Định giá bất động sản

Khái niệm Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời được  Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995 Bất động sản là các tài sản không t

Định giá đất đai/Bất động sản

Nguyễn Duy Thiện

(BTC)

Khái niệm

 Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác

với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời được

 Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995

Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được

bao gồm:

Đất đai,

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Các đặc trưng của bất động sản

 Là tài sản cố định không thể di, dời được

 Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị

+ Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất,

thửa đất

+ Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù Đặc tính đó

của đất đai là độc nhất, vô nhị.

+ Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách

quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô

chênh lệch I

+ Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt

quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất

động sản

Các quyền, lợi ích về bất động sản

 Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng

cụ thể Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể chế và pháp nhân

 Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên) trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII” quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác

 Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:

 Quyền sử dụng tài sản

 Quyền thu lợi tức từ tài sản

 Quyền định đoạt tài sản

 Quyền có tài sản (chiếm hữu)

 Quyền đòi lại tài sản

 Các quyền khác mà luật pháp cho phép

 Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật

khác Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất một cách bình

thường”.

Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của

pháp luật Việt nam

 Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

 Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất

 Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng

đất thuê trong thời hạn thuê đất.

Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của

pháp luật Việt nam

 Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất

nông, lâm nghiệp có quyền:

+ Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn.

Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của

pháp luật Việt nam

dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất

Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS

 Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa quan trọng trong định giá Một bất động sản

hữu ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng Giá trị bất động sản chỉ thực hiện được thông qua

trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể chuyển giao cho người khác được Điều kiện để chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn

phải gắn với những quyền năng nhất định

Quyền năng gắn với bất động sản nhiều hay ít là

do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và

chúng được thực hiện bằng việc bảo đảm bởi

quyền lực của nhà nước Tóm lại nhận biết rõ ràng các quyền về tài sản là một nội dung không thể thiếu của quá trình định giá bất động sản.

Đặc trưng

 Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm

Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia

 Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp:

 Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao

quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

 Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau Bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là

người sở hữu đất đai

 Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử

dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất gắn liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây lâu năm…)

Những đặc trưng của thị trường bất động

sản

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Đặc điểm của thị trường cạnh tranh hoàn hảo: 4 yếu tố:

 Sản phẩm giống nhau (homogeneous).

 Giá cả thị trường do cung cầu quyết định, người mua, người bán là những người chấp nhận giá.

 Ba là, người mua tự do mua hàng hóa giá thấp nhất, người bán tự do bán hàng hóa có giá cao nhất.

 Bốn là, chủ thể tham gia thị trường vừa là người mua vừa là người bán, thông tin trên thị trường là đầy đủ, đối xứng.

 Thị trường bất động sản khác biệt : độc quyền, mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị …

Các loại thị trường bất động sản

1 Thị trường nhà ở: là loại thị trường mà chủ

thể giao dịch trên thị trường là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; khách thể là quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở Ở Việt Nam, thị trường BĐS sử dụng vào mục đích ở gồm 4 khu vực

 + Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất, trong đó quyền sử dụng đất là của chung (ví dụ: nhà chung cư cao tầng, xây hết đất).

+ Người sở hữu nhà không đồng thời là người sử dụng đất (ví dụ đất của tập thể, nhà của cá

nhân tự xây)

 Thị trường nhà ở thuộc sở hữu hỗn hợp

 Thị trường nhà ở thuộc sở hữu nhà nước : chủ thể của loại thị trường này gồm có các doanh nghiệp

quốc doanh được nhà nước giao đất; cho thuê đất xây dựng nhà ở để cho thuê; khách thể của loại thị trường này là hộ gia đình, cá nhân thuê nhà để ở.

Các loại thị trường bất động sản

2 Thị trường công trình thương mại, dịch

vụ: đây là loại thị trường phong phú, đa dạng

và rất phức tạp, gồm: nhà hàng, cửa hiệu,

khách sạn, văn phòng… Mục đích sử dụng của loại bất động sản này hỗn hợp, không rành

mạch (ví dụ: nhà hàng kết hợp nhà ở, khách sạn kết hợp siêu thị, văn phòng…) Đặc điểm của

loại BĐS này là thường ở các vị trí rất thuận tiện,

có khả năng sinh lợi cao; chúng luôn được cải

tạo thay thế theo thị hiếu khách hàng, thị

trường

Các loại thị trường bất động sản

chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư

(trong và ngoài nước) trong đó Nhà nước

là bên cho thuê, các nhà đầu tư là bên

thuê; khách thể giao dịch trên thị trường

là quyền sử dụng đất thuê và các công

trình công nghiệp gắn với đất thuê.

Các loại thị trường bất động sản

đình, cá nhân; khách thể tham gia thị

trường là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và quyền sử dụng công trình, cây lâu năm

gắn liền với đất.

Các loại thị trường bất động sản

cảng hàng không, nhà thờ, đình chùa…: ít giao dịch muc bán, tuy nhiên trong nhiều trường hợp cần biết chi phí thay thế, tái

tạo để tính chi phí đền bù, tính tổng giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức tại một thời điểm nào đó…

Các khái niệm về định giá

 Có 2 khái niệm về định giá tài sản:

- Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho

một mục đích đã được xác định

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có xem xét đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố căn bản của thị trường

Định giá đất đai và định giá hàng hóa khác

 a Giống nhau: đều là những phương pháp kinh tế nhằm ước

lượng giá trị của chúng thể hiện bằng tiền, tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia vào một thị trường xác định

 b Khác nhau:

 Khác nhau giữa khái niệm tài sản trong định giá và hàng hóa trong kinh tế -chính trị học:

sử dụng Giá trị hàng hóa xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hóa (lao động sống + quá khứ)

đai do thiên nhiên ban tặng cho con người, con người không tạo ra đất đai, mà chỉ đầu tư lao động để chuyển đất đai từ trạng thái thô (tự nhiên) sang trạng thái sử dụng vào mục đích nhất định; từ vật không có giá trị thành vật truyền tải giá trị Giá trị mà đất đai

chuyển tải gọi là “giá đất” Vì vậy bản chất của giá trị đất đai là kết tinh lao động sống và lao động quá khứ nhằm chuyển đất đai từ

Định giá đất

Đất đai là một tài sản và là một tài sản

đặc biệt

đầy đủ các thộc tính của một tài sản,

gồm: là vật có thực, có thể đáp ứng nhu cầu con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng trong các giao dịch dân sự Là một tài sản nên việc định giá đất về

nguyên tắc cũng giống như định giá các hàng hóa thông thường.

Định giá đất

 Là một tài sản đặc biệt vì:

 - Đất đai không do lao động con người làm ra Lao

động chỉ các tác dụng biến đất thô, hoang sơ (đã có) thành đất đai có thể đưa vào sử dụng được.

 Đất đai cố định về vị trí, hữu hạn về diện tích và vô hạn

đủ chi phí đã bỏ ra như đối với những hàng hóa khác.

Định giá đất

giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng xác định, tại một thời điểm xác định.

Định giá đất

 Định giá đất trong mối quan hệ với mục

đích sử dụng đất

 Định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất

Luật đất đai 2003 chia đất đai thành (03)

nhóm như sau:

 a) Nhóm đất nông nghiệp (05 tiểu nhóm).

 b) Nhóm đất phi nông nghiệp (06 tiểu nhóm).

 c) Nhóm đất chưa sử dụng (03 tiểu nhóm).

Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS

 Nhóm yếu tố tự nhiên:

 Vị trí bất động sản: vị trí bất động sản càng đắc

địa, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn Mỗi một bất động sản có vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với chuyên gia định giá Cần lưu ý là sự

đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ

sở giá thị trường, và ngược lại

 Kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất: số

đo về kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất coi là tối ưu khi nó đáp ứng nhu cầu của đại đa

số dân cư trong vùng Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu

để ở thì số đo kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất tối ưu khi mặt tiền từ 4-5 mét, chiều sâu

từ 10-15 mét.

Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS

 Địa hình: nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong vùng có quan hệ trực tiếp tới giá trị BĐS đó Tuy nhiên nó còn phụ thuộc vào đó là BĐS dân cư, công nghiệp, thương mại, dịch

vụ hay nông nghiệp

 Loại hình kiến trúc công trình: hai BĐS có chi phí xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu (người tiêu

dùng) thì có giá trị cao hơn

 Đặc điểm thổ nhưỡng mặt đất, lòng đất: độ dầy và đặc điểm thổ nhưỡng lớp đất bề mặt (đá, ba dan, đất thịt, cát phù sa…)

Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS

 Nhóm yếu tố kinh tế

động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh doanh có

hiệu quả…

gắn liền với đất mang lại: điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc…

Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS

 Nhóm yếu tố pháp luật

 Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử

dụng bất độn sản theo quy hoạch sử dụng, hiện trạng sử dụng bất động sản so với quy hoạch sử dụng…

 Tình trạng pháp lý: chứng thu pháp lý về quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có…

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất độgn

sản

 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình

xây dựng khác gắn với bất động sản: tính trang cho thuê, tình trạng thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất với bất động sản liền kề, các hình thực

sở hữu bị hạn chế quyền (quyền sở hữu chung, sở hữu hỗn hợp, quyền địa dịch của chủ sở hữu đất liền kề…)

Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS

 Nhóm yếu tố tâm lý xã hội

 Tình trạng những người đang sống trong cùng một nhà: tình trạng sức khỏa, nghề nghiệp và

việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình xã hội của những người đang chung sống.

 Tình hình kinh doanh của những người đang sử dụng BĐS: mức thu nhập bình quân, hướng phát triển…

 Những vấn đề phong thủy, tâm linh…

Các yếu tố quan hệ trực tiếp

 Chính sách tài chính đối với người được nhà nước giao đất, cho

thuê đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất

 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất

động sản

 Các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến giá đất, giá BĐS

hàng năm vùng, khu vực

Phương pháp so sánh trực tiếp

 1 Khái niệm: là phương pháp sử dụng giá bán cuả những BĐs tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá.

 Công thức tính giá BĐS: giá bán của những BĐS so sánh được điều chỉnh để phản ánh

những sự khác nhau giữa chúng và bất động

sản chủ thể Công thức (hay mô hình) có dạng như sau:

 AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA

PP so sánh trực tiếp

Trong đó:

 AP là giá bất động sản cần định giá

 S là giá bất động sản so sánh

 BA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về vị trí thửa đất

 BeA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất

 GA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về tính pháp lý thửa đất

 IA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về yếu tố lạm phát từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá

 CA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về quy hoạch

 NA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về môi trường

 Lưu ý: dấu điều chỉnh có thể âm (giảm) hoặc dương (tăng); mức điều chỉnh có thể theo tỷ lệ (%) hoặc theo số tiền tuyệt đối

PP so sánh trực tiếp

thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm

định giá, có thể sử dụng công thức sau:

dịch đến thời điểm thẩm định giá

PP so sánh

1/2000 với mức giá là 500.000.000đ Hãy điều chỉnh giá trị thực số tiền nói trên vào thời điểm 01/4/2001 biết rằng tỷ lệ lạm

PP so sánh

 Lời giải:

 Tỷ lệ lạm phát cả năm 2000 là 10% có nghĩa là mức lạm phát từ 01/01/2000 đến 31/12/2000 là: 100 + (100 x 10/100) = 110

 Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 01/4/2001 như sau:

+ Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 31/1/2001 là: 110 + (110 x

7/1000) = 110,77 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát là 10,77%)

+ Mức lạm phát từ 1/1/2000 đến 30/2/2001 là: 110,77 + (110,77 x 9/1000) = 111,76 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát là 11,76%)

+ Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 31/3/2001 là: 111,76 + (111,76 x 8/1000) = 112,65 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát là 12,65%)

Như vậy giá trị thực số tiền 500.000.000đ vào thời điểm 01/4/2001 là:

500.000.000 đ x 112,65 = 563.250.000đ

Cơ sở khoa học cuả phương pháp so sánh

 Giá trị thị trường của bất động sản là kết quả

những tác động của giá trị nội tại (chủ quan) và giá trị khách quan đến BĐS Không thể có hai

BĐS giống hệt nhau ở tất cả mọi yếu tố Vì vậy không thể máy móc áp đặt giá BĐS này cho BĐS khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống

nhau Tuy nhiên trên thực tế người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của BĐS nào đó

(gọi là BĐS so sánh) để xác định giá trị những BĐS tương tự, sau khi đã điều chỉnh tăng thêm (cộng) hay giảm đi (bớt) giá bán của BĐS so

sánh tùy theo tính chất, mức độ tích cực hay

tiêu cực của các yếu tố so sánh giữa hai BĐS.