Hoạt động định giá cho mục đích bán bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt - Thực trạng và giải pháp

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Hoạt động định giá cho mục đích bán bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt - Thực trạng và giải pháp

Ở Việt Nam, đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, nhưng đất đai lànguồn tài sản quan trọng, lớn nhất của quốc gia nên những chính sách đất đai

có ý nghĩa cả về kinh té, chính trị, văn hóa, xã hội Thẩm định giá bất độngsản là cơ sở để thực hiện các nhiệm vụ kinh tế, chính trị xá hội của quốc giaTrước sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong những nămgần đây, một trong những nguyên nhân chính là sự phát triển chậm chạp củahoạt động định giá, thiếu tư vấn chuẩn về giá đất, thị trường thiếu thông tindẫn đến tình trạng chạy theo giá ảo Do đó thẩm định giá bất động sản là rấtcàn thiết, là một khâu then chốt trong quá trình xây dựng thị trường bất độngsản bình ổn, lành mạnh

Bên cạnh đó, định giá bất động sản giúp các nhà đẩu tư yên tâm khi đầu tưvào lĩnh vưc bất động sản trong nước, làm tăng vốn đầu tư và cơ sở hạ tầng kýthuật Đặc biệt với các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản, việc xác địnhgiá bất động sản cho mục đích mua – bán đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởngtrực tíêp tới lợi nhuận của nhà đầu tư

Vì tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản, nên trong thời gian thựctập tại công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Viêt, em nhận thấy, công ty cổphần đầu tư Sao Việt tuy mới thành lập nhưng đã đầu tư nhiều dự án lớn, thựchiện rất nhiều cuộc mua - bán, giao dịch BĐS Tuy nhiên công tác thẩm địnhgiá tại công ty không được quan tâm Từ thực tế đó, em đã chọn chuyên đề

thực tập tốt nghiệp: “Hoạt động định giá cho mục đích bán BĐS tại công ty

Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt Thực trạng và giải pháp“

Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu quá trình định giá của công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt

để thấy được những bất cập trong quy trình định giá của công ty Từ đó, đưa

ra giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá

Phương pháp nghiên cứu:

Sử dụng các phương pháp định giá : phương pháp so sánh, phương pháp vốnhoá, phưong pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận…

Nội dung chuyên đề gồm những nội dung chính sau:

Phần I: Cơ sở lý thuyết về hoạt động bán bất động sản và định giá bất động sản

Phần II: Thực trạng định giá bất động sản của công ty Sông Đà Sao Việt Phần III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá tại công ty Sông Đà Sao Việt

Em xin chân thành cám ơn TH.S Nguyễn Thắng Trung đã giúp đỡ em thực hiện báo cáo thực tập tốt nghiệp

PHẦN I CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG BÁN

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I Cơ sở lý thuyết liên quan đến việc bán bất động sản

1 Khái niệm bất động sản và hoạt động bán bất động sản

Theo điều 181 bộ luật dân sự quy đinh:

Bất động sản là những tài sản là các tài sản không thể di dời bao gồm + Đất đai: phải là đất đai không di dời được và phải được xác định chủquyền, phải đo lường được bằng giá trị

+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công trìnhgiao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…); kể cả các tài sảngắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó như máy điều hòa trung tâm, hệ thốngđiều khiển công trình, cây cảnh cố định

+ Các tài sản khác gắn liền với đất như vườn cây lâu năm, các côngtrình nuôi trồng thủy sản, các công trình du lich, khu vui chơi giải trí

+ Các tài sản khác do quy định của pháp luật

Bán bất đông sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn tạo dựng lên bất động sản sau

đó chuyển giao bất động sản cho người khác nhằm mục tiêu sinh lời

Bán bất động sản là một trong những hoạt động của kinh doanh bất độngsản nên cũng phải tuân thủ các nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất độngsản Theo điều 5 luật kinh doanh bất động sản gồm:

+ Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trướcpháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp củacác bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồngkhông trái với quy định của pháp luật

+ bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy địnhcủa pháp luật

+ Hoạt động kinh doanh bất động sản phải theo quy định của pháp luậtBên cạnh các nguyên tắc kinh doanh bất động sản thì cũng phải đảm bảocho các bất động sản đem bán đáp ứng được các điều kiện của luật pháp quyđịnh tại điều 7 luật kinh doanh bất động sản :

+ Nhà và công trình xây dựng đem ra bán trên thị trường phải thuộc đốitượng kinh doanh Đối với nhà, công trình xây mới phải đảm bảo chất lượngtheo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà và công trình xây dựng

đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợpđồng Bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên đểthi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của phápluật về xây dựng

Bên bán bất động sản phải có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp phápchứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối vớinhà và công trình xây dựng đã có sẵn, giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án

và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà và công trình đangxây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thubàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà và công trình xây dựng thuộc khu đô thịmới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấychứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án thiết kế bản vẽ thi công

và tiến độ xay dựng nhà và công trình xây dựng đã được phê duyệt đối vớinhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

+ Đối với quyền sử dụng đất đưa vào trong giao dịch phải thuộc đối tượngđược phép kinh doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật, không có tranh chấp, không bị kê biên tài sản vàtrong thời hạn sử dụng đất Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độcủa dự án được phê duyệt

+ Các khác bất động sản được dưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theoquy định của Chính phủ

Khi bán một bất động sản, giá bán phải tuân theo giá trị thị trường Khi nóiđến thuật ngữ này, người ta muốn nói đến số tiền có thể nhận được từ một haynhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được mộtngười sẵn sàng đưa ra bán Theo các tổ chức quản lý tài chính ở Mỹ và một sốnước thì ‘ Giá trị thị trường là giá cả có thể nhất mà ở đó bất động sản đượcđưa vào thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việcbán công bằng, người bán và người mua mỗi bên hành động cụ thể và hiểubiết, với giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá mức ‘

Ở đây không có sự cưỡng chế giữa người mua và người bán tham gia giaodịch và họ xem xét giá cả giao dich trên cơ sở những lợi ích và ưu thế của bảnthân họ Để giá cả một giao dịch cụ thể phản ánh giá trị thị trường của bấtđộng sản, phải thoả mãn những điều kiện sau:

+ Người mua và người bán có động cơ điển hình

+ Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc được tư vấn tốt và hành động theo cách họcho là tốt nhất vì những lợi ích của mỗi bên

+ Thời gian quảng cáo phù hợp với thị trường mở

+ Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng phươngtiện tương đương có thể so sánh được

+ Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản được bán, không bịảnh hưởng bởi việc thanh toán dặc biệt hoặc những nhượng bộ trong giao dịch Tóm lại, giá trị thị trường của một hàng hoá ở bất cứ thời điểm nào đó chỉ

ra giá cả giao dịch mà ở đó cung và cầu cân bằng

2 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

Nhà và công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xâydựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc đang được hình thành trong tương laitheo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt

Tổ chức cá nhân tham gia hoạt động mua bán nhà phải thông qua sàngiao dịch BĐS

Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụngđất Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phảigắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang thiết bị trongnhà thuộc sở hữu chung

Bán nhà và công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trìnhxây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trìnhthay đổi và tình trạng pháp lý của nhà công trình xây dựng

Việc bán nhà và công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theoquy định của pháp luật Trường hợp bán nhà và công trình xây dựng đượchình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giámua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà,công trình xây dựng

Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằngvăn bản trước khi bán, chủ đầu tư phải làm thủ tục xác lập về quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho kháchhàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đãđược phê duyệt Chủ đầu tư chỉ được phép bán , chuyển nhượng quyền sửdụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt

3 Các hành vi bị cấm trong giao dich bất động sản

Nghiêm cấm các hành vi gian lận, lừa dối trong hoạt động mua bán bấtđộng sản, các hành vi huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua.Cung cấp các thông tin sai lệch, không trung thực về bất động sản; việc lợidụngchính sách ưu đãi của nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản tráipháp luật; không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước đều sẽ bịnghiêm cấm tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản

4 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Theo điều 25 luật kinh doanh bất động sản quy định, bên bán phải thựchiện các nghĩa vụ như: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về bất động sảnnhư loại bất động sản, vị trí bất động sản, thông tin quy hoạch có liên quanđến bất động sản, quy mô và diện tích của bất động sản, đặc điểm, tính chất ,công năng, chất lượng của bất động sản… Bên bán phải chịu trách nhiệm vềthông tin do mình cung cấp

Bên bán phải giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến

độ, chất lượng và các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ

sơ và hướng dẫn sử dụng, chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xâydựng quyền sử dụng đất

Bên bán phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và phải thựchiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của phápluật

Bên cạnh thực hiện tốt các nghĩa vụ của mình, bên bán có quyền yêu cầubên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức trong hợ đồng, yêucầu bên mua nhận nhà và công trình theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợpđồng Bên bán cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên mua viphạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng do

2 bên thỏa thuận

5 Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Không chỉ bên bán phải thực hiện các nghĩa vụ ma bên mua cũng phảithực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình trong giao dịch mua bán bất động sảnnhư: thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn vàphương thức t hỏa thuận trong hợp đồng; nhận nhà và công trình xây dựngkèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn th ỏa thuận trong hợp đồng: sửdụng nhà và công trình theo đúng công năng thiết kế…và các nghĩa vụ kháctheo quy định của phá luật

Bên mua có quyền được nhận nhà và công trình kèm theo giấy tờ chứngnhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ giấy

tờ có liên quan Bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựnghoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền

sử dụng đất Nếu bên bán giao nhà, công trình không đúng thời hạn, khôngđúng chất lượng bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.Ngoài ra, bên mua còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật

II Cơ sở khoa học của định giá bất động sản

1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản là một nghệ thuật và khoa học về xác định giá trịcủa bất động sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định, có tínhđến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thịtrường bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

Định giá bất động sản là một nghệ thuật vì đòi hỏi người định giá phải cónhững kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành cácquan điểm riêng

Định giá bất động sản có tính khoa học thể hiện ở việc phân tích dữ liệu,tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản

Trong nhiều trường hợp nội dung tính toán rất đơn giản, mà điều quantrọng là người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình tính toán,tìm kiếm, xem xét tất cả các sự kiện, lĩnh vực liên quan đến lợi ích của bấtđộng sản và sau cùng đưa ra quan điểm cá nhân

Những yêu cầu trong định giá đòi hỏi người định giá phải có kiến thứcthống kê, kiến thức về địa lý – xã hội, về xây dựng; cá khả năng tính toán trênmáy Đặc biệt phải có kiến thức chung về bất động sản và được đào tạo quakhoá định giá Người định giá phải có một số năm học việc dưới sự chỉ đạocủa chuyên gia định giá, có thể là nghiên cứu viên giúp người định giá

2 Cá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớnhơn những bất động sản cùng loại nằm ở các cùng ven trung tâm Những bấtđộng sản nằm trên các trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những bấtđộng sản nằm ở vị trí khác Việc xem xát ưu thế vị trí bất động sản là cực kýquan trọng, đặc biệt đôí với việc xác định giá đất

 Kích thước, hình thể, diện tích các lô đất: một kích thước và diện tích tối

ưu khi nó thỏa mãn một loai nhu cầu cụ thể củ đa số đan cư trong vùng

 Hình thức bên ngoài của bất động sản: nếu 2 bất động sản có giá xây dựngnhư nhau, bất động sản nào cá kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó

sẽ cao hơn và ngược lại

 Tình trạng môi trường: môi trưòng trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn

ào đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Những bất động sản nằm ở nhữngvùng thường hay xảy ra các sụ cố của thiên tai thì sẽ bị giảm giá trị và ngượclại

2.2 Các yếu tố kinh tế

 Các yếu tố liên quan đến cầu bất động sản như việc làm, mức lương, khảnăng chi trả, khả năng vay tiền từ các tổ chức tín dụng Thu nhập của ngườidân tăng, ngoài một khoản chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu, người dân vẫncòn một khoản dư ra, đầu tư vào bất động sản, làm tăng cầu kéo theo giá bấtđộng sản tăng và ngược lại

 Các yếu tố liên quan đén cung như sự sẵn có của thị trường, tỷ lệ chiếmphòng, chi phí xây dựng

2.3 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực màdân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động

sản nơi đó tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tốkhác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề

an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bấtđộng sản Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sứckhỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình

xã hội của những người chung sống…Những vấn đề liên quan đến phong thủy

2.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản

 Tình trạng pháp ký của bất động sản: các giấy tờ, chứng thư pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có Những bất độngsản có đầy đủ giấy tờ pháp lý có giá hơn những bất động sản cùng loại nhưngchưa có sổ đỏ

 Các chính sách trong lĩnh vực bất động sản: sự thay đổi về đường lối chínhsách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đếnhoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất động sảnnói riêng

3 Các căn cứ định giá

3.1 Căn cứ vào yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên bất động sản

Quá trình tạo nên bất động sản là quá trình đòi hỏi thời gian và công sức

Nó phụ thuộc vào số lượng, chất lượng người lao động, số lượng của tư liệusản xuất; phụ thuộc vào quy mô và vị trí của mảnh đất Đây là những yếu tốtrực tiếp tạo nên bát động sản, ảnh hưởng đến chi phí Do đó khi định giá bấtđộng sản phải dựa vào các yếu tố này

3.2 Căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản

Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là sử dụng cao nhất, tốtnhất của bất động sản nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý về mặt vật

chất và phù hợp về mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sởhữu tại thời điểm định giá Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản đượchình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trên thị trường Đất được xem nhưmảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào.

3.3 Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế

Sự thay đổi trong nền kinh tế gồm có sự thay đổi trong chính sách đất đai,nhà ở; sự biến động của thị trường bất động sản; sự thay đổi trong vật chất,văn hoá, tình thân của người dân; sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêudùng

3.4 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất đống sản vào khu vực

Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bấtđộng sản với quần thể bất động sản xung quanh sẽ làm tăng hoặc giảm giá trịcủa bất động sản

3.5 Căn cứ vào các yếu tố cấu thành nên bất động sản

Yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản bao gồm giá trị nhà và giá trịđất Do đó khi định giá phải xác định quy mô, vị trí và các quyền lợi pháp lýcủa bất động sản, các bộ cấu thành nên bất động sản đảm bảo tính cân bằnggiữa chúng

3.6 Căn cứ vào khả năng cạnh tranh

Khả năng cạnh tranh gồm cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất, cạnhtanh giữa cung và cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữacác khu vực tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếutiêu dùng

3.7 Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà bất động sản đem lại

Gía trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trongtương lai của bất động sản do đó dự kiến giá trị tương lai cần được tính đếntrong định giá

4 Các nguyên tắc định giá

4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất:

Một bất động sản được đánh giá là cao nhát tốt nhất nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhậpròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trongtương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong nhữngnguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4mặt sau:

+ Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất vàtốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất

+ Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất vàtốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừanhận và bảo hộ

+ Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc giá trị hiện tạicủa thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

+ Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhấtkhi tôt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

4.2 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Việc sử dụng bất động sản phải đạt được mức hữu dụng tối đa trongnhững hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp về mặt kỹ thuật, pháp ly,tài chính và đem lai giá trị lớn nhất cho tài sản

Xét về mặt hiệu quả, nhà đấu tư xây nhà càng cao thì hệu quả mang lạithu nhập càng lớn Do vậy, nhà đầu tư sẽ tận dụng lợi thế để xây dựng đạt độcao tối đa

4.3 Nguyên tắc thay đổi:

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội, môitrường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản Sự thay đổi là mộtquy luật khách quan, nó diễn ra liên tục khônh phụ thuộc vào ý muốn chủquan của con người Việc ứơc tính giá trị thị trường tuy diễn ra ở thời điểmđịnh giá, nhưng nó bao hàm phản ánh cả xu thế diễn ra trong tương lai

4.5 Nguyên tắc phù hợp:

Nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa đối với bất động sảnđạt được khi kết hợp đất đai và các cải thiện trên đất là tối ưu, không có lợi íchcận biên cho các việc bổ sung thêm vốn đầu tư nghĩa là đảm bảo cân bằnggiữa các yếu tố tạo nên bất động sản và bất động sản mục tiêu phỉa phù hợpvới quần thể các bất động sản xung quanh

4.6 Nguyên tắc cân đối:

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự đầu tư hợp lýgiữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bấtđộng sản trong cùng một khu vực, một cùng xác định, để giá trị thu được từchúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa:

+ Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này chorằng giá thị trường tối đa tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạngthái cân đối

+ Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đốichỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đấtdành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

4.7 Nguyên tắc đóng góp:

Theo nguyên tắc này giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùythuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nótham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất độngsản mà nó tham gia hợp thành

Ví dụ: một ngôi nhà được bán với giá 5 tỷ đồng, nheng nếu có garage cóthể bán được 5,5 tỷ đồng Khi đó giá trị của garage được thừa nhận là 500triệu, trong khi dó chi phí để xây dựng nó chỉ bằng 1/10

4.8 Nguyên tắc cạnh tranh:

Thị trưòng bất đống sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởivậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thôngthường Tuy nhiên, ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việcxác định giá của bất đông sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưngchúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản có thể thích

một vị trí nào đấy, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí khác nếugiá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển thịtrường bất động sản từ địa phương này để đến thị trường bất động sản của địaphương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

4.9 Nguyên tắc nhất quán:

Việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duynhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế, một bất động sản có thểđược sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Do đó, mỗi bất động sản cùngmột lúc có thể có nhiều giá trị khác nhau như để ở, để kinh doanh thương mại,dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…Mục đích sử dụng đất là căn cứmang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của bấtđộng sản Vì vậy khi định giá bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụngchính của bất động sản để định giá

4.10 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai

Những dự tính của người mua hay chủ sở hữu đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản “ Thời gian gần đây, việc mua bán chung cư cũ tại Hà Nội trở nên sôi động Giá đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và được đánh giá là mỏ vàng do khu vực này thuộc diện được xây mới

Giá bán các khu chung cư Kim Liên, Nghĩa Tân lên tới 10 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới ven thành phố chỉ có giá 5-7 triệu đồng/m2 Người dân ở khu chung cư Nam Đồng còn cho biết, vị trí gần sông Lừ quanh năm bốc mùi hôi của họ cũng sẽ trở thành lợi thế bởi sau này sẽ sớm được cống hóa thành đường đi, khu nhà sắp được đập đi xây lại cao tầng hơn, người

ở nhà cũ được tái định cư không mất tiền…”

4.11 Nguyên tắc ngoại ứng:

Sự tăng giảm giá trị cúa bất động sản do tác động của ngoaị cảnh như tácđộng của các bất động sản khác được hiểu đó là sự phản ánh tính phụ thuộc vềmặt giá trị của bất động sản mục tiêu so với các bất động sản các bất động sảnkhác trong cùng một khu vực Giá trị thị trưòng của những bất động sản có giátrị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sụ hội nhập với các bất động sản kháctrong vùng có cùng kiểu sử dụngvnhưng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà nhữngbất đống sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của cácbất động sản có giá trị cao đó có xu hướng giảm so với giá trị thực của chínhnó

4.12 Nguyên tắc cung - cầu:

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung -cầu về bất động sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của bất động sảncũng tác động đến cung và cầu Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuậnvới cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Đặc điểm của bất động sản là nhạy bén với cầu nhưng lại rất chậm chạp vớicung chu kỳ đầu tư xây dựng bất động sản

4.13 Nguyên tắc trình tự:

Quá trình định giá bất động sản phải thực hiện trình tự theo các bước,không chồng chéo, không bỏ sót, phải đảm bảo tính lôgic

5 Quy trình định giá

Quá trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic,được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp chonhà thẩm định giá đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tintưởng được

Quá trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

- Xác định vấn đề

- Lên kế hoạch thẩm định giá

- Thu thập và phân tích số liệu

- Lựa chọn phương pháp thẩm định giá

+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất

Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnhviễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyềnchuyển nhượng v.v…

+ Xác định phạm vi định giá: mô tả quy mô, xác định rõ cái gì đượclàm, cái gì không được làm

+ Xác định các điều kiện hạn chế khác: quyền khai thác trong lòng đất,không cung cấp lời khai trước tòa

5.2 Lên kế hoạch định giá

Các yếu tố liên quan đến vùng, khu vực có bất động sản

+ Xác định nguồn thông tin:

 Các tài liệu về thị trường, các tài liệu so sánh

 Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

 Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm

chứng

+ Xác định chương trình nghiên cứu

 Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

 Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm

+ Xây dựng các biểu mẫu

5.3 Thu thập tài liệu

5.3.1 Các số liệu chung

Gồm các thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính quyền, môitrường Phân tích xu hướng kinh tế băng dự báo các điều kiện thị trường, hiểucác xu hướng kinh tế ảnh hưởng đến giá trị bất động sản :

 Phân tích việc làm và cơ sở kinh tế

 Phân tích nguồn gốc thành phố và kiểu tăng trưởng

 Phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến bất động sản

 Xem xét thị trường địa phương

 Phân tích các yếu tố thuộc về dân số học

 Phân tích cá quy định của chính phủ

 Các báo cáo kinh tế của chính phủ và chính quyền địa phương

 Số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanhbất động sản

 Các chỉ số kinh tế được công bố trên các báo và tạp chí

 Số liệu điều tra

5.3.2 Sồ liệu cụ thể

Gồm các số liệu chi tiết về bất động sản cần định giá và các bất độngsản đã giao dịch trên thị trường có thể so sánh được, các đặc điểm của thịtrường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp định giá cụ thể gồm:

