MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM ĐỀ BÀI SỐ: 03

Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải

BỘ TƯ PHÁP

Trường Đại học Luật Hà Nội

-BÀI TẬP LỚN CUỐI KÌ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM

ĐỀ BÀI SỐ: 03

HỌ TÊN : NGUYỄN THỊ THÚY HẢO MSSV : 362459

LỚP : NO6

NHÓM : 12

HÀ NỘI, 2012

ĐỀ BÀI SỐ: 03

Vợ chồng ông T có 5 người con, trong đó anh L là người con trai duy nhất Khi tuổi già sức yếu, vợ chồng ông T quyết định giao toàn bộ diện tích nhà, đất, cho

vợ chồng anh L Để thực hiện ước nguyện của mình , ngày 09/09/2009 Ông T

và vợ là bà V đã đến phòng công chứng số 1, Thành phố H để làm hợp đồng tặng cho nhà, đất của mình cho vợ chồng anh L ( Mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Với điều kiện vợ chồng anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói cho tổ tiên Sau khi được tặng cho nhà, anh L phá ngôi nhà của cha mẹ và xây dựng một ngôi nhà mới Thời gian đầu, tình hình sống chung của vợ chồng anh L với ông

bà T rất tốt Nhưng càng về sau do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ của vợ chồng anh T và ông bà T diễn ra rất căng thẳng dẫn đến không thể tiếp tục sống chung trong một ngôi nhà Tuy nhiên, do không còn chỗ ở khác nên ông bà T làm đơn khởi kiện đòi lại nhà đất của mình hiện do vợ chồng anh T đang sử dụng

1 Vậy việc đòi khởi kiện của ông bà T là đúng hay sai? Vì sao?

2 Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào?

Vì sao?

3 Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào theo pháp luật hiện hành

4 Đưa ra ý kiến cá nhân về giao dịch tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

BÀI LÀM

1 Vậy việc đòi khởi kiện của ông bà T là đúng hay sai? Vì sao?

Vợ chồng ông T và anh L (con trai của vợ chồng ông T) có giao kết một hợp đồng tặng cho tài sản Theo đó, vợ chồng ông T tặng cho anh L toàn bộ diện tích nhà và đất Hợp đồng đã được hai ông bà đi công chứng Việc tặng cho là

có điều kiện, anh L có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ và sau này chăm lo mồ mả

tổ tiên Sau này giữa hai bên phát sinh mâu thuẫn căng thẳng và vợ chồng ông T làm đơn kiện đòi lại nhà đất đã tặng cho anh L

Trong đề bài không nói rõ mảnh đất hai ông bà đi công chứng để tặng cho vợ chồng anh L là đất thuộc sở hữu của hộ gia đình hay chỉ thuộc sở hữu chung của hai ông bà:

*) Nếu là đất của hộ gia đình thì khi làm hợp đồng tặng cho nhà đất cần có

cả sự đồng ý của tất cả các thành viên từ 15 tuổi trong gia đình ( ông bà T có tới

5 người con) theo quy định tại khoản 2 Điều 20 BLDS năm 2005: “2 Trong

trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Như vậy nếu đây là đất của hộ gia

đình mà khi đi công chứng hợp đồng tặng cho chỉ có ông bà T, không có chữ kí của các thành viên khác từ 15 tuổi trở lên trong gia đình thì hợp đồng dân sự này vô hiệu Vợ chồng anh L phải trả lại nhà và đất cho gia đình

*)Nếu đất này chỉ thuộc quyền sở hữu cuả ông bà T thì

Việc tặng cho giữa hai vợ chồng ông T và anh L được thực hiện bằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất Hợp đồng này được điều

chỉnh bởi các quy định pháp luật về dân sự từ Điều 465 đến Điều 470 Bộ luật Dân sự 2005 và các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở

Việc tặng cho giữa vợ chồng bác của bạn và anh L là có điều kiện, theo đó, vợ chồng anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ

mả tổ tiên Điều 470 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về tặng cho có điều kiện như sau:

1 Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2 Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3 Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản

và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Nghĩa vụ phụng dưỡng, chăm sóc bố mẹ và chăm lo mồ mả tổ tiên là nghĩa vụ không trái pháp luật và đạo đức xã hội Nghĩa vụ này cũng được pháp luật về hôn nhân và gia đình quy định Cụ thể, tại Luật Hôn nhân và gia đình

2000 có các quy định như sau:

Điều 35 quy định: “Con có bổn phận yêu quý, kính trọng, biết ơn, hiếu

thảo với cha mẹ, lắng nghe những lời khuyên bảo đúng đắn của cha mẹ, giữ gìn danh dự, truyền thống tốt đẹp của gia đình; Con có nghĩa vụ và quyền chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ Nghiêm cấm con có hành vi ngược đãi, hành hạ, xúc phạm cha mẹ”.

Khoản 2 Điều 36 quy định: “Con có nghĩa vụ và quyền chăm sóc, nuôi

dưỡng cha mẹ, đặc biệt khi cha mẹ ốm đau, già yếu, tàn tật”.

Về nghĩa vụ chăm sóc mồ mả tổ tiên, nghĩa vụ này là nghĩa vụ phù hợp với đạo

Từ đó có thể khẳng định điều kiện tặng cho trong vụ việc này là không trái với pháp luật và đạo đức xã hội

Tuy nhiên trong đề bài chỉ đề cập đến việc ông bà T và anh L “phát sinh

mâu thuẫn” chứ không chỉ rõ đây là mâu thuẫn gì Nên có 2 trường hợp xảy ra:

+ TH1: Mâu thuẫn này là do vợ chồng anh L đã không thực hiện điều

kiện trong hợp đồng tặng cho là “vợ chồng anh L phải có nghĩa vụ phụng

dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói cho tổ tiên”.

Việc thực hiện nghĩa vụ là điều kiện tặng cho trong vụ việc này thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 470 Bộ luật Dân sự 2005 Cụ thể, sau khi tặng cho nếu bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ là điều kiện tặng cho thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại Như vậy, nếu anh L không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bố mẹ hoặc không chăm lo mồ mả tổ tiên thì vợ chồng ông T

có quyền đòi lại tài sản là nhà và quyền sử dụng đất

+TH2: Mâu thuẫn này là do một nguyên nhân khác, chứ không phải do

vợ chồng anh L vi phạm điều kiện của hợp đồng tặng cho Vợ chồng anh

L vẫn thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và chăm lo

mồ mả, hương khói cho tổ tiên thì ông bà T không có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho anh L

2 Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Vì sao?

Vì đây tranh chấp là tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản (là quyền sử dụng đất và nhà mà vợ chồng ông

T đã tặng cho anh L) có điều kiện Mảnh đất này cũng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền giải quyết tranh chấp này được quy định tại

khoản 1 điều 136 Luật Đất đai: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự

có giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tái sản khác gắn liền với đất, hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 điều 50 Luật này thì do tòa án nhân dân giải quyết”

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự:

“Điều 33. 1.Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện (quận, thị xã, thành phố

thuộc tỉnh) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình” Mặt khác theo điểm c,

khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004: “Tòa án nơi có bất động sản có

thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản”

Vậy tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà và mảnh đất mà ông bà T đã

tặng cho anh L là tòa án có thẩm quyền xét xử vụ tranh chấp này

3 Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào theo pháp luật hiện hành:

Theo đề bài thì giữa hai bên phát sinh mâu thuẫn căng thẳng Tuy nhiên, mâu thuẫn căng thẳng giữa hai bên không đồng nghĩa với việc khẳng định chắc chắn rằng anh L vi phạm nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bố mẹ hoặc vi phạm nghĩa vụ chăm lo mồ mả tổ tiên Việc xác định anh L vi phạm nghĩa vụ nuôi dưỡng, chăm sóc bố mẹ, nghĩa vụ chăm lo mồ mả tổ tiên cần dựa vào những hành vi cụ thể của anh L

Trong trường hợp ông bà T và anh L không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Việc hòa giải được quy định

cụ thể ở điều 135 Luật đất đai Sau 30 ngày nều hòa giải tại UBND không đi tới kết quả thì gửi đơn lên TAND Tòa án sẽ căn cứ vào các sự kiện thực tế và các quy định của pháp luật để phán quyết là anh L có vi phạm nghĩa vụ là điều kiện

để tặng cho hay không, trên cơ sở đó, tòa án sẽ phán quyết cụ thể anh L có phải

trả lại cho vợ chồng ông T đất (quyền sử dụng đất) và nhà hay không Trường hợp anh L vi phạm điều kiện tặng cho như trong hợp đồng, thì anh L phải trả lại quyền sử dụng đất và nhà cho ông bà T

Trong trường hợp vợ chồng ông T khởi kiện đòi lại tài sản, theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, vợ chồng ông T có nghĩa

vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đòi lại tài sản Cụ thể:

- Vợ chồng ông T phải chuẩn bị các chứng cứ để chứng minh về điều kiện tặng cho như bản hợp đồng tặng cho có quy định điều kiện tặng cho Trong trường hợp hợp đồng tặng cho không có quy định về điều kiện tặng cho thì cần có các chứng cứ khác bao gồm các văn bản, giấy tờ khác

có thể hiện về điều kiện tặng cho, người làm chứng hoặc các chứng cứ khác chứng minh được là việc tặng cho quyền sử dụng đất và nhà cho anh

L là có điều kiện đó

- Vợ chồng ông T cũng phải chuẩn bị các chứng cứ, bao gồm cả người làm chứng, để chứng minh anh L đã vi phạm nghĩa vụ nuôi dưỡng, chăm sóc bố mẹ và/hoặc không chăm lo mồ mả tổ tiên

Tuy nhiên vì ngôi nhà, sau khi được tặng cho đã được anh L phá dỡ để xây nhà mới, tòa án sẽ căn cứ tình hình thực tế để phán quyết một cách hợp lý

và hợp pháp về nghĩa vụ của các bên, phương thức hoàn trả cụ thể, có thể là ông

bà T sẽ phải trả cho anh L một khoản chi phí xây dựng nhà mới

4 Đưa ra ý kiến cá nhân về giao dịch tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Giao dịch tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một giao dịch phổ biến, diễn ra thường xuyên hiện nay, chiếm số lượng lớn trong tổng số các giao dịch dân sự

Tặng, cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất, xuất phát từ sự tự nguyện trong mối quan hệ gia đình ( GTr trang 240) Luật đất đai 2003 đã bắt đầu quy

định hộ gia đình, cá nhân có quyền tặng, cho quyền sử dụng đất

Thông thường là ông bà, cha me có tài sản ( đất đai, nhà cửa….) muốn để lại cho con cháu Việc tặng cho này sẽ được lập thành hợp đồng dân sự, mà cụ thể

là hợp đồng tặng cho tài sản Cũng có thể việc tặng, cho chỉ được giao kết bằng miệng Hợp đồng này có thể kèm theo điều kiện, chẳng hạn người được tặng, cho tài sản sau khi nhận được tài sản thì sẽ phải thực hiện một nghĩa vụ nào đó

mà người có tài sản tặng, cho yêu cầu Ví dụ như trong tình huống đề bài nêu:

Vợ chồng ông bà T có nhà và đất muốn để lại cho anh L Họ đã đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng tặng cho tài sản với điều kiện vợ chồng anh L phải

có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và hương khói tổ tiên

Ông bà, cha mẹ có tài sản tặng cho con cháu là việc không trái với quy định của pháp luật Đây là việc hợp lí, hợp tình Con cháu phụng dưỡng ông bà cha

mẹ là nghĩa vụ, cũng là việc đương nhiên, chứ không phải cứ tặng, cho tài sản mới phải phụng dưỡng

Mặt trái của giao dịch tặng cho tài sản hiện nay là, khi gia đình xảy ra mâu thuẫn họ thường mang nhau ra tòa để kiện đòi lại tài sản Việc này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, ta có thể kể đến như việc xã hội vận động không ngừng, con cháu mải chạy theo đồng tiền, không nghĩ tới chăm sóc bố mẹ, hoặc do mâu thuẫn cá nhân….Cũng có những người tuy đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình nhưng người có tài sản tặng, cho lại không giao tài sản như trong hợp

đồng… Khi đó sẽ cần đến sự can thiệp của pháp luật Việc điều tra xác minh, thu thập chứng cứ xem người nhận tài sản có vi phạm điều kiện kèm theo của hợp đồng không là rất khó, nhất là trong trường hợp chỉ giao kết điều kiện bằng miệng, hợp đồng không ghi rõ ràng

Tuy nhiên theo em, trong gia đình cần có sự hòa thuận Nếu có thể hãy chọn cách cả gia đình ngồi lại, bàn bạc và giải quyết êm đẹp trong nội bộ ra đình Là người một nhà, việc đem nhau ra tòa vì tài sản thì không phải là giải pháp tốt nhất

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai Việt Nam, NXB Tư pháp, 2005, Hà Nội.

2 Luật Đất đai Việt Nam năm 2003

3 Luật Hôn nhân và gia đình Việt Nam

4 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005

5 Bộ luật tố tụng dân sự 2004

6. www.gocluatsu.com/VN/Default.aspx?case=detail&cate=11

8. http://moj.gov.vn/hoidappl/Lists/DanhSachCauHoi/View_Detail.aspx?ItemID=14565