định giá tài sản image marked

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau : - Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m2, hợp

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau :

- Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m2, hợp pháp các quyền đối với BĐS

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 600.000.000 đ

- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự X nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn 180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ

- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn 40.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được bán với giá

650.000.000 đ

- Theo quy định hiện hành :

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.500.000 đ/m2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức

+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm;

3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng

Bài làm

- xét biệt thự A: Biệt thự A bị phát mãi -> k đủ tiêu chuẩn so sánh

- xét biệt thự B:

Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của 1 khoản tiền:

PV= FVn(1+r)-n

Ta có: giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay là:

350.000.000đ + 290.000.000đ x (1+0,06)-1

+ 200.000.000 x (1+0,07)-2 + 180.000.000 x (1+0,08)-3 + 220.000.000 x (1+0,09)-4

=350.000.000 + 290.000.000 x 0,9434 + 200.000.000 x 0,8734 +

180.000.000 x 0,7938 + 220.000.000 x 0,7084

= 1096.998.000đ

Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với X là:

1096.998.000-70.000.000 = 1026.998.000đ

- xét biệt thự C:

Tiền sử dụng đất phải nộp của biệt thự C là:

300 x 50% x 1500000 + (500-300) x 100% x 1500000=525000000đ

Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lí quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với X là:

650.000.000 + 525.000.000 + 40.000.000=1215.000.000đ

Đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C , ước tính giá trị của biệt thự X là: (1096.998.000 + 1215.000.000)/2 = 1155.999.000đ

1m2=1155.999.000đ/500m2=2.311.998đ

Dạng 2: Phương pháp đầu tư

Bài 2 :

Ông Nam đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 85.000 USD Chi phí quản lý thường

xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 7,5%

Yêu cầu : Anh (chị) hãy tư vấn cho ông Nam về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS ?

Bài làm

Thu nhập về tiền cho thuê hằng năm là 85.000 USD

Chi phí quản lí thường xuyên là: 2% x 85.000 USD = 1.700 USD

Thu nhập ròng về mua BĐS là:

85.000 USD – 1.700 USD = 83.300 USD

Áp dụng công thức( đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn): V =

R I

Giá trị BĐS(có bao gồm cả chi phí giao dịch) là:

V =

%

5

,

7

300

.

83

=1.110.666,667 USD

Gọi giá trị cần tìm(chưa có phí giao dịch) là X

Chi phí giao dịch = 0,03X

=> X = V – 0,03X => X =

03 , 1

V

=

1,03

667 1.110.666,

= 1.078.317,152 USD

Dạng 3: Phương pháp chi phí giảm giá

Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về bất động sản A:

- Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150 m2

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44%

2 Các thông tin có liên quan:

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 300 m2

không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 600.000.000 đ Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.000.000 đ/m2

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%; tường 20%; trần 15%; mái 11%

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.200.000 đ/m2

+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là 35.000.000 đ

Bài làm

1 Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu

giá 1m2 đất so sánh khi chưa có sổ đỏ là:

600.000.000đ : 300m2 = 2.000.000đ/m2

Tiền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu là:

100% x 1.000.000đ/m2 x 400m2 = 400.000.000đ

Giá trị mảnh đât mục tiêu là:

2.000.000đ x 400m2 + 400.000.000đ = 1.200.000.000đ

2 Xác định chi phí thay thế mới công trình

1.200.000đ/m2 x 150m2 = 180.000.000đ

3 Xác định mức giảm giá tích lũy

Tỉ trọng về giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:

5% + 20% + 15% + 11% =51%

Tỉ lệ hao mòn TB của cả công trình:

(35% x 5% + 40% x 20% + 55% x 15% + 44% x 11%)/51% = 44,78% Giảm giá của cả công trình:

44,78% x 180.000.000đ = 80.604.000đ

Giảm giá do lỗi chức năng: 35.000.000đ

Giảm giá tích lũy của cả công trình xây dựng:

80.604.000đ + 35.000.000đ = 115.604.000đ

4 giá trị của công trình xây dựng:

180.000.000 đ– 115.604.000đ = 64.396.000đ

5 tổng giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là:

1.200.000.000đ + 64.396.000đ = 1.264.396.000đ

KL: giá trị BĐS có thể là 1.264.396.000đ

Bài 4: một nhà đầu tư đang xem xét khả năng mua lại 1 thửa đất trồng

lúa(diện tích 1 ha) dựa trên thông tin sau:

1 tình hình sản xuất trong 3 năm gần nhất

Chỉ tiêu Đvt Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008

1 tổng sản lượng Kg 20.000 25.000 28.000

2 giá bán bq Đồng/kg 4.000 4.500 5.000

3 Chi phí sx bq Đồng/kg 2.000 2.400 3.200

4 tổng thuế thu

nhập

Đồng 1.500.000 1.800.000 1.900.000

1 vào cuối năm thứ 10 có thể bán BĐS trên với giá 600 trđ

2 chi phí giao dịch thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch

3 nhà đầu tư chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 9,5%/năm

yêu cầu: tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá có thể chấp nhận dc với BĐS trên( giá chưa có chi phí giao dịch)

Bài làm

1 doanh số bán:

- năm 2006: 20.000 x 4.000= 80.000.000đ

- năm 2007: 25.000 x 4.500 = 112.500.000đ

- năm 2008: 28.000 x 5.000 = 140.000.000đ

tổng doanh số bán 3 năm là:

80.000.000+112.500.000+140.000.000= 332.500.000đ

2 chi phí sản xuất:

- năm 2006: 20.000 x 2.000 = 40.000.000đ

- năm 2007: 25.000 x 2.400 = 60.000.000đ

- năm 2008: 28.000 x 3.200 = 89.600.000đ

tổng chi phí sản xuất 3 năm là:

40.000.000+60.000.000+89.600.000=189.600.000đ

3 tổng thuế thu nhập 3 năm là:

1.500.000 + 1.800.000 + 1.900.000= 5.200.000đ

4 thu nhập bình quân 1 năm là:

A = (332.500.000 – 189.600.000 – 5.200.000)/3 = 45.900.000đ = 45,9trđ

5 Áp dụng công thức:

V = A x

i

i n



 ( 1 )

1

+ n

i

T

) 1 ( 

Với A = 45,9 trđ, T = 600, i = 9,5%/năm, n = 10 ta có giá trị BĐS( bao gồm

cả chi phí giao dịch)

V = 45,9 x

095 , 0

) 095 , 0 1 (

1   10

+ 10

) 095 , 0 1 (

600



= 45,9 x 6,2788 + 600 x 0,4035 = 530,29692trđ

6 Gọi giá trị cần tìm( chưa có phí giao dịch) là X

Chi phí giao dịch = 0,03X

X = V – 0,03X

=> X =

03 , 1

29692 , 530 03 , 0



V

= 514,85trđ

BQ 1m2 = 514,85/10.000 =

Bài 5 : Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích

đất 100 m2, diện tích sàn xây dựng là 350 m2 Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 15.000.000đ/m2

Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.000.000đ/m2

sàn xây dựng

Yêu cầu : Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là

60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 30 năm

Bài làm

1 Giá trị thị trường của đất trống là:

15.000.000 đ/m2 x 100m2 = 1.500.000.000 đ

2 Chi phí thay thế mới ngôi nhà là:

2.000.000đ/m2 x 350m2 = 700.000.000 đ

3 Tuổi hiệu quả( thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà là:

60 năm– 30 năm = 30 năm

4 Mức giảm giá của ngôi nhà là:

(30/60) x 700.000.000đ = 350.000.000đ

5 Giá trị ước tính cho ngôi nhà là:

7000.000.000đ – 350.000.000đ = 350.000.000đ

6 Giá trị thị trường của BĐS là:

1.500.000.000đ + 350.000.000đ = 1.850.000.000đ

Dạng 4: Phương pháp thặng dư

Bài 6 : Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:

- Diện tích đất 1 ha Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới

100 m2 vào khoảng 1tr đ/m2, trên 100 m2 vào khoảng 1,5 tr đ/m2

- Theo quy định của chính quyền địa phương : tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 70% diện tích mảnh đất

- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 35 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.5tr đ/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 trđ

Yêu cầu : Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Bài làm

1 Tổng diện tích đất đc phép xây dựng là:

70% x 10.000 m2 = 7.000 m2

Quy mô 1 lô đất là: 7000m2

/35 lô = 200 m2 Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tầng kĩ thuật là:

1,5trđ/m2

x 7000 m2 = 10.500 m2

2 Các chi phí phát triển :

- chi phí đầu tư cho hạ tầng kĩ thuật: 0,5 trđ/m2 x 10.000m2 = 5.000 trđ

- thuế thu nhập: 500trđ

- lãi dự kiến: 900 trđ

tổng chi phí phát triển là: 5.000 + 500 + 900 = 6.400 trđ

3 Giá trị mảnh đất trống là: 10.500trđ – 6.400trđ = 4.100trđ

Tính bình quân mỗi m2

đất trống: 410.000đ/m2

Bài 7: công ty BĐS A đang lên kế hoạch đấu giá 1 lô đất diện tích

10000m2 lô đất này đc quy hoạch để xây nhà ở Tỉ lệ đất đc xây dựng là 80% Nếu đấu giá thành công, công ty xây dựng các ngôi nhà riêng biệt để bán, diện tích đất và diện tích xây dựng của mỗi ngôi nhà là 100m2

, 200m2 Yêu cầu: tư vấn cho công ty về mức giá đất đấu giá, biết:

- thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm

- giá bán ước tính 3200trđ

- các chi phí bán nhà

+ CF quảng cáo, môi giới: 300trđ

+ CF pháp lí: 500 trđ

+ thuế chuyển quyền sử dụng BĐS: 400trđ

- các chi phí phát triển BĐS

+ CF khảo sát thiết kế: 250trđ

+ CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m2

+ CF xây dựng nhà: 6trđ/m2

- các khoản chi phí dc vay ngân hàng với lãi suất 16%/năm trong đó chi phí xây dựng nhà dc tài trợ làm 2 lần bằng nhau, lần 1 cách lần 2 6 tháng

chi phí mua đất bằng 2% giá đất

- lợi nhuận phát triển 130trđ/căn

- tỉ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư vào đất trống là 20% trên tổng vốn đầu tư vào đất

Bài làm

1 tổng diện tích đất được phép xây dựng là: 80% x 10.000 = 8000m2

số ngôi nhà dc xây dựng là: 8000m2

/100m2=80 ngôi nhà

- GT BĐS sau khi phát triển là: 3200trđ x 80 ngôi nhà = 256.000 trđ

- Tổng chi phí bán BĐS là: 300trđ + 500trđ + 400trđ = 1200trđ

Thu thuần về bán BĐS là: 256.000 – 1.200 = 254.800trđ

2 các chi phí phát triển

- CF khảo sát, thiết kế: 250 trđ

- CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m2 x 10000 = 3000trđ

- CF xây dựng nhà: 6trđ/m2 x 200m2 x 80 ngôi nhà = 96.000trđ

- CF lãi vay:

3000 x 16% + (250 + 96.000)/2 x 16% + (250 + 96.000)/2 x 16% x 0,5 = 12030trđ

- lợi nhuận phát triển: 130trđ/ căn x 80 căn = 10.400 trđ

- tổng chi phí phát triển:

250 + 3000 + 96.000 + 12.030 + 10.400 = 121680trđ

3 giá trị thặng dư cho đất:

254.800 – 121.680 = 133.120 trđ

4 gọi giá trị đất trống là X

- CF pháp lí khi mua đất là 0,02X

- CF lãi vay khi mua đất là 16% x (X + 0,02X) = 0,1632X

- Lợi nhuận yêu cầu: 20% x (X + 0,02X + 0,1632X) = 0,23664X

Tổng giá trị đầu tư vào đất là:

X + 0,02X + 0,1632X + 0,23664X = 1,41984X

- Giá trị mảnh đất là:

1,41984X = 121.680 => X = 85.699,797 trđ

BQ 1m2 là 85699,797/10.000 = 8,57 trđ

KL: công ty nên đấu giá với mức giá cao nhất là 85.699,797trđ

Bài 8: ước tính giá trị BĐS dựa vào tài liệu sau:

- ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm 1 ngôi nhà cũ Thẩm quyền dc phép là dỡ

bỏ nhà cũ để xây 1 cửa hàng và các văn phòng ở trên

- diện tích sàn xây dựng là 7000m2

- 2 tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 900m2

- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000 USD/năm, văn phòng là 10USD/m2/năm

- Tỉ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mau bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%

- Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Trong đó chi phí xây dựng chỉ vay 1 nửa trong giai đoạn phát triển

- Các chi phí cho quá trình phát triển bao gồm:

+ chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD

+ chi phí xây dựng: 30USD/m2

+ chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng

+ chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS + chi phí pháp lí chuyển quyền SDBĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm

+ chi phí pháp lí khi mua đất khoảng 4% giá đất

Bài làm

1 tổng thu từ cho thuê BĐS trong 1 năm là:

20.000USD + 2 tầng x 10USD/m2 x 900m2 = 38.000USD

2 giá trị BĐS sau khi phát triển là:

V =  

06 , 0

000 38

R

I

633.333,333USD

3 các chi phí cho thuê BĐS là:

3% x 633.333,333 + 20% x 38.000 = 26.600USD

4 thu thuần: 633.333 – 26.600 = 606.733USD

5 các chi phí phát triển:

- CF phá dỡ: 2.800USD

- CF xây dựng trực tiếp: 30USD/m2 x 7000m2=210.000USD

- CF xây dựng gián tiếp( thiết kế giám sát thi công):

12% x 210.000USD = 25.200USD

- CF lãi vay: 10% x (2800 +

2

200 25 000

) = 12.040USD

- Lợi nhuận của hoạt động xây dựng:

20% x ( 2800 + 210.000 + 25.200 + 12.040) = 50.008USD

Tổng chi phí phát triển:

2.800 + 210.000 + 25.200 + 12.040 + 50.008 = 300.048USD

6 giá trị thặng dư: 606.733 – 300.048 = 306.685USD

7 Gọi giá trị đất trống là X

CF pháp lí khi mua đất là 0,04X

CF lãi vay khi mua đất là: 10% x ( X +0,04X) = 0,104X

Lợi nhuận yêu cầu: 20% x (X + 0,04X + 0,104X)= 0,2288X

Tổng giá trị đầu tư vào đất:

X + 0,04X + 0,104X + 0,2288X = 1,3728X

-> giá trị mảnh đất:

1,3728X = 306.685 => X = 223.401,078USD

Bài 9: Có tài liệu về 1 mảnh đất trống như sau:

- diện tích 2 ha

- giá chuyển quyền sử dụng sau khi đã hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kĩ thuật ở khu vực này đối với những lô đất có quy mô 100m2

, 300m2, 500m2 tương ứng là 10trđ/m2, 8trđ/m2, 5trđ/m2

- tỉ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60%

- nhà đầu tư dự kiến chia mảnh đất thành 120 lô đều nhau để bán

- chi phí đầu tư hạ tầng 0,35trđ/m2

- chi phí bán 500trđ

- thuế thu nhập phải nộp 800trđ

- lãi dự kiến 2.800trđ

yêu cầu: nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá:

