kế toán quản trị - Bài tập lập dự toán

Công ty chuyên hoạt động trong cáclĩnh vực:  Sản xuất, kinh doanh rượu bia, nước giải khát  Xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp  Sản xuất malt nguyên liệu chính để sản xuất bia

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI 2 BÀI LÀM 8 Câu 1: Ước tính chi phí 1 căn hộ nhà chung cư và 1 căn hộ nhà liền kề? 13 Câu 2: Để đưa ra quyết định về giá bán căn hộ chung cư, căn hộ liền kề và quyết định về giá cho thuê văn phòng, giá cả các dịch vụ tiện ich của tòa nhà thì ban giám đốc cần cung cấp những thông tin gì? 15 Câu 3: Lập dự toán tiền trong 5 năm đầu của dự án? 16 Câu 4: Lập dự toán báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các dịch vụ tiện ích của

dự án trong 5 năm đầu kể từ khi tòa nhà đi vào hoạt động? 17 Câu 5: Tính NPV và IRR của dự án nhà chung cư và nhà liền kề? 18 Câu 6: Doanh nghiệp tự kinh doanh hay bán? 19 Câu 7: Dự án chỉ bán được 80% căn hộ, tìm giải pháp cho 20% căn hộ còn lại? .20

ĐỀ BÀI

Công ty TNHH Hòa Bình (Tên gọi khác là Tập đoàn Hòa Bình Group), có trụ

sở chính tại 84 Phố Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội, được thành lập từ năm 1993 với 6doanh nghiệp thành viên là: Công ty Cổ phần xây dựng và sản xuất thép Hòa Bình,Công ty Cổ phần thương mại V+ Hòa Bình, Công ty Cổ phần Bia và nước giải khátHòa Bình, Công ty TNHH sản xuất và in ấn bao bì Thuận Phát, Công ty cổ phần quốc

tế Inox Hòa Bình và Công ty CP đường Malt Công ty chuyên hoạt động trong cáclĩnh vực:

 Sản xuất, kinh doanh rượu bia, nước giải khát

 Xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp

 Sản xuất malt ( nguyên liệu chính để sản xuất bia)

Bình để đầu tư thực hiện dự án Hòa Bình Green Tower (Tổ hợp chung cư cao cấp,

trung tâm thương mại dịch vụ) Dự án được thực hiện trong vòng 3 năm (Từ tháng3/2015 đến tháng 12 năm 2017 hoàn tất dự án và bàn giao cho khách hàng)

Ban quản lý dự án bao gồm 05 vị trí: 1 nhân viên nghiên cứu và phát triển dự án;

1 nhân viên pháp lý; 1 nhân viên kế toán; 1 nhân viên thiết kế; 1 nhân viên quả lý vàkiểm soát tài chính của dự án Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án cho đếnkhi dự án Trong giai đoạn xây dựng, ban quản lý dự án làm việc với nhau để kiểmsoát hoạt động của dự án Sau khi dự án xây nhà chung cư và căn hộ liền kề đượchoàn thành và bàn giao cho khách hàng, nhân viên thiết kế và nhân viên pháp lý sẽchấm dứt vai trò trong ban quản lý dự án và được điều chuyển sang 1 vị trí khác Các

vị trí còn lại vẫn duy trì hoạt động trong suốt thời gian thực hiện dự án

Về phần tiếp thị: Hiện nay công ty chưa có bộ phận marketing Hoạt động chính

của công ty đóng vai trò như một nhà đầu tư, tập trung nguồn lực tìm kiếm cơ hội đầu

tư, sau đó thực hiện đầu tư xây dựng và chuyển giao (bán) và tìm kiếm cơ hội đầu tưmới, không nhằm vào mục đích xây dựng để cho thuê Do đó, công ty TNHH Hòa

Bình đã thuê công ty bất động sản CBRE tiêp thị và bán hộ quyền cho dự án với mụctiêu là bán được toàn bộ số căn hộ trước khi dự án đưa vào sử dụng

Vào thời điểm tháng 3/2015, sau khi hoàn thành thủ tục giải phóng mặt bằng, cómột nhà xưởng sản xuất diện tích là 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vỉ kèo thép, máitôn, nền láng xi măng), các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30% giá trị côngtrình

Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án này

để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 12.000

m2, trong đó 60% diện tích đất (7.200 m2) để xây dựng chung cư cao tầng với quy mô:

