Luận văn tốt nghiệp

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở THEO QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM, HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở, HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM

KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở THEO QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Họ tên SV: Lê Hoàng Đức

Mã sinh viên : 18DH380095

Họ tên GVHD: GVC.TS Bùi Kim Hiếu

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM

KHOA LUẬT

Lê Hoàng Đức 18DH380095

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở THEO QUI ĐỊNH CỦA

PHÁP LUẬT VIỆT NAM.

Ngành: LUẬT KINH TẾ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ

   NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS BÙI KIM HIẾU 

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình của bản thân Các nội dung nghiên cứu trong quá trình làm bài luận văn đều trung thực, chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào Nếu có sự gian dối trong quá trình cũng như bài luận văn, tôi xin chịu trách nhiệm trước hội đồng

Tp Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 02 năm 2022

Sinh viên thực hiện

Lê Hoàng Đức

LỜI CẢM ƠN

Khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật kinh tế với Đề tài “ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở THEO QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình, động viên khích lệ của thầy cô, bạn bè và người thân Qua đây, Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ em trong thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua

Em xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu - Người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần thiết cho bài luận này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất. 

Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng toàn thể các thầy cô giáo Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật kinh tế đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình. 

Cuối cùng, em xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn bên cạnh, ủng

hộ, động viên

Em xin chân thành cảm ơn!

Tp Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 02 năm 2022

Sinh viên thực hiện

Lê Hoàng Đức

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU……….1

 Tính cấp thiết của đề tài……….1

 Tình hình nghiên cứu đề tài………1

 Phương pháp nghiên cứu đề tài……….

 Phạm vi và nội dung của đề tài………

CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở………….

1.1.Quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở………

1.1.1.Phân tích khái niệm hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo qui định của pháp luật Việt Nam………

1.1.2.Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở 1.1.3 Một số qui định của pháp luật nước ngoài về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở… 1.2.Thực tiễn áp dụng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam………

1.3.Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam………

CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI………

2.1.Quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai………

2.2.Thực tiễn áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam………

2.3.Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam……….

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

 BLDS: Bộ luật dân sự

 PGS.TS: Phó giáo sư Tiến sĩ

 TS: Tiến sĩ

LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài: Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và

mạnh trên khu vực Đông Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đảng và Nhà nước Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát triển ở các ngành công nghiệp siêu lợi nhuận Điển hình trong số

đó là ngành công nghiệp kinh doanh bất động sản Đất đai và nhà ở đang là những tài sản có giá trị bậc nhất ở thị trường Việt Nam Chủ yếu là do tư tưởng

“an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam từ ngàn đời nay Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá cao so với người lao động phổ thông Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn còn đó nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi hơn Đó là thuê nhà để ở Ngoài việc đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động phổ thông, cho thuê nhà ở còn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh của các ngành công nghiệp khác như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ ăn uống… Hay đối với chính cho thuê nhà ở qua việc cho thuê lại vì mục đích lợi nhuận Những giao dịch dân sự về cho thuê nhà ở trên thường được thể hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp đồng Chính vì tầm quan trọng được thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở ổn định cho người dân thể hiện qua các chính sách xã hội và quyền hiến định có nhà ở hợp pháp của công dân thể hiện qua Hiến pháp 2013 Chỗ ở ổn định sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng như sự phát triển của thế hệ sau Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội cũng như phục vụ cho sự nghiệp phát triển và xây đựng đất nước Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở Một hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan

tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng các nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà

ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà đang vô cùng lớn và cần phải được đáp ứng

 Tình hình nghiên cứu đề tài: Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho

thuê nhà ở không chỉ là mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng

cơ quan lập pháp hay những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật

mà còn đề tài nóng bỏng được đề cập trong các môn học được giảng dạy trên giảng đường pháp luật thậm chí còn được bàn luận sôi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có thể kể đến những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính tham khảo cao như:

Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 ” của tác giả Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự hướng dẫn của

PGS.TS.Nguyễn Thị Nga tại Học viện xã hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam nêu lên thực trạng pháp luật của các qui định về hợp đồng cho thuê nhà ở trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm một số vướng mắc, tranh chấp phát sinh trong thực tiễn trong quá trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở và 1 số giải pháp cũng như phương hướng hoàn thiện các qui định pháp luật

Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh ” của tác giả Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS.Trần Quang Huy tại Học viện xã hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh toàn cảnh về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam từ nhu cầu và

việc phát triển các dự án, tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn và nguyên nhân phát sinh khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở

xã hội Qua đó, đưa ra những yêu cầu, kiến nghị, phương hướng tổ chức – hoàn thiện và một số giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

 Phương pháp nghiên cứu:

 Thu thập tài liệu của các tác giả có nội dung liên quan đến đề tài ( Mục 1.2 Chương 1, Mục 2.2 Chương 2 )

 Phân tích, so sánh các qui định pháp luật ( Mục 1.1 Chương 1 , Mục 2.1 Chương 2 )

 Nghiên cứu các số liệu thống kê, thực trạng áp dụng qui định pháp luật hiện hành về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai ( Mục 1.2

Chương 1, Mục 2.2 Chương 2 )

