Gồm 7 Bài tập về Luật đất đai dành cho các bạn sinh viên học sinh tham khảo ôn thi của Đại học Luật kinh tế. Các bài tập đưa ra các tình huống nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai. Nhằm làm quen và phát triển các tình huống nếu có được nêu ra trong đề thi Luật Đất đai.
Trang 1Luật đất đai Tham khảo Bài Tập:
Gia đình bà A sở hữu 1000m2 đất nông nghiệp trong đô thị từ năm 1991, năm 2004 diện tích đất đó được quy hoạch thành đất ở
Hỏi:
Gia đình bà A có được tiếp tục sử dụng diện tích đất đó không
Nếu được tiếp tục sử dụng, gia đình bà A có phải chuyển mục đích sử dụng đất không?
Trả Lời:
1/ Sự kiện pháp lý:
Năm 1991 gia đình bà A sở hữu 1000m2 đất nông nghiệp trong đô thị
Năm 2004 diện tích đất đó được quy hoạch thành đất ở
Hỏi: (1) gia đình bà A có được tiếp tục sử dụng diện tích đất đó không? (2) nếu được sử dụng thì có phải chuyển đổi mục đích sử dụng không?
2/ Luật áp dụng:
Luật đất đai 2003
Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất
3/ Giải quyết vấn đề:
3.1 Gia đình bà A vẫn được tiếp tục sử dụng diện tích đất đó vì:
Theo quy định tại luật đất đai 2003 ( hiệu lực từ 01/7/2004) Tại khoản 2 điều 29 luật đất đai 2003 quy định:
“trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã được xác định trước khi công bố quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật”
Như vậy: nếu năm 2004 mà diện tích đất nông nghiệp trong đô thị đó được quy hoạch sau ngày 01/7/2004 thì gia đình bà A vẫn tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp đó
Gia đình bà A vẫn tiếp tục sử dụng diện tích đất nói trên nếu bà A có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước quy hoạch ( trong trường hợp không có giấy chứng nhận này thì bà vẫn có thể xin xác nhận của UBND
xã )
3.2 Khi được tiếp tục sử dụng 1000m2 đất nông nghiệp đó, thì gia đình bà A không nhất thiết phải chuyển mục đích sử dụng đất nếu vẫn có nhu cầu sử dụng diện tích đất này là đất nông nghiệp
Vì: theo khoản 02 điều 29 luật đất đai 2003, thì quy định: “ việc quy hoạch này nhà nước chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã được xác định trước khi công bố quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất”
Trong trường hợp bà A muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thì theo khoản 2 điều 36 bộ luật đất đai quy định, bà A phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất với văn phòng của tổ chức
có thẩm quyền đăng ký sử dụng đất hoặc UBND xã nơi có đất và bà A chỉ được giao đất trong hạn mức đất
ở đô thị do pháp luật quy định
Trường hợp thu phí sử dụng đất: Theo khoản 2 điều 9 nghị định 198 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất thì bà
A phải nộp tiền sử dụng đất Số tiền bà A phải nộp bằng mức chieenh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
4/ Kết luận:
Như vậy, theo sự phân tích nói trên và căn cứ vào luật đất đai 2003 thì gia đình bà A vẫn được tiếp tục sử dụng diện tích đất nói trên Và khi được sử dụng tiếp diện tích đất nói trên thì gia đình bà A không nhất thiết phải chuyển mục đích sử dụng nếu vẫn có nhu cầu sử dụng diện tích đất này làm đất nông nghiệp./
Bài Tập:
Hộ gia đình ông A năm 1989 được UBND huyện cấp đất ở, diện tích là 200m2 sát đường quốc lộ Việc giao đất tại thực địa do UBND xã thực hiện nhưng không có giấy tờ thể hiện mốc giới cách mép đường
là bao nhiêu Hiện nay đo tới sát mép đường vẫn là 200m2 Năm 2008 UBND huyện thu hồi 30m2 để mở rộng đường nhưng không bồi thường, không có quyết định thu hồi đất vì cho rằng phần đất bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn giao thông
Hộ ông A không đồng ý và không thực hiện yêu cầu trả đất cho hội đồng GPMB UBND huyện đã
tổ chức cưỡng chế (không có quyết định cưỡng chế)
Hỏi:
1 UBND huyện có các hành vi hành chính nào khi thực thi nhiệm vụ thu hồi đất trái pháp luật?
2 Hộ ông A không được bồi thường đúng hay sai? Vì sao?
Trang 23 Việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện đúng hay sai? Vì sao? Quy định tại văn bản nào?
4 Ông A có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định tại các văn bản pháp luật nào?
Trả lời
Câu 1: UBND huyện có các hành vi hành chính nào khi thực thi nhiệm vụ thu hồi đất trái pháp luật?
UBND huyện đã có các hành vi hành chính để thực thi nhiệm vụ thu hồi đất trái pháp luật là: Thứ nhất, căn cứ vào Luật đất đai 2003, tại điều 39:
Khoản 2: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thầm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư”
Như vậy, năm 2008 UBND huyện thu hồi 30m2 để mở rộng đường mà không thông báo trước với hộ gia đình ông A là trái pháp luật, trái với khoản 2 điều 39 của luật đất đai năm 2003
Thứ hai, khi tiến hành cưỡng chế, UBND huyện đã không có quyết định cưỡng chế mà lại tổ chức cưỡng chế, điều đó có nghĩa là UBND huyện đã làm sai
Thứ ba, việc không bồi thường cho ông A cũng là không đúng Căn cứ vào điều 42, điều 43 của Luật đất đai
2003, căn cứ vào nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 ông A có điều kiện để được bồi thường Câu 2: Hộ ông A không được bồi thường đúng hay sai? Vì sao?
Hộ ông A không được bồi thường là sai Vì những lí do sau đây:
Thứ nhất, căn cứ vào điều 8 nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:
1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
2 Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai
3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có trong các loại giấy tờ sau đây:
a Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà
…
Như vậy, ông A có đủ điều kiện để được bồi thường Đất của ông A được UBND huyện cấp cho từ năm
1989 và khi đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc đến năm 2008 UBND huyện thu hồi đất của ông A như thế là không đúng
Thứ hai, căn cứ vào Luật đất đai năm 2003:
Điều 42: Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
Khoản 1: “Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của điều 50 của luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7,8 ,9,
10, 11, và 12 điều 38 và các điểm b, c, d,đ, g khoản 1 điều 43 của luật này”
Điều 43: Những trường hợp mà thu hồi đất không bồi thường:
1 Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
a Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 điều 38 của luật này
b Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
c Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.…
g Đất nông nghiệp sử dụng vào các mục đích công ích của xã, thị trấn Như vậy, trường hợp của ông A không thuộc đối tượng điều 42 và điều 43 của luật này nên việc bồi thường cho ông A là đúng
Câu 3: Việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện đúng hay sai? Vì sao? Quy định tại văn bản nào? Việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện trong trường hợp trên là sai Vì những lí do sau: Thứ nhất, vào năm 1989 khi hộ gia đình ông A được UBND huyện cấp đất ở, diện tích 200m2, có nghĩa là
hộ gia đình ông A đã có quyết định giao đất của UBND huyện, theo điều 50 của luật đất đai 2003 thì hộ gia đình ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều đó chứng tỏ rằng UBND huyện công nhận quyền sử dụng hợp pháp diện tích là 200m2 đó
Thứ hai, vào năm 2008 khi UBND huyện thu hồi 30m2 để mở rộng đường nhưng không bồi thường, không
có quyết định thu hồi đất là sai Căn cứ vào khoản 2 điều 39 luật đất đai năm 2003: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tam mươi ngày đối với đất phi nông
Trang 3nghiệp, cơ quan nhà nước có thầm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể và bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư” Như vậy, khi tiến hành thu hồi đất, UBND huyện đã không thông báo trước cho ông A về việc thu hồi đất, nên UBND huyện làm như vậy là không đúng
Thứ ba, khi tiến hành cưỡng chế thu hồi đất, UBND huyện đã không làm theo đúng thủ tục, khi chưa có quyết định thu hồi đất mà UBND huyện đã cưỡng chế thu hồi đất là sai, vi phạm
Câu 4: Ông A có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định tại các văn bản pháp luật nào?
Ông A có quyền khiếu nại, tố cáo khởi kiện theo quy định tại các văn bản pháp luật sau: Thủ tục khiếu nại về đất đai Theo đó, ông A làm thủ tục, hồ sơ khiến nại lên UBND huyện để giải quyết, trường hợp ông A không đống ý với quyết định giải quyết của chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc hết thời hạn giải quyết
mà vẫn không nhận được quyết định giải quyết khiếu nại thì có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
Bài tập:
Gia đình ông A được giao 2000 m2 sử dụng đất trồng lúa nước Tuy nhiên do trồng lúa nước mất nhiều công chăm sóc, khi thu hoạch giá cả lại không được bao nhiêu nên ong A quyết định tự cải tạo đất để chuyển từ việc trồng lúa nước sang nuôi tôm
Hỏi:
- ông A có vi phạm pháp luật đất đai hay không? Vì sao? Nếu có thì bị xử lí như thế nào?
- Anh (chị ) hãy tư vấn cho ông A cần phải làm gì khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa nước sang nuôi tôm theo đúng quy định của pháp luật
Trả lời:
1 Xác định hành vi của ông A là đúng hay sai và xử lí vi phạm
Việc làm của ông A trong trường hợp trên là trái với pháp luật vì các lí do:
- thứ nhất: điều 15 luật đất đai có quy định nhà nước nghiêm cấm hành vi sử dụng đất không đúng mục đích Xét trong trường hợp này, tuy rằng ông A chuyển mục đích sử dụng đất là do trồng lúa nước mất công sức nhưng không thu được lợi nhuận cao, nhưng mảnh đất trên là mảnh đất nông nghiệp dùng để trồng lúa nước nên khi ông A tự ý chuyển mục đích sử dụng đất tức là đã sử dụng đất không đúng mục đích nên đã vi phạm điều 15 luật đất đai đã nêu ở trên
- thứ hai: việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng lúa nước sang nuôi trồng thủy sản hay mục đích khác phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 36 và khoản 2 điều 37 của bộ luật đất đai 2003 thì việc quyết định cho người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thủy sản thuộc thẩm quyền UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh Đồng thơi phải tuwn theo thủ tục quy định tại điều 125 bộ luật đất đai 2003
Việc làm của ông A có thể bị xử lí như sau:
Việc làm của ông A đã vi phạm pháp luật đất đai và sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại điều 140 luật đất đai 2003 và được cụ thể hóa tại điều 8 và điều 9 nghị định số 182/2004/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai Theo đó, tùy thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất của ông A đang sử dụng mà áp dụng một trong 4 mức xử phạt sau đây:
- trường hợp giá trị quyền sử dụng đất với diện tích vi phạm quy đổi thành tiền dưới 2 triệu đồng thì bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đến 200.000 đồng
- Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất với diện tích vi phạm quy đổi thành tiền từ 2 triệu đến đươi 5 triệu đồng thì bị phạt từ 200.000 đến 500.000 đồng
- Trường hợp nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sai phạm quy đổi thành tiền có giá trị từ 5 triệu đến dưới 10 triệu đồng thì bị xử phạt tiền từ 500.000 đến 2 triệu đồng
- Trường hợp nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sai phạm quy đổi thành tiền có giá trị từ 10 triệu đồng trở lên thì bị xử phạt tiền từ 2 triệu đến 10 triệu đồng
Ngoài mức xử phạt nêu trên ông A còn bị áp dụng biện pháp khôi phục lại tình trạng đất như trước khi bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra
2 Tư vấn cho ông A chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật
Luật đất đai 2003 quy định 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:
- thứ nhất là trường hợp chuyển mục đích phải được sự cho phép của cơ quan auanr lí nhà nước có thẩm quyền
- thứ 2 là trường hợp người sử dụng đất chỉ phải đăng kí với UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu đã có
kế hoạch sử dụng đã được phê duyệt
Trang 4Như vậy ông A thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thứ nhất Ông A phải tiến hành những thủ tục theo điều 134, nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định như sau:
Người xin chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất đối với hộ cá nhân và gia đình gồm:
+ đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
+ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2,5 điều 50 luật đất đai
Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoặc sử dụng đất đối với trường hợp chưa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích hồ sơ địa chính
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao cho hồ sơ địa phương gửi cho cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời gian thực hienj khồn quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lí
Sau khi hoành tất các thủ tục trên ông A có thể bắt đầu sử dụng đất để nuôi tôm theo đúng nhu cầu của mình và đúng với quy định của pháp luật
Bài tập:
Năm 1961, ông A mua 3 ha ruộng đất Năm 1968, ông A góp 3 ha ruộng đất này vào hợp tác xã Năm 1987, hợp tác xã giải thể và chính quyền địa phương chia đất cho các hộ gia đình nhận khoán, nhưng ông A và 4 người con không được chia đất để cach tác Ông A và các con đã làm đơn khiếu nại nhiều lần về việc này nhưng không được trả lời Năm 2009, ông A mất Hiện 4 người con của ông A trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn không có đất để sản xuất Những người con này đã làm đơn kiện đòi lại đất mà ông
A đã góp vào hợp tác xã, mãi cũng không được Cha mẹ tôi đã mất, hiện nay gia đình chúng tôi gồm 5 người làm nông nghiệp ở nông thôn mà không có ruộng để sản xuất Vậy theo pháp luật hiện hành thì tôi có thể lấy lại 3 ha ruộng của cha mẹ hay không? thủ tục đòi lại đất như thế nào?
1 1 Việc đòi lại đất của các người con của ông A đúng hay sai? vì sao?
2 2Vụ việc này sẽ do cơ quan nhà nước nào giải quyết? thủ tục giải quyết như thế nào?
3 3 Tư vấn cho 4 người con của ông A các thủ tục để có đất sản xuất sử dụng vào mục đích nông nghiệp
4 4 Việc làm của chính quyền địa phương trong vụ việc này đúng hay sai? Vì sao?
Trả lời:
Câu 1: Cần giải quyết các vấn đề sau
Vấn đề 1: Quyền sử dụng đất sau khi góp vào hợp tác xã vẫn thuộc về hợp tác xã hay gđ ông A?
- Cơ sở để xác định:
Tùy câu chữ trong Văn bản góp ruộng này để xác định có sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ông
A sang HTX không?
- Nếu có sự dịch chuyển (trường hợp này là phổ biến): => Hệ quả: Hợp tác xã là người sử dụng đất Như vậy khi hợp tác xã giải thể phải căn cứ vào điều lệ của HTX để xử lý quyền lợi của xã viên
Nếu không có sự dịch chuyển (trường hợp này ít xảy ra): => Ông A vẫn là người sử dụng đất Quyền sử dụng đất của ông A không liên quan gì đến việc giải thể hợp tác xã và chính sách giao khoán ruộng của chính quyền địa phương => Căn cứ pháp luật về thừa kế, các con ông A tiếp tục là người có quyền sử dụng đối với 3ha đất
Vấn đề 2: Nếu 3ha đất (do ông A góp) thuộc quyền sử dụng của hợp tác xã thì khi hợp tác xã giải thể thì quyền sử dụng đất được xử lý như thế nào?
Quyền lợi của gđ ông A khi giải thể HTX được xử lý theo Điều lệ HTX
Tuy nhiên, riêng vấn đề ruộng đất mà HTX sử dụng thì Hiếp pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý Do đó, khi hợp tác xã giải thể, toàn bộ đất đai do HTX sử dụng phải giao lại cho chính quyền địa phương quản lý
Nếu không có sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ông A sang HTX thì: việc ông A không được trả lại ruông đất khi hợp tác xã giải thể là phù hợp nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý được quy định trong Hiến pháp 1980
Vấn đề 3: Chính quyền địa phương thực hiện chính sách giao khoán
Việc gđ ông A không được giao khoán ruộng có đúng không?
Chia làm 2 trường hợp:
Trang 51 Hộ gia đình ông A từ chối việc giao khoán
2 Hộ gia đình ông A mong muốn được giao khoán nhưng không được giao ruộng
Xử lý trường hợp 1: Ông A từ chối việc giao khoán thì việc chính quyền không giao ruộng là đúng Việc từ chối giao khoán thể hiện bởi:
- Chính quyền yêu cầu hộ gia đình phải có đơn xin khoán nhưng gđ ông A không có đơn
- Trong thời gian chia ruộng cho các hộ gđ nhận khoán, hộ gđ ông A bỏ đi nơi khác sinh sống
- Áp dụng Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” thì các con của ông A không thể đòi lại đất
Xử lý trường hợp 2: Khi gđ ông A có mong muốn được giao khoán
- Khoản 3 Điều 1 Quyết định 13/HĐBT ngày 01/02/1989 quy định về nguyên tắc giải quyết mọi quan hệ ruộng đất như sau: “Bảo đảm cho mọi người lao động sản xuất nông nghiệp có đất đai sản xuất làm cho tình hình ruộng đất được ổn định và nông dân yên tâm sản xuất.”
Như vậy, chính quyền không giao khoán ruộng cho ông A là trái với quy định trên
Kết luận:
1 Nếu việc góp ruộng của ông A vào HTX không làm dịch chuyển quyền sử dụng đất sang HTX thì căn cứ theo pháp luật về thừa kế, các con của ông A là những người sử dụng đất hợp pháp Và do đó, họ có quyền đòi lại quyền sử dụng đất của mình
2 Nếu việc góp ruộng của gđ ông A vào hợp tác xã có làm dịch chuyển quyền sử dụng đất sang hợp tác xã thì gđ ông A cũng không có quyền đòi lại đất mà chỉ có quyền nhận ruộng khoán từ chính quyền theo quy định:
- Trường hợp gđ ông A từ chối nhận khoán thì việc chính quyền không giao khoán cho gia đình ông A là đúng
- Trường hợp gđ ông A có mong muốn nhận ruộng khoán thì việc chính quyền không giao khoán là trái quy định và các con của ông A tiếp tục có quyền yêu cầu chính quyền cấp ruộng cho họ
Câu 2: Thẩm quyền giải quyết
Thẩm quyền: Căn cứ khoản 2 Điều 37, Khoản 2 Điều 136 Luật đất đai 2003, UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Thủ tục: Nếu đã chuyển dịch quyền sử dụng đất cho HTX: Thủ tục theo Điều 122 Luật đất đai 2003
Câu 3: Tư vấn thủ tục
Ngoài quy định tại Điều 122, đọc thêm nghị định 181/2004/NĐ-CP, NĐ 84/2007/NĐ-CP, NĐ 88/2009/NĐ-CP
Câu 4: Xem lại câu 1
Bài tập:
Ông A sử dụng 2 ha đất trồng lúa tại Cần Giờ, TPHCM từ năm 1990 đến nay (không có giấy tờ về QSDĐ) Hỏi:
a Ông A có được cấp GCNQSDĐ không? Tại sao?
Trường hợp ông A thuộc đối tượng đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 LĐĐ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nên vẫn được cấp GCNQSDĐ nếu thỏa mãn các điều kiện quy định tại khoản 4 điều 50 LĐĐ, điều 14 NĐ 84:
+ Được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp
+ Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy định SDĐ
b Ông A muốn mở rộng sản xuất nông nghiệp nên đã nhận chuyển nhượng thêm 10 ha đất trồng lúa tại Cần Giờ Việc nhận chuyển nhượng này được phép không? Tại sao?
Chưa xem nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11 có quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng về QSDĐ nông nghiệp (nếu thỏa mãn thì được áp dụng khoản 3 điều 113 LĐĐ, điểm b khoản 1 điều 99, khoản
3 điều 103 NĐ 181)
c Cho biết thời hạn sử dụng đất của 2 ha đất nói trên? Nếu hết thời hạn sử dụng đất thì giải quyết thế nào?
Trường hợp của Ông A nằm trong hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 điều 70 LĐĐ Nên áp dụng khoản 1 điều 67 LĐĐ thì thời hạn sử dụng đất của 2 ha trên là 20 năm Thời hạn được tính từ ngày 15/10/1993
Nếu hết thời hạn sử dụng đất thì Ông A nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật
về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt thì được nhà nước tiếp tục giao (khoản 1 điều 67 LĐĐ) Nếu ông A không gia hạn thêm thì áp dụng khoản 10
Trang 6điều 38 LĐĐ nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường trong trường hợp này (điểm a khoản 1 điều 43 LĐĐ)
Bài tập:
Công ty TNHH K là tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động sản Công ty K muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán và cho thuê tại quận 9 Khu đất mà cty K muốn sử dụng để thực hiện dự án hiện trạng là đất nông nghiệp do nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng Hỏi:
a Trường hợp này nhà nước có thu hồi đất để giao cho cty K thực hiện dự án không? Tại sao? Trường hợp trên thuộc khoản 2 điều 40 LĐĐ, khoản 6 điều 36 NĐ 181,không thuộc các trường hợp nhà nước thu hồi đất dược quy định tại khoản 1 điều 40 LĐĐ, khoản 2 điều 36 NĐ 181 Vì vậy, đối với dự
án này nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất mà Cty K được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của các hộ già đình, cá nhân trên (nếu dự án phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt)
b Nếu thuộc trường hợp thu hồi đất thì cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi?
Áp dụng khoản 1 điều 44 LĐĐ thì UBND TPHCM có thẩm quyền thu hồi đất
c Hình thức sử dụng đất của công ty K trong trường hợp nói trên
Áp dụng khoàn 2 điều 34 LĐĐ thì hình thức sử dụng đất của cty K là nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất (Cty TNHH K là tổ chức kinh tế trong nước)
Bài tập:
Ông M sử dụng 200m2 đất ở tại xã Y, huyện X, tỉnh T từ năm 1992 (không có giấy tờ QSDĐ) Năm
2005, 200m2 đất mà ông M đang sử dụng nằm trong khu vực được quy hoạch xây dưng công trình công cộng Tháng 7/2007, 200m2 đất của ông M bị thu hồi để thực hiện quy hoạch Hỏi:
a Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất của ông M?
Áp dụng khoản 2 điều 44 LĐĐ thì UBND huyện X có thẩm quyền thu hồi đất của ông M
b Trường hợp bị thu hồi đất, ông M có được bồi thường không, tại sao?
Mặc dù, ông M không có giấy tờ QSDĐ nhưng trường hợp ông M thuộc khoản 4 điều 51 LĐĐ , nếu thỏa mãn 2 điều kiện dược quy định tại K4 Đ51 thì ông M vẫn có thể được bồi thường
27 Giao dịch QSDĐ của NSDĐ trong các trường hợp sau đây có được thực hiện theo quy định của pháp luật hay không? tại sao?
a Ông A để thừa kế QSDĐ trồng lúa nước cho con gái mình là B - hiện là giáo viên 1 trường THPT
Chia làm các trường hợp sau:
+ Sử dụng đất không phải là đất thuê: Áp dụng khoản 5 điều 113 LĐĐ, điểm d khoản 1 điều 99 NĐ 181 (trường hợp này là thừa kế nên không áp dụng điều 103 NĐ 181) thì giao dịch này phù hợp với quy định của pháp luật Tuy nhiên, đây là đất trồng lúa nước nên nếu chị B muốn chuyển mục đích SDĐ phải được phép của CQNN có thẩm quyền (khoản 1 điều 36 LĐĐ)
+ Sử dụng đất thuê: nếu thuộc khoản 2 điều 114 LĐĐ thì được, còn lại thì không
b Hộ gia đình C đổi 1000m2 đất nông nghiệp của mình để lấy 70 m2 đất ở của hộ gia đình ông D Áp dụng khoản 2 điều 113 LĐĐ, điểm a khoản 1 điều 99, điều 102 NĐ 181 thì giao dịch trên không phù hợp với quy định của pháp luật
c Tổ chức kinh tế tặng cho QSDĐ cho bà E – là mẹ VN anh hùng có hoàn cảnh rất neo đơn Chia làm các trường hợp sau:
+ Được nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ: không được tặng cho
+ Được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: nếu tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nn thì được tặng cho nhà tình nghĩ gắn liền với đất; nếu tiền SDĐ có nguồn gốc từ NSNN: ko được tặng cho
+ Được nhà nước cho thuê đất: trả tiền thuê đất hàng năm: không được tặng cho; trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm: được tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất
Như vậy, Việc TCKT tặng cho như trên là không phù hợp với quy định của PL (nếu muốn tặng cho thì tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất trong 2 trường hợp được nhà nước cho phép nói trên)
d Công ty TNHH N dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho công ty CP H nhằm đảm bảo cho khoản nợ mà công ty N đã vay của công ty H
Các trường hợp:
+ Được nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ: không được thế chấp QSDĐ (khoản 2 điều 109 LĐĐ) + Được nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ: tiền SDĐ đã trả nếu không có nguồn gốc từ NSNN thì được thế chấp QSDĐ (điểm d khoản 2 điều 110 LĐĐ); tiền SDĐ đã trả nếu có nguồn gốc từ NSNN thì không được
Trang 7+ Được nhà nước cho thuê đất: nếu rơi vào trường hợp được quy định tại điểm đ khoản 1 điều 111 LĐĐ thì được thế chấp QSDĐ
Các trường hợp được nhà nước cho thế chấp QSDĐ, công ty N được quyền thế chấp nhưng bắt buộc cty
CP H phải là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN
e Ông Smith, công dân Mỹ đang đầu tư tại VN, nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất của hộ gia đình ông T
để thực hiện dự án đầu tư của mình
Xem điều 121 LĐĐ được sửa đổi, bổ sung năm 2009, điều 120 LĐĐ, điểm b khoản 1 điều 99 NĐ 181
f Sau khi nhận quyết định giao đất và được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, công ty bất động sản X tiến hành huy động vốn bằng cách nhận tiền cọc của những người đăng ký mua trước căn hộ trong dự án của mình
Xem khoản 1 điều 101 NĐ 181