Bài tập lớn đầu tư nước ngoài

Trên thế giới những toà cao ốc kết hợp giữa không gian hoạt động thương mại, khu văn phòng làm việc, khu nhà ở, khu giao dịch tài chính … là không gian đa năng rất được ưa chuộng và phát

LỜI MỞ ĐẦU

Trong xu thế phát triển chung của đất nước, Thành Phố Hải Dương cũng đang phát triển mạnh mẽ, thu nhập của dân cư cũng tăng lên nhanh chóng và cơ cấu dân số trẻ làm cho ngành dịch vụ nhất là dịch vụ ăn uống và giải trí phát triển nhanh chóng Với mô hình kinh doanh đơn lẻ từng loại dịch vụ là chủ yếu, tuy nhiên một vài năm gần đây thì các cơ

sơ kinh doanh cũng đa dạng hóa sản phẩm hơn nhưng số lượng và chất lượng của các cơ

sở dịch vụ ăn uống và giải trí trên địa bàn thành phố Hải Dương còn thiếu về số lượng và chất lượng phục vụ cũng có nhiều điểm chưa đáp ứng được kỳ vọng của khách hàng Trên thế giới những toà cao ốc kết hợp giữa không gian hoạt động thương mại, khu văn phòng làm việc, khu nhà ở, khu giao dịch tài chính … là không gian đa năng rất được ưa chuộng

và phát triển, vì vậy Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà Trường Linh xét thấy đây chính là thời điểm để đầu tư một tòa nhà đa năng, kinh doanh nhiều dịch vụ cùng lúc tại thành phố Hải Dương

Những dự án không gian đa năng, kinh doanh nhiều dịch vụ có liên quan đã tạo được các dịch vụ hỗ trợ lẫn nhau Quán Cafe, Quán ăn nhanh, quán bia, khu giải trí tạo ra một sự liên kết phù hợp với nhịp sống ngày càng phát triển của đô thị hiện đại Mặt khác các quán ăn và quán cafe và khu vui chơi giải khi quy hoạch và xây dựng đều ở những vị trí thuận lợi ở các khu trung tâm đông dân cư, đầu mối giao thông đô thị, do vậy đã thu hút được nhiều khách hàng quan tâm đến thị trường riêng và rất nhạy cảm này

Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, tại các thành phố lớn và các đô thị hiện đại ở Việt Nam ngày càng có nhiều dự án quán ăn uống

và giải trí cấp đã và đang được đầu tư

Theo dự báo và đánh giá của các nhà đầu tư, thị trường đầu tư vào dịch vụ ăn uống

và giải trí sẽ phát triển mạnh tại Việt Nam cũng như tại Thành phố Hải Dương Dự án

Thiên Đường Building nằm ở trung tâm Thành phố Hải Dương trong tương lai gần, dự

báo về nhu cầu ăn uống văn minh hiện đại và giải trí lành mạnh rất khả quan, là yếu tố khẳng định Thiên Đường Building là một dự án đầu tư hấp dẫn

Để hoàn thành được dự án này, em đã nhận được sự giúp đỡ rất lớn từ TS.Đoàn Trọng

Hiếu cùng các thầy cô trong tổ bộ môn Do kinh nghiệm thực tế của em còn nhiều hạn chế nên

trong bài không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp từ thầy cô để

em có thể hoàn thiện hơn dự án này

Em xin chân thành cảm ơn !

PHẦN 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ 1.1 Cơ sở thành lập dự án

1.1.1 Căn cứ pháp lý

Lập Dự án đầu tư xây dựng tòa nhà Thiên Đường dựa trên những cơ sở pháp lý sau:

− Luật doanh nghiệp năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành

− Luật đầu tư 2005

− Nghị định 108/2005/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đầu tư

− Quyết định số 108/2006/QĐ-BKH của bộ kế hoạch và đầu tư ban hành mẫu văn bản thực hiện luật đầu tư tại Việt Nam

− Luật đất đai năm 2003

− Luật Xây dựng 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khoá 11 kỳ họp thứ 4

− Thông tư 07/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng

− Luật bảo vệ môi trường năm 2005

− Nghị định 80/2006/NĐ-CP hướng dẫn luật bảo vệ môi trường và các văn bản có liên quan

− Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình

− Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng

− Quyết định số 3534/QĐ-UB ngày 14/07/2005 của Chủ tịch UBND thành phố về duyệt dự án đầu tư xây dựng

− Quyết định số 4651/QĐ-UB ngày 21/09/2005 của Chủ tịch UBND thành phố về duyệt điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.

− Căn cứ vào quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Dương đến năm 2020

− Chủ trương, chính sách phát triển xã hội khác của tỉnh Hải Dương

1.1.2 Hệ thống văn bản, tiêu chuẩn kỹ thuật chính:

− Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng"

− Quyết định 03/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với Nhiệm vụ và Đồ án Quy hoạch Xây dựng

− Nghị định 58/2008/NĐ-CP của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng

− Bản đồ khảo sát địa hình khu vực quy hoạch, tỷ lệ 1/500

− Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên khu vực quy hoạch

− Các số liệu kinh tế - xã hội khu vực quy hoạch

− Các tiêu chuẩn, quy phạm liên quan hiện hành của nhà nước

1.1.3 Tính cấp thiết của dự án

Thành phố Hải Dương là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hải Dương Thành

phố Hải Dương nằm ở vị trí trung tâm tỉnh, phía bắc giáp huyện Nam Sách, phía đông giáp các huyện Kim Thành và Thanh Hà, phía tây giáp huyện Cẩm Giàng, phía nam giáp huyện Gia Lộc, phía đông nam giáp hai huyện Thanh Hà và Tứ Kỳ Thành phố Hải Dương nằm cách Thủ đô Hà Nội 57 km về phía tây, cách thành phố Hải Phòng 45 km về

phía đôngTốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2012 ước đạt 10,2% Trong đó: Ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 3,9%; công nghiệp - xây dựng tăng 15,2% (công nghiệp tăng 15,7%, xây dựng tăng 13,8%); dịch vụ tăng 9,8% cho thấy mức sống của nhân dân trong

thành phố đang được nâng cao và điều này sẽ làm cho nhu cầu giải trí sẽ phát triển mạnh, dịch vụ ăn uống cũng phát triển mạnh mẽ, đi kèm theo đó là chất lượng sản phẩm và dịch

vụ phải đảm bảo

Theo số liệu thống kê năm 2012, dân số thành phố Hải Dương khoảng 215,566 nghìn người, mật độ dân số khoảng 3.019 người/km2 Các quán ăn và quán cafe và quán bia ở thành phố cũng đã phát triển nhanh trong thời gian qua, nhưng nhiều quán lặp lại

mô hình của nhau, sản phẩm chưa phong phú và mang tính đặc sắc riêng, đặc biệt là nguy

cơ mất an toàn vệ sinh thực phẩm, chính vì thế em quyết định lập dự án đầu tư xây dựng một toà nhà kinh doanh dịch vụ ăn uống – vui chơi, mà cụ thể là quán cafe Hầm, quán đồ

ăn nhanh, khu giải trí, và quán Bia Thiên Nhấn mạnh vào sự tiện lợi, không gian mới lạ

và tính khác biệt trong sản phẩm, dịch vụ Trong điều kiện kinh tế thị trường có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh trong đó có hoạt động đầu tư được xem xét từ hai góc độ: nhà đầu tư và nền kinh tế Trên góc độ nhà đầu tư, mục đích

cụ thể có nhiều nhưng quy tụ lại là yếu tố lợi nhuận, khả năng sinh lợi của dự án là thước

đo chủ yếu quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm của nhà đầu tư Chính vì vậy,

xu hướng phổ biến hiệu quả nhất hiện nay là đầu tư theo dự án Dự án đầu tư có tầm quan trọng đặc biệt với sự nghiệp phát triển kinh tế nói chung và đối với từng doanh nghiệp nói riêng Sự thành bại của một doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào việc đầu tư dự án có hiệu quả hay không Chính vì vậy việc phân tích, tính toán chính xác các chỉ tiêu kinh tế, tính khả thi của dự án là hết sức quan trọng

1.2 Giới thiệu về chủ đầu tư của dự án

A Bên Nhật

1 Tên công ty : Tập đoàn HAJACO

2 Đại diện được uỷ quyền:

- Họ tên :Yota Suzuki Năm sinh : 09-07-1970 Quốc tịch : Nhật Bản

- Số hộ chiếu:8002456 Ngày 01-09-2007 Nơi cấp:Cảnh sát Tokyo,Nhật Bản

- Chức vụ :Tổng giám đốc công ty

- Địa chỉ trụ sở: Kirosima, Tokyo, Nhật Bản

- Điện thoại : 8229186688 Fax: 8229100046

- Giấy phép thành lập công ty:

Vốn đăng ký: 20.000.000 USD

Công ty mở tài khoản tại Ngân Hàng Cổ phần thương mại Tokyo, Nhật Bản

- Số hiệu tài khoản :625498053681

B Bên Việt Nam

1 Tên Công ty : Công ty CP đầu tư và phát triển nhà Trường Linh

2 Đại diện được uỷ quyền : Ông Nguyễn Đức Lượng

Chức vụ : Chủ tịch hội đồng quản trị - Tổng giám đốc Quốc tịch : Việt Nam

Chi nhánh 2: Số 01, đường 25, phường Bình An, quận 2, TP HCM

4 Giấy phép thành lập công ty : 1579 /QĐ-TCCQ ngày 01/10/2001

Giấy phép đăng ký kinh doanh : 0103000545

Đăng ký tại : Sở Kế hoạch đầu tư Thành phố Hà Nội Vốn đăng ký : 135.000.000.000 VNĐ

Công ty mở tài khoản tại : Tại Ngân hàng NN & PTNT Bắc Hà Nội

Số tài khoản : 1440201014639

1.3 Khái quát về tính khả thi của dự án

Dự án xây dựng tòa nhà Thiên Đường là một dự án hoàn toàn khả thi về các mặt kỹ thuật, môi trường, tài chính, đồng thời dự án cũng mang lại hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội Điều này sẽ được cụ thể hóa và chi tiết hóa trong phần tiếp theo của dự án

Phần 2 : NỘI DUNG CHI TIẾT 2.1 Nghiên cứu về thị trường

2.1.1 Sản phẩm

− Mục đích kinh doanh Toà nhà Thiên Địa cung cấp các dịch vụ kinh doanh chính thu lợi nhuận như sau:

• Dịch vụ ăn uống: ở quán cafe Hầm, quán ăn nhanh, quán Bia Thiên

•Dịch vụ vui chơi: ở khu vui chơi

•Sản phẩm phụ: cho thuê diện tích mặt tiền đứng phía trước và bên hông toà nhà

để treo biển quảng cáo và cho thuê tầng 3,4,5, làm văn phòng cho các công ty

Sản phẩm của quán Cafe Hầm: Đến với cafe hầm sau những giờ học tập và làm

việc căng thẳng, bỏ lại sau lưng những bề bộn, lo toan của cuộc sống thường ngày để hoà mình vào những giai điệu mượt mà, nhẹ nhàng và lắng đọng

Khách hàng đến quán không chỉ để cảm nhận một không gian khác lạ nhưng ấm

cúng mà còn thưởng thức những hương vị rất riêng và đặc biệt của nhiều loại kem, đồ uống và các món ăn nhẹ với giá cả phù hợp và phong cách phục vụ chuyên nghiệp

Sản phẩm của quán ăn vào khu vui chơi: Đồ ăn nhanh fastfood đã đi vào đời

sống người dân Việt Nam như một điều hiển nhiên bởi nhịp sống hiện đại đã tạo nên một phong cách năng động trong một quỹ thời gian chật hẹp của mỗi người, đặc biệt là các nhân viên văn phòng Các đồ ăn nhanh chủ yếu của quán ăn nhanh là: Bánh mỳ kẹp, Hamburger, gà rán, pizza

Sản phẩm của Quán Bia Thiên: Uống bia là sở thích của cánh mày râu mỗi chiều

tan sở hay trong bất cứ cuộc hội ngộ nào Bia hơi là đặc sản nổi tiếng mà không dễ gì bỏ qua nhưng quán bia Thiên còn có nhiều loại bia khác nhau với các đồ nhắm đặc biệt và

việc thưởng thức bia và đồ nhắm trong một không gian mới lạ sẽ tạo ra những cảm xúc khó phai trong lòng khách hàng

Những điểm trên về tình hình KT – XH của thành phố Hải dương cho thấy hiện trạng cầu về dịch vụ ăn uống – vui chơi giải trí hiện đại là khá lớn Nhất là khi tòa nhà Thiên Đường lại đặt ở khu trung tâm thành phố trong tương lai, có nhiều trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước thì sẽ là người đi đầu trong việc đáp ứng các nhu cầu ăn uống hiện đại, nhanh chóng nhưng vẫn đầy đủ các chất dinh dưỡng cho các nhân viên văn phòng và công chức Đáp ứng đầy đủ nhu cầu của khách hàng, tạo công an việc làm cho người dân Làm cho tỉnh hải dương ngày một phất triển mãnh mẽ Đồng thời có tác động tích cực đến sự phát triển của đất nước Việt Nam

2.1.2 Khả năng tiêu thụ, khả năng cạnh tranh.

* Thị trường trong nước.

Cùng với sự phát triển chung của đất nước, nhu cầu về dịch vụ ăn uống, vui chơi, giải trí và thuê văn phòng ở Việt Nam nói chung và tỉnh Hải Dương nói riêng cũng ngày càng tăng lên một cách mạnh mẽ

Việc kinh tế đất nước đang trên đà hội nhập và phát triển khiến những nhà đầu tư nước ngoài “để mắt” rất nhiều tới việc đầu tư vào thị trường nước ta, các kênh đầu tư thì ngày một đa dạng Nhu cầu đầu tư lớn lại khiến cho nhu cầu về dịch vụ cho thuê văn phòng cũng phát triển theo Mặc dù giá thuê tại Châu Á cao và diện tích trống giảm trong Q3/2011, nhưng nhu cầu thuê văn phòng trong khu vực có dấu hiệu yếu đi, trong khi tại Việt Nam lại đang tăng lên

Năm 2012, thành phố HCM có tỷ lệ xây dựng văn phòng khá cao, nguồn cung dồi dào tại Việt Nam Sau nhiều quý suy giảm, đến này thị trường này đã tương đối ổn định

Knight Frank cho biết, thị trường văn phòng cho thuê Q3/2011 tại Tp.HCM tương đối ổn định với những dấu hiệu tích cực từ các dự án văn phòng hạng A và B

Thị trường văn phòng hạng A thay đổi không đáng kể, phần lớn các cao ốc văn phòng hạng A vẫn duy trì được tỉ lệ lấp đầy ở mức 90% - 100%, trừ Bitexco Financial

Tower Tuy nhiên, mới đây Bitexco bắt đầu có những giao dịch thành công, tiêu biểu là hợp đồng với Adidas (thuê khoảng 1000m2 văn phòng và mặt bằng bán lẻ), và hợp đồng với các công ty Luật và đầu tư khác Samsung cũng vừa ký thỏa thuận thuê bốn (4) tầng

dự kiến sẽ chuyển vào cuối năm nay

Chủ yếu trên thị trường hiện nay vẫn là các hợp đồng nhỏ (với diện tích cho thuê

từ 100 m2 đến 300 m2) Các hoạt động mua bán và sát nhập (M&A) từ các đối tác châu Á như Trung Quốc và Nhật Bản cũng góp phần thúc đẩy thị trường

Dễ nhận thấy rằng các công ty Việt Nam vốn đã rất nhạy cảm nay lại phải chịu lãi suất cao đã tạo nên cơ hội cho các công ty nước ngoài đang tìm kiếm tiềm năng tại thị trường Việt Nam, điều này được thể hiện rõ từ các công ty Nhật Bản Các lĩnh vực đầu tư chủ yếu của các công ty này thường là tài chính và viễn thông

Giá thuê văn phòng trong khu vực Quận 1 gần như không có sự thay đổi đáng kể Giá thuê của phân khúc Hạng A không thay đổi nhiều so với quý trước Giá thuê văn phòng hạng B vẫn duy trì ổn định và có tỉ lệ lấp đầy cao ở khu vực trung tâm Quận 1 Với mức giá thuê trung bình từ 26 -29 USD/ tháng

Tại Hà Nội, theo số liệu từ Savills Việt Nam diện tích văn phòng cho thuê thêm trong quý 3 năm 2012 đạt xấp xỉ 36.600 m2, tăng mạnh 59% so với quý trước Tiếp tục

xu hướng từ quý trước, diện tích cho thuê thêm của văn phòng hạng B chiếm 80% tổng diện tích cho thuê thêm toàn thị trường, đạt 29.000 m2

Tình hình hoạt động thị trường nhìn chung duy trì ổn định so với quý trước Công suất thuê đạt 86% và giá thuê đạt 25,5 USD/ m2/ tháng Nhà đầu tư bắt đầu quan tâm hơn đến thị trường văn phòng

Tại Hải Dương, số lượng văn phòng cho thuê cũng tăng mạnh theo đà tăng của cả nước nói chung

Lượng khách nội địa và quốc tế tìm đến những khu vui chơi giải trí tại Việt Nam cũng tăng đột biến hàng năm Cụ thể với tỉnh Hải Dương:

Hải Dương là một tỉnh đất rộng người đông, thành phố Hải Dương cũng là một thành phố có quy mô tương đối lớn, dân cư đông đúc, đa dạng

Theo số liệu thống kê năm 2010, dân số thành phố Hải Dương khoảng 210.000 người, mật độ dân số khoảng 3.620 người/km2 (có mật độ gấp 10 lần so với toàn tỉnh - mật độ dân số tỉnh Hải Dương là 354 người/km2), trong đó dân số sống trong nội thị là khoảng 153.300 người, chiếm tỷ lệ 72%, dân số ở vùng ngoại ô là 56.700 người, chiếm

Tăng trưởng kinh tế ước đạt 17,4%

Tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn ước đạt 2094,04 tỷ đồng

- Về Công nghiệp: Thành phố Hải Dương là trung tâm công nghiệp, thương mại

và dịch vụ của tỉnh, đồng thời là một trong những trung tâm về công nghiệp của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ.Thành phố Hải Dương hiện là 1 đô thị trong vùng Thủ đô Hà Nội Cùng với các thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, thành phố Hải Dương sẽ được đầu tư

để trở thành một trong 3 đô thị cấp trung tâm vùng (đô thị cấp 1) và là một trung tâm công nghiệp của toàn vùng Các đô thị phía Tây sẽ là nơi phát triển dịch vụ và công nghệ cao Các đô thị phía Đông Bắc và phía Bắc như Phủ Lý, thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh, thị xã Chí Linh, thành phố Vĩnh Yên, Hưng Yên sẽ là các đô thị vệ tinh, đảm bảo cho vùng thủ đô phát triển hài hoà Mặt khác, sau năm 2000, với lợi thế về giao thông, thương mại , tỉnh

và thành phố đã triển khai quy hoạch xây dựng các khu - cụm công nghiệp:

• CCN Thạch Khôi

• CCN Ba Hàng

- Về Thương mại và dịch vụ: Ngành thương mại phát triển tương đối đồng đều tại các phường, xã Trong đó, hàng hóa chủ yếu được lưu thông qua hệ thống bán lẻ

Thành phố Hải Dương có các tuyến phố thương mại chính như Đồng Xuân, Đại lộ

Hồ Chí Minh, Ngân Sơn, Phạm Hồng Thái, Phạm Ngũ Lão, Quang Trung, Thống Nhất, Trần Bình Trọng, Trần Hưng Đạo, Trần Phú, Tuy An, Tuy Hòa, Xuân Đài Ngoài ra, còn có các phố chợ Bắc Kinh, Chi Lăng, Chợ Con, Mạc Thị Bưởi, Trần Phú

Với sự tồn tại song song của các chợ theo mô hình cũ và các siêu thị mua sắm hiện đại, hàng hóa trở nên rất đa dạng, phong phú và người dân thành phố có thêm nhiều

sự lựa chọn đồng thời cũng hưởng lợi về giá cả từ sự cạnh tranh lành mạnh Nhiều siêu thị

và trung tâm mua sắm đã xuất hiện, nhưng không vì thế mà chợ theo mô hình cũ mất đi vị thế, vai trò của nó trong đời sống người dân thành phố Những thống kê năm 2007 cho biết tổng mức bán lẻ hàng hóa ước tính 1.706.041 triệu đồng, giá trị xuất khẩu 37,688 triệu USD Theo thống kê 8 tháng đầu năm 2009, tổng giá trị xuất khẩu đạt gần 56,9 triệu USD

- Về Du lịch: Ngành du lịch Hải Dương hiện tại có rất nhiều tiềm năng để phát triển với nhiều điểm du lịch nổi tiếng hàng năm thu hút hàng ngàn lượt khách đến tham quan như Khu di tích danh thắng Côn Sơn, Đền Kiếp Bạc, Đảo cò Chi Lăng Nam, chùa Kính Chủ, câu lạc bộ Gofl Ngôi Sao Chí Linh,… Tất cả những điểm du lịch trên đã tạo nên một tour du lịch liên hoàn nội tỉnh, những điểm du lịch này phù hợp với các loại hình du lịch tham quan, nghỉ dưỡng.

Trong những năm gần đây lượng khách du lịch đến với Hải Dương ngày một đông, số lượng khách tăng theo các năm

Năm 2008, toàn tỉnh đón và phục vụ 720000 lượt khách Trong đó, khách do các

cơ sở lưu trú là 203000 lượt tăng 34%, khách do các điểm dừng chân đón 517000 lượt tăng 18%, ngoài ra còn hàng trục vạn khách đi về trong ngày

Năm 2009, toàn tỉnh đón và phục vụ 1000000 lượt khách, trong đó cơ sở lưu trú đón 253000 lượt khách tăng 25% so với năm 2008, khách do các điểm dừng chân đón

747000 lượt khách tăng 44%, khoảng 10 vạn lượt khách đi về trong ngày

Năm 2010, toàn tỉnh đón và phục vụ 1100000 lượt khách Trong đó, khách do các

cơ sở lưu trú là 303000 lượt tăng 20,7%, khách do các điểm dừng chân đón 800000 lượt tăng 33%, khách do cơ sở l ữ hành phục vụ 15000 l ượt

Năm 2011, toàn tỉnh đón và phục vụ 1550000 lượt khách Trong đó, khách do các

cơ sở lưu trú là 503000 lượt tăng 34%, khách do các điểm dừng chân đón 517000 lượt tăng 38%

Năm 2012, toàn tỉnh đón và phục vụ 2 triệu lượt khách Trong đó, khách do các cơ

sở lưu trú là 703000 lượt tăng 40%

* Thị trường nước ngoài

Mặc dù tình hình kinh tế thế giới năm vừa qua lâm vào khủng hoảng và khó khăn xong thị trường vui chơi - giải trí và cho thuê văn phòng trên thế giới vẫn đang phát triển mạnh, sôi động, và nhộn nhịp Những khu vui chơi nổi tiếng thế giới như Ngôi nhà Hollywood, Universal Studios Singapore, Everland Hàn Quốc, ….thu hút hàng nghìn lượt khách đến từ khắp nơi trên thế giới mỗi năm Về dịch vụ cho thuê văn phòng, dù kinh tế khó khăn nhưng cũng hoạt động không chìm lắng là mấy

Mặc dù giá thuê tại Châu Á cao và diện tích trống giảm trong Q3/2011, nhưng nhu cầu thuê văn phòng trong khu vực có dấu hiệu yếu đi, trong khi tại Việt Nam lại đang tăng lên

Báo cáo mới nhất của Colliers International về tình hình thị trường văn phòng cho thuê toàn cầu nửa đầu năm 2011 cho thấy, khu vực Châu Á – Thái Bình Dương đang có chuyển biến tích cực

Nhu cầu văn phòng tại Châu Á giảm do lo ngại kinh tế thế giới xấu

Giá thuê văn phòng tại Châu Á - Thái Bình Dương tăng nửa đầu năm trong khi tỷ

lệ diện tích trống đang giảm) xuống còn 11,42% trong khi giá thuê tăng khoảng 2,9% trong nửa đầu năm 2011 Qua nghiên cứu 173 thị trường trên toàn thế giới, giá thuê văn phòng hạng A tại Hồng Kông đắt đỏ nhất thế giới, kế tiếp là London – West End Paris thay thế Tokyo đứng vị trí thứ 3

Một số thành phố có giá thuê đắt đỏ nhất là Hồng Kong đạt mức 213.70USD/foot vuông/năm, cao nhất trong khu vực cũng như trên toàn thế giới, Tokyo (104.91USD/foot vuông/năm) và Singapore (US$87.00USD/foot vuông/năm) đứng thứ hai và thứ ba trên toàn khu vực

Theo Ông Simon Lo, Giám đốc nghiên cứu thị trường và Tư vấn khu vực Châu Á - Colliers International, mặc dù giá thuê tại Châu Á cao và diện tích trống giảm trong Q3/2011, nhu cầu thuê văn phòng trong khu vực có dấu hiệu yếu đi, một phần do những

lo ngại về khủng hoảng nợ tại các nước Châu Âu và một viễn cảnh không chắc chắn về sự phát triển tại Hoa Kỳ

Các tập đoàn đa quốc gia đều được dự đoán sẽ tạm dừng lại các kế hoạch mở rộng của họ hoặc thậm chí hợp nhất lại, trong khi đó các doanh nghiệp địa phương trong khu vực vẫn giữ vững được nhu cầu thuê diện tích

Đặc trưng của khu vực này là tình hình xây dựng văn phòng ở mức cao Mức xây dựng trên 10 thành phố bao gồm Bangalore, Bắc Kinh, Thành Đô, Chennai, Delhi, Quảng Châu, TP Hồ Chí Minh, Mumbai, Thượng Hải, Tokyo đạt tổng 138 triệu foot vuông tính đến giữa năm Quảng Châu được ghi nhận là thành phố có nhiều diện tích văn phòng đang được xây dựng nhất trên toàn thế giới (31,3 triệu foot vuông )

Về dịch vụ ăn uống, vui chơi, giải trí:

Theo thống kê những năm gần đây, lượng khách du lịch quốc tế đến với Hải Dương cũng ngày một tăng

BẢNG 2.1.1.HIỆN TRẠNG KHÁCH QUỐC TẾ ĐẾN HẢI DƯƠNG (2008-2012)

Năm Số lượt khách Tỷ lệ tăng so với năm trước(%)

Những điểm trên về tình hình KT – XH của thành phố Hải Dương và thị trường nước ngoài cho thấy hiện trạng cầu về dịch vụ ăn uống – vui chơi giải trí hiện đại và nhu cầu thuê văn phòng là khá lớn Nhất là khi tòa nhà Thiên Địa lại đặt ở khu trung tâm thành phố trong tương lai, có nhiều trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước thì sẽ là người đi đầu trong việc đáp ứng các nhu cầu ăn uống hiện đại, nhanh chóng nhưng vẫn đầy đủ các chất dinh dưỡng cho các nhân viên văn phòng và công chức

* Điểm mạnh của thị trường.

Sự phát triển nền kinh tế đất nước, đời sống vật chất tăng cao khiến nhu cầu về dịch vụ ăn uống, vui chơi, giải trí của con người ngày càng tăng lên, thị trường thì luôn được điều chỉnh theo ý thích của con người vì vậy mà nhu cầu rất lớn của con người làm cho thị trường tự tạo ra những thế mạnh để phục vụ con người.

Bên cạnh đó, tài nguyên tự nhiên cũng là một thế mạnh góp phần phát triển những dịch vụ nêu trên Những tài nguyên du lịch tự nhiên và nhân văn kể trên qua bàn tay và khối óc của con người nhào nặn trở thành nguồn lực cơ bản hình thành các sản phẩm du lịch Về tiềm năng Việt Nam có thể phát triển một hệ thống sản phẩm du lịch vô cùng phong phú và hấp dẫn Nguồn lực quan trọng là điểm mạnh đáng quan tâm đó là nguồn nhân lực phục vụ phát triển du lịch Với dân số 88 triệu dân, phần đông ở độ tuổi lao động sung sức và dân số trẻ chiếm đa số, Việt Nam có thế mạnh nổi trội về thị trường lao động nói chung và đối với phát triển du lịch nói riêng Người Việt Nam có truyền thống lao động cần cù, chăm chỉ, khéo léo, nhanh nhạy tiếp thu yếu tố mới và đặc biệt có tinh thần thân ái, nhiệt tình, mến khách và sẵn sàng làm việc mọi lúc mọi nơi với mức lương so sánh tương đối thấp so với khu vực Đây là thế mạnh đối với phát triển dịch vụ

Những chính sách của nhà nước khuyến khich ngành dịch vụ và đầu tư phát triển cũng là một thế mạnh mà ta cần xét đến Đánh giá được vai trò quan trọng của ngành du lịch, Đảng và nhà nước đã có những chính sách cụ thể nhằm khuyến khích đầu tư phát triển du lịch, coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước Đặc biệt trong thời buổi kinh tế khủng hoảng như hiện nay thì những khuyến khích ưu đãi của nhà nước sẽ thúc đẩy du lịch phát triển.Với tiềm năng lớn, Du lịch Việt Nam đã được chính phủ quy hoạch, định hướng để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn

Hội nhập kinh tế quốc tế là cơ hội để Việt Nam có thể tiếp cận được với các nước trên thế giới về đào tạo nguồn nhân lực du lịch có trình độ quốc tế, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của thị trường trong nước và theo kịp trình độ quốc tế

Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong cuộc chiến tranh giành lợi nhuận cũng

có thể coi là động lực để phát triển ngành này

*Điểm yếu của thị trường.

Trước tình hình khó khăn do tác động của khủng hoảng tài chính, ngành du lịch, dịch vụ Việt Nam cũng nằm trong bối cảnh khó khăn chung với các nước ở khu vực và trên thế giới đó là

Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã làm ảnh hưởng đến “thị trường gốc” của ngành dịch vụ Việt Nam Ngoài ra, “Suy giảm kinh tế khiến mọi tầng lớp đều tập trung vào việc tháo gỡ khó khăn trong kinh doanh, hoặc tiết giảm chi phí tiêu dùng Giá dịch vụ

ở Việt nam kém cạnh tranh so các nước lân cận, chất lượng dịch vụ chưa hoàn thiện Giá phòng khách sạn, giá vé máy bay, dịch vụ ăn uống cộng thêm một số chi phí phụ khác tăng cao kéo theo giá tour ở năm nay tăng từ 15 – 30% so với năm 2007 Giá tour đến Việt Nam tăng từ 15 – 30%, tức tăng gấp đôi giá tour đến các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore, mà mức độ hấp dẫn vẫn còn ở tình trạng tiềm ẩn”.) Vì vậy, trước tình hình hiện nay, ngành dịch vụ cần một vị trọng tài đủ uy tín để “điều hòa” giá cả đạt mức hợp lý

và có khả năng cạnh tranh, giúp các công cụ quảng bá “vẻ đẹp tiềm ẩn” hoạt động hiệu quả hơn

Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong hoàn cảnh Việt Nam còn nhiều khó khăn hạn chế, như: hệ thống cơ sở hạ tầng còn kém phát triển (thua xa so với các nước trong khối ASEAN), hệ thống giao thông đường bộ, hàng không, cầu cảng… còn lạc hậu, chất lượng thấp, mặc dù đã có sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đầu tư cho xây dựng cơ sở hạ tầng, do vậy, cước phí giao thông còn cao Hệ thống thông tin viễn thông chưa phát triển rộng khắp, chất lượng còn hạn chế trong khi giá dịch vụ lại cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực Điện nước chưa đảm bảo được nhu cầu và giá quá đắt Hệ thống khách sạn, nhà nghỉ, các tiện nghi phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, ăn uống, vui chơi, giải trí còn thiếu, chất lượng hạn chế Chất lượng sản phẩm du lịch không cao, sản phẩm chưa đa dạng và không phong phú Các quy định pháp lý về quản lý du lịch chưa đầy đủ và còn không ít bất cập đối với hoạt động kinh doanh du lịch

Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh du lịch của Việt Nam thuộc loại nhỏ, chất lượng dịch vụ hạn chế, năng lực quản lý thấp, khả năng cạnh tranh quốc tế yếu Trong khi

hệ thống luật pháp Việt Nam lại chưa hoàn chỉnh, nhiều cơ sở kinh doanh chưa tạo dựng

được uy tín, làm ăn mang tính chụp giựt, chặt chém khách, có nhiều nơi, hoạt động diễn

ra tự phát, lộn xộn, thậm chí gây phiền toái cho khách, những tiêu cực này làm ảnh hưởng đến du lịch Việt Nam, mặt khác ý thức tôn tạo và bảo vệ cảnh quan môi trường du lịch chưa được nâng cao, điều này gây trở ngại cho sự phát triển bền vững của ngành Du lịch, dịch vụ

Quá trình mở cửa, hội nhập du lịch cũng có thể gây ảnh hưởng và làm phức tạp hóa một số vấn đề liên quan đến an ninh, trật tự xã hôi, giữ gìn thuần phong mỹ tục Việt Nam

2.2 Nghiên cứu kỹ thuật – Công nghệ

2.2.1 Mô tả sản phẩm của dự án

Toà nhà Thiên Đường cung cấp các dịch vụ kinh doanh chính thu lợi nhuận như sau:

- Dịch vụ cho thuê văn phòng: Các tầng 3,4,5 của tòa nhà cho thuê làm các Văn phòng, Văn phòng đại diện…

- Dịch vụ ăn uống: ở quán cafe Hầm, quán ăn nhanh, quán Bia Thiên

- Dịch vụ vui chơi giải trí: ở khu vui chơi giải trí với các trò chơi và dịch vụ xem phim 2D, 3D, 4D, 5D

- Sản phẩm phụ: cho thuê diện tích mặt tiền đứng phía trước và bên hông toà nhà để treo biển quảng cáo

Sản phẩm của quán Cafe Hầm: Đến với cafe Hầm sau những giờ học tập và làm

việc căng thẳng, bỏ lại sau lưng những bề bộn, lo toan của cuộc sống thường ngày để hoà mình vào những giai điệu mượt mà, nhẹ nhàng và lắng đọng

Khách hàng đến quán không chỉ để cảm nhận một không gian khác lạ nhưng ấm cúng

mà còn thưởng thức những hương vị rất riêng và đặc biệt của nhiều loại kem, đồ uống và các món ăn nhẹ với giá cả phù hợp và phong cách phục vụ chuyên nghiệp

Sản phẩm của quán ăn và khu vui chơi: Đồ ăn nhanh fastfood đã đi vào đời sống

người dân Việt Nam như một điều hiển nhiên bởi nhịp sống hiện đại đã tạo nên một phong cách năng động trong một quỹ thời gian chật hẹp của mỗi người, đặc biệt là các

nhân viên văn phòng Các đồ ăn nhanh chủ yếu của quán ăn nhanh là: Bánh mỳ kẹp, Hamburger, gà rán, pizza

Sản phẩm của Quán Bia Thiên: Uống bia là sở thích của cánh mày râu mỗi chiều tan

sở hay trong bất cứ cuộc hội ngộ nào Bia hơi là đặc sản nổi tiếng mà không dễ gì bỏ qua nhưng quán bia Thiên còn có nhiều loại bia khác nhau với các đồ nhắm đặc biệt và việc thưởng thức bia và đồ nhắm trong một không gian mới lạ sẽ tạo ra những cảm xúc khó phai trong lòng khách hàng

2.2.2 Công suất của dự án

* Công suất của Quán Cafe Hầm

- Công suất lý thuyết: 284 lượt khách hàng trong một ca làm việc(1 ca làm việc là 5

giờ)

tương đương với: 284x3x365= 310.980 (lượt khách trong 1 năm)

- Công suất thiết kế: 200 lượt khách hàng trong một ca làm việc (5 giờ /1 ca làm việc).

tương đương với: 200 x 3 x 360 = 216.000 (lượt khách trong 1 năm)

- Công suất thực tế: với tuổi thọ của dự án là 15 năm (Chi tiết ở phụ lục)

* Công suất của Quán ăn và khu vui chơi

- Công suất thiết kế: 62x3x360= 66.960 (lượt khách trong 1 năm)

- Công suất thực tế: với tuổi thọ của dự án là 15 năm.

* Công suất của Quán Bia Thiên

- Công suất thiết kế: 123x3x360= 132.800 (lượt khách trong 1 năm)

* Tổng công suất của dự án

- Công suất thiết kế: 415.760 (lượt khách trong 1 năm)

2.2.3 Lựa chọn máy móc thiết bị của dự án

Các máy móc thiết bị chủ yếu của tòa nhà gồm:

− Hệ thống Pin năng lượng mặt trời: mua của công ty cổ phần năng lượng Mặt Trời

Đỏ với giá khoảng 900 USD cho 1m² pin (tương đương với 18,72 triệu đồng nếu tỷ giá là 20.800 VND/1USD) Công suất từ 80 Wp đến 165 Wp với hiệu suất trên 16% và tuổi thọ trung bình 35 năm Có kết hợp bộ tích điện để có thể cung cấp điện cho buổi tối Tổng số tiền cho hệ thống pin mặt trời khoảng 1012,6 triệu đồng

- Màn hình lớn ở mặt tiền tòa nhà: sử dụng công nghệ đèn LED, với kích thước 5 m chiều cao và 10m chiều dài Tổng diện tích màn hình là 50 m² Số tiền đầu tư là 150 triệu đồng

- Khoang làm lạnh (để bảo quản bia và thực phẩm cần làm lạnh): 70 triệu

- Bô-linh ( 5 đường băng ): 100 triệu đồng

- Trò chơi nhảy theo điệu nhạc ( Audition ): 40 triệu đồng / 2 máy

- Trò chơi đua ô tô và đua môtô có mô hình: 100 triệu đồng / 14 máy

- Trò chơi đập chuột: 5 triệu/ máy

- Máy chơi game đa năng: 80 triệu / 10 máy

- Máy vi tính: 200 triệu / 20 máy

- Máy bơm điện: 1 triệu đồng / máy Công suất 5000W

Các thiết bị khác:

- Thiết bị sử dụng trong khu bếp của quán ăn nhanh, khu pha chế của quán cafe Hầm

và quán Bia thiên

- Thiết bị trong khu văn phòng làm việc của công ty và hầm để xe

- Các thiết bị phục vụ việc quản lý và bảo vệ tòa nhà

- Các thiết bị điện, chỉ dẫn cho nhân viên và khách hàng, các thiết bị để quét dọn tòa nhà

Dự án sẽ mua các thiết bị hiện đại và tiết kiệm điện năng nhất, sản xuất trong nước và nước ngoài nếu cấn, đảm bảo hiệu quả kinh tế và thẩm mỹ cao

2.3.4 Nhu cầu các yếu tố đầu vào của dự án

Hình thức kinh doanh của dự án là dịch vụ ăn uống và giải trí nên nguyên liệu đầu vào gồm có:

- Nguyên liệu để làm đồ uống và cafe

- Nguyên liệu để chế biến đồ ăn nhanh

- Nguyên liện để chế biến các món nhậu và lẩu cho quán bia Thiên

- Bia và rượu

- Các đồ uống đóng chai

Trên cơ sở danh mục các sản phẩm thì chủ đầu tư trong giai đoạn xây dựng tòa nhà sẽ tìm kiếm và ký kết hợp đồng cung cấp từ các nhà cung cấp để đảm bảo tốt nhất chất lượng nguyên liệu

2.3.5 Địa điểm đặt dự án

- Vị trí xây dựng dự án tại khu đất bên trái khu Nam Cường thành phố Hải Dương

- Căn cứ lựa chọn địa điểm:

+ Huớng phát triển của Thành Phố Hải Dương là hướng tây, Theo quy hoạch thì khu vực Nam Cường sẽ là trung tâm thành phố, tập chung rất nhiều các cơ quan hành chính nhà nước, các toà nhà văn phòng làm việc và nhiều khu dân cư có mức sống từ trung bình trở lên

+ Điều kiện giao thông và điều kiện cung cấp các dịch vụ điện, nước, viễn thông, thương mại đang được đầu tư xây dựng đồng bộ và sẽ rất thuận lợi cho dự án

+ Bên cạnh khu Nam Cường – nơi có không gian rộng và là nơi vui chơi cho nhân dân thành phố Hải Dương

Với vị trí trong vùng nhiệt đới gió mùa, trong một năm thành phố Hải Dương chịu ảnh hưởng của bốn mùa rõ rệt.

• Mùa nóng: Bắt đầu từ cuối Xuân đến giữa mùa thu.Ở khoảng thời gian này trong năm, thời tiết nắng nóng nhiệt độ trung bình khoảng 30-34ºC

• Mùa lạnh : Bắt đầu từ giữa mùa Thu đến hết mùa Xuân năm sau Mùa này thường hay xuất hiện gió mùa Đông Bắc, lại mưa ít; đầu mùa thường hanh khô thời tiết ở mưc nhiệt độ thấp, mùa đông khi có gió mùa đông bắc tràn về nhiệt độ xuống còn từ 10-13ºC.Lượng mưa hàng năm trung bình đạt 1730 - 1980 mm

2.3.6 Cơ sở hạ tầng

* Năng lượng

− Nhu cầu điện năng của tòa nhà: 300 kw / ngày trong đó:

+ Quán Cafe Hầm: 80 kw/ ngày

+ Quán ăn nhanh: 60 kw/ ngày

+ Quán Bia Thiên: 60 kw/ ngày

+ Khu vui chơi: 50 kw/ ngày

+ Khu tầng hầm để xe và văn phòng làm việc của công ty: 50 kw/ ngày

- Căn cứ vào tình hình sản xuất điện trong tương lai của đất nước có nhiều thiếu hụt so với nhu cầu, tuy dự án ở trong thành phố nhưng việc mất điện vì cắt điện, sự cố sẽ làm nhiều thời gian trong năm toà nhà sẽ không thể kinh doanh do không có điện So sánh giữa việc mua máy phát điện dự phòng và chi phí điện sẽ khoảng hơn 3,2 tỷ đồng trong suốt đời dự án Chủ đầu tư quyết định dùng năng lượng điện mặt trời (phù hợp với xu thế phát triển và bảo vệ môi trường)

- Ở Hải Dương thì hàng năm có khoảng 1700 giờ nắng, tháng nắng nhất là tháng 7, tháng có ít nắng là tháng 2 và tháng 3 Nhưng hệ thống pin mặt trời vẫn thu được điện năng khi trời mưa và nhiều mây (mặc dù khi đó thì lượng điện được sản sinh sẽ thấp hơn)

Hệ thống pin mặt trời có tuổi thọ 30 năm và dự kiến với số tiền đầu tư 1 tỷ đồng có thể cung cấp 70 - 80% lượng điện năng cần thiết cho toà nhà khi dự án kết thúc có thể thanh

lý với giá khoảng 304 triệu đồng Chi phí sử dụng pin mặt trời và 20% điện của EVN so chỉ bằng 44% chi phí sử dụng hoàn toàn điện từ EVN ( chưa tính đến chi phí khi mất điện thì toà nhà không hoạt động nên sẻ không có doanh thu, nguy cơ mất an ninh khi mất điện v.v )

- Vì vậy vấn đề năng lượng: Nguồn điện chính để cung cấp cho toà nhà là điện năng

từ hệ thống pin mặt trời, tuy nhiên để đảm bảo vận hành thang máy liên tục trong điều kiện năng lượng điện mặt trời không đủ ro thời tiết thì toà nhà sẽ dùng điện từ mạng lưới điện của EVN

- Hệ thống pin mặt trời có khả năng xoay theo hướng di chuyển của mặt trời để có thể đón được nhiều năng lượng mặt trời nhất và đảm bảo được cho toà nhà hoạt động thường xuyên, không bị gián đoạn do mất điện

- Về năng lượng cho việc chế biến các sản phẩm phục vụ khách hàng của tòa nhà thì lấy khí đốt từ hầm biogas của tòa nhà Và có dự trữ một số bình gas dể đề phòng trường hợp khí đốt từ hầm biogas không đủ hoặc vì một lý do nào đó mà không đến được bếp để chế biến các món ăn

* Nước

- Cung cấp nước sinh hoạt: Để đảm bảo đủ nước cho việc kinh doanh thì nguồn nước chính sẽ do Công ty Cấp nước Thành phố Hải Dương cung cấp Nước được chứa trong các bể đặt ngầm trong khuôn viên toà nhà và được bơm lên 1 bồn chứa nước trên nóc toà nhà

* Hệ thống chống sét

- Sử dụng các kim thu sét và hệ thống dây thu sét, bộ phận nối đất

* Hệ thống thông tin liên lạc

- Hệ thống đường điện thoại nối cho 2 thuê bao

- Sử dụng 2 đường truyền internet tốc độ cao ( một cho khu vui chơi giải trí, một cho mạng diện rộng không dây WWAN- Wireless Wide Area Network phủ toàn bộ khuôn viên tòa nhà và cho công tác quản lý của nhân viên công ty )

* Hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Các thiết bị phòng cháy và chữa cháy được bố trí tại các vị trí hợp lý ở mỗi tầng

* Cơ sở hạ tầng khác

Chi phí đầu tư và chi phí vận hành của hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống sử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy

2.3.7 Cơ cấu tổ chức tổng mặt bằng

* Các cơ sở nghiên cứu:

- Căn cứ vào nhu cầu cần thiết xây dựng khu dịch vụ ăn uống và kết hợp giải trí của

- Căn cứ vào mục tiêu kinh doanh của Công ty CP đầu tư và phát triển nhà Trường Linh

- Căn cứ vào mặt bằng khu đất dự kiến xây dựng (Diện tích S=1360 m²)

Quy hoạch xây dựng phải đảm bảo đúng theo các tiêu chuẩn quy phạm về xây dựng của Nhà nước, đồng thời đáp ứng được các yêu cầu sau:

+ Chỉnh trang mặt đứng toà nhà đảm bảo tính thẩm mỹ, tính hiệu quả trong phương án xây dựng Nhằm làm đẹp thêm cho cảnh quan khu

+ Khu Quán Cafe, quán ăn, quán Bia phải đạt đúng tiêu chuẩn, bố trí kiến trúc đạt tính thẩm mỹ cao, đảm bảo các mặt đứng của toà nhà hài hoà với không gian xung quanh,

và thể hiện rõ tính độc đáo của toà nhà

+ Thiết kế đạt tối đa khả năng đậu xe tối đa cho khách hàng đến mua hàng và sử dụng dịch vụ của toà nhà

+ Đảm bảo an toàn trong công tác phòng cháy chữa cháy vệ sinh môi trường khu vực

* Bố trí phương án quy hoạch mặt bằng:

+ Toà nhà Thiên Đường được xây mới hoàn toàn Chiều cao : 5 tầng, có 2 tầng hầm.

- Giao thông được tổ chức như sau:

+ Ôtô, xe máy xuống hầm được chạy trực tiếp từ đường Nguyễn Lương Bằng theo dốc xuống hầm H1

* Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật :

- Diện tích đất : 1360 m2

- Lượng người dự kiến : 360-450 người/ ngày

- Lượng người làm việc : 35-40 người

- Mật độ xây dựng : 73.5 %

2.3.8 Phương án thiết kế kiến trúc

* Phương án thiết kế kiến trúc

- Yêu cầu thiết kế:

- Hoạt động chính : Kinh doanh dịch vụ ăn uống – vui chơi

- Diện tích sàn xây dựng : 5000 m² (tính cả hầm là: 6000m²)

- Mật độ xây dựng: tối đa 75%

- Hầm để xe có sức chứa phù hợp với quy mô của dự án

- Đảm bảo theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành

- Không gian thiết kế thông thoáng, tận dụng tối đa quỹ đất một cách phù hợp và hiệu quả

+ Phần quán Cafe Hầm được thiết kế cao 6 m tạo không gian rộng lớn và thoải

mái mặc dù đang ở dưới tầng hầm, nội thất và không gian bên trong được thiết kế ấn tượng bất ngờ với không gian bên trong như thế giới mới, đầy vẻ bí ẩn và cuốn hút.Quán

sẽ được trang trí với hệ thống suối nước, tượng đá, tranh vẽ kết hợp với hệ thống ánh sáng để tạo nên những hiệu ứng khác lạ cho cảm nhận của khách hàng Sân khấu biểu diễn ca nhạc rộng rãi và hoành tráng với diện tích khoảng 40 m² sẽ đem lại cho khách hàng những giây phút thưởng thức nghệ thuật vào những dịp cuối tuần và ngày lễ

+ Phần quán ăn và vui chơi được thiết kế giản dị, trang nhã, tạo cảm giác hiện

đại nhưng ấm áp và dễ chịu

+ Phần quán Bia Thiên được thiết kế khác hẳn không gian của hai khu vực kia

của tòa nhà Theo sở thích của đa sổ mọi người thì khu vực dành cho uống bia cần phải rộng rãi, thoáng đãng Với diện tích 1000m² và nằm trên địa điểm cao nhất của tòa nhà cũng đã phần nào đáp ứng sự thích hợp cần thiết cho một không gian lí tưởng

Tầng bia Thiên nằm cách mặt đất khoảng 10m, mặc dù không quá cao nhưng nó cũng

đủ để tạo một không gian cao ráo, sạch sẽ và thoáng mát, một không gian kết hợp hài hòa giữa những nét truyền thống giản đơn giao hòa cùng thiên nhiên và cảnh vật đất trời Với thiết kế mở thoáng gần gũi thiên nhiên tạo cảm giác thoải mái trên độ cao vừa phải, tầm nhìn trải rộng Với mái được thiết kế theo lối truyền thống dạng mái đình lợp bằng ngói xếp được đỡ bằng trụ bê tông được sơn giả gỗ cỡ lớn Với diện tích 700m² dành chổ đặt bàn chúng tôi sẽ bố trí khoảng 80-100 bàn 200m² dành cho khu nhà bếp, nhà kho đông lạnh và các công trình vệ sinh khác Còn 100m² để bố trí cho việc trang trí Việc trang trí

ở khu vực này cũng khá đơn giản chủ yếu là cây cảnh, giàn hoa, hòn non bộ được bố trí đan xen hợp lí với các bàn bia mái của tầng này còn có bố trí thêm rèm cuốn để có thể nâng lên hạ xuống theo ý muốn của khách hàng Với thiết kế và nội thất đơn giản nhưng sinh động và gần gũi thiên nhiên hi vọng sẽ tạo cho khách hàng cảm giác thoải mái và thích thú mỗi khi “ chén rượu cuộc cờ”