chuong 9-thi truong the chap - nhom 6-Final 2

Hình 9.2: Việc sử dụng thị trường thế chấp của các tổ chứcCƠ SỞ LÝ LUẬN LOẠI TỔ CHỨC TÀI CHÍNH SỰ THAM GIA VÀO THỊ TRƯỜNG THẾ CHẤP CỦA CÁC TỔ CHỨC Các ngân hàng thương mại và các tổ  T

3 Lê Hoài Giang

4 Huỳnh Trung Trãi

N I DUNG ỘI DUNG

 Thị trường thế chấp là thị trường chuyên cho vay các món nợ dài hạn trong

đó bên vay vốn (bên thế chấp) dùng tài sản là động sản hoặc bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ với bên cho vay (bên nhận thế chấp)

 Các khoản thế chấp là các chứng khoán được sử dụng để tài trợ mua các bất động sản, chúng được khởi tạo từ các tổ chức tài chính khác nhau như (các định chế tiết kiệm, các công ty thế chấp)

 Một thị trường thế chấp thứ cấp giúp các nhà khởi tạo các khoản cho vay thế chấp muốn bán lại các khoản cho vay có thế chấp này trước thời điểm đáo hạn

 Thị trường thế chấp phục vụ các cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu vốn dài hạn để mua bất động sản

 Thị trường thế chấp giúp các tổ chức tài chính thực hiện nghiệp vụ như các nhà cho vay bằng cách cho vay vốn dài hạn đáp ứng nhu cầu mua bất động sản

Một khoản thế chấp là một dạng hình thức nợ được tạo ra để tài trợ đầu tư bất động sản được bảo đảm bởi một tài sản hoặc bất động sản.

Người chủ sở hữu tài sản không đáp ứng được đầy đủ các nghĩa

vụ nợ, chủ nợ có thể tịch thu tài sản hoặc bất động sản.

Hợp đồng thế chấp qui định cụ thể lãi suất, thời gian đáo hạn và các tài sản thế chấp cho khoản vay

Tổ chức cho vay thế chấp (cầm cố) sẽ thu một khoản phí khởi đầu khi cung cấp một khoản cho vay có thế chấp

KI N TH C N N T NG V TH CH P ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẢNG VỀ THẾ CHẤP ỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP

Nếu tổ chức cho vay thế chấp (cầm cố) sử dụng quỹ

riêng của mình để tài trợ cho tài sản thì sẽ kiếm được

lợi nhuận từ chênh lệch giữa lãi suất thế chấp thu được

và các lãi suất mà tổ chức đó phải chi trả để có được

nguồn quỹ

Các khoản thế chấp có kỳ hạn 30 năm, nhưng kỳ hạn

15 năm cũng có khả dụng.

Thị trường thế chấp tạo thuận lợi cho sự luân

chuyển vốn như thế nào?

Thị trường thế chấp cho phép hộ gia đình và các công

ty gia tăng việc mua nhà, chung cư cao tầng, bất động

sản thương mại và do đó tài trợ cho tăng trưởng kinh

tế.

KI N TH C N N T NG V TH CH P ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẢNG VỀ THẾ CHẤP ỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP

CÁC

CƠ QUAN LIÊN BANG

VIỆC MUA NHÀ VÀ CHUNG CƯ

VIỆC MUA CÁC TÀI SẢN THƯƠNG MẠI

Các khoản cho vay thế chấp

Hình 9.2: Việc sử dụng thị trường thế chấp của các tổ chức

CƠ SỞ LÝ LUẬN

LOẠI TỔ CHỨC TÀI CHÍNH SỰ THAM GIA VÀO THỊ TRƯỜNG THẾ CHẤP CỦA CÁC TỔ CHỨC

Các ngân hàng thương mại và các tổ

 Tạo ra các khoản cho vay có thế chấp và duy trì chúng trong danh mục đầu rư

Các công ty cho vay thế chấp  Tạo ra các khoản cho vay có thế chấp và bán bán các khoản vay này trên thị trường thứ cấp

Các quỹ tương hỗ  Có thể phát hành chứng khoán và dùng số tiền thu được để xây dựng danh mục chứng khoán có

thế chấp

Các công ty chứng khoán  Sắp xếp các khoản cho vay thành nhóm và bán các chứng khoán có thế chấp đại diện cho các gói

cho vay thế chấp

 Cung cấp các công cụ giúp các tổ chức đầu tư thế chấp trong việc phòng ngừa rủi ro lãi suất

Các công ty bảo hiểm  Thường mua các khoản thế chấp hoặc các chứng khoán có thế chấp trên thị trường thứ cấp

Các tiêu chuẩn để đo lương uy tín trả nợ

CƠ SỞ LÝ LUẬN

* Mức vốn chủ sở hữu của khách hàng vay vốn

* Mức thu nhập của khách hàng vay

* Lịch sử tín dụng của khách hàng vay

Phân loại thế chấp

Thế chấp có thể được phân loại theo nhiều các khác nhau nhưng có hai các phân loại quan trọng là:

 Thế chấp tiêu chuẩn so với thế chấp dưới chuẩn

 Thế chấp được bảo hiểm so với thế chấp thông thường

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Phân loại thế chấp

• Thế chấp tiêu chuẩn so với thế chấp dưới chuẩn

Người vay có đáp ứng các tiêu chuẩn cho vay truyền thống hay không? Thế chấp dưới chuẩn được cung cấp cho khách hàng vay không đủ điều kiện cho các khoản vay tiêu chuẩn, vì họ có thu nhập tương đối thấp, hoặc khoản nợ hiện tại cao, hoặc chỉ có thế thanh toán trước một khoản tiền nhỏ

• Thế chấp được bảo hiểm và thế chấp thông thường

Thế chấp được liên bang bảo hiểm đảm bảo thanh toán tiền vay cho các tổ chức tài chính cho vay, nó chống lại khả năng vỡ nợ của bên đi vay Phí bảo hiểm là 0,5% của số tiền vay được áp dụng để trang trải các chi phí bảo hiểm thế chấp

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

Có các loại hình thế chấp nhà ở được cung ứng cho chủ nhà bao gồm các loại sau đây:

* Khoản thế chấp cố định lãi suất

* Khoản thế chấp điều chỉnh theo thị trường

* Khoản thế chấp thanh toán tăng dần

* Khoản thế chấp thanh toán tăng dần theo tháng

* Khoản thế chấp thứ hai

* Khoản thế chấp dự phần giá lên

* Khoản thế chấp thanh toán gộp

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

1 Khoản thế chấp cố định lãi suất

Một trong những quy định quan trọng nhất trong hợp đồng thế

chấp là lãi suất

Một khoản thế chấp lãi suất cố định sẽ cố định lãi suất của người vay trong suốt khoảng thời gian của khoản vay thế chấp

Khoản lãi đinh kỳ nhận bởi tổ chức tài chính cho vay là một hằng

số, bất kể lãi suất thị trường thay đổi theo thời gian như thế nào

Tổ chức tài chính nắm giữ khoản thế chấp cố định lãi suất trong danh mục tài sản có thể sẽ gặp phải những rủi ro lãi suất vì nó

thường sử dụng quỹ từ các khoản tiền gửi của khách hàng ngắn hạn để cho vay thế chấp dài hạn Nếu lãi suất tăng theo thời gian, chi phí huy động quỹ của tổ chức tài chính (từ tiền gửi) sẽ tăng lên.

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

1 Khoản thế chấp cố định lãi suất

Khách hàng vay có thế chấp lãi suất cố định không bị tác động của một sự gia tăng lãi suất, nhưng họ cũng không

được hưởng lợi khi lãi suất giảm

Khách hàng có thể sẽ được tài trợ lại (tức vay thế chấp mới thay thế cho khoản vay thế chấp hiện tại) với lãi suất thị

trường thấp hơn, nhưng họ vẫn phải chịu chi phí kết thúc và chi phí khởi đầu.

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

1 Khoản thế chấp cố định lãi suất

Trả dần nợ thế chấp với lãi suất cố định:

Với kỳ hạn và lãi suất thế chấp cố định, một lịch thanh toán triển khai cho thấy khoản thanh toán hàng tháng với vốn gốc và lãi như thế nào Trong những năm đầu của một khoản vay thế chấp thì hầu hết các khoản thanh toán phản ánh tiền lãi Theo thời gian khi một phần gốc được trả hết, tỷ lệ tiền lãi cũng giảm theo

Các tổ chức cho vay thế chấp lãi suất cố định sẽ nhận được các khoản thanh toán định kỳ bằng nhau trong một khoảng thời gian nhất định Khoản nhận được sẽ phụ thuộc vào vốn gốc khoản vay thế chấp, lãi suất và thời gian đáo hạn

Nếu bảo hiểm và các khoản thuế được bao gồm trong thanh toán thế chấp cũng sẽ ảnh hưởng đến số tiền nhận được

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

1 Khoản thế chấp cố định lãi suất

Hình 9.3 Một ví dụ về lịch thanh toán tại 1 số thời điểm (dựa vào một khoản vay thế chấp 100,000$ trong 30 năm , lãi suất 8%)

S TT ố TT

kho n ản

thanh toán

Các kho n ản thanh toán lãi thanh toán v n Các kho n ản ố TT

g c ố TT

T ng các kho n ổng các khoản ản thanh toán S d v n g c ố TT ư vốn gốc ố TT còn l i ại ố TT

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

1 Khoản thế chấp cố định lãi suất

Xem xét 100.000 $ vay thế chấp trong vòng 30 năm (360 tháng) với lãi suất hàng năm là 8% Để tập trung thanh toán gốc và lãi thế chấp, bảo hiểm và các loại thuế không bao gồm trong ví dụ này Phân tích về các khoản thanh toán hàng tháng thể hiện vốn gốc và tiền lãi được trình bày Hình 9.3

Trong tháng đầu tiên trả lãi $666,66 trong khi thanh toán vốn gốc chỉ là

$67,10 Ta thấy tỷ lệ tiền lãi lớn hơn được trả trong những năm đầu và phần vốn gốc lớn hơn được trả trong những năm sau đó.

Một lịch thanh toán có thể sử dụng để so sánh các khoản thanh toán hàng tháng của 1 khoản vay thế chấp 30 năm so với khoản vay thế chấp 15 năm.

Đối với các tổ chức tài chính cung cấp các khoản vay thế chấp, thế chấp

15 năm phải chịu rủi ro lãi suất ít hơn khoản thế chấp 30 năm do thời hạn đáo hạn ngắn hơn.

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

2 Khoản thế chấp điều chỉnh theo thị trường

2.1 Thế chấp có lãi suất điều chỉnh theo thị trường (ARM)

ARM cho phép lãi suất thế chấp được điều chỉnh với điều kiện thị trường

Hợp đồng thế chấp sẽ chỉ định công thức chính xác cho sự điều chỉnh này Một ARM phổ biến điều chỉnh mỗi năm với lãi suất gắn với lãi suất tín phiếu chính phủ trung bình năm trước (ví dụ T-bill trung bình cộng 2 phần trăm năm trước có thể được áp dụng)

Một số ARMs bây giờ chứa một điều khoản tuỳ chọn cho phép

người nắm giữ thế chấp chuyển sang lãi suất cố định trong một thời gian nhất định, chẳng hạn như 1 đến 5 năm kể từ khi khoản vay thế chấp ra đời

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

2 Khoản thế chấp điều chỉnh theo thị trường

2.1 Thế chấp có lãi suất điều chỉnh theo thị trường (ARM)

Hình 9.4 So sánh lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh theo thị trường của các khoản thế chấp qua thời gian.

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

 Hình 9.4 cho thấy khoản thế chấp được khởi tạo với lãi

suất cố định và lãi suất điều chỉnh theo thị trường qua

thời gian Chú ý rằng lãi suất cố định luôn luôn cao hơn

lãi suất điều chỉnh theo thị trường ở bất kỳ thời điểm nào khi một thế chấp ra đời

 Nếu họ hy vọng rằng lãi suất sẽ tương đối ổn định hoặc

giảm trong thời gian họ nắm giữ tài sản thì họ sẽ chọn

một ARM và ngược lại nếu họ hy vọng lãi suất sẽ tăng

lên đáng kể thi họ sẽ chọn một thế chấp cố định

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

2 Khoản thế chấp điều chỉnh theo thị trường

2.2 Các ARM từ quan điểm của các tổ chức tài chính

Lãi suất của một ARM di chuyển theo lãi suất hiện hành, các tổ chức tài chính

có thể ổn định lợi nhuận biên của họ Nếu chi phí quỹ tăng lên, thì thu nhập của họ trên các khoản cho vay thế chấp cũng tăng lên.

Các ARM chỉ định một biến động tối đa cho phép trong các lãi suất thế chấp mỗi năm và trong suốt thời gian thế chấp, bất kể những gì xảy ra với lãi suất thị trường.

Những lãi suất tăng tối đa thường là 2 phần trăm mỗi năm và 5 phần trăm cho

cả cuộc đời của khoản vay thế chấp.

Đối với mức lãi suất thị trường vượt ra ngoài ranh giới này, lợi nhuận biên của các tổ chức tài chính trên ARM có thể bị ảnh hương bởi sự biến động lãi suất Tuy nhiên so với khoản vay thế chấp lãi suất cố định thì rủi ro này là ít hơn.

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

3 Khoản thế chấp thanh toán dần (GPM)

Một khoản thế chấp thanh toán dần cho phép bên vay thực hiện khoản thanh toán nhỏ trong thời gian ban đầu của thế chấp.

Các khoản thanh toán tăng trên một cơ sở từ 5 đến 10 năm đầu và sau đó chững lại

Loại hình thế chấp này được thiết kế riêng cho các gia

định dự kiến có thu nhập cao hơn qua thời gian

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

4 Khoản thế chấp thanh toán tăng dần theo tháng

Là khoản thanh toán trong thời gian đầu thấp và tăng dần theo thời gian

Không giống như GPM các khoản thanh toán không chững lại và vẫn tiếp tục tăng (thường 4% mỗi năm) trong suốt cuộc đời của khoản vay

Khoản thế chấp thường được thanh toán trong 15 năm

hoặc ít hơn.

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

Lãi suất thế chấp thứ hai sẽ cao hơn so với thế chấp đầu tiên vì thứ tự

ưu tiên của quyền đối với tài sản thế chấp (khi bị vỡ nợ) là đứng sau thế chấp đầu tiên

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

 Các mức lãi suất cao hơn thể hiện sự đền bù lớn hơn như

là đền bù cho các rủi ro cao hơn mà nhà cung cấp thế chấp thứ hai phải gánh chịu

 Người bán nhà đôi khi cung cấp cho người mua khoản thế chấp thứ hai Thực tế này rất phổ biến khi nợ thế

chấp cũ có thể chuyển nhượng và giá bán của ngôi nhà

sẽ cao hơn nhiều so với số dư nợ gốc cò lại trên thế chấp đầu tiên

 Việc cung cấp thế chấp thứ hai giúp người bán có thể làm cho giá cả ngôi nhà phải chăng hơn và do đó dễ bán hơn

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

7 Thế chấp thanh toán gộp

Thế chấp thanh toán gộp chỉ yêu cầu trả lãi trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm Cuối giai đoạn này người vay phải trả toàn bộ số tiền gốc (trả gộp)

CÁC LO I VAY TH CH P NHÀ ẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP Ở

 Do các khoản tiền gốc không được trả cho đến khi khoản vay được đáo hạn nên các khoản

thanh toán hàng tháng sẽ thấp hơn

 Trên thực tế, người đi vay không thể trả được hết khoản tiền nợ từ 3-5 năm, vì vậy việc thanh toán gộp khi có hiệu lực buộc họ phải thực hiện khoản vay thế chấp mới Vì vậy họ phải chịu rủi ro lãi suất thế chấp sẽ cao hơn lúc tái tài trợ thế chấp.

Đ NH GIÁ VÀ R I RO C A CÁC TH CH P ỊNH GIÁ VÀ RỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP

Prin là thanh toán vốn gốc được thực hiện từng giai đoạn

k là TSSL đòi hỏi bởi các nhà đầu tư

Đ NH GIÁ VÀ R I RO C A CÁC TH CH P ỊNH GIÁ VÀ RỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP

TSSL đòi hỏi của một khoản thế chấp chủ yếu được xác

định bởi lãi suất phi RR hiện tại cùng thời gian đáo hạn.

Các yếu tố như RR tín dụng và thiếu tính thanh khoản sẽ

làm cho TSSL đòi hỏi của nhiều khoản thế chấp vượt quá lãi suất phi RR.

Ví dụ: Sự khác biệt giữa lãi suất thế chấp 30 năm và lãi suất

trái phiếu chính phủ 30 năm chủ yếu là do RR tín dụng và

do đó có xu hướng gia tăng trong những giai đoạn khi nền

kinh tế đang yếu như cuộc khủng hoảng tín dụng năm 2008.

Đ NH GIÁ VÀ R I RO C A CÁC TH CH P ỊNH GIÁ VÀ RỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP

Vì TSSL đòi hỏi của khoản vay thế chấp lãi suất cố định

được quyết định chủ yếu là do lãi suất phi rủi ro (Rf) và phần

bù rủi ro (RP) nên sự thay đổi trong giá trị của một khoản

thế chấp có thể được mô hình hóa như sau:

PM = f(Rf , RP)

Sự gia tăng trong lãi suất phi rủi ro hoặc phần bù rủi ro của một thế chấp lãi suất cố định dẫn đến TSSL đòi hỏi cao hơn khi đầu tư vào các khoản thế chấp dẫn đến giá khoản thế

chấp giảm.

Đ NH GIÁ VÀ R I RO C A CÁC TH CH P ỊNH GIÁ VÀ RỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP ẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP ẤP

2 RỦI RO ĐẦU TƯ VÀO THẾ CHẤP

Rủi ro tín dụng: là khả năng mà các nhà đầu tư sẽ bị tổn thất

(lỗ) nếu người vay thực hiện thanh toán chậm hoặc thậm chí vỡ

nợ

Nhà đầu tư phải cân nhắc thu nhập tiềm năng cao hơn từ việc

đầu tư vào các khoản thế chấp với việc đối mặt với các rủi ro (tỉ

lệ lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn so với lợi nhuận kỳ vọng)

Xác xuất mà người vay sẽ vỡ nợ bị ảnh hưởng bởi cả điều kiện

kinh tế và đặc điểm cụ thể của khách hàng vay mà bên cho vay

cần xem xét khi đánh giá mức độ tín nhiệm của người vay (mức vốn CSH được đầu tư bởi KH vay, mức thu nhập của người vay vốn và lịch sử tín dụng của KH vay)