1 dự án hoàn vốn < 1 năm

2 dự án hoàn vốn sau 3 năm

Giả định:

- tiền thu về bán đất sau 3 năm đầu tư

- chi phí đầu tư hạ tầng bỏ ra trong năm 1

- chi phí bán bỏ trong năm thứ 2

- thuế TN phải nộp khi nhà đầu tư thu đủ tiền thu về bán đất

- nhà đầu tư chấp nhận lãi suất 12%/ năm

Bài làm

1 dự án hoàn vốn <1 năm

a)Tổng diện tích đất dc phép xây dựng là: 60% x 20.000m2 = 12.000m2 Quy mô 1 lô đất là: 12.000m2

/120 lô = 100m2 Giá trị BĐS sau khi phát triển là( tiền thu về bán đất): 10trđ/m2

x 100m2 x

120 lô = 120.000 trđ

b) các chi phí phát triển

- CF xây dựng hạ tầng: 0,35trđ/m2 x 20.000 = 7.000trđ

- CF bán: 500trđ

- thuế TN phải nộp: 800trđ

- lãi dự kiến: 2.800trđ

Tổng chi phí phát triển: 7000 + 500 + 800 + 2.800 = 11.100trđ

Vậy giá trị ước tính của mảnh đất là: 120.000 – 11.100 = 108.900trđ

BQ 1m2 là: 108.900/20.000 = 5,445trđ/m2

2 dự án hoàn vốn sau 3 năm đầu tư

- tiền thu về bán đất quy về hiện tại là:

120.000 x 3

) 12 , 0 1 (

1

 = 120.000 x 0,7118 = 85.846trđ

- CF xây dựng hạ tầng: 7.000 x

12 , 0 1

1

 =

- CF bán: 500 x 2

) 12 , 0 1 (

1

 =

- thuế phải nộp: 800 x 3

) 12 , 0 1 (

1

 = 800 x 0,7118 = 569,44 trđ

- lãi: 2800 x 3

) 12 , 0 1 ( 1

 =

Vậy giá trị mảnh đất là:

bài 10: 1 dn đấu giá 1 lô đất như sau: s=10.000m2

tỷ lệ dc phép xây dựng 60% diện tích đất ,nêú đấu giá thành công ,dn dự tính

xd trên toàn bộ diện tích được phép xd ,2 tòa nhà trung cư và hệ thống cửa hàng cho thuê , mỗi tòa 22 tầng trong đó:

- tầng 1 :bãi gửi xe tầng 2: hệ thống cho thuê s=2000m2/1 tòa , mỗi tần còn lại làm trung cư để bán

- mỗi tầng trung bình 30 căn hộ,

với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp bạn hãy tư vấn cho dn mức giá cao nhất họ có thể trả cho lô đất biết:

- thời gian phát triển 1 năm

- chi phí quy hoạch : 500 tr

- cp mặt bằng :100 tr

- cp đầu tư kết cấu hạ tầng : 0.2tr/ m2

- cp xây dựng nhà mới + trực tiếp: 3.5tr/m2 +gián tiếp : =10% chi phí trực tiếp

- phí đấu giá đất: 20 tr

- cp chuyển quyền sd đất = 4% giá đất đấu giá

- tổng vốn đầu tư dc huy động = vốn vay NH lãi suất 10%/năm

riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay 1 nửa

-lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi + 10% các chi phí phát triển + 15% tổng chi phí mua giữ đất

-tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê BĐS và bãi gửi xe là 10%

-giá bán ước tính : 700tr/căn hộ

- cửa hàng cho thuê :0.2tr/m2/năm

- bãi gửi xe: 100tr/tòa nhà/năm

- giả sử khoản thu này là vĩnh viễn

-tổng chi phí quảng cáo , đại lý khi bán ,cho thuê : 500tr