 Các đặc điểm và động cơ của người mua và người bán

 Quá trình sử dụng bất động sản trước và sau khi bán

Các nguồn số liệu:

Ghi chép tại các trung tâm giao dich bất động sản

Các nguồn tài liệu đã được ấn hành trên báo chí

Số liệu của người định giá, người quản ly BĐS và môi giới

Số liệu từ nhữn người phát triển và xây dựng

5.3.3 Số liệu về cung - cầu cạnh tranh

+ Số liệu cung: kiểm kê cung cạnh tranh đang dược giao bán, đang xâydựng và đã được phê duyệt Lập bảng kê cung cạnh tranh

+ Số liệu về cầu: xác định nhu cầu cho từng loại bất động sản

Nguồn số liêu:

Sử dụng số liệu của các cơ quan nghiên cứu thị trường

Số liệu cầu nghiên cứu qua số liệu dân số học, số liệu kinh tế củaphòng thưong mại, lao động

Dựa trên các số liệu thu thập được, tiến hành phân tích số liệu

+ Phân tích thị trường

Xác định các lực lượng thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sảnmục tiêu như phân tích các thông tin chung về vùng ( thông tin kinh tế, xã hội,môi trường và sự can thiệp của chính phủ )

Phân tích cung - cầu cạnh tranh trong thị trường mục tiêu, kiểm kê cácbất động sản cạnh tranh, danh mục và giá bán, các bất động sản còn bỏ trống,đang được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường

+ Đơn vị so sánh

5.4 Lựa chọn phương pháp định giá

Sau khi phân tích các yếu tố liên quan đến bất động sản, xác định phươngpháp định giá Ta có thể sử dụng mộtt trong các phương pháp sau:

6 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá Mục đích củabước này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách cóhiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin

Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng vănbản, đôi khi cũng được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng

7 Báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩmđịnh giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đíchcủa công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ước tính xuấtphát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường

Báo cáo thẩm định giá cần trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ,quy mô và ngày thẩm định, các chỉ dẫn của khách hàng và các thông tin có thểđược sử dụng đối với nhà thẩm định Các báo cáo thẩm định không được có sựlừa dối nếu có mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định và chỉ dẫn của khách

hang, người thẩm định cần lưu ý người đọc mâu thuẫn đó và ưu tiên giải quyếtcác chỉ dẫn phù hợp với tiêu chuẩn.

Chất lượng và nội dung của thông tin có khả năng sử dụng đối với nhàthẩm định, thời gian và các điều kiện theo đó nhà thẩm định đựơc phép tiếnhành công việc sẽ được xác định bởi các chỉ dẫn của khách hàng

Thông thường người thẩm định chỉ chấp nhận nghĩa vụ pháp lý đối vớibên đưa ra chỉ dẫn, và sẽ làm báo cáo phù hợp riêng đối với sự sử dụng củakhách hàng đó

Báo cáo thẩm định giá nên có một điều khoản cấm in ấn toàn bộ hoặcmột phần, hoặc bất kỳ sự tham khảo nào đối với các số liệu thẩm định nằmtrong báo cáo, hoặc tên và nghề nghiệp của nhà thẩm định, nếu không có sựchấp nhận bằng văn bản của nhà thẩm định

Báo cáo cũng bao gồm một điều khoản cung cấp sự bảo vệ đối với kháchhàng hoặc nhà thẩm định chống lại sự sử dụng báo cáo không đúng thẩmquyền của bên thứ ba

Nhà thẩm định cung cấp thẩm định giá dưới dạng một báo cáo thẩm địnhgiá bằng văn bản Trong trường hợp khi khách hàng có yêu cầu đặc biệt mộtbáo cáo bằng miệng, nhà thẩm định nên chứng thực lời khuyên đó bằng vănbản, được trình bày một cách lô gic và dễ hiểu

Một bản sao của mỗi báo cáo thẩm định cùng các công trình nghiên cứucủa nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạn hợp lý.Nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồm có:

1 Giá trị của bất động sản hoặc quyền sở hữu đất là mục tiêu thẩm địnhgiá

2 Mục đích và nhiệm vụ của thẩm định giá, và nguồn gốc của các chỉdẫn cho nhà thẩm định

3 Ngày thẩm định giá có hiệu lực