Chuong 9- Thi truong the chap-nhom 6-final

CHƯƠNG 9: THỊ TRƯỜNG THẾ CHẤP Mục tiêu của chương: - Cung cấp các kiến thức mền tảng về các khoản thế chấp - Mô tả các loại thế chấp nhà phổ biến - Giải thích qui trình định giá và rủi r

CHƯƠNG 9:

THỊ TRƯỜNG THẾ CHẤP

Mục tiêu của chương:

- Cung cấp các kiến thức mền tảng về các khoản thế chấp

- Mô tả các loại thế chấp nhà phổ biến

- Giải thích qui trình định giá và rủi ro của thế chấp

- Giải thích chứng khoán có thế chấp và

- Giải thích các vấn đề thế chấp đã dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng

2008-2009 như thế nào

Các khoản thế chấp là các chứng khoán được sử dụng để tài trợ mua các bất động sản, chúng được khởi tạo từ các tổ chức tài chính khác nhau như (các định chế tiết kiệm, các công ty thế chấp)

Một thị trường thế chấp thứ cấp giúp các nhà khởi tạo các khoản cho vay thế chấp muốn bán lại các khoản cho vay có thế chấp này trước thời điểm đáo hạn Thị trường thế chấp phục vụ các cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu vốn dài hạn để mua bất động sản

Thị trường thế chấp giúp các tổ chức tài chính thực hiện nghiệp vụ như các nhà cho vay bằng cách cho vay vốn dài hạn đáp ứng nhu cầu mua bất động sản

I KIẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ THẾ CHẤP

Một khoản thế chấp là một dạng hình thức nợ được tạo ra để tài trợ đầu tư bất động sản Khoản nợ này được bảo đảm bởi một tài sản hoặc bất động sản, do đó nếu người chủ sở hữu tài sản không đáp ứng được đầy đủ các nghĩa vụ nợ, chủ nợ

có thể tịch thu tài sản hoặc bất động sản Các tổ chức tài chính ví dụ như (các tổ chức tiết kiệm, các công ty thế chấp) đóng vai trò trung gian bằng việc tạo ra các khoản cho vay thế chấp Họ xem xét các đơn xin vay thế chấp và đánh giá khả năng thanh toán nợ (uy tín trả nợ) của bên nộp đơn

Khoản thế chấp là kết quả cho sự khác biệt giữa tiền trả trước và giá trị được trả để sở hữu tài sản (bất động sản) Hợp đồng thế chấp qui định cụ thể lãi suất, thời gian đáo hạn và các tài sản thế chấp cho khoản vay Tổ chức cho vay thế chấp (cầm cố) sẽ thu một khoản phí khởi đầu khi cung cấp một khoản cho vay có thế chấp Ngoài ra nếu tổ chức cho vay thế chấp (cầm cố) sử dụng quỹ riêng của mình

để tài trợ cho tài sản thì sẽ kiếm được lợi nhuận từ chênh lệch giữa lãi suất thế chấp thu được và các lãi suất mà tổ chức đó phải chi trả để có được nguồn quỹ

Hầu hết các khoản thế chấp có kỳ hạn 30 năm, nhưng kỳ hạn 15 năm cũng có khả dụng

1 Thị trường thế chấp tạo thuận lợi cho sự luân chuyển vốn như thế nào?

Cách thức thị trường thế chấp tạo điều kiện thuận lợi cho dòng chẩy của

nguồn vốn được minh học trong hình 9.1 Các trung gian tài chính cung ứng các

khoản cho vay có thế chấp và tài trợ việc mua sắm của các hộ gia đình Các trung gian tài chính cung ứng các khoản cho vay có thế chấp huy động nguồn quỹ cho vay bằng việc nhận tiền gửi từ các hộ gia đình và từ việc bán một số khoản cho vay thế chấp mà họ đã khởi tạo cho các tổ chức đầu tư trên thị trường thứ cấp Các quỹ này được sử dụng để tài trợ nhiều hơn cho việc mua nhà, mua chung cư và tài sản thương mại Nhìn chung, thị trường thế chấp cho phép hộ gia đình và các công

ty gia tăng việc mua nhà, chung cư cao tầng, bất động sản thương mại và do đó tài trợ cho tăng trưởng kinh tế