2 tòa tháp cao 27 tầng (3 tầng hầm, 4 tầng thương mại, 22 tầng căn hộ (tổng diện tíchcác căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư, tầng mái là tầng tiệních có khu tâm linh, phòng tập gyms, khu tổ chức tiệc nướng, bể bơi, gym,spa, xônghơi, bể sục…, …); 40% diện tích đất còn lại (4.800 m2) để xây dựng nhà ở liền kề(chia thành 60 lô, mỗi lô có diện tích 60 m2), không gian còn lại (1.200 m2) dành chohoạt động văn minh đô thị Công ty không bán hết tòa nhà mà giữ lại 3 tầng hầm, 4tầng thương mại và tầng tiện ích để kinh doanh dịch vụ và cho thuê văn phòng trongsuốt 50 năm Chi phí khấu hao các tầng này được tính trong suốt 20 năm theo phươngpháo khấu hao đường thẳng

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và qua việc khảo sát phân tíchthị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thu thập được các thông tin sau:

1 Tổng chi phí xây dựng:

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự là 1.800.000 đ/m2;

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 5.600 triệu đồng;

- Chi phí xây dựng hạ tầng 1.000.000 đồng/m2;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000 đồng/m2;

- Đơn giá xây dựng tầng hầm bình quân 2.200.000 đồng/m

- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từnăm đầu trị giá 50 triệu đồng

- Chi phí quảng cáo, tiếp thị bán nhà (trả cho công ty CBRE) chiếm 1,5% doanhthu bán căn hộ và được trả đều trong 3 năm xây dựng

- Chi cho ban quản quản lý dự án bằng 4% tổng chi phí xây dựng trực tiếp của

dự án và được trả đều trong 3 năm xây dưng

- Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu và các chi phí phát sinhkhác chiếm 5% doanh thu từ việc bán nhà và ddược trả đều trong 3 năm xây dựng

- Các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chithiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu Cáckhoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm… được thanhtoán cho nhà thầu theo 3 giai đoạn tương ứng với tỷ lệ 30% năm thứ nhất, 40% nămthứ hai và 30 % năm thứ ba

 Phí dịch vụ tiện ích (an ninh, vệ sinh.) 20.000 đồng/ m2/tháng đối vớidịch vụ cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại, tầng tiện ích và 450.000đồng/hộ/tháng đối với các căn hộ chung cư và căn hộ liền kề

2.2 Doanh thu từ việc bán nhà chung cư

- Từ tầng 5 đến tầng 10 giá bán 25 triệu đồng/m2, từ tầng 11 đến tầng 16 giá 28triệu đồng/m2, các tầng còn lại giá 23 triệu đồng/m2

- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng Hợp đồngđược 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất

- Năm thứ hai khách hàng nộp 30% giá trị căn hộ

- Năm thứ ba hoàn thành giá trị còn lại của dự án số tiền còn lại sau khi chìakhoá trao tay

- Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được thựchiện vào cuối năm

- Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là10%/năm (Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không phảivay ngân hàng).

- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án

- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT (10%)

3 Giai đoạn hoàn thành việc xây dưng và bàn giao nhà cho khách hàng:

Năm 2018: Đây là thời điểm kết thúc dự án, thu hồi vốn đầu tư và bắt đầu triểnkhai kế hoạch khai thác các tầng hầm gữ xe và các tầng tiện ích Để duy trì các dịch

vụ này, Công ty không đầu tư thêm mà chỉ thuê thêm 10 nhân viên bảo vệ tòa nhà vàcác căn hộ liền kề, 12 nhân viên vệ sinh, 18 nhân viên làm nhiệm vụ trông giữ xe và 9nhân viên quản lý các tầng tiện ích Chi phí hoạt động của năm 2018 chiếm 10%doanh thu năm đó, bao gồm các chi phí như: chi mua trang phục cho nhân viên bảo

vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe, chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết để muadụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ và các thiết bị khác phát sinhcho các công việc: bảo vệ, vệ sinh, giữ xe và quản lý tòa nhà Chi phí này chưa baogồm chi phí lương cuả các nhân viên này Lương và thưởng bình quân của của cácnhân viên này như sau: (đơn vị: triệu đồng)

lượng

Thu nhập TB/tháng

Thu nhập TB/năm

4 Một số giả định tài chính cho dự án:

Tỷ lệ căn hộ bán được: 100% ngay khi dự án hoàn thành, không có chính sách bán trảchậm.

Tỷ lệ cho thuê bãi giữ ô tô: 75%

Tỷ lệ cho thuê bãi gửi xe máy: 80%

Tỷ suất sinh lời kì vọng của chủ đầu tư nếu được tài trợ bằng 100% vốn chủ sở hữu12%/ năm

Lãi sất ngân hàng vay dài hạn 10%/năm

Thuế suất thuế TNDN 20%; Thuế suất thuế GTGT 10%

Yêu cầu:

1 Sử dụng những thông tin về chí phí để ước tính chi phí 1 căn hộ nhàchung cư và 1 căn hộ liền kề (Sinh viên có thể bổ sung 1 số thông tin (ví dụ như thông tin về giá bồi thường đất) và giả định cần thiết và lý giải được cơ sở cho giả định của mình).

2 Theo anh (chị), để đưa ra quyết định về giá bán căn hộ chung cư, căn hộliền kề và quyết định về giá cho thuê văn phòng, giá cả các dịch vụ tiện ích của tòanhà thì Ban giám đốc công ty cần được cung cấp những thông tin gì? Nguồn cung cấpthông tin?

3 Lập dự toán tiền trong 5 năm đầu của dự án

4 Lập dự toán dự toán báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các dịch vụtiện ích của dự án trong 5 năm đầu kể từ khi tòa nhà đi vào hoạt động

5 Tính NPV và IRR của dự án nhà chung cư và các căn hộ liền kề

6 Trong quá trình thực hiện dự án, một phương án kinh doanh khác đượcđưa ra là: Thay vì việc sử dụng tầng hầm và các tầng tiện ích dùng để kinh doanh dịch

vụ, công ty TNHH Hòa Bình nên chuyển giao (bán) cho 1 đơn vị khác để tập trungnguồn lực tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới Anh chị trình bày quan điểm của mình vềphương án trên So sánh với phương án hiện tại (Có thể bổ sung thêm thông tin cầnthiết)

7 Qua phân tích thị trường, nhân viên nghiên cứu và phát triển dự án chobiết, với tình hình thị trường bất động sản hiện tại, giả định công ty sẽ bán ngay được100% số căn hộ ngay khi dự án được hoàn thành là không khả thi Trong trường hợptrong năm 2017 chỉ bán được 80% số căn hộ thì phương án kinh doanh như thế nào?

Gợi ý:

- Cho thuê số căn hộ còn lại

- Xác định điểm hòa vốn Nếu đã vượt qua điểm hòa vốn thì năm sau đó có thểgiảm giá bán, khuyến mại hoặc tặng kèm các dịch vụ tiện của tòa nhà, tăng phíhoa hồng môi giới… để bán được và nhanh chóng thu hồi vốn…

- …

(Sinh viên có thể bổ sung số liệu đối với phương án kinh doanh được đưa ra đểphân tích)

BÀI LÀM

Một số giả định sử dụng trong bài làm

- Đơn vị sử dụng trong toàn bài là triệu đồng

- Giá bồi thường đất năm 2015 tại Phường Minh Khai, Quận hai Bà Trưng là

30 triệu đồng/ m2

- Giả sử diện tích trung bình một căn chung cư là 80 m2

- Giả sử tất cả chi phí chung chỉ tính cho các căn hộ

- Giả sử bán các căn hộ không bao gồm nội thất

Diện tích đất xây liền kề 3600 60 lô x 60m2/lô

Diện tích đất cho văn minh đô

Số căn hộ chung cư (1 tầng) 72 Giả sử mỗi căn 80m2

Tổng số căn chung cư (22 tầng) 1584

Bảng 1: Quy hoạch sử dụng đất, căn hộ

Tính doanh thu bán căn hộ

Bảng 2: Dự kiến doanh thu bán căn hộ

Chi phí xây dựng dự án

Chỉ tiêu chi phí đơ

n giá

diện tích

giá trị

tư vấn,… đấu

thầu và CP khác

5% 193406.4 bằng 5% doanh thu từ việc

bán căn hộ và trả đều trong

3 nămTổng số tiền vay

ngân hàng

954745.3067

Toàn bộ chi phí năm 2015 nhà thầu phải đi vay ngân hàng

Bảng 3: Dự kiến chi phí xây dựng dự án

Dòng tiền của dự án

Dòng chi

Chi phí xây dựng 4 tầng thương mại & tầng

Chi phí quảng cáo tiếp thị bán nhà 19340.64 19340.64 19340.64Chi Phí ban quản lý dự án 10993.86667 10993.86667 10993.867Chi phí pháp lý, tư vấn, Đấu thầu & cp

Bảng 4: Dự kiến dòng tiền của dự án (2015-2017)

Thu nhập từ việc cho thuê tầng hầm và tầng thương mại, tiện ích

tích đỗ 1 xe

Diện tích

đỗ 1 tầng

Số tần g

Mật độ SD

Tổng số lượng SD

Phí SD

Tiền thu

Bảng 5: Dự kiến thu nhập từ việc cho thuê tầng hầm và tầng căn hộ từ 2018

Dòng tiền 5 năm đầu của dự án (2018-2022)

Câu 1: Ước tính chi phí 1 căn hộ nhà chung cư và 1 căn hộ nhà liền kề?

Chi phí chung mà một căn hộ (chung cư và liền kề) đều bao gồm:

– Chi phí đền bù đất

– Chi phí đền bù, phá dỡ nhà xưởng cũ

– Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án

– Chi phí xây dựng hạ tầng

– Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng

– Chi phí quảng cáo, tiếp thị bán nhà

– Chi phí cho ban quản lý dự án

– Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu và các chi phí phát sinhkhác

Chi phí riêng cho căn hộ chung cư

– Chi phí xây dựng chung cư

Chi phí riêng cho căn hộ liền kề

– Chi phí xây căn hộ liền kề

Chi phí chung

Chi phí pháp lý, tư vấn, … đấu thầu & cp khác 193406.4

Bảng 7: Chi phí chung cho 1 căn hộ

Chi phí xây dựng nhà chung cư

Bảng 8: Chi phí cho 1 căn nhà chung cư

Chi phí xây dựng nhà liền kề

Bảng 9: Chi phí cho 1 căn nhà liền kề

Vậy:

– Chi phí ước tính cho 1 căn hộ nhà chung cư là 280 triệu 364 nghỉn đồng

– Chi phí ước tính cho 1 căn hộ liền kề là 1 tỷ 209 triệu 630 nghì đồng

Câu 2: Để đưa ra quyết định về giá bán căn hộ chung cư, căn hộ liền kề và quyết định về giá cho thuê văn phòng, giá cả các dịch vụ tiện ich của tòa nhà thì ban giám đốc cần cung cấp những thông tin gì?

Đầu tiên, nhà quản trị cần có những thông tin ước của các mục sau:

– Quy hoạch diện tích sử dụng đất, căn hộ (Bảng 1)

– Dự kiến doanh thu bán căn hộ (Bảng 2)

– Dự kiến chi phí xây dựng dự án (Bảng 3)

– Dự kiến dòng tiền của dự án 2015-2017 (Bảng 4)

– Dự kiến thu nhập từ việc cho thuê tầng hầm và tầng căn hộ từ 2018 (Bảng 5)– Dự kiến dòng tiền từ 2018 – 2023 (Bảng 6)

– Chi phí chung cho 1căn nhà (Bảng 7)

– Chi phí cho 1 căn nhà chung cư (Bảng 8)

– Chi phí cho 1 căn nhà liền kề (Bảng 9)

Ngoài ra, nhà quản lý cần có những thông tin khác như tỉ suất sinh lời kỳ vọng,lợi nhuận kì vọng của chủ đầu tư và chủ sở hữu

– Tỷ suất sinh lời kì vọng của chủ đầu tư nếu được tài trợ 100%

– Tỷ suất sinh lời kì vọng của chủ sở hữu bằng 12%

Thêm nữa, ban giám đốc công ty còn cần biết đến tỉ suất sinh lời nội bộ (IRR),hiện giá thuần của dự án (NPV), Thời gian hoàn vốn (K), chỉ số sinh lời (PI),…

Và thông tin thị trường trên thực tế

– Nhu cầu mua nhà chung cư, nhà liền kề

– Đối thủ cạnh tranh là các chung cư, tổ hợp thương mại xung quanh khu vựcquận Hai Bà Trưng

– Thu nhập bình quân đầu người của người dân Hà Nội, dân ngoại tỉnh

– Giá bán các căn chung cư, liền kề của các dự án trên địa bàn Hà Nội

– …

Câu 3: Lập dự toán tiền trong 5 năm đầu của dự án?

Dự toán tiền trong 5 năm đầu của dự án (2015-2019)

xây dựng bể nước, trạm

bơm,…

xây dựng trung tâm

thương mại, tầng tiện ích

chi cho ban quản lý dự án 32981.6 10993.8667 10993.8667 10993.867

chi cho pháp lý, tư vấn,…

đấu thầu & cp khác

chi cho hoạt động kinh

4 Cân đối thu chi

(=1+2-3)

Vay

Trả nợ vay -882621.31 -882621.31

6 Tiền tồn cuối kỳ

(=4+5)

Câu 4: Lập dự toán báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các dịch vụ tiện ích của

dự án trong 5 năm đầu kể từ khi tòa nhà đi vào hoạt động?

Dự toán kết quả kinh doanh

Câu 5: Tính NPV và IRR của dự án nhà chung cư và nhà liền kề?

NPV,IRR của dự án

Dòng tiền phát sinh Năm

phát sinh

925101

5

0.6944

805808.4

8

18279.45

0.5787

14861.36

5

16320.02

0.4823

Chi phí thiết kế, quy hoạch dự

9

158407

6

0.8333

0.8333

15839.37

2

11364.88

0.6944

34439.04

0.6944

29998.08

Chi phí xây dựng 4 tầng thương

mại & tầng tiện ích mái

Chi phí xây dựng 4 tầng thương

mại & tầng tiện ích mái

Chi phí xây dựng 4 tầng thương

mại & tầng tiện ích mái

9816.424

0.8333

9161.189

7

0.7972

8764.311

0.6944

837235

3

0.6944

729272.7

8

1938.943

0.5787

1576.379

5

1731.102

0.4823

1313.785

4

1545.598

0.4019

1094.776

8

1827.945

0.5787

NPV của dự án khi i=12% là 1225514 >0 nên lựa chọn dự án

Câu 6: Doanh nghiệp tự kinh doanh hay bán?

Thay vì sử dụng tầng hầm và các tầng tiện ích dùng để kinh doanh dịch vụ thìcông ty Hòa Bình nên bán cho doanh nghiệp khác để tập trung nguồn lực tìm kiếm cơhội đầu tư mới

Ưu nhược điểm của phương án chuyển giao

– Thu hồi vốn đầu tư nhanh, có ngay nguôn tiền để đâu tư và các dự án mới– Không chịu rủi ro trong việc kinh doanh dịch vụ

– Không phải xây dựng bộ máy quản lý mới và chi phí quy trì bộ máy

– Tuy nhiên giá trị chuyển giao lớn nên khó tìm được đối tác, lợi nhuận từ việcchuyển giao phụ thuộc vào giá thị trường có thể lỗ, lãi

Ưu nhược điểm của phương án không chuyển giao

– Có nguồn thu tương đối ổn định hàng năm để bổ sung vào nguồn tài chính củacông ty

– Tuy nhiên mất nhiều nguồn lực để xây dựng bộ máy quản lý mới, chịu rủi rocủa thị trường khi kinh doanh, thu hồi vốn đầu tư chậm

So sánh với phương án hiện tại

Giả sử doanh nghiệp bán 3 tầng hầm và tầng tiện ích với giá như sau

– Tầng hầm giá 50 triệu/m2  3 tầng hầm = 3*50*7200 = 1080000 (triệu đồng)– Tầng tiện ích 50 triệu/m2  tầng tiện ích = 50*7200 = 360000 (triệu đồng)Giả sử công ty sẽ kinh doanh dịch vụ trong vòng 50 năm

Từ đó, ta có được:

– Nếu bán thì ước tính TB 1 năm có số tiền = (1080000+360000)/50 = 28800(triệu đồng)

– Trong khi đó kinh doanh tính cả cho thuê tầng TM, tầng tiện ích, cho gửi xe thì

1 năm thu về = 24940 triệu < 28800 triệu (chưa trừ chi phí)

– Mà doanh nghiệp khi bán lại không phải chịu chi phí phát sinh, đội ngũ quản lý

để kinh doanh các dịch vụ