Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013

Để thu thuế sử dụng đất hàng năm theo giá trị sử dụng, cần xác định giá trị đồng loạt của tất cả các thửa đất một cách hợp lý, công bằng, phù hợp, tiếp cận với giá trị thị trường, một là

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

NGUYỄN HẢI AN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC

GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

NGUYỄN HẢI AN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC

GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải An

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Đỗ Thị Lan - Trưởng khoa Khoa

học môi trường - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu nhà trường, phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phòng ban trong Trường đại học Nông Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa chính các xã, phường thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở tài nguyên và môi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc

đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người

đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải An

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Yêu cầu của đề tài 3

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 3

Chương 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

1.1 Cơ sở khoa học 5

1.1.1 Tổng quan về thị trường và thị trường đất đai 5

1.1.2 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 16

1.1.5 Các phương pháp định giá đất 17

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 27

1.3 Cơ sở thực tiễn 28

1.3.1 Thị trường đất đai trên thế giới 28

1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 30

1.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 32

1.3.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 38

1.3.4 Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc 39

1.3.5 Đánh giá chung về tổng quan 40

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng nghiên cứu 41

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 41

41

41

2.3 Nội dung nghiên cứu 41

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vĩnh Yên 41

2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của thành phố qua các năm 2009 - 2013 41

2.3.3 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước, địa bàn TPVY và công tác định giá đất tại vùng nghiên cứu 41

2.3.4 Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng 41

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp 41

2.4 Phương pháp nghiên cứu 41

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 41

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 43

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 43

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của vùng nghiên cứu 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 Đánh giá tổng quát về thực trạng phát triển kinh tế-xã hội 46

3.2 Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên qua các năm 2009 -2013 48

3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 48

3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Vĩnh Yên 50

3.3 Giá đất quy định trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và Thành phố Vĩnh Yên 53

3.3.1 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và cơ sở để xác định giá đất 53

3.3.2 Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu 54

3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 55

3.4 Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 56

3.4.1 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 56

3.4.2 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 57

3.4.3 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 74

3.4.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75

3.4.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 76

3.5 Đề xuất một số giải pháp 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

1 Kết luận 81

2 Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐĐC : Bản đồ địa chính BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính

QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Mục đích của việc định giá đất một số nước trên thế giới 32

Bảng 1.2 Hình thức xác định giá đất một số nước trên thế giới 33

Bảng 1.3 Cơ quan thẩm định giá một số nước trên thế giới 34

Bảng 1.4 Phương pháp định giá cơ bản một số nước trên thế giới 35

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất qua các năm 49

Bảng 3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Vĩnh Yên đến ngày 31/12/2013 51

Bảng 3.3 Khung giá đất ở tại nông thôn 53

Bảng 3.4 Khung giá đất ở tại nông thôn 53

Bảng 3.5 Khung giá đất ở tại đô thị 54

Bảng 3.6 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến 2013 55

Bảng 3.7 Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế) 56

Bảng 3.8 Giá đất của các đường phố nhóm I 58

Bảng 3.9 Giá đất của các đường phố nhóm II 62

Bảng 3.10 Giá đất của các đường phố nhóm III 65

Bảng 3.11 Giá đất của các đường phố nhóm IV 68

Bảng 3.12 Giá đất của các đường phố nhóm V 71

Bảng 3.13 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Trần Phú – Đoạn 2 74

Bảng 3.14 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75

Bảng 3.15: Đặc điểm của một số khu dân cư 76

Bảng 3.16: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Ải 77

Bảng 3.17: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Giếng Han 78

Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án 78

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình 10

Hình 1.2 Sự thay đổi về cầu 11

Hình 1.3 Sự thay đổi về cung 11

Hình 3.1 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I 59

Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 60

Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 63

Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm II 64

Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 66

Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm III 66

Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của đường phố nhóm IV 69

Hình 3.8 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm IV 70

Hình 3.9 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm V 72

Hình 3.10 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm V 73

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Những vấn đề về định giá đất và bất động sản luôn được quan tâm; Đặc biệt với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh

mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh

và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá

Đất đai cũng không ngoại lệ, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Việc xác định chính xác giá đất

sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; Một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; Khi đó đất đai sẽ được phân bổ đó sử dụng tốt và hiệu quả Với cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Việc định hướng thu thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyên sử dụng đất theo giá đất được xác định sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Mặt khác trong thị trường đất đai bình thường Để thu thuế sử dụng đất hàng năm theo giá trị sử dụng, cần xác định giá trị đồng loạt của tất cả các thửa đất một cách hợp lý, công bằng, phù hợp, tiếp cận với giá trị thị trường, một là một việc hết sức cần thiết Đây là một bài toán khó cho các nhà quản lý, bởi lẽ hàng năm nếu chỉ căn cứ vào các mẫu thống kê thu được (tỷ lệ quá thấp với tổng số thửa định giá) để

xác định giá đất thì việc bảo đảm công bằng khi thu loại thuế sử dụng đất theo giá trị sử dụng đất sẽ không thể đạt được tính công bằng và hợp lý

Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay Quốc tế nội bài 25km về phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía Tây), tạo điều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú đa dạng để phát triển kinh tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu đãi thông thoáng trong việc phát triển, thành phố Vĩnh Yên có đủ điều kiện để hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Vĩnh Yên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục

tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013”

Khi thực hiện viết đề tài này, bản thân tôi mong muốn được đóng góp ý kiến của mình để góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung cũng như trên thành phố Vĩnh Yên nói riêng

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố

Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu

tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3 Yêu cầu của đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc; Thông tư hướng dẫn của Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Đánh giá công tác định giá đất đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 đến năm 2013

- Nghiên cứu đề xuất nội dung, các phương pháp xác định giá đất đô thị và mô hình quản lý giá đất phù hợp với thực tiễn của địa phương Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế

- Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất Và áp dụng xác định giá các loại đất

- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2003, 2013; hệ thống các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá đất tại địa phương

- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Tổng quan về thị trường và thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn

nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị

trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực

và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - Bất động sản Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Bất động sản) Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) như ở nước ta [15]

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,

có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường [15]

Đặc điểm của thị trường đất đai

- Tính khan hiếm không tái tạo được của đất đai làm cho cung của đất đai là không đổi Nghĩa là thị trường cung của đất đai không co giãn

- Vị trí (VT) cố định và tính không di chuyển được của đất đai làm cho thị trường đất đai có đặc điểm khác biệt với các thị trường đầu vào khác

- Trên thực tế người ta không thể thay đổi VT của đất đai nhưng lại có tương đối rõ ràng cải thiện chất lượng đất, dù đó là đất nông nghiệp hay đất ở

- Là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên thị trường đất đai có thể diễn ra dưới dạng trao đổi, mua bán, cầm cố và cũng có thể diễn ra dưới dạng hình thức cho thuê

- Đất đai là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất không thể thay thế

- Thị trường đất đai là sôi động và phát triển tạo nên “cơn sốt” đất

- Thị trường đất đai thu hút mọi người tham gia [15]

1.1.2 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.2.1 Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá

cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian

Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra

Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra

và bị chúa phong kiến chiếm đoạt

Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ [12]

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Ðịa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

Ðịa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất

đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ

tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định

mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh [12]

* Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng [12]

Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")

R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều

đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá

đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

(Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt)

G =

(1+i)t

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất

Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:

PLt

PL = (t = 1, )

(1+r)t

Trong đó:

PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định

Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng

sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm

đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản [12]

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực

đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng [12]

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu:

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà

một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức

giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước Cũng giống như thiết lập một

biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm

thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu tố khác còn lại

của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số

L1 L L2 Số lƣợng đất

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự

tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình Giá đất đai được xác định ở

điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E được gọi là điểm cân

bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L) Nếu giá được cố định ở (G1), thì số

lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với

số lượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽ không ổn định

Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ

buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của

Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán

bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá

thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu

như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn

số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng [12]

Hình 1.2 minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S)

và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm Sự cân bằng mới được lập tại điểm B Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1 [12]

Hình 1.2 Sự thay đổi về cầu

Hình 1.3 Minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm E1

Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhảy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu [12]

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự

ổn định lâu dài Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi Đây chính là

cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Nhân tố nhân khẩu

Cấu thành nhân khẩu gia đình

Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng [15]

1.1.3.2 Nhân tố xã hội

Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

Trạng thái ổn định chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.[15]

An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay

khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

Tiến trình đô thị hóa

Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức

độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [15]

1.1.3.3 Nhân tố kinh tế

Tình trạng phát triển kinh tế

Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh

tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.[15]

Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng [15]

Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người, tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

1.1.3.4 Nhân tố khu vực

Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất [15]

1.1.3.5 Nhân tố quốc tế

Tình hình kinh tế thế giới

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ

Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh

tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo [15]

1.1.3.6 Nhân tố cá biệt

Diện tích:

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày

và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.[15]

Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất [15]

1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Theo Luật đất đai 2003, điều 56, khoản 1, quy định rõ việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau [17]

Theo Luật đất đai 2013, điều 112, khoản 1, quy định việc Định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây :

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá ;

b) Theo thời hạn sử dụng đất

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đới với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất ;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau [18]

1.1.5 Các phương pháp định giá đất

Các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm:

Phương pháp 1 : Phương pháp so sánh trực tiếp

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa b đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí

+ Hiện trạng sử dụng đất

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội)

+ Các đặc điểm về pháp lý

+ Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ thành công

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán [6]

* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [6]

Phương pháp 2: Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Là phương pháp cơ bản thường được sử dụng nhất

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá

* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

* Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 -

Tổng chi phí

đã tính ở Bước 2

* Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất

ước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Phương pháp 3: Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm cả giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS (bao

gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá

* Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

* Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất

= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá

Phần giá trị hao mòn

* Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1

Giá trị của

thửa đất = Giá chuyển nhượng BĐS

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của

thửa đất =

Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất

* Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiểm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược [6]

Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất

dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

* Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

n

i i

i 0

TRTæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn

(1 r)

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại

- n là số năm thực hiện dự án

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra

để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư

Tổng chi phí phát triển =

Ci là chi phí năm thứ i của dự án

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển Theo Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Quy định cụ thể trình tự từng phương pháp xác định gái đất như sau:

Phương pháp 1: Trình tự thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa

đất cần định giá theo

từng thửa đất so sánh

= Giá đất của từng thửa đất so sánh

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

Phương pháp 2: Trình tự thực hiện phương pháp chiết trừ

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều

3 của Thông tư này [6]

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản

gắn liền với đất của bất

động sản so sánh

= Giá trị xây dựng mới tại

thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn

3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị bất động sản so sánh -

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này

Phương pháp 3: Trình tự thực hiện phương pháp thu nhập

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực

tế thu thập được trên thị trường [6]

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r) n (1+r) n - 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 4: Trình tự thực hiện phương pháp thặng dư

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

- Chi phí kinh doanh;

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm

a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương [6]

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

n i

i i

r TR

C

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân

- n là số năm thực hiện dự án

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát

triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 5: Trình tự thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về giá đất Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó [6]

3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh Phúc

từ năm 2009 đến năm 2013 Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế Cụ thể là:

+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

+ Quyết định số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 về việc Ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2009

+ Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2010

+ Quyết định số 43 /2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2011

+ Quyết định số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012

+ Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

về việc hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013

Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh Phúc mới ban hành:

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý,

cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh

tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu

đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu

tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991-

1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế [16]

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một

số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước

thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan

là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện

rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản ở Việt Nam đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai (2003), Luật đất đai mới (2013), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006)

Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng trong khoảng 3 năm (2004-2006) Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu

tư kinh doanh chứng khoán

Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm

2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư

Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010

Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao làm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh

Có thể nói từ năm 2003 đến nay, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu

cơ đất đai Theo đó, hoạt động của thị trường bất động sản bắt đầu đi vào ổn định và lành mạnh hơn Thị trường bất động sản được Chính phủ quản lý thống nhất và giao cho một cơ quan chủ trì là Bộ Xây dựng nghiên cứu các quy định, nghị định để quản lý thống nhất

Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước chưa được phát huy có hiệu quả Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua việc tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp; chưa thể hiện rõ nét vai trò định hướng phát triển thị trường bất động sản để thị trường phát triển vẫn còn tình trạng dư thừa hàng hóa bất động sản là nhà ở cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp phục vụ nhu cầu đa số dân chúng là rất lớn và có nhiều tiềm năng nhưng chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này

Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2013, đã tiếp cận

và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người

sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Quy luật của thị trường đất đai

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ “bùng nổ - suy thoái” Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở tất cả các nước trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu

tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn Theo nghiên cứu, ở Nhật Bản chu kỳ của