Vinpearl danangx

Nếu như bạn đang tìm tài liệu về M&A, thì đây là tài liệu có ích cho bạn.

t

TÓM TẮT BÁO CÁO

Công ty Cổ phần Vinpearl Đà Nẵng là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng khách sạn, biệt thự, ngoài

ra còn cung cấp các dịch vụ liên quan như nhà hàng, spa, khu vui chơi giải trí, Vị trí của Vinpearl Đà Nẵng tọa lạc trên một khu đất rộng 15,4 ha sát biển, tại vị trí đắc địa nhất của dải biển Sơn Trà - Điện Ngọc, phía trước là biển, sau lưng được bao bọc bởi dãy núi Ngũ Hành Sơn Quy mô hoạt động của khu nghỉ dưỡng bao gồm 1 khách sạn quốc tế 5 sao (204 phòng) và 39 căn biệt thự sang trọng

để bán và cho thuê Dự án được đầu tư và quản lý bởi Vinpearl với tổng mức đầu tư dự kiến ban đầu khoảng 1.388 tỷ đồng (trước VAT) Sau gần 1 năm xây dựng kể từ cuối năm 2009 tới nay, dự án về cơ bản đã xây dựng xong phần thô và đang hoàn thiện nốt phần nội thất, dự kiến có thể sẽ chính thức đi vào hoạt động kể từ đầu năm 2012 Thời gian hoàn vốn của dự án là 7,5 năm, giá trị NPV đạt được khoảng 348,4 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt là đơn vị thực hiện tư vấn định giá cho Công ty Cổ phần Vinpearl Đà Nẵng, mục đích của việc định giá này là nhằm xác định tỷ lệ chuyển đổi giữa cổ phần của Công ty Cổ phần Vinpearl (VPL) và Công ty Cổ phần Vinpearl

Đà Nẵng Kết quả cho ra giá trị hợp lý đối với mỗi cổ phần của Công ty Cổ phần Vinpearl Đà Nẵng được xác định nằm trong khoảng

từ 19.963 đồng/cổ phần - 21.424 đồng/cổ phần Mức giá khuyến nghị được dùng để xác định tỷ lệ chuyển đổi là mức giá nằm ở giữa

khoảng giá trên, tương đương với 20.693 đồng/cổ phần Mặc dầu vậy, chúng tôi cho rằng bất kỳ mức giá nào nằm trong khoảng giá

nói trên cũng là mức giá hợp lý có thể dùng để xác định tỷ lệ chuyển đổi.

2

MỤC LỤC

TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI ĐÀ NẴNG

1 Tri n v ng ngành ể ọ

Đà Nẵng là một trong những thành phố du lịch nghỉ dưỡng nhiều tiềm năng Theo tra của

Savills, điểm hấp dẫn lớn nhất đối với các du khách tới Đà Nẵng đó là bờ biển đẹp (được Tạp chí Forbes bình chọn là một trong số 15 bãi biển đẹp nhất hành tinh) Điều này giúp cho Đà Nẵng trở thành một trong những địa điểm du lịch nghỉ dưỡng lý tưởng cho các khách du lịch trong nước và quốc tế Ngoài ra, với vị trí nằm kế cận 3 di sản văn hóa thế giới là Cố đô Huế, phố cổ Hội An và thánh địa Mỹ Sơn cũng đã làm nổi rõ vai trò của Đà Nẵng trong khu vực với vai trò đón tiếp, phục vụ và trung chuyển khách.

Nguồn: Savills

Số lượng khách du lịch tăng trưởng khá nhanh trong vòng 5 năm trở lại đây Nhờ các điểm

hấp dẫn về du lịch, lượng du khách tới Đà Nẵng đã tăng từ 773,7 nghìn lượt khách năm 2006 lên 1,73 triệu lượt trong 11 tháng đầu năm 2010, tương ứng với mức tăng trưởng trung bình khoảng 24,9%/năm Trong đó, tốc độ tăng trưởng của lượng khách quốc tế đạt 12,2%/ năm, thấp hơn tốc độ tăng trưởng của lượng khách nội địa (đạt 30%/năm) Doanh thu ngành du lịch

Đà Nẵng cũng tăng tương ứng 28,9%/năm.

Nguồn: Sở du lịch thành phố Đà Nẵng

2 Ngu n cung ồ

Nguồn cung tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp từ 4-5 sao Hiện tại, tổng số

phòng/khu nghỉ dưỡng từ 4-5 sao dọc biển Đà Nẵng - Hội An đạt khoảng 1.355 phòng trong đó phòng theo tiêu chuẩn từ 4 sao chiếm tỷ trọng 53,5%, tiêu chuẩn 5 sao chiếm 46,5% Nếu tính theo khu vực thì lượng phòng/khu nghỉ dưỡng 4-5 sao tại Đà Nẵng (bao gồm Furama và Sandy Beach) chỉ chiếm 23% tổng số lượng phòng dọc bờ biển từ Đà Nẵng - Hội An, số còn lại đều tập trung chủ yếu tại bãi biển Hội An.

Sẽ có một số lượng lớn nguồn cung khách sạn và khu nghỉ dưỡng được tung ra thị trường trong những năm tới Theo ước tính của CBRE, trong vòng 7 năm tới, các dự án khách

sạn/khu nghỉ dưỡng dọc theo bờ biển Đà Nẵng - Hội An sẽ cung cấp thêm hơn 8.000 phòng, đồng nghĩa với việc nguồn cung sẽ tăng gấp 2,4 lần so với thời điểm hiện tại (tương ứng với mức tăng trưởng trung bình 33,7%/năm) So với mức tăng trưởng lượng khách du lịch quốc tế vào Đà Nẵng (khoảng 12,2%/năm) thì rõ ràng sẽ có sự cung lớn hơn cầu khá rõ trong ngắn hạn

và trung hạn bởi có tới 75% lượng khách thuê phòng là quốc tế, còn lại khách nội địa chỉ chiếm khoảng 25%.

3 Công su t s d ng phòng ấ ử ụ

Hiệu suất sử dụng phòng đạt mức khá cao, tuy nhiên khả năng tăng trưởng là không lớn.

Trong các thành phố thu hút một lượng lớn khách du lịch thì Đà Nẵng là địa phương có mức sử dụng phòng ở mức khá cao, trung bình trong năm 2009 đạt mức 60,3% cho tất cả các loại khách sạn so với trung bình của cả nước chỉ đạt 57% Năm 2009 là năm suy thoái kinh kế toàn cầu nên đã có ảnh hưởng đáng kể tới tần suất sử dụng phòng nói trên, tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng nguồn cung khách sạn/khu nghỉ dưỡng như hiện tại thì ngay cả khi kinh tế hồi phục cũng sẽ khó có thể cải thiện được mức hiệu suất sử dụng này.

Nguồn: Grant Thornton Vietnam

Công suất sử dụng phòng chịu ảnh hưởng theo mùa rõ rệt Công suất sử dụng phòng tính

riêng đối với 2 phân khúc 4 sao và 5 sao tại khu vực Đà Nẵng dao động khá mạnh trong một năm và thường đạt mức cao điểm từ tháng 6 đến tháng 8 khi điều kiện thời tiết thuận lợi cho các hoạt động du lịch biển Mức công suất trung bình trong mùa cao điểm thường đạt khoảng 60% Xét trung bình cả năm, các khách sạn, khu nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng - Hội An đạt công suất phòng bình quân vào khoảng 50% Các khu nghỉ dưỡng 4 sao đạt con số bình quân

PHỤ LỤC

T ng m c đ u t d án ổ ứ ầ ư ự trước VAT (1.000

C c u ngu n v n ơ ấ ồ ố

Thông tin xây d ng ự

- Văn phòng 375 m

6

L ch kh u hao ị ấ (1.000 đồng)

- Lãi vay trong thời gian xây

dựng 7.036.441 7.036.441 7.036.441 7.036.441 7.036.441 7.036.441 7.036.441 7.036.441 7.036.441 7.036.441

- Chi phí thiết bị 8.660.416 8.660.416 8.660.416 8.660.416 8.660.416 - - - -

Chi phí đền bù, GPMB 946.371 946.371 946.371 946.371 946.371 946.371 946.371 946.371 946.371 946.371 - Chi phí quản lý dự án - - -

Chi phí tư vấn - - -

Chi phí khác - - -

Chi phí dự phòng - - -

Vốn lưu động - - -

Lãi vay trong thời gian xây dựng - - -

L ch tr n ị ả ợ (1.000

đồng)

Năm 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

K t qu kinh doanh ế ả (triệu đồng)

- Doanh thu cho thuê khách sạn - - 123.437 174.634 228.653 264.752 275.169 285.996 297.249 308.946 321.102 332.104

Tổng chi phí hoạt động - 197.272 269.181 242.642 161.383 154.234 160.304 166.614 173.172 179.988 187.073 193.484

8 8

- Giá vốn bán biệt thự - 197.272 197.272 140.909 28.182 - - -

- Chi phí hoạt động & quản lý biệt

+ Chi phí thực phẩm và đồ uống - - 8.752 12.383 16.214 18.775 19.514 20.283 21.082 21.912 22.775 23.555

- Chi phí hoạt động của Khách sạn - - 37.038 52.398 68.603 79.433 82.558 85.806 89.182 92.691 96.338 99.638

-Lợi nhuận trước thuế - 155.871 242.183 233.844 167.317 162.575 168.985 175.648 182.572 189.763 197.231 203.990

Lợi nhuận sau thuế - 155.871 242.183 216.306 154.768 150.382 143.637 149.300 155.186 161.298 167.647 173.392 Kết quả kinh doanh tiếp (triệu đồng)

Tổng doanh thu 411.149 425.238 439.809 454.880 470.468 486.590 503.264 520.510 538.347 556.795 575.876 595.610

Doanh thu cho thuê biệt thự 67.667 69.987 72.386 74.868 77.435 80.090 82.836 85.676 88.613 91.651 94.793 98.043

- Doanh thu cho thuê khách sạn 343.483 355.251 367.423 380.012 393.033 406.500 420.428 434.834 449.734 465.144 481.082 497.567

Tổng chi phí hoạt động 200.115 206.973 214.067 221.403 228.991 236.839 244.957 253.352 262.035 271.016 280.305 289.912

Giá vốn cho thuê biệt thự 11.145 11.527 11.922 12.331 12.754 13.191 13.643 14.111 14.595 15.095 15.613 16.148

+ Chi phí thực phẩm và đồ uống 4.776 4.940 5.110 5.285 5.466 5.653 5.847 6.048 6.255 6.469 6.691 6.921

- Chi phí hoạt động & quản lý biệt

- Giá vốn cho thuê Khách sạn 66.592 68.876 71.237 73.679 76.205 78.818 81.520 84.315 87.206 90.196 93.288 96.487

+ Chi phí buồng phòng 14.212 14.699 15.203 15.724 16.263 16.821 17.398 17.994 18.611 19.249 19.909 20.592

+ Chi phí thực phẩm và đồ uống 24.363 25.198 26.062 26.956 27.880 28.836 29.825 30.847 31.905 32.999 34.130 35.300

+ Chi phí các dịch vụ khác 18.272 18.899 19.547 20.217 20.910 21.627 22.368 23.135 23.928 24.749 25.597 26.475

- Chi phí hoạt động của Khách sạn 103.052 106.583 110.234 114.011 117.917 121.957 126.136 130.458 134.927 139.550 144.332 149.277

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 17.174 17.763 18.371 19.001 19.652 20.325 21.021 21.742 22.487 23.257 24.054 24.878

+ Chi phí Marketing 10.304 10.658 11.023 11.400 11.791 12.195 12.613 13.045 13.492 13.954 14.432 14.927

+ Chi phí điện, nước 20.609 21.315 22.045 22.801 23.582 24.390 25.226 26.090 26.984 27.909 28.865 29.854

+ Chi phí hành chính 13.739 14.210 14.697 15.200 15.721 16.260 16.817 17.393 17.989 18.606 19.243 19.903

Lợi nhuận gộp 211.034 218.265 225.743 233.477 241.476 249.750 258.307 267.158 276.311 285.779 295.571 305.698

-Lợi nhuận trước thuế 211.000 218.231 225.709 233.443 241.443 249.725 258.282 267.133 276.286 285.754 295.571 305.698

Lợi nhuận sau thuế 179.350 163.673 169.282 175.082 181.082 187.294 193.712 200.349 207.215 214.315 221.678 229.274 Kết quả kinh doanh tiếp (triệu đồng)

Tổng doanh thu 616.022 637.132 658.967 681.549 704.906 729.063 754.049 779.891 806.618 834.262 862.854 892.425

Doanh thu cho thuê biệt thự 101.405 104.881 108.477 112.196 116.043 120.021 124.136 128.392 132.794 137.347 142.056 146.927

- Doanh thu cho thuê khách sạn 514.617 532.251 550.489 569.353 588.863 609.042 629.912 651.498 673.824 696.915 720.797 745.498

Tổng chi phí hoạt động 299.848 310.125 320.755 331.749 343.119 354.880 367.043 379.624 392.635 406.093 420.012 434.409

Giá vốn cho thuê biệt thự 16.702 17.275 17.867 18.479 19.113 19.768 20.446 21.147 21.872 22.622 23.397 24.200

+ Chi phí thực phẩm và đồ uống 7.158 7.403 7.657 7.920 8.191 8.472 8.763 9.063 9.374 9.695 10.027 10.371

- Chi phí hoạt động & quản lý biệt 28.959 29.952 30.979 32.041 33.139 34.276 35.451 36.666 37.923 39.223 40.568 41.958

10 10

- Giá vốn cho thuê Khách sạn 99.795 103.216 106.755 110.415 114.201 118.116 122.166 126.354 130.686 135.167 139.801 144.594 + Chi phí buồng phòng 21.298 22.028 22.783 23.564 24.372 25.208 26.072 26.966 27.890 28.847 29.836 30.858

+ Chi phí thực phẩm và đồ uống 36.510 37.762 39.057 40.396 41.781 43.213 44.695 46.227 47.812 49.451 51.147 52.900

+ Chi phí các dịch vụ khác 27.383 28.322 29.293 30.297 31.336 32.410 33.521 34.670 35.859 37.088 38.360 39.675

- Chi phí hoạt động của Khách sạn 154.392 159.683 165.154 170.813 176.666 182.720 188.981 195.457 202.154 209.082 216.246 223.657

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 25.731 26.613 27.524 28.468 29.443 30.452 31.496 32.575 33.691 34.846 36.040 37.275

+ Chi phí Marketing 15.439 15.968 16.515 17.081 17.666 18.271 18.897 19.545 20.215 20.907 21.624 22.365

+ Chi phí điện, nước 30.877 31.935 33.029 34.161 35.332 36.543 37.795 39.090 40.429 41.815 43.248 44.730

+ Chi phí hành chính 20.585 21.290 22.020 22.774 23.555 24.362 25.196 26.060 26.953 27.877 28.832 29.820

Lợi nhuận gộp 316.173 327.007 338.212 349.801 361.787 374.184 387.006 400.267 413.983 428.169 442.841 458.016

-Lợi nhuận trước thuế 316.173 327.007 338.212 349.801 361.787 374.184 387.006 400.267 413.983 428.169 442.841 458.016

Lợi nhuận sau thuế 237.130 245.255 253.659 262.351 271.340 280.638 290.254 300.200 310.487 321.127 332.131 343.512 Kết quả kinh doanh tiếp (triệu đồng)

Tổng doanh thu 923.010 954.643 987.361 1.021.200 1.056.199 1.092.398 1.129.838 1.168.561 1.208.612 1.250.035 1.292.878

Doanh thu cho thuê biệt thự 151.964 157.174 162.563 168.136 173.901 179.863 186.030 192.408 199.004 205.827 212.884

- Doanh thu cho thuê khách sạn 771.046 797.469 824.798 853.064 882.299 912.535 943.808 976.153 1.009.607 1.044.208 1.079.994

Tổng chi phí hoạt động 449.299 464.699 480.627 497.101 514.140 531.763 549.990 568.842 588.341 608.507 629.366

Giá vốn cho thuê biệt thự 25.029 25.887 26.775 27.693 28.642 29.624 30.640 31.691 32.777 33.901 35.063

+ Chi phí thực phẩm và đồ uống 10.727 11.095 11.475 11.868 12.275 12.696 13.131 13.582 14.047 14.529 15.027

+ Chi phí các dịch vụ khác 8.045 8.321 8.606 8.901 9.207 9.522 9.849 10.186 10.536 10.897 11.270

- Chi phí hoạt động & quản lý biệt

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 7.598 7.859 8.128 8.407 8.695 8.993 9.301 9.620 9.950 10.291 10.644

- Giá vốn cho thuê Khách sạn 149.551 154.679 159.982 165.467 171.140 177.007 183.076 189.353 195.845 202.559 209.504

+ Chi phí buồng phòng 31.916 33.011 34.142 35.313 36.524 37.776 39.071 40.411 41.796 43.229 44.711

+ Chi phí thực phẩm và đồ uống 54.714 56.590 58.530 60.537 62.612 64.759 66.979 69.275 71.651 74.107 76.648

+ Chi phí các dịch vụ khác 41.035 42.442 43.897 45.402 46.959 48.569 50.234 51.957 53.738 55.580 57.486

- Chi phí hoạt động của Khách sạn 231.321 239.248 247.447 255.926 264.697 273.768 283.150 292.853 302.889 313.270 324.005

+ Chi phí lương 92.526 95.696 98.976 102.368 105.876 109.504 113.257 117.138 121.153 125.305 129.599

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 38.552 39.873 41.240 42.653 44.115 45.627 47.190 48.808 50.480 52.210 54.000

+ Chi phí Marketing 23.131 23.924 24.744 25.592 26.469 27.376 28.314 29.285 30.288 31.326 32.400

+ Chi phí điện, nước 46.263 47.848 49.488 51.184 52.938 54.752 56.629 58.569 60.576 62.652 64.800

+ Chi phí hành chính 30.842 31.899 32.992 34.123 35.292 36.501 37.752 39.046 40.384 41.768 43.200

Lợi nhuận gộp 473.711 489.945 506.734 524.099 542.059 560.635 579.848 599.719 620.271 641.527 663.513

-Lợi nhuận trước thuế 473.711 489.945 506.734 524.099 542.059 560.635 579.848 599.719 620.271 641.527 663.513

- Thuế TNDN 118.428 122.486 126.684 131.025 135.515 140.159 144.962 149.930 155.068 160.382 165.878

Lợi nhuận sau thuế 355.284 367.458 380.051 393.074 406.544 420.476 434.886 449.789 465.203 481.146 497.634

Dòng ti n d án ề ự (triệu đồng)

9

883.766 324.908 400.240 109.043 250.96

7

263.43 8

276.399 289.871 369.804 384.357 397.528 411.149 425.238 439.809 454.88

0

Doanh thu cho thuê biệt thự - - 24.309 34.393 45.034 52.146 54.200 56.334 58.553 60.858 63.255 65.424 67.667 69.987 72.386 74.868

- Doanh thu cho thuê khách

sạn - - 123.437 174.634 228.653 264.752 275.169 285.996 297.249 308.946 321.102 332.104 343.483 355.251 367.423 380.012

9

1.114.16 6

136.961 214.212 205.528 203.34

8

212.02 4

208.784 205.832 208.453 216.657 224.083 231.765 261.531 270.494 279.76

4

Chi phí hoạt động - - 71.909 101.733 133.202 154.234 160.304 166.614 173.172 179.988 187.073 193.484 200.115 206.973 214.067 221.403

Thuế thu nhập doanh - - - 17.538 12.549 12.193 25.348 26.347 27.386 28.464 29.585 30.599 31.650 54.558 56.427 58.361

12 12

Dòng tiền ròng -57.600 -230.400 187.947 186.028 -96.484 47.619 51.413 67.615 84.039 161.351 167.700 173.445 179.384 163.707 169.315 175.11

6 Dòng tiền chiết khấu -57.600 -196.923 137.298 116.150 -51.489 21.720 20.043 22.529 23.933 39.274 34.888 30.840 27.262 21.264 18.797 16.616 Tích lũy dòng tiền chiết khấu -57.600 -254.523

-117.225

-1.075 -52.564 -30.844 -10.801 11.728 35.660 74.934 109.822 140.662 167.924 189.188 207.985 224.60

2

8 486.590 503.264 520.510 538.347 556.79 5 575.87 6 595.610 616.022 637.132 658.967 681.549 704.906 729.063 754.049 779.89 1

Doanh thu cho thuê biệt thự 77.435 80.090 82.836 85.676 88.613 91.651 94.793 98.043 101.405 104.881 108.477 112.196 116.043 120.021 124.136 128.392

- Doanh thu cho thuê khách

sạn 393.033 406.500 420.428 434.834 449.734 465.144 481.082 497.567 514.617 532.251 550.489 569.353 588.863 609.042 629.912 651.498

2 299.271 309.527 320.135 331.107 342.45 5 354.19 8 366.337 378.892 391.877 405.308 419.199 433.566 448.426 463.795 479.69 0

Chi phí hoạt động 228.991 236.839 244.957 253.352 262.035 271.016 280.305 289.912 299.848 310.125 320.755 331.749 343.119 354.880 367.043 379.624

Thuế thu nhập doanh

nghiệp 60.361 62.431 64.571 66.783 69.072 71.438 73.893 76.425 79.043 81.752 84.553 87.450 90.447 93.546 96.751 100.067

Dòng tiền ròng 181.11

6 187.319 193.737 200.375 207.240

214.34 0

221.67

8 229.274 237.130 245.255 253.659 262.351 271.340 280.638 290.254

300.20 0 Dòng tiền chiết khấu 14.689 12.984 11.478 10.146 8.969 7.929 7.009 6.196 5.477 4.841 4.280 3.783 3.344 2.956 2.613 2.310 Tích lũy dòng tiền chiết khấu 239.29

0 252.275 263.753 273.899 282.868 290.79 7 297.80 6 304.001 309.478 314.319 318.599 322.382 325.727 328.683 331.296 333.60 7

Dòng tiền dự án tiếp (triệu đồng)

8 834.262 862.854 892.425 923.010

954.64 3

987.36 1

1.021.20 0

1.056.19 9

1.092.39 8

1.129.83 8

1.168.56 1

1.208.61 2

1.250.03 5

1.292.87 8

Doanh thu cho thuê biệt thự 132.794 137.347 142.056 146.927 151.964 157.174 162.563 168.136 173.901 179.863 186.030 192.408 199.004 205.827 212.884

- Doanh thu cho thuê khách

sạn 673.824 696.915 720.797 745.498 771.046 797.469 824.798 853.064 882.299 912.535 943.808 976.153 1.009.607 1.044.208 1.079.994

1 513.135 530.723 548.913 567.726

587.18 5

607.31

0 628.126 649.655 671.922 694.952 718.772 743.408 768.889 795.244