case-study (2)

Bảng 3: Cơ cấu vốn của công ty Quyết định đầu tư Có nhiều cách tiếp cận khác nhau được sử dụng để đánh giá triển vọng của dự án, chẳng hạn như phương pháp giá trị hiện tại thuần NPV, Phư

CASE STUDY 1:

Phân tích dự án Công ty Taxi AB

Taxi AB là công ty kinh doanh dịch vụ taxi, kinh doanh từ năm 2000 Hiện tại công ty có hơn 1000 xe và đã có sự phát triển đáng kể so với khi mới thành lập

Năm 2015, dự đoán du cầu đi lại bằng xe taxi gia tăng, công ty sẽ tăng thêm 375

xe taxi trong năm tới Tuy nhiên do cạnh tranh gay gắt và không dễ gì thành công trên thị trường nên Ban giám đốc của công ty nghĩ rằng họ cần cẩn trọng trong việc ra quyết định

Giả sử anh (chị) là một thành viên trong Ban giám đốc, anh chị sẽ trình bày ý kiến của mình như thế nào để góp ý và cùng chia sẻ với những nỗi băn khoăn của Ban giám đốc Anh (chị) có thể sử dụng những thông tin dưới đây hỗ trợ cho quan điểm của mình

Vốn đầu tư

Sau khi liên hệ với đại diện của nhiều hon sản xuất xe hơi khác nhau Tổng giám đốc nhận thấy giá chào loại xe DAEWOO GENTRA phù hợp với nhu cầu của hon Giá một chiếc DAEWOO GENTRA hiện nay là 17.500 USD chưa kể lệ phí trước bạ và một

số chi phí liên quan khác Bảng 1 dưới đây cho biết tổng vốn đầu tư cho mỗi xe taxi Tỷ giá USD/VND hiện nay là 21.095 Dựa theo kinh nghiệm, công ty dự đoán sẽ có tuổi thọ hoạt động kéo dài 6 năm và giá trị thanh lý ước chừng 15% giá trị ban đầu Những thiết

bị khác lắp trên xe cũng có thời gian hoạt động 6 năm nhưng không còn giá trị khi thải hồi Theo Tổng giám đốc, trong các báo cáo tài chính nộp hon h quan thuế cũng như trong xem xét hoạt động, công ty đều khấu hao tài sản theo phương pháp đường thẳng Đây chưa phải phương pháp khấu hao tốt nhất nhưng ông ta cho rằng nó có thể chấp nhậnđược vì đơn giản và phù hợp với trình độ quản lý của công ty

Bảng 1: Tổng vốn đầu tư cho mỗi xe

Số tiền

Các thiết bị chuyên dùng 730 USD

Tổng cộng

Doanh thu và chi phí hàng năm

Dựa trên cơ sở kinh nghiệm và kết quả khảo sát thị trường gần đây, Phó giám đốc

sự báo doanh thu có thể gia tăng hàng năm 7% Mặc dù vậy, bà vẫn cẩn thận nên lấy mứcdoanh thu mỗi xe thấp nhất hàng tháng là 35 triệu đồng, trong đó 35% chia cho tài xế, phần còn lại của công ty Doanh thu này mỗi xe đều đạt được ngay cả trong tình hình khóhon nhất

Theo thỏa thuận giữa tài xế và công ty, tài xế phải chịu tất cả các chi phí khả biến như xăng dầu, rửa xe, bến bãi Theo Phó giám đốc 2, chi phí hoạt động hàng năm của công ty bao gồm tiền lương cho bộ phận gián tiếp, khấu hao và các chi phí chung khác như tiếp thị, tiền thuê văn phòng, bảo hiểm và các chi phí khác như ở bảng 2 không tăng đáng kể

Bảng 2: Ước tính chi phí hàng tháng chưa kể khấu hao

Chi phí sử dụng vốn và thuế thu nhập

Để có đủ vốn đầu tư cho dự án, công ty định huy động 2 nguồn vốn là nợ vay và lợi nhuận để lại Khi liên hệ với ngân hàng, Giám đốc tài chính cho biết ngân hàng có thể

cho vay 50% nhu cầu vốn trong thời hạn 6 năm với lãi suất 18%/ năm Tuy nhiên lãi suất

sẽ tăng lên 20%/năm nếu công ty sử dụng trên 50% vốn vay để tài trợ cho dự án này

Đối với lợi nhuận để lại, công ty chưa niêm yết chứng khoán đề sàn nên khó ước lượng được phí tổn Tuy nhiên, Giám đốc tài chính nghĩ rằng nếu công ty không sử dụng lợi nhuận để lại để đầu tư vào dự án thì số lợi nhuận này có thể sử dụng vào mục đích khác và sinh lợi tức ít nhất 23%/ năm Do đó 23% được xem là chi phí cơ hội hợp lý khi ước lượng chi phí sử dụng lợi nhuận để lại

Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành là 22%

Cơ cấu vốn

Trong phiên họp Ban giám đốc gần đây nhất, Tổng giám đốc nhấn mạnh đến một

số yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn, đó là cơ cấu vốn Trong những năm trước, công ty đã duy trì tỷ lệ là 30% nợ và 70% vốn chủ sở hữu Nhưng hiện nay công ty đang xem xét 2 phương án, theo đó tỷ trọng nợ sẽ tăng Bảng 3 dưới đây cho thấy

cơ cấu vốn của công ty theo 2 phương án

Bảng 3: Cơ cấu vốn của công ty

Quyết định đầu tư

Có nhiều cách tiếp cận khác nhau được sử dụng để đánh giá triển vọng của dự án, chẳng hạn như phương pháp giá trị hiện tại thuần (NPV), Phương pháp tỷ suất thu hồi nội

bộ (IRR), phương pháp thời gian hoàn vốn (PBP) Tuy nhiên các giám đốc của công ty chưa hiểu rõ về các phương pháp này nên cũng khó đánh giá phương pháp nào tốt hơn

Vì thế, ông nghĩ nên tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh

vực này Đây cũng là cơ hội tốt cho ông ấy thu thập được những bài học bổ ích từ lời khuyên của anh (chị).

Xin anh (chị) vui hon giúp cho Ban giám đốc những lời khuyên quý giá bằng cách trả lời các câu hỏi sau:

Câu hỏi

1, Chi phí sử dụng vốn bình quân theo 2 phương án như thế nào?

2, Tính chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm như thế nào?

3, Dự báo dòng tiền tệ qua các năm dựa trên thông tin được cung cấp?

4, Dự trên cơ sở đó tính NPV, IRR và tư vấn công ty có nên chấp nhận dự án này không?

5, Phân tích những ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nếu doanh thu giảm 20% so với dự báo?

Chi phí lợi nhuận để lại: R e= 23%

Ngân hàng cho vay 50% nhu cầu vốn trong thời hạn 6 năm với lãi suất 18%/ năm =>

Rdt1=18 %

Lãi suất tang lên 20%/ năm nếu công ty sử dụng trên 50% vốn vay => Rdt2=20 %

- Chi phí sử dụng vốn bình quân theo phương án 1:

2 Tính chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm

Theo Tổng giám đốc, trong các báo cáo tài chính nộp hon h quan thuế cũng như trong

xem xét hoạt động, công ty đều khấu hao tài sản theo phương pháp đường thẳng

Đây chưa phải phương pháp khấu hao tốt nhất nhưng ông ta cho rằng nó có thể chấp nhận được vì đơn giản và phù hợp với trình độ quản lý của công ty

Cách tính khấu hao đường thẳng cụ thể như sau: (đơn vị: triệu đồng)

- Bước 1: Xác định thời gian khấu hao của TSCĐ

Dựa theo kinh nghiệm, công ty dự đoán sẽ có tuổi thọ hoạt động kéo dài 6 năm Như vậy,doanh nghiệp lựa chọn trích khấu hao trong vòng 6 năm

- Bước 2: Xác định nguyên giá TSCĐ

 Theo thông tư 195/ 2015 của Bộ tài chính quy định về các đối tượng chịu thuế đặc biệt là sản phẩm, hàng hóa hoàn chỉnh không bao gồm linh kiện lắp ráp hàng hóa này

 Theo thông tư 200/ 2014 của Bộ tài chính quy định về nguyên tắc tính giá hàng

mua nhập khẩu như sau:

Giá trị hàng nhập khẩu = Giá hàng mua + thuế nhập khẩu + Thuế tiêu thụ đặc biệt

+ Như vậy, đối với xe giá trị nhập khẩu sẽ có thuế tiêu thụ đặc biệt còn đối với thiết bị sẽ

không tính thuế tiêu thụ đặc biệt vào giá trị

Vì cả xe và thiết bị đều là hàng nhập khẩu nên sẽ không bao gồm thuế giá trị gia tăng vào

giá trị hàng

Giá theo VNĐ (tỷ giá 21.095) 17500 x 21.095 = 369162.5 730 x 21.095 = 15399.35 Thuế nhập khẩu (50%) 369162.5 x 50% = 184581.25 15399.35 x 50% = 7699.675Thuế tiêu thụ đặc biệt (45%) (369162.5+184581.25) x 45% =

249184.6875Thuế giá trị gia tăng (10%) (369162.5+184581.25+249184.6875

- Bước 3: Xác định mức khấu hao hằng năm theo phương pháp đường thẳng

 Theo quyết định số 149/ 2001 khoản 6 của Bộ tài chính quy định điều kiện

+ Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách tin cậy và có giá trị từ 30 triệu đồng trở lên

 Xe được công nhận là TSCĐ hữu hình, thiết bị không được công nhận là TSCĐ hữu hình

Mức khấu hao hằng năm = nguyên giá TSCĐ/ thời gian trích khấu hao

+ Khấu hao đối với xe = 822928.4375∗3756 = 51433027.34

 Theo thông tư 45/ 2013 khoản 11 điều 9 quy định về các tài sản không đủ điều kiện được tính là TSCĐ thì thời gian khấu hao tối đa là ba năm mà ở đây thiết bị có giá trị là 23099.025 triệu đồng

=> Thời gian khấu hao thiết bị là 3 năm

Khấu hao thiết bị = 23099.025∗3753 = 2887378.125

3 Dự báo dòng tiền tệ qua các năm dựa trên thông tin được cung cấp Phương án 1:

143586233 4

Thanh

lý

46289724.6 1

Luồng

171007009 6

4 Tính NPV, IRR và tư vấn công ty có nên chấp nhận dự án này hay không?

Ta có chi phí sử dụng vốn: i1= 18,52 %/năm

Có tổng vốn đầu tư ban đầu (ICO) = 317260298.4 (nghìn đồng)

Nghiên cứu tình huống dự án chung cư Mercury

Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co,Ltd, 14/2/2003 là một ngày đặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi các đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3ha tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận 1 Tp HCM nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn 6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê

Tuy nhiên, ông Vương cùng với các cộng sự cần phải nhanh chóng đưa ra một bảnđánh giá sơ bộ về dự án để trình bày vào ngày 1/4/2003, trong cuộc họp đầu tiên của đối tác dự kiến tham gia lien doanh Dưới đây là một số thông tin mà bộ phận nghiên cứu củaông thu được.

4 Thị trường nhà ở tại Tp HCM

a/ Nhu cầu nhà ở tại Tp HCM

Theo tính toán của Sở địa chính – Nhà đất Tp HCM, nhu cầu nhà ở của TP trong khoảng 10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ (mỗi căn hộ có diện tích tương đương 70m2) với 60-70% là các căn hộ chung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người

có thu nhập thấp Để đáp ứng nhu cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa Nhưng theo ước tính của Sở Xây dựng Tp, hàng năm chỉ có khoản 50.000 căn hộ mới được xây dựng Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do

tư nhân tự xây dựng

Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc lập, không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các căn nhà độc lập trở nên đắt đỏ cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố nên hiện nay đang có xu hướng dịch chuyển sang ở chung cư Lý do này góp phần làm hon hu cầu mua căn hộ chung cư gia tăng

b/ Các loại chung cư hiện có ở Tp HCM:

Hiện nay tại Tp HCM có 4 dạng chung cư chính:

(4) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành

Chủ đầu tư là các DNNN Chủ đầu tư được ưu đãi không phải nộp tiền sử dụng đấtđối với diện tiechs xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong

dự án nhưng không phải sử dụng để xây dựng chung cư Ngoài ra, DN còn phải được báncác căn hộ tầng 1 và tầng 2 theo giá kinh doanh, được chuyển tiền đền bù cho hộ tái định

cư làm vốn ứng trước

(2) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở ngoại thành.

