Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Trang 1MỤC LỤC Trang
1 Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 2
1.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 2
1.2 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 2
1.3 Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 2
1.4 Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất 3
1.4.1 Bên thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 3
1.4.2 Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 3
1.5 Nội dung cơ bản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất 3
2 Phân biệt thế chấp quyền sử dụng đất và cầm cố theo tập quán 4
2.1 Giống nhau 4
2.2 Khác nhau 4
* Cố đất theo tập quán 5
3 Hình thức, thủ tục của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 5
3.1 Hình thức 5
3.2 Thủ tục 5
4 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất 10
Trang 2Chuyên đề: Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
1 Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 1.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
1.2 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Thứ nhất, về luật điều chỉnh: đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau như Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở và pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, các quy định về giao dịch bảo đảm, các quy định về công chứng
- Thứ hai, việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực
- Thứ ba, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký thế chấp
1.3 Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
a Quyền sử dụng đất
Theo quy định Luật đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất chỉ có thể được thế chấp khi đủ các điều kiện:
- Thứ nhất, quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận
- Thứ hai, đất không có tranh chấp
- Thứ ba, phải còn thời hạn sử dụng đất
b Tài sản gắn liền với đất
Khi thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, với công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận
c Tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 163 thì tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm
Trang 3giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc
sở hữu của bên bảo đảm
1.4 Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
1.4.1 Bên thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Cá nhân: Cá nhân tham gia trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải là người đầy đủ năng lực pháp luật pháp luật đầy đủ Trong trường hợp
bị hạn chế năng lực năng lực pháp luật phải có người giám hộ trong các giao dịch về thế chấp Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu và thế chấp nhà ở tại Việt Nam phải thỏa mãn các điều kiện tại Luật Nhà ở
- Hộ gia đình: Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung Việc định đoạt (bao gồm cả thế chấp) tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý
- Tổ chức: Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, luật nhà ở năm 2014 tổ chức được nhà nước giao đất có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất, nhà ở kinh doanh để vay vốn
1.4.2 Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm Bên nhận thế chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức, là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam
1.5 Nội dung cơ bản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp Quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định cụ thể trong 10 hợp đồng thế chấp trên cơ sở bộ luật dân sự, các văn bản hướng dẫn và luật tổ chức tín dụng
Quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Thứ nhất, khi nghĩa vụ bảo đảm đã hoàn thành
- Thứ hai, việc chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo sự thỏa thuận của các bên
- Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên thế chấp
- Thứ tư, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
Trang 4- Thứ năm, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị Tòa
án tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp còn quy định việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi bên thế chấp, bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp
2 Phân biệt thế chấp quyền sử dụng đất và cầm cố theo tập quán
2.1 Giống nhau
- Là biện pháp bảo đảm trong quan hệ dân sự, tồn tại với mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự trong phạm vi đã thỏa thuận
- Đối tượng là tài sản của bên bảo đảm, tài sản có giá trị thanh toán cao
- Là hợp đồng phụ, mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ ở hợp đồng chính
- Đều là quan hệ đối nhân
- Phương thức xử lý tài sản giống nhau
- Bên cầm cố hoặc bên thế chấp là bên có nghĩa vụ hoặc là bên thứ ba
- Thời điểm chấm dứt: Khi nghĩa vụ bảo đảm chấm dứt
2.2 Khác nhau
* Thế chấp quyền sử dụng đất
- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
- Đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất, không giao đất cho bên nhận thế chấp sử dụng, chỉ giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo pháp luật
- Thời điểm có hiệu lực là Khi bên thế chấp chuyển giao các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp thì thế chấp có hiệu lực
- Hình thức thế chấp quyền sử dụng đất là lập thành văn bản (hợp đồng), có công chứng, chứng thực theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013
- Thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt hiệu lực hợp đồng khi Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Tài sản thế chấp đã được xử lý; Theo thỏa thuận của các bên
Trang 5* Cố đất theo tập quán
- Theo quy định tại điều 309 BLDB 2015 thì cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
- Tuy nhiên, nếu hiểu theo tập quán: cố đất là một tập quán mà theo đó một người có quyền sử dụng đất dùng chính thửa đất này làm vật bảo đảm cho một tài sản (tiền, vàng,
…) từ người khác trong một thời gian thỏa thuận Khi đến hạn thời gian thỏa thuận mà bên cố đất không chuộc lại thì tùy theo thỏa thuận mà bên nhận cố đất có thể tiếp tục sử dụng thửa đất đó hoặc bên cố đất phải bán thửa đất đó cho bên nhận cố đất, hoặc bên nhận cố đất trả lại thửa đất đó cho bên cố đất để bên cố đất tiếp tục cho người khác cố hay chuyển nhượng cho người khác và trả lại tài sản cho người nhận cố đất
- Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất Bên nhận cố đất được quyền sử dụng đất trong thời hạn thỏa thuận
- Thời điểm có hiệu lực của cố đất là khi bên cố đất chuyển giao đất cho bên nhận cố đất
- Hình thức cố đất thông thường chỉ làm giấy tay hoặc thỏa thuận miệng, nội dung do
2 bên thỏa thuận, không theo khuôn mẫu
- Cầm cố tài sản chấm dứt hiệu lực khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Tài sản cầm cố đã được xử lý; Theo thỏa thuận của các bên
3 Hình thức, thủ tục của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
3.1 Hình thức
- Hình thức thế chấp quyền sử dụng đất là lập thành văn bản (hợp đồng), có công chứng, chứng thực theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, theo Điều 715 Bộ luật dân sự 2005
3.2 Thủ tục
- Theo quy định hiện hành thì thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thể chia ra nhóm sau:
+ Nhóm 1: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất
Trang 6+ Nhóm 2: Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
+ Nhóm 3: Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp
+ Nhóm 4: Xóa đăng ký thế chấp
- Người đi thế chấp quyền sử dụng đất thuộc 4 nhóm nêu trên cần được biết các trình
tự, thủ tục sau đây:
* Nộp hồ sơ:
Chủ sử dụng có thể nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện có đảm bảo hồ sơ đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (sau đây gọi chung là Văn phòng Đăng ký đất đai); Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ
Trong trường hợp nộp trực tiếp thì sau khi nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả trong đó ghi đầy đủ các thông tin về thời điểm nhận hồ
sơ (ngày, tháng, năm), thời hạn giải quyết hồ sơ, thời hạn trả kết quả, tên và chữ ký của cán bộ tiếp nhận hồ sơ và vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Sổ tiếp nhận và trả kết quả); Nếu hồ sơ không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận từ chối nhận hồ sơ đăng ký và trực tiếp hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện hồ sơ hoặc cấp Phiếu hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật
Trong trường hợp nộp qua đường bưu điện thì sau khi nhận cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thì vào sổ tiếp nhận và thực hiện các công việc giống như trường hợp nộp trực tiếp, nếu hồ sơ không hợp lệ thì ngay trong ngày nhận được hồ
sơ, cán bộ tiếp nhận lập văn bản từ chối đăng ký trong đó ghi các thông tin về các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đã nhận được, lý do từ chối, hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ đăng ký Văn bản từ chối gửi trả lại cùng hồ sơ đăng ký cho người yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện có bảo đảm
* Thời hạn giải quyết hồ sơ
- Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ, nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo Trường hợp phải
Trang 7kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển
hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
+ Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nộp hồ
sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến
- Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp nêu trên không bao gồm thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận
* Hồ sơ đăng ký thế chấp bao gồm:
- Người yêu cầu đăng ký thế chấp có thể nộp 01 bản chính các loại giấy tờ sau đây: + Các loại Đơn yêu cầu đăng ký, xóa đăng ký thế chấp hoặc Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp Đơn yêu cầu đăng ký phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của
tổ chức, cá nhân là bên thế chấp và bên nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền Trường hợp hợp đồng thế chấp đã được công chứng hoặc chứng thực thì Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu (nếu có) của bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu (nếu có) của tổ chức, cá nhân là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp ủy quyền đối với trường hợp yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký về bên nhận thế chấp, sửa chữa sai sót thông tin về bên nhận thế chấp, yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, yêu cầu xóa đăng ký thế chấp Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu (nếu có) của tổ chức, cá nhân là bên thế chấp hoặc người được bên thế chấp ủy quyền đối với trường hợp yêu cầu xóa đăng ký thế chấp và có văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp
+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định; Hợp đồng, phụ lục hợp đồng hoặc Hợp đồng, phụ lục hợp đồng có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định hoặc văn bản khác trong trường hợp các bên thỏa thuận thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký
+ Giấy chứng nhận
+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp: Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền; Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,
Trang 8tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp
- Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bản chính hoặc 01 bản chụp đồng thời xuất trình bản chính để đối chiếu các loại giấy tờ sau đây:
+ Văn bản chứng minh thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản về việc đất được dùng để tạo lập tài sản gắn liền với đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật
+ Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư
+ Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký
+ Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp
+ Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp đơn yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên thế chấp
+ Văn bản cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án hoặc Giấy chứng nhận đăng ký thay đổi nội dung thế chấp
đã đăng ký do Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp cấp
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền
- Trong trường hợp đăng ký thế chấp tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận thì ngoài các loại giấy tờ nêu trên còn bổ sung thêm hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
- Trong trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì ngoài những giấy tờ nêu trên, người đi đăng ký thế chấp cần bổ sung thêm Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư; Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự
Trang 9án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai đối với trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở Trong trường hợp cá nhân mua nhà
ở thì bổ sung thêm hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở; Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở Trong trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình thì bổ sung thêm Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực
- Ngoài ra chủ sử dụng có thể đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, đăng
ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp, yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đăng ký do lỗi của người thực hiện đăng ký thì
bổ sung thêm đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký nếu phần chứng nhận nội dung đăng ký có sai sót hoặc Đơn yêu cầu đăng ký thiếu nội dung chứng nhận của cơ quan đăng ký và thực hiện theo quy định tại Điều 24, 25 và 27 của Thông tư liên tịch số 09/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016
* Trả kết quả hồ sơ
- Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho người yêu cầu đăng ký 01 bản chính các loại giấy tờ sau:
+ Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai
+ Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp có chứng nhận của Văn phòng đăng
ký đất đai
+ Giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng ký thế chấp, nội dung đăng ký thay đổi, xóa đăng ký hoặc có nội dung sửa chữa sai sót
+ Văn bản thông báo chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký trong trường hợp người thực hiện đăng ký tự phát hiện có sai sót trong hồ sơ địa chính do lỗi của mình hoặc Văn bản đính chính thông tin sai sót về nội dung đăng ký và Đơn yêu cầu đăng ký
có chứng nhận của cơ quan đăng ký có sai sót trong trường hợp người yêu cầu đăng ký phát hiện sai sót
- Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành sao lưu hồ sơ theo quy định tại Điều
38, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016
Trang 104 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
Căn cứ Điều 715 Bộ luật dân sự 2005 thì “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế
chấp.”
* Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu
có thoả thuận
* Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp
- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp
- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng
* Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất
- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận.
- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản
thế chấp.
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế
chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ
thế chấp.
* Ý nghĩa của việc thế chấp quyền sử dụng đất
- Mở ra một khả năng mới để người sử dụng có thêm nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất, tăng hiệu quả của việc sử dụng đất Đồng thời bằng việc thế chấp này thì hộ gia đình, cá nhân thấy rõ trách nhiệm vật chất của mình trước việc vay vốn đầu tư vào kinh doanh Chính vì lẽ đó sẽ kích thích việc nâng cao năng lực làm chủ, năng lực kinh doanh của người sử dụng đất