Điều kiện để chuyển nhượng đất đai Đất đai muốn chuyển nhượng được phải đáp ứng các điều kiện sau: – Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; – Đất không có tranh chấp; – Quyền sử dụng đấ
Trang 1Thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ mới nhất
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện nhất định”
A Điều kiện để chuyển nhượng đất đai
Đất đai muốn chuyển nhượng được phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất
B Trường hợp mua bán, chuyển nhượng toàn bộ nhà đất
1 Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Các bên đến cơ quan công chứng có thẩm quyền để lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, góp vốn, chuyển đổi nhà đất
a, Chi phí
Các chi phí bao gồm lệ phí và thù lao công chứng
b, Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục
Trang 2Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:
CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng
Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ)
Lưu ý: Trường hợp tài sản được nhận tặng cho, nhận thừa kế, hoặc là tài sản riêng trước
thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh (liên hệ với
tư vấn viên của sàn pháp lý để được tư vấn cụ thể)
Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:
CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng
Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn)
Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục
thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận
c, Lập và ký hợp đồng
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng Tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:
- Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán)
- Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)
- Bản lưu tại cơ quan thuế
- Bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất
Lưu ý: Theo luật công chứng 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, tổ chức công chứng
được quyền sao y bản chính các giấy tờ và có giá trị pháp lý như sao y tại UBND phường
Do vậy, các Bên chỉ cần xuất trình bản chính để đối chiếu và phô tô lại, nếu cần sao y bản chính thì yêu cầu VPCC sao y bản chính Số lượng bản sao không giới hạn
2 Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.
Bao gồm 02 thủ tục: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ
Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế:
Trang 315-20 ngày làm việc, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế)
a, Kê khai và nộp thuế
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai)
Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;
- Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
Thành phần hồ sơ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể
ký thay)
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính)
- Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân)
b, Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán
Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế
Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế
Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế
Trang 4Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ)
Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước
bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của nhà nước Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót
C Trường hợp mua bán, chuyển nhượng một phần nhà đất
1 Điều kiện để chia tách thửa đất
Tìm hiểu xem thửa đất có đủ điều kiện để chia tách 1 phần không Điều kiện chia tách thửa:
- Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 3m trở lên
- Có diện tích không nhỏ hơn 30m2mỗi thửa (tức là nếu một thửa chia làm hai thì diện tích của thửa đất đem chia tách phải từ 60 m2 trở lên mới tách được thửa) Đất đã được cấp sổ đỏ, không nằm trong quy hoạch
Nếu đủ điều kiện chia tách như trên thì thực hiện tiếp thủ tục mua bán như sau: Thuê một
công ty có chức năng đo đạc để đo vẽ trích lục thửa đất, hiện trạng nhà (Nên chọn những
công ty có kinh nghiệm, chi phí hợp lý, không nên hỏi cơ quan tài nguyên môi trường, vì
có thể bị đội chi phí lên).
2 Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán nhà đất
Bước 1: Bên chuyển nhượng xin công văn chia tách tại cơ quan tài nguyên môi trường.
Thời gian thực hiện: 15-21 ngày Mục đích của việc xin công văn này là để cơ quan tài nguyên môi trường xác định lại một lần nữa thửa đất có đủ điều kiện để chia tách theo quy định của pháp luật và quy hoạch của vùng hay không
Bên chuyển dịch gửi hồ sơ xin tách thửa nhà đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:
- Đơn xin tách thửa kê khai theo mẫu
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + (01 bản chính + 01 bản sao)
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển dịch (ít nhất 3 bản chính)
- Biên bản hiện trạng nhà (ít nhất 3 bản chính nếu diện tích đất chuyển dịch có cả nhà trên đất)
Trang 5- 02 bản sao CMND + Hộ khẩu của Bên chuyển dịch và bên nhận chuyển dịch.
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của từng tỉnh
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sẽ kiểm tra hiện trạng, nếu đủ điều kiện tách thửa thì ra công văn đồng ý cho tách thửa
Lưu ý: Một số quận, huyện sẽ giữ sổ đỏ bản chính của người yêu cầu chia tách và đưa lại
bản sao có đóng dấu của tài nguyên môi trường
Bước 2: Công chứng và làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên và môi
trường
Thủ tục này tương tự đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ nhà đất ở trên
Điểm khác biệt là hồ sơ làm thủ tục sẽ có thêm:
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất
- Biên bản hiện trạng nhà (nếu có)
- Công văn đồng ý chia tách của tài nguyên và môi trường