Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Mời các bạn cùng tham khảo!
GIỚI THIỆU
Xác định vấn đề nghiên cứu
Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới Dịch vụ thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng khi nền kinh tế đã chuyển một cách cơ bản từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, cụ thể: qua thẩm định giá góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và các bên liên quan tham gia giao dịch Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hình dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường
Không chỉ riêng ở Việt Nam mà trên thế giới, dường như luôn có sự đồng thuận giữa giới học giả, chuyên viên thẩm định, và tòa án, về tính tất yếu của sai số trong hoạt động thẩm định giá bất động sản Chẳng hạn như, theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản, the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: "Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định so với giá trị thị trường” Hay “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế”
Sự không chính xác trong thẩm định thường được mọi người chấp nhận như là một hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng các tác động tiềm ẩn của nó lại cực kỳ nghiêm trọng đối với các thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất động sản và cả nền kinh tế của đất nước nói chung Ví dụ như sự sụp đổ thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở nước Anh vào thập niên 90 được quy kết phần lớn là do kết quả thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985) Sự không chính xác trong thẩm định giá cũng từng là lý do hàng đầu dẫn đến sự sụp đổ của" các khoản tiết kiệm và khoản vay", chính điều này đã làm rung chuyển thị trường tài chính và bất động sản Mỹ vào những năm 1980 (Yovino-Young, 1997) Khủng hoảng tài chính Châu Á gần đây cũng liên quan đến việc giá trị thẩm định không chính xác, đây là lý do để Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập đoàn RICS tạo ra sách trắng về vấn đề phát triển nghiệp vụ thẩm định giá ở Thái Lan
Căn cứ vào vai trò chính yếu của thẩm định giá trong hoạt động và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài sản và thị trường tài chính, đề tài về độ chính xác trong thẩm định giá, đặc biệt là xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến nó đã thu hút sự chú ý của cả hai giới học thuật và các chuyên gia đầu ngành trong 30 năm qua nhất là ở Anh, Mỹ và Úc (Parker, 1999; Blundell và Ward, 1993; Guilkey et al,
1986) Những nghiên cứu thực nghiệm tại các nước phát triển như Anh, Mỹ và Úc đều cho thấy kết quả thẩm định đạt mức độ chính xác cao (Hager và Lord, 1985; IPD/Drivers Jonas, 1988, 1990, 2003 và 2004; 2005; McAllister, 1995; Parker,
1999) Trái lại, kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường chỉ đạt mức độ chính xác rất thấp (Ogunba và Ajayi, 1998; Ajibola,2010) Gần đây, các nghiên cứu đã có sự chú ý hơn đến khía cạnh hành vi liên quan đến quy trình định giá và đặc biệt là các yếu tố làm giảm độ chính xác của định giá (Havard, 1995, 2001a, 2001b; Levy và Schuck, 1999) Tuy nhiên, vẫn có rất ít nghiên cứu tìm ra nguyên nhân làm cho định giá không chính xác một cách đầy đủ, nhất là định lượng được các tác động đó Những nghiên cứu hầu hết chỉ nhấn mạnh vào kết quả định giá cuối cùng hơn là quá trình định giá, do mối quan tâm chính của khách hàng là độ tin cậy của kết quả định giá hơn là cách làm ra con số đó Điều này có vẻ hợp lý, tuy nhiên một sự hiểu biết hơn về các yếu tố làm cho định giá không chính xác sẽ giúp xác định những cải tiến nào trong thẩm định là cần thiết và có hiệu quả, qua đó nâng cao chất lượng thẩm định giá nói riêng và phát triển kinh tế đất nước nói chung Điểm qua tình hình chung trên thế giới và xét thấy tại Việt Nam mức độ chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm nghiên cứu do đặc điểm nền kinh tế đang phát triển, ngành thẩm định giá còn non trẻ và nhiều thách thức Tác giả chọn luận văn là: “Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh”- như một đóng góp trong việc hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
Xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định
(1) Xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh
(2) Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó.
Câu hỏi nghiên cứu
(1) Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh?
(2) Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh
Nội dung: xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp hạn chế các tác động đó
Không gian: các đơn vị có thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại
Thời gian: số liệu được thu thập trong năm 2015 thông qua việc phát bảng câu hỏi khảo sát.
Phương pháp nghiên cứu
- Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả vận dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng cho quá trình nghiên cứu đề tài
- Số liệu: Đề tài sử dụng số liệu khảo sát 152 thẩm định viên đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP Hồ Chí Minh trong năm 2015 Tác giả thu thập số liệu bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi, căn cứ vào mục tiêu và tình hình hình thực tế, tác giả phát thảo bộ câu hỏi nghiên cứu, có tham khảo ý kiến của chuyên gia, đưa ra điều tra sơ bộ Thu hồi phiếu điều tra bổ sung hiệu chỉnh phù hợp với yêu cầu nghiên cứu làm cơ sở cho việc hình thành các thang đo thích hợp trước khi tiến hành điều tra chính thức
+ Nguồn gốc thông tin thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập qua Internet, báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu khoa học… liên quan đến đề tài nghiên cứu + Nguồn gốc thông tin sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP Hồ Chí Minh trong năm 2015 và được chọn theo phương pháp chọn ngẫu nhiên
+ Xử lý phân tích số liệu: Đề tài sử dụng mô hình hồi quy Binary logistic để phân tích dữ liệu thu thập được, ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp thống kê suy diễn, trên cơ sở thống kê mô tả làm cơ sở cho thống kê suy diễn bằng các kiểm định: kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của mô hình, kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố.
Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu
1.6.1 Ý ngh ĩ a nghiên c ứ u: Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các giải pháp nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung
Nội dung: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh mà không đề cập trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam
Tính khái quát: Do điều kiện về thời gian và ngân sách thực hiện nghiên cứu có hạn nên số mẫu nghiên cứu chưa đảm bảo đại diện cho tổng thể và chưa so sánh được với các địa phương khác tại Việt Nam.
Cấu trúc của luận văn
Ch ươ ng 1 : Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp, ý nghĩa của nghiên cứu
Ch ươ ng 2 : Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá;
Bất động sản; Giá trị bất động sản trong thẩm định giá; Mức độ chính xác của kết quả thẩm định; Lý thuyết về thông tin bất cân xứng, Lý thuyết về năm lực cạnh tranh; Sơ lược các nghiên cứu liên quan
Ch ươ ng 3: Phương pháp/thiết kế nghiên cứu: rút ra mô hình nghiên cứu định tính và trình bày cách thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động bằng phương pháp hồi quy Binary Logistic
Ch ươ ng 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên cứu
Ch ươ ng 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Thiết kế nghiên cứu
- Phương pháp chọn mẫu thuận tiện
- Quy mô mẫu: khảo sát phát ra là 200 phiếu, số lượng thu lại là 180 và kiểm tra số phiếu thu hồi thì có 152 phiếu sử dụng được Theo Green (1991) và Tabachnick & Fidell (2007), nghiên cứu sử dụng dữ liệu dạng số liệu chéo thì quy mô mẫu tối thiểu là n>P+8k (k: số biến độc lập của mô hình)
- Thời gian khảo sát: từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015 b) Phương pháp thu thập dữ liệu:
- Dữ liệu sơ cấp: được thu thập bằng cách sử dụng “bảng câu hỏi- trả lời”
- Đối tượng khảo sát: Bảng câu hỏi cho các cán bộ thẩm định giá Bất động sản đang công tác tại các đơn vị thẩm định tại Quận 1, 3, 5, 7, 10, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú và Thủ Đức c) Phương pháp phân tích dữ liệu:
- Phương pháp thống kê mô tả: Mô tả đặc điểm của đối tượng khảo sát
- Phương pháp phân tích định lượng: Sử dụng mô hình hồi quy Binary Logistic nhằm tìm ra các nhân tố và mức độ tác động của nó đối với độ chính xác của KQTĐ.
Khung phân tích đánh giá tác động
Đánh giá tác động được tác giả thực hiện bằng phương pháp định lượng Cụ thể tác giả tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi đối với 152 thẩm định viên trên địa bàn thành phố thành phố Hồ Chí Minh, kết quả khảo sát tổng hợp sẽ đánh giá tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định Khung đánh giá tác động được trình bày dưới bảng như sau:
Mô hình nghiên cứu định tính
Đề tài nghiên cứu các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định; lựa chọn biến độc lập dựa trên kết quả của các nghiên cứu trước và tình hình thực tế tại địa bàn nghiên cứu, biến mức độ chính xác là biến phụ thuộc đại diện cho tình trạng của kết quả sau khi bị các yếu tố tác động
Mức độ minh bạch thông tin
Mức độ trung thực của TĐV
Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV Quy mô công ty thẩm định
Mức độ cạnh tranh của TT
Nhóm đại diện Áp lực khách hàng
Hình 3.2 Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
Mô hình nghiên cứu định lượng
Qua thực tế khảo sát trên địa bàn TP Hồ chí minh, một số thẩm định viên cho rằng kết quả thẩm định hiện tại là chính xác, ngược lại, cũng có những thẩm định viên cho rằng kết quả đạt được vẫn chưa chính xác Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất mô hình Binary logistic nghiên cứu về tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định như sau:
1 Trong đó: Pi : Xác suất kết quả thẩm định thứ i là chính xác
P = 1: Xác suất nếu kết quả chính xác
P = 0: Xác suất nếu kết quả không chính xác
Xi: là các biến độc lập
Mức độ minh bạch thông tin (MBACH)
Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC)
Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)
Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG
Mức độ quen thuộc với thị trường của
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của
TĐV (TRDO) Áp lực khách hàng (APLUC)
Theo những nghiên cứu trước, dưới tác động của các yếu tố nêu trên, kết quả đạt được có thể là chính xác hoặc không, đây là cơ sở để chọn P như trên Đặt : Zi= β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 +…+ β k X k + ε
Pi: là giá trị của biến phụ thuộc từ 0 đến 1 Ta thấy rằng, khi Zi tiến đến + ∞ thì Pi tiến đến 1 và khi Zi tiến đến - ∞ thì Pi tiến đến 0 Cho nên Pi không thể nào nằm ngoài khoảng 0 < Pi < 1
Sử dụng phương pháp tuyến tính hóa biến đổi mô hình trên như sau:
L i = Ln[P i /(1-P i )] = Z i = β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 +…+ β k X k + ε Trên cơ sở kế thừa từ các nghiên cứu trước và đặc điểm của địa bàn nghiên cứu, Mô hình dự kiến sử dụng các biến độc lập gồm:
- Biến X 1 : Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT
- Biến X 2 : Mức độ trung thực của thẩm định viên (TRTHUC), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X 3 : Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)- đo lường bằng số lượng thẩm định viên
- Biến X 4 : Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X 5 : Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X 6 : Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên (TRDO), biến giả nhận giá trị 1 nếu trình độ học vấn của TĐV có tác động đến mức độ chính xác của kết quả TĐ, là 0 nếu không có tác động
- Biến X 7 : Áp lực khách hàng (APLUC), biến giả nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng có tác động đến mức độ chính xác của kết quả TĐ, là 0 nếu không có tác động
Hàm logit xác định các nhân tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của kết quả thẩm định được viết lại như sau:
L i = Ln[P i /(1-P i )] = β 0 + β 1 x (MBACH) + β 2 x (TRTHUC) + β 3 x (QMOCTY) + β 4 x (CTRANH)+ β 5 x (QTHUOCTT)+ β 6 x (TRDO)+ β 7 x (APLUC)+ ε
Tác động cận biên của X k lên P được tính bằng cách lấy đạo hàm riêng từng phần của P theo X k Tác động cận biên được tính như sau:
∂ Khi yếu tố X k tăng thêm một đơn vị thì tác động của yếu tố này đối với xác suất chính xác của kết quả sẽ là P x (1-P) x β k (với điều kiện các yếu tố khác không đổi)
O P = − (là hệ số chênh lệch về chính xác ban đầu, trong đó P 0 là xác suất chính xác của kết quả ban đầu (cho trước) Ở giá trị X k ta có P k = P 0
Khi yếu tố X k tăng lên một đơn vị thì xác suất chính xác tăng lên của kết quả sẽ chuyển dịch từ P 0 sang P 1 (với điều kiện các yếu tố khác không đổi)
Thay hệ số Odds vào ta được:
Công thức trên có ý nghĩa rằng: với các yếu tố khác không đổi, khi yếu tố X k tăng lên một đơn vị thì xác suất chính xác của kết quả sẽ chuyển dịch từ P 0 sang P 1 Với cách triển khai như vậy, ta có thể mô tả những kịch bản cho các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và từ đó có thể tiến hành định lượng các tác động này.
Các giả thuyết
• Biến X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ Thông tin được đánh giá là minh bạch khi nó đáp ứng được các tiêu chí là“đầy đủ- chính xác- kịp thời”
Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác)
Do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường… Vì vậy, không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ
Giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể Do vậy, khi định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục…
Thẩm định giá là một chức năng của thông tin, vì vậy, hệ thống thông tin được thiết lập càng tốt thì công tác thẩm định sẽ có chất lượng càng cao Hay nói cách khác, khi mức độ minh bạch thông tin càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao Vì vậy, biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc
H1: Thông tin càng minh bạch thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X 2 : Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ TĐV được đánh giá là trung thực khi đáp ứng được các yếu cầu: “độc lập, chính trực khách quan” Trung thực là một trong những quy tắc đạo đức nghề nghiệp bắt buộc được quy định trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Độc lập: TĐV có xu hướng định giá bất động sản dựa theo giá trị thẩm định trước đó, tránh những khác biệt quá lớn đặc biệt là khi nó đi ngược lại với kỳ vọng của khách hàng Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản không có sự độc lập- phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước
Khách quan: sự công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến, thiên vị của TĐV trong việc thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động sẽ quyết định mức độ chính xác của KQTĐ Một số trường hợp thẩm định viên phải tiến hành công việc thẩm định khi những ý kiến và kết luận thẩm định đề ra đã có chủ ý từ trước Đối mặt với nhiều áp lực từ phía công ty, khách hàng và đối thủ cạnh tranh, mức độ trung thực của thẩm định viên sẽ quyết định mức độ chính xác, khách quan của kết quả thẩm định Vì vậy biến được kỳ vọng mang dấu dương, tác động cùng chiều với biến phụ thuộc
H2: Thẩm định viên càng trung thực thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY) Trong phạm vi bài nghiên cứu, Quy mô công ty được xác định dựa vào số lượng thẩm định viên
Khi quy mô công ty lớn, TĐV sẽ ít bị bị áp lực do quá tải trong công việc, học hỏi được nhiều kinh nghiệm từ đồng nghiệp, dễ dàng san sẻ những vướng mắc khó khăn trong quá trình thẩm định Ngoài ra, công ty lớn ít gặp khó khăn về tài chính và có nhiều mối quan hệ KH Hệ thống kiểm tra, giám sát cũng được xây dựng chặt chẽ khoa học, đảm bào độ chính xác theo quy đinh Uy tín, thương hiệu của công ty cũng là một trong những yếu tố tác động làm cho kết quả thẩm định chính xác hơn
Vì vậy Quy mô công ty càng lớn thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao Hay nói cách khác, biến này được kỳ vọng mang dấu dương - quan hệ đồng biến với biến phụ thuộc
H3: Quy mô công ty thẩm định càng lớn thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG được xác định dựa trên các tiệu chí về “giá phí - thời gian - chất lượng thẩm định” Cụ thể:
Thời gian thẩm định nhanh
Chất lượng thẩm định thỏa mãn yêu cầu của khách hàng
Khi thị trường dịch vụ thẩm định càng cạnh tranh, thẩm định viên càng có xu hướng thu hút khách bằng cách thỏa mãn các yêu cầu của họ Do đó, kết quả thẩm định thường không đảm bảo tính chính xác và khách quan Vì vậy, khi mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng thấp Hay, Dấu kỳ vọng của biến là âm, nghịch biến với biến phụ thuộc
H4: Thị trường DVTĐG càng cạnh tranh thì độ chính xác của kết quả thẩm định càng thấp
• Biến X 5 : Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ Trong phạm vi bài nghiên cứu, Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV được hiểu là mức độ TĐV nắm rõ tình hình thị trường tại địa bàn đó
Trong thẩm định giá, kinh nghiệm thường được xem là một giải pháp hữu hiệu giúp thẩm định viên giải quyết những vấn đề khó khăn không thường gặp, tuy nhiên đây là một cách làm chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan Làm việc tại một thị trường mà thẩm định viên vốn đã quen thuộc luôn là một lợi thế do:
Phán đoán dựa trên kinh nghiệm của TĐV thường sẽ chính xác hơn do có thể được kiểm chứng và điều chỉnh bởi nhiều chứng cứ thị trường có giá trị và giàu sức thuyết phục
Có cơ sở chắt lọc được nguồn thông tin đáng tin cậy
Có sẵn nguồn thông tin đa dạng
Có nhiều mối quan hệ để thu thập thông tin
Vận dụng được phương pháp kinh nghiệm có cơ sở đáng tin cậy
Vì vậy, khi mức độ quen thuộc với thị trường càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao Biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc
H5: Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Thực trạng công tác thẩm định giá
Môi trường kinh tế, pháp lý có nhiều thuận lợi; được sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước
Tuy ra đời muộn nhưng đang dần tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới
Năng lực cạnh tranh của ngành đã có bước cải thiện đáng kể từ chỗ cơ quan Nhà nước độc quyền cung cấp, đến nay hầu hết đã chuyển sang loại hình công ty TNHH và công ty Cổ phần cung ứng dịch vụ
Về cơ bản các công ty cung ứng dịch vụ TĐG đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đáp ứng được yêu cầu của khách hàng theo đúng mục đích ghi trong hợp đồng TĐG, mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội Hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG của các công ty đã tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp TĐG, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành
Công tác quản lý nhà nước về TĐG còn nhiều bất cập; các quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là các tiêu chuẩn thẩm định giá, chưa hoàn chỉnh; phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định giá
Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ
Bản thân bất động sản là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường
Quy trình thẩm định giá đầy đủ, nhưng chưa thật khoa học; Việc áp dụng cụ thể các phương pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành; Lập luận về kết quả thẩm định giá chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của bất động sản thẩm định trong tương lai; Việc áp dụng các văn bản pháp luật có liên quan đến thẩm định giá vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thẩm định giá
Nhiều cán bộ thẩm định có kinh nghiệm lâu năm trong ngành nhưng kiến thức mới về tài chính, về thẩm định giá còn chưa kịp thời cập nhật Đặc biệt là trình độ ngoại ngữ còn rất hạn chế Một số cán bộ trẻ mới tuyển dụng lại thiếu kinh nghiệm trong phân tích đánh giá các tình huống Thực tế cho thấy hầu hết các đơn vị sau khi tuyển dụng đều phải đào tạo lại nguồn nhân lực để sử dụng cho doanh nghiệp mình Nếu so sánh với các nước trong khu vực và trên thế giới, nguồn nhân lực của chúng ta vẫn còn khá yếu về cả số lượng và chất lượng
Hầu hết các công ty hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá, song đội ngũ thẩm định viên lại chưa nhiều Do vậy, các thẩm định viên phải cùng lúc thực hiện rất nhiều công việc khác nhau như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá, Trong khi đó, thời gian để thực hiện một hợp đồng thẩm định là có hạn, do đó kết quả định giá cũng mắc phải một số hạn chế nhất định không thể tránh khỏi
Hệ thống cơ sở dữ liệu chưa đa dạng, phong phú do chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường; dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường hoặc ghi chép lại sau các cuộc thẩm định giá
So với các nước có thị trường BĐS phát triển thì thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn khá manh mún, thiếu chuẩn xác, nhất là thông tin về thị trường, nguồn cung, nguồn cầu bất động sản… Cụ thể như sau:
Thông tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành đưa vào sử dụng Tại Việt Nam, các số liệu này thường khó cập nhật một cách chính xác, do không phải công ty thẩm định nào cũng có thể thu thập đầy đủ thông tin theo dõi xem dự án có hoàn thành kịp tiến độ hay không Nếu các dự án bị đình hoãn kéo dài do tiến độ xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp thì thông tin nguồn cung sẽ bị sai lệch
Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật Từ tháng 01-2009 khi các giao dịch kinh doanh nhà ở đều phải qua sàn thì việc từng bước áp dụng quy định này sẽ trở nên khả thi hơn
Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng
Thông tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân để cho vay mua nhà, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới Tại Việt Nam, số liệu trên có thể thu thập được từ ngân hàng Nhà nước và các địa phương Tuy nhiên, để cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lượng đơn xin mua nhà trong diện được giải chấp sẽ thường xuyên thay đổi phụ thuộc chính sách tín dụng của ngân hàng
Tình trạng thiếu minh bạch thông tin của thị trường xuất phát từ nhiều nguyên nhân Trước hết bắt nguồn từ sự thiếu cập nhật trong hệ thống dữ liệu của cơ quan nhà nước Đồng thời, các thông tin về bất động sản được phân làm nhiều mảng, do nhiều cơ quan khác nhau quản lý và chưa có sự kết nối liên hoàn nên muốn nắm bắt một cách đầy đủ phải qua nhiều đầu mối mà không phải ai cũng làm được Mặt khác, quy định về trách nhiệm công bố thông tin của các chủ đầu tư cũng rất bất cập Theo pháp luật hiện hành, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng Tuy nhiên, cơ chế kiểm tra, giám sát việc công bố thông tin bất động sản lại có nhiều sơ hở, chưa kịp thời, chưa xử lý nghiêm những trường hợp cung cấp thông tin gian dối, thậm chí xào xáo thông tin để trục lợi Đặc biệt, công tác nghiên cứu và đưa ra các báo cáo đánh giá định kỳ về toàn cảnh thị trường BĐS còn rất yếu, vai trò của thông tin chính thống trong định hướng đầu tư và tiêu dùng bất động sản gần như vẫn bị bỏ ngỏ Đây là kẽ hở rất lớn cho các thành phần cơ hội lợi dụng tung tin thất thiệt, đồn thổi
Trao đổi về việc thẩm định giá nhà đất, thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn định giá tài sản (Học viện Tài chính), cho biết: Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu Trong khi đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực Dữ liệu chính xác về giao dịch BĐS, phần nhiều trong số đó là giao dịch "ngầm" với mức giá cụ thể ra sao lại không được tiết lộ
Phân tích kết quả thống kê mô tả
4.2.1 Thông tin v ề gi ớ i tính, độ tu ổ i, trình độ chuyên môn nghi ệ p v ụ c ủ a
Về giới tính: Qua số liệu tổng hợp, tổng số thẩm định viên được khảo sát là
152 người trong đó có 58 thẩm định viên là nữ chiếm 38,16% và 94 thẩm định viên là nam chiếm 61,84%, kết quả định giá do thẩm định viên là nam đưa ra thường có độ chính xác cao hơn Vì nam thường thu thập được những thông tin quan trọng, do lợi thế về sức khỏe, quan hệ ngoại giao, và khả năng dễ tiếp cận với đối tượng khảo sát hơn nữ
Về độ tuổi: theo số liệu khảo sát có 130 thẩm định viên độ tuổi từ 25– 34 tuổi chiếm tỷ lệ cao nhất là 85,5%, còn lại 22 thẩm định viên độ tuổi từ 35-54 tuổi chiếm tỷ lệ 14,5% Đây có thể xem là điều kiện thuận lợi cho việc tiếp thu các tiến bộ khoa học công nghệ, cụ thể là họ có khả năng cập nhật và ứng dụng các phương pháp thẩm định mới một cách hiệu quả nhất
Về số năm công tác: qua thu thập 152 mẫu khảo sát, số lượng thẩm định viên có thâm niên công tác trong lĩnh vực bất động sản dưới 3 năm là 13 người chiếm 8.54 %; từ 3 đến 5 năm là 99 người chiếm 65,14%, và trên 5 năm là 40 người chiếm 26.32% Thực tế cho thấy đa số thẩm định viên đều còn khá trẻ, đây cũng có thể coi là ưu và nhược điểm của ngành thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh Ưu điểm là những thẩm định viên trẻ thường có sự nhiệt huyết, ham học hỏi, cập nhật thông tin tốt- những yếu tố rất cần thiết cho sự chính xác của kết quả thẩm định Tuy nhiên, những người trẻ thường ít kinh nghiệm và sự nhạy bén trong phán đoán tình huống
Bảng 4.1.Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát ĐVT: Người
Chỉ tiêu Tổng số mẫu khảo sát (152 mẫu)
1 Giới tính của thẩm định viên 152 100,00
2 Tuổi của thẩm định viên: 152 100,00
Về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ: Theo kết quả khảo sát, trình độ học vấn của thẩm định viên qua khảo sát 152 mẫu cho thấy: 94 thẩm định viên có trình độ học vấn là đại học chiếm 61,84%, và 58 thẩm định viên có trình độ học vấn là trên đại học chiếm 38,16% Về chuyên môn, mẫu khảo sát bao gồm 130 thẩm định viên chưa có thẻ (85,5%) và 22 thẩm định viên có thẻ (14,5%)
Qua khảo sát nhận thấy trình độ chuyên môn của thẩm định viên tương đối cao, tuy nhiên trình độ nghiệp vụ vẫn chưa đạt yêu cầu Trình độ chuyên môn là yếu tố rất quan trọng không chỉ trong tiếp thu tri thức mới, kinh nghiệm hay mà còn quyết định chất lượng kết quả thẩm định Khi thẩm định viên có trình chuyên môn càng cao, họ càng có khả năng cập nhật và ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học, công nghệ vào công tác thẩm định Từ đó có nhiều khả năng sẽ cho ra những quyết định đúng đắn và chính xác hơn
Bảng 4.2 Trình độ chuyên môn của thẩm định viên
(ĐVT: người) Tỷ lệ % Đại học 94 61,84
Bảng 4.3 Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên
4.2.2 M ứ c độ minh b ạ ch thông tin:
Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên về mức độ minh bạch thông tin đối với kết quả thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh như sau: 18 người cho rằng thông tin minh bạch rất không có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định chiếm 11,8%, 54 người cho rằng không tác động chiếm 35,5%, ý kiến trung lập là 29 người chiếm 19,1% Ngược lại, 21,7% số thẩm định viên (33 người ) được khảo sát cho rằng sự minh bạch của thông tin có tác động đến kết quả thẩm định và 18 đối tượng khảo sát chiếm 11,8% cho rằng có tác động rất lớn Thẩm định giá được xem là một chức năng của thông tin Vì vậy, khi thông tin càng minh bạch sẽ góp phần làm cho kết quả thẩm định càng chính xác
Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ
4.2.3 M ứ c độ c ạ nh tranh c ủ a th ị tr ườ ng d ị ch v ụ th ẩ m đị nh giá:
Theo kết quả khảo sát các thẩm định viên về tác động của cạnh tranh trên thị trường dịch vụ giữa các công ty thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh như sau: 32 người chiếm 21,1%, cho rằng sự cạnh tranh này rất không có tác động đến độ chính xác của kết quả thẩm định,33 người chiếm 21,7% cũng đồng quan điểm cho rằng yếu tố này không có tác động, ý kiến trung lập là 14 người chiếm 9,2% Trong khi đó, 33,6% số thẩm định viên (51 người) được khảo sát lại cho rằng cạnh tranh giữa các công ty có tác động đến kết quả thẩm định và 22 đối tượng khảo sát chiếm 14,5% cho rằng tác động này rất lớn Thực tế, để giúp công ty tồn tại và phát triển công việc kinh doanh lâu dài tại một thị trường có mức độ cạnh tranh cao, một số công ty thường thu hút khách hàng bẳng cách luôn cung cấp kết quả làm thỏa mãn yêu cầu của họ Dựa theo các nghiên cứu trước đây thì tính khách quan, chính xác của kết quả thẩm định thường tỷ lệ nghịch với mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá
Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ 4.2.4 Quy mô Công ty th ẩ m đị nh:
Các nghiên cứu trước đây chỉ ra rằng, các công ty thẩm định quy mô lớn không chỉ có ưu thế về mặt tài chính mà còn sở hữu được đội ngũ nhân viên giỏi chuyên môn, nghiệp vụ và khả năng tiếp cận nguồn cơ sở dữ liệu dồi dào, phong phú Bên cạnh đó các công ty lớn thường xây dựng cơ chế kiểm tra, kiểm soát chất lượng công tác thẩm định rất nghiêm túc, chặt chẽ Vì vậy kết quả thẩm định của họ thường đạt độ chính xác cao hơn các Công ty qui mô nhỏ trong ngành
Bảng 4.4.Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất 4.2.5 M ứ c độ quen thu ộ c th ị tr ườ ng c ủ a th ẩ m đị nh viên:
Theo kết quả khảo sát các thẩm định viên về yếu tố mức độ quen thuộc thị trường tác động đến chất lượng của công tác thẩm định tại TP Hồ Chí Minh như sau:
65 người chiếm 42,8%, cho rằng yếu tố này không có tác động đến độ chính xác của kết quả thẩm định, ý kiến trung lập là 22 người chiếm 14,4% Trong khi đó, 65 người chiếm 42,8% số thẩm định viên được khảo sát lại cho rằng mức độ quen thuộc thị trường có tác động đến kết quả thẩm định Trong định giá, mỗi thẩm định viên thường đưa ra phán đoán về giá trị ước tính ban đầu dựa theo kinh nghiệm của bản thân và những thông tin thu thập được từ thị trường Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, đối với những thị trường mới, họ thường gặp khó khăn do thiếu kinh nghiệm và hạn chế trong việc thu thập thông tin
Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ
4.2.6 M ứ c độ trung th ự c c ủ a th ẩ m đị nh viên:
Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên về mức độ trung thực tác động đến công tác thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh như sau: 69 người cho rằng trung
Quy mô Cty Cỡ mẫu Phần trăm Lũy kế phần trăm
Total 152 100.0 thực không có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định chiếm 45,4%, ý kiến trung lập là 17 người chiếm 11,2% Ngược lại, 43,4% số thẩm định viên (66 người) được khảo sát cho rằng yếu tố này có tác động đến kết quả thẩm định Trong thẩm định, đối mặt với nhiều loại áp lực từ phía công ty, đối thủ cạnh tranh và khách hàng, ngoài trình độ và kinh nghiệm, mức độ trung thực của thẩm định viên cũng được đánh giá là một yếu tố quan trọng quyết định độ chính xác của kết quả thẩm định
Hình 4.4 Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ
4.2.7 Trình độ chuyên môn, nghi ệ p v ụ c ủ a th ẩ m đị nh viên:
Hình 4.5 Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ Đa phần thẩm định viên được khảo sát trả lời rằng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ có tác động đến chất lượng thẩm định giá chiếm 53,3 % (81 người) Trình độ của thẩm định viên thể hiện ở sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô hình và phương pháp định giá phù hợp, hiểu đúng thông tin từ tín hiệu thị trường, hợp lý và khoa học trong việc tuân thủ quy trình định giá Do đó, thẩm định viên càng có trình độ thì kết quả thẩm định đưa ra càng chính xác và đáng tin cậy
Hình 4.6 Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ
Qua phỏng vấn, 74 thẩm định viên chiếm 48,7% cho rằng áp lực khách hàng có tác động đến kết quả thẩm định Áp lực khách hàng bao gồm: quy mô khách hàng, tầm quan trọng của kết quả thẩm định đối với khách hàng (mục đích thẩm định) và loại khách hàng Theo các nghiên cứu trước đây, khi áp lực khách hàng càng lớn, thẩm định viên thường dễ có khả năng sửa đổi giá trị chứng thư của mình, điều này sẽ ảnh hưởng đến tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định.
Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ
4.3.1 Các y ế u t ố ả nh h ưở ng đế n xác su ấ t chính xác c ủ a KQT Đ :
Các lập luận và chọn biến được đề cập ở phần phương pháp nghiên cứu Cơ sở để xây dựng lên các biến đó là sự thay đổi mức độ chính xác của kết quả thẩm định dưới tác động của các yếu tố được đề xuất
TRTHUC ,005 ,287 ,000 1 ,987 1,005 ,627 1,611 QMOCTY ,007 ,001 23,838 1 ,000 1,007 1,004 1,009 CTRANH -,081 ,238 ,117 1 ,733 ,922 ,623 1,364 QTHUOCTT ,200 ,302 ,437 1 ,509 1,221 ,743 2,006 TRDO ,818 ,474 2,978 1 ,084 2,267 1,039 4,944 APLUC -1,840 ,935 3,875 1 ,049 ,159 ,034 ,739 Constant -4,444 1,579 7,920 1 ,005 ,012 a Variable(s) entered on step 1: MBACH, TRTHUC, QMOCTY, CTRANH, QTHUOCTT, TRDO, APLUC
Hình 4.7 Các biến trong mô hình (Variables in the Equation)
4.3.2 Phân tích các ki ể m đị nh:
4.3.2.2 Kiểm định hệ số hồi quy:
Trong hình 4.1, cột mức ý nghĩa (Sig.) của kiểm định Wald cho thấy:
Các biến có mức ý nghĩa =0.05 Do đó, biến X2 (TRTHUC) tương quan không có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC)
+ Khi thị trường dịch vụ thẩm định giá có sự cạnh tranh gay gắt về giá phí, chất lượng dịch vụ, trình độ đội ngũ thẩm định viên, chế độ đãi ngộ nhân viên, hoạt động tiếp thị-hậu mãi ….tùy theo định hướng phát triển của công ty mà thẩm định viên buộc phải tuân theo để thu hút khách hàng Chính điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến mức độ khách quan và chính xác của kết quả thẩm định Tuy vậy, trong nghiên cứu này, biến X4 (CTRANH) có Sig=0.733>0.05 Do đó, biến X4 (CTRANH) tương quan không có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
+ Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường, thì giá trị ước tính ban đầu, cũng như nguồn dữ liệu để xác minh giá trị dự đoán đó sẽ đầy đủ và đáng tin cậy hơn Mặc dù vậy, theo kết quả của nghiên cứu này, biến X5( QTHUOCTT) có Sig=0.509>0.05 Do đó, biến X5 (QTHUOCTT) tương quan không có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
Các biến có mức ý nghĩa từ 90-94% bao gồm:
Thẩm định giá là một nghề đòi hỏi cao về trình độ chuyên môn và kiến thức nghiệp vụ liên quan đến nhiều lĩnh vực Thẩm định viên có trình độ sẽ hạn chế được những vi phạm, sai sót nghiêm trọng ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định Trong nghiên cứu này, biến X6 (TRDO) có Sig=0.084< 0.01 Do đó, biến X6 (TRDO) tương quan đồng biến có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 92%
Các biến có mức ý nghĩa >95% bao gồm:
+ Hệ thống thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định Do hàng hóa BĐS có tính cá biệt, mang yếu tố không gian, thời gian và chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu Các hàng hóa BĐS còn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ Chính vì vậy, để có thể định giá hàng hóa BĐS một cách chính xác đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ, đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận Trong nghiên cứu này, biến X1( MBACH) có Sig=0.003< 0.05 Do đó, biến X1( MBACH) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%
+ Theo các nghiên cứu trước đây, tại các công ty lớn (nhiều nhân viên) thường có sự phân chia bộ phận, phòng ban rõ ràng Chính vì vậy, thẩm định viên sẽ không phải chịu áp lực một mình đảm trách nhiều công việc Bên cạnh đó, lượng hồ sơ cần thẩm định cũng sẽ được dàn đều ở mức hợp lý, tránh tình trạng quá tải công việ do thiếu thời gian dẫn đến sai sót trong quá trình thẩm định Tại nghiên cứu này, biến X3( QMOCTY) có Sig=0.000< 0.05 Do đó, biến X3( QMOCTY) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%
+ Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm, và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế; hay Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định” Chính những lập luận này là cơ sở biện minh cho hành vi thay đổi giá trị báo cáo chứng thư của thẩm định viên trước áp lực của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng lớn, quan trọng đối với công ty Trong nghiên cứu này, biến X7 (APLUC) có Sig=0.049< 0.05 Do đó, biến X7 (APLUC) tương quan có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 95%
Như vậy kiểm định Wald cho biết mô hình có 4 biến phù hợp, bao gồm:
4.3.2.3 Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình:
(Y)DO CHINH XAC (=GIA THI TRUONG - GIA TRI THAM DINH) Percentage
Hình 4.8 Phân loại dự báo
Trong hình 4.8, với 69 trường hợp kết quả thẩm định không chính xác (xem theo cột) mô hình dự đoán đúng 54 trường hợp (xem theo hàng), vậy tỷ lệ đúng là 75% Đối với 83 trường hợp kết quả thẩm định chính xác, mô hình dự đoán đúng 65 trường hợp, tỷ lệ đúng là 81,3% Tỷ lệ dự báo đúng của toàn bộ mô hình (Overall Percentage) là 78,3%
Mức độ phù hợp của mô hình: (kết quả kiểm định Omnibus)
Omnibus Tests of Model Coefficients
Hình 4.9 Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình
Kiểm định Omnibus cho thấy Sig.