Chủ đầu tư là các DNNN Chủ đầu tư cũng được ưu đãi tương tự như dạng (1), nhưng vì chung cư xây ở ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua

(3) Các chung cư xây thuần túy để kinh doanh

Chủ đầu tư là các DNNN Thực tế cho thấy chung cư vừa đưa ra đã có người đăng

ký mua hết ngay từ trên giấy Người có nhu cầu thực sự không có thông tin và không có khả năng tài chính khó mà mua được

(4) Các chung cư cao cấp

Chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tác nước ngoài Đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập cao Thực tế hoạt động của các đơn vị kinh doanh rất khả quan, khả năng mang lại lợi nhuận lớn

c/ Vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở

Nhu cầu nhà ở là rất lớn và một số chung cư bán hết ngay trên giấy Thực tế ngườimua các căn hộ này không phải là những người có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinh doanh, đầu cơ bất động sản sau đó bán lại để hưởng chênh lệch giá Do đó số lượng căn hộ để trống trong các chung cư là rất lớn Hiện nay các chung cư mức độ trungbình có giá từ 300-500 triệu đồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ này (mua theo giá gốc) là rất ít

d/ Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu

Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới kết hôn, song lúc này phần lớn họ chưa có khả năng mua những căn hộ có giá trung bình do họ chưa có tích lũy Nhưng chắc chắn sau 10-15 năm họ sẽ có thể mua được Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì họ có thể thỏa mãn ngay được nhu cầu của mình Tuy nhiên hình thức này còn mới và ít có tổ chức tín dụng tham gia

Một số ngân hàng đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư, song các yêu cầu hết sức ngặt nghèo, thời gian cho vay tối đa chỉ có 10 năm, số tiền vay không quá 50% giá nhà và lãi suất thì khá cao.

2 Dự án chung cư Mercury

a/ Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh

Đây là một khu đất có diện tích trên 10 ha, có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay trung tâm Tp HCM, rất lý tưởng cho việc vây dựng chung cư cao tầng hiện đại

Theo quy định khu đất này sẽ được xây dựng 4 tòa nhà cao tầng với các thông số

cơ bản sau:

- Tổng diện tích của khu đất: 10,3 ha Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha (chiếm 60,3%diện tích khu đất); đất giao thông 2,5 ha (chiếm 24,3%) và đất cây xanh 1,6 ha (chiếm 15 4%)

- Tỷ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60% Theo quy định trong 4 tòa nhà, có 2 tòa nhà cao tối thiểu là 20 tầng, 2 tòa nhà cao tối thiểu 30 tầng

Do đó, dự án sử dụng số tầng cao tối thiểu trung bình là 24 tầng và 2 tầng hầm Trong 26 tầng xây dựng, các tầng hầm và tầng 1 được sử dụng để phục vụ các mục đích công cộng

Số lượng tầng kinh doanh còn lại là 23 tầng

- Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh chiếm 65%, 35% còn lại là diện tích cho các khu vực công cộng như hành lang, cầu thang…

- Với những thông số trên, tổng diện tích kinh doanh tính ra được là 561.522 m2 Diện tích bình quân 1 căn hộ là 84 m2 Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ Thời gian xây dựng dự kiến là 36 tháng Thời gian bắt đầu xây dựng là sau khi mua đất 1 năm

- Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình quân là 4.200.000 đ/m2 sàn xây dựng (bao gồm cả phần đầu tư hạ tầng trong từng Block)

1 Giá trị khu đất (thanh toán toàn bộ khi triển khai dự án) 935.000

2 Chi phí chuẩn bị đầu tư (chi tương ứng từ năm 1 đến năm 4 là

5 Dự phòng (5% tổng chi ngoại trừ tiền mua đất – có thể xuất hiện ở

năm kết thúc dự án)

211.118

5

c/ Nguồn vốn đầu tư

Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5.400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ tiền trả trước của khách hàng mua căn hộ khoảng 4.200 tỷ đồng Phần còn lại (khoảng 1.200 tỷ đồng), Hight Sky Co Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vôn chủ sở hữu để thực hiện

dự án này Tỷ lệ tham gia của các bên như sau: Hight Sky tham gia khoảng 300 tỷ đồng,

phần còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất khoảng 1.000 tỷ đồng

d/ Giá bán dự kiến: Giá trả tại thời điểm công bố bản vẽ mặt bằng là 10 trđ/m2

Đó cũng chính là thời điểm dự kiến ký hợp đồng mua bán đầu tiên Sau đó giá bán sẽ được tăng thêm 10% mỗi năm Giá tại thời điểm kết thúc xây dựng sẽ là 12,1 trđ/m2 Như vậy giá bình quân một căn hộ sẽ dao động trong khoảng từ 700 trđ – 1 tỷđ

e/ Phương thúc kinh doanh

Dự kiến việc kinh doanh được thực hiện theo phương thức đăng ký mua khi có bản vẽ mặt bằng các căn hộ với phương thức thanh toán như sau:

- Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua thanh toán 35% giá trị căn hộ

- Sau khi hoàn thiện phần xây dựng, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ

- Sau khi giao nhà, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ

- Sau khi giao nhà hoàn chỉnh (giấy chứng nhận quyền sở hữu), người mua thanh toán 5% giá trị căn hộ

Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án này,

dự tính việc mua nhà và thanh toán sẽ diễn ra trong suốt thời gian xây dựng Năm đầu tiên

sẽ bán và thu được 40% số tiền, hai năm tiếp theo mỗi năm bán và thu tiền được 30% số tiền bán căn hộ Ngoài ra, còn một số phương thức kinh doanh dự phòng khác có thể được tính đến như việc bán trả góp, cho thuê căn hộ Giá trả góp hoặc cho thuê được căn

cứ vào giá bán dự kiên là 10 trđ nêu trên để tính toán

f/ Quy định về việc tính toán kết quả kinh doanh và nộp thuế thu nhập

Trong suốt quá trình xây dựng, mặc dù có doanh thu, nhưng chưa tính toán được chi phí, nên Cục Thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn thành dự án (khi quyết toán vốn đầu tư) Điều này có nghĩa là thuế thu nhập sẽ được nôp vào cuối năm thứ 4 Thuế thu nhập phải nộp 32%

Câu hỏi thảo luận:

1 Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quảđầu tư dự án? Cho biết NPV (với i = 12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?

2 Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung?

3 Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án quá lớn, bạn bình luận gì về ý kiến này?

4 Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất?

BÀI LÀM

1 Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quả đầu tư dự án? Cho biết NPV (với i = 12%/năm) và IRR của dự

án là bao nhiêu?

- Các khoản chi phí đầu tư của dự án ( Đơn vị: triệu đồng)

Tổng diện tích kinh doanh là: 561522 m2

- Lợi nhuận trước thuế qua các năm là:

Lợi nhuận trước thuế 566778.2 (217097.9) 1404970.16

- Thuế thu nhập tính cho cả 4 năm (tính cả năm 1) khi đó thuế thu nhập phải nộp là:

Ta có tổng chi phí 4 năm là: ∑CF=5368485

Tổng doanh thu có được qua các năm là: ∑DT =6137435.46

Lợi nhuận trước thuế = ∑DT - ∑CF = 6137435.46 - 5368485 = 768950.46Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp vào thời điểm năm thứ 4 là:

∑Thuế phải nộp=¿ ¿768950.46 x 32% = 246064.1472

Khi đó ta có bảng dòng tiền thuần của dự án như sau: (đơn vị: triệu đồng)

2 Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung?

Mecury là một dự án xây dựng chung cư thì vấn đề nhà có ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định của các nhà quản trị Việc đánh giá thị trường có một vai trò quan trọng:

Thứ nhất, Việc đánh giá thị trường nhà ở tại đó sẽ giúp Công ty xác định được nhu cầu hiện tại của khách hàng có xu hướng mua nhà độc lập hay có xu hướng

là mua chung cư, từ đó xác định rõ được nhu cầu của thị trường hiện theo xu hướng nào để dễ dàng ra quyết định đầu tư, nắm bắt được nhu cầu nhà ở hiện tại và tương laicủa thành phố, cung cấp những thông tin cần thiết về thị trường bất động sản ở

TP.HCM Xác định rõ ràng: Cần khoảng 160.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp

và Trong đó, mức cung hàng năm chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu Từ đó nhà đầu tư

có thể thấy dự án xây dựng chung cư Mercury là rất khả thi Đồng thời qua việc xác định nhu cầu nhà ở có thể giúp nhà đầu tư xác định được quy mô của dự án

Thứ hai, biết được cơ cấu các loại hình chung cư hiện có ở TP.HCM

Mỗi dự án cần đặt ra câu hỏi nên triển khai dự án theo phương pháp nào, có những chủ đầu tư nào, đối tượng khách hàng, chính sách của Nhà nước Phương án để thực hiện dự án quyết định sự thành công và hiệu quả của dự án Chính vì vậy các loại hìnhchung cư : Tái định cư, cao cấp, thuần túy để kinh doanh… đều được đặt ra nghiên cứu lựa chọn Tất cả đều phải căn cứ dựa trên nhu cầu nhà ở nơi dặt dự án, phong tục tập quán địa phương, sở thích tiêu dùng, điều kiện kinh tế chung, khả năng thực hiện

dự án trên góc độ quy định và cấp phép của nhà nước, UBND tỉnh sở tại Dự án chung

cư Mercury thuộc dự án chung cư cao cấp dành cho người có thu nhập cao, vị trí rất thuận lợi nằm ngay trung tâm TP.HCM, các chủ đầu tư đối với những chung cư loại này bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tác nước ngoài - có thể xác định được các đối tác chiến lược để gửi hồ sơ mời thầu Khả năng mang lại lợi nhuận của dự án là lớn

Thứ ba, hiểu được những vấn đề bất hợp lý trên thị trường Xét trên góc độ nhu cầu nhà ở: việc đánh giá khả năng thực hiện dự án không nhỏ, tuy nhiên vấn đề hiệu quả dự án khó ở chỗ nhu cầu có thực hay không, hay chỉ là như cầu ảo làm nhiễu loạnthị trường Có thể nói nhu cầu nhà ở là vô hạn, đất thì không thể tăng thêm trong khi dân số Việt Nam luôn tăng thêm, việc đầu tư mua bán bất động sản lại mang lại nhiều lợi nhuận nhất Nếu xét đến khía cạnh hiệu quả kinh tế đơn thuần các chung cư được bán hết trên giấy nhưng thực tế lại là những nhà kinh doanh, đầu cơ bất động sản, sau đó bán lại để hưởng chênh lệnh về giá Căn hộ giá gốc chỉ từ 300-500trđ nhưng thực tế người sử dụng mua với giá đó rất ít, và phải mua với giá cao hơn, như vậy hiệu quả xã hội không đạt được Vì vậy việc nghiên cứu đánh giá thị trường TP.HCM để đánh giá được thực tế nhu cầu về nhà ở rất quan trọng đối với dự án này

Thứ tứ, việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp HCM sẽ xác định những tập khách hàng có khả năng mua nhà, việc xác định rõ đối tượng mục tiêu sẽ giúp cho dự

án trở nên khả thi sau khi xây dựng đồng thời đánh đúng được tâm lý của khách hàngtạo một tiền đề để phát triển thị trường mua bán các căn hộ của chung cư sau khi dự

án được hoàn thành, đánh giá được khả năng thanh toán của người dùng có nhu cầu mua nhà để có phương án định giá hay hình thức bán hợp lí Nhu cầu

nhà mới thường phát sinh với những cặp vợ chồng mới kết hôn, song lúc này họ chưa

có khả năng thanh toán vì chưa có tích luỹ, qua nghiên cứu đó nhà đầu tư có thể tính toán sao cho hợp lý nhất với thị trường hiện nay Và có thể vận động các đối tác kinhdoanh cũng như các tổ chức tín dụng xem xét hình thức cho mua theo trả góp vì khả năng thanh toán nhà có thể kéo dài 10 đến 15 năm đó với những người vừa mới lập gia đình và đang rất cần nhà ở

Thứ năm, việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp HCM sẽ giúp cho dự án đưa ra được cái nhìn tổng quan khi mà mức sống và thu nhập của người dân đã dần