Giáo án điện tử lý thuyết quy hoạch đô thị phần 2

Khu ở trong đô thị Đất ở là một trong 4 lọai đất chính của đất dân dụng đô thị, là khu chức năng chính chiếm diện tích lớn nhất trong khu dân dụng đô thị Tùy thuộcvào loại đô thị, đất ở

PHẦN NĂM QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG CÁC KHU CHỨC NĂNG ĐÔ THỊ CHƯƠNG 7: QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.1 KHÁI NIỆM VỀ KHU Ở ĐÔ THỊ

7.1.1 Khu ở trong đô thị

Đất ở là một trong 4 lọai đất chính của đất dân dụng đô thị, là khu chức năng chính chiếm diện tích lớn nhất trong khu dân dụng đô thị

Tùy thuộcvào loại đô thị, đất ở có thể được phân ra các cấp sau (theo điều 5-TCVN 4449:1987):

- Đô thị loại rất lớn: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở), khu nhà ở, khu thành phố

- Đô thị loại lớn: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở), khu nhà ở, khu thành phố

- Đô thị loại trung bình: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở), có thể có khu nhà ở

- Đô thị loại nhỏ: có tiểu khu (hoặc đơn vị ở)

- Thị trấn có các nhóm nhà

Khu ở bao gồmmột số tiểu khu (hoặc đơn vị ở) và các công trình phục vụ công cộng cấp II (cấp định kỳ), khu cây xanh nghỉ ngơi và hệ thống kỹ thụật phục vụ nhu cầu sinh họat định kỳ ngắn ngày cho người dân trong khu nhà ở đó

Giới hạn của khu ở thường là các đường giao thông chính đô thị và các ranh giới tự nhiên như sông hồ, kênh rạch…

Quy mô diện tích khu ở được xác định theo tầng cao nhà ở (theo bảng 12- TCVN 4449:1987)

Bảng 7.1

Giới hạn Tầng cao

Diện tích (ha)

Nhỏ nhất

Lớn nhất

12.000 16.000

16.000 24.000

20.000 30.000

24.000 33.000

28.000 40.000

70

100 Khu ở có thể phân thành 2 loại: khu ở cũ và khu ở mới

7.1.2 Ranh phục vụ và ranh hành chính

Ranh phục vụ:

Trong lý luận thành phố Harlow, khu ở được hình thành trên cơ sở các đơn vị đô thị Các đơn vị đô thị này tuỳ theo qui mô mà bao gồm 1 hay nhiều đơn vị ở, được định hình lan tỏa theo diện rộng có diện tích trùng khớp với vùng phục vụ của các trung tâm khu vực Các đơn vị đô thị được hình thành bên trong ranh giới vùng phục vụ của hệ thống trung tâm phục vụ công cộng đô thị Trong khi đó, lý luận Đơn vị láng giềng của C Perry đề xuất (1939) dựa vào mối quan hệ cơ bản nhất của cộng đồng khu vực: chức năng phục vụ giáo dục

Ranh hành chính:

Ranh hành chính có tính chất quản lý con người và lãnh thổ, dùng để phân định ranh giới về mặt chính quyền và chức năng quản lý hành chính Do vậy việc phân cấp đất ở theo lọai đô thị, cụ thể là các khu ở, các đơn vị ở, nhóm ởø …nên tính toán sao cho tương ứng với một đơn vị hành chính các cấp như quận, phường, khu phố, …Tùy thuộc vào quy mô dân số và lọai đô thị, cần tổ chức các cấp của Đất ở theo ranh hành chánh để có thể thuận lợi trong việc xây dựng các công trình công cộng phục vụ theo các cấp Hợp nhất ranh hành chánh và ranh qui hoạch để dễ quản 1ý về qui hoạch và về mặt chính quyền đối với người dân đô thị

7.2 VỊ TRÍ VÀ CHỨC NĂNG CỦA KHU Ở TRONG ĐÔ THỊ

7.2.1 Vị trí của khu ở trong đất dân dụng đô thị

Khu ở là một đơn vị quy họach cơ bản đối với các đô thị lớn và cực lớn Khu ở có thể nằm xen cài hoặc có thể nằm tách biệt với các khu chức năng khác của đô thị Việc tổ chức hợp lý khu ở có ý nghĩa quyết định đến chất lượng sống của người dân trong đô thị, đến môi trường và cảnh quan đô thị

Các nguyên tắc tổ chức khu ở trong đô thị:

- Phù hợp định hướng phát triển mở rộng thành phố bảo đảm phát triển bền vững

- Bảo đảm thời gian đi lại giữa nơi ở và nơi làm việc

- Bảo đảm không bị ô nhiễm khói bụi và tiếng ồn nguồn nước bởi các khu chức năng khác: khu công nghiệp, khu nghĩa trang, bến bãi, kho tàng, giao thông chính, giao thông đối ngoại…

Vị trí các khu ở

- Xung quanh các khu trung tâm khu vực, bảo đảm bán kính đi lại là nhỏ nhất

- Tiếp cận với các khu đất trung tâm, cây xanh cuả đô thị

- Phù hợp với các hướng mở rộng trong tương lai cuả đô thị

7.2.2 Chức năng của khu ở trong đô thị

Trong bất cứ khu ở đô thị nào cũng có các chức năng chính sau:

7.2.2.1 Phục vụ nhu cầu ở

Nơi ở chủ yếu là nơi con người sinh hoạt trong gia đình ngoài gìơ lao động Ngòai việc sinh họat trong gia đình, người dân đô thị cũng cần có mối quan hệ giao tiếp trong cộng đồng khu vực Bên cạnh đó, vấn đề hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật là là những vấn đề lớn quyết định đến chất lượng sống của người dân trong khu ở

7.2.2.2 Phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động:

Nghỉ ngơi giải trí là một chức năng quan trọng của đô thị nói chung và khu ở nói riêng Theo quỹ thời gian nghỉ ngơi giải trí, hoạt động nghỉ được chia làm 3 mức khác nhau: nghỉ hàng ngày, nghỉ hàng tuần và nghỉ ngơi – giải trí ở xa nơi ở, xa đô thị cư trú,

ở những nơi có các địa hình lịch sử,danh lam thắng cảnh v v

Với quy mô của khu ở, đơn vị ở, nhu cầu nghỉ ngơi của người dân chỉ ở mức hàng ngày Vì vậy, cần phải tổ chức các công trình công cộng phục vụ nhu cầu nghỉ hàng ngày như các công viên, vườn hoa, câu lạc bộ sinh họat cho các lứa tuổi… nhằm tạo điều kiện cho người dân được tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc và học tập

7.2.3 Các thành phần đất đai khu ở đô thị

7.2.3.1 Đất xây dựng đơn vị ở:

Khu ở bao gồm một số đơn vị ở (hoặc tiểu khu nhà ở) Tùy theo quy mô dân số Khu

ở có thể có từ 3-5 đơn vị ở Các đơn vị ở này được bố trí xung quanh khu trung tâm của Khu ở nhằm đảm bảo bán kính phụcvụ của các công trình phục vụ công cộng

7.2.3.2 Đất trung tâm phục vụ trong khu ở:

Đất trung tâm trong đơn vị ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ công cộng phục vụ định kỳ cho người dân trong khu ở Đất trung tâm phục vụ có thể phân thành các lọai sau:

Đất thương mại dịch vụ: Là đất xây dựng các công trình thương mại dịch vụ phục vụ nhu cầu mua sắm và sử dụng dịch vụ định kỳ của người dân (thường là hàng tuần) như: cửa hàng bách hóa, kim khí điện máy, siêu thị….hoặc các dịch vụ như tài chánh ngân hàng, bưu điện, thông tin liên lạc….Đất thương mại dịch vụ thường được bố trí dọc theo các trục giao thông chính của đô thị để tăng hiệu suất sử dụng, đồng thời tạo bộ mặt họat độâng sầm uất và nhộn nhịp cho Khu ở đó

Đất hành chánh: Là đất xây dựng các công trình hành chánh như Ủy ban nhân dân các cấp Phường, Quận (phụ thuộc vào sự phân cấp Đất ở theo loại đô thị) và một số các công trình hành chánh khác như trụ sở công an, các phòng ban theo quy định về quản lý hành chánh Đất hành chánh thường được bố trí tại nơi yên tĩnh, trang nghiêm, thuận tiện cho vấn đề đi lại của người dân

Đất giáo dục: Ngoài các trường tiểu học được bố trí trong đơn vị ở, trong khu ở, tùy thuộc vào quy mô dân số cụ thể, có thể bố trí 1-2 trường cấp 2, và 1 trường cấp 3 để phục vụ cho nhu cầu về giáo dục của người dân Đất giáo dục thường được bố trí tại nơi yên tĩnh, gần các khu thể ducï thể thao của khu ở để học sinh có thể sử dụng Ngòai ra, đất giáo dục cần được bố trí thuận lợi về mặt giao thông, nhất là giao thông đi bộ và đi

xe đạp để học sinh có thể an tòan đến trường

Đất văn hóa: Là nơi bố trí Nhà văn hóa Phường hoặc Quận để phục vụ các nhu cầu sinh họat văn hóa của người dân Ngòai ra, còn có thể bố trí các công trình văn hóa quy mô nhỏ như: thư viện, hội trường đa năng, các lớp học năng khiếu… để phục vụ nhu cầu sinh họat văn hóa hàng tuần (định kỳ) cho các lứa tuổi Nhà văn hóa có thể bố trí gần khu công viên cây xanh của khu ở

Đất y tế: Là đất xây dựng trạm y tế Phường hoặc Quận Là nơi sơ cấp cứu và khám chữa bệnh cho người dân trong khu ở Đất y tế thường được bố trí tại các nơi yên tĩnh, nhưng phải thuận lợi về mặt giao thông cơ giới để có thể dễ dàng chuyển bệnh nhân lên tuyến trên

7.2.3.3.Đất cây xanh trong khu ở

Là đất để xây dựng công viên và các sận bãi TDTT, các nhà luyện tập để phục vụ nhu cầu sưcù khỏe người dân trong khu ở Quy mô và chức năng của các công trình này lớn hơn so với đơn vị ở Khu cây xanh thường được bố trí tại trung tâm của Khu ở, tiếp cận với các đơn vị ở nhằm đảm bảo bán kính phục vụ cho các Đơn vị ở

7.2.3.4 Đất giao thông trong khu ở

Khu ở thường được giới hạn bởi hệ thống giao thông chính của Đô thị hoặc các điều kiện tự nhiên như sông rạch… Trong khu chức năng trong khu ở, được liên hệ với nhau bằng hệ thống giao thông nội bộ Hệ thống giao thông này có thể là các tuyến đường giao thông phụ của đô thị, có các chức năng sau:

Phân chia ranh giới giữa các đơn vị ở với nhau, giữa đơn vị ở và trung tâm khu ở Là tuyến liên kết các đơn vị ở và trung tâm khu ở

Là các tuyến giao thông dẫn ra các trục đường chính của Đô thị

7.3 ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ

7.3.1 Khái niệm Đơn vị ở

7.3.1.1 Khái niệm

Đơn vị ở được xem là đơn vị quy hoạch cơ bản trong khu nhà ở của đô thị, có quy mô diện tích và quy mô dân số nhất định, là nơi cung cấp các dịch vụ hàng ngày cho người dân đô thị mà trong đó, trừơng tiểu học là hạt nhân

Đơn vị ở được xác định bởi ranh giới là hệ thống giao thông đô thị xung quanh Để đảm bảo an tòan cho mọi người dân sống trong đơn vị ở, nhất là người gia và trẻ em, giao thông cơ giới của đô thị không được cắt ngang đơn vị ở

Đơn vị ở, như tên gọi của nó, là tế bào tạo nên khu ở của đô thị Vì vậy, nó có những hoạt động độc lập, nhưng vẫn có sự liên kết chặt chẽ với các đơn vị ở khác trong khu ở, và các khu chức năng khác của đô thị

Hình 7.1- Quy hoạch đơn vị ở

Quy mô -Diện tích

- Giới hạn về diện tích khu đất trong đơn vị ở có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của đơn vị ở Cơ sở để xác định quy mô diện tích của đơn vị ở là khỏang cách đi bộ từ nhà ở đến công trình công cộng tối đa là 15 phút, tương đương với khỏang cách vật lý khỏang

400 - 500m

- Giới hạn về diện tích sẽ giúp cho mọi người dân trong đơn vị ở,nhất là hai đối tượng người già và trẻ em, bằng phương tiện xe đạp hoặc đi bộ, có thể tiếp cận các công trình công cộng phục vụ thường kỳ một cách thuận tiện, nhanh chóng, an tòan

- Giới hạn về diện tích sẽ định ra không gian vật lý của đơn vị ở, hình thành ranh giới của đơn vị ở bằng hệ thống giao thông cơ giới của đô thị Giới hạn này sẽ góp phần tạo nên cảm giác “ độc lập” cho cộng đồng dân cư sống trong cùng một đơn vị ở, hình thành mối quan hệ láng giềng và sự gắn bó trong mối quan hệ xã hội Đây là điều mà các nhà xã hội học cảnh báo cuộc sống hiện đại đã làm rạn nứt các mối quan hệ láng giềng trong một cộng đồng dân cư

- Mặt khác, theo A Christopher nghiên cứu về tâm lý và cảm nhận không gian đô thị, thì hầu hết cư dân thành phố chỉ thực sự biết rõ và thông thạo về khu vực họ sinh sống trong giới hạn chừng 2- 3 ô phố và không quá 7 ô phố xung quanh nhà (tương đương 500- 600m) Điều này chứng tỏ giới hạn về diện tích của đơn vị ở ảnh hưởng đến sự gắn bó của cộng đồng dân cư khu vực, và góp phần củng cố các mối quan hệ xã hội trong cộng đồng

Dân số

- Đơn vị ở, như khái niệm ban đầu, là một cộng đồng dân cư sống trong một không gian vật lý nhất định, với hệ thống công trình công cộng phục vụ cấp thường kỳ Trong đó, quy mô hợp lý của trường tiểu học là yếu tố quyết định trong vấn đề tính tóan quy mô dân số

- Trong mô hình “ Đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry, trường tiểu học có quy mô

1000 học sinh, tương đương với 5.000-6.000 dân Mô hình đơn vị ở của BN.L.Englehart đưa ra cơ sở cần thiết để mở một trường tiểu học là 600-800 học sinh, tương đương với dân số từ 5.000-7.000 người

- Số học sinh được tính cho 1.000 thường thay đổi theo sự phát triển của xã hội và theo

cơ cấu dân số đô thị Quy mô hợp lý của trường tiểu học cũng thay đổi theo từng thời kỳ Vì vậy, quy mô dân số hợp lý của một đơn vị ở cũng thay đổi theo tình hình xã hội của từng đô thị trong từng thời kỳ

- Mặt khác, về mặt xã hội học, A Christopher cho rằng quy mô dân số của một cộng đồng có đời sống chính trị và xã hội gắn bó sẽ là từ 5.000- 10.000 người

Quy mô hợp lý của đơn vị ở

- Từ sự phân tích về quy mô diện tích và quy mô dân số như trên, vấn đề quy mô hợp lý của đơn vị ở được xem như là tổng hợp 2 điều kiện trên

- Với bán kính phục vụ tối đa của một đơn vị ở là 500m, ước tính diện tích tối đa của đơn vị ở là78 ha

- Với quy mô hợp lý của 1 trường tiểu học khỏang 1.000 học sinh (tương đương với 25 lớp), theo TCVN 4449:1987, số học sinh đi học cho 1.000 dân từ 100- 125, thì dân số của một đơn vị ở là từ 8.000- 10.000 dân

Theo TCVN 4449: 1987, quy mô dân số và diện tích tiểu khu được xác định theo tầng cao theo bảng sau:

Bảng 7.2

tích (ha)

1 2 đến 3 4 đến 5 6 đến 8 9 đến 12 Nhỏ nhất

(người)

Lớn nhất

(người)

4.000 6.000

6.000 8.000

8.000 11.000

9.000 13.000

10.000 16.000

16

25

Tổng hợp các điều kiện trên, ta có quy mô hợp lý của đơn vị ở là:

Về quy mô diện tích: 20- 30 ha

Về quy mô dân số: 5.000- 10.000 dân

7.3.1.2 Các khu chức năng và nguyên tắc tổ chức cơ cấu ĐVƠ

a Các khu chức năng

Các thành phần đất đai trong đơn vị ở:

Trong đơn vị ở, các thành phần đất đai có thể chia làm 4 loại như sau:

Đất ở: Bao gồm đất xây dưnïg các công trình nhà ở, đường nội bộ trong cụm nhà,

nhóm nhà có lộ giới nhỏ hơn 12 m, sân vườn trong nội bộ nhóm nhà

Đất công trình công cộng: Là đất xây dựng các công trình công cộng về thương

mại, dịch vụ, y tế, văn hoá, giáo dục, hành chánh phục vụ cho nhu cầu hàng ngày của người dân trong đơn vị ở

Đất cây xanh- TDTT: Bao gồm đất cây xanh và các sân tập thể thao để phục vụ

cho nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn của người dân trong đơn vị ở Ngoài mảng xanh tập trung ở trung tâm đơn vị ở, đất cây xanh còn được tính trên các tuyến đường nội bộ của đơn vị ở, và các trục cảnh quan liên kết các cụm, nhóm nhà

Đất giao thông: Đất xây dựng hệ thống giao thông nội bộ trong đơn vị ở, có lộ giới

lớn hơn 12 m, ngoài ra còn có các bãi xe của các nhóm nhà và các công trình công cộng

Cách phân chia rõ ràng các loại đất các loại đất như trên thường được sử dụng để tính toán, đối chiếu với các quy chuẩn hiện hành Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, có một số công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên cùng một lô đất (thông thường là chức năng ở và thương mại – dịch vụ), việc tính toán theo chỉ tiêu cụ thể như trên sẽ gặp khó khăn

Bảng 7.3 Bảng cân bằng đất đai trong đơn vị ở

STT THÀNH PHẦN ĐẤT ĐAI CHỈ TIÊU

m2/người DIỆN TÍCH ha TỈ LỆ %

02 Đất công trình công cộng 3-5

Các khu chức năng trong cơ cấu sử dụng đất của đơn vị ở:

Các nhóm ở

Đây là đất chủ yếu để xây dựng các loại nhà ở,ø có quy mô diện tích từ 5-7 ha, quy mô dân số khoảng 2.000-3.000 dân ở Mỗi nhóm ở có trung tâm phục vụ công cộng chính là trường mẫu giáo, với bán kính phục vụ từ 100 đến 200 m

Khu trung tâm: có thể phân thành 2 khu vực chính bao gồm

Trung tâm động: là nơi bố trí các công trình thương nghiệp dịch vu ïphục vụ nhu cầu hàng ngày của người dân trong đơn vị ở Ngoài việc phục vụ cho nhu cầu của người dân trong trong đơn vị ở, cáccông trình này cũng cần phục vụ cho khách vãng lai khi đi ngang qua đơn vị ở Vì vậy, nó cần được bố trí dọc các trục giao thông đô thị của đơn vị

ở

Trung tâm tĩnh

Là nơi bố trí các công trình giáo dục, y tế, văn hóa … kết hợp với khu cây xanh của đơn vị ở

Bán kính phục vụ của khu trung tâm là 400- 500m

Hệ thống giao thông nội bộ

Là hệ thống giao thông trong nội bộ trong đơn vị ở, liên kết các nhóm ở với nhau và với khu trung tâm, và nối kết đơn vị ở với hệ thống giao thông đô thị, đảm bảo phục vụ tốt cho việc đi lại nhanh chóng, an toàn và thuận tiện

b Nguyên tắc tổ chức

Các khu chức năng trong đơn vị ở phải được bố trí hợp lý để đáp ứng thuận tiện nhất nhu cầu sử dụng của người dân trong đơn vị ở

Trong các khu chức năng trên, các nhóm ở chiếm tỉ lệ lớn nhất Các nhóm ở thường được bố trí tập trung xung quanh khu trung tâm của đơn vị ở để đảm bảo bán kính phục

em, đồng thời, nó phải tiếp cận với giao thông nội bộ chính của đơn vị ở

Khu trung tâm phải được bố trí hợp lý theo chức năng động tĩnh:

Khu động, với các công trình thương mại dịch vụ là chính, cần được bố trí tiếp cận giao thông đô thị để phục vụ không những cho người dân trong đơn vị ở, mà cả cho khách vãng lai

Khu tĩnh, với công trình chính là trừơng tiểu học, kết hợp với công viên và các công trình khác như trạm y tế, câu lạc bộ…, được bố trí giữa các nhóm ở, tiếp cận trực tiếp với các nhóm ở để đảm bảo bán kính phục vụ

Hệ thống giao thông nội bộ phải được bố trí hợp lý để liên kết các khu chức năng trong đơn vị ở, đồng thời liên kết với giao thông đô thị

7.3.2 Một số chỉ tiêu trong đơn vị ở

7.3.2.1 Định nghĩa và khái niệm

Diện tích sàn ở (m2): Là tổng diện tích xây dựng nhà ở trong đơn vị ở Bao gồm diện tích các căn hộ và các diện tích khác phục vụ cho nhà ở như hành lang, sảnh, cầu thang…., không bao gồm diện tích trong tòa nhà nhưng phục vụ cho mục đích khác như thương mại, dịch vụ công cộng

Mật độ diện tích sàn ở chung Brutto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổng diện tích sàn ở trên diện tích của đơn vị ở Chỉ số này cho biết hiệu quả sử dụng đất của đơn vị ở

Chỉ số diện tích sàn ở (m2/người): Là chỉ số cho biết mức độ tiện nghi về mặt diện tích trong đơn vị ở Theo quy chuẩn hiện nay, chỉ tiêu này thường lấy 12- 15 m2/người Với các khu đô thị mới, tùy theo tính chất và nhu cầu hiện nay, có thể lấy 20- 30

Mật độ diện tích sàn ở riêng Netto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổng diện tích sàn của các nhà ở trên diện tích đất ở tương ứng

Mật độ diện tích cư trú Netto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổng diện tích cư trú của các nhà

ở trên diện tích đất ở tương ứng

Mật độ cư trú (người/ha): Là tỉ số giữa số dân trên diện tích đất ở tương ứng

Mật độ xây dựng (%): Là chỉ tiêu quan trọng trong việc quản lý xây dựng Chỉ tiêu này khống chế tương quan giữa phần đất xây dựng công trình và phần không gian trống nhằm đảm bảo các yêu cầu về thông thóang, chiếu sáng, phòng hỏa…

Mật độ xây dựng Brutto Mb

Mb = Diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng * 100%

Diện tích đất đơn vị ở

Mật độ xây dựng Netto Mn

Mn = Diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng * 100%

Diện tích đất ở

- Hệ số sử dụng đất: Là tỷ số giữa tổng diện tích sàn các tầng trên diện tích khu đất Hệ số này nói lên hiệu quả sử dụng của khu đất và tòan đơn vị ở

- Tầng cao trung bình Htb:

n n tb

h a h

a h

a

H

/

//

100

2 2 1

=

Trong đó:

Htb: Tầng cao trung bình của nhà ở

a1,a2, ……….,an: Tỉ lệ % diện tích sàncủa từng lọai hình nhà ở trên tổng diện tích sàn tòan đơn vị ở

h1,h2, ……….,hn: số tầng cao của từng loại nhà ở

7.3.2.2 Một số chỉ tiêu theo Quy chuẩn Xây dựng

Bảng 7.4 Mật độ diện tích sàn nhà ở Brutto (tương ứng với tiêu chuẩn diện tích nhà

ở 12 m 2 /người)

Tầng cao

Mật độ

1 2 3 4 5 6 Nhỏ nhất

Lớn nhất 2.500 3.300 3.200 4.800 4.600 5.700 4.800 6.000 5.000 6.300 5.200 6.600

7 8 9 10 11 12 Nhỏ nhất

7 8 9 10 11 12 Nhỏ nhất

Lớn nhất

12.000 15.000

12.400 15.600

14.000 16.400

15.000 16.900

15.200 17.400

15.600 17.600

Bảng 7.6 Mật độ xây dựng tối đa (netto) của lô đất xây dựng công trình

Bảng 7.7 Mật độ xây dựng tối đa (netto), hệ số sử dụng đất tối đa của nhóm công

trình, ô phố (diện tích đất trên 500 m2)

Số tầng cao trung bình Mật độ xây dựng tối đa(%) Hệ số sử dụng đất tối đa

Bảng 7.8 Mật độ diện tích sàn nhà ở và diện tích đất sử dụng để xây dựng các lọai

nhà ở có vườn riêng kiểu biệt thự (ứng với tiêu chuẩn diện tích sàn nhà ở 12

m 2 /người)

Đất ở Đất tiểu khu Đất khu nhà ở

Loại nhà ở

m2/ha m2/người m2/ha m2/người m2/ha m2/ngườiNhà 1 tầng 120m2 đất

cho hộ 3-4 người

3.300 3.800

120 m2 đất cho hộ 5-

6 người 5.200 5.800 25- 28 3.800 4.200 35- 40 2.900 3.200 47- 52

Bảng 7.9 Diện tích lô đất cho các hộ tự xây dựng nhà ở

Diện tích mỗi lô đất cho 1 hộ

Ven nội, ngoại thành Từ 80 đến 120 Từ 100 đến 150

Bảng 7.10 Mật độ diện tích sàn nhà ở và diện tích đất sử dụng cho các hộ tự xây

(ứng với tiêu chuẩn diện tích sàn nhà ở 12 m2/người)

Đất ở Đất tiểu khu Đất khu nhà ở

Loại nhà ở

m2/ha m2/người m2/ha m2/người m2/ha m2/ngườiNhà 1 tầng 100m2 đất

cho hộ 3-4 người 3.400 4.000 30- 36 2.800 3.300 36- 44 2.200 2.600 48- 56

150 m2 đất cho hộ 5-

6 người

4.000 4.800

Nhà 2 tầng 100m2 đất

cho hộ 3-4 người

3.800 4.800

Giữa mặt nhà với đấu hồi

hoặc giữa 2 đầu hồi có

cửa sổ phòng ở

12 12 16 16 16 20 20 24 24 30 30

Giữa 2 đầu hồi không có

cửa sổ phòng ở và giữa

các nhà 1 tầng

Theo khoảng cách phòng cháy ở bảng 7.12ù

Bảng 7.12 Bậc chịu lửa công trình

Bậc chịu lửa của công trình khác bên cạnh

Bậc chịu lửa của một

7.3.3 Tổ chức nhà ở trong đơn vị ở

7.3.3.1 Các loại nhà ơÛ

Nhà ở là bộ phận chủ yếu trong tổ chức không gian của đơn vị ở Trong các đơn vị ở,

phần lớn các nhà ở đươc xây dựng theo thiết kế mẫu nhằm tiêu chuẩn hóa, công nghiệp

hóa xây dựng, đồng thời tạo sự thống nhất và đặc trưng riêng cho từng đơn vị ở Vì vậy,

vấn đề lựa chọn các mẫu nhà thiết kế cho phù hợp với các điều kiện kinh tế, kỹ thuật,

tự nhiên của khu đất rất quan trọng trong việc tổ chức đời sống sinh họat của con người

cũng như tổ chức không gian của đơn vị ở

Để đáp ứng nhu cầu đa dạng của mọi thành phần dân cư, trong đơn vị ở cần bố trí

nhiều lọai hình nhà ở Các lọai hình nhà ở có thể phân thành các lọai sau:

a Nhà tập thể

Dành cho các đối tượng độc thân, có thể là cán bộ công nhân viên hoặc ký túc xá

cho sinh viên nội trú Lọai này thường sử dụng hành lang giữa hoặc hành lang bên, khu

vực vệ sinh, bếp thường tập trung hoặc theo từng cặp phòng ở

Hình 7.2- Một số mẫu nhà tập thể điển hình

b Nhà chung cư

Là lọai hình nhà phổ biến

trong các đô thị lớn và các đô thị

hiện đại trên thế giới do hiệu

quả sử dụng đất cao, tính chất

tiết kiệm đất xây dựng đô thị và

yếu tố hình khối có thể tham gia

vào tổ chức không gian của đô

thị

Nhà thường tổ chức theo kiểu đơn nguyên Mỗi đơn nguyên có từ 4- 8 căn hộ khép kín trên một tầng, có chung một cầu thang lên các tầng Các đơn nguyên có thể ghép khối Mỗi khối có thể ghép từ 2 đến vài đơn nguyên

Nhà chung cư cao tầng

Là lọai nhà có tầng cao từ 6 tầng trở lên, nhưng do các yêu cầu về kỹ thuật và hiệu quả sử dụng đất cũng như sự tham gia vào tổ chức không gian đô thị nên thông thường, các chung cư này có số tầng cao từ 9 tầng trở lên Là lọai hình nhà được xây dựng nhiều trong thời gian gần đây do hiệu quả sử dụng đất cao và đáp ứng nhu cầu của một bộ phận dân cư đô thị về tầm nhìn từ căn hộ ra không gian đô thị

Thông thường, đây là các đơn nguyên độc lập, không lắp ghép Mỗi đơn nguyên có từ 4- 8 căn hộ khép kín trên một tầng, có một lõi thang máy và thang thoát hiểm bên ngòai Tầng trệt thường sử dụng cho các chức năng phụ trợ cung cấp một số dịch vụ hàng ngày để làm giảm khỏang cách đi lại cho người dân Do có số tầng cao lớn nên lọai nhà này có dạng tháp, thường được sử dụng trong bố cục không gian đô thị như một điểm nhấn của tầm nhìn

Hình 7.3- Chung cư cao tầng ở Trung quốc

Hình 7.4- Chung cư tại Singapore

c Nhà ở gia đình

Nhà phố

Là loại hình nhà được

xây dựng phổ biến từ khi

nền kinh tế nước ta

chuyển sang cơ chế thị

trường Đây là loại nhà ở

kết hợp với một chức năng

khác, thường là các cửa

hàng được tổ chức ở tầng

trệt của nhà, còn các tầng

trên được dùng làm tầng

ở Loại hình nhà này

nhanh chóng phát triển tại

các đô thị ở nước ta do phù

hợp với lối sống, thị hiếu,

sở thích của người dân đô

thị nước ta trong quá trình

quá độ từ lối sống nông thôn lên lối sống đô thị Đặc điểm của loại này là người dân có thể sở hữu mành đất của riêng mình, có thể xây dựng ngôi nhà theo ý thích, nhu cầu sử dụng và khả năng thu nhập của mình Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của lọai hình nhà này là mật đô xây dựng thường rất cao (khỏang 95% diện tích đất), ngôi nhà có hình ống, kém về khả năng thông thóang và chiếu sáng Diện tích lô đất khỏang 50-

100 m2, tầng cao trung bình 3- 4 tầng

Về tổ chức không gian trong đô thị, do ý thích của mỗi cá nhân thể hiện qua mặt đứng của ngôi nhà, dẫn đến bộ mặt các trục đường rất lộn xộn về cảnh quan Về sử dụng đất trong đô thị thì lọai hình nhà này gây lãng phí lớn trong vấn đề sử dụng đất đô thị, nhất là với các khu vực trung tâm của đô thị lớn

Do đó, cần hạn chế loại hình nhà phố trong tổ chức các đơn vị ở, nhất là với các đô thị lớn Chỉ nên tổ chức ở các đô thị nhỏ, xung quanh các khu vực thương mại truyền thống như chợ

Hình 7.5- Mẫu nhà phố tại Bình Trưng Đông- Q.2- Tp.HCM

Nhà liên kế

Là loại hình nhà ở gia đình riêng lẻ, được xây dựng cùng lúc theo mẫu thiết kế thành từng dãy có mặt đứng thống nhất về đường nét, màu sắc, hình khối, tầng cao

Hình 7.6- Khu nhà liên kế

Loại hình nhà này thường có sân vườn nhỏ phía trước, sân phơi phía sau, nên khả năng thông thóang và chiếu sáng cao hơn nhà phố Tầng cao trung bình của nhà liên kế là 2- 3 tầng Diện tích lô đất khoảng 150- 200 m2,diện tích xây dựng khỏang 60- 80 m2

Về tổ chức không gian đô thị, lọai hình nhà liên kế tương đối tốt hơn so với nhà phố.Về hiệu quả sử dụng đất cũng thấp Vì vậy chỉ nên bố trí lọai hình nhà này ở các khu vực đất đai có giá trị thấp hoặc tại các đô thị nhỏ

Nhà biệt thự

Là loại hình nhà ở gia đình dành cho các đối tượng có thu nhập cao, đòi hỏi chất lượng sống cao Vị trí lọai nhà này thường được bố trí ở các khu vực bên ngòai đô thị, nơi có cảnh quan đẹp, môi trường trong lành, gần các trục giao thông chính dẫn vào trung tâm đô thị

Nhà thường có diện tích đất khỏang từ 250- 500 m2, có 3 hoặc 4 mặt thóang, tầng cao trung bình 2-3 tầng, mật độ xây dựng khỏang 30 % Có thể có dạng nhà biệt thự độc lập hoặc song lập, tứ lập

Hình 7.7- Khu nhà biệt thự tại Mỹ

Nhaø vöôøn

Laø loái hình nhaø ôû keât hôïp vôùi vieôc khai thaùc ñaât nođng nghieôp ñeơ söû dúng cho múc ñích kinh teâ hoaịc söû dúng cho gia ñình Loái hình nhaø naøy thöôøng ñöôïc boâ trí ôû caùc vuøng ngóai ođ cụa ñođ thò, coù dieôn tích khu ñaât khoûang 1.000 m2, taăng cao trung bình cụa nhaø ôû khoûang 1- 2 taăng, dieôn tích xađy döïng nhaø ôû khoûang 100 m2

7.3.3.2.Tính toaùn soâ löôïng nhaø trong ñôn vò ôû

a Tính nhaø ôû theo taăng cao trung bình

Chón maêu nhaø: Chung cö cao taăng, chung cö thaâp taăng, nhaø lieđn keâ, bieôt thöï… vôùi dieôn tích maịt baỉng saøn laø Ds (m2)

Tư leô phaăn traím cụa caùc dáng cö truù: a1, a2, … an(%)

Taăng cao cụa moêi loái: t1, t2, … tn

Taăng cao trung bình:

n n tb

t a t

a t a

T

/

//

100

2 2 1

s n

n

D t

M S a N

b Tính nhaø ôû theo maôt ñoô xađy döïng

Sau khi coù sô ñoă söû dúng ñaât, coù taăng cao cho töøng lođ ñaât theo söï xaùc ñònh baỉng mođ hình cho haøi hoaø toơng theơ cạnh quan, vaø hôïp lyù veă söû dúng ñaùt, ta ñaõ coù dieôn tích ñaât daønh cho caùc loái nhaø

Sn, Dieôn tích ñaât daønh cho nhaø n taăng, n= 5 töùc nhaø 5 taăng, dieôn tích naøy ñöôïc ño tređn maịt baỉng söû dúng ñaât khođng keơ ñaât giao thođng trong bạng cađn baỉng ñaât ñai (töùc laø ñaẫt giao thođng xung quanh khu ñaât)

Ds = dieôn tích moôt maịt baỉng saøn nhaø (ha)

Ms= Maôt ñoô xađy döïng toâi ña cho pheùp vôùi soâ taăng töông öùng (bạng 7.6)

Nn: Soâ nhaø toâi ña tính ñöôïc trong moôt lođ ñaùt

Ta coù cođng thöùc tính toaùn soâ nhaø toâi ña nhö sau

Ds

MsxSn

N n =Thöû lái soâ dađn baỉng caùch maịc ñònh moêi caín hoô khoạng 5 ngöôøi

Nếu không khớp số dân so với bảng tính toán cân bằng đất đai ban đầu ta có thể điều chỉnh bẳng cách tăng hay giảm một hay nhiều trong các thông số sau: số dân, số tầng cao, diện tích sàn nhà, diện tích xây dựng các thể loại nhà, có sự kiểm soát của yếu tố bố cục và cảnh quan các trục phố

7.3.3.3 Một số nguyên tắc và giải pháp bố trí các loại hình nhà trong đơn vị ở

a Theo loại nhà ơÛ

Tùy theo loại hình nhà ở mà có giải pháp bố trí riêng Tuy nhiên, việc bố trí vẫn có chung một nguyên tắc là giải quyết mối quan hệ giữa công trình với công trình, giữa công trình với các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật, tổ chức không gian của đơn vị ở, và tổ chức cuộc sống tốt cho cộng đồng dân cư

Với nhà chung cư, do đã được điển hình hoá, nên cần tổ chức lắp ghép các đơn nguyên, hợp khối các công trình với nhau theo từng nhóm trong các lô đất đã xác định Đây là hình thức có nhiều ưu điểm và được áp dụng phổ biến Các nhóm mhà được hình thành từ 4- 8 khối nhà, bố trí để hình thành một không gian công cộng như một sân trong, tạo điều kiện gặp gỡ trong quan hệ xóm giềng Đây là không gian tĩnh của nhóm nhà, là nơi bố trí chỗ chơi cho trẻ em, các sân thể thao nhỏ cho thanh thiếu niên, chỗ ngồi nghỉ của người già v…v….với mảng cây xanh tạo nên môi trường sống vật chất và xã hội cao cho đơn vị ở

Hình 7.8- Bố cục khép kín, tạo không gian giao tiếp cộng đồng bên trong

Với nhà thấp tầng như biệt thự, liên kế, nhà phố, thường tổ chức theo dạng phân lô trên một khu đất với hệ thống đường nội bộ bao quanh, các nhà quay mặt ra đường Do hình thức bố trí như vậy nên các không gian công cộng không được thiết lập, thiếu các không gian hoạt động cần thiết cho mọi lứa tuổi, mối quan hệ láng giềng bị hạn chế

Do đó, cần phải bố trí xen kẽ giữa các lô một số không gian cây xanh, chỗ chơi cho trẻ

em, nơi gặp gỡ của người lớn để tăng mối quan hệ láng giềng

Hình 7.11- Bố trí nhà biệt thự

Hình 7.9-Ví dụ tổ hợp nhà

ở theo một hướng vẫn tạo

được không gian sinh

động trong nhóm

Hình 7.10-Tổ hợp nhóm nhà trong đơn vị ở của Trung Quốc

Hình 7.12- Một số cách bố trí nhà phân lô- so sánh cách tổ chức không gian xấu- tốt

b Theo điều kiện tự nhiên

Cần bố trí nhà theo hướng có lợi nhất về nắng, gió trong điều kiện khí hậu nhiệt đới gió mùa của nước ta (thời gian nắng nhiều, cường độ bức xạ lớn,có gió mùa, độ ẩm cao)

Hình 7.13- Bố trí nhà đón gió tốt, ngăn gió xấu

Hình 7.14- Bố trí nhà theo hướng gió và hướng nắng

Tránh nắng hướng tây trực tiếp chiếu vào mặt nhà, trong trường hợp cần bố trí nhà ở hướng tây thì nên tận dụng sự che chắn của các công trình phía trước, hoặc dùng các giải pháp kiến trúc để hạn chế phần chịu nắng trực tiếp Ngoài ra, cần dùng giải pháp cây xanh, mặt nước để hạn chế bức xạ mặt trời chiếu vào nhà

Nhà cần đặt ở hướng đón gió tốt, tránh hướng gió xấu Hướng nhà nên bố trí thẳng góc hoặc lệch hướng gió chính 10- 150 Khi bố trí nhiều loại hình nhà cần chú ý đến sự che chắn gió của nhà cao tầng và các nhà thấp tầng Tổ hợp các nhóm nhà với các không gian trống hợp lý sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho toàn đơn vị ở

Ngoài ra, cần chú ý đến khoảng cách giữa các khối nhà với nhau để đảm bảo yêu cấu vệ sinh, yêu cầu chống ồn, chống cháy…Thông thường, khoảng cách giữa các dãy nhà lấy từ 1,5- 2 lần chiều cao công trình Với các khối nhà cao tầng, có thể lấy từ 0,5-

1 lần chiều cao công trình, nhưng phải bố trí so le để không gây ảnh hưởng về nắng, gió, sự che chắn tầm nhìn giữa nhà trước và sau …

Hình 7.15- Khoảng cách giữa 2 khối nhà

Hình 7.16- Khoảng cách nhà sẽ giảm bớt khi bố trí so le với hướng gió

Hình 7.17- Tổ chức không gian hợp lý để đón gió

Với những khu đất có điều kiện địa hình phức tạp, như các vùng đồi núi, cần chú ý bố trí công trình theo các đường đồng mức, không được bố trí cắt ngang nhiều đường đồng mức cùng lúc hoặc vuông góc với đường đồng mức

Hình 7.18- Bố trí nhà trên địa hình phức tạp

Hình 7.19- Bố trí nhà theo địa hình

Với những khu đất có những cảnh quan thiên nhiên đẹp như bờ biển, sông ngòi, kênh rạch, ao hồ, đồi núi… thì cần khai thác tối đa những cảnh quan này để tạo đặc thù riêng cho đơn vị ở

Hình 7.20- Tổ chức nhà ở khu đất có hồ làm trung tâm

c Điều kiện tiếp cận

Dù là loại hình nhà ở nào, thì điều kiện đầu tiên là giao thông xe cơ giới phải tiếp cận được với công trình Điều này có nghĩa là đường xe ô tô phải đi được đến trước cửa từng ngôi nhà, để phục vụ cho việc cứu hỏa, cứu thương, lấy rác hàng ngày, việc vận chuyển đồ đạc khi dọn nhà…

Riêng với các nhóm nhà chung cư, ngoài một mặt tiếp cận với giao thông xe cơ giới là không gian động, mặt còn lại cần phải tiếp cận với không gian tĩnh như đã phân tích

ở trên

Hình 7.21- Nguyên tắc bố trí các nhóm nhà chung cư

d Bố cục không gian

Trong nhóm nhà, có thể có nhiều loại hình nhà, nhiều loại đơn nguyên, nhiều tầng cao để tạo không gian phong phú

Đây là một vấn đề phức tạp từ khâu đầu tiên là

chọn lựa các mẫu nhà điển hình, lắp ghép các đơn

nguyên nhà ở, cũng như bố cục không gian các

nhóm ở sao cho phù hợp với đơn vị ở nói chung

Có một số hình thức bố cục không gian các

nhóm nhà như sau:

Hình 7.22- Bố cục song song và sự biến dạng của

nó

Bố cục song song: Là hình thức bố trí các dãy nhà song song với nhau để phù hợp

với điều kiện địa hình và khí hậu Tuy nhiên, hình thức này lại tạo nên sự đơn điệu trong không gian Vì vậy, để không gian được linh hoạt thì cần phải thay đổi một số hướng nhà hoặc sắp xếp so le các công trình, thay đổi chiều dài các công trình để tạo nên các không gian linh hoạt, có các điểm nhìn phong phú

Bố cục cụm: Bố trí công trình xung quanh một không gian nào đó, có thể là không

gian tĩnh của cụm nhà, hoặc có thể là đường cụt với chỗ quay xe, hoặc một mảng xanh nhỏ, kiến trúc nhỏ nào đó Đây là hình thức phổ biến trong bố trí nhà chung cư của các nhóm ở

Hình 7.23- Mặt bằng tiểu khu bachsyđat-một tổ chức ở kết hợp hài hoà với yếu tố tự nhiên và bố cục giao thông rất tự d

Hình 7.24- Bố trí cụm nhà liên kế

Bố cục mảng: Bố trí các công

trình nhà ở ít tầng theo diện phẳng, tạo nên những mảng lớn Đây là hình thức phổ biến bố trí nhà phố, liên kế, biệt thự trong các nhóm ở.

Hình 7.25- Bố cục nhà theo thảm

Bố cục theo dải, chuỗi: Bố trí công trình kế tiếp nhau theo chiều dài của trục giao

thông hay sườn đồi Thường được áp dụng phổ biến trong các đơn vị ở có yếu tố địa hình như đồi núi, sông rạch, hoặc tiếp cận với các trục giao thông chính của đô thị.

Hình 7.26- Bố trí nhà theo tuyến giao thông

Hình 7.27- Khu nhà ở tại LasVegas- Mỹ

Nói chung, bố trí nhà trong đơn vị ở cần phải sử dụng linh hoạt nhiều kiểu bố cục khác nhau để tạo nên không gian ở sinh động và nét đặc thù riêng của đơn vị ở.

Hình 7.28- Một số dạng bố cục tự do

7.3.4 Tổ chức hệ thống dịch vụ công cộng trong đơn vị ở

7.3.4.1 Các loại hình dịch vụ công cộng

Đơn vị ở có một trung tâm công cộng, trong đó bố trí các công trình công cộng phục vụ các nhu cầu hàng ngày cho người dân Đây là thành phần thiết yếu của một đơn vị

ở Chính không gian trung tâm là nơi giao tiếp hàng ngày của cộng đồng dân cư trong

đơn vị ở, làm tăng mối quan hệ láng giềng, phát triển các mối quan hệ xã hội Các loại hình dịch vụ công cộng trong đơn vị ở gồm các công trình phục vụ nhu cầu hàng ngày về các lĩnh vực sau:

a Thương mại, dịch vụ

Siêu thị, trung tâm thương mại, các cửa hàng… trong đó có các quầy hàng phục vụ các nhu cầu hàng ngày của người dân như: lương thực, thực phẩm, ăn uống, giải khát, hàng công nghệ phẩm, bách hoá, văn hoá phẩm….Ngoài ra, còn có các quầy dịch vụ như sữa chữa đồ điện, giặt ủi, cắt may, cắt uốn tóc, bưu điện, internet… Diện tích đất khỏang 0,4- 1 ha

Bảng 7.13 Quy mô học sinh và diện tích đất xây dựng trường

STT Loại trường Số HS đi học/1.000 dân Diệntích đất cho 1 chỗ học(m2)

d Văn hóa

Để phục vụ các nhu cầu giải trí, giao lưu của người dân, cần có một câu lạc bộ nhỏ trong đơn vị ở Đây là nơi sinh hoạt của hội người cao tuổi, hội phụ nữ, đoàn thanh niên, đội thiếu niên tiền phong ….Công trình có thể bố trí hội trường nhỏ để sinh hoạt hoặc họp hành, một thư viện nhỏ để phục vụ nhu cầu đọc sách, hoặc có thể bố trí một số các phòng học năng khiếu….Câu lạc bộ này có thể bố trí trong một khu đất riêng hoặc kết hợp trong khu cây xanh của đơn vị ở Hiện nay công trình chưa nằm trong Quy chuẩn xây dựng, nên tùy vào trường hợp cụ thể, ta có thể lấy diện tích đất khoảng 1.000- 2.000 m2

e Hành chánh

Hiện nay, ranh hành chánh và ranh quy hoạch chưa trùng khớp nhau trên hầu hết các đô thị ở nước ta Tuỳ theo cấp đô thị, quy mô dân cư của một phường có thể khác nhau Với những đô thị lớn, nhất là ở khu vực trung tâm,một phường có thể gồm vài đơn vị ở

Vì vậy, có thể bố trí hoặc không bố trí công trình hành chánh trong đơn vị ở Nếu có bố trí UBND phường và Công an phường, thì diện tích đất khỏang 500- 1.000 m2/công trình

7.3.4.2 Nguyên tắc tổ chức

a Theo nguyên tắc phục vụ

- Các công trình phục vụ chủ yếu cho dân cư trong đơn vị ở, vì vậy, cần phải bố trí ở những vị trí thuận lợi nhất để phục vụ nhu cầu của người dân

- Với các công trình thương mại dịch vụ, cần bố trí ở các vị trí thuận lợi cho việc mua bán trong ngày, tiện đường đi làm về của người dân Công trình này có thể kết hợp với nhà ở dạng chung cư cao tầng để tạo thành liên hợp nhà ở- thương mại

- Với các công trình giáo dục như trường tiểu học, nhà trẻ- mẫu giáo, cần bố trí trong khu tĩnh, gần mảng xanh lớn trong đơn vị ở Bán kính phục vụ của nhà trẻ- mẫu giáo từ 150- 200m, thường bố trí trong trung tâm nhóm ở Bán kính phục vụ của trường tiểu học khoảng 400- 500m, bố trí trong trung tâm khu ở Không bố trí cổng chính của trường tiểu học và trường mẫu giáo gần nhau để hạn chế sự tập trung giao thông Các công trình giáo dục phải mang tính chuyên biệt để đảm bảo nhu cầu và chất lượng giáo dục

- Các công trình hành chánh, y tế, văn hóa chủ yếu phục vụ cho dân cư trong đơn vị ở nên cần bố trí bên trong đơn vị ở, kết hợp với các công trình giáo dục, mảng cây xanh để hình thành trung tâm tĩnh Các công trình này thường là các công trình chuyên biệt, không kết hợp với các công trình khác hoặc nhà ở

b Theo nguyên tắc kinh tế

Ngoài việc tổ chức công trình theo nguyên tắc phục vụ như trên, do nền kinh tế nước

ta là nền kinh tế thị trường nên có một số công trình, nhất là các công trình thương mại dịch vụ sẽ được bố trí để phục vụ không những người dân trong đơn vị ở, mà cả cho khách vãng lai đi ngang qua đơn vị ở Do dó, các công trình này thường được bố trí trên các trục giao thông đô thị bên ngoài đơn vị ở, tăng cường mối quan hệ với các khu vực lân cận, đem lại hiệu quả cao cho cho các hoạt động kinh doanh

7.3.4.3 Giải pháp bố cục không gian

a Tập trung

Các công trình công cộng đã nêu trên có thể bố trí tập trung tại trung tâm của đơn vị

ở Phần tiếp cận với trục giao thông đô thị có thể bố trí các công trình thương mại dịch vụ, còn không gian phía bên trong, nơi tiếp cận với khu cây xanh, bố trí các công trình mang tính chất tĩnh như trường học, trạm y tế, câu lạc bộ…

b Phân tán

Không gian công cộng có thể bố trí tách rời nhau theo chức năng động tĩnh Khu động, chủ yếu là công trình thương mại dịch vụ, được bố trí trên trục giao thông đô thị theo nguyên tắc kinh tế Khu tĩnh, được bố trí tách rời khu động để tránh tiếng ồn, khói bụi, ảnh hưởng của các hoạt động thương mại Các công trình giáo dục, văn hóa, y tế kết hợp với cây xanh hình thành không gian tĩnh nằm giữa đơn vị ở.

7.3.5 Tổ chức giao thông trong đơn vị ở

7.3.5.1 Các loại hình giao thông trong đơn vị ở

Các đơn vị ở thường được giới hạn bởi các trục đường giao thông đô thị, hoặc đường trong khu ở, hoặc các yếu tố tự nhiên như kênh rạch, sông ngòi…Giao thông bên trong đơn vị ở là giao thông có tính chất nội bộ nên có những đòi hỏi khác nhau về cơ bản với giao thông đô thị Giao thông trong đơn vị ở gồm những loại hình sau:

a Đường ô tô - xe máy

Là đường giao thông cơ giới tiếp cận với tất cả các công trình nhà ở và công trình công cộng trong đơn vị ở Hệ thống đường giao thông cơ giới hình thành mạng lưới đường với tuyến chính, phụ có lộ giới khác nhau

Bảng 7.14 Các loại giao thông cơ giới trong đơn vị ở

STT Loại đường Lộ giới (m) Vị trí

1 Đường chính 16 Là đường nối liền các nhóm ở, nối các nhóm

ở với trung tâm đơn vị ở

Là cửa ngõ chính từ giao thông đô thị bên ngoài dẫn vào trung tâm khu ở

Là đường giới hạn của các nhóm ở

2 Đường phụ 12 Là đường bên trong các nhóm ở, chia nhóm ở

thành các cụm ở theo các loại hình nhà ở Là đường tiếp cận đến các công trình nhà ở và công trình công cộng

nhà

8 Là đường nội bộ bên trong các cụm nhà ở

nhỏ như nhà liên kế, biệt thự…

Hình 7.29- Một số mặt cắt đường trong đơn vị ở

b Đường đi bộ – xe đạp

Người dân trong đơn vị ở, ngoài đối tượng có thể sử dụng được xe cơ giới, còn một bộ phận không nhỏ là người già và trẻ em, chỉ có thể đi lại bằng xe đạp hoặc đi bộ Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ hàng ngày của đối tượng này, ngoài hệ thống giao thông cơ giới tiếp cận đến từng công trình, cần bố trí đường đi bộ và xe đạp Với các trục đường xe cơ giới, có thể bố trí làn riêng cho xe đạp, còn lề đường dành cho người đi bộ Ngoài ra, trong đơn vị ở có thể tổ chức các tuyến trục cảnh quan liên kết các nhóm nhà và khu trung tâm Trên các tuyến cảnh quan này, có thể tổ chức đường xe đạp kết hợp đường đi bộ và mảng xanh tạo nên đặc thù riêng cho đơn vị ở

Hình 7.31- Bãi xe và chỗ quay xe trong khu ở

7.3.5.2 Nguyên tắc tổ chức

a Quan hệ với giao thông đô thị

Từ trung tâm đơn vị ở, phải có các tuyến đường chính kết nối với hệ thống giao thông đô thị bên ngoài để đảm bảo sự liên hệ thuận tiện giữa bên trong và bên ngoài đơn vị ở Tuy nhiên, cần hạn chế số nút giao cắt giữa giao thông bên trong và ngoài đơn vị ở để tránh tình tranïg ùn tắc, cảnt trở giao thông đô thị Không bố trí các tuyến đường giao thông xuyên thẳng qua đơn vị ở, vì nó sẽ tạo điều kiện thu hút các dòng giao thông đô thị cắt ngang đơn vị ở với mật độ giao thông cao, tốc độ lớn gây xáo trộn về giao thông và ảnh hưởng đến môi trường tĩnh bên trong đơn vị ở

Ngoài ra, tại các vị trí trung tâm thương mại của đơn vị ở cần bố trí các trạm xe bus, hoặc các trạm xe công cộng khác

Hình 7.32- Bãi đỗ xe công cộng trong đơn vị ở

b Tạo sự thuận lợi trong sử dụng

Đảm bảo sự liên hệ giữa các bộ phận chức năng trong đơn vị ở: giữa các nhóm nhà, giữa nhóm nhà với khu trung tâm được thuận tiện nhất với đoạn đường ngắn nhất

c Đường ô tô phải tiếp cận tới mỗi công trình

Tất cả các công trình, từ công trình nhà ở riêng lẻ như nhà liên kế, biệt thự, cho đến các công trình công cộng như trường tiểu học, mẫu giáo….đều phải được bố trí đường xe

cơ giới tiếp cận

d Đường đi bộ phải liên hoàn qua các khu chức năng của đơn vị ở

Đường đi bộ cũng là một dạng giao thông dành cho các đối tượng như người già, trẻ

em, nên cần phải bố trí liên hoàn qua các khu chức năng của đơn vị ở, nối nhóm nhà với trung tâm tĩnh như công viên, trường học…., nối với trạm xe bus của đô thị…Cần bố trí theo hương ngắn nhất đến những nơi nói trên, hạn chế giao cắt với giao thông cơ giới

e Bãi xe phải bố trí hợp lý

Bãi xe cần bố trí đều tại các nhóm nhà, các trung tâm công cộng và có đất dự trữ khi tương lai, số lượng ô tô tăng lên

7.3.5.3 Giải pháp bố trí

Một số hình thức bố trí đường trong đơn vị ở trước đây:

Hình 7.33- Một số hình thức đường trong đơn vị ở trước đây

- Hệ thống thòng lọng

- Hệ thống đường vòng

- Hệ thống đường bán vòng

- Hệ thống cài răng lược

- Hệ nhánh cây

- Đường cụt

Trên thực tế, các hình thức bố trí đường đã nêu trên tuy có một ưu điểm lớn là giao thông trong đơn vị ở được tách biệt rõ ràng, giao thông cơ giới và đường đi bộ không chồng chéo nhau, nhưng có nhược điểm là cản trở sự gắn kết của các khu chức năng trong đơn vị ở, hạn chế sự đi lại bằng hệ thống giao thông nội bộ trong đơn vị ở

Trong mô hình đơn vị ở mới “Neighbourhood TOD”, mạng lưới giao thôn có dạng tia để các đường nội bộ hướng vào trung tâm công cộng của đơn vị ở Trung tâm này ở sát trung tâm thương mại nằm trên trục chính của đô thị

Hình 7.34: Một số đề xuất về giao thông của khu nhà ở và đơn vị ở tại Singapore

Mạng lưới đường sử dụng trong đơn vị ở hiện nay thường là dạng hỗn hợp:

Bên trong đơn vị ở có tuyến đường vòng liên kết các khu chức năng với nhau Tuyến này thường giới hạn khu đất bên trong dùng cho trung tâm tĩnh của đơn vị ở.Từ tuyến vòng này, tổ chức các tuyến giao thông chính ra các đường giao thông đô thị xung quanh đơn vị ở Tuyến này cũng giới hạn các nhóm ở với nhau

Nên tránh bố trí tuyến đường cắt ngang đơn vị ở để tránh tình trạng giao thông cơ giới đi tắt qua

Để đảm bảo mối quan hệ giao thông tốt đến từng nhóm nhà và các côngtrình công cộng, khoảng cách giữa 2 đường nhánh từ 200- 300m, tương ứng với mật độ 7- 10 km/km2 Các đường trong nhóm nhà có khoảng cách ngắn hơn Nhóm nhà liên kế, biệt thự, có thể phân thành các lô 40-50m x 100-150m Với các nhóm nhà chung cư, các đường nhánh cách nhau 100- 150m tuỳ trường hợp cụ thể

Hình 7.35- Sơ đồ mạng lưới giao thông nội bộ trong đơn vị ở

Hình 7.36- Một số ví dụ bố trí đường trong đơn vị ở

7.3.6 Tổ chức cây xanh- TDTT trong đơn vị ở

7.4.6.1 Các loại hình và nguyên tắc tổ chức cây xanh – TDTT

a Cây xanh đường phố

Là hệ thống cây xanh trồng dọc các tuyến đường nội bộ trong đơn vị ở Tại các nước, việc trồng cây xanh trong đơn vị ở trở thành chuyên ngành nghiên cứu sâu trong thiết kế cảnh quan Trên các tuyến đường này, có thể tổ chức trồng các loại cây có hoa đẹp, nhiều màu sắc như phượng, điệp, … hoặc cây có tán lá rậm như cây viết Ngoài ra còn có thể bố trí các bồn hoa dưới gốc cây hoặc dọc lề đường để tạo sự sinh động trên tuyến đi bộ