 Nghiên cứu ý kiến và bài nghiên cứu thực tiễn của các tác giả, chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật về định hướng hoàn thiện qui định pháp luật hiện hành về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai ( Mục 1.3 Chương 1, Mục 2.3 Chương 2 )

 Phạm vi và nội dung của đề tài:

 Phạm vi không gian: Theo như tên của đề tài, đề chỉ chủ yếu nghiên cứu về các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở trong lãnh thổ và được điều chỉnh bởi pháp luật Việt Nam

 Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng số liệu trong 5 năm từ 2015 đến

2020 để phục vụ cho nghiên cứu

 Phạm vi nội dung: Do đề tài bao quát rất nhiều vấn đề mà nguồn lực của tác giả là hữu hạn Có những vấn đề đã được các tác giả đi trước giải quyết và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài Vì những lẽ trên, nghiên cứu này chỉ tập trung xoay quanh 2 vấn đề chính Đó là hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai

CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở

1.1 Qui định pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:

1.1.1 Phân tích khái niệm hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo pháp luật Việt Nam:

 Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở Tuy nhiên, ta có thể rút ra khái niệm hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ các khái niệm pháp luật từ các chuyên ngành luật khác nhau Cụ thể như sau:

 Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân sự và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không ngoại lệ Ta sẽ bắt đầu giải quyết khái niệm hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ BLDS 2015 ( luật mẹ của tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay còn gọi là giao dịch dân

sự ) Ta có khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 BLDS 2015: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê”, khái niệm lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản” và khái niệm tài sản, bất động sản tại Khoản 2 Điều 105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” và “Bất động sản bao gồm: b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;” Từ các khái niệm trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản vì các lẽ sau: Thứ nhất, nhà ở là bất động sản ( 1 loại tài sản ) Thứ hai, tiền thuê nhà

của bên thứ 3 thuê lại nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán chính là lợi tức thu được từ việc khai thác quyền sử dụng của nhà ở thông qua hợp đồng thuê khoán của bên thuê khoán Thứ 3, sau khi nhận tiền thuê nhà từ bên thứ 3 ( hay còn gọi là bên thuê lại nhà ở ), bên thuê khoán vẫn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán

 Tiếp theo đối với Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, ta có khái niệm nhà ở theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “Nhà

ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Tuy nhiên, nhà ở lại chia làm 5 loại chính

là nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tài định

cư và nhà ở xã hội theo các Khoản 2,4,5,6,7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Vì bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là hợp đồng thương mại cho thuê lại nhà ở nhằm mục đích sinh lời Cho nên, đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường theo Khoản 4 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

 Cuối cùng là đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung

2020 Như đã phân tích ở trên, nhà ở là bất động sản và căn cứ vào BLDS

2015 hợp đồng thuê khoán là 1 dạng của hợp đồng thuê Như vậy, căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;” Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng

là 1 dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản

 Kết luận: Từ những khái niệm và phân tích trên, ta rút ra được khái niệm của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo pháp luật Việt Nam như sau: “Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản cũng như hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 ( hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở Tuy nhiên, bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán chính là lợi ích mà bên thuê khoán được hưởng”

1.1.2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:

 Do bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của giao dịch dân sự như đã phân tích ở trên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng phải có các điều kiện có hiệu lực cơ bản của một giao dịch dân sự qui định tại Điều 117 BLDS

2015 như sau:

1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân

sự trong trường hợp luật có quy định

 Để hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có hiệu lực: Về chủ thể, các bên tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự ví dụ như quyền tham gia quan hệ cho thuê khoán nhà ở và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này, quyền sở hữu, quyền

sử dụng đối với nhà ở , năng lực hành vi dân sự đầy đủ vì hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là gao dịch dân sự có liên quan đến bất động sản => Các chủ thể tham gia phải là người thành niên tức từ đủ 18 tuổi và có nhận thức đầy đủ theo Khoản 2 Điều 20 BLDS 2015 Và các chủ thể tham gia phải hoàn toàn tự nguyện tham gia hợp đồng cho thuê khoán nhà ở mà không bị cưỡng ép, đe dọa, lừa dối… Về mục đích và nội dung, không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Luật ở đây không chỉ riêng BLDS 2015 mà cả chỉ chung tất

cả các luật có liên quan như: BLDS 2015, Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014… Về hình thức, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có đối tượng hợp đồng đặc biệt là nhà ở => Áp dụng qui định về hình thức của luật chuyên ngành

là Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 cụ thể qui định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

 Về hình thức của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở qui định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:

2 Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu

 Đối với hợp đồng cho thuê khoán nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng Tuy nhiên, vẫn có thể yêu cầu công chứng, chứng thực khi các bên có nhu cầu Hợp đồng cho thê khoán nhà ở có hiệu lực từ khi kí kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

 Ngoài ra, do đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là nhà ở thương mại như đã phân tích Để hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có hiệu lực, đối tượng của hợp đồng ( nhà ở ) cũng phải đáp ứng điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh qui định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,

bổ sung 2020:

1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

1.1.3 Một số qui định của pháp luật nước ngoài về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:

1.1.4 Một số ưu và nhược điểm của pháp luật Việt Nam so với pháp luật quốc tế

về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở: