Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.

Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nớc phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu t vào đất nhất là huy động những loại đất cha sử dụng.+ Thị trờng cấp II: Là thị trờng x

L CỤC

A Lời nói đầu 6

B Phần nội dung 10

Chơng I Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai 10

I- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất 10

1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai 10

1.2 Khái niệm thị trờng bất động sản 12

1.3 Vai trò của thị trờng bất động sản 13

1.4 Những đặc điểm cơ bản của thị trờng BĐS 16

1.5 Phân loại thị trờng bất động sản 19

1.6 Một số đặc điểm của thị trờng đất đai của Việt nam 20

1.6.1 Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát 20

1.6.2 Thị trờng đất đai những năm qua biến động thất thờng gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội 21

1.6.3 Thị trờng đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị 22

1.7 Quan hệ giữa thị trờng BĐS với các thị trờng khác 23

II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai ở nớc ta 24

2.1 Khái niệm 24

2.2 Đặc điểm của hoạt động đầu cơ 24

2.2.2 Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nớc 25

2.2.3 Hoạt động đầu cơ đất đai thờng sôi động khi có sốt đất “sốt đất” ” .25

2.2.4 Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện 26

2.2.5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trờng ngầm 26

2.3 Phân loại đầu cơ đất đai 27

III- Nguyên nhân của hoạt động đầu cơ đất đai: 28

3.1 Đất đai là lĩnh vực đầu t siêu lợi nhuận: 28

3.2 Nhà đầu cơ hy vọng đất đai đợc chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao 28

3.3 Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động của thực tiễn 29

3.4 Do buông lỏng quản lý đất đai 29

3.5 Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện cha kiên quyết

và thờng xuyên 30

3.6 Các công cụ tài chính cha hợp lý và linh hoạt 30

IV- u điểm của hoạt động đầu cơ đất đai 31

V- Hậu quả của tình trạng đầu cơ đất đai 31

5.1 Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu) 31

5.2 Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ) 32

5.3 Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung – cầu ngày càng căng thẳng, là nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế 33

5.4 Ngân sách Nhà nớc thất thu và lòng tin của nhân dân vào chính sách pháp luật của Nhà nớc giảm sút 34

5.5 Hoạt động ĐCĐĐ đất đai lấn chiếm đất công làm giảm hiệu quả kinh tế, kĩ thuật, xã hội mất đi u thế của hệ thống giao thông vận tải hiện đại 34

5.6 Hoạt động đầu cơ đất đai ảnh hởng xấu đến sự đầu t vốn vào các lĩnh vực khác 35

5.7 Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – một tài nguyên quý giá 35

VI Những rủi ro mà nhà đầu cơ đất có thể gặp phải 35

VII Kinh nghiệm chống đầu cơ đai và một số bài học từ các nớc khác 36

7.1 Kinh nghiệm chống đầu cơ đất đai từ một số nớc khác: 36

7.1.1 Từ Singapo: 36

7.1.2 Từ Trung Quốc: 36

7.1.3 Từ Anh,Pháp,Mỹ: 37

7.2 Một số bài học từ các nớc khác: 37

7.2.1 Từ Hàn Quốc: 37

7.2.2 Từ Malaysia 38

7.2.3 Từ Thái Lan 39

VIII Một số kiến nghị cho việt nam: 40

Chơng II: thực trạng đầu cơ đất đai tại việt nam 42

I- Hoạt động đầu cơ ở nớc ta chủ yếu diễn ra sôi động ở các đô thị lớn: 42

1.1 Hoạt động đầu cơ đất đai tại Hà Nội: 42

1.2 Hoạt động đầu cơ đất đai tại Tp Hồ Chí Minh 45

1.3 Hoạt động đầu cơ đất đai tại một số địa phơng khác 46

II- Những thủ đoạn của nhà đầu cơ nhằm trục lợi 47

III- Đánh giá về hoạt động đầu cơ ở nớc ta 50

3.1 Một số kết quả đạt đợc trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai 50

3.1.1 Luật đất đai (sửa đổi) sắp ban hành sẽ hạn chế tốt hơn tình trạng đầu cơ đất đai 50

3.1.2 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phơng trong cả nớc mở ra một giải pháp khắc phục hoạt động đầu cơ 51

3.1.3 Tp HCM công khai quy hoạch để chống đầu cơ đất 52

3.1.4 Thành công của Chỉ thị 08/2002 CT-UB ngày 22/4/2002 của Uỷ ban Nhân dân Tp HCM 52

3.1.4 Tp HCM đề xuất đợc 4 giải pháp ổn định thị trờng nhà đất 53

3.1.5 Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thờng trú khi mua nhà, đất 54

3.1.6 Một số kết quả đạt đợc: 54

3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 54

3.2.1 Những tồn tại 54

3.2.2 Những nguyên nhân 55

Chơng III: Quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu 58

I- Các quan điểm 58

II- Phơng hớng và giải pháp chủ yếu để khắc phục đầu cơ đất đai 59

2.1 Phơng hớng khắc phục hoạt động đầu cơ đất đai 59

2.2 Các giải pháp chủ yếu 59

2.2.1 Tổ chức bộ máy ngành địa chính gọn nhẹ và hiệu quả 59

2.2.2 Thực hiện tốt các nội dung quản lý đất đai 60

2.2.3 Hiện đại hoá chính sách thu tài chính đất đai 61

2.2.4 Thực hiện bố trí, sắp xếp lại đất của các cơ quan hành chính sự nghiệp 61

2.2.5 Thực hiện cơ chế một giá đối với đất đai 62

2.2.6 Hoàn thiện trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 62

C- Kết luận 64

Tài liệu tham khảo 65

A Lời nói đầu

Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nớc ta đã có những biến đổinhanh chóng Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là

sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân c và đất để sản xuất kinhdoanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị Từ trớc khi có luật đất đai (1993)các quan hệ về đất đai nh chuyển nhợng, chuyển đổi đất đai đã xuất hiện nh-

ng bị nhà nớc cấm Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm vàdiễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nớc Từ khi có Luật

Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhợng, mua bánquyền sử dụng đất trở nên sôi động và thị trờng đất đai ngày càng đợc địnhhình rõ nét hơn

Mặc dù vậy, thị trờng đất đai ở nớc ta vẫn không thoát khỏi tính chất củamột thị trờng ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác cha đủ sức mạnh để

điều tiết thị trờng đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thờng vừa theo

định hớng của nhà nớc Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếngmồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện nay hoạt động đầu cơ

đất đai ở nớc ta đến ngỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh

Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nớc đang cần vốn để đầu t xâydựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn

đấu đến năm 2020 đa nớc ta cơ bản trở thành một nớc công nghiệp thì mộtphần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra

do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra Hơn nữanhững tín hiệu thất thờng của thị trờng nhà đất ở nớc ta trong thời gian quagây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân c Chúng ta đã córất nhiều văn bản hớng dẫn thị trờng, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ

đất đai nhng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng mộtcách đáng lo ngại Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đềxung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trờng bất

động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đốivới thị trờng BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mứcthấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra Đồng thời nhìn lại những gìchúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhng tại sao lại cha thực hiện triệt để.Dờng nh cha có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt độngnày ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này

nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trờng nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏnhững tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trờng BĐS, đa thị trờng BĐSvào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lợcphát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiệnnay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân c và bộ Luật Đất đaisắp ra đời đang đợc các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân c

Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiêncứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời emmuốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tợng này

Vì những lý do trên em chọn đề tài “sốt đất”.Nghiên cứu hoạt động đầu cơ đất

đai ở Việt Nam và giải pháp giảm đầu cơ đất đai”.

- Mục đích nghiên cứu:

Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơhội tốt, là quyền lợi của một sinh viên đợc nghiên cứu, đợc ôn lại và vận dụngnhững kiến thức tổng hợp đã đợc nghiên cứu từ những năm trớc mà còn lànghĩa vụ của một sinh viên Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chơngtrình đào tạo ở bậc đại học Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiệnquyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiêncứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cậnvới thực tế để sau khi ra trờng không gặp nhiều bỡ ngỡ Hơn thế nữa, lĩnh vực

đất đai ở nớc ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, cha đợc quan tâm đúng mức và thực

tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi Nạn ĐCĐĐ hoànhhành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chơng I của đềtài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý Là một sinhviên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trờng Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội,

em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động nh thế nào? có tác hại

đối với nền kinh tế và đời sống xã hội nh thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại ViệtNam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nớc có liên quan và nhữngbiện pháp chống đầu cơ cần thiết Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân

về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ

- Đối tợng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nớctrong mối quan hệ với thị trờng nhà đất Nhng ở nớc ta thị trờng BĐS ở HàNội và Tp Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh h-ởng tới các lĩnh vực khác Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở

hai địa bàn này, ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa

ph-ơng khác Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiếtcủa nớc ta và nớc ngoài

- Phạm vi nghiên cứu:do giới han về mặt thời gian cũng nh là khả năng

nghiên cứu có han nên đề tài chỉ tập trung đi sâu vào nghiên cứu hai thị trờng chính là Hà Nội và tp.Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 2000 đến nay

- Phơng pháp nghiên cứu:

Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tợng tự nhiên, kinh tế xã hội nàocũng cần phải có phơng pháp Phơng pháp duy vật biện chứng và phơng phápduy vật lịch sử là hai phơng pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐtại Việt nam Các phơng pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt

động ĐCĐĐ với các hiện tợng kinh tế xã hội khác Ngoài ra phơng pháp phântích, tổng hợp, phơng pháp toán, phơng pháp tổng kết thực tiễn cũng đợc sửdụng

Nội dung nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chơng với các vấn đề sau:

Chơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ

đất đai.

Chơng II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.

Chơng III: Quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu.

Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ

có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS – Tr ờng Đại học Kinh tế quốc dân HN và các bạn đọc để đề tài này đợc hoàn thiện hơn.

Đề tài này đợc hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH Lê ĐìnhThắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùngmột số tài liệu tham khảo

B Phần nội dung

Chơng I Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và

hoạt động đầu cơ đất đai

I- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất

1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai

a Vai trò của đất đai.

Nh ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay củabánh xe thời gian thì con ngời xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất

đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao độngcủa con ngời, tức cũng là sản phẩm của của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nócũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngời và

các sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết: Đất đai là tài sản mãi mãi với“sốt đất”

loài ngời, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có

đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con ngời không thể tiếnhành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đếnngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con ngời chiếm hữu đất đaibiến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của mộtquốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t“sốt đất” liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, x-

ơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay!”.

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng nh đã nêu trên

mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cảxơng máu và vốn đất đai mà một quốc gia có đợc thể hiện sức mạnh của quốcgia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn lànguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trờng nhà đất, nó

là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhợng qua các thếhệ

b Đặc điểm của đất đai.

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển đợc, tính cố định vị trí

quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối củacác yếu tố môi trờng nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóakhác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuynhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai

ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở nhữngnơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ cógiá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất

đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nótrở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đaikhông chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thơng mạicho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốcgia Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta cóbiển, có các cảng nớc sâu thuận lợi cho giao thông đờng biển, cho buôn bánvới các nớc trong khu vực và trên thế giới, điều mà nớc bạn Lào không thể có

đợc

Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đailuôn có xu hớng tăng lên theo thời gian

Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất

đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đíchnông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghicuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất đểlàm gì, đất tốt cho mục đích này nhng lại không tốt cho mục đích khác

Đất đai một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời Con ngờitác động vào đất đai nhằm thu đợc sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu củacuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tínhchất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng đợc hoặc làchuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con ngời biến đất

đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong điềukiện sản xuất t bản chủ nghĩa, những đầu t vào ruộng đất có liên quan đến cácquan hệ kinh tế – xã hội Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xãhội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mốiquan hệ giữa chủ đất và nhà t bản đi thuê đất, giữa nhà t bản với công nhân Trong nền kinh tế thị trờng, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,quyền sử dụng đất đợc trao đổi, mua bán, chuyển nhợng và hình thành một thịtrờng đất đai Lúc này, đất đai đợc coi nh là một hàng hoá và là một hàng hoá

đặc biệt Thị trờng đất đai có liên quan đến nhiều thị trờng khác và những biến

động của thị trờng này có ảnh hởng đến nền kinh tế và đời sống dân c

1.2 Khái niệm thị trờng bất động sản.

Thị trờng BĐS là tập hợp những sắp xếp để ngời mua và bán hàng hoá BĐStác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng BĐS đợc thực hiện

Trong đó, BĐS đợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sảnkhông di dời đợc bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều đợc tham gia giao dịchtrên thị trờng, hàng hoá BĐS muốn đợc giao dịch trên thị trờng phải có đủ các

điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nớc Chẳng hạn nh, đất

đai mà ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không

có tranh chấp

ở nớc ta hiện nay, quan niệm thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp chính là thịtrờng Nhà đất vì nhà, đất là BĐS đợc nhiều tầng lớp dân c đang rất quan tâm.Mặt khác, trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà đất đang hình thành rõ nét và

hoạt động rất sôi nổi Thị trờng nhà đất đợc hiểu là tập hợp các sắp xếp để

hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng

đất) cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của ngời mua và ngời bán

đợc thực hiện

Luật đất đai hiện hành quy định “sốt đất”.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục

đích, ngời sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, quyền thừa kế,quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng

đất để hợp tác kinh doanh

Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu nhà ở Số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá nhà, đất màngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sảnnhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó

1.3 Vai trò của thị trờng bất động sản

Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng.Thị trờng này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nớc vàgóp phần nâng cao đời sống dân c Vai trò của nó thể hiện nh sau:

+ Thị trờng BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu

t kinh doanh BĐS Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ngời mua BĐStác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất đợc chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS đợc phép mua

đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trờng luôn luôn phongphú đa dạng bao gồm cả cũ và mới

+ Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vậtchuyển sang hình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn nh trên phụ thuộc vàonhiều nhân tố nh: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trờng, khả năngthanh toán Sự tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụthuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh Chẳng hạn,một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếptheo thì Doanh nghiệp này phải bán đợc nhà để trang trải các khoản nh: trả lãitiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (nh cát, xi măng, sắtthép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự

đoán xu hớng biến động của thị trờng, tính toán thời điểm nào thì đầu t, tínhtoán nên xây dựng loại nhà nào, với số lợng bao nhiêu?

Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng giúp giá trị sản phẩm thặng dtiềm tàng của BĐS đợc giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanhBĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lơng cho công nhân

+ Thị trờng BĐS nh đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ cácloại thị trờng Bởi vậy, thị trờng này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộcác loại thị trờng và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trờng phát huytác dụng

+ Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựngBĐS và mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh,

họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn ngời mua thì cónhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải quyết đợc mối quan hệcung – cầu này chính là thị trờng BĐS Tại đây, ngời mua và ngời bán sẽthực hiện hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán đợc sản phẩm của mình

và thu đợc lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sảnxuất diễn ra bình thờng và điểm hẹn luôn là thị trờng BĐS

+ Thị trờng BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công

nghệ, nâng cao chất lợng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sửdụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Do trên thịtrờng có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luônluôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những ngời bán Mặt khác, cũng có nhiều ngờicùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua Vì vậy, các nhà kinhdoanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lợng hàng hoá nhằm nângcao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại nhiều lợi nhuận hơn.

+ Thị trờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lýcủa Nhà nớc do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc Hoạt độngcủa thị trờng BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nớc thấy cần phải hoàn chỉnh, bổsung chất xúc tác nào cho thị trờng Chẳng hạn, khi thị trờng BĐS có xuấthiện tình trạng đầu cơ đất, trốn thuế Nhà nớc lập tức có biện pháp điềuchỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tợng này làmlành mạnh hoá thị trờng, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Thị trờng đ-

ợc điều chỉnh đợc hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ cácloại thị trờng, phát huy những u thế của kinh tế thị trờng Nhng thị trờng BĐSphát triển lên một bớc mới và vợt qua tầm kiểm soát của Nhà nớc đòi hỏi Nhànớc lại phải đổi mới công tác quản lý

+ BĐS thờng là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nớc kiểm soát

đợc thị trờng BĐS thì nếu thị trờng này càng sôi động thì Nhà nớc càng thu

đ-ợc nhiều ngân sách từ BĐS

+ Thị trờng BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nh: xâydựng, ngân hàng, môi trờng nên việc mở rộng và phát triển thị trờng BĐS sẽgóp phần tăng cờng quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình

độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trờng mọi chủ thể tham gia

có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc cácngành, các lĩnh vực khác

Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấpdẫn của thị trờng cao Thị trờng này phát triển có vai trò nâng cao năng lựckinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trờng Hơn nữa, ngờiquản lý thị trờng thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trờng BĐS cũng phảikhông ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thịtrờng

Mặt khác, thị trờng BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu t của các

nhà kinh doanh trong nớc và ngoài nớc cũng nh huy động vốn tích luỹ của cáctầng lớp dân c tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh,

đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn

+ Thị trờng BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầnglớp dân c đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội

+ Thị trờng này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanhngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sáchcho Nhà nớc

1.4 Những đặc điểm cơ bản của thị trờng BĐS

Thị trờng BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS – là những tài sản khôngthể di dời đợc, do vậy mà thị trờng này mang tính chất không tập trung mà trảirộng trên khắp các vùng của đất nớc ở mỗi địa phơng, mỗi vùng địa lý BĐSlại có những đặc điểm riêng Bởi vậy, trong thị trờng BĐS lớn có hàng loạt thịtrờng nhỏ, mỗi thị trờng lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độkhông giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự pháttriển không đồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên

và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địaphơng) ở những vùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập thì thịtrờng BĐS ở đó có điều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi vềquy mô và trình độ

Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các

điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị tr ờngBĐS là một thị trờng không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin

và các yếu tố cấu thành của thị trờng Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rấtdài nhng nay mới tham gia vào thị trờng, có những BĐS đã mua đi bán lạinhiều lần, có những bất động sản đợc giao dịch trong trị trờng không chínhthức, có BĐS cha đợc đăng ký, có BĐS đã đợc đăng ký nhng thông tin khôngchính xác dẫn đến nguồn gốc của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trịchính xác của BĐS là rất khó khăn

Ngay trong một vùng, một địa phơng, ngời bán và ngời mua BĐS đềuthiếu những thông tin về các cuộc giao dịch trớc đó Vì thông thờng chỉ khingời ta cần thực hiện giao dịch ngời ta mới quan tâm tới những thông tin liênquan đến BĐS đó Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhaungay trong cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm đợc giá cả, do thiếu

thông tin nên ngời mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý haykhông?

Ngay cả đối với những BĐS tơng đồng trên phạm vi cả nớc thì khôngphải ai cũng nắm đợc đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch Cũng do thiếuthông tin nên thị trờng bị cản trở sự thông suốt, bởi vì ngời mua BĐS muốnmua rẻ, ngời bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua

đợc BĐS ngời mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lỡng trong việc xem xéttính phù hợp của BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chínhcủa anh ta nữa rồi mới quyết định Muốn thị trờng thông suốt thì thông tin cầnphải rõ ràng, các lực cản phải đợc loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanhchóng và khả năng thành công mới cao

Trong thị trờng BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sựthay đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh Do việc tạo nguồncung BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố nh: việc mua đất, thời gian xin cấpphép xây dựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trớc các yếu tố này sẽquyết định tốc độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS

Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu khôngbao giờ cân bằng mà luôn luôn có xu hớng tiến tới cân bằng Ngay cả trong t-

ơng lai thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới Cũng chính vì lý do này màthị trờng BĐS chỉ hấp dẫn những ngời có tiềm lực tài chính mạnh, có khảnăng chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng

Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyểnmục đích sử dụng BĐS Ví dụ thế này: ở nớc ta sắp diễn ra Seagames 22, khi

đó nhu cầu nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn Số lợng phòng cho thuê hiện cókhông thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó ngời ta có thểchuyển nhà ở sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuênhà, khi Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở,không phải là cho thuê nữa Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ

đợc thực hiện khi các điều kiện để thực hiện đợc cho phép Chẳng hạn nh:BĐS dùng cho ngời nớc ngoài thuê phải là BĐS thế nào? quyền và nghĩa vụcủa mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạchcho phép không?

Thị trờng BĐS là một thị trờng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc,xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nớc còn các loại hình sở hữu khác chỉ là

sở hữu bán phần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng

BĐS để bán phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinhdoanh BĐS phải tuân theo những quy định riêng vì các bất động sản có thể là

đất đai hoặc các tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên củaquốc gia và do Nhà nớc thống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị,kinh tế, xã hội Đất đai và các BĐS khác muốn đợc tham gia vào thị trờngBĐS phải là những BĐS có đủ các điều kiện đợc quy định trong luật

Trong thị trờng BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố

định, ngay cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung Đốivới từng mục đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhng tổng cung

đất đai là cố định

Ví dụ:

Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phơng là: 10.000 haTrong đó:

- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha

- Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha

- Đất chuyên dùng là : 3.000 ha

- Đất khu dân c nông thôn là : 2.000 ha

- Đất cha sử dụng là : 1.000 ha

Nhng do vùng này có nhu cầu mở rộng đờng giao thông nên lấy từ đấtnông nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyêndùng tăng lên 4.000 ha Nhng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là10.000 ha

Trong thị trờng nhà đất, hàng hoá đợc trao đổi, mua bán trên thị trờngthực chất là mua bán, chuyển nhợng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở)

Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS là trong thị trờng này, tài sản BĐSchỉ tiêu hao dần dần giá trị nhng nó vẫn giữ đợc hình dáng tự nhiên nh: nhàcửa, xởng máy và có khấu hao (ngoại trừ đất đai)

1.5 Phân loại thị trờng bất động sản

Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trờng:

Phân loại dựa trên dấu hiệu “sốt đất”.sở hữu” và “sốt đất”.sử dụng” chia thị trờng BĐSlàm 3 loại:

+ Thị trờng mua bán BĐS: Quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua.+ Thị trờng cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm

hữu và quyền sử dụng đợc chuyển cho bên đi thuê.

+ Thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ

sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu

Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nớc

- Phân loại theo thứ tự thời gian ngời ta chia thị trờng BĐS ra làm 3 loại:+ Thị trờng cấp I (thị trờng sơ cấp): Đây là thị trờng chuyển nhợng, chothuê hoặc giao quyền sử dụng đất Thị trờng sơ cấp là thị trờng của Nhà nớcvới các tầng lớp dân c Thị trờng này mang tính công khai và không có giaodịch ngầm

Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn

Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nớc phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, đầu t vào đất (nhất là huy động những loại đất cha sử dụng).+ Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc

Đối với đất đai quy định việc chuyển nhợng đất đai thực chất là mua bánquyền sử dụng đất

- Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trờng BĐS ra làm 5 loại:+ BĐS nhà ở dân c

+ BĐS thơng mại dịch vụ

+ BĐS văn phòng

+ BĐS công nghiệp

+ BĐS nông nghiệp

1.6 Một số đặc điểm của thị trờng đất đai của Việt nam

Thị trờng đất đai nớc ta ngoài những đặc điểm chung của thị trờng BĐS

nh đã nêu còn có những đặc trng riêng nh sau:

1.6.1 Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát.

Thị trờng đất đai ở nớc ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém vàcòn mang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trờng thể hiện chủ yếu ở chỗquan hệ cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán và kinh

doanh đất đai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặtchẽ, có hiệu quả của các cơ quan quản lý Nguyên nhân của hiện tợng này lànhu cầu chuyển nhợng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiếtyếu và ngày càng tăng lên Nhng trong suốt một thời gian dài chúng ta chanhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của thị trờng đất đai đối với sự pháttriển kinh tế – xã hội nói chung, đối với phát triển nền kinh tế thị trờng địnhhớng xã hội chủ nghĩa nói riêng Vì cha nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng

ta cha chính thức thừa nhận thị trờng đất đai, từ đó cha có các chủ trơng, chínhsách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trờng để chúng vậnhành theo các quy luật của cơ chế thị trờng Từ đó, các quan hệ chuyển nh-ợng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của mộtthị trờng không chính thức

1.6.2 Thị trờng đất đai những năm qua biến động thất thờng gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội.

Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) đợc ban hành với quy định về giao

đất ổn định lâu dài cho ngời sử dụng và ngời sử dụng đợc mở rộng về cácquyền gần với quyền sở hữu hơn Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy

định khi đợc giao, ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, chothuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Sau khiLuật trên có hiệu lực thi hành, Nhà nớc đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc

ra các văn bản pháp quy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy

định khung giá đất có một vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thôngcác quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nh-ợng, mua bán đất đai) các quan hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnhvực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị trờng đất đai ngày cànghình thành rõ nét

Tuy vậy, sự bùng phát của thị trờng đất đai ở Việt nam chính là tín hiệubất thờng gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội Trong 18năm qua có lúc thị trờng sôi sục, có lúc nh đóng băng lại.Những cơn sốt đấtvào các năm 1993 – 1995,2000 – 2002 và 2007-2009 đã đẩy giá đất lêncao Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽ khó khăn cho việc mua bán nênnhiều ngời mua không cần mặc cả, không cần quan tâm đến tính hợp lệ củagiấy tờ Mặt khác, các nhà đầu t, kinh doanh BĐS đã huy động vốn từ nhiềunguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu t vào kinh doanh BĐS nhằm thu lợi

nhuận, các lĩnh vực đầu t khác bị lấn át do vốn bị thu hút vào lĩnh vực BĐS.

Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và đây chính là nguyênnhân làm thoái lui đầu t, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn Khi cơnsốt BĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghê gớm, nhữngngời thế chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trờng BĐS chịu cáckhoản nợ chồng chất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt

Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhucầu sử dụng đất của dân c tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầucơ đất đai gây nên Ngời ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằmmục đích chờ tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiềnmất giá trị mà ngời ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất,chắc chắn nhất Những ngời có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồngvội vã đến các ngân hàng thơng mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua

đất Mặt khác, trong thị trờng nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thôngtin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên caohoặc nhằm mục đích thăm dò thị trờng điều này cũng tác động rất lớn đến giá

đất đai trong thời gian qua

1.6.3 Thị trờng đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị.

ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất t nhân phát triển tràn lan và rất lộnxộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi

có sốt đất thì các trung tâm văn phòng này mọc lên nh nấm sau ma Hầu hếtnhững hoạt động này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện cácnghĩa vụ tài chính với Nhà nớc Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng,trung tâm kiểu này; ở Tp HCM có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà

đất và cũng có rất nhiều văn phòng và trung tâm hoạt động bất hợp pháp.Theo ớc tính có trên 70% lợng giao dịch trên thị trờng nhà đất diễn ra dới dạngngầm Khi các giao dịch đợc thực hiện trong thị trờng ngầm thì đơng nhiên Nhànớc chẳng thu đợc thuế chuyển nhợng, chuyển quyền sử dụng đất

Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên nh trên là do sự buông lỏng quản lý Nhànớc đối với thị trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng

1.7 Quan hệ giữa thị trờng BĐS với các thị trờng khác.

Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị tr ờng,thị trờng này có mối liên hệ với nhiều thị trờng khác nh: thị trờng hàng hoá vàdịch vụ, thị trờng tài chính, thị trờng sức lao động

Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trờng BĐS cung cấp

BĐS (là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trờnghàng hoá lại cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trờng BĐS để đầu tphát triển BĐS, mối quan hệ giữa hai thị trờng này còn biểu hiện ở chỗ khi thịtrờng sôi sục các nhà đầu t bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị tr-ờng hàng hoá bị giảm đi.

Thị trờng tài chính bao gồm: thị trờng vốn, thị trờng tiền tệ, thị trờngchứng khoán; thị trờng này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trongnền kinh tế trong đó có chủ đầu t kinh doanh BĐS và những ngời có nhu cầuvốn để mua BĐS Sự phát triển của thị trờng BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sựphát triển của thị trờng tài chính, ngợc lại thị trờng BĐS phát triển quá mức sẽgây tổn hại cho thị trờng tài chính Thị trờng chứng khoán có tác dụng cânbằng lại thị trờng và trong một chừng mực nhất định thị trờng chứng khoán cótác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trờng BĐS Nếu nh thị trờng BĐS đangtrong cơn sốt mà thị trờng chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì ngời ta hớng sựchú ý sang cả thị trờng chứng khoán Việc quản lý tốt thị trờng tài chính sẽgóp phần làm mạnh thị trờng BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tíndụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho cácdoanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay

để đầu cơ đất đai kiếm lời

Thị trờng BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh vàhiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trờng cùng phát triển

II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ(HĐĐC) đất đai ở nớc ta

2.1 Khái niệm.

Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằmmục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gianhoặc theo đối tợng mua

Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trờng với giá trị sửdụng thực tế mà đất đai mang lại

Nh vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không đợc dùng vào mục đíchthoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh củachính ngời mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bịmua đi bán lại nhiều lần Những đất đai đợc mua nhng cha sử dụng ngay màchờ một thời gian mới đợc đa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên ngời tacũng không có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tợng của HĐĐC đất

Ví dụ nh sau:

Một gia đình có con thi đỗ vào một trờng đại học ở Tp HCM và gia đình

đó đã mua sẵn một căn hộ ở gần trờng cho con cái của họ khi bắt đầu nhậphọc sẽ sử dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nh-

ng mà họ không bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầucơ và đất có căn hộ đó không coi là đất đai của HĐĐC

2.2 Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.

2.2.1 Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.

Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh Từ và đời sốngxã hội nên các nớc trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chếtình trạng này (các tác hại ta Sù xét ở phần sau này) Các biện pháp hạn chếtình trạng này đều đợc thể chế hoá bằng các văn bản luật và dới luật HĐĐC

là hoạt động Bỵ nghiêm cấm

Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng vớimục đích sử dụng đất khi đợc giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá

và bán Việc mua bán chuyển nhợng đất đai diễn ra dới hình thức trao taykhông qua sự tham gia của Nhà nớc và Nhà nớc chẳng thu đợc gì từ đất đai domình là chủ sở hữu, hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bánthu lời Hơn nữa những ngời đầu cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cáchtăng giá, phổ biến là việc đa ra các thông tin ảo

2.2.2 Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nớc.

Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những ngời đầu cơ đất luônluôn rất nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật vànhững thông tin quản lý đất đai của Nhà nớc Sở dĩ nh vậy là vì ngời đầu cơ

đất lo sợ đất đai mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi rokhác Khi chính sách pháp luật của Nhà nớc còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý

đất đai còn nhiều bất cập thì hiện tợng này phát sinh mạnh mẽ và nhanhchóng lan rộng và ngợc lại Nếu Nhà nớc thực hiện tốt chính sách pháp luật đã

có hiệu lực thì không có lý do gì hoạt động đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽnhiều khi luật đã đúng và luôn đợc sửa đổi, bổ sung nhng hiện tợng này khônggiảm vì thực hiện pháp luật không đến độ cần thiết, việc quản lý đất đai cũng

đợc quy định trong luật và các văn bản hớng dẫn nếu làm tốt thì hiện tợng đầucơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển

2.2.3 Hoạt động đầu cơ đất đai thờng sôi động khi có sốt đất “sốt đất” ”

Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vợt quá cung rất nhiều, ngời có nhu cầumua đất đai nhng thông tin thị trờng rất thiếu hụt, họ không nắm đợc giá cảthị trờng trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thờng, họ không hềbiết giá nào là giá ảo, giá nào là giá thực Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lờilớn, siêu lợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc

dù biết rằng việc làm này là trái pháp luật cũng giống nh buôn ma tuý vậymặc dù biết rằng là vi phạm pháp luật nhng ngời ta vẫn làm vì lợi nhuận thu đ-

ợc là quá lớn

2.2.4 Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.

Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những ngời đầu cơluôn luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tợng này không phải là dễnếu không quản lý chặt chẽ đất đai Ngời trùm đất không mấy khi lộ diện nênnhiều khi phát hiện đợc đất đai có hiện tợng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấychủ của mảnh đất đó Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thểchứng minh chủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những ngời ĐCĐĐluôn nhạy bén với thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hànhkhông phải lúc nào cũng thực hiện đợc ngay nên ngời đầu cơ đất có thể tạmthời sử dụng đất đúng mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo đợc mục

đích riêng của mình; Khi có sốt đất có nhiều mảnh đất đợc mua đi bán lạinhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyến khích hiện tợng đầu cơ

mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc pháthiện là vô cùng khó khăn Nói nh thế không có nghĩa là HĐĐC không thể bịxoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với HĐĐC ta sẽ xét sau

2.2.5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị ờng ngầm.

tr-Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất

do chênh lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật Do đó,ngời ĐCĐĐ đơng nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị tr-ờng chính thức nếu anh ta không hợp thức hoá đợc đất đai mình đang chiếmhữu Khi giao dịch trên thị trờng chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công laobấy lâu của anh ta trở thành công dã tràng Chính vì thế, mà ngời ta giao dịchdới một thị trờng ngầm không có sự kiểm soát của Nhà nớc Nhà đầu cơ sẽ dễdàng thuyết phục ngời mua trong điều kiện thông tin thị trờng là rất thiếu vàtình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc đó ngời mua không cần quan tâm

đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt

ở nớc ta, thị trờng ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa họctrong lĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta chachính thức thừa nhận thị trờng đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyểnnhợng đất đai là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ muabán, chuyển nhợng đất đai phải hoạt động dới dòng chảy của một thị trờngngầm Đó là nguyên nhân khiến cho ngời có nhu cầu sử dụng đất đai muốnmua đất phải thực hiện mua đất trong thị trờng không chính thức này và đây là

điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trờng ngầm mộtcách dễ dàng

2.3 Phân loại đầu cơ đất đai.

Căn cứ vào mục đích, đối tợng, phơng thức và phạm vi hoạt động có thểchia HĐĐC ra làm 4 loại nh sau:

1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;

2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời;

3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa

đất và chờ thời cơ để thu lợi

4- Mua đất rồi đầu t xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra

Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau.Loại 1 mang tính nghiệp d, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao,thể hiện ở chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn,

có phơng thức hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy môlớn Bai loại này gây hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế – xã hội

III- Nguyên nhân của hoạt động đầu cơ đất đai:

3.1 Đất đai là lĩnh vực đầu t siêu lợi nhuận:

Trớc hết, ngời đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu

kỳ nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo

ra, và khoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu nh đầu t vào lĩnh vực khác

ở nớc ta do luật pháp còn cha hoàn chỉnh và thị trờng BĐS còn ở mức sơkhai cha có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế Trongcảnh tranh tối, tranh sáng này ngời ta thấy rằng đầu t vào BĐS ít rủi ro và chothu lợi lớn Mặt khác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trớc thì tathấy rằng ngời ĐCĐĐ tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá.Việc đầu t vào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trờng chính thức cũng cho thu

lợi rất lớn, trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không

có sự kiểm soát của Nhà nớc và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai

3.2 Nhà đầu cơ hy vọng đất đai đợc chuyển mục đích sử dụng từ loại

đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao.

Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu đợcchuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trịcao, trong khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phơng,giá tính tiền sử dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – 30% giá đất thực

tế chuyển nhợng), và do vậy ngời sử dụng đất sẽ thu đợc một khoản chênhlệch khá lớn mà không phải mất nhiều chi phí đầu t Chính vì vậy, rất nhiều

hộ gia đình đợc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu

sử dụng nhng vẫn nắm giữ đất, cho ngời khác thuê lại để chờ thời cơ chuyểnmục đích sử dụng đất, hoặc là đợc đền bù

3.3 Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh

đất đai có độ rủi ro thấp Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nên hấp dẫn và

đôi khi ngời ta quên đi vai trò của Nhà nớc

3.4 Do buông lỏng quản lý đất đai.

- Do cha chú ý đúng mức tới thị trờng BĐS và cha chính thức thừa nhận

về mặt pháp lý đối với thị trờng BĐS nên Nhà nớc cha có khung pháp lý rõràng cho thị trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng hoạt động và

do đó, Nhà nớc hầu nh không quản lý đợc hoạt động của các tổ chức, cá nhântham gia vào thị trờng đất đai và BĐS Việc quản lý các loại đất công gần nh

bị bỏ ngỏ và đó là nguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh và pháttriển

- Công tác quản lý, sử dụng đất đai cha đợc coi trọng đúng mức, thựchiện cha tốt, nhất là đối với đất ở cho dân c tại các đô thị Trong khi dân c đôthị tăng nhanh, thu nhập và sức mua của dân c đợc nâng cao làm cho cầu về

đất ở vợt quá cung Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và

do đó khuyến khích hoạt động ĐCĐĐ Hiện tợng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến

và đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nớc lại hầu nh cha quan tâm và cha

có biện pháp kịp thời để ngăn chặn

- Thông tin về thị trờng nói chung và thị trờng đất đai nói riêng là thiếunên những ngời sử dụng đất rất khó tiếp cận đợc với thông tin cần thiết vàchính xác Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do ngời môi giới

và ngời ĐCĐĐ phát huy tác dụng

- Việc quản lý thị trờng tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đángchú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng cha quản lý và giám sát chặtchẽ việc sử dụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay,nên họ dùng vốn vay đầu t để ĐCĐĐ thu lời

3.5 Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện cha kiên quyết và thờng xuyên.

Nh đã nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơquan quản lý Nhà nớc lại hầu nh cha có biện pháp nào kịp thời và cần thiết đểngăn chặn kịp thời tình trạng này Các biện pháp hành chính của Nhà nớctrong việc xử lý các trờng hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục

đích sử dụng đất), chuyển nhợng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí cha thựchiện nghiêm túc, thờng xuyên dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nớc còn kém hiệuquả

3.6 Các công cụ tài chính cha hợp lý và linh hoạt.

Điều này thể hiện ở chỗ, các công cụ tài chính cha thực sự góp phần vàoviệc điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhợng đất đai mộtcách công bằng, linh hoạt và hợp lý

Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời dopháp luật không cho phép mua bán, chuyển nhợng hoặc cho thuê lại, nhng dokhông phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nớc hoặc chi trả ở mức thấp,trong khi biện pháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ

đất đai với một số lợng lớn mà nếu để không rất lãng phí hoặc sử dụng vàomục đích cho thuê kiếm lời mà Nhà nớc không điều tiết đợc Nếu nh họ bị xửphạt thì tiền cho thuê cũng vẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đã nộpphạt

IV- u điểm của hoạt động đầu cơ đất đai

Hoạt động ĐCĐĐ hầu nh chẳng có những tác dụng nào chỉ toàn gây táchại cho nền kinh tế và đời sống xã hội Hoạt động này xuất hiện có tác dụnglàm cho hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của Nhà nớc phải thay

đổi cho phù hợp với sự thay đổi của thực tiễn Luật và văn bản dới luật luônluôn hớng vào việc quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai và hạn chế những tiêucực trong lĩnh vực này trong đó có hoạt động ĐCĐĐ Hoạt động này là nguồnthông tin phản hồi cho biết tác dụng của các cơ chế chính sách quản lý đất đai

ra sao, dựa trên đó mà các nhà quản lý biết đợc những chính sách nào, nhữngvăn bản nào đã lỗi thời cần phải thay thế, bổ sung và cần tìm ra phơng phápnào để khắc phục HĐĐC đất đai nhằm quay lại điều chỉnh những khuyết tậthiện có

V- Hậu quả của tình trạng đầu cơ đất đai

5.1 Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu).

Do hoạt động ĐCĐĐ thờng nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đailại có hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích,dẫn đến tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điềukiện nhất định dẫn đến giá tăng cao

Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu t vào đất đai và HĐĐC pháttriển từ đó đất đai vốn đã khan hiếm lại càng khan hiếm và trở lên có giá trịhơn, giá đất vì thế lại tăng cao Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đã đẩy giá

đất lên cao và là nguyên nhân của các cơn sốt

Trên hình vẽ thể hiện, ban đầu tình hình cung cầu ở mức E1, do nhu cầu

về đất đai tăng lên dẫn đến đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, trong khi đócung đất đai chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần

do cung đất đai do khu vực Nhà nớc cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầucơ gây ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 ngời đầu cơ cũng cha có ý

định trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa

5.2 Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ).

Thông thờng nhà đầu cơ có tâm lý muốn bán với giá cao để thu lời lớnnên họ thờng dùng những thủ đoạn để tăng giá đất lên Biện pháp hay dùngnhất là đa ra thông tin giả nhằm che mắt những ngời mua thiếu thông tin, từ

đó ngời mua tin rằng họ đã mua đợc mảnh đất với giá cả phải chăng và hợppháp Những thông tin ảo này vô tình đã làm cho giá cả bị đội lên do thị trờngBĐS là một dạng của thị trờng không hoàn hảo và giá cả thay đổi thờng xuyên

do phụ thuộc rất nhiều vào các thị trờng khác và các điều kiện xung quanhnhất là cơ sở hạ tầng nơi có BĐS, đất đai; phụ thuộc vào chính sách pháp luậtcủa Nhà nớc nh ta đã nghiên cứu, vì thế không phải ai cũng nắm đợc nhữngthông tin thay đổi và việc giới ĐCĐĐ giở trò là chuyện không thể tránh khỏi.Chẳng hạn, giới đầu cơ tung tin đồn vùng một vùng đất nào đó sắp đợc quyhoạch thành khu đô thị, ngời mua đất không biết rằng đó là thông tin ảo và họ

Số l ợng

P1P2

Q1 Q2

D2D1

S1S2

tin rằng điều đó là có thực vì những thông tin ảo đó rất gần với các điều kiện

để xảy ra việc khu vực đó đợc quy hoạch thành khu đô thị mới Do vậy họkhông ngần ngại bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một mảnh đất trong khuvực gần nơi “sốt đất”.sắp đợc quy hoạch” và đơng nhiên là bạn bè họ cũng sẽ dễ dàngtin rằng đó là khu đất có triển vọng

Một thủ đoạn khác của giới đầu cơ là đón trớc thông tin về những vănbản chính sách của Nhà nớc, của thành phố có liên quan đến đất đai Hoặc làmóc ngoặc với cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi !

5.3 Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung – cầu ngày càng căng thẳng, là nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế.

Nh đã nói HĐĐC đất đai tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, trongkhi đó cầu vẫn tăng cao là một nguyên nhân đẩy giá đất lên cao hơn mứcthông thờng, tạo ra các cơn sốt nhà, đất HĐĐC lấn chiếm đất gây khó khăn,làm chậm trễ và phức tạp quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị Điều này sẽlàm cho quan hệ cung cầu về nhà ở của dân c càng thêm căng thẳng Sự căngthẳng này lại thúc đẩy HĐĐC gia tăng Sự gia tăng trong HĐĐC đất đai lạilàm trầm trọng thêm các vấn đề xã hội và đến nền kinh tế Thị trờng bị rốiloạn, đến một giới hạn nào đó sự tăng giá của đất đai sẽ gây ra phản ứng mangtính chất dây chuyền làm tăng giá hầu hết các sản phẩm vì đất đai là yếu tố

“sốt đất”.đầu vào” của hầu hết các ngành sản xuất, thơng mại và dịch vụ trong nềnkinh tế quốc dân Khi đó giá vàng, giá ngoại tệ mạnh sẽ tăng lên Tuỳ theomức độ tăng của giá đó mà phân phối giá trị tổng sản phẩm xã hội và cácquan hệ về lợi ích kinh tế sẽ bị rối loạn

Nếu nh không có sự can thiệp kịp thời của Nhà nớc vào giá đất đai và BĐS khác,giá vàng, giá ngoại tệ mạnh và các sản phẩm quan trọng cho đời sống và cho sản xuấtthì mặt bằng giá cả sẽ biến động mạnh Sự hoạt động của các quy luật trong cơ chế thịtrờng nh: quy luật giá trị, cung cầu, quy luật lu thông tiền tệ sẽ tự phát điều tiết cácquan hệ vĩ mô trong nền kinh tế quốc dân nh: quan hệ cung – cầu, giá cả với tiền l-

ơng, hàng hoá với tiền tệ Khi xảy ra tình trạng này thì cho dù Nhà nớc có can thiệp đinữa thì cũng đã quá muộn, khủng hoảng kinh tế sẽ xảy ra Thực tế đã chứng minhnhiều cuộc khủng hoảng kinh tế, tiền tệ bắt nguồn từ cơn sốt BĐS Ví dụ nh cuộckhủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu á 05/1997-1999 bắt nguồn từ cơn sốtBĐS

5.4 Ngân sách Nhà nớc thất thu và lòng tin của nhân dân vào chính sách pháp luật của Nhà nớc giảm sút.

Hoạt động ĐCĐĐ làm thất thoát loại BĐS quan trọng nhất, có hạn nhất

và quý hiếm nhất đối với đời sống, kinh tế và xã hội Hoạt động ĐCĐĐ làmcho đất đai đợc sang tay, chuyển nhợng qua nhiều đối tợng khác nhau, trong

đó có những đối tợng đợc che chắn bởi những “sốt đất”.vỏ bọc” khá vững chắc Ngânsách Nhà nớc phải chi ra những khoản tiền lớn khi cần thu hồi đất đai cho nhucầu chung của xã hội Quá trình giải phóng mặt bằng hiện đang là vấn đề gaycấn nhất vô cùng phức tạp, khó khăn và tốn kém thời gian và tiền của trongkhi cơ sở hạ tầng còn thấp kém

Hoạt động ĐCĐĐ đã tách một bộ phận đất đai giao dịch phi chính thức

và Nhà nớc hoàn toàn không kiểm soát đợc do đó những giá trị gia tăng Nhànớc không thu đợc, những nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất đối với nhànớc không đợc thực hiện, trong khi ngân sách Nhà nớc có nguồn thu chủ yếu

là từ thuế và lệ phí

5.5 Hoạt động ĐCĐĐ đất đai lấn chiếm đất công làm giảm hiệu quả kinh tế, kĩ thuật, xã hội mất đi u thế của hệ thống giao thông vận tải hiện

đại.

Hoạt động ĐCĐĐ lấn chiếm đất lu không của các quốc lộ để làm địa bàn

c trú phát triển thơng mại, dịch vụ Muốn mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá hệthống giao thông Nhà nớc phải đầu t gấp nhiều lần so với bình thờng Ngay cảkhi có thể nâng cấp, hiện đại hoá thì cũng không thể thực hiện đợc mục tiêucơ bản

5.6 Hoạt động đầu cơ đất đai ảnh hởng xấu đến sự đầu t vốn vào các lĩnh vực khác.

Tỷ suất sinh lời cao và sự an toàn trong HĐĐC đất đai đã thu hút nguồnvốn đáng lẽ ra đợc đầu t vào các lĩnh vực kinh doanh khác nhau, vào việc thựchiện cổ phần hoá, cho thuê, vào thị trờng chứng khoán bị thu hẹp lại

Ta đã biết rằng, ĐCĐĐ thờng sôi động khi có “sốt đất”.sốt đất” và nó là nguyênnhân đẩy giá đất đã cao lại càng cao hơn Bộ phận vốn sẽ tập trung vào BĐSngày càng nhiều, thất thu ngân sách ngày càng lớn và chi phí đền bù giải phóngmặt bằng để thực hiện các dự án đầu t tăng cao ảnh hởng đến việc Nhà nớc đầu

t vào phát triển cơ sở hạ tầng, thực hiện các chính sách xã hội

5.7 Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – một tài nguyên quý giá.

Đất đai bị lãng phí thể hiện ở việc đất đai bị sử dụng không đúng mục

đích Trong khi Nhà nớc phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để khai hoang

đất trống, đất đồi ở những vùng sâu, vùng xa, hoặc phải bỏ kinh phí để đền