Bài tập lớn: Định giá bất động sản

Việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Xuất phát từ thực tế đó mà Bài tập lớn: Định giá bất động sản đã đi sâu nghiên cứu vấn đề này.

BÀI T P L N Đ NH GIÁ B T Đ NG S N Ậ Ớ Ị Ấ Ộ Ả

Nh n yêu c u đ nh giá: ậ ầ ị

Ngày 30/11/2013, Công ty CP Đ u T  và Th m đ nh giá Vi t Nam nh n ầ ư ẩ ị ệ ậ

được yêu c u và kí k t h p đ ng c a khách hàng là Công Ty C  Ph n D ch v  ầ ế ợ ồ ủ ổ ầ ị ụ

Vi n Thông và In B u Đi n v  vi c th m đ nh Giá tr  quy n s  d ng đ t và ễ ư ệ ề ệ ẩ ị ị ề ử ụ ấcông trình trên đ t T i s  209 Khu t Duy Ti n , thành ph  Hà N i v i m c đíchấ ạ ố ấ ế ố ộ ớ ụ  làm c  s  tham kh o đ  bán tài s n.ơ ở ả ể ả

Giám đ c TDG Vi  nam kí Quy t Đ nh s  202, ngày 2/12/2012 c a Giám ố ệ ế ị ố ủ

đ cn TDG Vi t Nam v  vi c thành l p T  đ nh giá và căn c  th m đ nh viên.ố ệ ề ệ ậ ổ ị ứ ẩ ị

C p cho ông Trấ ương văn Ti nế  

và bà Lê Th  H ng đị ồ ượ  cquy n s  d ng th a đ t s  70,ề ử ụ ử ấ ố  

t  b n đ  s  33,  209 Khu tờ ả ồ ố ấ  Duy Ti n, Qu n Nam Tế ậ ừ Liêm, thành ph  Hà N i v iố ộ ớ  

b n đ  s  33 t i s  209 đả ồ ố ạ ố ườ  ngKhu t Duy Ti n qu n Nam Tấ ế ậ ừ Liêm, thành ph  Hà N i choố ộ  

bên B

* Đ c đi m kinh t  k  thu t: ặ ể ế ỹ ậ

+ Di n tích khuân viên:205 mệ 2

Lo i đạ ường: đường d i nh a.ả ự

+Môi trường:  n ào, Nhi u xe c  qua l i đ c bi t là nh ng gi  tan h c c a sinh ồ ề ộ ạ ặ ệ ữ ờ ọ ủviên v  thì thề ường s  t c đẽ ắ ường

  L i th : g n siêu th  BigC, siêu th , trợ ế ầ ị ị ường m m non t  th c Hoa ầ ư ụMai, g n trầ ường ĐH Phòng cháy ch a cháy.ữ

 Thích h p cho kinh doanh buôn bán, vì   đây g n trợ ở ầ ường ĐH mà cũng là trung tâm thành ph  n i có nhi u ngố ơ ề ười qua l i.ạ

+ C u trúc nhà : nhà mái b ng bê tông.ấ ằ

+ Di n tích xây d ng: 95 (mệ ự 2) Di n tích s  d ng: 95 (mệ ử ụ 2)

Tri n khai đ nh giá BĐS m c tiêu:ể ị ụ

A, Tính theo đ n giá nhà nơ ước ban hành

*Tính giá tr  đ t ị ấ

Áp d ng theo thông t  s  05/BXD/ĐT ngày 09/2/1993 c a B  Xây D ng ụ ư ố ủ ộ ự

v  vi c hề ệ ướng d n phẫ ương pháp xác đ nh di n tích s  d ng và phân c p nhà   ị ệ ử ụ ấ ở

và khung giá đ t trên đ a bàn thành ph  Hà N i.ấ ị ố ộ

+ Di n tích đ t đệ ấ ượ ử ục s  d ng riêng: 205 m2

+ Giá tr  đ t v  trí trên đo n đị ấ ị ạ ường Khu t Duy Ti n, Qu n Thanh Xuân  là: ấ ế ậ124.000.000 VNĐ/m2 

V y giá tr  đ t là:    ậ ị ấ 205   x   124.000.000   =   25.420.000.000VNĐ 

*Tính giá tr  công trình trên đ t: ị ấ

Áp d ng theo quy t đ nh s  04/2008/QĐ­UBND ngày 22/10/2008 c a ụ ế ị ố ủThành ph  Hà N i v  vi c ban hành giá xây m i nhà  , nhà t m, v t ki n trúc ố ộ ề ệ ớ ở ạ ậ ếtrên đ a bàn thành ph  Hà N i.ị ố ộ

+ Di n tích xây d ng: 95 (mệ ự 2)

+ Theo Quy t đ nh s  420/QĐ­SXD ngày 17/1/2013 c a UBNN Thành Ph  Hà ế ị ố ủ ố

N i S  Xây D ng Hà N i : Quy t đ nh v  vi c công b  giá xây d ng m i nhà ộ ở ự ộ ế ị ề ệ ố ự ớ, công trình, v t ki n trúc làm căn c  b i th ng, h  tr  khi nhà n c thu h i 

đ t trên đ a bàn thành ph  hà n i.ấ ị ố ộ

Đ n giá đ u t  xây d ng nhà mái b ng bê tông, k t c u móng xây g ch l  bình ơ ầ ư ự ằ ế ấ ạ ỗ

thường, n n sàn đ  ch t xi măng cát vàng trên lát g ch Ceramic, tề ổ ạ ạ ường xây 20cm b ng g ch là: 2.078.000 VNĐ/m2 ằ ạ

m t bên là ngộ ười mua s n sàng mua và m t bên là ngẵ ộ ười bán s n sàng bán, trongẵ  giao d ch khách quan và đ c l p, trong đi u ki n thị ộ ậ ề ệ ương m i bình thạ ường.

Căn c  vào các tiêu chí trên, chuyên viên th m đ nh giá đã ti n hành thu ứ ẩ ị ế

th p, phân tích các BĐS tậ ương đ ng v i BĐS c n đ nh giá t i th i đi m ồ ớ ầ ị ạ ờ ể

20/4/2016 t i Thành Ph  Hà N i, c  th  qu n Nam T  Liêm :ạ ố ộ ụ ể ậ ừ

+ V  v  trí: đ u n m trên đề ị ề ằ ường Khu t Duy Ti n, Qu n Nam T  Liêm, ấ ế ậ ừThành Ph  Hà N iố ộ

+ V  c  s  h  t ng kinh t  xã h i: Do n m trong cùng khu v c nên tề ơ ở ạ ầ ế ộ ằ ự ươ  ng

t  v i BĐS m c tiêu. H  th ng c p đi n là h  th ng c p đi n c a thành ph , ự ớ ụ ệ ố ấ ệ ệ ố ấ ệ ủ ố

đi n  n đ nh, khu v c s  d ng ngu n nệ ổ ị ự ử ụ ồ ướ ạc s ch, v  trí thu n l i nh  g n ị ậ ợ ư ầ

trường ĐH phòng cháy ch a cháy, ch , siêu th  BigC ,khu ph  chính t p trung ữ ợ ị ố ậđông dân c  qua l i,. T p n pư ạ ấ ậ

Thông tin thu th p đậ ược v  các BĐS so sánh c  th  nh  sau:ề ụ ể ư

Qu n Nam Tậ ừ Liêm, TP Hà 

N i. M t ti nộ ặ ề  

r ng 5m. Cáchộ  BĐS c n đ nhầ ị  giá 50m

Bên s  ch n,ố ẵ  

Đường Khu tấ  Duy Ti n, TPế  

Hà N i. M tộ ặ  

ti n  r ng 5m.ề ộ  Cách BĐS c nầ  

đ nh giá 250mị

Bên s  ch n,ố ẵ  

Đường Khu tấ  Duy Ti n, Hàế  

N i. M t ti nộ ặ ề  

r ng 5m. Cáchộ  BĐS c n đ nhầ ị  giá 380m

Pháp lý S  đ  đã quaổ ỏ  

chuy nể  

nhượng

S  đ  chínhổ ỏ  chủ S  đ  chính

ổ ỏ  chủ S  đ  chính

ổ ỏ  chủ

Hướng B cắ Tây Đông B cắ Đông Nam

Hình Dáng Vát h uậ Vuông v cứ Vuông v cứ Vuông v cứ

=119.283.499,4VNĐ

160.416.667 x (100%­0,99%

= 108.658.999,9 VNĐ

V y Giá tr  trung bình t i khu v c BĐS m c tiêu là:ậ ị ạ ự ụ

Tu i hi u qu : 12 nămổ ệ ả

T  l  giá tr  còn l i t m tính = (38/50)x100 = 76%ỷ ệ ị ạ ạ

Chi phí thay th  công trình: 2.078.000 x   95   =   197.410.000VNĐế

Tính toán chi phí s  d ng đ n v  c u thành, các b  ph n c u thành: móng, khungử ụ ơ ị ấ ộ ậ ấ  

c t, n n, tr n, sàn,…. Chuyên viên đã ti n hành th m đ nh giá, kh o sát th  ộ ề ầ ế ẩ ị ả ị

V y t  l  giá tr  còn l i c a công trình là : (76% + 89,56%)/2 = 82,78%ậ ỷ ệ ị ạ ủ

V y chi phí đ  tái t o công trình t i th i đi m hi n t i có k  đ n hao mòn và ậ ể ạ ạ ờ ể ệ ạ ể ế

l i th i là : 2.078.000 x   95 x 82,78% = 163.415.998 VNĐỗ ờ

V y giá tr  BĐS m c tiêu tính theo phậ ị ụ ương pháp so sánh k t h p chi phí:ế ợ

GBĐS =24.574.616.980  + 163.415.998=  24.738.032.980 VNĐ

C ng hòa Xã h i Ch  nghĩa Vi t Namộ ộ ủ ệ

Đ c l p – T  do – H nh phúcộ ậ ự ạ

Hà N i, ngày 25 tháng 4 năm 2016ộ

BÁO CÁO K T QU  TH M Đ NH GIÁẾ Ả Ẩ Ị

I – Thông tin chung v  tài s n th m đ nh giá:ề ả ẩ ị

1. V  tài s n:ề ả

­ Tên tài s n: Nhà mái b ng bê tông.ả ằ

­ Đ a ch : S  209 Khu t Duy Ti n, Qu n Nam T  Liêm, thành ph  Hà ị ỉ ố ấ ế ậ ừ ố

­ Tên Công ty : Công ty Th m đ nh giá Hùng Vẩ ị ương

­ Đ a chị ỉ : s  99 Ki u Mai – B c T  Liêm – TP Hà N i.ố ề ắ ừ ộ

­ Đi n tho i: 04.12345672ệ ạ

­  Fax: 04.6528212

­ H  và tên Đ nh giá viên: ọ ị  Nhóm 1

­ H  và tên Đ nh giá viên l p báo cáo th m đ nh giá : Nhóm 1ọ ị ậ ẩ ị

5.  Ngày hi u l c c a th m đ nh giá:ệ ự ủ ẩ ị

g n trầ ường ĐH Phòng cháy ch a cháy nhi u sinh viên t p trung sinh s ng. Cũng ữ ề ậ ố

là trung tâm Hà n i nên khách hàng s  đôngộ ẽ

II ­ Nh ng căn c  pháp lý đ  th m đ nh giá:ữ ứ ể ẩ ị

 Nh ng văn b n QPPL, tiêu chu n có liên quan do c  quan nhà n ữ ả ẩ ơ ướ c có th m ẩ   quy n TW ho c đ a ph ề ặ ị ươ ng ban hành.

10 Ngh  đ nh quy đ nh chi ti t thi hànhị ị ị ế  

các quy đ nh c a B  lu t Dân sị ủ ộ ậ ự 

v  quan h  dân s  có y u t  nề ệ ự ế ố ướ  c

năm 2006 c a Chính ph  quy đ nhủ ủ ị  

chi   ti t   và   hế ướng   d n   thi   hànhẫ  

15 Ngh  quy t v  giao d ch dân s  vị ế ề ị ự ề 

nhà   đở ược xác l p trậ ước ngày 01 

tháng 7 năm 1991 có người  Vi tệ  

Nam đ nh c    nị ư ở ước ngoài tham 

21 Ngh   đ nh   v   mua   bán   và   kinhị ị ề  

doanh nhà  ở

III ­ Mô t  đ c đi m v  kinh t  k  thu t c a tài s n th m đ nh giá:ả ặ ể ề ế ỹ ậ ủ ả ẩ ị

1. Đ c đi m tài s n th m đ nh giá:ặ ể ả ẩ ị

V  trí:ị

Môi trường:  n ào n i có nhi u xe c  đi l i và sinh viên qua l iồ ơ ề ộ ạ ạ

        L i th : g n Ch , khu thợ ế ầ ợ ương m i, siêu th , trạ ị ường m m non ầ

+ V  trí: M t ti n đị ặ ề ường chân đê r ng: 5mộ

H m thông, n m chân đê cách đẻ ằ ường chính 5m

Lo i đạ ường: Đường d i nh aả ự

+ C u trúc nhà : nhà mái b ng bê tôngấ ằ

+ Di n tích xây d ng: 95 (mệ ự 2) Di n tích s  d ng: 95(mệ ử ụ 2)

IV ­ Mô t  đ c đi m tài s n v  m t pháp lý:ả ặ ể ả ề ặ

TÊN VĂN B NẢ S , NGÀY BAN HÀNHỐ N I DUNGỘ

VĂN B NẢ

Gi y ch ng nh n ấ ứ ậ

S  ố1171/2008/QĐ­

UB/405/2008Ngày 03/06/2008

C p cho ông Trấ ương văn Ti nế  

và bà Lê Th  H ng đị ồ ượ  cquy n s  d ng th a đ t s  70,ề ử ụ ử ấ ố  

t  b n đ  s  33,  209 Khu tờ ả ồ ố ấ  Duy Ti n, Qu n Nam Tế ậ ừ Liêm, thành ph  Hà N i v iố ộ ớ  

b n đ  s  33 t i s  209 đả ồ ố ạ ố ườ  ngKhu t Duy Ti n qu n Nam Tấ ế ậ ừ Liêm, thành ph  Hà N i choố ộ  

bên B

V ­ Nh ng gi  thi t và h n ch  trong đ nh giáữ ả ế ạ ế ị :

­ Ngườ ịi đ nh giá không có trách nhi m ph i đi th m tra l i vi c cung ệ ả ẩ ạ ệ

­ Khách hàng ch  đỉ ượ ử ục s  d ng báo cáo này vào m c đích đã yêu c u.ụ ầ

­ T t c  ho c b t k  ph n nào c a báo cáo cũng không đấ ả ặ ấ ỳ ầ ủ ượ ử ục s  d ng 

r ng rãi, và không dùng đ  qu ng cáo.ộ ể ả

VI ­ K t qu  kh o sát th c đ aế ả ả ự ị :

­ M c đích kh o sát: ki m tra tính chính xác h p lý gi a h  s  pháp lý, ụ ả ể ợ ữ ồ ơcác thông tin và khách hàng cung c p cùng v i hi n tr ng th c t  c a ấ ớ ệ ạ ự ế ủ

b t đ ng s n, tìm ra nh ng đi m b t h p lý.ấ ộ ả ữ ể ấ ợ

­ Th i gian kh o sát: ngày ờ ả 20/4/2016

o Người kh o sát:  ả Nhóm 1

o K t qu  thu đế ả ượ ừc t  kh o sát: các thông s  k  thu t trên h  s  phápả ố ỹ ậ ồ ơ  

lý cũng nh  thông tin khách hàng cung c p đ u chính xácư ấ ề

VII – Nh ng l p lu n đ  ra k t qu  cu i cùng:ữ ậ ậ ể ế ả ố

- Phân tích v  v  trí: V  trí c a b t đ ng s n c n đ nh giá n m trên v  tríề ị ị ủ ấ ộ ả ầ ị ằ ị  

m t ti n thu n ti n cho vi c kinh doanh mua bán. H  th ng đặ ề ậ ệ ệ ệ ố ường giao thông 

và thông tin liên l c  n đ nh đúng theo thông tin c a khách hàng. Môi trạ ổ ị ủ ườ  ngxung quanh đông đúc, g n Ch , trầ ợ ường h c, siêu th  và trunng tâm thọ ị ương m i.ạ

VIII – Nguyên t c và phắ ương pháp th m đ nh giá:ẩ ị

Phương pháp so sánh tr c ti p k t h p chi phí.ự ế ế ợ

IX ­ X  lý nh ng v n đ  ph c t p, không rõ ràng trong quá trình th mử ữ ấ ề ứ ạ ẩ  

đ nh giá:ị

­ Phương pháp so sánh được th c hi n d a trên các s  li u kh o sát th  ự ệ ự ố ệ ả ị

trường t i th i đi m th m đ nh giá, trên c  s  các giao d ch th c t  trong đi u ạ ờ ể ẩ ị ơ ở ị ự ế ề

ki n thệ ương m i bình thạ ường. Trong trường h p th  trợ ị ường b t đ ng s n có ấ ộ ả

bi n đ ng l n v  giá thì c n ph i có đi u ch nh, c p nh t phù h p theo qui đ nh ế ộ ớ ề ầ ả ề ỉ ậ ậ ợ ị

hi n hành.ệ

­ Quá trình đ nh giá còn nhi u kh  năng thi u chính xác do quá trình s  d ng ị ề ả ế ử ụ

c a khách hàng trong th i gian t i có th  gây ra nhi u thay đ i v  m t hình th củ ờ ớ ể ề ổ ề ặ ứ  

và c u trúc v t ch t c a tài s n đấ ậ ấ ủ ả ược đ nh giá.ị

X ­  Ph  l c đính kèm báo cáo:ụ ụ

- B n sao đã công ch ng:  Gi y ch ng nh n quy n s  h u nhà ả ứ ấ ứ ậ ề ở ữ

và quy n s  d ng đ t   c a ch  b t đ ng s n c n đ nh giá.ề ử ụ ấ ở ủ ủ ấ ộ ả ầ ị

- B n v  thi t k  c a b t đ ng s n và các khu v c lân c n,ả ẽ ế ế ủ ấ ộ ả ự ậ  bao quanh b t đ ng s n c n đ nh giá.ấ ộ ả ầ ị

Hà N i, ngày 25 tháng 4 năm 2016ộ

     Đ nh giá viênị      Nhóm 1

C ng hòa Xã h i Ch  nghĩa Vi t Nam ộ ộ ủ ệ

Đ c l p – T  do – H nh phúc ộ ậ ự ạ

CH NG TH  Đ NH GIÁ Ứ Ư Ị

Hà N i, ngày 8 tháng 3 năm 2016ộ

Kính g i : Ông Trử ương Văn Ti nế  

1. Tài s n th m đ nh giá: giá tr  quy n s  d ng đ t và nhà  c a ông Trả ẩ ị ị ề ử ụ ấ ủ ương Văn Ti n t i s  209 Khu t Duy Ti n – Nam T  Liêm – TP Hà N i.ế ạ ố ấ ế ừ ộ

Trên c  s  h  s , tài li u đơ ở ồ ơ ệ ược cung c p, qua kh o sát th c t  hi n ấ ả ự ế ệ

trường c a BĐS, tham kh o đ n giá xây d ng, đ n giá bán căn h  ủ ả ơ ự ơ ộtrên th  trị ường, s  d ng các phử ụ ương pháp th m đ nh giá trong tính ẩ ịtoán, k t qu  th m đ nh giá nh  sau:ế ả ẩ ị ư

T ng giá tr  th  trổ ị ị ường quy n s  d ng đ t và nhà  c a ông Trề ử ụ ấ ủ ương Văn Ti n (chi ti t theo ph  l c đính kèm) là: ế ế ụ ụ 24.738.032.980 VNĐ

9. Đi u ki n ràng bu c:ề ệ ộ

9.1/M c giá trên là giá th  trứ ị ường quy n s  d ng đ t và nhà c a ôngề ử ụ ấ ủ  

Trương Văn Ti m t i th i đi m đ nh giá phù h p v i đ c đi m ế ạ ờ ể ị ợ ớ ặ ểpháp lý – kinh t  ­ kĩ thu t c a b t đ ng s n (ph  l c đính kèm).ế ậ ủ ấ ộ ả ụ ụ

9.2/Phương pháp so sánh ch  y u d a vào các d  li u đi u tra trên ủ ế ự ữ ệ ề

th  trị ường t i th i đi m th m đ nh, vì v y các d  li u có tính l ch ạ ờ ể ẩ ị ậ ữ ệ ị

s  d  tr  nên l c h u khi th  trử ễ ở ạ ậ ị ường bi n đ ng.ế ộ

9.3/Báo cáo đ nh giá là thành qu  c a đ nh giá viên.ị ả ủ ị

9.4/K t qu  th m đ nh giá trên đế ả ẩ ị ượ ử ục s  d ng làm c  s  tham kh o ơ ở ảlàm căn c  đ  mua nhà  , không s  d ng k t qu  th m đ nh giá vàoứ ể ở ử ụ ế ả ẩ ị  

m c đích khác.ụ

Th m đ nh viênẩ ị                Nhóm 1