Việc sử dụng thị trường thế chấp của các định chế Các công ty cho vay

thế chấp, tổ chức tiết kiệm và các ngân hàng thương mại cung ứng các khoản cho vay có thế chấp Các công ty cho vay thế chấp có xu hướng bán các khoản cho vay

có thế chấp của họ trên thị trường thứ cấp, mặc dù họ có thể tiếp tục nhận các khoản thanh toán cho các khoản cho vay thế chấp mà họ cung ứng Như vậy thu nhập của họ được tạo ra từ phí khởi đầu và phí xử lý, phí dịch vụ (service fee), và không xuất phát từ việc tài trợ thế chấp dài hạn Các quỹ tiết kiệm và các ngân hàng thương mại thường cho vay thế chấp nhà ở Các ngân Hàng thương mại cũng tạo ra các khoản cho vay thế chấp cung ứng cho các tập đoàn mua tài sản thương mại Tổ chức tiết kiệm và các ngân hàng thương mại thường sử dụng nguồn quỹ

HỘ GIA ĐÌNH

CÁCNHÀ ĐẦU

TƯTỔ CHỨC

CÁCTRUNG GIAN TÀI CHÍNH

CÁCCƠ QUAN LIÊN BANG

VIỆCMUA NHÀ VÀ CHUNG CƯ

VIỆC MUA CÁC TÀI SẢN THƯƠNG MẠI

Các kho n cho vay ản cho vay

th ch p ế chấp ấp

Tiền gửi

Tiền để mua trái phiếu

Khoả

n cho

vay t

hế ch

ấp đã

bán

Tiền đ

ể mua

các k

hoản

cho v

ay th

ế chấ p

Hình 9.1: Thị trường thế chấp tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn luân chuyển

nhận được từ tiền gửi của hộ gia đình để cung cấp các khoản tài trợ thế chấp Tuy nhiên họ cũng bán một số khoản cho vay thế chấp của họ trên thị trường thứ cấp Người mua các khoản cho vay thế chấp phổ biến trên thị trường thứ cấp là các tổ chức tiết kiệm, các ngân hàng thương mại, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí và một số loại quỹ tương hỗ Sự tham gia của các tổ chức tài chính trên thị

trường thế chấp được tóm tắt tại hình 9.2

Hình 9.2: Việc sử dụng thị trường thế chấp của các tổ chức

LOẠI TỔ CHỨC TÀI

CHÍNH

SỰ THAM GIA VÀO THỊ TRƯỜNG THẾ CHẤP CỦA CÁC

TỔ CHỨC

Các ngân hàng thương

mại và các tổ chức tiết

kiệm

 Tạo ra và cung ứng các dịch vụ liên quan các khoản cho vay thế chấp thương mại và nhà ở và duy trì các khoản cho vay thế chấp trong danh mục đầu tư của họ

 Đóng gói các khoản cho vay có thế chấp thành nhóm và bán các chứng khoán có thế chấp đại diện cho các gói cho vay thế chấp

 Mua các chứng khoán có thế chấp Các liên doàn tín dụng

và các công ty tài chính  Tạo ra các khoản cho vay có thế chấp và duy trì chúng trong danh mục đầu rư Các công ty cho vay thế

chấp

 Tạo ra các khoản cho vay có thế chấp và bán bán các khoản vay này trên thị trường thứ cấp

Các quỹ tương hỗ  Có thể phát hành chứng khoán và dùng số tiền thu được để xây

dựng danh mục chứng khoán có thế chấp Các công ty chứng

khoán  Sắp xếp các khoản cho vay thành nhóm và bán các chứng khoáncó thế chấp đại diện cho các gói cho vay thế chấp

 Cung cấp các công cụ giúp các tổ chức đầu tư thế chấp trong việc phòng ngừa rủi ro lãi suất

Các công ty bảo hiểm  Thường mua các khoản thế chấp hoặc các chứng khoán có thế

chấp trên thị trường thứ cấp

Các tiêu chuẩn để đo lương uy tín trả nợ

Khi các tổ chức tài chính xem xét đơn xin thế chấp, họ xem xét các thông tin phản ánh khả năng trả nợ của người vay Có ba tiêu chí để đánh giá khả năng trả

nợ của người vay

- Mức vốn chủ sở hữu của khách hàng vay vốn Các khoản tiền trả trước đại

diện cho vốn chủ sở hữu được đầu tư bởi khách hàng vay vốn Mức vốn chủ sở hữu được đầu tư càng thấp, xác xuất mà người vay vỡ nợ càng cao Một đại diện cho yếu tố này là tỷ lệ khoản vay trên giá trị, trong đó cho biết tỷ trọng giá trị của tài sản được tài trợ bằng nợ Khi người vay thực hiện thanh toán trả trước tương đối nhỏ, tỷ lệ khoản vay trên giá trị càng cao hơn và người vay ít bị tổn thất khi họ ngừng thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản vay thế chấp của họ

- Mức thu nhập của khách hàng vay Khách hàng vay có mức thu nhập tương

đối thấp với các khoản thanh toán tiền vay định kỳ có nhiều khả năng vỡ nợ trên các khoản vay của họ Thu nhập xác định số tiền khả dụng mỗi tháng của khách

hàng vay để có thể thực hiện thanh toán thế chấ Mức thu nhập thay đổi theo thời gian, tuy nhiên, sẽ khó khăn cho những người cho vay thế chấp dự đoán khả năng trả nợ trong suốt thời gian cho vay thế chấp còn tồn tại, đặc biệt là mức độ mất việc cao

- Lịch sử tín dụng của khách hàng vay Với các điều kiện khác là tương tự,

khách hàng vay với một lịch sử có các vấn đề tín dụng có khả năng vỡ nợ hơn so với những người không có vấn đề tín dụng

Phân loại thế chấp

Thế chấp có thể được phân loại theo nhiều các khác nhau nhưng có hai các phân loại quan trọng là

+ Thế chấp tiêu chuẩn so với thế chấp dưới chuẩn

+ Thế chấp được bảo hiểm so với thế chấp thông thường

Thế chấp tiêu chuẩn so với thế chấp dưới chuẩn Được phân loại theo việc

người vay có đáp ứng có đáp ứng các tiêu chuẩn cho vay truyền thống hay không? Thế chấp dưới chuẩn được cung cấp cho khách hàng vay không đủ điều kiện cho các khoản vay tiêu chuẩn, vì họ có thu nhập tương đối thấp, hoặc khoản nợ hiện tại cao, hoặc chỉ có thế thanh toán trước một khoản tiền nhỏ Trong những năm gần đây, đặc biệt là giữa năm 2003 và 2005, nhiều tổ chức tài chính như các công ty thế chấp tăng cho vay dưới chuẩn như một cách để mở rộng kinh doanh, họ có thể thu phí cao hơn như phí thẩm định và lãi suất cao hơn trên khoản thế chấp để bù đắp cho những rủi ro vỡ nợ Lãi suất thế chấp dưới chuẩn thường cao hơn 1,5% đến 2,5% so với lãi suất tiêu chuẩn Các khoản thế chấp dưới chuẩn giúp một số người thu nhập thấp mua nhà tuy nhiên các khoản thế chấp này rất dễ bị vỡ nợ Một số lượng lớn các khoản thế chấp dưới chuẩn bị vỡ nợ, dẫn đến cuộc khủng

hoảng tín dụng bắt đầu từ năm 2008 (cuộc khủng hoảng này sẽ trình bầy ở phần

sau)

Thế chấp được bảo hiểm và thế chấp thông thường Vay thế chấp cũng

thường được phân loại thành dạng liên bang bảo hiểm hoặc thông thường Thế chấp được liên bang bảo hiểm đảm bảo thanh toán tiền vay cho các tổ chức tài chính cho vay, nó chống lại khả năng vỡ nợ của bên đi vay Phí bảo hiểm là 0,5% của số tiền vay được áp dụng để trang trải các chi phí bảo hiểm thế chấp, Bên bảo đảm có thể là Cục quản trị nhà ở liên bang (Federal Housing Administration – FHA) hoặc Cục quản trị cựu chiến binh (Veterans Administration – VA) Để hội

đủ điều kiện vay thế chấp FHA và VA từ một tổ chức tài chính, khách hàng vay phải đáp ứng các yêu cầu khác nhau theo qui định của các cơ quan chính phủ Ngoài ra, số tiền thế chấp tối đa được giới hạn bởi luật pháp (mặc dù giới hạn khác nhau giữa các quốc gia để giải thích cho sự khác biệt về chi phí nhà ở) Khối lượng

của các khoản vay FHA đã liên tục vượt quá múc cho vay VA từ năm 1960 Cả hai loại tài sản thế chấp này đã trở nên ngày càng phổ biến trong 30 năm qua

Các tổ chức tài chính cũng cung cấp các khoản vay thế chấp thông thường Mặc dù không được liên bang bảo hiểm, họ có thể được bảo hiểm tư nhân để các

tổ chức tài chính cho vay vẫn có thể tránh được rủi ro tín dụng Phí bảo hiểm trả tiền bảo hiểm tư nhân có khả năng sẽ được chuyển sang cho người đi vay Người cho vay có thể chọn gánh chịu rủi ro tín dụng cho chính mình và tránh phí bảo hiểm Một số người tham gia vào thị trường thế chấp thứ cấp chỉ mua những khoản thế chấp thông thường được bảo hiểm tư nhân (trừ khi tỷ lệ của khoản vay trên giá trị của khoản thế chấp nhỏ hơn 80%)

II CÁC LOẠI VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở

Có các loại hình thế chấp nhà ở được cung ứng cho chủ nhà bao gồm các loại sau đây:

- Khoản thế chấp cố định lãi suất

- Khoản thế chấp điều chỉnh theo thị trường

- Khoản thế chấp thanh toán tăng dần

- Khoản thế chấp thanh toán tăng dần theo tháng

- Khoản thế chấp thứ hai

- Khoản thế chấp dự phần giá lên

- Khoản thế chấp thanh toán gộp

1 Khoản thế chấp cố định lãi suất

Một trong những quy định quan trọng nhất trong hợp đồng thế chấp là lãi suất Nó có thể được xác định như một lãi suất cố định hoặc có thể cho phép điều

chỉnh lãi định kỳ theo thời gian Một khoản thế chấp lãi suất cố định sẽ cố định

lãi suất của người vay trong suốt khoảng thời gian của khoản vay thế chấp Như vậy khoản lãi đinh kỳ nhận bởi tổ chức tài chính cho vay là hằng số, bất kể lãi suất thị trường thay đổi theo thời gian như thế nào Tổ chức tài chính nẵm giữ khoản thế chấp cố định lãi suất trong danh mục tài sản có thể sẽ gặp phải những rủi ro lãi suất vì nó thường sử dụng quỹ từ các khoản tiền gửi của khách hàng ngắn hạn để cho vay thế chấp dài hạn Nếu lãi suất tăng theo thời gian, chi phí huy động quỹ của tổ chức tài chính (từ tiền gửi) sẽ tăng lên

Khách hàng vay có thế chấp lãi suất cố định không bị tác động của một sự gia tăng lãi suất, nhưng họ cũng không được hưởng lợi khi lãi suất giảm Mặc dù họ

có thể sẽ được tài trợ lại (tức vay thế chấp mới thay thế cho khoản vay thế chấp

hiện tại) với lãi suất thị trường thấp hơn, nhưng họ vẫn phải chịu chi phí kết thúc

và chi phí khởi đầu

* Trả dần nợ thế chấp với lãi suất cố định:

Với kỳ hạn và lãi suất thế chấp cố định, một lịch thanh toán triển khai cho thấy khoản thanh toán hàng tháng với vốn gốc và lãi như thế nào Trong những năm đầu của một khoản vay thế chấp thì hầu hết các khoản thanh toán phản ánh tiền lãi Theo thời gian khi một phần gốc được trả hết, tỷ lệ tiền lãi cũng giảm theo

Các tổ chức cho vay thế chấp lãi suất cố định sẽ nhận được các khoản thanh toán định kỳ bằng nhau trong một khoảng thời gian nhất định Khoản nhận được sẽ phụ thuộc vào vốn gốc khoản vay thế chấp, lãi suất và thời gian đáo hạn Nếu bảo hiểm và các khoản thuế được bao gồm trong thanh toán thế chấp cũng sẽ ảnh hưởng đến số tiền nhận được

Số TT

khoản

thanh toán

Các khoản thanh toán lãi

Các khoản thanh toán vốn gốc

Tổng các khoản thanh toán

Số dư vốn gốc còn lại

Xem xét 100.000 $ vay thế chấp trong vòng 30 năm (360 tháng) với lãi suất hàng năm là 8% Để tập trung thanh toán gốc và lãi thế chấp, bảo hiểm và các loại thuế không bao gồm trong ví dụ này Phân tích về các khoản thanh toán hàng tháng thể hiện vốn gốc và tiền lãi được trinh bày Hình 9.3 Trong tháng đầu tiên trả lãi $666,66 trong khi thanh toán vốn gốc chỉ là $67,10 Ta thấy tỷ lệ tiền lãi lớn

hơn được trả trong những năm đầu và phần vốn gốc lớn hơn được trả trong những năm sau đó

Một lịch thanh toán có thể sử dụng để so sánh các khoản thanh toán hàng tháng của 1 khoản vay thế chấp 30 năm so với khoản vay thế chấp 15 năm.

Đối với các tổ chức tài chính cung cấp các khoản vay thế chấp, thế chấp 15 năm phải chịu rủi ro lãi suất ít hơn khoản thế chấp 30 năm do thời hạn đáo hạn ngắn hơn

2 Khoản thế chấp điều chỉnh theo thị trường

2.1 Thế chấp có lãi suất điều chỉnh theo thị trường (ARM)

ARM cho phép lãi suất thế chấp được điều chỉnh với điều kiện thị trường Hợp đồng thế chấp sẽ chỉ định công thức chính xác cho sự điều chỉnh này Một ARM phổ biến điều chỉnh mỗi năm với lãi suất gắn với lãi suất tín phiếu chính phủ trung bình năm trước (ví dụ T-bill trung bình cộng 2 phần trăm năm trước có thể được áp dụng)

Một số ARMs bây giờ chứa một điều khoản tuỳ chọn cho phép người nắm giữ thế chấp chuyển sang lãi suất cô định trong một thời gian nhất định, chẳng hạn như một đến năm năm kể từ khi khoản vay thế chấp ra đời

Hình 9.4 So sánh lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh theo thị trường của các khoản thế chấp qua thời gian

Hình 9.4 cho thấy khoản thế chấp được khởi tạo với lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh theo thị trường qua thời gian Chú ý rằng lãi suất cố định luôn luôn

cao hơn lãi suất điều chỉnh theo thị trường ở bất kỳ thời điểm nào khi một thế chấp

ra đời Nếu họ hy vọng rằng lãi suất sẽ tương đối ổn định hoặc giảm trong thời gian họ nắm giữ tài sản thì họ sẽ chọn một ARM và ngược lại nếu họ hy vọng lãi suất sẽ tăng lên đáng kể thi họ sẽ chọn một thế chấp cố định

2.2 Các ARM từ quan điểm của các tổ chức tài chính

Bởi vì lãi suất của một ARM di chuyển theo lãi suất hiện hành, các tổ chức tài chính có thể ổn định lợi nhuận biên của họ Nếu chi phí quỹ tăng lên, thì thu nhập của họ trên các khoản cho vay thế chấp cũng tăng lên Vì lý do này ARM trở nên phổ biến qua thời gian

Hầu hết các ARM chỉ định một biến động tối đa cho phép trong các lãi suất thế chấp mỗi năm và trong suốt thời gian thế chấp, bất kể những gì xảy ra với lãi suất thị trường Những lãi suất tăng tối đa thường là 2 phần trăm mỗi năm và 5 phần trăm cho cả cuộc đời của khoản vay thế chấp Đối với mức lãi suất thị trường vượt ra ngoài ranh giới này, lợi nhuận biên của các tổ chức tài chính trên ARM có thể bị ảnh hương bởi sự biến động lãi suất Tuy nhiên rủi ro này là ít hơn đáng kể

so với rủi ro tương tự của các khoản vay thế chấp lãi suất cố định

3 Khoản thế chấp thanh toán dần (GPM)

Một khoản thế chấp thanh toán dần cho phép bên vay thực hiện khảon thanh toán nhỏ trong thời gian ban đầu của thế chấp; các khoản thanh toán tăng trên một

cơ sở từ 5 đến 10 năm đầu và sau đó chững lại Đây là loại hình thế chấp được thiết kế riêng cho các gia định dự kiến có thu nhập cao hơn (khả năng thực hiện thanh toán hàng tháng cao hơn) qua thời gian Ở đây cũng có thể hiểu rằng người vay thế chấp đang trì hoãn một phần thanh toán khoản vay của họ

4 Khoản thế chấp thanh toán tăng dần theo tháng

Tương tự như GPM trong đó khoản thanh toán hàng tháng trong thời gian đầu thấp và tăng dần theo thời gian Không giống như GPM các khoản thanh toán không chững lại và vẫn tiếp tục tăng (thường 4% mỗi năm) trong suốt cuộc đời của khoản vay Với 1 lịch thanh toán tăng tốc như vậy thì khoản thế chấp thường được thanh toán trong 15 năm hoặc ít hơn

5 Khoản thế chấp thứ hai

Khoản thế chấp thứ hai được sử dụng kết hợp với khoản thế chấp thứ nhất hoặc đầu tiên Một số tổ chức tài chính có thể giới hạn số tiền cho vay ở khoản thế chấp đầu tiên dựa vào thu nhập của người vay Sau đó tổ chức tài chính khác có thể cung cấp một thế chấp thứ hai có kỳ hạn ngắn hơn thế chấp đầu tiên Ngoài ra, lãi suất thế chấp thứ hai sẽ cao hơn so với thế chấp đầu tiên vì thứ tự ưu tiên của quyền đối với tài sản thé chấp (khi bị vỡ nợ) là đứng sau thế chấp đầu tiên Các

mức lãi suất cao hơn thể hiện sự đền bù lớn hơn như là đền bù cho các rủi ro cao hơn mà nhà cung cấp thế chấp thứ hai phải gánh chịu

Người bán nhà đôi khi cung cấp cho người mua khoản thế chấp thứ hai Thực

tế này rất phổ biến khi nợ thế chấp cũ có thể chuyển nhượng và giá bán của ngôi nhà sẽ cao hơn nhiều so với số dư nợ gốc cò lại trên thế chấp dầu tiên Bằng cách cung cấp thế chấp thứ hai, người bán có thể làm cho giá cả ngôi nhà phải chăng hơn và do đó dễ bán hơn

6 Thế chấp dự phần giá lên

Một thế chấp dự phần giá lên cho phép người mua nhà có được một thế chấp với lãi suất thấp hơn thị trường Đổi lại, người cho vay cung cấp lãi suất cho vay hấp dẫn sẽ được phân chia trong sự tăng giá của ngôi nhà Tỷ lệ chính xác của khoản phân chia này sẽ được đàm phán ở phần khởi đầu của khoản vay thế chấp

7 Thế chấp thanh toán gộp

Thế chấp thanh toán gộp chỉ yêu cầu trả lãi trong khoản thời gian từ 3 đến 5 năm Cuối giai đoạn này người vay phải trả toàn bộ số tiền gốc (trả gộp) Bởi vì không có khoản tiền gốc được trả cho đến khi khoản vay được đáo hạn, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ thấp hơn Trên thực tế, người đi vay không thể trả được hết khoản tiền nợ từ 3-5 năm, vì vậy việc thanh toán gộp khi có hiệu lực buộc họ phải thực hiện khoản vay thế chấp mới Vì vậy họ phải chịu rủi ro lãi suất thế chấp

sẽ cao hơn lúc tái tài trợ thế chấp

III ĐỊNH GIÁ VÀ RỦI RO CỦA CÁC THẾ CHẤP:

1 ĐỊNH GIÁ CỦA CÁC THẾ CHẤP:

- Vì các khoản thế chấp thường được bán ở thị trường thứ cấp nên chúng liên tục được định giá bởi các nhà đầu tư tổ chức

- Giá thị trường (PM) các khoản thế chấp là giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai được nhận bởi các nhà đầu tư:

PM = ∑

t =1

n

C+Prin

(1+ k )t

Trong đó: C là tiền lãi

Prin là thanh toán vốn gốc được thực hiện từng giai đoạn

k là TSSL đòi hỏi bởi các nhà đầu tư

(Tương tự trái phiếu, giá trị thị trường của một thế chấp là giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai được nhận bởi các nhà đầu tư, tuy nhiên không giống

như trái phiếu dòng tiền định kỳ thường bao gồm một khoản thanh toán vốn gốc cùng với một khoản thanh toán lãi)

- TSSL đòi hỏi của một khoản thế chấp chủ yếu được xác định bởi lãi suất phi RR hiện tại cùng thời gian đáo hạn Tuy nhiên, các yếu tố khác như RR tín dụng và thiếu tính thanh khoản sẽ làm cho TSSL đòi hỏi của nhiều khoản thế chấp vượt quá lãi suất phi RR

Ví dụ: Sự khác biệt giữa lãi suất thế chấp 30 năm và lãi suất trái phiếu chính phủ

30 năm chủ yếu là do RR tín dụng và do đó có xu hướng gia tăng trong những giai đoạn khi nền kinh tế đang yếu như cuộc khủng hoảng tín dụng năm 2008

- Vì TSSL đòi hỏi của khoản vay thế chấp lãi suất cố định được quyết định chủ yếu là do lãi suất phi rủi ro (Rf) và phần bù rủi ro (RP) nên sự thay đổi trong giá trị của một khoản thế chấp có thể được mô hình hóa như sau:

PM = f(Rf , RP)

- Sự gia tăng trong lãi suất phi rủi ro hoặc phần bù rủi ro của một thế chấp lãi suất

cố định dẫn đến TSSL đòi hỏi cao hơn khi đầu tư vào các khoản thế chấp dẫn đến giá khoản thế chấp giảm

2 RỦI RO ĐẦU TƯ VÀO THẾ CHẤP

Với sự không chắc chắn của những yếu tố tác đến giá thế chấp, giá khoản thế châp trong tương lai là không chắc chắn Sự không chắc chắn mà các tổ chức tài chính sẽ phải đối mặt khi đầu tư các khoản thế chấp là RR tín dụng, RR lãi suất và RR thanh toán trước

 Rủi ro tín dụng: là khả năng mà các nhà đầu tư sẽ bị tổn thất (lỗ) nếu người

vay thực hiện thanh toán chậm hoặc thậm chí vỡ nợ

- Nhà đầu tư phải cân nhắc thu nhập tiềm năng cao hơn từ việc đầu tư vào

các khoản thế chấp với việc đối mặt với các rủi ro (tỉ lệ lợi nhuận thực tế

có thể thấp hơn so với lợi nhuận kỳ vọng)

- Xác xuất mà người vay sẽ vỡ nợ bị ảnh hưởng bởi cả điều kiện kinh tế và

đặc điểm cụ thể của khách hàng vay mà bên cho vay cần xem xét khi đánh giá mức độ tín nhiệm của người vay (mức vốn CSH được đầu tư bởi KH vay, mức thu nhập của người vay vốn và lịch sử tín dụng của KH vay)

 Rủi ro lãi suất: