1 A MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài Trong xã hội hiện đại, kinh tế ngày càng phát triển thì nhu cầu của con người ngày càng trở nên đa dạng và phong phú trong khi không phải ai cũng có tài sản để sử dụng,[.]
Trang 1A MỞ ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài
Trong xã hội hiện đại, kinh tế ngày càng phát triển thì nhu cầu của con người ngày càng trở nên đa dạng và phong phú trong khi không phải ai cũng có tài sản để sử dụng, phục vụ cho nhu cầu của mình và thu lợi từ đó Đồng thời, chủ sở hữu tài sản không phải lúc nào cũng có nhu cầu sử dụng, khai thác tài sản của mình Khi nhu cầu, nguyện vọng của các chủ thể “giao nhau” thì một người
có thể được sử dụng tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình khi được chủ
sở hữu cho phép bằng một quyền phái sinh từ quyền sở hữu và có phạm vi hẹp hơn đó chính là “quyền bề mặt” ( QBM ) Đây là một quyền khác đối với tài sản
đã được ghi nhận trong pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới nhưng lại lần đầu tiên xuất hiện khi được ghi nhận trong Bộ luật dân sự (BLDS) năm
2015, hứa hẹn góp phần vào việc phát triển kinh tế, xã hội, tạo điều kiện cho tài sản được khai thác một cách tiết kiệm, triệt để và hiệu quả nhất Đã hơn 7 năm
kể từ ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, tuy nhiên thực tiễn cho thấy QBM dù là một trong những vật quyền quan trọng nhưng vẫn còn khá xa lạ, chưa đi vào thực tiễn và chưa thực sự thể hiện được vai trò, vị trí của mình trong nền kinh tế thị trường hiện nay Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu về QBM theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành là rất cần thiết để đánh giá đúng bản chất, vai trò cũng như những ưu điểm hay những hạn chế của các quy định pháp luật liên quan là rất cần thiết để đưa ra những giải pháp hoàn thiện, giải quyết triệt để những vấn đề còn tồn tại trong chế định này
2 Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu nhằm phân tích, tổng hợp những vấn đề lý luận, thực tiễn
về quyền bề mặt; phân tích cơ bản, toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền bề mặt từ đó đánh giá và đưa ra giải pháp hoàn thiện các quy định này
Trang 2+ Những vấn đề lý luận chung như: khái niệm, căn cứ xác lập, căn cứ chấm dứt, thời hạn, hiệu lực của quyền bề mặt ,…
+ Quy định Việt Nam về quyền bề mặt, những bất cập, vướng mắt và giải pháp để hoàn thiện
4 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
- Ý nghĩa lý luận: Bài tiểu luận góp phần giới thiệu đến người đọc quan tâm
đến các vấn đề về quyền bề mặt, về pháp luật Việt Nam Từ đó, góp phần giúp người đọc hiểu rõ hơn và đánh giá đúng bản chất, vai trò cũng như những ưu điểm hay những hạn chế của các quy định pháp luật
- Ý nghĩa thực tiễn: Bài luận có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo trong
quá trình học tập của các bạn sinh viên
5 Kết cấu tiểu luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bài luận gồm
có 2 mục chính
I Tổng quan về quyền bề mặt
II Hệ quả pháp lý sau khi chấm dứt quyền bề mặt
B NỘI DUNG
Quyền bề mặt là một chế định pháp luật mới, lần đầu tiên được ghi nhận và quy định trong Bộ luật dân sự 2015, cùng với quyền đối với bất động sản liền kề và quyền hưởng dụng, quyền bề mặt được xếp vào nhóm quyền khác đối với tài sản
I Tổng quan về quyền bề mặt
Trang 31 Khái niệm quyền bề mặt
Theo quy định tại Điều 267 BLDS 2015:
“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thề đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.”
Quyền bề mặt được hiểu là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và quyền bề mặt ở đây chỉ được sử dụng với mục đích duy nhất
là xây dựng công trình Như vậy, quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời gian dài Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch
và chấm dứt cũng như quyền canh tác Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế và chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định
Từ xa xưa, quyền bề mặt đã được đề cập trong Luật dân sự La Mã cổ đại giai đoạn trước Công nguyên Ngày nay, nhiều quốc gia trên thế giới hiện vẫn đang ghi nhận chế định pháp lý này Có thể thấy rằng, sức sống lâu dài của một chế định như vậy chắc hẳn phải ẩn chứa trong nó tính hợp lý và tính cần thiết trong đời sống dân sự Trong pháp luật dân sự Việt Nam, Bộ luật dân sự năm
1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 đều chưa ghi nhận quy định về quyền bề mặt bởi nhiều lý do khác nhau Đến nay, cùng với sự thay đổi về đời sống kinh tế
-xã hội, đời sống dân sự ngày càng được mở rộng hơn, cho nên, pháp luật dân sự cần ghi nhận những quyền dân sự mới đáp ứng được với yêu cầu phát triển sôi động của đời sống người dân
Quyền bề mặt được xác lập khi đã có hiệu lực từ thời điểm hưởng quyền bề mặt xác định chủ sở hữu chuyển giao bề mặt cho người hưởng quyền Nếu chỉ thực hiện chuyển giao thông qua thỏa thuận hay hợp đồng thì khó xác định đã
Trang 4chuyển giao quyền bề mặt hay giao tài sản trong hợp đồng thuê ,mượn tài sản Như vậy, trong hợp đồng đối tượng tác động của quyền bề mặt được nêu rất cụ thể, bao gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất Với chế định quyền bề mặt được ban hành sẽ góp phần không nhỏ thúc đẩy các giao lưu dân sự liên quan tới bất động sản, bề mặt đất, mặt nước phát triển mạnh mẽ hơn
Một ví dụ để hiểu rõ hơn về quyền này: ông A thỏa thuận cho công ty quảng cáo C sử dụng phần tầng áp mái của tòa nhà của mình để trưng bày các bảng quảng cáo sản phẩm ngoài trời và thời hạn 5 năm Trong tình huống trên, ông A là chủ sở hữu đích thực đối với tòa nhà , còn công ty quảng cáo C chỉ là người hưởng quyền bề mặt Trong thời gian hưởng quyền bề mặt , công ty C có quyền, sử dụng, khai thác diên tích bề mặt của tầng áp mái để trưng bày các bảng quảng cáo sản phẩm ngoài trời để đáp ứng nhu cầu của bản thân, nhưng anh B không có quyền bán, cho, tặng hay thế chấp tòa nhà đó, vì tòa nhà đó vẫn là tài sản thuộc sở hữu của ông A và chỉ có ông A mới có quyền định đoạt nó
Tuy nhiên, việc khai thác quyền bề mặt chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định Theo quy định của pháp luật, thời hạn của quyền bề mặt có thể
do các bên thỏa thuận hoặc tuân theo luật định Pháp luật cũng quy định thời hạn tối đa hưởng quyền bề mặt Theo đó, thời hạn tối đa của không qua thời hạn của quyền sử dụng đất Trong trường hợp có thỏa thuận hoặc chấm dứt xác lập quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất 06 tháng nhằm tạo điều kiện cho bên kia có thời gian chuẩn bị giải phóng mặt bằng để giao lại quyền sử dụng đất cho người sử hữu
Trang 52 Căn cứ xác lập quyền bề mặt
Theo Điều 268 BLDS 2015 quy định về căn cứ xác lập quyền bề mặt như
sau: “Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thảo thuận hoặc theo di chúc.”.
Thứ nhất, xác lập theo quy định của luật.
Pháp luật luôn có quy định về việc xác lập một quyền nào đó cho một chủ thể nhất định và cũng tương tự đối với quyền bề mặt Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu, trao quyền sử dụng cho các chủ thể
Bộ luật dân sự ko có các trường hợp cụ thể để xác định quyền bề mặt nhưng một số luật như luật đất đai quyền sử dụng đất chỉ được gắn liền với đất Chủ thể có quyền chuyển nhượng hay cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất Các tổ chức doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay trong nước có thể góp vốn hay thuê đất , Riêng trường hợp góp vốn thì phải trả phí hằng năm Lúc đó giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất hợp lệ Vì vậy chủ thể có thể chuyển nhượng góp vốn hay cho thuê đất thông qua hình thức mua dài hạn hoặc không giới hạn thời gian Không những thế , các chủ thể
có thể hình thành tài sản trên đất một cách hợp pháp Vì vậy việc cơ quan Nhà nước chỉ có thể giới hạn quyền lên tài sản họ tạo lập trên đất chứ không thể tác động đến quyền sử dụng đất của chủ thể
Thứ hai, xác lập theo thỏa thuận.
Ngoài trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo ý chí của nhà nước mà còn xác lập dựa trên sự đồng tình giữa chủ thể thông qua thỏa thuận Về bản chất thỏa thuận này đã phát sinh ra quyền mới Khi 2 chủ thể xác lập thỏa thuận thì chủ thể quyền sử dụng đất vẫn giữ nguyên , chủ thể được thuê
Trang 6( mượn ) có quyền khai thác sử dụng hay tạo lập công trình trên đất một cách hợp pháp
Thứ ba, xác lập theo di chúc.
Ngoài ra quyền bề mặt quyền bề mặt có thể thông qua ý chí của người lập
di chúc Khác với quyền bề mặt xác lập theo thỏa thuận khi xác lập theo di chúc thì theo ý chí đơn phương của chủ thể
Di chúc là sự thể hiện ý chí của một người khi còn sống muốn chuyển giao tài sản của mình cho người khác sau khi chết
3 Căn cứ chấm dứt quyền bề mặt
Điều 272 BLDS 2015 quy định :
1 Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.
2 Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một.
3 Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.
4 Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai.
5 Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
Những điều cơ bản trong chấm dứt quyền bề mặt là khi chủ thể hưởng quyền bề mặt trả chậm 2 năm thì chủ sở hữu có quyền đơn phương chấm dứt Còn nếu chủ sở hữu tài sản trong thỏa thuận không quy định về thời hạn chấm dứt thì người hưởng quyền bề mặt đơn phương chấm dứt mà ko phải đền
bù thiệt hại gì Bời vì đó không phải lỗi do người hưởng quyền bề mặt của tài sản đó
Thời hạn hưởng quyền bề mặt dựa trên quy định của luật theo thỏa thuận hoặc di chúc Khi hết thời hạn thì chủ thể có quyền chấm dứt quyền bề mặt
Trang 7nhưng không được vượt quá thời hạn sử dụng đất Nếu chủ thể không xác định thời hạn quyền bề mặt thì chủ thể hya người hưởng quyền đều có quyền chấm dứt quyền bề mặt nhưng phải báo cho bên còn lại bằng văn bản trước 6 tháng Căn cứ vào điều 272 BLDS 2015 quy định :
“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thề đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.”
Điều đó có nghĩa là chủ thể quyền bề mặt và chủ thể quyền sử dụng đất là 2 đối tượng riêng biệt Nếu chủ thể quyền sử dụng đất chuyển nhượng lại cho chủ thể quyền bề mặt thì chủ thể quyền sử dụng đất và chủ thể quyền bề mặt là một
Kể từ thời điểm đó việc khia thác sử dụng đất ko còn thuộc về quyền bề mặt nữa
mà sáp nhập với quyền sử dụng đất
Một trường hợp đặc biệt nữa là chủ thể hưởng quyền bề mặt đơn phương có thể chấm dứt quyền này Trong trường hợp này chủ thể hưởng quyền bề mặt đã xác lập tài sản và xây dựng công trình trên đất nhưng đột nhiên chấm dứt khiến
họ thiệt hại nhưng họ vẫn chấp nhận nên có thể dơn phương chấm dứt hưởng quyền bề mặt Nhưng có một điểm mâu thuẫn là thời hạn chấm dứt quyền bề mặt nếu xảy ra thì phải báo bằng văn bản cho bên kia trước 6 tháng Đây là một điểm chưa hợp lý trong bộ luật dân sự 2015
Khi có quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân thì quyền sử dụng đất của chủ thể đó ko còn nên quyền bề mặt cũng chấm dứt theo bời vì chỉ khi xuất hiện quyền bề sử dụng đất thì mới có quyền bề mặt
Ngoài ra theo thỏa thuận của các bên thì có thể được nêu trong hợp đồng hay khi quyền bề mặt được xác lập thì trong suốt thười gian đó hai bên có thể thỏa thuận thời hạn chấm dứt Một trường hợp đặc biệt được cụ thể hóa như khi
Trang 8trong hợp đồng ban đầu hai chủ thể đã thống nhất thời gian chấm dứt hưởng hưởng quyền nhưng trong qua trình quyền bề mặt đưuọc thực thi thì hai bên có
sự thay đổi về thỏa thuận chấm dứt thời gian hưởng quyền có thể bây giờ hoặc tương lai Khi hết thời hạn sử dụng đất thì dù quy định của quyền bề mặt nhiều hơn cũng phải chấm dứt theo
4 Hiệu lực của quyền bề mặt
Hiệu lực của quyền bề mặt được quy định tại Điều 259 BLDS 2015 :
“ Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác “
Thời điểm quyền bề mặt có hiệu lực kể từ khi chủ thể chuyển giao quyền bề mặt Thời điểm thực tế quyền bề mặt có hiệu lực khi khoảng không gian mặt đất , mặt nước và lòng đất bắt đầu khai thác sử dụng Thời điểm xác lập quyền bề mặt do thỏa thuận giữa chủ sở hữu tài sản và người hưởng quyền bề mặt, hoặc quyền bề mặt được chuyển giao Trong thực tiễn quyền
bề mặt đặc trưng là quyền sử dụng đất căn cứ vào luật đất đai được xáp lập theo quy định của luật Thời điểm đăng ký sử dụng đất chính là mốc thời gian xác lập quyền sử dụng của mình đối với đất
Người bề mặt có thể là cá nhân hoặc pháp nhân Khi quyền bề mặt đã được xác lập thì có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác
5 Thời hạn của quyền bề mặt
Điều 270 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn của quyền bề mặt như sau:
“1 Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo
Trang 9thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.“
“2 Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền
bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng “
Thời hạn quyền bề mặt do các bên có sự thỏa thuận với nhau Tại Việt Nam đất đai do nhà nước đại diện chủ sở hữu , các chủ thể chỉ được quyền sử dụng đất Theo quy định của luật đất đại thì thời hạn quyền bề mặt ko vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất Quyền bề mặt gắn liền chặt chẽ với quyền sử dụng đất Ngoài ra thời hạn quyền sử dụng đất có thể thay đổi dựa vào thời hạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đối với đất sử dụng có thời hạn thì riêng đối với đất nông nghiệp thì khi hết thời hạn nếu có nhu cầu thì Nhà nước có thể gia hạn thêm
Nói chung pháp luật không bắt buộc 2 bên phải ghi rõ thời hạn chấm dứt Trong hợp đồng hai bên có quyền thiết lập thời hạn chấm dứt quyền hay không
II Hệ quả pháp lý sau khi chấm dứt quyền bề mặt
Theo Điều 273 BLDS năm 2015 quy định về hoàn trả tài sản khi chấm dứt quyền bề mặt:
1 Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền
sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật
2 Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền
bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ
Trang 10thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó
Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản
Khi quyền bề mặt chấm dứt thì chủ thể hưởng quyền đó phải phục hồi nguyên trạng tài sản cho chủ sở hữu Chủ thể hưởng quyền bề mặt có thể di dời công trình xây dựng hay cây trồng trên đất Nếu người có quyền bề mặt không xử lý tài sản
mà chủ thể sở hữu từ chối nhận tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán tiền xử lý tài sản hoặc chủ đất có thể yêu cầu mua tài sản đó mà người hưởng quyền bề mặt không thể từ chối ngoại trừ lý do chính đáng Việc di dời tài sản trên đất khá phưc tạp nên người hưởng quyền bề mặt có thể mua lại mảnh đất này từ chủ đất
C KẾT LUẬN
Việc ghi nhận quyền bề mặt tại Bộ luật dân sự 2015 đã tạo điều kiện cho phép các chủ thể có quyền nhất định đối với tài sản thuộc sở hữu của người khác, tạo cơ sở pháp lý cho việc khai thác, sử dụng một cách hiệu quả các tài sản, các nguồn tài nguyên thiên nhiên và bảo đảm khai thác được nhiều nhất lợi ích trên cùng một tài sản Đồng thời, việc ghi nhận này có vài trò quan trọng thúc đẩy giao lưu dân sự trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường, để qua đó có thể đảm bảo tốt hơn cho tài sản trong giao lưu dân sự được tối đa hóa các giá trị không chỉ bởi chủ sở hữu mà còn bởi cả người không phải là chủ sở hữu, hạn chế được các rủi ro pháp lý, giữ được sự ổn định của các quan hệ dân sự và các quan hệ khác có liên quan
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Bộ luật Dân sự năm 2015
2 Luật Nhà ở năm 2014
3 PGS TS Vũ Thị Hồng Vân, Giáo trình luật Dân sự Việt Nam tập 1, NXB
Chính trị quốc gia sự thật, Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội