối

đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến các đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra

là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”

“Lối đi” được hiểu là khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi nào đó Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định vì một lý do nào đó mà một chủ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối

đi ra, gây ảnh hưởng tới sinh hoạt và hoạt động bình thường của chủ sở hữu, làm hạn chế quyền tự do đi lại của công dân Vì vậy, nhà nước đã có quy định hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề, cho phép chủ sở hữu bất động sản được yêu cầu một trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng Quy định này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền dân sự của người dân

Mặt khác, nhà nước cũng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp cho các chủ sở hữu Khi yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi

ra đường công cộng thì chủ thể này đã làm ảnh hưởng nhất định đến quyền năng

mà chủ sở hữu bất động sản liền kề được nhà nước bảo hộ Vì vậy, chủ thể này cũng có nghĩa vụ bù đắp những tổn thất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có

lối đi được mở đó các chi phí như tiền san lấp, thiệt hại về tài sản khác do việc dành lối đi cho chủ thể này (nếu không có thỏa thuận khác)

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề đã được quy định trong BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn với nội dung quyền yêu cầu phát sinh khi

“không có hoặc không đủ” lối đi Nghĩa là, bất động sản bị vây bọc không có bất

cứ một lối đi nào để trực tiếp đi ra đường công cộng, còn nếu đã có nhưng

“không đủ” thì vẫn có quyền yêu cầu để được “cho đủ” Điều này được thể hiện

trong điều 683 BLDS Pháp quy định dịch quyền về lối đi “chủ sở hữu một địa

sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện các công viêc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất mình gây ra”; điều 620 BLDS Bắc Kỳ cũng quy định tương tự: “người chủ đất nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường công (kể cả sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý về các công việc công, nông trong nhà đất mình, thì có thể đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu”; điều 472 BLDS Sài Gòn thì quy định: “sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình đi qua trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra”.

So với các quy định trên, thì quy định của điều 275 BLDS 2005 có nội dung “hẹp hơn” Sự “hẹp hơn” này được thể hiện ở chỗ: điều 275 BLDS 2005 chỉ quy định được yêu cầu “có lối đi ra” đường công cộng, khi “không có lối đi”

mà không quy định trường hợp “không đủ lối đi” Điều đó có nghĩa là: khi đã

“có lối đi” ra đường công cộng, thì không có quyền yêu cầu bất cứ một ai dành cho lối đi nữa, bất kể lối đi đã có nằm ở vị trí nào, tính chất thuận tiện ra sao và với bất cứ đường công cộng nào Hơn nữa “lối đi” theo quy định tại điều 275 BLDS 2005 chỉ có thể được hiểu là lối đi cho người mà không phải là các

phương tiện giao thông vận tải, gia súc… và chỉ đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thông thường mà không phải “hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, thương mại” (đièu 682 BLDS Pháp); “cho sự kinh lý các việc công, nông” (điều

620 BLDS Bắc Kỳ); “cần cho sự khai thác địa sản” (điều 472 BLDS Sài Gòn)

2 Về lối đi thuận tiện và hợp lý

Theo quy định tại điều 275 BLDS thì người được quyền yêu cầu về lối đi là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu là một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu là lối đi với tiêu chí là thuận tiện và hợp lý ra đến đường công cộng Lối đi ra đường công cộng từ một bất động sản bị vây bọc có thể chỉ đi qua bất động sản thuộc một hay nhiều chủ

sở hữu nhưng cũng có thể qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau Việc “dành lối đi thuận tiện và hợp lý” theo quy định tại điều 275 BLDS 2005 là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tính thuận tiện và hợp lý được thể hiện ở chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động sản có hiệu quả nhất Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể

tự mình chỉ định lối đi theo ý chí của mình mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề bất động sản liền kề Phải kết hợp quyền lợi của các bên trong việc xác lập lối đi, trên nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên Việc mở lối đi qua một bất động sản liền kề là một trong những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất động sản liền kề nếu so sánh với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác Việc ảnh hưởng này được thể hiện trên các phương diện như:

- Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với các loại quyền khác (cấp nước, thoát nước,…) và vì thế, tổn hại khi mở lối đi qua bất động sản đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề là lớn nhất (xét về mặt vật chất, ngoài ra, lối đi còn chiếm cả không gian)

- Việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động sản thuộc sở hữu của chủ bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản liền kề Do lối đi được sử dụng thường xuyên, liên tục không những chỉ cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn cho tất cả những người liên quan đến chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (người ta không thể chỉ cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng lối đi mà không cho các thành viên trong gia đình họ cùng những người có liên quan đến chủ sở hữu bất động sản… Trầm trọng hơn nữa, nếu lối đi cho một cơ sở sản xuất kinh doanh với các phương tiện vận tải qua lại thường xuyên, liên tục) Trong khi đó, việc cấp, thoát nước tuy liên tục nhưng nước chảy chỉ là những chuyển động cơ học được xảy ra trong khối không gian hẹp, trong nhiều trường hợp, không nhìn thấy, ít hoặc không ảnh hưởng đến con người nói chung và chủ sở hữu bất động sản liền kề nói riêng Việc sử dụng lối đi còn liên quan đến an ninh, tập quán sinh hoạt đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, bởi vậy việc quy định “thuận tiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên” chỉ được pháp luật quy định đối với lối đi mà không quy định các hình thức sử dụng khác đối với bất động sản liền kề

Pháp luật quy định tính thuận tiện về lối đi được áp dụng cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời là quyền lựa chọn của họ khi đưa ra yêu cầu

về lối đi Tuy nhiên, “thuận tiện” không thể là khái niệm tuyệt đối, được xác định theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, vì mỗi sự vây bọc đều có những biểu hiện với những đặc điểm khác nhau Sự thuận tiện ở đây được xác định trong khuôn khổ bất động sản bị vây bọc và nếu chỉ bị một bất động sản vây bọc thì lối đi “thuận tiện” là chỗ ngắn nhất có thể được nằm trên phần bất động sản đang vây bọc Trong trường hợp bất động sản bị nhiều bất động sản khác vây bọc, trong đó các bất động sản liền kề đều tiếp giáp với đường công cộng thì lối đi “thuận tiện” được mở ở bất động sản có chiều dài lối

đi ngắn nhất Ngoài ra, tính thuận tiện còn phải gắn liền với tính hợp lý về lối đi qua bất động sản liền kề Nếu coi lối đi thuận tiện là lối đi ngắn nhất ra đến